ETF专题系列研究：地产ETF怎么选

正文目录政策持续加码，地产迎来触底回暖 5房地产业是国民经济的支柱产业 5基本面下行，房地产行业有望持续发力 5政策暖风频吹，房地产再迎投资良机 7政策加码助力房地产复苏 7政策放松周期，重点城市陆续表态 8地产ETF选品 10地产行业指数对比 11中证全指房地产指数（931775.CSI） 11中证800地产指数（399965.SZ）编制要点 12中证内地地产主题指数（000948.CSI） 13地产指数成分股构成分析 15地产指数成分股集中度分析 16地产指数成分股行业构成分析 17全指房地产、800地产与内地地产指数前十大重仓股分析 17地产指数前十大重仓股业绩表现分析 19成分股属性统计（融资融券、沪股通、港股通、重要指数占比） 19地产指数配置性价比分析 20指数风格分析 21地产指数跟踪标的分析 22南方中证全指房地产ETF（512200.SH） 22华夏中证全指房地产ETF（515060.SH） 22银华中证内地地产主题ETF（159768.SZ） 22华宝中证800地产ETF（159707.SZ） 234只地产类ETF对比分析 244只ETF日跟踪偏离度（）分析 254只ETF场内交易情况分析 26总结 28图表目录图表1：房地产行业对GDP贡献占比 5图表2：建筑行业对GDP贡献占比 5图表3：2008年至今商品房面积以及金额累计同比变化 6图表4：房地产指数历史走势（截止2023年9月15日） 6图表5：2023年房地产行业重点宏观政策 7图表6：2023年重点城市房地产政策 8图表7：金融地产类ETF产品概览 108800（20239月15日） 10图表9：中证全指房地产指数编制要点 11图表10：中证全指房地产指数点位与市净率 12图表11：中证800地产指数编制要点 12图表12：中证800地产指数点位与市净率 13图表13：中证内地地产主题指数编制要点 13图表14：中证内地地产主题指数点位与市净率 14图表15：中证800指数风险溢价 14图表16：历史估值对应未来1年收益率统计 14图表17：地产指数成分股市值分布情况 15图表18：中证全指房地产、800地产、内地地产指数集中度对比 16图表19：地产指数成分股集中度分析 16图表20：地产指数成分股集中度对比 16图表21：地产指数成分股行业分布（基于申万三级行业） 17图表22：地产指数前十大重仓股权重信息 18图表23：地产指数前十大重仓股信息（截至2023年9月15日） 1824（2023915）19图表25：中证全指房地产成分股所属宽基指数成分股占比 20图表26：地产指数股息率及估值对比 20图表27：地产指数相较于宽基指数机构调研热度低 21图表28：不同风格下地产指数走势对比 21图表29：罗文杰在管ETF产品 22图表30：李俊在管ETF产品 22图表31：谭跃峰在管ETF产品 23图表32：张亦驰在管ETF产品 23图表33：蒋俊阳在管ETF产品 24图表34：4只地产ETF资产净值走势（亿元） 24图表35：4只地产ETF机构投资者份额占比变化（） 25图表36：南方中证全指房地产ETF偏离度 25图表37：华夏中证全指房地产ETF偏离度 25图表38：银华中证内地地产主题ETF偏离度 26图表39：华宝中证800地产ETF偏离度 26图表40：南方中证全指房地产ETF日成交额占比 26图表41：华夏中证全指房地产ETF日成交额占比 27图表42：银华中证内地地产主题ETF日成交额占比 27图表43：华宝中证800地产ETF日成交额占比 28政策持续加码，地产迎来触底回暖房地产业是国民经济的支柱产业2003GDP2021GDPGDP20GDP20房地产业占GDP比重趋势线8.006.004.002.000.00建筑业占GDP比重趋势线8.006.004.002.000.00图表房地产业占GDP比重趋势线8.006.004.002.000.00建筑业占GDP比重趋势线8.006.004.002.000.0019781980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820201978198019821984198619781980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820201978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014201620182020基本面下行，房地产行业有望持续发力20082008201220152020202220162021/8部门“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”的提出，有关部门分提2023中国:商品房销售额:累计同比中国:商品房销售面积:累计同比中国:商品房销售额:累计同比中国:商品房销售面积:累计同比806040200资料来源：国家统计局、、麦高证券研究发展部中证1000中证500中证1000中证500沪深300房地产(申万)1614121086420资料来源：、麦高证券研究发展部政策暖风频吹，房地产再迎投资良机政策加码助力房地产复苏2023“””、“支持居住自住购房需求”，走向“保障好群众住房需求”、“满足购房图表5：2023年房地产行业重点宏观政策主要内容主要内容政策名称发布日期 发布单位2023/1/5

