【房地产企业财务风险管理研究-以碧桂园为例8700字（论文）】

房地产企业财务风险管理研究—以碧桂园为例目录TOC\o"1-3"\h\u28360引言 引言目前，我国经济发展由高速增长阶段逐步转向高质量发展阶段，充分、稳健、平衡的推动我国社会经济的健康发展。但随着创业机制的发展，我国中小企业在这诺大的市场竞争里，也遇到了相应的机遇和挑战。中小企业为我国综合国力的提高做出了巨大的贡献，并且给社会就业人员提供了很多的就业岗位，一定程度上缓解了我国的就业压力，充分促进了我国社会经济的发展。然而，在这种情形下，中小企业在过去多年的生产经营与发展管理中存在着诸多问题也逐渐暴露出来，比如：资金使用效率低，管理水平不高、外部筹资困难、利润分配方式单一等等，这严重的影响和制约了我国中小企业的可持续发展。根据国家政策与全球化的发展，再结合企业自身的发展状况，不断调整企业内部的制度情况，企业只有不断优化内部管理，调整与改革，尤其是在财务管理制度方面，形成一套良性的财务管理规章制度，有利于每一个企业在激烈的市场竞争中抢占先机，这对于企业未来的可持续发展具有重要意义。一、财务风险分析与防范相关理论（一）财务风险概念一般来说，财务风险可以从广义和狭义上理解。从狭义上讲，财务风险通常是指债务偿还的风险，即企业可能无法在到期日偿还债务。广义财务风险是指企业内外部环境发生客观变化，导致经营活动偏离预期，对企业财务状况和经营成果产生负面影响的可能性。本文对京东集团的财务风险进行分析，希望能够发现京东集团在经营、投资、筹资等方面存在的问题，并提出相应的应对策略，希望能够降低公司的财务风险，从而促进京东集团业绩水平和提高公司的财务风险控制水平。（二）财务风险的分类1.筹资风险筹资风险是指企业以各种方式筹资的风险。由于市场环境的原因，企业经常面临债务筹资，而企业面临的金筹风险是主权资本是主要承担者。筹资风险主要体现在两个方面：一是偿债风险。由于贷款和付息金额较大，可能没有严格的对还本付息金额和期限做好管理。这类风险如果不能及时处理，会给企业带来巨大损失，最终可使企业面临破产的结局。其次是利润降低的风险。这种风险主要来源于经营不善，投资失败等，很有可能通过财务杠杆作用进一步放大。2.投资风险投资风险是指对企业对内或对外的投资，因政策、环境、管理层决策等方面的原因，导致投资收益与预期偏离的风险。对内投资，一般是指用于购置企业经营活动所需使用的设备、技术以及研发支持等。对外投资是指企业用于对外持有股权或购买金融产品等。学者认为在企业的经营管理中投资决策是非常重要的，投资是不可避免会出现风险，但是风险与收益共存，且两者呈现正相关关系。3.经营风险经营风险是企业在经营活动过程中因各种因素造成的资金不足,影响企业正常经营活动的风险，一般认为内部控制是企业应对经营风险的重要方法,在市场环境竞争激烈,企业压力不断提高的经营压力下,企业只有不断提高内控水平,才能保证自身市场的竞争力、降低经营风险、获得更好的发展。二、碧桂园财务风险案例分析（一）公司基本情况碧桂园集团公司成立于上世纪九十年代，作为国内房地产十强的房地产巨头，它目前专注于房地产项目开发和运营的主要业务，覆盖了建筑、装饰、物业和管理等各个行业，是一家综合型的企业集团。集团自始至终秉承“用心建设，关怀住户，回报社会”的精神和经营宗旨，致力于为大众建造平价房子，让大家都有房可住，提升人们的居住品质的同时也为改善区域环境以及促进经济的发展贡献着巨大力量，碧桂园的出现为我国房地产市场注入了新活力。受疫情的影响，19年以来，我国的房地产行业受到了不小的冲击。碧桂园也不例外，虽然这次疫情对于像碧桂园这样的一些房企巨头来说，在短时间内的影响并不大，据碧桂园相关数据统计报告显示，碧桂园在2019年上半年仍然实际手握了现金余额达2228.4亿元，但随着疫情持续时间的延长和拉长，其同样难免会因为现金流问题而让人感到，其滞后的效应明显,随着2019年下半年房地产业已经步入了债务清偿的集中期，即使是一些大型住宅项目，其所需要面临的财政和现金流压力也必然会随之增强。