中级经济师-房地产经济专业知识与实务知识汇总

经济师－房地产专业知识与实务内容汇总TOC\o"1-2"\h\z\u经济师－房地产专业知识与实务内容汇总-整理目录版 1第一章房地产经济基本理论 3第一节区位理论 3第二节供求理论 9第三节地租地价理论 11第四节城市化理论 12第二章房地产征收征用 16第一节房地产征收征用概述 16第二节房地产征收的前提条件 17第三节房地产征收的权限和程序 17第四节房地产征收的补偿和安置 20第三章建设用地使用制度 24第一节建设用地概述 24第二节国有建设用地使用权划拨和有偿使用 26第三节国有建设用地使用权转让 34第四节国有建设用地使用权出租 34第五节国有建设用地使用权抵押 36第六节国有建设用地使用权收回和终止 39第七节闲置国有建设用地的处理 40第八节集体建设用地使用制度* 40第四章房地产市场调研 42第一节房地产市场调研概述 42第二节房地产调研的内容（三大方面） 44第三节房地产市场调研资料的搜集 46第四节房地产市场调研的类型和方法 47第五节房地产市场分析和预测 48第五章房地产投资项目经济评价 52第一节房地产投资概述* 53第二节资金的时间价值及等值计算 54第三节房地产投资项目现金流量 65第四节房地产投资项目的财务报表 67第五节房地产投资项目经济评价指标和方法 69第六章房地产投资项目不确定性分析 77第一节房地产投资项目不确定性分析概述 78第二节房地产投资项目盈亏平衡分析 78第三节房地产投资项目敏感性分析 81第四节房地产投资项目风险分析 82第七章房地产投资项目方案比选 88第八章房地产开发项目管理 106第九章房地产市场营销 122第十章房地产估价 141第十一章物业管理 166第十二章房地产金融 185第十三章房地产税收 204第一章房地产经济基本理论【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分布年份单项选择题多项选择题案例分析题合计2008年5题5分2题4分—7题9分2007年4题4分1题2分—5题6分2006年2题2分2题4分—4题6分【主要内容】第一节区位理论第二节供求理论第三节地租地价理论第四节城市化理论【内容详解】第一节区位理论1.1区位的含义区位（location）指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的关系在空间位置上的反映1.2区位的特征（四特征）综合性自然区位天文区位（经纬度）自然地理区位社会区位经济区位文化区位政治区位确定性方位距离层次性大位置小位置地址微位置历史性地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因【例题1·单选题】【2008年真题】某城市位于东经ll6°79′，北纬39°57′，该经纬度反映的是该城市的（）。[答案]D【例题2·多选题】【2008年真题】按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有（）。[答案]BCD1.3房地产区位的含义*概念指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系要素（四要素）位置坐落方位距离朝向楼层交通－通达性可及性－从外到达该宗房地产便捷性－从该房地产去往其他地方周围环境和景观自然环境人文环境景观外部配套设施基础设施－道路、供水、供电、供气、供热、通讯等公共服务设施－教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等位置与区位的关系房地产不可移动，其位置固定不变任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化【例题1·多选题】【典型例题】房地产区位主要包括（）等要素。[答案]ABCE【例题2·单选题】【典型例题】表述一宗房地产的便捷性比较好，主要是指（）。[答案]C1.4区位理论的概念概念区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论（经济活动如何在空间上分布）主要理论农业区位论－在城市周围农业区位如何布局工业区位理论－工业企业如何布局中心地理论－城市如何布局城市空间理论－城市内部各用地功能如何布局2.1杜能孤立国理论的前提只有一个城市，且是孤立国，孤立国环境均质，且与外部隔绝城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品运输工具只有马车农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大利润为目的2.2杜能农业区位理论的主要内容农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和经营者的利润为P=V-（E+T）经营者追求利润最大化Ｖ（销售价格）和Ｅ（生产成本）是常数P+T=V-E=k利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润【例题·单选题】【往年真题】按照杜能理论的假设，（）之和等于一个常数。A.成本、运费B.利润、成本C.运费、利润D.价格、利润[答案]C[解析]P=V-（E+T）P+T=V-E=k利润加上运费是常数，价格减去生产成本也是常数。2.3杜能农业区位理论的结论－杜能圈自由农作区，生产易腐难运的农产品林业区，生产木材谷物轮作区，生产粮食草田轮作区，提供谷物与畜产品三圃农作制区畜牧业区-发展畜牧业2.4杜能圈的修正模型（两修正）考虑河流的影响－水运费与陆运费的比较，农作物轮作将沿着流河两岸延伸至边界考虑其它城市的影响－各城市根据实力形成各自的市场范围，形成竞争，使杜能圈变形3.1韦氏工业区位论的假设条件均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品3.2以运输成本定向的工业区位分析工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地运费的大小主要取决于运输距离和货物重量主要考虑原材料的运费和制成品的运费工业原料分类：遍布性原料和限地性原料原料指数＝限地性原料总重量/制成品总重量原料指数遍布性原料0纯原料1失重性原料大于1原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近原料指数越小，生产厂应选在离市场越近案例（矿石冶炼生产针）【例题·单选题】【2008年真题】韦伯提出的原料指数是指（）。[答案]B[解析]本题考查原料指数的公式。原料指数＝限地性原料总重量/制成品总重量3.3劳工成本影响工业区位趋向的分析（工业区位的第一次变形）追求运输成本与劳工成本总和的最低如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本劳工系数＝劳工成本指数/需运输的总重量劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方3.4集聚与分散因素影响工业区位的分析（工业区位的第二次变形）集聚因素（两类）生产集聚，也称纯集聚，是一般集聚因素，是内在因素规模扩大分工合作社会集聚，也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素交通资源企业相邻获得额外利润分散因素取决于集中与分散的比较利益大小4.1基本概念中心地－指区域内向其周围地域提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点中心性－一个中心地对周围地区的影响程度需求门槛－中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平商品销售范围－消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径【例题·单选题】【2007年真题】某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（）。[答案]A4.2克氏中心地理论的假设条件均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动4.3克氏中心地理论的结论－六边形市场各厂商的销售范围为圆形新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商形成六边形的市场区域4.4克氏市场等级序列－多种商品与不同档次高级商服中心，提供高中低级商品和服务中级商服中心，提供中低级商品和服务低级商服中心，提供低级商品和服务需求门槛和服务范围由高到低，由大到小（四种理论）5.1同心圆理论伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展中心商务区过渡地带工人住宅区高级住宅区通勤人士住宅区巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式【例题·单选题】【2008年真题】伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的（）观点出发的。