-房地产项目风险管理研究报告

德州阳光新天地项目风险管理研究PAGE1谨以此论文献给中国海洋大学老师们―――彭莉德州阳光新天地项目风险管理研究学位论文完成日期：2013年3月指导教师签字：答辩委员会成员签字：独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得（注：如没有其他需要特别声明的，本栏可空）其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确说明并表示谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，并同意以下事项：1、学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。2、学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权清华大学“中国学术期刊(光盘版)电子杂志社”用于出版和编入CNKI《中国知识资源总库》，授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：导师签字：签字日期：年月日签字日期：年月日

德州阳光新天地项目风险管理研究摘要随着我国经济水平的不断提高和居民收入的较快增长导致人们用于投资房地产和改善住房的需求不断膨胀，房地产业通过近20年的发展得到令人瞩目的成就。由于房地产项目具有政策影响性强、资金需求量大、建设周期长、地域性强、市场变化快等特点，大量不确定因素的存在，导致项目风险较大。尤其伴随着我国住房制度的不断深化改革，房地产市场竞争越来越激烈，房地产投资靠投机取得成功的机会逐渐减少，投资者必须通过正确的决策、合理规范的经营、科学的投资进行有效的项目管理，项目才能获得成功。因此重视并研究房地产开发中存在的风险，并进行有效的识别、分析和控制，高效的开展房地产项目的风险管理，以求达到低风险、高收益的利润目标是每个开发商必须解决的关键性问题。本文共分为七部分。第一部分为引言。该部分从研究背景和意义、研究现状、研究内容和方法、创新与不足进行了述评。第二部分为房地产开发项目风险管理的理论综述。该部分介绍了作为房地产开发项目风险管理理论等内容，并对房地产开发项目风险管理的过程进行了述评。第三部分为德州阳光新天地项目基本情况分析。文章从建设条件与地址、市政配套设施条件、德州阳光心新天地项目基本情况分析、项目SWOT分析及项目定位等方面对其进行了对该项目内外部环境及自身的特点进行深入分析。第四部分对项目在投资决策阶段、土地获取阶段、建设阶段对德州阳光新天地项目中存在的风险及产生原因进行了有效的识别。第五部分对阳光新天地项目通过各种方法进行了风险评价。第六部分针对风险的重要程度不同提出了风险控制措施和解决方案。文章的最后部分为结论与不足。通过对德州阳光新天地项目成本估算、收入估算、损益分析和不确定性分析，笔者认为该项目在投资决策阶段财务风险是可以控制的，在前期和建设施工阶段项目存在的主要风险是工期拖延、施工进度不按计划、质量达不到要求。研究结果表明，房地产企业要控制其风险，必须做好以下几个方面的工作：首先，应实现建立风险预警机制，便于房地产企业管理项目开发过程中的风险；其次，应掌握房地产项目风险识别的方法，进行有效的识别；第三，建立完善的风险评估和分析指标体系，对对房地产开发过程中的风险进行科学评价；最后，掌握风险控制的有效措施，通过提高企业的管理水平、重视工程质量，设计完美的方案满足消费者对住房的新需求，筑世纪精品工程，实现房地产开发企业与消费者的双赢。将风险管理策略运用到房地产项目开发的各个阶段中，实践证明这种方式是可行的，对于房地产企业来说具有普遍的指导和操作意义。关键词：阳光新天地项目；风险管理；项目管理PAGEAStudyoftheProjectRiskManagementofDezhouSunshineNewFieldAbstractWithChina’sgrowingeconomyandresidents’increasingincomes,thedemandforinvestingrealestateandimprovinghousessteadilyexpands.Throughthelasttwodecades’development,China’srealestateindustryhasaccomplishedremarkableachievements.Asrealestateisvolatile,susceptibletopolicies,demandingintimeandmoney,andregionallycharacterized,manyuncertaintiesincreasetheriskoftheprojects.Especially,withthedeepeningreformofthehousingsystem,thecompetitioninrealestatemarketbecomesincreasinglyfierce,andthechancestosucceedininvestmentthroughspeculationreducegradually.Toensureaproject’ssuccess,investorsmustconductaneffectiveprojectmanagementthatinvolvesrightpolicies,soundandstandardoperationandscientificinvestment.Inthisway,itbecomesakeyissuetosolvefordeveloperstopayattentiontotherisksinrealestatedevelopment,toconductrelatedstudies,andtoeffectivelylaunchriskmanagementtoidentify,analyzeandcontrolrisks,andthustoachievelowriskandhighyields.Thisthesishassevensections.Itopenswiththeintroductionthatsynthesizestheresearchbackgroundandpurpose,andthenreviewscurrentresearchesabouttheircontents,methodologies,innovationsandinsufficiency.Thesecondpartisasynthesisoftheoriesonrealestateriskmanagement,whichintroducescurrenttheoriesonrealestateriskmanagementandreviewstheprocessofsuchriskmanagement.ThethirdsectionisthebackgroundanalysisoftheSunshineNewFieldProject.Itconductsanin-depthexaminationoftheproject’sinternalandexternalenvironmentanditsownfeatures,asthefollowingaspectsareconcerned:theconstructionconditionsanditslocation,municipalfacilities,basicinformationoftheproject,theSWOTanalysis,andtheprojectorientation.Thefourthsectioneffectivelyidentifiestherisksonstagesofinvestmentdecision-making,landacquisition,andprojectconstruction,alongwiththecausesoftheserisks.Theassessmentoftheserisksisprovidedinthefifthsection,andthefollowingsectionraisesthesolutionandmeasuretocontroltherisksregardingtheirdifferentdegreesinsignificance.Thelastpartisconclusionsandinsufficiency.Afteranalyzingprofitandlossbaseduponestimatedcostandrevenues,plusanuncertaintyanalysis,Ithinkthefinancialriskinthephaseofinvestmentdecision-makingiscontrollable.Themainrisksintheearlierandconstructionstageareaboutthedelayed,unscheduled,orunqualifiedconstruction.Accordingtotheresults,tocontrolrisks,therealestatecompaniesshould,first,realizetheriskpre-warningmechanism,whichhelpstoavoidtheriskinthedevelopmentofrealestateproject.Then,theyshouldlearnhowtoidentityrealestaterisksandapplytheorytopractice.Moreover,ariskassessmentandanalysisindexsystemshouldbeaccomplishedtoperformscientificassessmentontherisksoccurredinrealestatedevelopment.Atlast,thecompaniesshouldmasterriskcontrol,andcreatethewin-winsituationbyoptimizingthecompanies’management,emphasizingtheprojects’quality,designingperfectprogramtomeettheconsumers’newdemands,andlaunchingfineprojectsofthenewmillennium.Practiceshaveshownthefeasibilitytoapplyriskmanagementstrategiestoeachstagesofrealestatedevelopment,whichhassomeinstructivemeaningforrealestateenterprisestooperate.Keywords:SunshineNewFieldproject,riskmanagement,projectmanagement目录TOC\o"1-4"\h\z\u0引言 10.1研究的背景和意义 10.1.1研究的背景 10.1.2研究的意义 20.2风险管理的国内外研究现状 20.2.1国外文献研究综述 20.2.2国内文献研究综述 30.3研究的主要内容和方法 40.3.1研究的主要内容 40.3.2研究方法 40.4本文的创新与不足 51房地产开发项目风险管理理论综述 51.1项目风险理论的概述 51.1.1风险的内涵 51.1.2房地产开发项目风险的内涵 51.2项目风险管理理论概述 61.2.1风险管理的内涵 61.2.2房地产开发项目风险管理的内涵 61.2.3房地产开发项目风险管理的过程 61.3房地产开发项目的风险识别 61.3.1房地产开发项目风险识别的内容 61.3.2房地产开发项目风险识别的程序 71.3.3房地产开发项目风险识别的方法 71.4房地产开发项目的风险分析 91.5房地产开发项目的风险评价 101.6房地产开发项目的风险控制 102德州阳光新天地项目基本情况分析 112.1建设条件与地址 112.1.1项目地址 112.1.2建设条件 112.2.市政配套设施条件 122.3德州阳光新天地项目基本情况分析 122.3.1项目概况 122.3.2建设方案规划 132.4.德州阳光新天地项目SWOT分析及项目定位 142.4.1项目整体SWOT分析 142.4.2项目定位 15商业网定位 15形象定位 183德州阳光新天地项目风险识别 183.1投资决策阶段的风险识别 183.1.1投资环境风险 193.1.2开发位置风险 203.1.3投资可行性风险 213.2土地获取阶段的风险识别 223.2.1开发土地购买的风险 223.2.2征地安置风险 223.2.3招投标风险 233.2.4筹资风险 233.3建设阶段风险的风险识别 243.3.1施工工期风险 243.3.2质量风险 243.3.3成本风险 25设计变更风险 25价格变更风险 253.3.4施工安全风险 263.3.5信息风险 264德州阳光新天地项目风险评价 264.1投资决策阶段的财务可行性分析 264.1.1投资估算 264.1.2以销售形式体现所获得的经济效益 284.1.3项目运营后所获得的经济效益 304.1.4不确定性和风险分析 314.2前期和施工建设阶段风险评价 314.3评估结论 325德州阳光新天地项目风险的控制措施 335.1投资决策阶段风险的控制对策 335.2土地获取阶段风险的控制措施 345.2.1征地安置风险控制措施 345.2.2对资金筹集风险的控制措施 345.2.3对招投标风险的控制措施 345.3工程建设阶段风险的控制措施 355.3.1施工进度风险控制措施 355.3.2质量风险的控制 365.3.3对成本风险的控制措施 36对设计变更风险的控制措施 36对原材料成本风险的控制 375.3.4对安全风险的控制 376结论与不足 38参考文献 39致谢 42个人简历 43攻读工程硕士期间所发表的文章 43德州阳光新天地项目风险管理研究PAGE450引言0.1研究的背景和意义0.1.1研究的背景此课题来源自工作中本人所参与的德州阳光新天地房地产开发项目。