2020年开年以来，碧桂园总体经营势头良好，其中据公司相关的统计数据显示，其在该区域的物业销售中实现的收入便为5193亿元，权益返还的利息率已经达到91%。至此，碧桂园已经从2015年开始连续5年的权益回款率高于90%，在房地产行业来看其始终稳坐头把交椅。在年底央行同住建部提出的融资“三条红线”后，面对疫情和政策调控的双重压力，不少房地产企业纷纷表示吃不消，企业负债率也因此持续走高，但是从碧桂园年报报告内容来看，其当时净负债率为55.6%，就这个数据来说他是低于行业平均值的（据中指研究院统计，2020年这一指标的百强房企均值为94.6%）。在这样恶劣的市场环境下，碧桂园的净负债率还可以保持走低的状态，可见其企业运营情况发展态势良好。然而，对于企业的发展来说，我们不能光看眼前的利益，近年来，碧桂园无论是资产规模还是服务范围都在持续扩大当中，虽然在现在看来其发展态势良好，但风平浪静的湖面难免湖底有暗流涌动，高收入高风险这一经济规律是不可打破的，其依然面临着许多不可回避的财务风险，碧桂园的财务状况正处于发展和风险并存阶段。（二）碧桂园财务风险分析1.筹资风险分析据财报数据披露，碧桂园2020年手中可动用现金余额总共为1836.2亿元，现金储备较为丰富。而现金充裕的同时，其负债水平也不断下降。2020年其有息负债总额为3265亿元，同比下降11.7%。同期，其净负债率仅为55.6%。截至目前，该公司已连续多年保持净负债率低于70%，这在国内地产企业中并不多见。另据中指研究院统计显示，2020年这一指标的百强房企均值为94.6%，碧桂园远低于行业均值。碧桂园作为房地产开发行业的三大龙头之一，在其资金及口碑方便都已经具备了比较身后的基础底蕴，碧桂园在三、四线城市做房地产开发，同时也正在逐步开始在一、二线城市进行做大量投资建设。由于刚开始在一、二线城市做投资建设对于当地的市场行情以及政府政策了解不是特别的充分，加之由于疫情的影响，虽然房价有所下降，但房价还是令人望而生畏。碧桂园在买地及开发上将会面临巨大的资金压力。截至2020年12月31日，碧桂园实现权益合同销售金额约5706.6亿元，同比增长3.3%；权益合同销售面积约6733万平方米，同比增长8%，销售业绩再创新高。尽管受年初疫情影响部分项目进度有所放缓，2020年碧桂园仍实现总收入4629亿元，毛利约1009亿元，净利润约541亿元，表现不俗。根据碧桂园公司的一份年度报告数据显示，他的资产状况和负债比率都不太理想，负债比率所反映的是一个大型企业的长期偿债能力，负债率不理想，就意味着该企业可能无法及时偿还债款，企业随时都会面临着破产的风险，之后的筹资也会面临困难。同时，根据统计数据分析结果显示近几年碧桂园的资产负债率均明显低于标准值，这也实际的反应处理企业的偿债能不足，这也会极大的影响企业后续的筹资。2.资金运营风险根据表2中的相关数据显示，近几年来，碧桂园应收账款周转率及存货周转率逐年下降，周转天数却不断逐年增加，这表明了公司收账速度变慢，平均收账期延长，造成坏账损失过多，资金流动性弱，资金难以回笼，偿债能力越来越差，最后导致应收账款和存货变现的速度变慢，资金被外单位占用时间延长，致使管理工作的效率越来越低。表1碧桂园2019年-2020年营运资金周转情况表（单位：元）时间项目2019年2020年2021年应收账款平均余额a169786914954071639560存货平均余额b103927614252851728496主营业务收入c（元）298347025020952384978主营业务成本d（元）193895816798371642626应收账款周转率（e=c/a）1.761.671.45存货周转率(f=d/b)1.871.180.95应收账款周转天数（天）（360/e）205215247存货周转天数（天）（360/f）193305379数据来源：碧桂园财务数据整理所得3.