A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”D.“入侵和承继”[答案]D5.2扇形理论核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展5.3多核心理论一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生多核心理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心形成城市多中心的因素活动的相互依赖性活动互补互利，自然集聚交通原因排斥与自己的集结高地价、高房租排斥较低品质使用5.4中心商务区土地利用模式三项指标CBD土地利用空间结构（4个圈层）零售业集中区多层建筑集中区办公区商服活动区【总结与对比】区位选择的原则地租和生产成本和运输成本总和最小的地方三种区位论的实质与前提假设实质假设农业区位论在城市周围农业区位布局的原则只有一个城市，且是孤立国运输工具只有马车孤立国环境均质，且与外部隔绝农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的工业区位论找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品中心地理论找出城市的分布规律均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动第二节供求理论1.1房地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量需求的两条件（需求与需要的区别）消费者愿意购买，即有购买的欲望消费者能够购买，即有支付能力房地产市场需求是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和【例题·单选题】【2008年真题】对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是（）。[答案]A1.2决定房地产需求的因素（五因素）房地产价格水平－反相关，特例是炫耀物品和吉芬物品消费者的收入水平－正相关消费者的偏好相关物品的价格水平（包括替代品和互补品）消费者对未来的预期－买涨不买跌【例题·多选题】【2008年真题】房地产有效需求是（）等因素的函数。[答案]BDE1.3房地产需求曲线一般商品的需求量与价格呈逆相关关系价格上升，需求减少,价格下降，需求增加需求曲线的变动沿需求曲线的变动－价格发生变化需求曲线的平移－价格以外的因素发生变化2.1房地产供给的含义房地产供给房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供的数量形成供给的条件（两条件）愿意供给有能力供给房地产市场供给指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所有开发商和拥有者供给的总和潜在供给量潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量2.2决定房地产供给的因素该种房地产价格水平－正相关关系该种房地产开发建设成本－反相关关系该种房地产开发技术水平－正相关关系房地产开发商对未来的预期－看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给2.3房地产供给曲线房地产供给量与价格之间正相关价格上升，供给增加，价格下降，供给减少供给曲线的变动沿供给曲线的变动－价格发生变化供给曲线的平移－价格以外的因素发生变化均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格供给不变时需求增加，则价格上涨需求减少，则价格下跌需求不变时供给增加，则价格下降供给减少，则价格上涨全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况第三节地租地价理论地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年的地租地租主要形式奴隶制地租劳役地租封建制地租前期以实物为主，后期出现了货币地租资本主义地租货币地租社会主义地租仍然存在地租，反映国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系3.级差地租、绝对地租和垄断地租3.1级差地租级差地租Ｉ肥沃程度位置级差地租Ⅱ同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态3.2绝对地租由于土地的所有权使耕种最劣等的地也需支付的租金土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得3.3垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租条件土地私有权垄断某些土地具有特殊的自然条件4.地租与地价的关系地租是地价的基础地价是地租的资本化地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格永久租期土地，若每年的地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价的关系为【例题·多选题】【典型例题】地租与地价的关系是（）。C.对于永久租期土地，地价是每年的地租的简单加和D.对于永久租期土地，地价是每年的地租折现值的加和E.若每年取得地租额为定值并且折现率不变，则地价等于地租除以折现率或利息率[答案]ABD[解析]E应加个条件，即永久租期第四节城市化理论1.1城市的概念城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心我国的城乡居民点系列为：村—乡镇—建制镇—市城镇或城市－包括建制镇和市，城市型居民点乡村－包括村和乡镇，乡村型居民点1.2城市与乡村的区别区别项目城市乡村人口职业构成以非农人口集聚为主是农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度大小空间形态和物质构成用地类型多样，基础设施与公共服务设施完备用地类型单一,基础设施与公共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构是政治、经济、文化中心与各种产业集聚地职能单一【例题·多选题】【2007年真题】与乡村相比，现代城市的特性体现在（）。D.一定地域的政治、经济和文化中心[答案]BCD1.3城市的分类序号分类标准1城市人口规模特大城市大城市中等城市小城市>100万50万～100万20万～50万<20万2城市行政级别直辖市地级市县级市建制镇3城市的职能具有综合职能的城市以某种职能为主的城市4城市地理位置南方城市与北方城市沿海城市和内陆城市边境城市和内地城市5城市地形地貌平原城市、山地城市、高原城市丘陵城市、盆地城市、河谷城市6城市平面几何形状块状城市、带状城市、星状城市7城市内部结构单中心城市多中心城市8城市道路格局棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市1.4城市的产生与发展（四大阶段）序号城市发展阶段对应工业化时期城市化水平备注1绝对集中阶段工业化初期城市化水平提高阶段发展中国家2相对集中阶段工业化成熟期城市化高速发展阶段3相对分散阶段后工业化初期郊区化前兆4绝对分散阶段后工业化成熟期郊区化西方发达国家【例题·单选题】【2007年真题】城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为（）。A.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散B.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散D.相对集中、绝对集中，绝对分散、相对分散[答案]A2.城市化与逆城市化2.1城市化的涵义城市化也称为城镇化，是乡村转变为城市的一种复杂过程表现为人口和生活方式的变化产业结构调整以及空间的集聚城市规模的扩大与扩展城市数量增多形成城市体系2.2城市化的进程城市化阶段城市化水平城市化速度初级阶段较低较慢加速阶段很快饱和阶段（后期阶段）较高减速2.3城市化的度量城市化度量指标城市化水平（城市化率Ｌ）城市化率计算方法一个区域内城镇人口占总人口的百分比Ｌ越大，表明城市化水平越高2.4城市化引起的变化引起城市体系的属性和动态特征的变化引起城市形态的变化引起城市生态的转变引起城市性态的变化2.5城市化与经济发展的关系城市化与经济发展存在相辅相成的关系经济的发展推动了城市化的进程城市化反过来又推动了经济的发展【例题·单选题】【2007年真题】某省的总人口为5000万人，其中城镇人口为2250万人，则该省的城镇化率为（）。