世邦魏理仕《工程部工作手册》

世邦魏理仕物业管理工程手册北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司资产服务部编制第一章工程部职责范围 6一、工程部职责： 7二、工程部职责范围： 7第二章工程部组织架构 9第三章岗位职责 10一、工程经理岗位职责 11二、工程总工程师岗位职责 12三、工程总值岗位职责 13四、工程主任岗位职责 13（一）工程电气主任岗位职责 13（二）工程设备主任岗位职责 14（三）工程综合主任岗位职责 15五、工程主管岗位职责 15（一）电梯主管岗位职责 15（二）强电（运行）主管岗位职责 16（三）强电（维修）主管岗位职责 16（四）锅炉主管岗位职责 17（五）空调主管岗位职责 17（六）给排水主管岗位职责 18（七）弱电主管岗位职责 18（八）综合维修主管岗位职责 19六、各系统岗位职责 19（一）电梯工岗位职责 19（二）电工运行班岗位职责 20（三）电工维修班岗位职责 20（四）锅炉工岗位职责 20（五）空调工岗位职责 20（六）水工岗位职责 21（七）弱电工岗位职责 21（八）综合维修工岗位职责 21（九）水处理化验员岗位职责 21（十）库管员岗位职责 22（十一）工程值班台岗位职责 22第四章各系统管理制度 23一、工程总值管理制度 24二、强电管理制度 25三、弱电系统管理制度 26四、空调系统管理制度 26五、电梯系统管理制度 27六、给排水系统管理制度 28七、综合维修管理制度 29八、工程值班台管理制度 29九、入户维修注意事项 30第五章各系统交接班制度 一、电梯运行人员交接班制度 33二、变电室交接班制度 33三、锅炉房交接班制度 34四、给排水交接班制度 34第六章各系统设备运行管理规程 一、空调设备运行管理规程 37（一）空调运行巡视制度 38（二）空调巡视程序表 39（三）制冷机组开停程序 39（四）相关表格 39二、给排水设备运行管理规程 39（一）给排水设备、设施操作规程 42（二）给排水设备巡查规程及线路图 43（三）人工游泳池按摩池水循环和水处理设备操作规程 45（四）水泵房运行管理制度 46（五）中水站运行管理制度 47（六）热力站运行管理制度 48（七）二次供水操作制度 49（八）水质化验操作规程 51（九）相关表格 52三、变、配电设备运行管理规范 53（一）变电室巡视制度 55（二）高压配电室巡视检查制度 56（三）倒闸操作制度 57（四）发电机试车规范 58（五）发电机每日巡视内容、周期、路线 59（六）相关表格 61四、电梯设备运行管理规范 62（一）电梯安全操作制度 64（二）电梯巡检制度 66（三）电梯设备巡查规程 67（四）相关表格 69五、弱电设备运行管理规范 70（一）相关表格 72六、锅炉设备运行管理规程 73（一）司炉工巡回检查制度 76（二）锅炉运行班巡视内容及时间周期 77（三）煤气运行巡视内容 78（四）相关表格 79第七章各系统设备维修保养规范 80一、年保养计划表 80二、空调机、风机盘管设备维修保养规范 80（一）新风机组周期保养 81（二）空调水泵周期保养 82（三）冷却塔周期保养程序 83（四）冷水机组周期保养程序 84（五）相关表格 85三、给排水设备维修保养规范 86（一）相关表格 87四、强电设备维修保养规范 88（一）配电室检修工作程序 91（二）PC1配电室检修工作方案 92（三）PC2配电室检修工作方案 95（四）PC3配电室检修工作方案 97（五）PC4配电室检修工作方案 99（六）PC1-PC4配电室检修计划 100五、锅炉维修保养规程 102（一）锅炉设备保养周期表 104（二）锅炉房主要设备维修保养内容 106（三）相关文件和表格 107六、卫星电视、有线电视系统保养步骤 108（一）天线系统 108（二）前端 108（三）分支分配系统 108七、综合维修保养规范 109（一）危险品管理制度 1091、化学类（硫酸） 1092、油类：（易燃物品） 109（二）综合组中修项目、综合组大修项目 1091、综合组中修项目 1092、综合组大修项目 110（三）综合维修专业工作制度 110（四）综合维修操作间管理制度 112第八章事故处理办法及相应预防措施 113一、配电室紧急停电处理规程 113二、空调专业设备应急措施 115三、电梯故障困人救援法 117四、锅炉故障处理方法 141第一章工程部职责范围一、工程部职责：负责制定本部门的岗位职责，及各项业务的服务质量标准。负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。负责公司物业、设备维护、保养管理工作。负责各管理处有偿维修管理工作。负责公司日常设备、系统检验和物业验收。负责做好公司检验、测量设备的管理工作。二、工程部职责范围：负责大厦强弱电系统的运行管理，设备维护保养和检修故障。负责大厦电梯系统的运行管理，维护保养和检修故障。负责大厦空调系统的运行管理，设备维修保养和故障。负责大厦给排水管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。负责联系处理大厦土建结构方面的渗漏水。负责大厦各动力系统的完善改造，设备更弃以及小项增改工程施工。确保工程所有设备的正常运转，维修保养好大厦的硬件。第二章工程部组织架构工程部组织架构1第三章工程部岗位职责一、工程经理岗位职责部门：工程部直接上级：总物业经理技术咨询与汇报：CBRE总部工程监管人员直接下级：工程专业主管工作地点：物业办公室工作职责：招募、培训、安排和评估工程部成员的工作。审核和指导部门的工作。完善维修、变更和设备需求的特殊要求。筹划、协助和完善大厦自动控制系统。新的或是改进的建筑装修项目与设计师和项目经理接洽。与当地有关政府机构接洽，以确保大楼符合有关的建筑条例和各项规定。完善、指导和评估服务工作安排，使你方的工作符合住户的要求，并达到最佳的满意程度。建立自动控制系统。对日常维修合约包括工程、水处理等监管，协助总经理制定，选择合约承包商。建立年度操作及设备预算。建立大厦维修管理系统，确保大厦仪器及系统能作最终预算。举行防火演习。审查租户图纸确保与大楼标准相符。对总工程师作考勤及考核工作。招标承投维护工程设备。工程预算。总经理或副总经理指派的工作。二、工程总工程师岗位职责部门：工程部直接上级：工程经理直接下级：工程总工助理工作地点：物业工程部工作职责：协调与签约公司的服务，以高质量的完成工作。确保各项工作均依据条例及大楼建筑标准，并与政府有关机构接洽。负责招募、培训工程部员工及安排工作。统筹安排监督整个部门的工作系统，协调各系统之间的工作及人员安排。完善和监督所有设施的运转，包括环保设备、升降装置、安全系统及有关设备。负责对所有机械/电力及安全设备和系统的监控、检查日程安排。拟定维修保养的年度预算。负责在紧急情况下如何采取必要措施，以确保大楼租户财产人身安全。完成工程经理指派的任何职责任务。协助工程经理招标维护工程设备。协助工程经理监督大厦各系统设备之运行及维修保养的管理工作。协助工程经理拟定各种维修，保养计划并指挥各专业执行。协助工程经理制定各种规章制度及操作规程。协助工程经理拟定能源控制方案并指挥落实。组织、安排、处理突发性紧急事故及各类设备的维修、保养。监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。完成工程经理指派的任何工作。三、工程总值岗位职责部门：工程部直接上级：工程总工程师直接下级：工程各专业主任工作地点：物业工程部工作职责：在紧急调度情况下，可完全合理地支配工程部的运作。处理客户投诉及分配工程维修单。完整的填写《事故报告表》，并描述大概于当值日记上。当遇到不能处理的事件或不能掌握及控制的事故时，及时转达上级或中心领导，寻求协助处理解决。处理/完成交接班遗留问题。有关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料一一详列总值日志上。每天通过电话及不定时巡视各机房，发现问题及时处理。包括员工纪律、设备运行和工程抢修等。确保各系统正常协调运作，配合其他部门的相关工作。值班台的工作。完成上级下达的其它任务。