正大广场项目调研报告

正大广场调研报告项目概况：1、概况正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总投资4.5亿美元，占地面积约31000平方米，总建筑面积约25万平方米，地上10层、地下3层，长270米、宽121米，层高5米，总高度57米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是正大集团在中国最大的投资项目之一。正大广场的是由曾经负责设计美国洛城奥运会和拉斯维加斯比拉洁奥度假酒店的声誉全球的美国捷得国际建筑师事务所所设计。内部设计是由迪斯尼乐园形象设计师之一的SelbertPerkins所担当，在正大广场形象中融入了全新的“四季”理念（不同的楼层采用不同季节的象征色）及贯穿二楼到五楼的“黄金大道”的设计。正大广场定位为“现代家庭娱乐及购物中心”，广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。正大广场将久负盛名的中外品牌，环球美食和各式娱乐汇集一起，商场内设有主题百货、超市、各色美食、儿童娱乐场所和多厅影城。位于B1-B2层的“易初莲花超市”满足了顾客的日常生活需要；1F-4F正大百货提供了完整的商品结构；5F的饮食天地带给顾客独具特色的异国风味；8F正大星美影城是国内首家超五星级主题影院。2、交通情况正大广场位于浦东陆家嘴金融贸易区的核心地带，具有非常便捷的交通系统。同时陆家嘴也是上海新兴的旅游中心，正大广场紧邻东方明珠电视塔、海洋馆、国际会议中心，香格里拉大酒店、金茂大厦和浦东滨江花园。3、辐射区域正大广场周围辐射半径5公里的区域内集结了300万商住人口，同时上海正大广场处于浦东陆家嘴CBD，写字楼密集，核心商圈范围内有近10万人的高收入群体还有办公楼白领群体。另外正大广场又处于上海旅游景点所在区域，流动游客又是一消费群体。4、业态及分布（1）各楼层划分的功能比例楼层楼层功能B3停车场B2100%购物B185%购物15%配套193%购物，7%餐饮290%购物，10%餐饮383%购物，16%餐饮，1%配套4100%购物5100%餐饮675%餐饮，22%休闲，3%购物758%休闲，28%餐饮，14%购物884%休闲，26%餐饮954%休闲，35%餐饮，11%购物10100%餐饮（2）按面积划分的功能比例购物餐饮休闲娱乐正大广场55%26%19%（3）业态比例零售：48％餐饮：33％休闲娱乐：18％服务配套：1％调整之前正大广场的购物比例达到80%左右，调整后购物比例55%，休闲娱乐与餐饮类占到45%。在现代社会条件下，消费者对休闲娱乐与餐饮的需求逐步增长，享受更多的体验快乐、休闲放松与娱乐刺激等。家庭娱乐购物中心定位中加大餐饮、休闲娱乐的比重，从而实现其市场半径是传统购物中心的2-3倍，逗留时间比传统购物中心超出1-2个小时以上。（4）各面积区间的商户数量比例面积区间套数百分比50㎡以下136.6350-100㎡3316.84100-300㎡7236.73300-500㎡2914.80500-1000㎡199.691000㎡以上3015.31从上表可以发现，调整后的上海正大广场真正意义上的主力店只有易初莲花超市，面积在15000平左右，而面积在1000平米以上的商户数量达到30个，占到总数量的15.3%，在1000平以上的商户中，购物类有14个，餐饮类12个，休闲娱乐类8个。可见次主力店在调整后的正大广场中起到的重要作用。家庭娱乐购物中心的重点是加大次主力店商户的供给比例，形成多业态的特色商品与服务供应，改变传统购物中心单纯以零售为主力店来聚集人流，保证不同时间段对消费者都有强大的吸引力。