住房 价格变动分析报告

住房价格变动分析报告重庆房地产投资规模持续快速增长，商品房产销两旺，为重庆房地产业的快速发展奠定基础。2002-2007年是重庆房地产市场的调整和快速发展期。在此期间，房地产业呈现出较高增长运行态势，房地产投资年均增长27.6%，房地产业增加值年均增长11.2%，且占全社会固定资产投资的比重进一步提高到26.8%，占GDP比重也在2002年的12.3%提高到2007年的20.6%。与全国其他一些大城市相比，重庆房地产市场仍然保持健康地发展，房地产价格始终保持在合理增长区间，房地产业显然已成为重庆国民经济的支柱产业。一．房地产价格现状分析(一)全国房地产市场价格走势中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。2011年以来,当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观政策紧缩环境相叠加,当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加,当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令直接干预措施相叠加,房地产开发企业正在面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场和政策环境,中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。实际上，自2010年4月16日，国务院发布的新《国十条》实施后的这段时间，中国的房价始终没有怎么跌。仅仅是在成交量上有些许变化，仅仅是对买房人的心理上有所影响，仅仅带来了几个月的持币观望期。而当他们发现，房价下跌只是一种美好的愿望，于是，他们失去了耐心。入秋，中国楼市量价齐升，全面回暖。让我们来看看2010年10月15日发布在国家统计局网站上的最新统计数据：《9月：70个大中城市房价同比上涨9.1%》。前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。(二)重庆房地产市场价格走势自2011年国务院下发的“新国八条”开始，房产税，差别信贷利率，地方房价调控目标等一系列的政策调控在第一季度相继出台重庆市开发市场在持续以政策为主的宏观调控基调的环境中运行，总体呈现出建设投资于市场销售双双回落的态势。统计数据显示，2011年三季度，重庆全市房地产开发投资1381.08亿元，同比增长33.8%，较一季度回落9.6个百分点，较上半年回落1.2个百分点，开发投资增速呈现出不断放缓的发展趋势。前三季度，该市商品房销售面积2918.02万平方米，同比增长11.6%，较一季度增速回落5.8个百分点，较上半年回落1.2个百分点，呈基本持平态势。今年以来商品房销售面积自年初高位回落后，在11%的增速区间获得强劲支撑，连续六个月在11.2%到12.8%之间波动。这显示市场供求双方的博弈仍在持续，后期走势有待进一步确认。重庆2010年11月到2011年10月房价分布图截至9月底，重庆全市房地产开发累计到位资金3183.57亿元，同比增长36.6%，较上半年回落7.0个百分点。其中上年末结余资金956.86亿元，增长66.6%；本年到位资金2226.71亿元，增长26.8%，较上半年回落2.3个百分点。作为房地产开发企业主要资金支持的本年到位资金增速较开发投资增速低7.0个百分点，资金收紧趋势正在显现。同时，受该市试点房产税影响，高端商品住房市场受到遏制。数据显示，该市大户型住宅与别墅、高档公寓在建设投资与市场销售方面均呈现出不同程度的萎缩。前三季度，重庆全市140平方米以上住宅建设投资额95.60亿元，同比增长15.0%，较同期全部住宅投资平均增速低21.4个百分点；别墅与高档公寓投资78.85亿元，增长14.1%，较同期全部住宅投资平均增速低22.3个百分点，房产税对高端商品住房市场正在产生较为明显的遏制作用。二．住房价格构成分析商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。由于中国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。（一）土地使用权取得费：商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。（二）住宅开发成本：1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。（三）住宅开发期间费用：指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。（四）利润：以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。（五）税金：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。商品住宅差价：包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。