A.30%B.45%C.50%D.55%[答案]B[解析]一个区域内城镇人口占总人口的百分比，2250/5000=45%2.6逆城市化逆城市化大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化再城市化城市衰退之后的复兴，衰退的城市恢复了增长3.1郊区化概念郊区化指区域城市化水平达到一定程度（70%～80%），市区发展速度变得缓和平稳，城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程。实质：一个城市内部由市区向郊区的分散郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。实质：代表了乡村与城镇的向心集聚【难点】郊区化与郊区城镇化的区别区别项目郊区化郊区城镇化动力来自城市内部的离心力来自向心、离心等各种力量方向由市区向外由郊区向市内实质人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散（市区的离心扩散）人口与经济要素由郊区向市区的聚集（郊区的向心集聚）视角不同站在城市中心的角度站在郊区的角度【难点】郊区化与逆城市化的区别逆城市化着眼的是整个城市体系，郊区化着眼的是一个城市的发展趋势【例题·单选题】【2007年真题】大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（）现象。[答案]C[解析]注意与郊区化的区别3.2发达国家的郊区化进程郊区化前的外迁（沿铁路和电车线外迁）汽车郊区化时期（1920～1950）普遍郊区化时期（1950～1980）城市功能逐步完善时期（80年代）形成边缘新城阶段（90年代以来）3.3中国的郊区化大城市中心区人口绝对量下降作为中国城市郊区化的标志（1982年）表现：人口郊区化工业郊区化外来人口郊区集聚郊区化形成机制（7大机制）计划经济向市场经济转化，人口流动的限制性因素减弱是城市发展的必然阶段城市土地有偿使用制度触发了郊区化发生的机制郊区新区开发与老区旧城改造的合力推进了郊区化交通通信设施的改善提供了条件城市规划与管理政策的强制与引导外来人口的定位第二章房地产征收征用【考情分析】本章属于新增章节。【主要内容】第一节房地产征收征用概述第二节房地产征收的前提条件第三节房地产征收的权限和程序第四节房地产征收的补偿和安置【内容详解】第一节房地产征收征用概述1.1房地产征收的概念是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有征收主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权1.2房地产征收的类型集体所有的土地征收单位、个人的房屋及其他不动产征收国有土地上的房屋征收（城市房屋拆迁）集体土地上的房屋征收其他不动产征收1.3房地产征收的限制条件（三条件）征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收征收必须严格依照法律规定的权限和程序政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人损失予以公正补偿2.1征用的概念和限制条件概念指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为限制条件征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用征用应符合法律规定的权限和程序使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿2.2征用的特征征用必须是因紧急需要（属于公共利益＋无法通过市场购买解决）国家必须依法行使征用权－专属于政府的权力不转移所有权－只转移使用权，用后返还既适用于不动产也适用于动产2.3征收与征用的异同共同点（两点）强制性，都不必得到财产所有权人的同意补偿性，都应给予补偿区别（四点）征收征用前提条件不同为了公共利益需要因抢险、救灾等紧急需要适用对象不同限于不动产动产、不动产均适用所有权转移不同所有权转移所有权不变，使用权转移补偿不同法律规定双方依据法律规定协商确定第二节房地产征收的前提条件房地产征收因具有强制性，所以必须限制在公共利益的范围之内但公共利益如何界定，目前还未达成共识2.公共利益的特点（四特点）公共利益是客观的－独立地真实地存在于各种利益之上公共利益是共享的－是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题公共利益是不确定的－利益内容的不确定性和受益对象的不确定性公共利益不同于国家利益或政府利益－有时重合，有时甚至冲突商业利益与公共利益并非绝对对立，有时是一致的商业利益是否构成公共利益，应结合实际情况作出判断第三节房地产征收的权限和程序（五步）1.1申请申请主体－任何申请集体用地的单位和个人，三个除外乡镇企业用地农民宅基地乡镇村公共设施和公益事业用地申请形式根据总体设计一次申请分期建设的分期申请向哪个部门申请向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出申请《建设用地申请表》附件建设单位资质证明项目可行性研究报告批复或其它批准文件建设项目用地预审报告初步设计或其他有关批准文件建设项目总平面布置图占用耕地的，必须提出补充耕地方案建设项目位于地质灾害易发区的，提供地质灾害性评估报告1.2审查土地行政主管部门进行审查，提出建设项目用地预审报告市县土管部门拟订或编制以下资料（收到申请之日起30日内）农用地转用方案补充耕地方案征收土地方案供地方案建设项目用地呈报说明书土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图勘测定界图及勘测定界技术报告地籍资料或其他土地权属证明材料土地有偿使用合同及说明城市规划图和村庄集镇规划图报经同级人民政府审核同意后，报上一级土地主管部门审查上级土管部门再报同级人民政府审核再逐级上报有批准权的人民政府，将资料送同级土管部门审查1.3批准农用地转用方案和补充耕地方案的条件符合土地利用总体规划确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件征收土地方案的条件被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的补偿标准符合法律、法规规定的需要安置人员的安置途径切实可行供地方案符合条件符合国家的土地供应政策申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件以有偿使用方式供地的，供地方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确1.4公告由被征地所在地的市县人民政府组织实施，并组织公告公告的内容批准征地机关、批准文号征收土地的用途、范围、面积征地补偿标准和农业人员安置办法办理征地补偿的期限1.5征收补偿（两步）2.1农用地转用审批－用途变化项目批准单位土地审批单位省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目国务院批准的建设项目国务院为实施规划而农地转为建设用地的由原批准土地利用总体规划的机关批准已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地市县政府其它项目省级政府2.2土地征收审批－所有权变化（国务院和省级两级审批）国务院批准的项目所有的基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷的其他土地超过70公顷的（包括耕地和其它土地之和超过70公顷的）省级政府批准的项目除由国务院批准之外的其它土地必须同时报国务院备案农用地转用审批与土地征收审批的关系（三种情况）农用地转用批准权限征收土地批准权限处理方式国务院国务院或省级政府由国务院同时批准省级政府省级政府省级政府同时批准省级政府国务院先由省级政府批准农用地转用，再由国务院办理征地审批【例题·多选题】【典型例题】下列征地属于非法征地、无效征地的是（）。