《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》

对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连3地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止2023/3/5 国务院 《政工报》2023/5/15 央行 《2023第季中币政执行报告》

无序扩张，促进房地产业平稳发展；今年拟安排地3.8资料来源：中国政府网、住建部、麦高证券研究发展部下一阶段，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。资料来源：中国政府网、住建部、麦高证券研究发展部居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当2023/8/18 住建部央行

《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》

地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策政策放松周期，重点城市陆续表态2023年7“认房不认贷”政策，释放积极信图表6：2023年重点城市房地产政策简要内容简要内容政策名称城市北京 《关优我个住贷款住套数认定标准的通知》《关于促进本市房地产市场平稳健康

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品上海符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购上海 有序展一完差化住信政策的通知》《广市民府公关于化广州 市个住贷中房数认标的通知》

买普通自住房的，首付款比例不低于50；购买非普通自住房的，701款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。深圳 《深市房积贷管理定》加大购首住房子女庭房买建筑房的公积金贷款支持力度。郑州 《关进步持理房需的知》《关于激发市场主体活力推动经济高

20，30。武汉 质量展策施通》重庆 《关印重市进地产良循环健发若措的通》

区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报20整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。资料来源：中国政府网、麦高证券研究发展部资料来源：中国政府网、麦高证券研究发展部从当前商品房销售和地产投资增速下降幅度和持续时间来看，2022年至2008地产ETF选品2023915ETF84ETET（5120.SHET（5100.SET（1576SZ800地产T（15707SZTFETF9315.CSIETF80地产TF跟（0094.CS）0099965SZ。图表7：金融地产类ETF产品概览代码名称管理公司上市地跟踪指数代码跟踪指数名称512200.SH房地产ETF南方基金上海证券交易所931775.CSI中证全指房地产159940.SZ金融地产ETF广发基金深圳证券交易所000992.SH全指金融515060.SH房地产ETF基金华夏基金上海证券交易所931775.CSI中证全指房地产159768.SZ房地产ETF银华基金深圳证券交易所000948.CSI内地地产159707.SZ地产ETF华宝基金深圳证券交易所399965.SZ800地产159933.SZ国投金融地产ETF国投瑞银基金深圳证券交易所000914.SH300金融512640.SH金融地产ETF基金嘉实基金上海证券交易所000934.SH中证金融510650.SH金融地产ETF华夏基金上海证券交易所000038.SH上证金融资料来源：、麦高证券研究发展部200514（2023915800年化益为7.39；证全房产为259.90，复年收为7.09；中地地主指涨为0.73复年收为7.26同深300指涨为277.36。内地地产中证全指房地产800地产12.0010.008.006.004.002.000.008：800内地地产中证全指房地产800地产12.0010.008.006.004.002.000.00资料来源：、麦高证券研究发展部地产行业指数对比ETF800中证全指房地产指数（931775.CSI）11图表9：中证全指房地产指数编制要点指数名称中证全指房地产指数指数代码931775指数基日2004.12.31基点1000发布日期2013.7.15成分数量82样本股由满足以下条件的沪深A股构成：样本间 上时超一度除该票上来的均A股市在沪深A股排前30（2）非ST、*ST股票、非暂停上市股票。指数样本和权重调整