四、工程主任岗位职责部门：工程部直接上级：工程总值直接下级：工程各专业主管工作地点：物业工程部工作职责：（一）工程电气主任岗位职责组织安排电气系统及电梯系统运行保养维修及属下员工的特殊或日常工作分配。协助与相关的政府机构接洽。协助所有包括机械、电力和人生安全设备系统的检查工作。协助为工程部员工的培训工作。按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律、考勤及考核工作，并向工程总工汇报。负责协调各系统之间的工作及人员安排。协助工程总工拟定电气系统及电梯系统维修、保养计划并指挥各相关专业执行。协助工程总工制定各种规章制度及操作规程。拟定维修保养之材料、备件、配件申购计划。组织、安排、处理突发性紧急事故。协助工程总工与其它部门之协调工作。监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。完成工程经理及工程总工指派的其他工作。（二）工程设备主任岗位职责组织安排通风、给排水及采暖系统运行保养、维修及属下员工的特殊或日常工作分配。协助与相关的政府机构接洽。协助所有包括机械、电力和人生安全设备系统的检查工作。协助为工程部员工的培训工作。按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律、考勤及考核工作，并向工程总工汇报。负责协调各系统之间的工作及人员安排。协助工程总工拟定通风空调、给排水及采暖系统维修、保养计划并指挥各相关专业执行。协助工程总工制定各种规章制度及操作规程。拟定维修保养之材料、备件、配件申购计划。组织、安排、处理突发性紧急事故。协助工程总工与其它部门之协调工作。监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。完成工程经理及工程总工指派的其他工作。（三）工程综合主任岗位职责组织安排综合系统及属下员工的特殊或日常工作分配。负责协调各专业验收及接收已完成之工程。负责监督检查大厦二次装修情况。协助为工程部员工的培训工作。按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律、考勤及考核工作，并向工程总工汇报。负责协调各系统之间的工作及人员安排。协助工程总工拟定装修翻新修补、结构保养及土建改造计划并指挥相关专业或外判执行。协助工程总工制定各种规章制度及操作规程。拟定维修保养之材料、备件、配件申购计划。组织、安排、处理突发性紧急事故。协助工程总工与其它部门之协调工作。监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。五、工程主管岗位职责部门：工程部直接上级：工程各专业主任直接下级：工程各专业员工工作地点：物业工程部各专业办公室工作职责：（一）电梯主管岗位职责负责电梯系统设备的正常运行。负责电梯系统设备的日常维护、保养、检测。负责安排、指挥、组织本系统员工的日常工作。负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程主任汇报。负责培训下属员工正确操作本专业设备。负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。协助工程主任制定本系统维修、保养计划。监督外判维修保养合同的执行情况。负责管理本专业之公用工具。完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。（二）强电（运行）主管岗位职责负责配电室及发电机房设备的正常运行。负责本系统设备的日常维护、保养、检测。负责安排、指挥、组织本系统员工的日常工作。负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程主任汇报。负责培训下属员工正确操作本专业设备。负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。协助工程主任制定本系统维修、保养计划。监督外判维修保养合同的执行情况。协助处理其他电气设备之维修、保养工作。负责管理本专业之公用工具。完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。（三）强电（维修）主管岗位职责负责分派下属员工的日常维修、保养工作。负责处理物业部签署之维修通知单，及与物业部、保安部协调处理日常维修事宜。负责检查、监督属下员工之考勤、劳动纪律及考核。负责完成工程部制定的维修计划、保养计划、节能计划。负责组织、安排、指挥员工处理各类设备故障。负责填写维修通知单及与物业部、保安部协调处理日常维修事宜。有权调配维修技工进行各种（你认为合适的）工作任务，对拒不服从安排之员工进行纪律处分。每月统计维修单，并据单考核下属员工之工作量及表现。负责给各专业电气系统提供帮助。完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。（四）锅炉主管岗位职责负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证锅炉房设备正常运行。负责定期锅炉设备维修、保养工作。负责接油工。负责设备的定期检测。负责培训下属正确操作本专业设备。负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。监督外判维修保养合同的执行情况。负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。负责制定合理的运行方案，以达到节能效果。完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。（五）空调主管岗位职责负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证通风及空调系统设备正常运行。负责本系统设备维修、保养工作。巡视机房设备，并监管大厦内温、湿度及新风量到合适水平。负责安排设备的定期检测。负责培训下属正确操作本专业设备。负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。监督外判维修保养合同的执行情况。负责分派下属员工的日常维修、保养工作。负责处理物业部签署之维修通知单。负责本专业二次装修的审图工作。负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。负责制定合理运行方案，以达到节能效果。完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。（六）给排水主管岗位职责负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证给排水系统设备正常运行。负责本系统设备维修、保养工作，巡视机房设备运行正常。负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理，负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作。消防、喷淋用水设备、软化水设备的检查工作。负责安排设备的定期检测。负责培训下属正确操作本专业设备。负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。监督外判维修保养合同的执行情况。负责分派下属员工的日常维修、保养工作。负责处理物业部签署之维修通知单。负责本专业二次装修的审图工作。负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。保证生活水的水质达到标准。完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。（七）弱电主管岗位职责负责消防报警及联动系统/消防广播系统的维修保养及日常巡视。负责保安监控系统的维修保养及日常巡视。负责卫星电视系统的维修保养及日常巡视。负责IC卡系统的维修保养及日常巡视。负责车管系统的维修保养及日常巡视。负责可视对讲系统的维修保养及日常巡视。负责楼宇自控系统的维修保养及日常巡视。负责处理物业部签署之日常维修单。