房地产业就目前来看，属于我国国民经济支柱产业的范畴。它与国民经济有着相互促进制约的关系。一方面它促进了国民经济的持续快速发展，它带动了建筑、装饰、银行、家电、钢铁、化工、机电以及家具等各个行业的发展。同时也受国民经济的制约。国民经济的发展速度与模式直接影响着房地产业的发展速度。我国房地产业兴起于20世纪80年代，发展壮大于20世纪90年代。上世纪90年代以来福利房逐步取消，商品房发展起来，在国家积极财政政策的激励下，房地产投资占GDP比例逐渐增加。由于国家经济水平的提高和居民收入的较快增长导致人们用于投资房地产和改善住房的需求不断膨胀，房地产业得到了较快的发展。但是随着市场经济的快速发展，竞争越来越激烈。导致我国房地产市场呈现出诸多问题:房地产的总体规模越来越大、地区发展不平衡、城镇居民居住水平差异大、产品结构失衡、房价上涨过快等。2008年，金融海啸使我国房地产市场成交量大幅下降、我国通过出台一系列银行调控政策增加房地产市场的活力但收效甚微，开发商对市场预期观望。2009年出现了房价下跌、成交量下滑、房企财政吃紧等一系列问题，经过一段时间的低迷之后，加上政府的经济调控，中国房产市场逐渐出现复苏，并快速发展，房价出现大幅度增长。2010年我国为了抑制房价，及时通过多种手段进行了调控，包括金融和税收等手段，抑制房价的较快上涨。而在2012年我国房地产业再次进入摇摆期，人们对楼市均持观望态度。房地产市场的多变性导致开发商开发房地产项目的风险非常大，开发商必须加强对项目的风险管理以获取竞争优势。本文通过对项目风险管理基本理论进行运用，并与房地产行业的特点相结合，研究对象选择了阳光新天地项目，通过深入分析该项目的内外部环境以及其特点之后，利用风险识别、风险评估等方法，从投资决策到土地获取再到项目建设三个阶段，来指出该项目所存在的风险和其出现的缘由，对各阶段风险进行了评估，提出了较为可行的风险控制措施。0.1.2研究的意义

房地产行业的发展与我国的经济、政治、文化、技术等息息相关，开发商不仅需要投入大量的资金而且从资金投入到项目开发结束资金回收周期长、政策影响性强、市场变化较快。大量不确定性因素的存在导致房地产项目风险较大。

研究意义就在于：1、有效的识别项目的风险，并采取有效的措施规避风险，使开发商以最小的投入获取最大的产出，实现利润的最大化。2、减少风险损失，提高开发项目的经济效益。3、通过有效的项目风险管理、合理的利用资金，减少财务风险，为企业决策提供依据，保证房地产企业的正常运转。

本文通过对德州阳光新天地开发项目风险管理分析，帮助房地产企业规避风险，提高社会和经济效益。0.2风险管理的国内外研究现状0.2.1起初，第一次由法国的法约尔提出风险管理作为企业管理职能。1936年《企业的风险管理》在美国的出版，标志着风险管理在美国形成并成为企业管理中的一门独立学科。美国的工商企业开始真正重视风险管理问题是从50年代开始。1950年，美国的莫布雷（Mowbray）等详细阐述了“风险管理”的概念，风险管理从此作为一门独立学科在西方国家得到迅速发展。21世纪以来，随着国外房地产等投资开发项目的迅速增加及投资规模的迅速扩大，项目风险管理受到前所未有的重视，很多国外学者提出了很多新的理论及方法，促进了项目风险管理在国外的理论发展及实际应用。如：Wurkzebach(2003)对房地产开发风险进行了系统分析，并涉及到投资组合问题，但没有更深入阐述其内涵和致险机理[1]；Gaylon.e.Gree(2008)研究了不同类型房地产投资收益及决策问题，并深入研究了如何防范和化解房地产开发项目投资过程中的主要风险；RogerP.Sindt（2010）分析了房地产投资的主要风险，并提出了有效的对策[2]；PeterJovanovic和DavidSpaulding（2011）针对房地产投资从风险识别、评价和防范等方面做了全面分析[3]。美国、日本、西欧等国家和地区由于房地产业发展高度完善成熟，他们都有专门从事房地产市场分析、估价和咨询管理的公司。