5050排名后109850指数计算公式为：报告期指数=报告期样本的调整市值/除数×1000，其中，调整市值=∑(证券价格×调整股本数×权重因子)。调整股本数的计算方法、除数修正方法参见计算与维护细则。单个样本权重上限为10。612当中证全指指数调整样本时，中证全指行业指数样本随之进行相应调整。在样本公司有特殊事件发生，导致其行业归属发生变更时，将对中证全指行业指数样本进行相应调整。当样本退市时，将其从指数样本中剔除。样本公司发生收购、合并、分拆等情形的处理，参照计算与维护细则处理资料来源：、中证指数有限公司、麦高证券研究发展部4.5 12000.004.04.5 12000.004.010000.003.53.0 8000.002.56000.002.01.5 4000.001.02000.000.50.0 0.002013-09-162014-10-302015-12-072017-01-122018-02-232019-04-032020-05-152021-06-242022-08-032023-09-11市净率中证全指房地产指数点位（右轴）资料来源：、麦高证券研究发展部800（399965.SZ）编制要点为反映中证800指数样本中不同行业公司证券的整体表现,为投资者提供分析8001135进入一级地产行业的证券作为样本编制指数,形成中证800地产指数。图表11：中证800地产指数编制要点指数名称中证800地产指数指数代码399965指数基日2004.12.31基点1000发布日期2012.12.21成分数量16样本空间中证800指数样本选样法 将样空证按证业分方分，入级地行的部券相应证800产数样本。指数计算公式为：指数计算指数样本和权重调整

报告期指数=报告期样本的调整市值/除数×1000，其中，调整市值=∑(证券价格×调整股本数×权重因子)。调整股本数的计算方法、除数修正方法参见计算与维护细则。单个样本权重上限为15。612当中证800指数调整样本时，中证800行业指数样本随之进行相应调整。在样800资料来源：、中证指数有限公司、麦高证券研究发展部中证800地产指数点位（右轴）市净率中证800地产指数点位（右轴）市净率2013-09-162014-10-302015-12-072017-01-122018-02-232019-04-032020-05-152021-06-242022-08-032023-09-110.000.002000.001.000.504000.001.506000.002.008000.003.002.5010000.003.5012000.004.00资料来源：、麦高证券研究发展部中证内地地产主题指数（000948.CSI）为反映我国房地产股票的整体走势，为指数化投资产品提供标的，将中证图表13：中证内地地产主题指数编制要点指数名称中证内地地产主题指数指数代码000948指数基日2004.12.31基点1000发布日期2009.10.28成分数量16样本间 中证800数本选样法 选取产题别过一年均值高低名前50证纳相题指样，主类券数少于50只则其全纳相主指。指数计算公式为：报告期指数=报告期样本的调整市值/除数×1000，指数计算指数样本和权重调整