负责安排、监督、检查下属的日常工作。监督维护保养外判合同执行情况。负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。（八）综合维修主管岗位职责负责安排、监督、检查下属的日常工作。负责对下属分派维修单工作。监管外判工程情况。定期巡视大厦，负责制定计划性工作方案。负责申请维修用料。检查入户维修工作。负责本专业的二次装修审图工作。负责对下属进行专业培训。负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。六、各系统岗位职责部门：工程部直接上级：工程各专业主管工作地点：物业工程部各专业办公室或设备机房工作职责：（一）电梯工岗位职责做好电梯机房正常运行值班工作。做好值班日记及工作日报表。做好电梯的巡查工作。检查电梯电动机的声音是否正常。检查电机温度是否过高，润滑油是否足够。检查控制电梯的电压、电流是否正常，各大电流继电器接点是否有烧现象，大电流导线是否有松动现象。检查直流电机整流子是否正常。检查电梯门的装置是否运行正常。检查电梯乘坐舒适感是否良好。配合及监督菱电的电梯保养工作。电梯紧急/故障情况下的处理，重大问题及时向领导汇报并通知菱电处理。（二）电工运行班岗位职责负责配电室及发电机房设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。观察各分路用电负荷的变化，按时填写HYPERLINK《电气设备计划检修表》（见附表3）中所列检修项目。配合其他专业的电气设备检修。及时处理维修单上的报修任务。发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报。（四）锅炉工岗位职责巡查设备情况，并填写HYPERLINK《锅炉房巡查表》（见附表4）。做好值班日记及工作日报表。按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录。接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。发现设备故障及时排除，并汇报上级。（五）空调工岗位职责巡查设备情况，并填写HYPERLINK《空调设备巡检表》（见附表5）。做好值班日记及工作日报表。按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录。接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。发现设备故障及时排除，并汇报上级。制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视和记录。空调设备维修员负责设备检修、日常清洁维护。每天定时检测客户区的温湿度并调整到合适水平。（六）水工岗位职责巡查设备情况，并填写HYPERLINK《水泵房运行记录表》（见附表6）。做好值班日记及工作日报表。按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录。接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。发现设备故障及时排除，并汇报上级。值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作。维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维修工作。（七）弱电工岗位职责巡查设备情况，并填写HYPERLINK《弱电每班巡视表》（见附表7）。做好值班日记及工作日报表。按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录。接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。发现设备故障及时排除，并汇报上级。查看BAS监控系统，并记录。（八）综合维修工岗位职责及时处理物业签署的维修单。定期巡楼检查并记录。完成领导分派的其他任务。监管外判维修的工作情况。（九）水处理化验员岗位职责认真遵守《员工守则》，遵守公司的各项规章制度。认真执行《低压锅炉水质标准》的规定，及操作规程，保证锅炉的给水和炉水质量。了解所操作锅炉的结构、性能，了解燃料燃烧的一般常识，掌握锅炉水处理设备和水质化验的原理，操作方法及知识，并能指导停炉后的保养工作。作好水处理设备，各种仪器及用具的维护保养，作到安全、灵敏、可靠、有效，保持水处理设备、设施、仪器的干净整洁。按规定的化验项目进行水质化验，记录数据要准确，严格控制锅炉给水、炉水、补充水的水质标准，督促司炉工坚持正常排污制度，以保证锅炉安全运行，延长其使用寿命。（十）库管员岗位职责认真遵守《员工守则》，遵守公司的各项规章制度。库房管理员负责工程部各类物资、备件的收存、管理、发放等工作。建立库房管理制度，做到料有料、存料有序、发料有据、库存有分类。按物挂牌，账、卡、物相核对，账实要相符。确保库房通风、照明、清洁、安全。经常与工程部各专业联系，了解物资备料的需求情况，掌握各类物资日常使用和消耗状况，控制物资库存量。作好废料拍照、登记、报损记录、及时处理滞留积压的物资，降低存储成本。经常巡检库存物品，发现问题及时解决，并向领导汇报，每月彻底盘点一次库存数量，对各项物资做月盘点表，上报财务部。领用材料须由本专业主管签写材料领用单（一式三联），方可发放。（十一）工程值班台岗位职责楼宇自控系统值机，发现问题及时通知相关专业处理，并报告上级。接收物业部签署的维修单并分派到各专业。对已接收的维修单及已完成返回的维修单进行统计并做好记录。记录及保存各专业的日报表及设备巡查表。完成上级下达的其他任务。第四章工程部各系统管理制度一、工程总值管理制度总值及工程部代主管，在紧急调度情况下，可完全合理地支配工程部的运作。在值班期间严格遵守管理中心各项规章制度，不得擅离值班岗位。当值时，须兼顾本身系统内事务，但以工程部整体为主。当值时，如需要离岗，必须交代专人暂替接电话，并随身携带对讲机，以便联络。当值时，必须礼貌的处理客户投诉及分配工程请修单。做出正确及合理的分析及判断。采取合适应变措施，并记录于当值日记。如需涉及其他部门，须礼貌地通知及请求各有关部门协助、支援及配合工作，并应认真清楚的填妥《管理中心内部联系单》。当发生非常事故，应把事故时间、内容、处理过程、结果和合理的建议写在《事故报告表》中及描述大概于当值日记上。如遇特别事故，如断水、水淹、断电、消防走火及空调失灵等，皆须马上联系上级或管理中心领导。当遇到不能处理的事件或不能掌握及控制的事故时，应及时转达上级或中心领导，寻求协助处理解决。交接班一定要清楚，对于交接总值留下来的问题，接班总值有责任积极跟进，处理至完成。有关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料一一详列总值日志上。一般电话投诉是不接受的，唯事后补单及下列大方向除外：公共区域或客户内停电；水管破损跑水；火灾及报警；直梯困人；异味散布；空调停运。夜班总值须定时通过电话及不定时巡视各机房值工，发现问题要及时处理。包括员工纪律、设备运行和工程抢修等。总值有事需请假、调班、补休等，要提前三天提出，以便工程部能有充分时间做出安排，遇突发性事件可另行处理。工程部总值有责任在确保各系统正常协调运作的同时，积极配合管理中心其它部门把各项工作做好。总值必须在当值前给本身系统下级员工安排好当值工的工作及汇报渠道，有紧急事故时如何处理。二、强电管理制度配电室属单位动力设备部门下设机构，由主管经理负责全面技术业务工作，并接受供电部门的专业监督检查与供电部门办理具体的电力调度与使用业务。配电室的电力设备调度号应按照地区电力系统统一的调度编号原则编写，室内应设有模拟图板，模拟图应符合实际接线具备可模拟操作功能，电源情况及设备编号标注齐全正确。定期进行（或委托）电气设备的预防性试验和继电保护的年度效验并认真作好记录。在进行电气维护工作时，必须严格执行保证人身和设备安全的技术措施和组织措施，不得从事在自己不能控制范围的电气施工企业，应备齐安全绝缘工具以及工作必须的仪器仪表。