农村土地流转存在的问题及解决对策

农村土地流转存在的问题及解决对策

一、存在的问题(一)土地流转的意识一些地方农村干部通过行政方式推动农村土地流转。无论人们是否意愿，他们都会集中土地开发，暂停土地流转收入，并将农民必须缴纳的税款退还给农民。(二)土地流转市场不健全由于没有形成土地流转和租赁市场,加之中介组织匮乏,土地流转的供求信息不能及时有效沟通。出租方找不到承租方,只好请人代耕或无偿倒贴转包,甚至撂荒,而想扩大经营规模的专业大户,又难以找到愿意流转出土地的对象。由于土地流转市场不健全,农村土地流转没有可操作的价格标准,一方面存在竞相压低租金、损害农户利益的行为;另一方面,也有少数农户漫天要价,阻碍土地合理流转。(三)书面合同缺乏规范性有相当部分的土地流转只是口头约定,即使签有书面合同的,条款也多不规范,内容简单,对双方权利义务及违约责任,承租土地地上附着物处置、有关赔偿措施等缺乏明确具体的规定。(四)善于改变农村土地的用途个别地方借土地经营权流转之名,绕过国家土地法规,随意改变流转土地的农业用途修房筑院,修建永久性固定设施。(五)农村土地承包经营权流转难,造成不稳定因素特别是乡镇机构改革后,一些地方乡镇根本没有专人负责农业承包合同管理工作,对农村土地承包经营权流转放任自流,流转行为无人监管,流转纠纷无人受理,从而留下许多弊病和隐患,有的已成为农村不稳定的因素。二、处理方法(一)要从源头上推动农村土地流转的正确开展,努力提高农村土地流转的质量和劳土地流转事关农村稳定、发展大局,因此必须按照“三个代表”的要求,从讲政治、讲大局的高度,认真贯彻落实《农村土地承包法》和执行中共中央《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》的精神,从有利于农村生产要素的合理流动和优化配置,有利于促进农业结构调整,有利于增加农民收入出发,积极引导和规范农村土地流转,保证农村土地流转合理、健康、有序地进行。(二)明确职责,确保土地流转土地流转工作直接关系到农户的切身利益,不仅政策性强,而且时间跨度也较长,管理部门应主动做好土地流转的指导、协调、管理、服务和监督工作。一是确保管理者职责明确,有专人负责土地流转工作。二是加强业务指导,规范土地承包经营权流转行为。统一印制规范的合同格式,保证每份土地流转合同条款齐全、手续完备。三是加强对流转土地使用情况的监督,防止经营者损害生态和生产环境、搞掠夺式经营、随意改变土地的用途,以维护农民的合法权益,将土地流转纠纷解决在基层。(三)建立土地流转中介服务组织培育土地流转市场是建立和完善土地流转机制的重要环节,要在保障农户合法权益的前提下,积极探索通过市场调节农村土地流转的长效机制。一是要建立农村土地流转中介服务组织。通过中介服务组织开展对农村土地评等定级,收集和发布土地流转市场价格,按照市场供求关系合理确定土地流转价格标准。成片土地流转,可引入竞价承包、招标租赁等交易方式,培育土地流转机制。二是建立土地流转信息库。县农经部门要加强对农村土地流转工作的管理,建立农村土地流转信息库,做好登记、审批、备案、合同鉴证、档案管理、信息发布工作。三是建立农村土地流转仲裁制度。对农村土地流转合同的执行和纠纷的处理进行跟踪、调解和仲裁,确保农村土地流转工作公平、公正、合理,维护农民合法权益。(四)建立土地流转的原则首先是群众自愿的原则。土地是否流转,以哪种形式流转,应由农户自主决定,不能靠行政手段强行流转。其次,是平等协商、有偿流转的原则。土地流转的转包费、租金等应由农户与受让方或承租方平等协调确定,乡镇不得干预。其流转收益归农户所有,乡镇不得截留。第三,是依法有序的原则。土地流转必须严格遵守国家法律、法规,认真执行党在农村的各项方针政策。在土地流转中,不得改变土地所有权权属关系,不得随意改变土地承包关系,不得擅自改变农业用途,流转的期限不得超过土地承包的剩余期限。第四是规范操作的原则。农村土地使用权流转涉及多方面的利益关系,必须健全制度,严格程序。管理部门要组织流转双方签订土地流转合同书,建立土地流转台帐,当好流转双方的“中间人”,让土地流转合法、规范。加强土地承包流转合同资料的档案管理,保证不受损坏,做到专人、专柜保管。(五)土地流转协议土地流转涉及多方面的利益关系,必须健全制度按规范程序进行。土地流转关系确定后,应当签订合同,并报农业承包合同管理部门和村社集体组织备案。农村土地流转应使用统一的规范性合同,流转合同应包括以下内容:(1)双方当事人姓名、住址;(2)流转土地种类、四至界线、面积、等级;(3)流转期限及起止日期;(4)流转土地的用途;(5)双方当事人的权利和义务;(6)流转费、复耕费及其支付方式;(7)流转土地的税费缴纳;(8)承包期满地上附作物的归属;(9)违约责任及赔偿事宜。有特殊事项的,应当在合同中补充约定。农户也可以书面委托发包方帮助其流转土地,委托书要载明代理事项、代理权限、期限等,并有委托人的签名或盖章。私下土地流转协议又是口头协议的,由于缺乏制度保障,不利于调动投资者的积极性,且稳定性差,双方利益无法受到法律保护。一旦发生纠纷,无从入手调解。因此,有关部门应对现有土地流转情况进行检查,按照规范要求,补办有关手续。(六)促进农村土地流转的健康发展搞好土地承包经营权流转工作事关农民的切身利益,事关农村经济发展和社会稳定的大局。应加强对农村土地流转的引导,积极创造有利条件和宽松的环境,保证农村土地流转工作合理、有序、健康发展。一是政府要出台相关政策,扶持二、三产业和个体私营经济发展,创造农民就业机会,