=∑(证券价格×调整股本数×权重因子)0115。612800资料来源：、中证指数有限公司、麦高证券研究发展部中证内地地产主题指数点位（右轴）市净率中证内地地产主题指数点位（右轴）市净率2013-09-162014-10-302015-12-072017-01-122018-02-232019-04-032020-05-152021-06-242022-08-032023-09-110.000.001000.000.502000.001.004000.003000.001.505000.002.006000.002.507000.003.009000.008000.003.5010000.004.00资料来源：、麦高证券研究发展部80080080011800800800800中证内地地产指数的成分股及权重在2023年6月更新调整后完全一致。对比中证全指房地产指数、中证800地产指数和中证内地地产主题指数，当前市净率分位点都已经达到历史低位，中证全指房地产指数市净率为近十年分位点的1.85证800产市净为十分的2.01证地产市净率为近年位的2.01。当期风险溢价（）中证800未来一年收益率资料来源：、麦高证券研究发展部 资料来源：、麦高证券研究发展部当前中证800风险溢价（市盈率倒数减去十年期国债收益率）已经到达了近十年81.31的位点投风险益优着月通数迎拐济基面地产指数成分股构成分析8280080016800800中证800地产 中证内地地产 中证全指地产>500中证800地产 中证内地地产 中证全指地产>500[300,500)[100,300)<10000 03 3 37 7 7662010215040305160资料来源：、麦高证券研究发展部800800只成分股以外，还包括了66只总市值相对较小的小盘股，更完整地反映了整个房地产行业的行业情况。800800。地产指数成分股集中度分析51.22和超了80比下证800地指按重名前62.50成股重之超过804020的权重，表明中证全指房地产指数仍然考虑了小盘股的情况，因此可以更好刻图表18：中证全指房地产、800地产、内地地产指数集中度对比有效个股数量有效个股数量占比中证全指房地产指数28.0934.26中证800地产指数10.4065.02中证内地地产指数10.4065.02资料来源：、麦高证券研究发展部中证800地产中证全指地产中证800地产中证全指地产中证800地产10090807060504030201000.0 9.8 19.5 29.3 39.0 48.8 58.5 68.3 78.0 87.8 97.6资料来源：、麦高证券研究发展部中证内地地产中证800地产中证全指地产0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100中证内地地产中证800地产中证全指地产0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100个股权重累加到（20/40/60/80/100）的个股数量占比20 40 60 80 100资料来源：、麦高证券研究发展部地产指数成分股行业构成分析80070800（5.423.85845。中证800地产 内地地产 中证全指地产综合Ⅲ中证800地产 内地地产 中证全指地产综合Ⅲ百货物业管理 房产租赁经纪 商业物业经营产业地产商业地产住宅开发80706050403020100资料来源：、麦高证券研究发展部全指房地产、8002023915800权合占超46，800产内地数的重比为83.71，大181614121086420181614121086420800地产 内地地产 全指地产资料来源：、麦高证券研究发展部200万科A在800地与地产权重比为45.53总值最为发份206.85亿元，A1601.10657.39持股比例 企业性质持股比例 企业性质（）股东名称申万三级行业2023630总市值（亿元股票简称代码000002.SZ 万科A 1585.59住宅开发深圳市地铁集团有限公司27.81国有企业600048.SH保利展 1580.10 住宅发 保利方团000002.SZ 万科A 1585.59住宅开发深圳市地铁集团有限公司27.81国有企业600383.SH金地团 320.54住宅开发H21.69民营企业001979.SZ招商口 1064.33 商业产 600383.SH金地团 320.54住宅开发H21.69民营企业600325.SH华发份 204.52住宅开发珠海华发集团有限公司24.20国有企业000069.SZ华城A 352.68 商业产 华侨600325.SH华发份 204.52住宅开发珠海华发集团有限公司24.20国有企业002244.SZ滨江团 313.32住宅开发杭州滨江投资控股有限公司45.41民营企业601155.SH新城股 306.76 商业产 富域展002244.SZ滨江团 313.32住宅开发杭州滨江投资控股有限公司45.41民营企业600606.SH绿地股 