贯彻执行有关电力法规，依法建立各种规章制度，不断规范用电行为，落实安全第一的方针，严格执行工作监护和工作许可制度，保证生活用电确保电气设备在良好状态下运行，并应具备以下规程《变电站运行规程》、《电业安全工作规程》。值班员必须作到持证上岗，有效证件必须是劳动局、供电局分别颁发的合格证件，并按时进行年审复试，新上岗的徒工必须有师傅带领，不能单独工作。三、弱电系统管理制度接班时应提前十分钟到达工作岗位，进行交接班工作。值班人员应衣着整洁，佩带员工证。不允许与本专业无关人员进入机房。不准私自离开值班室，如须外出需有人接管。设备出现一般故障及时处理并作记录。重大故障做应急处理并向上级汇报。监视各个系统运行情况，如要进行参数、工作状态调整要有工程任务通知单。严禁将设备挪做私用。交班前作好清洁卫生，填写好值班记录表。如有某系统发生报警，应及时通知相关专业值班人员并作好记录汇报。四、空调系统管理制度严格遵守中心的各项规章制度。坚决贯彻上级领导的各项指示，服从领导的安排。当班时不准做任何与工作无关的事。严格执行设备操作程序，作到一巡、二看、三查。加强对本专业设备的维护与保养。加强本专业的职业道德水准，增强责任心。遇有突发事件要沉着、冷静、果断处理。接听上级指示或报修要使用文明用语并做记录。保持机房内整洁，维护机房内卫生。主动配合其他组别工作，团结本组同事。保证机房内各种防火设施齐全有效。遵守交接班制度，认真填写交接班记录。五、电梯系统管理制度要树立安全第一的思想，电梯属于高空作业，工作中务必要全神贯注、小心稳重。电梯钥匙应由专业人负责，不得转借遗失。电梯运行中严禁开启外门，如检修或救人需开启时，须由电梯维修人员或受过专业培训的人员使用专用钥匙开启，门开启时要站稳身体，不得前倾。值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现“关人”故障时，及时将客人救出的电梯操作规程及技巧。值班人员每天应做好运行记录，检查热线电话是否畅通。每日对客梯、扶梯进行巡视，并做好巡视记录。电梯长期不使用，应将机房总电源断开。维护电梯时，应在首层入口处放置“维修保养进行中“的指示牌。工作前要检查所使用工具是否安全、合格。工作完毕完要清点工具，整理现场。机房内电梯编号应与运行中的电梯编号一致。机房应有良好的通风设备和足够的照明，运行中温度不得超过40℃。机房、井道必须保证没有雨、雪侵入的可能。井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。在易燃物较多场所工作时要注意防水。在共通井道工作时，必须牢记相邻升降机仍在运行中，严禁跨越机外工作，必要时停止相邻升降机运行再工作。电梯机房内要保持整洁，非工作人员谢绝入内。不得擅自动机组设备及相关控制线路等设备。六、给排水系统管理制度认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。认真履行岗位义务和责任，遵守国家的法纪、法规遵守社会公德。爱岗敬业，加强协作精神，努力提高自身素养及专业技能，互相团结、互相帮助、积极配合、互相学习、共同提高。每班认真巡视设备，按时做好设备的维护、保养工作。严格按照操作规章制度，进行操作运行。本班发现问题及时解决，如遇意外重大问题，应及时向领导汇报，并做相应紧急处理措施，并做好事故报告表。认真做好交接班工作，认真完成交接班记录。严禁在机房内吸烟、打闹，作好防火工作，如果发生火警应会正确报警，并正确使用消防器材和积极配合灭火。机房重地，严禁无关人员进入。保持机房和工作场地整洁、卫生并搞好个人卫生。注意仪容、仪表，注意个人形象，保持良好的精神面貌。维修工作有许多是当着宾客面和其它部门员工的面进行的，因此一定要注意文明工作，不能有粗鲁的言行或不讲科学的蛮干。积极钻研业务技术，不断提高自己业务技术和工作能力。转交下班，认真做好交接班工作。七、综合维修管理制度瓦、木、油员工对分派的工作做到细致、周到地安排每项操作顺序，精心测量尺寸、精心调整涂料、精心材料的使用调配，保证工作质量。施工中保持工作现场的清洁环境，认真执行《综合维修岗位职责》。爱护工、用具和电动工具经常擦拭、检测、加油保养，保持其良好的安全和使用性能。工作间材料应分类码放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、异形材料应妥善放置或单独存放，防止损坏、变质。油漆、稀料、溶剂等易挥发的化学品使用后应封盖严密、单独搁置，注意防潮、防火、防腐蚀。按期完成《客户维修单》的修缮工作，工作完成后及时将维修单返回工程值班室。严禁在工作间吸烟并保持工作间清洁，每天工作结束，应将工作间清扫干净。八、工程值班台管理制度认真遵守《员工守则》，遵守公司的各项规章制度。楼宇自控系统值机，发现问题及时通知相关专业处理，并报告上级。必须保证24小时本工作台有人值班，如必须需要自己处理的问题，应保证有人替班，并且交代清楚工作。认真填写BAS系统设备监控表。对于接到的工作维修单，应在第一时间把它送到各专业。对于一些特殊、紧急的事情，值班人员可以调动工程部的一切人员。工作完成后应及时回复，每日下午4：30分收本日发出的工作单，紧急的任务完成后，立即回复给发令人。认真搞好交接班工作，包括：本班未发出的工单。特殊事件的情况。做好值班记录。清点各类钥匙工具。看管好办公室的物品，并妥善保存设备运行巡查记录。九、入户维修注意事项入住前所有在房间内部做的工作（包括空调、冰箱等电器的开启测试）均应通知前台。为给客户一个良好的印象，尽管客户入住前前台已经做过检查，但综合组仍应把所有的项目再仔细地检查一遍。入住前电工应检查所有电器设备，保证完好、可用，发现问题及时通知前台。把洗衣机、洗碗机等电器内暂不使用的零件整理好交给前台保存。D栋客户入住前，煤气工应彻底检查灶具，保证灶具完好、各连接处无漏点。客户入住前电视频道应预设完毕，图像清晰。电话线整齐、长度适中。水工应特别注意洗碗机、洗衣机的上下水是否顺畅。电工应把台灯和电器的电源线整齐地绑好，必要时应予以固定，不能胡乱缠在一起。工程部在配合物业客户入住、退房工作时要等全部工作完成后方可离开，不要催问物业可不可以离开，要在走廊等候（尽量不要进入房间），以便在客人需要时给予解释。第五章工程部各系统交接班制度一、电梯运行人员交接班制度交班人员应提前做好交班准备工作，接班人员提前10分钟到岗与交班人交接清楚，方可下岗。交接内容：运行记录。询问，检查设备、设施运行使用状态、故障的处理经过及尚存问题。上级需转达的通知命令。在排除故障的过程中，交班人员不得下岗，由接班人员协助解决，正常方可下岗。交接人员酗酒或情绪不正常时，交接人员应拒绝交班，并上报。接班人员因故未能按时到岗，交接人员继续坚守岗位，不得自行下岗，并立即上报。运行人员未经领导允许，不得私自换班、替班。完成领导交付的其它工作。每班坚持清理值班室卫生，保证值班室清洁。二、变电室交接班制度接班人应提前15分钟到达现场，并作好接班前的准备工作。交班人应向接班人介绍系统运行方式及电气设备运行情况，包括设备的运行状态、设备的倒闸操作情况。交班人应协同接班人共同巡视检查电气设备的运行情况和各种绝缘安全用具，共用工具及仪表应齐全完好无丢失。遇到倒闸操作等情况或事故处理时应推迟交接班工作直到处理完毕。交班人应向接班人详细介绍本班未处理完待下班继续处理的各种事项。交班人应向接班人介绍本班的各种用电指标、用电质量及向有关单位汇报等情况。以上条款交接清楚后，交接双方在交接班日记上签字，至此交接班工作结束。三、锅炉房交接班制度司炉人员接班要提前15分钟至岗，如接班人员没能到岗，交班人员必须坚守岗位，并报告领导。交接班工作必须严格认真，逐项交接。如发现问题应当立即解决，若事后发现问题，一切责任由接班人承担。当锅炉发生事故或正在处理，责任不清时禁止交接，接班人员要协助上班人员共同参加抢修工作。处理完后确认能够正常运行后，方可交接班。接班人要认真查阅运行记录，询问设备运行及操作情况，检查设备等。倘有接班人迟到或饮酒迹象，精神疲惫时，交班人员可以拒绝交班，并及时报告主管领导。交接内容：设备运行有无异常现象；验证水位表的水位是否正常；检查压力表、安全阀、排污阀是否完好可靠。油位计、给水泵、循环泵、软水箱水位是否正常。工具是否齐全，照明是否完好。室内卫生清洁。交接人员必须按要求，项目填写交接班记录，做到认真准确，签字、书写保持干净、整齐、无缺。