通过运用精确的风险分析方法，采用严密的数量分析，为房地产开发商预测和评价房地产开发风险，进行房地产开发风险决策提供重要依据。0.2.2国内文献研究综述我国从20世纪80年代末开始对房地产企业风险管理进行研究。1987年郭仲伟所著《风险分析与决策》出版标志我国新时期风险研究的开始。我国大部分城市在2000年之前实行单位福利分房制度，对开发商而言风险较小，使得学者对房地产项目的风险研究没有重视。90年代初，海南兴起了中国的第一波房产投资热，从此我国理论学者开始重视房地产企业风险，房地产风险管理研究得到了较快发展。周鲜华，周立颖（1998）结合我国经济、金融、市场营销从开发商、金融机构、宏观经济三个层面分析房地产投资各种风险，并提出了有效的策略[4]。梁学安（1999）主张房地产开发风险划分成总体风险与个别风险[5]。王学发，刘钦（2000）对组织机构的构建方面进行了研究，提出了组建房地产投资风险管理机构[6]。李光红、马力以及陈学中（2001）综合分析常用的投资项目选择手段，构建的评价指标体系要有多层次，提出模糊综合评价模型[7]。贾楠，刘志才（2002）从我国的实际出发，通过系统性以及非系统性两种风险方式，对房地产在投资风险中的类型进行深入研究[8]。王林（2003）通过房地产投资的风险因素及各种风险分析方法优点及不足的比较，认为不确定性因素在房地产开发的各个阶段都会不同程度的影响项目[9]。李国昌（2004）从企业风险管理、规避风险以及提高收益的角度，利用风险的收益组合模型深入研究房地产风险投资[10]。薛小容（2005）以开发商为研究对象，综合风险管理理论，运用优势较多的多因素层次模糊决策支持系统分析了房地产开发过程中可能存在的主要风险因素及层次[11]。刘伯权和温进（2006）把房地产投资及开发过程风险因素，利用六阶段闭环管理，使开发商很好规避了相关风险，并且对其提出了合理的建议进行科学管理[12]。王长峰在2008年出版了《现代项目风险管理》，从而对房地产在风险管理上的不足做了相关的完善，这也表明了我国在近几年来对房地产的项目风险管理上的重视[13]。王东（2011）对传统风险管理、金融风险管理、内部控制和企业风险管理理论的主要观点进行了综述,并对后危机时代的风险管理发展趋势进行了展望[14]。李烨、吴静(2012)以商业地产的内涵及相关理论为基础,通过对近三十年国外商业地产风险问题的文献研究成果的梳理,讨论了商业地产研究范围及主要研究内容,认为未来研究需要充分考虑我国的国情,通过行业数据挖掘探讨特殊类型的商业地产系统风险与非系统风险动态影响与关系[15]。近年来我国在房地产风险研究上虽然取得了一定的成果，但在房地产风险研究方面还不够深入，也未上升到应有的理论地位上。不难发现，在现实社会中，房地产开发商往往仍采用定性分析和经验进行决策。尽管有少量的定量方法应用，但整体上不系统，决策失误的现象大量存在。特别是在具体的房地产项目风险管理过程中，由于我国的国情和房地产市场的特殊性，需要一种更加完善的、适合我国国情和房地产市场特点的房地产企业风险分析、风险评估。0.3研究的主要内容和方法0.3.1本文首先对项目风险管理理论进行梳理，选择阳光新天地项目作为研究对象，在对该项目进行深入分析之后，利用风险识别、风险评估等方法，从投资决策、土地获取、项目建设三个阶段分析阳光新天地项目中存在的风险及产生原因，对各阶段风险进行了评估，提出了较为可行的风险控制措施。0.3.2研究方法文本分析法：通过对我国房地产业涉及的经济、金融、法律、政治等政策的分析和总结，借鉴国内外项目风险管理经验，有效的进行房地产项目的风险管理。统计数据分析法：对德州阳光新天地项目建设的各项数据进行统计分析，从而对数据反应出的风险问题进行识别。访谈法：通过与金益德企业中高层管理者的交流、沟通、访问阳光新天地项目风险管理系统的风险问题。\o"财务报表法"财务报表法。凭借对营业报表以及\o"资产负债表"资产负债表的分析，还有计算和分析财务记录最后对项目存在的风险进行预测和识别。SWOT分析法。SWOT分析将项目外部环境提供的机会和威胁与企业内部条件的优势与劣势结合起来进行分析，从而为项目管理制定战略提供依据。0.4本文的创新与不足1、本文对阳光新天地项目风险管理进行了研究，是风险管理与项目管理的结合。提出具有实践价值的房地产风险管理计划，是本文拟解决的关键技术。要突破这个关键点，就必须结合实践工作经验，通过实践总结分析，找出阳光新天地项目风险所在，提出有效的解决措施，合理的规避风险，使开发商获得最高的利润。