一房多卖的危害与对策

一房多卖的危害与对策

住房问题是影响人们生活的主要问题。但不少房地产开发商为获取最大的利润,竭尽欺诈之能事,使广大购房者的合法利益遭受巨大损失。广大购房者和开发商的纠纷不断,严重地影响了房地产市场健康稳定的发展。其中,房地产商将已出售的住房“多卖”,使不少购房者多年的积蓄化为乌有。如何有效地预防和打击房地产开发商的这种行为?这已成为促进我国房地产市场健康、稳定发展急需解决的问题之一。一、房多卖引发社会矛盾一房多卖是指在我国房地产交易中,房地产开发商将开发的同一套住房多次卖于不同购买者,使不同购买者的房屋所有权发生严重冲突的行为。它是我国近年来出现的房地产开发商对城市房屋购买者的最为严重的合同欺诈行为。一房多卖给房地产商带来巨大的非法收益,不少不法房地产开发商都采用这种手法来欺诈房屋消费者。一房多卖在我国迅速蔓延开来。这给买房人带来巨大的损失,也给社会带来消极的影响。首先,一房多卖给买房者的经济利益造成巨大的损失。根据《物权法》的“一物一权”原则,在同一物上不能同时设立两个以上的所有权。当房地产开发商将同一套房子卖给两个以上的购买者时,只有已经办理了房屋所有权转让登记、获得房屋产权证的购房者才能拥有所有权。其他无法获得房屋所有权的购买者只能追究开发商的违约责任。但是,开发商往往将欺诈卖得的房款挥霍一空或者逃之夭夭。这严重损害了房屋购买者的合法权益。此时,即使购房者提起追究开发商的民事诉讼,法院支持购房者的诉讼请求也无济于事。因为开发商没有可供执行的财产或者已经逃往国外。绝大多数购房者十几年甚至是几十年积蓄的购房款付之东流。其次、一房多卖引发许多新的矛盾,为社会的稳定埋下隐患。一房多卖在给购房者造成巨大直接经济损失的同时,也会给他们带来一系列的消极后果。一是,造成买房者生活的困难。不少买房者是借钱来买房的。当他们的买房款被开发商骗去后,他们就会陷入巨额债务中,使原有的生活水平急剧降低。二是,引起购房者的内心失衡,为社会的不稳定埋下隐患。由于种种原因,被开发商骗去的购房款无法追回来。被骗的购房者内心因为被欺骗而充满愤怒和无奈。这种情绪若是得不到合理的调节和释放,必然会发泄到社会,从而伤害其他人。更严重的是,开发商这种欺诈行为没有得到应有惩罚的现象会很容易影响购房者的价值观,使他们认为违法犯罪的人不一定就会受到严惩。在这种直接认识的支配下,若有机会,这些买房者也可能会通过违法犯罪来获取非法利益。这就为产生新的犯罪行为埋下了隐患。三是,造成买房者对房地产市场的监管部门和公安司法部门的不满。买房人之所以会被骗,他们的购房款之所以难以追回,跟房地产市场监管部门监管不到位和公安司法部门对开发商的诈骗行为的打击不力有一定的关系。买房者在实践中比较容易认识这一点。这客观上就造成人们对政府的误解或不满。再次、“一房多卖”严重伤害了人与人之间的诚实与信赖。大半生用来买房的钱被骗了,这对买房者是个重大打击。这使买房者对人与人之间的诚实与信赖产生深深的质疑。也使得买房者对人与人之间诚实信赖的坚信开始动摇。这种对人的不信任扩散开来,容易使社会形成相互猜疑的气氛。这种猜疑相伴而来的是人们在相互交往中的警惕和紧张。在这种社会中生活,人们很难活得安全和幸福。二、分析一个家庭经常销售的原因为什么“一房多卖”在我国容易泛滥?这里面的原因值得探讨。1、房地产商的欺诈开发商为何要将预售房或现房多次卖给两个以上的购买者?一是房地产商为获取最大利益,心存欺诈。某些房地产商在卖房期间,就有诈骗之心。二是房地产商的资金短缺。在房屋预售过程中,由于某些原因,已经预售的房款和开发商的资金不能满足房地产开发的需要,开发商只好“一房多卖”来弥补资金短缺。2、商品房买卖合同的办理期限房地产开发商之所以能“一房多卖”,也与买房者自身有关。根据我国《城市房屋权属登记管理办法》第5条第一款规定可知:买房人要获得房屋所有权,就必须获得房屋产权证书。而要获得房屋权属证书,就必须凭土地使用权证到当地县级以上的房屋行政管理机关办理产权登记。在实践中,房屋权属证书都是买房人委托开发商统一办理。然而,绝大多数买房人不知道房地产权属证书办理的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日。(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工的房屋的,自合同订立之日起90日。