四、给排水交接班制度交接班工作必须严格、认真、仔细逐项交接。专用工具及工作记录必须交代清楚，出现的问题应与交接班人交接清楚，而且写出处理结果，遗留工作，接班人一定要认真仔细检查，并继续完成工作。接班人应提前到岗，以便有充足的时间进行接班，如接班人员未能到岗，值班人员必须坚持岗位，并向有关领导汇报。接班人如有紧急事情，不能到岗提前通知有关领导，说明原因正式请假，以便安排工作。值班人员应认真遵守公司的各项规范制度，应认真履行工作职责，完成工作任务。同事之间应团结、友爱、互帮、互学、交流经验、共同提高，努力把各项工作做好。第六章工程部各系统设备运行管理规程一、空调设备运行管理规程1、目的：确保制冷空调设备设施保持良好性能，保证大厦空调温、湿度处于舒适范围。2、适用范围：制冷空调设备、设施的运行管理。3、职责：3.1制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视和记录。负责空调设备的操作、监视和记录。3.2空调设备维修员负责设备检修，日常清洁维护。3.3空调主管负责空调设备、设施的综合管理，对上述工作的操作、检修给予指导及检修、监督、检查。4、制冷空调运行员工作程序：4.1运行人员熟知设备操作规程，按运行时间起停设备。4.2按照《空调机操作规程》进行设备区域巡查，记录在设备巡视表（表1）中。4.3及时调整设备，保持大厦办公区温度在适宜范围。4.4巡视检查制冷机运行状态，随时检查水泵电流、冷却水量及冷冻水循环状况。4.5做好工作交接班，接班人员提前10分钟到岗与交班人员进行现场交接工作，内容包括：4.6制冷机组运行情况，各冷冻水泵、冷却泵及辅助设备运行状况有无故障处理过程、结果。4.7空调设备运行情况有无异常，设备启停状况。4.8巡查记录应完整，交接班记录清楚，并及时转达上级指令不得延误。4.9公用工具、仪器、钥匙当面点清，损坏情况记录在交接本上。4.10每班交班前应做好机房清洁，消防设备完整有序。5、制冷空调维修员工作程序：5.1按HYPERLINK《空调设备保养计划表》（见附表8）HYPERLINK《风机盘管检修表》（见附表9）进行维护保养。5.2每月定期清扫空调机房。5.3制冷机运行工作中，应协助运行人员检查冷却塔设备冷却水量、水质，发现问题及时处理。5.4完成空调设施的维护、检修工作，保证其功能正常。5.5对设备定期更换的配件及时统计整理，呈交空调主管。5.6制冷机、空调机设备由运行员负责操作。5.7运行中出现停电等异常情况应及时采取应急措施。5.8严禁吸烟，保证机房安全、干净和整洁。5.9运行人员应依据气温变化及时调节空调负荷。5.10保持机房照明及机房通风，保证设备和人员工作安全。5.11运行人员不得脱岗，确保设备运行有人监护。（一）空调运行巡视制度接班查看交班记录，了解设备运行状况。接班后巡视冷冻机房、冷水泵房、热力站等设备。制冷机各运行水泵每二小时记巡视记录。各栋新风机、排风机、膨胀水箱每班次巡视二次。巡视发现问题及时解决，相应调整。巡视项目：5.1新风机：供回水压力、供回水温度、新风阀状态、电动阀状态、进出风温差、风机皮带。5.2各栋膨胀水箱、水位。5.3排风机运行状况。5.4冷却塔：风扇、补水、电加热状况。5.5交班巡视处理的工作、设备情况，与接班人员要有文字说明并签字。5.6当班出现问题记录，并说明原因。（二）制冷机组开停程序开机前检查冷冻水泵、冷却水泵是否自动、手动。检查冷却塔处于运行或自动状态。检查制冷机主控制柜是否送电。制冷机油位必须在低视位镜上可见或超过1/2位置。油温应保持在（60℃~64℃）。启动冷冻水泵、观察冷冻水温度变化、压力值。油泵开启检查、油温、油压不低于设定值。开启冷却水泵，观察冷却水温、压力值。开启冷却塔风扇。启动主机检查导叶行程、油压、蒸发温度、蒸发压力、冷凝压力、冷凝温度、电流、温差。记录主机运行状态，油温应保持在（43℃~48℃）。冷却水温应在（27℃~32℃），根据室外气温调整出水温度。停机程序：按停机按钮减负荷停机，停冷却塔风扇，冷却水泵、冷冻水泵，油泵后润滑停机，记录停机时间。（三）相关表格表5HYPERLINK《空调设备巡检表》表9HYPERLINK《风机盘管检查表》表18HYPERLINK《水泵检修表》表19HYPERLINK《新风机组检修表》表20HYPERLINK《冷却塔检修表》表23HYPERLINK《空调机房巡视签到表》二、给排水设备运行管理规程目的：确保大厦范围内服务，卫生设施用自来水、热水及中水供应满足服务要求，排水设施正常通畅，及时修复设备故障。适用范围：适用于大厦给水、排水设备和用水设施的维护管理。术语：给排水是指输送和调节水量、水质的设备及使用后水的排放设备。职责：值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作。维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维护工作。给排水主管负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作，消防，喷淋及水设备、软化水设备的检查工作。值班员工作程序5.1值班员按照《设备巡查规程》定时巡查设备，负责24小时运行的操作、监控、记录、水质化验检查。将设备运行状况和异常问题记录于HYPERLINK《水泵房运行记录表》（表6）《交接班记录本》5.2设备机房每周清扫一次卫生，设备每月清洁一次。设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。5.3及时完成报修单工作，日维修不压单、甩单，保证维修质量和数量的完成。5.4值班员、化验员按时、按期进行水质化验，将化验结果记录在《交接班记录本》上，并将化验单上报工程部。维修员工作程序按HYPERLINK《水泵设备检修表》（表10）表和《给排水设备维修保养规程》要求进行维修保养。并记录于《设备维修表》《储水箱清洗、消毒记录表》及HYPERLINK《紫外线消毒器灯管更换记录表》（见附表11）。主管职责：7.1负责给排水设备、设施的综合管理，包括技术资料，档案收集、保管。负责设备配件材料的采购计划的编制工作。7.2对给排水设备设施维护、保养提供工作指导及监督检查工作。7.3定期将计量用压力表、流量表更换下来集中送检。7.4每年12月制定下一年度设备检修计划，编制《给排水设备计划检修表》，并按运行情况制定相应的大修计划。7.5绘制上年度大厦用水曲线图，上报工程部。工程部经理职责：8.1每月最后一个星期组织有关人员对给排水设备设施及维修工作进行一次检评。8.2审核《水泵设备计划检修表》《储水箱清洗消毒记录表》《紫外线消毒器灯管更换记录表》及大修计划。设备间管理工作程序：9.1非工作人员进入设备间需经给排水主管或工程部经理批准后，由本专业人员陪同，方可进入。9.2设备间的机电设备由值班员负责操作，其他人不得擅自操作。9.3控制柜转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置。连续运转的泵类设备每隔15天轮换使用。9.4保持设备间良好的照明、通风、门、锁开启要灵活，无破损。9.5不得擅自改动设备的线路、器材，若需改动，须经上级领导同意后，方可进行。9.6使用器具工具，材料等应码放整齐，保持房间干净、整齐，无积尘，消防设施要安全可靠，做好挥发腐蚀物品的存放保管。10、停水管理工作程序：因维修等原因停水，应由给排水主管填写HYPERLINK《停送水申请表》（见附表12）报告工程部经理，经理批准后转呈大厦领导，经过获准和相应部门经理会签，并提前24小时发函通知。应得到大厦值班经理的调度许可再实施。对突发的故障（事故）停机应立即报告工程值班室大厦值班经理（夜间）。并联络有关部门协助处理，并在恢复供水后30分钟内报告给工程部经理，大厦值班经理和有关部门。11、季节防护措施：11.1夏季前清除各部位排水沟地漏和杂物，保持排水通畅，同时在车库坡道出入口处预备沙袋等防汛措施。11.2冬季前检查各供水管道的保温，并修补破损处，保持保温层完整，需防冻池水的部位，要提前做好准备。（一）给排水设备、设施操作规程目的给排水设备、设施保持性能稳定，运行正常。适用范围给排水设备、设施的操作。术语指专用设备固有的特性和作用功能。