100公顷，但其中耕地只有20公顷，其余为荒地[答案]ABDE（四类主体）国家一级的房屋拆迁管理部门国务院建设行政主管部门－负责全国房屋拆迁工作的监督管理地方一级的房屋拆迁管理部门县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门－对本行政区域内的拆迁工作实施监督管理拆迁协管部门县级以上地方人民政府有关部门－互相配合，保证拆迁管理工作顺利进行与房屋拆迁有关的土地管理部门县级以上人民政府土地管理主管部门－负责有关拆迁的土地管理工作（四步）4.1提出拆迁申请向被拆迁房屋所在地的市县人民政府房屋拆迁管理部门提出提交的资料建设项目批准文件建设用地规划许可证国有建设用地使用权批准文件拆迁计划和拆迁方案拆迁补偿安置资金证明4.2拆迁审批和取得拆迁许可证管理部门自收到申请之日起30日内，核发拆迁许可证拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证管理部门同时将拆迁许可证的内容以房屋拆迁公告的形式予以公布4.3签订拆迁补偿安置协议拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人之间就补偿安置问题达成的书面协议拆迁补偿安置协议的主要内容被拆迁房屋的地点、面积、用途补偿方式补偿金额安置用房面积和安置地点搬迁过渡方式及期限违约责任拆迁补偿安置协议的特征协议当事人主体特定协议签订有严格的时间限制协议签订有相对的强制性公证与备案一般项目可公证，并送房屋拆迁主管部门备案拆迁代管房屋的，代管人是拆迁主管部门的，补偿安置协议必须经公证，并办理证据保全4.4实施拆迁必须在拆迁范围和拆迁期限内拆迁拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，但拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托委托拆迁合同订立15日内，到管理部门备案拆迁中不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力胁迫和其他非法手段实施拆迁被委托的拆迁业务不得转让第四节房地产征收的补偿和安置1.1征地补偿费用的含义和构成（主要三项）■土地补偿费（按原用途补偿）－对土地的补偿■安置补助费－对人员的补偿■地上附着物和青苗补偿费－对附着物的补偿1.2征地补偿的步骤■办理征地补偿登记■确定征地补偿标准■拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见☆对征地补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调☆协调不成的由批准征收土地的政府裁决■征地补偿安置方案组织实施☆由市县人民政府批准后，由市县土地管理部门实施■征地补偿费用的使用☆土地补偿费－归农村集体经济组织所有☆地上附着物及青苗补偿费－归地上附着物及青苗的所有者所有☆安置补助费－专款用于安置剩余劳动力▼由农村集体经济组织安置的，支付给组织▼由企业安置的，支付给安置单位▼实行货币安置的，发放给每个被安置的人1.3征地补偿的标准耕地的补偿标准■土地补偿费☆为耕地被征收前平均年产值的6～10倍■安置补助费☆总安置补助费＝需安置的人数×每一个安置的人口的安置补助标准☆需安置的人数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算☆每个需安置的人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍☆但每公顷被征收耕地的安置补助费不得超过被征收前3年平均年产值的15倍☆如果还不能保持农民原有生活水平的，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍■地上附着物补偿费☆由省级规定■青苗补偿费☆可以移植的，支付移植费☆不能移植的，给予合理补偿或作价收购，由省级规定■安排被征地农民的社会保障费用☆社会保障资金原则上由农民个人、农村集体和当事政府三方共同承担，具体比例结合当地情况确定☆资金主要从安置补助费和土地补偿费中安排，不足以支付的，由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决【例题·多选题】【典型例题】征收耕地的补偿费用包括（）。[答案]ACDE征收其它土地的补偿标准■由省级政府参照征收耕地的标准规定征收城市郊区菜地的补偿标准■除以上三项外，还需缴纳新菜地开发建设基金■菜地指城市郊区连续三年以上种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘大中型水利水电工程建设征地补偿标准■大中型水利水电工程补偿标准由国务院另行规定■听证制度1.4被征地农民的安置■货币安置■保障安置■农业生产安置■重新择业安置■入股分红安置■异地移民安置2.1房屋拆迁补偿的对象■补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人而不是使用人■所有权人包括公民和法人2.2房屋拆迁补偿方式■货币补偿☆以房地产市场评估价格确定■产权调换☆拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价格进行结算调换差价的行为■补偿方式规定（两种特殊情况）☆拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，只进行货币补偿☆拆迁租赁用房时，无法解除租赁关系的，应实行产权调换☆除此以外可以选择补偿类型【例题·多选题】【典型例题】房屋拆迁补偿形式有（）。[答案]AB[解析]注意要分清房屋拆迁补偿的形式，和征收集体土地安置的形式。2.3特殊情况的房屋拆迁补偿■出租房屋的拆迁补偿☆无法解除租赁关系的，应实行产权调换■产权不明确房屋的拆迁补偿☆向公证机关办理证据保全☆办理公证☆对公证机关出具的法律文书立案归档以备查用后，可进行拆迁■设有抵押权房屋的拆迁补偿☆首先认定抵押的有效性，看其是否经抵押登记，未经登记不视为抵押☆及时通知抵押权人☆能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前经抵押权人认可☆不能解除抵押合同的，按清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人向抵押人追偿■拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿☆对公益事业用房的认定▼一是根据其服务对象，是共享性的还是排他性的▼二是考虑此类房屋是否有经营，是否以盈利为目的补偿方式▼根据城市规划主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿▼如采用货币补偿，应通过评估确定价格，通常采用成本法评估▼临时建筑、违章建筑的拆迁补偿☆临时建筑▼超过批准期限的，不予补偿▼未超过批准期限的，是合法建筑，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿违章建筑▼是否是违章建筑，必须由规划部门认定，拆迁主管部门无权认定▼对违章建筑，不予补偿▼对经规划部门处罚后允许保留的，补办手续后按合法建筑给予补偿2.4货币补偿的补偿费用和标准■房地产补偿费☆根据市场价值评估确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格■搬迁补助费☆由省级规定，对不可重新利用的动产，根据残余价值给予补偿■过渡补助费☆根据市场租金结合过渡期限确定■停产停业补偿费☆货币补偿的或承租的－当地市场重新找到房屋开工开业的合理期限☆产权调换的－期限截止至产权调换房屋交付日期■安置补偿费☆支付房地产补偿费尚不能使被征收人购买适当住房的，可支付安置补助费☆安置补偿费与房地产补偿费之和，不得超过被征收住宅所处区位的新建普通商品住房的市场价格☆符合廉租房和经济适用房标准的，应提供2.5房屋产权调换■应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价2.6拆迁补偿费用确定的程序■被拆迁房屋调查登记☆调查后作出拆迁补偿方案，报作出征收决定的县级以上政府批准，然后予以公告■被拆迁房屋的估价☆估价由具有房地产估价资质的机构来确定☆县级以上政府确定一批估价机构供选择☆选择方式有被征收人投票、抽签、协商等☆作出拆迁补偿估价报告后，应首先经房地产估价专家委员会评审，才可以作为拆迁补偿的依据☆对拆迁补偿估价报告有异议的，可以在收到报告后10日内，以书面形式向房地产估价专家委员会申请重新评审■拆迁补偿协议的签订☆由拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿协议，具有法律效力☆达不成拆迁补偿协议或者所有权人不明确的，由拆迁人报请县级以上人民政府，根据拆迁补偿方案作出拆迁补偿决定☆权利人和利害人对拆迁补偿决定不服的，可以行政复议，也可以行政诉讼，逾期不申请复议或诉讼而又不履行的，可以由县经以上政府或法院强制拆迁【例题·单选题】【典型例题】某房地产开发企业需要拆迁一建筑面积为1000㎡的宾馆，该宾馆目前市场价为3000元/㎡,八成新，拟采用产权调换方式，调换房屋的目前市场价为3500元/㎡,建筑面积为900㎡，九成新。双方的结算差价为（）万元。[答案]B[解析]应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价。被征收房屋的房地产市场评估价格为3000×1000＝300（万元）产权调换房屋的房地产市场评估价格为3500×900＝315（万元）差价＝315-300＝15（万元）第三章建设用地使用制度【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分布年份单项选择题多项选择题案例分析题合计2008年5题5分2题4分－7题9分2007年5题5分2题4分－7题9分2006年9题9分2题4分－11题13分【主要内容】第一节建设用地概述第二节国有建设用地使用权划拨和有偿使用第三节国有建设用地使用权转让第四节国有建设用地使用权出租第五节国有建设用地使用权抵押第六节国有建设用地使用权收回和终止第七节闲置国有建设用地的处置第八节集体建设用地使用制度【内容详解】第一节建设用地概述■概念☆我国实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。