住房价格影响因素分析及未来价格变动趋势分析（一）住房价格影响因素分析：1，成本，以成本为基础的定价策略还是现在最流行的策略，因为这种策略最为简单和直接。所谓以成本为基础，住房价格关系最直接的是土地价格。如下图：2，消费者价值，成本的确非常重要，但消费者的购买期望更加重要，无论产品如何定价，对于消费者而言会有自己购买住房的最低容忍价格，经济学家称之为消费者价值(customervalue)，就是产品值多少钱。3，竞争产品，竞争产品对产品价格的影响有时候远远超越了我们所能想象的范畴。大部分消费者在选择产品的时候面对从众多的可供选择的产品中选择哪一款的选择题，价格无疑是消费者最为敏感的因素之一，一款产品如何从一堆类似的产品中脱颖而出，让消费者愿意掏钱购买它，价格会起着重要的作用。如：金科、龙湖、富力等房地产集团，相互之间存在着竞争。4，品牌，如全国知名的大型房地产企业，金科、龙湖、富力、万科、恒大、保利等。5，营销战略目标，企业在不同阶段会有自己的不同营销战略目标，例如“市场份额最大化”、“利润最大化”，或者是追求产品的覆盖率等等。在企业制定了自己的营销战略之后，才会有自己的产品策略、价格策略等等，而这些策略都服务于整体的营销战略。例如金科的营销战略，所做的一些主题活动：2月在重庆买金科房到南滨路看夜景，到解放碑看美女，到金科买房子，金科已成为重庆名片。3月金科三月无广告颇受争议的营销活动，“无广告”并非完全不做推广，将广告费用用于赠送礼品给业主。5-6月金科家节买房不是获取一个单纯的物理空间，而是承载“家”的美好愿望。7月金科邻里节首次提出“中国隔壁邻里文化”居住主张，开展邻里百家宴、邻里通等活动，甚至建议政府设立法定“邻里节”。8月金科有房在“惜售”、“观望”苗头初现时，“金科房”2000套集体入市。体现金科不走寻常路。9月廉政行动聘业主廉政监督员，直接为业主和开发商沟通搭设便捷的桥梁。10月金科房交会以一家企业之力推出“金交会”，放出上百套特价房，还免除契税和大修基金。11月金科岁末亿元大回馈送礼回馈，上亿优惠相送。12月金科邻里万家宴耗资500万元宴请2009年2万余名新业主。（二）未来价格变动趋势分析自2010年4月16日，国务院发布的新《国十条》实施后的这段时间，中国的房价始终没有怎么跌。仅仅是在成交量上有些许变化，仅仅是对买房人的心理上有所影响，仅仅带来了几个月的持币观望期，住房价格一直处于一种平稳状态。然而，需求和供给的变化对房地产价格的影响是非常大的房地产市场顾客需求变化趋势。随着房地产市场的发展,房地产市场需求向多档次、多元化、个性化发展。特别是住宅市场的需求变化尤其明显,具体表现有:1.购买主体的变化。——从单位集体购买到个人家庭购买。——从本地人到外地人买房。——从成家购买到不成家也购买。2.购买动机多元化。由于房地产功能不断地被挖掘,从最基本的居住功能，发展到投资保值增值功能、信用担保功能、融资功能、展示身份与地位功能和整合社会资源的功能，近年来房产的资产性功能的强化，不动产属性日益在经济生活中被重视，是得以投资为母的的购房人增加。3、对房地产功能需求的变化。随着生活水平的他提高，人们追求舒适的消费心理，导致了房地产的功能需求向功能齐全，舒适性方向发展。4、价值关联的变化。长期以来，在福利房制度的影响下，我国大部分城镇居民对自由居民的价值缺乏全面认识，住房消费较少，随着房地产市场的星期，住宅已成为家庭主要耐用消费之一，并作为一项重要的家庭资产，成为反映顾客地位与成就的标志。需求的变化趋势对价格的影响。价格是房地产市场的核心，它反映了房地产投资者和满足者需求之间的关系，从顾客需求改变到房价改变的影响过程大致可分为三个阶段。第一阶段顾客需求改变，随着房地产市场的发展，房地产市场需求呈现出明显的层次性，高层次的潜在需求转化为现实需求，新的需求还将不断出现第二阶段房地产价值变化。在房地产基本价值得到保证的情况下，房地产的附加价值会得到多饿关注，当顾客需求向高层次方向发展，住宅质量，环境，科技含量等的逐步提升，使得产品的品质不断加强，提高了房地产商品的附加值。第三阶段房地产价格变化。一般情况下，当房地产价值增加，作为对房地产投资商的回报，这部分价值必然要在房地产价格中得到体现，房地产自然会提高。这是从理论上分析的放低陈价格变化的过程，但是，在实际中，房地产价值并不是直接简单的表现为价格，而房地产价值的实现程度与顾客对房地产价值的认知程度以及市场供求关系有关。很多情况下，房地产认知价值与房地产市场上实现的价格都不会完全的、绝对的一致。所以，目前我国房地产的价格上涨，一方面主要是由房屋品质提高和市场需求拉动造成的，另一方面，有可能受供求暂时影响、顾客价值认知的局限性等因素影响，而存在不合理的涨跌情况，这也是房地产研究的重要问题。由此来看，经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展，根据我国有关部门公布的人口数据可知，在13亿人口中有2.5亿人处于30～39岁，其中的40%是城市人口，是目前的购房主力；有2.2亿人处于10～19岁，他们是未来购房的主力，这些都是潜在的购房需求。而从当前我国的宏观经济形势分析，人们会把这种潜在的购房需求变成真实需