因此,他们不知道什么时候应该拿到房产证,而任凭开发商将给买房人房产证的期限一拖再拖。这就使得房产开发商有足够的时间将房屋再次卖给第三人。除了购房人法律意识不强外,对开发商欺诈行为的警惕性不够也是开发商能够“一房多卖”的重要原因。有的城市在此之前并未发生这种事情,买房人以为付了房款,住进房屋之后就获得了自己的房子,根本就没有想到开发商会将房屋再次出卖。因此,买房人缺乏必要的房地产交易的法律知识和对开发商欺诈的警惕性不高是“一房多卖”能够发生的重要原因。3、商品房预售登记的性质和效力尽管有的购买者对开发商的欺诈行为保持一定的警惕,但为何仍被开发商欺骗呢?“一房多卖”的根本原因在于制度上的缺陷。第一,房地产权属登记制度存在缺陷。这主要是我国目前的房地产登记制度在客观上给了开发商“一房多卖”的时间。如前所述,若当事人对办理权属证书的时间没有做出约定,房地产商必须在房屋交付使用90天内或自商品房买卖合同成立的90天内将房产证办好。这说明,房地产商办理房地产权属证书的法定时间为三个月。在这三个月内,买房者对开发商的行为无法知晓。因为即使房屋购买者对尚未建成的预售房的销售情况进行监督,也会由于该房屋尚未办理产权登记而无从监督。而目前也没有相关的制度对房地产开发商在此期间的行为进行监控。这客观上给了开发商“一房多卖”的时间和机会。第二,我国房地产交易的政府监管体制不完善。我国的《城市房地产管理办法》(1994年7月15日)第44条第二款规定:商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。我国的《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日)第27条第二款规定:房地产开发企业应当自商品房预售合同签定之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。这些法律法规,确立了商品房买卖预售合同登记备案制度。即所有的商品房买卖预售合同都是在法定时间内进行了登记备案的。已经登记备案了的商品房,是不应该再次被出售和再次被登记备案的。但为什么它再次被登记备案呢?问题出在我国的房地产预售登记制度上。由于法律规定商品房预售买卖合同备案的申请人是房地产开发企业,且房地产开发企业往往会掩盖一些对其不利的信息,这使得房地产备案机关在客观上无法对房屋买卖的有关真实情况进行很好的审查。并且,我国的相关法律也未明确赋予房产局要对房屋买卖合同的主体、合同的效力等进行审查的权力。因此,我国的房地产交易合同的备案制度并未起到对“一房多卖”,“重复备案”的遏制作用。4、通过执法侦查,将其“一房多卖”的合同诈骗,是在公安机关具有相应的追究行政责任的行为我国一房多卖如此泛滥还有一个重要的原因,就是我国法律对“一房多卖”的处罚力度不大。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人的,要承担解除合同、返还财产、赔偿损失的民事责任。而这种处罚的力度对开发商来说太小了。因为开发商“一房多卖”若能得手,可获得几倍于购房款的非法利益。可见,违法获得的利益大大高于违法成本。要制止它肯定不容易。并且,许多开发商对其开发的商品房进行“多卖”,利用签订合同进行诈骗行为完全构成合同诈骗罪,可以追究他的刑事责任。然而,在现实中,由于种种原因,公安机关往往没有根据当事人的报案,对开发商的合同诈骗行为立案侦查,导致不少开发商在骗取钱财后,有机会携款潜逃境外,没有得到应有的刑事处罚。对实行“一房多卖”的打击软弱无力,是“一房多卖”在我国严重泛滥的重要原因。三、房地产防范和法律保护要有效地制止一房多卖,一是要加大对它的惩罚力度,二是要完善我国的各种制度。只有这样,才能从根本上遏制和根除一房多卖。1、加大对消费者的惩罚力度现实中,由于对“一房多卖”的打击力度不够,开发商对有关房地产监管部门的处罚无动于衷。因此,要想有效制止“一房多卖”现象的泛滥,必须加大对它的惩处和打击力度。第一、“一房多卖”惩罚性民事赔偿的适用。按照民事法律和房地产交易的有关法律,“一房多卖”的开发商仅承担补偿性或恢复性的民事责任。但根据我国《消费者权益保护法》第49条规定:经营者提供商品或服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加的赔偿金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。