投资风险碧桂园如今已经成为了我国各类房地产公司和企业中的三甲之一，拥有良好的信誉和口碑，并且具备较为雄厚的社会资金和技术支持，在前几年一直都致力于以三、四线等重点城市和其周边地区为主要的目标，进行房产项目的研究和开发建设，这些城市和地区的房价相对比较低，而且碧桂园一直都是具有高品质和规格的附属设施，房产的销售在前几年一直很好，但是最后几年碧桂园公司改变了自己的战略，高质量的财务风险管控能力也让投资者对碧桂园主体信用及偿债能力充满信心，进而促使碧桂园融资成本进一步降低：2020年，该公司期末平均融资成本仅5.56%，较上年底下降了78个基点。另据数据显示，2020年房地产行业海外债融资平均成本为8.32%，碧桂园融资成本优势显著。除此之外，碧桂园有息负债总额及融资成本进一步下降，财务稳健性增强。截至2020年12月31日，公司有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%，期末平均融资成本仅5.56%，同比下降78个基点，融资成本进一步降低。报告期内，碧桂园净负债率仅为55.6%。目前，碧桂园已连续多年保持净负债率低于70%，这在国内地产企业中并不多见。由于过去这类的项目比较少，没有足够在一个大城市进行开发这类项目的经验，因此往往会影响其充分展示自己的优点，同时近年来一、二线城市的房价居高不下，购买土地与开发过程中所需要的也可能是一笔巨额资金，这对于任何一家企业来讲都可能是具有一定经济压力的，更不用说碧桂园这样一直在三、四线两个城市快速发展而且营销净利率并不是很高的公司了，所以碧桂园公司在投入一、二线城市的时候就面临着非常严重的投融资风险。综上所述，碧桂园在自己没有很好的市场基础的区位和地域上努力去研究和发展新的项目，并且一味地追求公司的扩张而不是要去研究和开发大量的新项目，与此同时对于该公司的财务和经营风险进行了分析可以看出其中产品的销售毛利率相对较低，这样的条件下该公司的资金链就没有了保障，因此也就存在着很大的投资和损失。（三）碧桂园财务风险管理存在的问题1.筹资渠道狭窄碧桂园筹资方式主要集中在长期借款和短期借款，筹资方式不科学，过于单一。碧桂园借款的数量逐年增加。2020年，负债金额达到6130832万元，比去年增加1803072万元，碧桂园为偿还债务本金和利息需要支付的资金大幅增加，公司未来将承担较高的财务费用。因此，当到债务还款期限时，公司很可能无法偿还，增加了公司的财务风险；同时，由于公司未能在借款期限内及时偿还贷款，公司通过其他方式获取资金流入将更加困难。而且碧桂园融资活动的资金流出并未用于投资收益，其中大部分用于偿还债务。碧桂园的资本结构存在较大的问题，偿还债务的能力下降。2.运营资金周转不畅房地产产业是一个特殊的行业，它最大的特点是需要大量的运营资金，是一个资本密集型行业。在企业的日常运营中，需要投入大量资金来维持各种项目的开发和运营。从以上数据分析可以看出，碧桂园存在营运资金周转不畅的问题。在存货方面，存货资金逐年递增，商品房且存货周转天数上涨的趋势也十分明显，存货占总资产的比重较高，虽然低于行业的平均水平，但总体的流动资金的运作速度减慢；在应收账款方面，因公司为了扩大市场导致应收账款的上涨幅度很大且高于同行业平均水平，应收账款回收的周期加长。总的来说，公司虽然对应收账款和存货有一定的控制，但资金运行以及应收账款回收的周期时间拉长。资金不能及时到位，产生资金营运的断裂风险。因此，碧桂园应该对于营运资金进行合理有效的分配和运转。3.投资决策分析不到位碧桂园缺乏投资可行性，致使公司投资决策没有达到预期的收益，使投资收益率波动较大。任何公司在进行新的投资前都应该有专业人员来分析公司投资项目的可行性。近年来该公司在投资项目时为做好投资预算和投资风险的评估，导致企业在建项目资金占用过多，库存积压，资金严重短缺，这是碧桂园陷入财务风险的主要原因之一。