（5）面积在1000平以上的商户情况所在楼层店名经营类型功能店面使用面积-2易初莲花超市购物15000ZIYINBEAUTYSALON沙龙休闲2509正大百货都会仕女馆专卖店购物2500-1特力屋专卖店购物2000正大百货美鞋苑百货购物2000名店运动城专卖店购物2000星美正大影院影院娱乐2000多功能厅会议休闲2000唐宫海鲜舫特色餐饮餐饮1800大众书局书城零售1800优衣库专卖店购物1700班尼路专卖店购物1700玩具反斗城专卖店购物160010俏江南特色餐饮餐饮1600ESPRIT专卖店购物1500拉面+满记甜品特色餐饮餐饮1500汤姆熊游乐休闲1500正大百货欢乐童趣馆百货购物1500好乐迪KTV娱乐休闲1500蕉叶泰式菜特色餐饮餐饮13009愉家特色餐饮餐饮1300WILLSGYM健身健身馆休闲1200C&A专卖店购物1000小南国特色餐饮餐饮1000NEXT专卖店购物1000H&M专卖店购物1000鼎泰丰特色餐饮餐饮1000ESPRITSALA专卖店购物1000绿波廊+宴点秀特色餐饮餐饮1000数据来源：百润战略与市场研究部数据库（6）、品牌详表（见附件）楼层商户名称性质B3靓车高手洗车房塞纳烟草烟草专卖店B2awfullychocolate食品/巧克力澳人坊餐饮/中式贝尔多爸爸食品/泡芙贝高福家居用品CoffeeBeanery咖啡馆cafétasse食品/巧克力蛋蛋屋餐饮/中式ESSEUSUALS美容护理美仕唐纳姿食品/西式集品堂餐饮/中式卡布拉蛋糕面包店欧格妮妮甜品店泉逸轩休闲食品膳魔师THERMOS生活用品苏瓦卡餐饮/西式甜点同仁堂药房玺燕食品/燕窝岩岛成GinoPasco面包店易初莲花超市yodio甜品店爱优果甜品店巴贝拉餐饮/中式宝岛眼镜眼镜店春水堂茶馆ColdStone甜品店DQ甜品店迪信通电子产品华丽屋家居用品Hu-Hu甜品店宽方数码电子产品面包新语面包店奇脆乐食品/甜品Subway餐饮/西式双立人刀具食家物语食品/零食童涵春药房喜久福甜品店一品燕栈食品/燕窝一代眼镜眼镜争鲜餐饮/寿司B1中国银行银行及其他业务ENZO999珠宝JQ珠宝饰品福特奈干洗店杰品美甲瑞尔齿科保健工商银行银行及其他业务屈臣氏超市芙瑞诗餐饮/甜点美蝶天堂美甲特力屋家居用品1FARTINI雅天妮时尚配饰adidas服装/休闲倍轻松breo家居用品C&A服装CalvinKleinJeans休闲装ENZO珠宝FANCL无添加化妆品飞乐琴行GUESSACCESSORIES服装/休闲饰品亨达利钟表钟表H&M服装哈根达斯食品/冰淇淋HilfigerDenim服装/休闲promod休闲服饰HAZZYS休闲服饰天美钻珠宝珠宝JustGold时尚配饰蓝蛙餐饮/西式凛花时尚配饰罗飞诺珠宝珠宝ZARA休闲服饰天梭钟表NOVO休闲波芒得女装/正装SISLEY女装/综合猫头鹰餐饮/西式马哥孛罗食品/冰淇淋LACOSTE休闲服饰千禧之星珠宝/手表古典玫瑰园茶坊SWATCH钟表塞纳烟草烟草专卖店丝芙兰化妆品Skechers休闲服饰贝纳通女装/休闲TheCoffeeBean香啡缤咖啡馆星美正大影城售票亭售票处新元素餐饮/西式兆亿咖啡咖啡馆中银易兑行银行及其他业务2FAzureBlu爱其佰蓝男装/正装Ehomme服装/男女综合服饰ASOBIO男装/休闲Esprit休闲服饰bossinistyle女装/正装法文.