2、通过风险识别、风险评价，提出阳光新天地项目风险规避的合理措施。理论知识与具体项目的结合，对阳光新天地项目风险的防范具有一定的借鉴意义。将理论知识与实际应用相结合，对房地产行业的风险管理具有借鉴意义。由于本人水平有限，本文只是对阳光新天地项目风险管理流程与方法作了系统的规划，研究的方法只是提供了理解和分析问题的思路和基本方法，没有在风险评估与量化、具体风险处置措施、风险管理信息系统的建立等若干问题进行深刻的研究和分析，这需要在以后的研究中加以完善。笔者将在今后的工作和学习中多加关注。1房地产开发项目风险管理理论综述1.1项目风险理论的概述1.1.1风险的内涵所谓风险[16][就是因为存在的不确定性，导致在特定的时间和情况下，在一些可能发生的结果中所出现的不同点，这些不同点越大就显示风险越大。所以，它不以人的意志为转移，具有客观存在性、普遍性、偶然性和可变性等特点。1.1.2房地产开发项目风险的内涵房地产开发项目风险，是指房地产开发过程中，由于影响房地产开发利润的多种因素难以或无法预料、控制，使得企业无法达到预期利润目标，因此蒙受经济损失的机会或可能性。它具有综合性、模糊性、损益双重性、激励性、客观性、潜在性和可测性。1.2项目风险管理理论概述1.2.1风险管理[17]是项目管理班子在对整个项目生命周期内的风险进行识别、估计以及评价，通过各种管理方式、技术以及手段进行有效的控制在项目活动中出现的风险。1.2.2房地产开发项目风险管理是指管理者通过对影响房地产开发项目进行的全过程的一系列不确定性因素诸如进程、\o"效率"效率、效益、目标等进行有效的风险识别、风险分析和评价，使得开发项目中涉及的各种风险进行有效的控制，以保证开发商利润的最大化。1.2.3图1-1项目风险管理过程本文在风险规划的基础上将论文框架按照房地产项目风险管理的过程在以下方面中展开探究。1.3房地产开发项目的风险识别1.3.1房地产开发项目风险识别的内容房地产项目风险识别主要是对风险的后果于各风险之间的关系，以及风险来源和不确定性因素进行相关查明，这样就可以对项目构成威胁的因素进行确定，对可能带来机会的因素进行分析。主要有三个阶段：第一步，收集和整理资料；第二步对项目风险形势进行估计；第三步按照症状识别风险。它是房地产项目风险管理的最重要也是最基础的步骤。作为房地产项目风险管理的首要工作,是保证风险分析和风险控制的基石。1.3.2房地产开发项目风险识别的程序房地产项目风险识别的相关程序做简单的介绍：1、房地产项目涉及哪些活动对房地产项目的开发所包括的内容进行认真调查研究，从相关的项目投资决策以及获取土地，从而进行相关的设计、勘察和建设，最后对房地产项目做出主次活动之分。2、各类活动的风险有哪些风险一般都存在于所有房地产项目的活动。按照风险包括的两个因素分别进行识别，确定风险，列出所有风险并把风险进行合理的分类。3、风险产生的原因是什么通过对风险产生的原因的充分了解，可以有效的进行风险的回避、评为风险评价奠定良好的基础。大大减少不可回避的风险和消灭不必要的风险4、识别项目风险可能引起的后果?1.3.3房地产开发项目风险识别的方法在房地产项目风险的识别中，使用主要方法有：\o"头脑风暴法"头脑风暴法、\o"德尔菲法"德尔菲法、\o"情景分析法"情景分析法、流程图法、财务报表法、分解法、故障树法、SWOT分析法。

1、\o"头脑风暴法"头脑风暴法（\o"Brainstorming"Brainstorming），还叫集体思考法,这是凭借构建的良好的创造性思维环境，通过对有关专家的召集进行专题会议，运用确定的形式让主持者阐明问题对所有参与者，同时释明会议相关的规则，使得会议环境能够融洽轻松，发挥专家的创造性，由专家们“自由”的突出工业尽可能多的方案。2、\o"德尔菲法"德尔菲法（\o"Delphimethod"Delphimethod）又称\o"专家调查法"专家调查法，是一种专家反馈匿名函询调查方法，它将所要预测和评估的问题和必要的背景材料用通讯的方式向专家们提出，得到答复后，把经过综合、归纳以及整理各种意见再向专家反馈，从而征询其相关意见，这样反复直到评估问题得到了较为满意稳定的结果，作为最后识别的根据。不仅适用于工程项目风险识别，而且适用于预测及决策过程。3、情景分析法情景分析法就是对项目未来的某个状态或某种情況通过有关数字、图表和曲线进行详细描绘和分析，把引起风险的关键因素及其影响程度识别出来的方法。该方法可以时刻提醒决策者识别工程项目可能引起的风险性后果；为工程决策提供合理建议；对工程项目的主要风险因素影响进行分析；通过比较分析，获取最优方案。