职责值班员负责给排水设备的操作、巡查、记录和异常情况的报告。给水设备操作规程5.1检查水箱水位、电源开关、水阀位置。5.2开启进水阀，关闭泄水阀。5.3水泵控制开关，转到“手动”位置。5.4按控制柜上“启动”按钮（水泵开始运转）。5.5缓慢打开出水阀门观察压力表指旬上升位置。5.6压力表指针低于0.4MPA时，将压水阀门关水，噪声将下降。5.7指针上升超过0.4MPA时，再慢开泄水阀，噪声继续下降。5.8指针在0.8MPA时，可将压水阀门全部打开。5.9按控制柜“停止”按钮（水泵停止运转）。5.10将水泵控制开关转到“自动”位置，水泵投入自动运行状态。排水设备（潜水泵）操作程序6.1手动操作控制箱转换开关拨到“手动”位置按“启动”按钮水泵运转按”停止“按钮水泵停止运转6.2自动运行将潜水泵控制箱转换开关，拨到“自动”位置，潜水泵投入自动运转状态。（二）给排水设备巡查规程及线路图目的保证给排水设备、设施的运行正常，所有设备在受控状态。适用范围大厦各部位给排水设备、设施。职责值班员负责按规定时间、内容对设备的运行状况进行检查、调整和记录。工作程序4.1巡视要求4.1.1水泵运转声音，泵体温度，电机温度均处在设备说明的范围之内。4.1.2水位，水压，仪表指示在控制和要求数值位置上。4.1.3水泵运行的控制开关，档位，选择位置处在正确和正常指示上，电源箱内电器无噪声、电流、频率，电压指示在正常位置上，指示灯显示正常。4.1.4水箱、水池水位在受控范围，周围环境无滴、漏现象。4.1.5生活水箱检查口锁具要完好可靠，无任何异常现象。4.1.6消防、喷淋供水泵状态检查，水压是否正常，电源指示灯显示，消防水池水量充足。4.1.7室外消防栓、消防喷淋水泵结合器周围环境有无改变或异常状况。4.1.8热水供水温度50℃-60℃，游泳池水温28℃以上，按摩池水温42℃以上，巡查时注意温度保证在上述范围之内。4.1.9按时填写《给排水值班巡视记录表》。4.1.10巡视时间：每天6:00，8:00，10:00，12:00，14:00，16:00，18:00，20:0022:00，24:00，2:00，4:00生活水箱每天测硬度、PH值，余氯一次。游泳池每天测水温、余氯一次。4.1.11以上项目需要每日进行。（三）人工游泳池按摩池水循环和水处理设备操作规程1、目的保证人工游泳池（按摩池）水量水质和水温的参数在受控状态。2、适用范围人工游泳池（按摩池）水质水温的操作控制。3、职责值班员负责人工游泳池（按摩池）水循环控制设备和操作，巡查和记录及异常情况的报告。4、泳池（按摩池）循环水系统操作规程4.1彻底清洁泳池后，关闭循环水各阀门，打开冷水阀，注水至规定水位。4.2将1%浓度的聚合溶液注满药桶。4.3将10%浓度的Nalco溶液满另一药桶。4.4将过滤罐阀门开至“过滤”档。4.5打开蒸汽阀门，开启循环水泵。5、运行操作流程5.1打开1#、2#水泵阀门，接能1#、2#水泵电源，其它阀门均开启。5.2打开1#、2#计量泵电源开关，同时将混凝剂及消毒剂加入管道内。5.3如果1#、2#水泵检修，可更换3#、4#水泵运行。5.4当过滤罐内压力为20KPA时，将过滤罐阀门开至“反冲洗”档，约半小时，压力下降后，再重开至“过滤”档。5.5正常运行时，每天作一次水质化验。5.4.1浊度不大于5度，（站在池边能清楚看到池底中线，较模糊时水浊度为5度）。5.4.2余氯0.4-0.6mmol/L5.6运行时应根据余氯检测值增减药剂注入量。6、相关文件及记录6.1《交换班记录》6.2《设备巡检记录表》（四）水泵房运行管理制度水泵房及储水池，消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定期保养、维修、安排清理及定期进行操作记录，遇解决不了的问题应书面报工程主任处理。泵房内机电设备操作均由工程部人员负责，其他人员不得操作，无关人员一概不得进入泵房。消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下，选择开关及操作位置要简单、清楚及明确。生活水主泵每周由工程部人员轮流转换一次，遇有不良接合及动作应进行调校及打磨。消防泵按定期保养规定定期检查，每月进行一次“自动及手动”操作检查，每年进行一次全面检查。水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养。泵房应每周安排打扫一次，泵及管道等每月检查及擦洗一次。技术员在执行上述保养工程后，需将检查保养结果记录在报告表内，交工程经理/主任审阅。（五）中水站运行管理制度中水主要是城市污水或生活污水经过处理后，达到一定的水质标准，可在一定范围内重复使用的非饮用的杂用水，其水质介于上水与下水水质之间。中水消毒卫生标准要求：细菌总数≤100个/ml；大肠菌群≤3个/ml；管网末端余氯≥0.2mg/L；PH值6.9—9.0；色度不超过40度。中水处理流程：原水→隔栅→调节池→水泵→毛发聚集器→生化处理→加药、消毒→蓄水池→回用中水水质的合适与否将影响客户的正常使用，为保证合适的水质标准每班人员应严格按照操作程序，遵守各项规章制度，定期清洗半年一次调节池、蓄水池及相应处理设备。每班人员应保证水质中氯含量标准，保证药箱内加药水满。认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。加强专业技能学习，相互团结、相互帮助、积极工作、共同提高。保证设备运行完成，作好定期设备的维护、保养工作，发现问题应及时处理，保证室内清洁卫生。（六）热力站运行管理制度生活热水是通过换热设备，由一次热水池把二次水传递热能达到一定温度是客户正常使用。每班人员应履行自己的责任与岗位义务，保证水源正常供给。认真巡视设备，作好设备定期的维护、保养工作。严格按照操作规程进行设备操作运行。爱岗敬业，加强相互间的技术交流，努力提高专业技能，团结协作共同提高。认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。发现问题应及时解决。机房重地严禁无关人员进入，保持热力站的整洁卫生。（七）二次供水操作制度目的保证大厦二次供水水质符合卫生检验标准，保证饮用安全、卫生。适用范围自来水储水箱和热压供水装置的管理，储水箱和清洗消毒工作的监管。职责3.1维修运行员负责储水箱的清洗、消毒工作的监管，取水样送防役站进水质检测工作。3.2给排水主管负责制定年度储水箱清洗及消毒工作计划安排，并监督实施。3.3工程部经理负责审核和批准年度储水箱清洗及消毒工作计划和停水通知发布。二次供水工作程序要求4.1二次供水由指定给排水运行维修工负责管理。4.2运行维修工负责水箱的管理工作，要求每个水箱须结构、外观完整，人孔检查口有凸沿，盖板严实，加锁，并有二次供水卫生合格证。4.3二次储水箱清洗消毒人员须有卫生防役站认可的“健康证”，“培训证”。二次供水储水箱清洗、消毒程序。5.1发出停水通知在不影响营业和满足完成的时间段进行工作。5.2工具、用具的准备：工作服、长柄尼龙刷、铁铲、消毒药品、照明、鼓风机、水泵、口罩、眼镜等。5.3安全事项5.3.1照明电源要用24V低压电或应急灯，水泵电源要有良好的防水绝缘，并加三相漏电保护开关。5.3.2通风在水箱底部连接鼓风机连续对池箱内选风2-3小时，从水箱、水池人孔用绳系点燃的蜡烛放入池、箱底部，试验是否缺氧（蜡烛不熄灭，说明不缺氧），否则，继续通风到无问题为止。5.4注意事项在清洗水箱过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩在池、箱内如感觉头晕，眼睛酸痛，心闷、气紧，乏力等身体不适，应马上离开水池、水箱，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。5.5除杂物和清洗，先将池、箱底沉积物用铁铲除净，用扫把和长柄尼龙刷反复从池、箱顶部—器壁—墙角—墙底角—底部依次刷洗，刷洗完毕用清水冲洗一遍，排除污水。5.6消毒5.6.1消毒剂按使用说明书调制成水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将人孔盖盖好，封闭半小时后排除消毒剂。5.6.2水池、水箱内注入适量自来水，反复清洗上述位置，清洗出消毒药水。