☆建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。■分类分类标准具体类型按建设用地所有权分类国有建设用地集体建设用地按建设用地服务的产业类型分类农业建设用地非农业建设用地按建设用地的来源分类新增建设用地存量建设用地按建设用地使用期限分类永久性建设用地临时性建设用地按建设项目生产规模或总投资额的大小分类大型项目建设用地中型项目建设用地小型项目建设用地按建设用地用途分类工业建设用地民用建设用地军事建设用地2.1【补充】我国的土地制度概要－所有权与使用权分离■城市的土地属于国家所有■农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有■建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式获得土地的使用权2.2我国建设用地取得方式■征收集体土地（所有权发生变化）■划拨（无偿或低价，无期限）■出让（有偿的主流方式）■租赁（有偿）■作价出资（入股）或授权经营（有偿）■转让（土地使用者与使用者之间）■集体建设用地使用权的转移（集体所有权不发生变化）【例题·单选题】【2007年真题】国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（）。[答案]C■概念☆是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地的利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施☆主要是调整建设用地关系和合理组织利用两项内容■对象☆指已利用的土地中除农用地以外的一切非农业生产用地，即广义的建设用地☆狭义的建设用地特指国有建设用地■管理原则（四原则）☆节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则☆强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则☆实行建设用地有偿使用的原则☆社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则■主要内容（五方面）☆建设用地宏观调控管理（宏观调控）☆农用地转用管理（用途变化）☆土地征收管理（所有权变化）☆建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理）☆建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理（用地管理）【例题·单选题】【典型例题】以下（）不属于建设用地管理的主要内容。[答案]D第二节国有建设用地使用权划拨和有偿使用1.1划拨的含义■国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为■划拨的最低权限在县级人民政府。1.2划拨的范围■国家机关用地和军事用地■城市基础设施用地和公益事业用地■国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地■法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）2.3划拨程序■申请（设计任务书＋年度基本建设计划＋建设用地规划许可证）■审批■拨地■发证2.4划拨土地使用权的管理■划拨建设用地使用权转让、出租、抵押的条件☆土地使用者为公司企业、经济组织和个人☆有国有土地使用证☆具有地上建筑物的合法的产权证明■划拨土地转让（两种方式）☆受让方办理土地出让手续，缴纳出让金☆不办理出让手续，转让方将所获收益中的土地收益上缴国家■划拨土地出租☆划拨土地地上建筑物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家■划拨土地抵押☆房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格☆因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并补交地价■未经批准擅自转让、出租、抵押划拨建设用地的☆政府可以依法没收其非法收入，并根据情节处以罚款■凡上缴土地收益的土地（未办理出让手续的），仍按划拨土地进行管理【例题·单选题】【2008年真题】下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（）。[答案]A[解析]本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式得到用地。2.1出让的方式和特征■概念☆国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者■出让的方式（4种方式）☆招标（竞争性）☆拍卖（竞争性）☆挂牌（竞争性）☆协议（非竞争性）■出让的规定☆工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让☆严格限制以划拨方式设立建设用地使用权■出让的特征（5大特征）☆土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让）☆出让使用权有使用期限▼居住用地70年▼工业用地50年▼教育、科技、文化、卫生、体育用地50年▼商业、旅游、娱乐用地40年▼综合或者其他用地50年☆使用权出让是有偿的——土地使用权出让金☆建设用地使用权可分别设定——地表、地上、地下分设☆土地使用者权利范围有限——地下资源、埋藏物与市政公用设施权属除外【例题1·单选题】【2008年真题】下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是（）。[答案]D[解析]本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。【例题2·单选题】【2007年真题】某公司3年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途上地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于（）年。[答案]A[解析]注意是三年前获得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年。2.2出让金■指通过出让方式取得土地使用权的受让者，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租以及国家在出让之前的开发成本及有关费用■在签订出让合同后60日内支付2.3招标、拍卖、挂牌出让方式及程序■一般规定（三种方式共同的规定）☆编制出让文件☆发布出让公告☆出让公告的内容☆出让底价的确定☆资格审查■出让公告的内容☆出让人的情况☆出让宗地的情况☆投标人、竞买人的资格要求及申请办法☆索取出让文件的办法☆时间、期限、竞价方式☆确定中标人、竞得人的标准和方法☆投标、竞买保证金☆其它事项■关于出让底价☆可有底价也可无底价☆根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价，不得低于国家规定的最低标准☆集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金【例题·单选题】【2007年真题】土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（）。[答案]A[解析]用常识即可决断，发招标公告时并不知道谁会来投标。■招标、拍卖、挂牌出让的程序出让方式程序招标投标；开标；评标；中标拍卖主持人点算竞买人主持人介绍拍卖宗地的情况主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度（可以无底价，必须明示）主持人报出起叫价竞买人举牌应价或者报价主持人确认该应价后继续竞价主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，落槌成交主持人宣布最高应价者为竞得人挂牌在挂牌起始日，将宗地的情况在土地交易所挂牌公布时间不少于10个工作日符合条件的竞争者填写报价单报价出让人确认该报价后更新显示挂牌价格挂牌主持人在挂牌截止时间确定竞得人挂牌截止由主持人主持确定【重点难点】■关于投标☆投标人不得少于3个，如果少于3人，出让人应当终止招标活动☆评标小组由出让人代表和专家组成，人数为5人以上的单数☆中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应确定为中标人■关于拍卖☆在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。