可行性研究报告精要

关于“长安区韦曲兰乔国际后期开发”项目可行性研究报告123116202第一组目录一、项目背景二、市场调研三、兰乔国际后期项目定位分析四、效益研究（经济效益分析和评价）五、风险规避一、项目背景1、项目名称及本质

（1）名称：关于“长安区韦曲兰乔国际后期开发”（居住小区）

（2）本质：a.高品质、大规模；b.交通便利；c.明显豪宅符号，国际化气质，西班牙特色；d.瑞士军刀型户型：精致、小但功能全、低总价；e.都市化、年轻、时尚、活力；f.延续兰乔圣菲的品牌传奇2、可行性研究报告的编制依据（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《A市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》3、项目概况（1）地块位置：该基地位于陕西省西安市长安

区大学城东侧(大学路与长安南路交汇处西北角)，即一期兰乔国际对面的土地，该地块属西安市三类地段。（2）建设规模与目标：土地面积：200亩（约11万多平方米）容积率：2.4（一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%）建筑面积（预计）：总建筑面积：40万㎡（3）周围环境与设施交通、教育、银行、医院。二、市场调研1、周边项目产品调研：

对项目周边及有参考价值的楼盘进行调研，目的是想了解目前在售或已售的户型中哪些销售最快，调研楼盘：华城国际（一期）、智慧城。2、客户群调研：（1）当前状况谁是购房者

（a）刚性的首次置业者：买房是为了让自由有安全感，也是对家庭责任感的体现。

（b）长期对某一区域关注者：对该区域过去几年房产价格及自己适合什么房型和对生活品质的注重，即本区域内部的客户。

（c）长期的理性投资者：对房产市场的信心及对可以出来通货膨胀。

（2）结论：按照豪宅理念打造打造幸福特区的想法是有必要的，该项目市场投资方案可行。从理性市场环境分析，首次置业者会成为市场主力购买者。

客户主要以本区域内部客户为主，对区域外的客户具有一定的吸引力3、项目SWOT分析（1）优势及机会（2）劣势及威胁

华城国际（一期）：作为长安路上的代

表性楼盘，客户群很典型，分析该项目，可以大致了解西安客户在长安区的置业

需求特征；户型：1房面积45平方米-70平方米；2房面积73平方米，83.7平方米，

90.2平方米，102-121平方米套,133-140平方米,456套36%数352套所占比例28%销

售情况100%100%100%79%；3房434套35%78%。

智慧城：作为长安区大学城代表性楼盘，一经推出受到工薪阶层的追捧。通过典

型项目中各户型的分配比例及销售走势

为本项目户型定位提供参考。户型1房

面积45-50平方米66.86平方米76.56平方米78.38平方米；2房83.76平方米100%86.89平方米剩余套数840套33%100%98.66平方米；3房102-121平方米1390套59%套数260套所占比例7%100%100%100%销售情况。优势及机会：

(1)该项目地处西安市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2)近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3)周围小区成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。加之大学城的存在，文化气息旺盛。未来潜在高素质客户。劣势及威胁：

(1)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(2)西安市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(3)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(4)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(5)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过具有一定的不可确定性。三、兰乔国际后期项目定位分析1、地理特征（1）位于韦曲是传统的老城区（2）占地规模大，140----200亩2、西安房地产发展走向-----向南

长安区于2002年9月16日撤县设区，被称为西安市的后花园，是西安中心南移的大后方，目前长安区已是新兴住宅的新板块，由于无环境污染是居住地的最好选择。3、该地块能否纯粹做中小户社区

（1）市场特征：主要以城区外来自主流城区的客户为主力客户（2）长安区老城区的消费者不是主流客户原因4、区域外的购房原因（1）主城区的物业价格高，无力购买（2）价格便宜（3）城市发展的预期5、区域外的客户购房需满足的市场条件

（1）主城区的房屋价格高涨已超，过大多数青年的购买力。（2）项目离主流社区的物理距离不能太远。（3）有便利的公共交通

6、现阶段住宅类型：豪宅、主流住宅、中小户型社区7、结论（1）纯粹的中小户型特点：a.易复制，不具有排他性、唯一性。

b.在市场的繁荣期，皆大欢喜，谁后开盘谁价格高。在市场理性期，容易沦为价格战。

（2）长安区项目符合以上的市场条件，可以定位于纯粹的中小户型社区。做豪宅本地缺少消费力，而地域问题无法吸引市区内的高端客户。现阶段本地居民生活品质处于一个发展的转型期，暂无能力接受主流住宅的价位。四、效益研究（经济效益分析和评价）1、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构，房屋均为～～四层的民宅,共205户。根据挂牌文件附图及现场核

结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户

成密集型居住,住户90%以上均有土地证，规划建

房证，房屋产权证、独户水、电表。均为一次拆

迁,无拆迁经验。2、建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡合计建筑面积：17906㎡。建设成本估算：

（1）、工程前期费：小计：1027.93万元（18、19项代收代缴，未计）（2）工程成本：小计：18121.43万元总计：19149.36万元3、项目费用分析：

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

小高层住宅6900元/㎡；商铺8000元/㎡；地下车库1200元/㎡销售收入：住宅6900*56160=387504000=38750.4万商铺8000*5300=42400000=4240万地下室4861*1200=5833200=583.32万总计：43573.72万元营业税及附加43573.72万*5.5%=2396.56万各项费用43573.72万*4%=1742.95万总成本：31389.81万元毛利润：12183.91万元在经济分析中可行。五、风险规避（1）分期开发，以低密度住宅带动整体社区品质树立高档楼盘形象，避免陷入价格战，解决在长安区买房没面子的问题。买房者心里：图便宜、要面子（我住在某某小区，最高档的社区）对购房者而言：房屋功能=使用价值+投资价值+社会价值（2）景观贝尔高林设计，是长安区最大的地中海水景社区。从市场需求来看，本项目要与周围项目有区别，有独特性，不适合用中式景观。虽然项目位于西安，但由于古老的西安处处都是中国古典风格的建筑，所谓“熟悉的地方无风景”。所以西安本地客户可能会比较喜欢西式景观风格或者具有明显国际化、大都市气质的景观风格。所以本项目的景观有豪宅气息的尊贵感。突出：华贵、稳重、都市感。（3）攻守自如的的产品设计（户型）a.合理的面积区间，控制总价b.攻受自