另外其在2019年至2020年投资项目时，并没有对当地产业投资的发展和饱和程度进行科学有效的分析，导致净利润下降到负值，公司的投资报酬率和投资收益率呈现同样的波动趋势，而投资回收期在2020年有明显的上涨，说明公司的获利周期变长。详见下表：表2碧桂园2018-2020年投资收益分析2018年2019年2020年总资产收益率2.38%3.67%1.84%净资产收益率11.18%18.74%11.46%投资收益（万元）437129261-4538投资报酬率15.99%36.98%6.23%投资回收期2.551.677.69数据来源：同花顺财经网站结合上述对碧桂园的投资收益率分析可知，公司为了获得更多的利益，没有仔细分析投资环境，甚至没有进行多元化投资，所以造成碧桂园投资风险增加。所以，在投资之前，对于项目进行评估分析，是不可忽视的一环。三、完善碧桂园财务风险防范的措施（一）筹资风险防范措施1.融资渠道多元化（1）扩大内源融资内源融资是指从股票或业务流程中募集的部分资金转化为投资基金，主要是内部股权融资。融资可以从启动资本中获益，并具有投资成本低的优势。通过有效利用，可以转移房地产市场的系统性风险。碧桂园可以通过内部融资、年度企业收入、预售房地产存款和预售房屋来投资和简化边际利润项目，使用这些资金可以减轻企业的财务压力，促进企业成长和可持续发展。内部融资不需要支付利息，节省了一些利息成本，避免了现金支付的风险。由于房地产开发业务的特殊性，其使用房地产和预付资金可以预先收取一些普通资金和收入，并将房地产市场的系统性风险转移到需求方，从而降低房地产投资风险。碧桂园在2020年的未分配利润达到734264万元，比2017年增加了14.9%。碧桂园合理地利用这部分资金来扩大内源筹资并投资于房地产的原材料和建筑工程的翻新和开发成本，能够降低用股权和贷款筹资的风险，而且通过内源融资也可以为企业可持续经营提供资金支持。（2）加强信托融资与公司的债务融资相比，信托融资手段不会导致公司在到期时不得不支付本息，降低了公司因债务利息过高而造成的财务风险的同时，在一定程度上起到了优化企业资本结构的功能。与此同时，碧桂园投资信托应采用了资本运营的方式，将投资规模控制在一定比例内，因此，公司会牢牢把控对自身或投资项目的控制权，而且还可以充分发挥杠杆作用，将财务风险控制在可接受的范围内。房地产信托还可以在碧桂园开发项目过程中提供金融服务，国家只收集20%的利息税。信托产品没有相应的税收，可以减少公司税收和成本。房地产信托具有分销灵活的优势，节省大量“时间成本”，房地产信托可以迅速筹集资金进行拆解和投资其他公司，碧桂园可以通过与大型专业信托公司合作，将房地产信托模式作为传统筹资模式的补充，使公司获得充足的资金。2.确定合理的负债规模，优化资本结构在当前的发展背景下，光靠所有者投入的资本，无法满足企业的经营管理需求。因此，企业必须借入资金才能利用财务杠杆产生的杠杆效应。但需要注意的是，要把杠杆效应控制在合理范围内，如果负债过大，必须将大部分销售收入用于偿还债务，这就会影响公司利润和公司现金流，不利于公司偿还债务，甚至还会阻碍公司的长远发展。因此，需要控制债务规模，保证债务规模的合理性。也就是说，如果碧桂园要想有足够的资金开发项目，就必须在企业内部保持科学的发展关系。除此之外，企业还需要考虑收益与风险的关系，进而充分利用不同的融资途径，寻找最佳资本结构，对资本结构进行优化，而后根据自身发展明确合理的偿债能力，并进一步确定科学的资产负债率，保护股东的经济利益。（二）营运风险防范措施1.加强应收账款的回收能力首先，完善客户赊销信用。碧桂园应该不断应收账款管理制度进行调整和完善，缩小应收账款占用的资金额度，加大资金运转灵活性，提升资金周转的速度，降低企业的营运风险。碧桂园可以根据现有的客户情况制定现金折扣比例，比如在信用状况良好、合作期限达到3年以上且经营状况良好的客户，可提供2%的商业折扣，同时可按货款的40%赊销。