■挂牌竞价规则☆只有一个竞买人，且报价高于底价，挂牌成交☆有两个及以上的竞买人，出价高者成交☆报价相同，先提交者为竞得人，但报价低于底价者除外☆挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交■关于投标、竞买保证金的处理☆中标人、竞得人的保证金，抵作土地出让款☆其它人在活动结束后5个工作日内退还，不计利息【例题1·单选题】【2008年真题】某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为（）人。[答案]B[解析]本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。【例题2·多选题】【2008年真题】下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有（）。A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价[答案]BC[解析]本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。A旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让;D在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，则先提交报价单者为竞得人;E竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人的竞买保证金，在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。■建设用地使用权的受让☆成交确认书的签订——具有法律效力☆出让合同的签订，并退还保证金☆出让结果的公布——10个工作日内☆建设用地使用权证书的领取——必须全部付清出让金2.4协议出让方式及程序■协议出让的组织实施管理☆由市、县国土资源管理部门组织实施☆建立协议出让中的重大事项集体决策制度■协议出让的范围（五种情况）☆各类经营性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议出让（仓储用地属于经营性用地，而采矿用地不属于经营性用地）☆原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让的除外☆划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让的除外☆出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式☆通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的■协议出让的类型（五种类型）☆政府供地环节的协议出让▼集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地▼政府收回收购的国有建设用地☆原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让☆划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让☆出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让☆出让建设用地使用权续期申请办理协议出让■协议出让最低价☆为了宏观调控土地市场防止低价协议出让用地而实施的出让金最低控制标准☆标准▼不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于开发成本）▼不得低于所在级别基准地价的70%■协议出让的程序☆拟定并批准协议出让最低价☆市、县国土部门编制建设用地使用权出让计划，报同级政府批准后，向社会公布☆申请人向土管部门提出意向用地申请，政府接受申请时间不少于30日☆市、县政府国土部门制定协议出让土地方案，并确定协议出让底价☆市、县国土部门与意向申请人协商一致，签订出让合同☆合同签订7日内，向社会公布出让结果，公布时间不得少于15日☆受让方支付全部出让金后，办理建设用地使用权登记，领取国有土地使用证■协议土地改变为经营性用途的处理☆取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意☆签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同☆补交相应的出让金☆办理建设用地使用权变更登记手续■协议出让过程中，有下列行为之一，对负责人员给予行政处分☆不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的☆确定出让底价时未经集体决策的☆泄漏出让底价的☆低于协议出让最低价出让建设用地使用权的☆减免建设用地使用权出让金的2.5协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别区别项目招拍挂协议适用范围不同经营性用地用招拍挂除此之外的才用协议，适用于政府的优惠扶持项目出让金形成方式不同竞争形成与政府协商最低价确定的原则不同根据土地估价结果和政府产业政策综合确定不低于开发费用之和不低于基准地价的70%2.6出让合同■出让合同的概念☆指土地出让方（国家）与受让方之间就国有建设用地使用权出让达成的权利义务关系的协议☆由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订■出让合同的特征☆是出让双方当事人之间权利义务关系的协议☆出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门☆受让方一般为境内外公司组织与个人☆出让合同对转让合同起着制约作用（如用途和期限）■出让合同的内容☆土地状况☆土地用途及使用年限☆建设规划设计条件☆动工开发期限☆出让金额及支付方式☆开发进度与分期投资额度☆违约责任☆其他条款■出让双方的权利义务☆出让方权利义务▼对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿▼对未按合同规定的期限和条件开发利用土地，可以罚款直至收回土地▼应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料☆受让方权利义务▼对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿▼可办理土地登记，领取土地使用证▼可按规划要求开发利用土地■出让合同的变更和解除☆变更－较为多见的是改变土地用途▼应取得土管部门和规划部门的同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金☆解除－多见于双方违约或土管部门收回土地【例题·单选题】【2007年真题】《物权法》规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括（）。D.土地界址、面积[答案]C3.1租赁的概念与范围■概念☆国家将土地租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为☆是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式■范围☆划拨用地可不实行租赁☆改变用途后不再符合划拨用地的，可实行租赁☆经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁☆非经营性开发的，可实行租赁等有偿使用方式☆国企破产出售时，原划拨土地采取出让方式处置，不实行租赁■范围的归纳☆两种情况必须采用出让☆经营性房地产开发用地☆国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置☆其他建设用地和原划拨用地，可采取出让方式，也可采取国有土地租赁方式3.2租赁方式■招标（提倡）■拍卖（提倡）■挂牌■协议3.3租赁期限■短期租赁－年限不超过5年■长期租赁－5年以上，法定出让年限以下3.4租赁合同■租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同3.5承租建设用地使用权的权能（四项权能）■转租－承租土地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利■转让－承租土地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系■抵押－地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押，抵押权实现时租赁合同同时转让■在使用年期内，承租人优先受让权－承租人优先办理出让3.6承租建设用地使用权的收回■国家因公共利益需要收回，给承租人以补偿■承租人的某些违约情况下，国家可解除合同收回■承租土地使用权期满未续期的，无偿收回【例题·多选题】【2007年真题】下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有（）。A.