390.71住宅开发上海格林兰投资企业(有限合伙)25.88民营企业600895.SH张江科 337.61 产业产 上海江600606.SH绿地股 390.71住宅开发上海格林兰投资企业(有限合伙)25.88民营企业资料来源：、麦高证券研究发展部地产指数前十大重仓股业绩表现分析20236308002022净利比速升度大至年报同加1701.61江团业收同152.84股票简称权重（）PB(LF)ROE归母净利润同比增速营业收入同比增速图表24：中证全指房地产指数前十大重仓股财务数据（截至2023年9月15日）股票简称权重（）PB(LF)ROE归母净利润同比增速营业收入同比增速（倍）20222023SAR20222023SAR20222023SAR保利发展10.240.829.366.18-33.0112.65-1.3723.71万科A9.100.649.454.010.42-19.4311.27-2.91招商蛇口7.941.164.052.12-58.8914.0913.92-10.63金地集团3.960.509.532.34-35.09-22.2421.3331.19华侨城A3.110.55-14.53-1.92-387.05-1328.19-25.1718.56华发股份3.091.1412.7110.08-19.312.0815.5122.88新城控股2.280.512.353.78-88.94-24.28-31.37-2.42滨江集团2.271.2516.966.7223.5827.339.28152.84张江高科2.253.407.273.3211.021701.61-9.08-59.67绿地控股2.150.421.122.84-83.65-37.87-19.98-14.84资料来源：、麦高证券研究发展部成分股属性统计（融资融券、沪股通、港股通、重要指数占比）8266股通买入标的个股数量为65只，标的数量占比较高。8230075009100027他共计39只。其他中证1000指数其他中证1000指数中证500指数沪深300指数273997资料来源：、麦高证券研究发展部800地产与内地地产指数当期的16只成分股及权重完全相同（截止2023年9月15日16800地产与内地地产指数的16只成分股中，属于沪深300指数成分股的个数为7只，属于中证500指数成分股的个数为9只。地产指数配置性价比分析20239158002.292.29500PB(LF)（右轴）股息率PB(LF)（右轴）股息率0100.5111.2021.51.7721.992.292.293232.53.074资料来源：、麦高证券研究发展部A有51.22深300中证500证1000构覆率为77.8021.26图表27：地产指数相较于宽基指数机构调研热度低902.291.00中证内地地产 中证全指地有机构研究覆盖的成分股占比8.295.77沪深300 中证500热度（右）=总预测家数/成分股个数9808707606504.625404303202101.00100中证800地产中证1000资料来源：、麦高证券研究发展部指数风格分析800800800内地地产中证全指房地产内地地产中证全指房地产800地产巨潮小盘/巨潮大盘（右轴）0.30 1.32.802.301.801.300.80资料来源：、麦高证券研究发展部地产指数跟踪标的分析ETF（512200.SH）ETF201782520089155ETFETF开其四品在期平日偏度为0.023各品偏离均图表29：罗文杰在管ETF产品代码名称任职日期日均偏离度（）日均偏离度阈值（）510500.SH南方中证500ETF2013-04-220.01690.2000512200.SH南方中证全指房地产ETF2017-08-250.02970.1000159925.SZ南方沪深300ETF2013-05-170.01670.1000513600.SH南方恒生ETF2015-02-160.22560.0000512160.SH南方MSCI国际通ETF2018-04-030.02890.1000资料来源：、麦高证券研究发展部ETF（515060.SH）华夏中证全指房地产ETF成立于2019年11月28日，由李俊经理管理。李俊200812ETF50ETF90.076图表30：李俊在管ETF产品代码名称任职日期日均偏离度（）日均偏离度阈值（）515030.SH华夏中证新能源汽车ETF2020-02-200.02940.2000515050.SH华夏中证5G通信主题ETF2019-09-170.02690.2000513660.SH华夏沪港通恒生ETF2021-02-010.30840.3500515070.SH华夏中证人工智能ETF2019-12-090.03420.2000515060.SH华夏中证全指房地产ETF2019-11-280.08110.2000515020.SH华夏中证银行ETF2019-10-240.06050.2000516810.SH华夏中证农业主题ETF2021-12-290.03340.2000516260.SH华夏中证物联网主题ETF2021-07-220.02930.2000516500.SH华夏中证生物科技主题ETF2021-03-040.08370.2000159711.SZ华夏中证港股通50ETF2021-12-160.28230.2000资料来源：、麦高证券研究发展部ETF（159768.SZ）ETF20221272012812ETF20151010ETF100ETF11ETF离为0.036踪误较，现好。