5.6.3消毒完毕时，检查供水阀门机械各部件是否完好、灵活，如：浮子球内应无存水，连杆连接牢固，轴销应无严重磨损，橡胶垫无老化，变形，弹性良好，支架无裂痕和锈蚀，手动截止阀门应符合使用要求。5.7注水在清洗工作彻底完成后，开启阀门向水箱、水池内注水达到标定的水位高度，取出水样后，盖好人孔检查口并锁好5.8取水样5.8.1水样抽取点应从低位水箱，高位水箱，高、低区用户各取样一支，由维修员完成此项工作。5.8.2盛放水样的容器应自防疫站取回，抽取水样后，并在瓶外粘贴水样单位，水箱代号，房间号及取样日期，送防疫站进行检测。5.8.3如水样经受检不合格时，给排水主管应报告工程部领导安排重新清洗和消毒，并请卫生防疫站部门派人监督全过程，直至检测合格为止。5.9记录和报告5.9.1维修员负责记录清洗消毒水箱的全过程，并记录《水箱清洗消毒记录表》，由给排水主管审核，工程部经理签字后交文员存档。5.9.2将“卫生检测结果报告单”原件存档，给排水主管留副件保存备查。（八）水质化验操作规程化验所用的仪器和容器需经彻底清洗，仪器和容器的清洁是取得正确化验结果的基本保证。须将盛装各种试剂的容器贴上标签，标志要明显、醒目并注明试剂名称，浓度及其它要求。为保证水质的准确度，为化验结果中的现偏差较大的数据时，应重新取样化验，并检查分析原因。取水样时，应先放水数分钟，使积留在管道中的杂质冲出去，再用水样冲洗取样瓶，然后将水样收集在取样瓶中，并即时化验。对化验结果及各种数据，要如实记录，认真填写不得涂改，对化验中结果，出现偏差较大的数据也应保留。交班人员应对本班所使用过的仪器和容器进行清洗，给接班人员创作工作的有利条件。（九）相关表格表6HYPERLINK《水泵房运行记录表》表11HYPERLINK《设备维修表》表12HYPERLINK《停送水申请表》表15HYPERLINK《水质化验日报表》表25HYPERLINK《地下二层污水井巡视检查表》表26HYPERLINK《喷淋系统检查表》表27HYPERLINK《月水表记录报表》表28HYPERLINK《农行用水量统计表》三、变、配电设备运行管理规范1、目的确保变、配电设备处于良好工作状态，保证供、用电正常。2、适用范围我方接管区域变、配电设备的管理。3、职责3.1配电室运行人员负责设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。3.2维修员负责外围电气设备的维护检修及工单维修。3.3强电运行主管负责变、配电设备的综合管理及上述工作的检查、监督。强电维修主管负责外围电气设备的计划维保，并根据设备运行情况和工单反映出的问题及时调整工作。强电主任负责上述工作综合管理，并协调与其他专业部门、单位的关系。3.4工程部经理负责上述工作检查及停电检修前发布通知。4、配电室运行工作程序4.1值班员负责变、配电设备24小时运行的监控、记录和操作，观察各分路用电负荷的变化，按时填写HYPERLINK《配电室值班记录表》（表2）。4.2根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平，保证用电安全。4.3严格按照上级指令执行停、送电操作，紧急故障停、送电的操作执行紧急停电处理规程。4.4每天做好交接班工作，接班人员应提前10分钟到岗与上一班人员进行认真的现场交接，交接内容事项：4.4.1每天填写运行记录于《交接班记录本》。4.4.2询问设备运行中有无故障，出现故障的处理经过及目前需注意的问题。4.4.3公用工具、钥匙须当面点清，接班后发现工具损坏、丢失钥匙不齐等问题，由接班人员负责。4.4.4及时转达供电局停电通知或上级指令，不得延误耽搁。4.4.5故障排除过程中，交班人员不得下岗，接班人员有协助解决的义务。4.4.6配电室卫生每天清洁一次，相关设施保持干净、整齐。5、维修员工作程序5.1按HYPERLINK《电气设备计划检修表》（表3）的要求进行维修保养。5.2执行上级指令安排的电气设备增改安装工作。5.3按期完成日常电气设施的维护工作和维修工单的维修内容。6、变配电室的管理工作程序6.1非工作人员不得进入变配电室。特殊情况须经主管以上人员或工程部经理批准后，由值班员陪同方可入内，并有人员入室登记。6.2变、配电室设备由值班员负责操作，其它人员不得擅自操作。6.3操作前填写工作票、操作票，一人操作、一人监护，完成后操作过程记录交接本。6.4变、配电室应保持良好的通风及室温控制，每班检查空调设备的运转情况，发现异味、通风温度过高、漏水、噪声增大等异常现象，及时通知工程值班室派人解决。6.5应急照明灯应保持电量充足，每班检查一次，保持随时能使用。6.6保持消防设施完好，禁止吸烟。7、停电管理工作程序需要停电才能进行设备检修时，事前由强电运行主管编写停电报告，经工程部经理审核批准后，交由管理处领导进行复审、批准后转发下文两份，强电主管一份做为实施指令，另一份由工程值班台负责组织其它专业配合执行指令工作。工程部值班在约定时间停电前1小时负责与物业总值联系，确认最后停电时间。检修完毕后，检修人员及时通知工程值班台，由工程值班台通知物业总值已恢复供电。（一）变电室巡视制度巡视高低压设备时人应与带电体保持安全距离。按规定定期重点对高压开关、变压器、电容器、直流屏（蓄电池组）进行巡视检查，检查电压、电流的指示是否正常，是否在规定的范围内。高压开关信号指示与开关实际状态是否相符运行，声音是否正常，变压器接点有无放电及过热现象，有无异常声音。值班人员应对直流屏的蓄电池进行巡查。直流屏的输出电压是否正常，各种仪表运行是否正常，有无异常声响，异常气味和过热现象。值班人员应检查信号屏的灯光指示信号，报警信号声响有无异常，直流系统有无接地信号。值班人员应对设备的运行情况进行记录，发现设备出现异常应立即采取措施，并进行处理，同时向上级主管领导汇报。高压设备发生一相接地故障时，人体与接地点的距离，室内不小于4米，室外不小于8米，进入上述范围人员应穿绝缘靴，手接触设备的外壳和结构时应带绝缘手套。（二）高压配电室巡视检查制度值班人员巡视高压设备时，应与带电设备保持规定的安全距离，禁止越过遮栏巡视。值班人员应按规定定时对高低压设备进行巡视检查：检查电度表、电流表的指示值是否正常，并在规定范围内。值班人员应认真检查高压开关信号指示是否与高压开关的实际位置相符，运行声音是否正常、变压器瓷套管有无放电现象、接头有无过热现象。值班人员应认真对直流屏的蓄电池组进行检查。直流屏输出电压是否正常，各种仪表指示是否正常有无异常声音、异常气味和过热现象等。值班人员应认真检查信号屏的各种灯光信号、警告信号、事故信号、声响是否正常，直流系统无接地信号。值班人员应认真对设备的运行情况作好记录，发现设备出现异常情况应即时采取措施进行处理，处理不了的应立即向上级主管汇报。（三）倒闸操作制度操作票是防止误操作（错拉、错合、带负荷拉隔离开关及带地线合闸等）的主要措施，变（配）电所的倒闸操作应填写操作票。变（配）电所的一切操作须得到电气负责人或供电局调度所调度员的命令或许可（同时复诵无误后将发令人、许可人及时间填入值班记录本）。在变（配）电所电缆线上工作时要求停电，值班人员必须在接到电气负责人书面要求后，填写操作票，方可进行操作。操作票应按操作顺序填写，不应涂改，禁止使用铅笔填写。操作票填写应包括操作内容、任务、操作顺序、发令人、操作人、监护人、操作时间等，操作票应进行编号，已操作过的应注明“已执行”，保存期限不应少于3个月，倒闸操作应由两个人进行，倒闸操作前应根据操作票内容在模拟板上进行核对性操作，操作中应认真进行“监护制”、“复读制”每操作完一步即应核对由监护人在操作项目前划“√”。操作中发现疑问时，必须立即向调度员或电气负责人报告，弄清楚后再进行操作，不准擅自更改操作票。操作人员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿长袖衣、长裤。用绝缘杆拉、合隔离开关或经传动机构拉合开关及隔离开关时，应带绝缘手套，操作室外设备时还应穿绝缘鞋。（四）发电机试车规范每月1日或最接近1日的休息日由配电室值班人员试验发电机，并填写相关记录。试车前30分钟通知A栋前台在排烟口处设立指示牌，以免客人误解。每次运行前执行发电机巡视内容。每次空载试车时间不得超过10分钟。不要让发电机长时间空载运行，以免积碳堵塞喷嘴。