这体现了《消费者权益保护法》对欺诈行为的惩罚的特点。《消费者权益保护法》的适用范围是生活消费品。作为生活住房用途的商品房当然也是生活消费品。因此,可以考虑对“一房多卖”的开发商适用《消费者权益保护法》的惩罚性条款。第二、严格追究“一房多卖”者的刑事责任。根据我国《刑法》第224条规定,合同诈骗罪是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,采取虚构事实或者隐瞒真相等手段,骗取对方当事人财物数额较大的行为。开发商“一房多卖”是合同诈骗行为。在主观上,开发商具有非法占有他人财物的目的。开发商秘密地将一房“多卖”,就是为了非法骗取买房人的购房款。客观上,开发商实施了与别人签订房屋买卖合同以骗取房款的行为。按照《刑法》规定,“一房多卖”的房地产开发商至少要处以三年以上的有期徒刑,并处罚金或没收财产。因此,公安机关必须对这类案件引起足够的重视,在接到有关报案后,要及时立案,迅速展开侦查,尽快将犯罪嫌疑人捉拿归案,使其受到应有的刑事处罚。只有这样,才能加大“一房多卖”的犯罪成本,使开发商无利可图,从而打消“一房多卖”的念头。2、房地产登记机关未尽事务要根除“一房多卖”,最主要的是完善和严格执行我国的有关房地产交易制度,使房地产开发商即使想“一房多卖”,也无从下手,从而真正起到防范“一房多卖”的效果。首先,要严格执行房屋预售登记制度。我国目前的法律对房屋预售登记制度有一定的规定。即将生效的《物权法》第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权转让效力。我国一些地方人大也根据《物权法》对房屋预售登记制度进行立法。如广州市人大常委会制定的《广州市城镇房地产登记办法》,也对房屋预售登记制度进行了详细的登记。这些法律制度,完善了我国现有的房地产登记制度,对防范“一房多卖”具有积极的意义。(一)赋予了买方申请预售登记的权利。若房地产开发商拖延房产登记,买方可以在规定的时间内单独向房地产登记机关申请住房登记。这可防止房地产开发商故意拖延房地产登记,给自己留下再次将房屋出卖的时间。(二)规定了房地产登记机关的审查义务和责任。为弥补我国原有法律规范未明确规定房地产监管机构对房屋产权变更登记的审查义务的缺陷,我国《物权法》第12条规定了房地产登记机关的审查义务:查验申请人提供的权属证明和其他必要材料及就有关登记事项询问申请人。并且,《物权法》第21条规定房地产登记机关未尽审查义务,导致登记错误,给他人造成损失的要承担民事赔偿责任。因此,若严格执行房地产预售登记制度,可以使房地产转让及时办理登记,也使房地产登记机关正确登记,从制度上起到防范“一房多卖”的作用。其次、建立和完善房地产交易信息管理系统。要防范开发商“一房多卖”,购房人要有足够的警惕性,要密切关注所购买的房屋的产权变动。这要求买方能够及时获取这方面的信息。但在现实中,买方没有自由获取有关房屋买卖和房屋产权变动信息的途径。为使买房人能够及时、准确地了解有关的房产信息,有必要建立和完善房地产交易信息管理系统,完善房屋登记信息查询制度。一是要建立房地产预售登记网上公布制度,让广大购买者了解房产来源的有关信息。二是要建立房地产产权变更登记信息管理系统,使房屋购买者能随时关注到房屋产权的变动情况。三是要完善和严格执行房地产登记信息查询制度。目前,房屋所有者要了解自己的房屋产权状况,必须到房地产管理局有偿查询。这限制了房屋购买者和房屋所有人对房屋信息的查询自由。因此,我们建议建立房屋产权个人帐户管理制度。每个房地产购买者都可以向房地产登记机关申请一个个人房屋产权信息帐户,获得专门的帐号和密码。房屋购买者就可随时查询与自己密切相关的房产信息,从而更好地保护自己的合法权益。再次、增加按揭银行对房屋产权登记的督促和审查义务。很多人采取“按揭”的方式买房。在“按揭”买房中,房屋购买人从银行贷出买房款还给开发商。买房人履行了向开发商交纳房款的义务。房地产开发商要及时协助买房人办理好房屋产权登记。但开发商办理好房产证后,并不直接将房产证交给买房人,而是直接将它交给按揭银行。因为房屋购买人没有别的财产做抵押,银行就将购买人购买的房屋作为抵押物。若买房人不能按期付款,银行就凭借合法占