物业税的法律分析

物业税的法律分析

最近，媒体对中国征收房产税的说法越来越流行。作者注意到了这一点。根据《16年一遇区委关于完善社会主义市场经济体制的决定》一文，作者认为：“如果实施城市建设税改革，满足需求，房地产和房地产税统一规范，相应的税费将相应取消。”。”引发关注则起于央行行长周小川先生在2003中国企业领袖年会上的讲话。笔者认为中央的决定也好,周小川先生的讲话也好,均反映了我国与世界接轨、政府转变职能的大势所趋,但这种转变需要时间,购房人应理性看待可能发生的转变。房价不可能因征物业税而大幅下跌近期，某些媒体将征收物业税描绘成会使房价下跌20%～40%，引起部分购房人持币观望。有人认为征收物业税会使房价大幅下跌，是误以为“开征统一规范的物业税”会统一替代房地产开发期间发生的各种税费，笔者认为房地产商如果使用城镇土地发生的拆迁费用、如果使用农田要缴纳的耕地占用税，国家目前的财力根本不可能留给购房人在房屋使用期间分期缴纳。房地产商在得到出让土地要缴纳的契税、出售房屋要缴纳的营业税及相应要缴纳的城市维护建设税和房地产商盈利后要缴纳的企业所得税是房地产商做为企业要自行缴纳的税种，也不可能纳入物业税范围之内，在土地出让期间发生的土地增值税则应由土地出让方缴纳，这和购房人更扯不上任何关系。因此，物业税能包含的房地产在建期间的税费最多是土地出让金，某些媒体实际上是将过去爆炒的“土地年租制”重新包装进行宣传。所谓的“土地年租制”是土地的所有者依法将一定期限的土地使用权转让给他人，并由该土地使用权承租人按期缴纳租金并履行相应的义务。该建议的提出和目前房地产市场房价和百姓收入脱节、房价不断下跌给房地产市场造成的压力有关，但希望通过减低一次性缴纳的土地出让金来降低房价，达到促进房屋销售的愿望是否能如愿却是一个未知数。首先，房地产商的土地得到的渠道并非都是直接来源于土地的所有者——国家，而相当大的一部分来源于土地使用权的拥有者，实行“土地年租制”能带来土地实际价格下跌非常有限，在整体房价中所占比例不过是单位数而已。同时，在市场经济条件下，房屋的价格完全由市场接受能力所决定，在市场好的情况下，没人可保证房地产商会将“土地年租制”带来的成本下跌部分全部在房价中扣除；在市场不好的情况下，即使没有“土地年租制”，房地产商也会挤压自己的利润降低房价，看看近年的“富人排行榜”，相信没有人会怀疑目前房地产自有资金利润率是所有行业中最高的。因此，购房人如果确有需要买房，在合适的时候大可不必因可能要征收的“物业税”而持币观望。物业税征收前买房不一定有利目前另一种观点是认为物业税的征收会因土地价格逐年增值而使一次性缴纳土地出让金的购房人比通过逐年缴纳物业税实现缴纳土地出让金的购房人合算。因此，出现了一些购房人急于赶在物业税征收前购买房屋的现象，笔者认为这些购房人亦是被误导了。购房人首先要明白：逐年缴纳物业税，相当于物业税中所含的土地出让金在分期付款，这和房屋贷款差不多，分期付款的钱一定会高于一次性付款的钱，但这绝不是一个简单的低就合算的问题，是否合算取决于资金周转、银行利息、物价变化等多种因素。第二，购房人要明白：“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，“统一”的更多的不是房地产在建期间的税费，而是购房人在物业持有期间要缴纳的税费，我国在物业持有期间要缴纳的税种早就存在，主要有房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税，城市房地产税的征收对象是外国的法人和自然人，和普通百姓关系不大，土地增值税发生在房屋再转让时，如果不卖房的也可先不关心，房产税和土地使用税按国家税务总局2003年89号《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》要求：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”只不过1986年10月1日开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》将个人拥有的非营业用房列入了免征范围，而1988年11月1日起施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》并没有将个人拥有的非营业用房列入了免征范围，根据国家税务总局的批复：“土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。”社会发展初期，“让一部分人先富起来”对社会发展起着非常重要的作用，但当社会发展到一定阶段，缩小贫富差别就变得对保持社会稳定更为重要，笔者在几年前就在网上提醒购房人应有心理准备，中国要和世界接轨，根据国际惯例，我国迟早会向有房者征收房产税和土地使用税，这种税是和交没交过土地出让金没有关系的。第三，目前我国土地增值税仅是发生房屋转让时才会征收，在海外，政府经常根据估值调整的实际是房产税(比如香港缴纳的差饷)，如果将来我国物业税真的像有些人描述的那样包括土地增值部分的税收，笔者估计国家应该对是否缴纳过土地出让金的购房人都会一视同仁。综上所述，笔者认为开征物业税，对交没交过土地出让金的购房人的区别仅限于土地出让金是一次缴纳还是分期缴纳，因此，物业税征收前买房对购房人不一定就有利，购房人大可不必为此而急于买房。最后，笔者想说的是，购房人应理性看待媒体的宣传,税制的改革牵动着整个国民经济的神经，绝非某些人刚提出探讨就