图表31：谭跃峰在管ETF产品代码名称任职日期日均偏离度（）日均偏离度阈值（）562310.SH银华沪深300成长ETF2022-09-010.02780.2000159768.SZ银华中证内地地产主题ETF2022-11-210.04000.2000159786.SZ银华中证虚拟现实主题ETF2022-11-210.02940.2000562320.SH银华沪深300价值ETF2022-12-290.05630.2000159827.SZ银华中证农业主题ETF2022-06-200.03130.2000562360.SH银华中证机器人ETF2022-11-210.02720.2000159871.SZ银华中证有色金属ETF2022-06-200.03650.2000159990.SZ银华巨潮小盘价值ETF2021-05-250.03940.2000159855.SZ银华中证影视主题ETF2022-06-200.04650.2000159987.SZ银华中证研发创新100ETF2021-05-250.04150.2000516690.SH银华中证细分化工产业主题ETF2023-07-110.02080.2000159969.SZ银华深证100ETF2021-05-250.03610.2000资料来源：、麦高证券研究发展部图表32：张亦驰在管ETF产品代码名称任职日期日均偏离度（）日均偏离度阈值（）588190.SH银华上证科创板100ETF2023-09-060.71840.2000159768.SZ银华中证内地地产主题ETF2022-11-210.04000.2000159786.SZ银华中证虚拟现实主题ETF2022-11-210.02940.2000159827.SZ银华中证农业主题ETF2022-06-200.03130.2000562300.SH银华中证内地低碳经济主题ETF2023-07-110.03060.2000562360.SH银华中证机器人ETF2022-11-210.02720.2000562330.SH银华中证500价值ETF2023-04-070.05660.2000159871.SZ银华中证有色金属ETF2022-06-200.03650.2000159990.SZ银华巨潮小盘价值ETF2021-05-250.03940.2000159855.SZ银华中证影视主题ETF2022-06-200.04650.2000资料来源：、麦高证券研究发展部800ETF（159707.SZ）华宝中证800地产ETF成立于2021年11月4日，由蒋俊阳经理管理。蒋俊阳，硕士学历，曾在上海申银万国证券研究所、从事研究工作。2018年10月加入华宝基金管理有限公司担任基金经理助理。随后于2020年7月7日起担任华宝中证电子50ETF基金经理。目前在管4只ETF产品，平均日均偏离度0.044，跟踪误差较小，表现良好。图表33：蒋俊阳在管ETF产品代码名称任职日期日均偏离度（）日均偏离度阈值（）515710.SH华宝中证细分食品饮料产业主题ETF2020-12-240.04390.2000515260.SH华宝中证电子50ETF2020-07-170.04230.2000159707.SZ华宝中证800地产ETF2021-11-040.05890.2000159716.SZ华宝深证创新100ETF2021-06-180.03020.2000Wind、麦高证券研究发展部4ETF，4ETF2022ETF201912311.820227475.240ETFETF59.7286.83800ETF睐，新人资占约为53.14。图表34：4只地产ETF资产净值走势（亿元）12 807010608506 40304202100 02017/9/22 2018/9/22 2019/9/22 2020/9/22 2021/9/22 2022/9/22华夏房地产ETF 银华地产主题ETF 华宝地产ETF 南方房地产ETF（右轴）资料来源：、麦高证券研究发展部图表35：4只地产ETF机构投资者份额占比变化（）9080706050403020100南方房地产ETF 华夏房地产ETF 银华房地产ETF 华宝房地产ETF资料来源：、麦高证券研究发展部4ETF（）分析2023915ETFETFETF800ETF偏（对分为3.192.432.301.50日离均值分0.01、0.01，成至跟误别为0.380.330.31800ETFETF0.024.003.002.001.000.00-1.0-2.0-3.4.003.002.001.000.00-1.0-2.0