箱子休闲服饰grosse时尚配饰guess休闲服饰Hiroshima皮具Honeys休闲服饰leo男装/综合亮视点眼镜马克华菲休闲服饰曼谷银珠宝/手表Mango休闲服饰NEXT休闲服饰ochirly欧时力休闲服饰Q'GGLE休闲服饰roxy休闲服饰时间廊钟表Sinéquanone休闲服饰小南国日式烧烤餐饮/日式烧烤雅莹女装/综合正大百货美妆源化妆品正大百货美鞋苑鞋3F奥卡索皮鞋/手袋爱茜茜里餐饮/甜品ebase女装/休闲bossini服装/综合CnE皮鞋/手袋EspritSalon美容护理交通银行银行及其他业务凡妮女装/休闲服饰楼兰女装/休闲服饰LuxmanSpark女装/休闲服饰Lily女装/休闲服饰onon女装/休闲服饰Theme女装/休闲服饰UrbanShock女装/综合无印良品生活用品夏娃的诱惑女士内衣亦谷女装/休闲服饰真锅咖啡馆咖啡馆正大百货伊殿百货Z&A女装/休闲服饰优衣库服装/男女休闲服饰星巴克咖啡馆veromoda女装/休闲Jack&Jones男装/休闲TALLYWEIJL女装/综合PIERREGARROUDI休闲服饰Elle女装/休闲鼎泰丰餐饮/中式艾格女装/休闲YELL!女装/休闲EXR女装/休闲TINAGIA女装/休闲宝罗莉卡女装/正装卡佳女装/正装LAZO女装/综合类莱尔斯丹女式皮鞋/手袋ONLY女装/综合类AGATHA时尚配饰4F宝岛眼镜眼镜奔趣男女休闲服饰Baleno男女休闲服饰bestbuy电脑配件用品CROCS鞋榭飞雍女休闲服饰ColorJeans男女休闲服饰富临轩餐饮/中式Fiorucci女装/休闲多玛尼餐厅餐饮/西式GEOX鞋APPLE/ipod电子产品领航人生运动服装及用品名店运动城运动休闲茂昌眼镜眼镜耐克360运动服饰UNISEX休闲服饰Test-tube休闲服饰V-one休闲服饰玩具“反”斗城童装/玩具无良才眼镜新秀丽皮鞋/手袋5Fafternoontea餐饮/西式皇家摄影影楼Tisway饰品百丽格饰品必胜客餐饮/西式东北人家餐饮/中式富君韩国烧烤餐饮/韩式烧烤干锅轩餐饮/中式禾绿寿司餐饮/日式料理金同小厨餐饮/中式廊亦舫餐饮/中式肯德基餐饮/快餐满记甜品餐饮/甜品面加餐饮/中式盘古烤肉餐饮/中式松叶家日式料理餐饮/日式料理THEFACESHOP化妆品享食78餐饮/中式一茶一坐餐饮/中式云南美食园餐饮/中式彩华花艺饰品大家乐餐饮/中式高丽苑餐饮/韩国料理汉堡王餐饮/快餐和民餐饮/日式吉野家餐饮/日式季诺意式休闲餐厅餐饮/西式老上海弄堂菜餐饮/中式麦当劳餐饮/快餐名甲物语服装饰品南非海鲜餐饮/西式泰泰小厨餐饮/泰式味千拉面餐饮/日式新素代餐饮/中式宴点秀餐饮/中式骐祯宫餐饮/中式真功夫餐饮/快餐6F阿拉丁儿童摄影影楼澳西奴家居用品傲胜家具用品明洞本家韩国料理餐饮/韩国料理ChaterHouse书店ECHO生态学家居用品皇家摄影影楼泓叶汤馆餐饮/中式卡通乐乐园创意童话摄影影楼雷诺瓦娱乐麦吉柯魔术娱乐TEMPURZEN家居用品汤姆熊儿童乐园炫动卡通乐乐园儿童乐园依曼琪家居用品张生记得味轩餐饮/中式宝宝贝贝儿童摄影楚炫堂餐饮/中式多样屋家居用品风美花传日本大头贴照相馆娱乐合衣坊制衣铺/修剪汇美舍化妆品路易治.波米奥尼餐饮/西式乐纷家居用品普京茶餐厅餐饮/中式唐宫海鲜坊餐饮/中式外文书店书店渝乡人家餐饮/中式樱之味餐饮/日式7F艾维庭美容护理蕉叶音乐餐厅餐饮/泰式时代生活美语时空教育培训汤尼英盖美容护理喜多屋国际海鲜料理餐饮/日式英孚教育教育培训紫颖美容美容护理港丽餐厅餐饮/中式俊奥美容护理史云逊护法中心美容护理思泳杰教育培训学乐英语教育培训御美会美容护理威尔士健身中心健身中心正大百货欢乐童趣馆儿童乐园8F爱晚亭酒家餐饮/中式大众书局书店DQ冰激凌餐饮/甜品DC-咖啡咖啡馆好乐迪娱乐肯德基精选餐厅餐饮/快餐司凯特真冰滑雪场娱乐味千拉面餐饮/日式洋葱餐厅餐饮/西式大禾寿司餐饮/日式cityArt娱乐新都市舞工场娱乐DAIWOSUSHI餐饮/日式健康煮休闲火锅餐饮/中式孙平发型工作室形象设计萨莉亚餐饮/西式星美电影院电影院商场整体运营情况正大广场2002年开业以来已经过了几番调整，属于培育成熟的商场。其现在的租金大约比05年翻了一倍以上，现正大广场1楼店铺的平均租金已经达到每天5美元/平方米。正大广场经过2005年底“家庭娱乐消费中心”定位调整后，