中等信用且经营状况一般、合作期限在1-3年之间的客户，可给予1%的商业折扣，赊销金额占货款的25%。但是对于那些信用等级低，合作期限短，经营状况差的客户不给予折扣，尽量不提供赊销。同时将每个客户进行档案记载，根据相应的实际情况给予相应的赊销比例。此外，该公司还能实行保理业务，使得银行为公司提供资金并催收应收账款，提供坏账担保，在很大程度上降低了公司应收账款产生坏账的风险，提高应收账款周转率，降低公司的资金运营风险。公司客户赊销额度表如下：表3碧桂园客户赊销额度表项目信用等级合作期限（月）经营状况赊销比例A级客户高3年以上良好40%上B级客户中1-3年一般25%C级客户低1年以下差5%或0%数据来源：同花顺财经网站其次，确定合理的应收账款比例。应收账款在企业的经营中占据着非常重要的位置，而且应收账款的流动性也非常的强，但是应收账款并不属于企业的直接可支配资产。与此同时，应收账款在回收变现的过程中，会引发企业资金回笼的风险。因此，碧桂园应针对资金风险进行有效的控制和管理，并按照应收账款的时间和账龄情况确定出合理的应收账款占用比例，降低企业由于应收账款问题所带来的财务风险。除此之外，碧桂园还可以根据应收账款的实际情况，将应收账款进行有偿的转让，减少企业由于应收账款所带来的资金占用严重和筹资困难等问题，在转让方式的选择方面，企业可以采取抵押或是让售。2.进一步提升产品竞争力针对于碧桂园来说，自身的知名度和竞争力已经存在，但是想要进一步提升的话还需要提供差异化产品，才能形成自身独特的竞争优势。事实上，碧桂园提供的产品主要包含以下几种类型：一是商品房；二是与销售有关的专属服务和管理。现如今，由于国内房地产公司提供的产品与碧桂园提供的产品并无明显差异，且碧桂园提供的产品具有很强的可替代性，因此碧桂园需要加大资金投入，提高自身的创新能力，在此基础上，为消费者提供独特的服务，这样就能满足消费者的实际需求。另外，碧桂园还必须创新商业模式，加强与行业中其他房地产企业的合作，进而为提升产品竞争力奠定良好的基础。换言之，在产品同质化程度较高的市场发展环境下，碧桂园必须与消费者保持稳定的关系，增强消费者的购买信心，并通过消费者的支持形成自己的品牌效应，以增强自身的盈利能力，进而提高产品的社会影响力。（三）投资风险防范措施1.制定稳健的投资方案由于碧桂园的规模比较大，所使用土地面积过高，这意味着企业成本随之也高，所以在制定任何投资方案之前都需要实行稳健的投资方案，合理控制投资规模，避免采用过激的投资方式，对于开拓新的市场需要进行仔细的调查，对于即将实行的项目方案进行充分的可行性分析，避免盲目投资失败带来的损失，只有这样才可以减少投资损失，提高碧桂园的盈利能力，使企业可以扩张发展。2.寻找新的利润增长方法2020年以来我国房地产受国家形势政策影响房地产行业行情持续低迷，碧桂园的盈利能力也一直在降低，营业收入在2020年出现了下滑的局面，销售净利率更是连年下降，碧桂园应该寻找新的投资方案和寻找新的利润增长方案来为接下来的企业发展奠定基础。碧桂园需要从传统的思维转变成满足客户个性化需要和注重服务意识新型房地产企业。想要实现新的利润增长突破，不能遵循传统的一次性销售方法，更应该按照一个长期的连续运营思维，增加附加服务，由销售房产向销售服务转变，通过提供给顾客更多的服务来提升企业的盈利能力，比如在传统房地产基础上为物业、社区服务引入更加高级的基础设施，另外碧桂园应该对有着不同需求的顾客进行细分，满足更多个性化需求，以此来拓展更广阔的盈利空间。四、结论房地产是我国国民支柱性产业，对我国国民经济增长做出了巨大贡献，但是由于收到国际和国内的经济大环境的负面影响，近年来我国的房地产行情持续低迷。针对这一现象需要引起重视，此外房地产行业还具有资金量需求大、投资风险高、变现能力差、资金来源结构单一、投资回收期较长、政策导向性强等特点。企业无时无刻不得不面临着巨大的财务风险。本文以碧桂园为作为研究对象，根据近三年财务数据和企业发展