国有土地地租货，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权[答案]ABD（入股）或授权经营4.1适用范围■一般规定☆对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，可采用授权经营■分类规定☆涉及国家安全的领域或具有战略意义的高新技术开发领域，可继续采用划拨☆对自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行为，支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，主要采用授权经营和国家作价出资入股（重点）☆对一般竞争性行业，应以出让、租赁等方式☆承担国家计划内重点技术改造项目的，可划拨，也可作价出资（重点）4.2报批程序第三节国有建设用地使用权转让■以出让方式取得的建设用地使用权转让（2条）☆按出让合同约定已支付全部土出让金，并取得土地使用权证书☆进行房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，但投资额不含土地使用权出让金;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件（土地用途、投资数额和土地利用要求三方面）■以划拨方式取得的建设用地使用权转让（3条）☆由有批准权的人民政府准予转让☆由受让方办理出让手续，缴纳出让金☆经批准可以不办理出让手续的，转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家■国有建设用地使用权转让的限制☆转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定，转让获得的土地使用期限为建设用地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限☆原出让合同规定的土地使用受让人的权利义务全部转移☆建设用地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让（房随地走）☆建设用地使用权转让价格时显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权☆建设用地使用权转让时规划用途改变，需经土管部门与规划部门批准，并调整出让金【例题1·单选题】【2008年真题】甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为（）年。[答案]C[解析]本题考查土地使用权出让的最高年限。工业用地最高出让年限为50年，开发期为5年，则剩余的土地使用年限为50-5＝45年。【例题2·单选题】【2007年真题】下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是（）。B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权[答案]A■出售■交换■赠与■申请■审批■签订转让合同■公证■登记第四节国有建设用地使用权出租【重点难点】租赁与出租的区别■租赁－国有建设用地租赁－出租方是国家■出租－国有建设用地使用权出租－出租方是土地使用权人■条件☆出让方式取得的建设用地使用权☆以转让方式取得的建设用地使用权☆以下划拨土地经批准也可以出租▼土地使用者为公司企业、经济组织和个人▼有国有土地使用证▼具有地上建筑物的合法的产权证明▼补签了出让合同，补交了出让金■建设用地使用权出租的限制条件☆建设用地使用权出租必须签订租赁合同☆未按照出让合同规定的期限和条件开发的，不得出租☆出租必须办理租赁登记■建设用地使用权出租的程序☆申请☆审批☆签订合同☆办理登记■标的☆建设用地使用权■租期☆要约定期限也可不约定☆不得超过建设用地使用权的剩余年限☆建设用地使用权届满，土地租赁合同自然终止■租金标准及支付期限、方式☆双方协商确定■土地使用条件☆必须符合土地出让合同的规定☆如需改变，必须由出租人向土管部门申请■土地用途☆符合出让合同规定的用途■双方权利义务☆出租方权利▼收取租金▼监督承租方使用▼依法收回出租土地☆出租方义务▼交附土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务▼修缮义务▼妨害除去义务（不论原因是谁所致）▼出租人继续履行出让合同☆承租方权利▼合法使用租赁物的权利▼要求保障正常、有效使用租赁物的权利☆承租方义务▼保管义务▼支付租金义务▼租赁标的物返还义务■其它条款【例题·多选题】【2008年真题】建设用地使用权出租中，出租方的义务包括（）。[答案]BCE[解析]本题考查建设用地使用权出租中，出租方、承租方的权利和义务。AD为承租方的义务。3.国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别■出租与出让的区别☆出让是一级市场行为，出租是二三级市场行为☆出让的主体是国家，具有垄断性特点，而出租的主体是通过出让或转让方式取得建设用地使用权的使用权人■出租与转让的区别☆转让土地使用权人改变，出租不改变原土地使用权人☆转让时，房随地走，房的所有权随地的使用权转移而转移，而出租时，房的所有权不发生变化☆转让可以有偿也可以无偿，而出租必须是有偿的■出租与抵押的区别☆抵押是不转移占有，而出租是转移占有☆出租是独立的主合同行为，而抵押是担保从合同行为☆抵押后是否返还土地取决于债务是否偿还，而出租结束后，土地必须返还第五节国有建设用地使用权抵押【补充－抵押的内涵】■可以设定抵押权的建设用地使用权☆通过有偿出让、转让方式取得的建设用地使用权，可以抵押☆通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交了出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押■不得设定抵押的范围☆权属有争议的土地☆教育、医疗、市政等公共福利建设用地使用权☆列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物及其建设用地使用权☆已公告列入拆迁范围的房地产☆依法查封、扣押、监管或其他形式限制的房地产☆其它■设定建设用地使用权抵押权的注意问题☆同一宗土地可以设定两个以上的抵押权，但应将情况告知抵押权人，其所担保的债权不得超出抵押物的价值☆两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权，视为同一抵押标的物，其担保作用不可分割☆地随房地，房随地走☆共有房地产抵押的，必须经共有人书面同意☆已租赁的建设用地使用权抵押，应告知抵押权人，原租赁合同继续有效（抵押不破租赁）☆土地的抵押价值可以由当事人商定，也可由房地产价格评估机构进行评估☆抵押权人可为抵押物投保，保险费由抵押人承担，抵押权人为第一受偿人☆抵押的期限不得超过经营期限或土地的剩余使用年限☆应办理抵押登记，抵押权自登记时设立■签订抵押合同■公证■抵押登记■注销登记■应当向土地所在地县级以上地方人民政府规定的部门办理建设用地使用权抵押登记■抵押合同自抵押登记之日起生效■办理登记应提交的文件（7类）☆抵押当事人身份明和法人资格证明☆抵押登记申请书☆抵押合同☆国有土地使用证☆有权设定抵押的证明材料☆证明抵押用地价值的材料☆其它■登记的主要内容☆被担保的金额☆抵押权人姓名或单位名称☆债权等■登记机关在产权证上进行他项权利记载，所有权证书由抵押人收执，向抵押权人颁发他项权利证书【例题1·单选题】【2008年真题】办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括（）。[答案]C[解析]本题考查抵押登记交验的文件。登记时必须拥有土地使用证，表明土地权属。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。【例题2·单选题】【2006年真题】A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为（）。A.7月1日B.7月2日C.7月9日D.7月10日[答案]C[解析]抵押合同自抵押登记之日起生效。