不要让启动马达运转时间超过30秒，启动马达两次运转时间间隔不得少于2分钟。油压表必须在启动后15秒内显示出来，如果没有显示马上关闭发电机查找原因。带负载运行前或关闭发电机前应空载运行3~5分钟。发电机长时间运行时冷却水温度应该在60℃~100℃之间，如果温度过高应减低负载并改善通风，如果情况没有好转应马上关闭发电机。注意发电机运行中的如下变化：熄火、震动、异常声音、温度或油压的突然变化、排烟过多、输出功率不足、燃油消耗过多、机油消耗过多、燃油或机油的泄漏。如果试车中发电机有异常现象，马上关闭发电机并做详细记录，以备维修。（五）发电机每日巡视内容、周期、路线1、巡视周期：每日8：00、11：00、14：00、17：00、20：00、23：00、2：00、5：00巡视8次，填写相关记录。2、巡视路线2.1PC1巡视路线：GD1温度GD1控制屏电瓶机油柴油水箱机体外观排烟阀水喷雾GD3温度柴油控制屏水箱电瓶机体外观水喷雾机房情况PC2巡视路线：GD2温度控制屏电瓶机油柴油水箱排烟阀水喷雾机体外观机房情况3、巡视内容3.1检查柴油指示，保证油面在中（M）和满（F）之间。3.2检查机油（将机油尺拔出，用软布擦干净后再插入取样），油面应该再高（H）和低（L）之间。注意：停车5分钟后才可以检查机油液面。3.3检查水箱水位时要在水箱上部打开注水口，观察水位是否正常。观察完毕后，注水口盖一定要盖好，拧紧，否则发电机无法正常工作。注意：只有在发电机温度低于50℃时才能打开水箱盖。3.4检查电瓶电压正常，表面清洁，电解液液位正常无泄漏，螺栓紧固无锈蚀。3.5检查水箱、油箱、表冷器等处无渗漏现象。3.6检查发电机控制屏显示正常，开关在自动位置。3.7检查排烟阀状态正常。3.8检查水喷雾系统正常。3.9检查发电机机房温度、湿度正常，通风良好，无滴水等异常现象。（六）相关表格表2HYPERLINK《配电室值班记录表》表3HYPERLINK《电气设备计划检修表》表29HYPERLINK《停、送电申请表》表30HYPERLINK《配电室发电机日常巡视表》四、电梯设备运行管理规范1、目的确保大厦范围内服务。要求：电梯24小时正常运行，及时修复设备故障。2、适用范围适用于大厦的办公楼、公寓和商场设施的维护管理。3、术语电梯是保证大厦正常运转的重要交通设备。4、职责负责大厦内各种电梯的值班运行，完成每日例行检修并做详细记录，重大问题应及时向工程部报告，并监督好外派单位的维修保养工作。值班员工作程序5.1值班员按照电梯巡检制度定时巡查设备，负责24小时运行的监控和检查，将设备运行状况和异常问题记录于HYPERLINK《电梯检查表》（见附表3）、《交接班记录本》。5.2定期清理电梯机房、井道房、工作间，每次维修工作完成后均应及时清理现场，保持环境卫生。维修人员工作程序6.1电梯发生故障困人时，应立即赶到现场，排除解困，确保被困人安全（10分钟之内）。6.2值班台发工单，维修人员应立即前去检修，做到不压单、不甩单。6.3值班员在巡视中，发现问题需要停梯检查时，必需经物业部同意后，方可操作。主管职责7.1负责电梯系统设备的日常维护、保养、检测及系统员工考勤，纪律检查和考核。7.2监督外判维修保养合同的执行情况。7.3完成工程经理，总工程师及工程主任下达的其它工作任务。工程部经理职责每月最后一星期组织有关人员对电梯设备的维修、保养情况进行检评。电梯机主心管理工作程序9.1非工作人员进入电梯机房，需经电梯主管或工程部经理批准后，由本专业人员陪同，方可进入。9.2电梯机房内的机电设备由值班员负责操作，其他人员不得擅自操作。9.3保持设备间良好的照明、通风，门锁开启要灵活、无破损。使用器具工具应码放整齐，保持房间干净、整齐，无积尘，消防设施要安全可靠。季节防护措施11.1夏季前对电梯机房内通风系统进行检查，保持机房正常通风。11.2冬季前对电梯厅门的重砣进行调整，保证电梯开关门正常。（一）电梯安全操作制度任何电梯（客梯、服务梯、货梯、消防梯、扶梯、观光梯）均必须经劳动局检查验合格，取得运行许可证，方可投入使用。电梯操作、维护人员须经专业培训，持证上岗。每日工作前，应检查开、并门是否正常，轿厢内照明是否正常。先将电梯上、下行驶检查数次，观察有无故障和运行正常情况。检查内外电锁是否失效及厅外呼器的信号或指令的执行是否正确。轿厢的运载不应超过电梯的额定载重量。不可用身体或脚操作，理不可利用物体塞住控制开关来开动电梯上下行驶。当电梯在运行时，禁止揩拭，润滑或维修机件（检修时例外，但要做好安全措施）。运载危险物品时，应经有关部门批准，并采取相应的保护措施。严禁用检修速度作为正常行驶，不准用检修或急停开关作为消除信号之用，不允许以手动启闭轿门作为电梯的起动或停止。轿顶上部不得放置它物，不得开启轿顶安全窗来装运长物体。电梯因某种原因失控制失或发生超重而无法掌握，虽经断开安全开关亦无法停止时，驾驶人员和乘客应保持镇静，切勿企图跳轿厢，可借各项安全装置的自动作用，将轿厢预以停止。如果电梯在行驶时突然发生停车事故，应先按下急停开关后再按警铃，及时通知维修班人员到场处理故障，严禁人为强行开启电梯站，跳窗逃生。电梯发生事故，驾驶人员必须立即停车，抢救伤员，保护现场，抢救伤员需移动时，须设标记，并及时上报有关部门，听候处理，随后采取有效的防护，维保措施，及时维修，力量不足可聘请市劳动部门安全认可的单位进行维修工作。每星期一次全面检查，曳引机运转是否正常，油位是否偏低，钢丝绳是否有断股，外呼器，轿厢门开闭按键，楼层选择键等操作是否正确灵敏，安全门档，对讲话机，警钟，救生窗，紧急照明灯，超载报警器等保护装置是否有效，启动，运行，停落是否平稳，门的开关动作以及轿厢运行中有无异常声响，各电器设备有否损坏，井道有否被严重水浸，如果操作员遇到升降机有异常情况，应尽快通知专业电梯维保单位检修。严格按照北京市技术监督局发布的《电梯维修技术要求》每做出预防维修保养计划，并安排专业技术人员如期实施。（二）电梯巡检制度电梯维护人员每日在电梯的巡视当中充分发挥感观能力，迅速判断问题、解决问题，并做好记录。耳听：运行当中机房内，轿厢、限速开关、平楼面装置有无异常声响。嗅：轿厢、机房、井道、井底有无异味。指按：轿内按钮是否灵活，操作盘动作是否正常。目测：观察设备（指示灯、操作盘、风扇、地板）是否正常。手触：保险门刀动作是否灵活，门脚胶、轿门、壁板、门柱有无松动。足碰：地台是否倾斜、变形，踢脚板有无松动。体感：运行当中有无摇晃，启动加速是否顺畅。除每日巡检外，每月应对底坑、井道、机房进行清扫、注油。巡检要认真仔细，对所发现的问题必须做详细记录。发现问题后，应积极主动的与电梯维修厂家联系，以便尽快恢复电梯运行。（三）电梯设备巡查规程目的保证大厦内电梯运行正常。适用范围适用于大厦的办公楼、公寓和商场的电梯设备。职责值班员按巡视检查的内容对电梯运行状况进行巡视、检查和记录。工作程序4.1巡视要求：4.1检查电梯机房内的电动机声音是否正常，消防设施是否安全。4.2检查控制柜内各大电流继电器是否有烧现象，大电流导线是否有松动。4.3检查轿内照明、风扇、通讯及轿门、厅门的开关是否正常。4.4检查电梯的平层和舒适感是否良好及运行中是否有异常声音。4.5检查电梯的层灯和外呼是否正常。4.6检查外判单位对电梯的月保养、季度保养及年度保养是否按规定时间完成。（四）相关表格表13HYPERLINK《电梯检查表》表31HYPERLINK《电梯巡视检查表》表32HYPERLINK《外呼/层灯安装检查表》五、弱电设备运行管理规范目的：确保弱电系统设备处于良好的工作状态，24小时正常运行，以便随时为客户提供优质服务。适用范围：适用于大厦的办公楼、公寓和商场设施的维护工作。职责：负责大厦内消防系统、楼宇自控系统、IC卡系统、保安监控系统、卫星电视接收系统、可视对讲系统、车管系统的设备正常运行，完成每日的例行检修，并做好详细记录，重大问题应及时向工程部报告，并监督好外派单位的维修保养工作。值班员工作程序4.1值班员按照HYPERLINK《弱电每班巡视表》（表7）定时巡查设备，将设备运行状况和异常问题记录于交接班记录本，并向主管部门汇报。4.2定期清理BAS机房设备，消防监控设备、卫星电视接收机设备、IC卡系统设备，以及完成公寓弱电设备的例行检查和日常检修工作。4.3严格按照工程部领导的指示更改系统设备参数，并做好详细记录，及