■由抵押人占用与管理抵押的土地■抵押权人有权进行监督检查■当抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保■抵押的土地可以出租转让，但价款应优先提前清偿抵押权人的债权，超过部分归抵押人所有■抵押建设用地使用权处分的条件（5种情况）☆抵押期届满，抵押权人未受清偿☆抵押人死亡引起无法履行债务☆抵押人在抵押合同期宣告破产或解散☆抵押人擅自处分抵押物☆抵押合同约定的其他情况■抵押建设用地使用权处分的受偿☆处分抵押物所得金额的分配顺序☆支付处分抵押物的费用☆扣除抵押物应缴纳的税费☆偿还抵押权人的债权本息及支付违约金☆赔偿违约给抵押权人造成的损害☆剩余金额交还抵押人☆同一房地产设定两个以上抵押权时的清偿顺序☆已登记的，按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿☆已登记的先于未登记的均未登记，按债权比例清偿☆抵押设定后土地上新增建筑物不属于抵押财产，可一同处分，但新增建筑物的价款，抵押权人无权优先受偿■因债务清偿而灭失■债务清偿以外的原因而灭失☆抛弃☆协议灭失☆土地灭失☆混同■概念☆指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保■法律规定☆设立前已存在的债权，可以转入最高额抵押担保的债权范围☆确定前，债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人有约定的除外☆确定前，部分抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权内容■最高抵押权的确定☆约定的债权确定期间届满☆没有确定期间或期间不明，自设立之日起满两年后请求确认的☆新的债权不可能发生☆抵押财产被查封、扣押☆债务人、抵押人被宣告破产或被撤销☆其它第六节国有建设用地使用权收回和终止■无论划拨还是出让方式均可以收回的情况☆社会公共利益需要☆各级司法部门没收其财产而收回■出让方式可以收回的情况☆建设用地使用期届满☆出让方式取得建设用地使用权满两年未动工开发的，无偿收回，但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外■划拨方式可以收回的情况☆国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回☆土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用原划拨土地的☆公路、铁路、机场、矿场等报废的☆划拨国有建设用地未经原批准机关同意，连续两年未使用☆划拨国有土地不按批准用途使用的【例题·多选题】【2007年真题】下列情形中，国家可以无偿收回国有土地使用权的有（）。D.以出让方式取得土地使用权开发房地产，满两年未动工的[答案]CD■因土地灭失而终止■由于土地使用者抛弃而终止■建设用地使用权受让人与土地所有者之间关于该幅土地上的权利义务关系解除■地上建筑物和其他附着物随建设用地使用权的终止而由国家无偿取得■建设用地使用权出让合同规定必须拆除的设备，土地使用者必须拆除第七节闲置国有建设用地的处理■国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书中未规定动工开发建设日期的，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的■已动工开发，但开发面积不足应开发建筑面积的1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的■其他规定■延长开发建设时间，但最长不超过一年■变更土地用途，办理手续后继续开发■安排临时使用，待项目具备条件时重新批准开发，土地有增值的，由政府收取增值地价■政府安排置换其他装置土地■政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设，对原用地单给予经济补偿■政府收回土地，与土地使用者签订收回土地协议书■由政府原因造成闲置的，还可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由政府收回■城市规划区内出让土地，闲置一年以上按出让金20%以下征收■具体由省一级规定■连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回建设用地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书第八节集体建设用地使用制度*1.1范围■乡镇企业用地■农民宅基地■乡镇村公共设施和公益事业用地1.2原则■维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益■按规划用地，节约用地，保护耕地■按计划用地，不得突破计划控制指标■依法办理审批手续■涉及占用农用地，必须办理农用地转用审批手续2.集体建设用地使用权的取得、收回、流转和抵押2.1取得■通过集体建设用地使用权转移的方式取得，不改变土地所有制性质2.2收回■为乡镇村公共设施和公益事业建设而收回集体用地■不按照批准的用途使用土地的■因撤销、迁移等原因而停止使用土地的2.3流转■原规定集体建设用地使用权的转让、出租和抵押受到严格限制，但目前已开始转变■流转的条件与规定（四条件）☆必须符合土地利用总体规划☆流转的集体土地必须经过依法批准或依法取得☆如果流转中用途发生变化，必须办理农用地转用审批手续☆允许转让的集体建设用地，必须按程序报国土部门批准2.4抵押■集体建设用地使用权不得单独抵押■以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押（只能地随房走）■实现抵押权后，未经国家征收，该厂房所占用的集体土地所有权性质不因厂房的转让而改变3.1宅基地的概念是指农村居民建设住宅所使用的集体土地■不仅包括房屋建筑使用的土地，还包括用于建造辅助用房、院落、房屋周围空地以及种植植被或修建其他附属物等占用的土地■宅基地的所有权归集体所有，由本集体村民无偿使用■村集体经济组织或村民委员会作为宅基地的经营管理者，可以代表农村集体行使所有权☆对集体所有土地、森林、山岭、草原、荒地的规定☆属于村农民集体所有的，由村集体经济组织和村民委员会行使所有权☆分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权☆属于乡镇农民所有的，由乡镇集体经济组织行使所有权3.2宅基地的“一户一宅”原则■农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不能超过级规定的标准3.3取得和审批程序■农村集体成员申请宅基地的条件（任一即可）☆居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的☆因结婚等原因，确需建新房分户的☆原住宅影响村镇规划需要搬迁的☆经县级以上政府批准回原籍落户后，农村无住房的非农业人口，包括职工、离退休干部、复原退伍军人、回乡定居华侨、港澳台同胞等☆其它■限制性规定☆如村民将原住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准■宅基地审批程序☆村民向村委员提出申请☆村委会审核，并经全体成员讨论同意☆经乡镇政府审查后，报县级土管部门审核，由同级人民政府批准。涉及占用农地的，办理农用地转用手续☆政府批准后，发给《建设用地批准书》☆丈量放线动工☆建成后检查是否符合规定☆办理宅基地的登记发证手续【例题·多选题】【典型例题】在下列条件中，可以取得农村宅基地使用权的有（）。E.农村居民居住拥护，需要建造新房的[答案]BE第四章房地产市场调研【本章说明】■08年大纲将项目策划与市场调研放在一章中，今年删除了策划的部分■内容难度不大，记忆性■主要记忆大条目【主要内容】第一节房地产市场调研概述第二节房地产调研的内容第三节房地产市场调研资料的搜集第四节房地产市场调研的类型和方法第五节房地产市场分析和预测第一节房地产市场调研概述1.房地产市场调研的含义■概念☆房地产市场调研是运用科学的方法、有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。■原则（两原则）☆客观性☆科学性■特点（三特点）☆实用性☆时效性☆实践性【例题·单选题】【2008年真题】房地产市场调研不具有（）的特点。[答案]D[解析]本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研具有三个特点，分别是实用性、时效性和实践性。【例题·单选题】【2008年真题】在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是（）原则的要求。[答案]A[解析]本题考查房地产市场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。【例题·单选题】【2007年真题】房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人的意愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的（）原则。[答案]A2.房地产市场调研的作用■有利于开发商确定正确的发展方向（战略）■有利于发商适时对房地产产品进行更新换代（产品）■有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略（策略）■有利于开发商制定科学的开发和销售计划（计划）■有利于开发商完善经营管理，提高经济效益（效益）3.房地产市场调研的程序（三阶段）3.1调研准备阶段（四重点）■确定调研目标■制定调研计划☆确定调研目标和内容☆确定资料搜集方法（优先二手资料）☆制定调研时间进度☆制定调研经费预算■设计调查问卷（四条件）☆主题明确☆结构合理☆通俗易懂☆长度适宜■确定抽样方案（普遍采用抽样调查方式）☆界定总体☆决定抽样方法（随机抽样和非随机抽样）☆选取出调研样本3.2正式调研阶段■获取原始