4、\o"核对表法"核对表法核对表是人们把经历过的风险事件及其来源罗列出来，通过对以往项目遭受失败或者成功的原因以及其中各种情况进行分析，写成一张核对表。对照这张核对表，\o"项目经理"项目管理人员就容易开阔思路，非常容易的辨别对本项目存在的潜在风险。5、\o"流程图法"流程图法该方法主要是通过设立一个关于工程项目的总分流程图来体现该项目实施的全部过程。这一流程图一般通过\o"网络图"网络图来表示，还能够用\o"WBS"WBS来体现。它主要是对项目工作步骤统一描述；使得项目的重点环节得到显示；这样就可以进行比较实际流程和想象中的不同，最终提供依据来对风险进行有效的识别和控制。

6、\o"财务报表法"财务报表法该方法主要是收集和整理\o"资产负债表"资产负债表、财务记录、营业报表以及损益表等，从而对本\o"企业"企业或项目现在所出现的各种风险进行分析并有效的识别。通过对项目本身或资金的风险进行分析，可以有效的提高资金的合理利用率，以较少的投入获得较大的产出。7、SWOT分析法SWOT分析将项目外部环境提供的机会和威胁与企业内部条件的优势与劣势结合起来进行分析，从而为项目管理制定战略提供依据。SWOT分析在是通过对组织的内外部环境优势、劣势分析，结合项目自身特点，分析判别项目的发展机会和面临的威胁，制定出适合该项目的发展战略和策略。这种方法虽然形式上很简单，但实质上是通过对对工程自身和所处环境的变化作动态系统分析的一个长期积累的过程，是一种可操作性非常强的定性分析工具。8、分解法该方法主要是把大系统根据相关的分解原则来分解成一些子系统或者是把复杂事物划分成一些简单事物，从而进行识别风险以及潜在损失。例如风险因素也是一种分解方法，见图1-2。气象因素自然风险因素水文因素地震项目外部风险因素其他政治因素风险因素社会风险因素经济因素法律因素其他业主方面因素设计方面因素项目内部风险因素承包方面因素其他图1-2风险因素分解方法9、故障树法该方法在可靠工程中常常利用事故树进行系统的风险分析。故障树法就是将可能引起风险的各种因素利用树状图按照树状形状从上到下，从粗到细将项目风险由大到小，分层排列。从而较快的查出项目的风险因素，计算出风险事故发生的概率，提出风险控制的有效策略。1.4房地产开发项目的风险分析房地产项目风险分析是对项目管理过程中可能出现的不确定性事件及其影响程度在风险识别的基础上进行分析，从而对事件发生的概率及其相关后果能够准确的判断，提出合理化的建议。它不但可以恰当的分析和评估各种不确定因素及其影响程度，而且还可以大大降低该项目风险的成本，合理的安排项目的进度，为决策人制定出比较完备的应急方案奠定良好的基础，不断提高决策者的水平。它是项目风险管理的重要而复杂的一环。1.5房地产开发项目的风险评价风险评价又称安全评价，是指房地产开发商在风险识别和风险衡量的基础上，把风险发生的概率、损失严重程度，结合其他因素综合起来考虑，得出项目发生风险的可能性及其危害程度，通过和安全指标比较，进而确定房地产项目的危险等级。房地产项目风险评价的一般思路是：充分利用在房地产项目风险管理中收集到的各种信息、风险识别和风险衡量的结果以及风险管理人员以往的经验，首先对单个风险按单项指标进行评价，并根据风险的大小将其排列；其次对工程项目的整体风险进行评价，并确定项目的危险等级。最后将单个风险、整体风险与对应的评价指标对比，确定该项目是否可行。层次分析法、敏感性分析法、模糊数学法、故障树等方法常用于房地产开发项目的风险评价。1.6房地产开发项目的风险控制风险控制是指将项目中各种可能发生风险事件及其风险事件发生时造成的损失管理者采取各种措施和方法消灭或减少。通常采用以下四种方法进行风险的控制：1、风险回避风险回避[18]是指当项目的风险存在较大的威胁时，危害程度还比较严重时，没有其他可以减轻损失的策略，就需要自动放弃项目，甚至需要去对项目目标和行动方案做一些改变，实现规避风险的一种方法。在以下情况下可以采用此方法：（1）投资主体对此风险及其反感。（2）存在达成目标的其他备选方案，而且风险较低。（3）投资者不具备风险转移或消除的能力。（4）如果承担此风险没有补偿。2、损失控制损失控制是通过制定合理的计划和采取各种措施对风险事件进行控制使其损失降到最低。通过事前、事中和事后三个阶段进行控制。开发商要想降低损失发生的概率需事前控制，并事中和事后的控制大大减少实际损失发生。3、风险转移风险转移[19]的主要目的不是为了使风险发生的概率降低和避免不利后果的大小，而是通过合同或者协议应用，使得风险事故发生时，能够让一些损失转移到项目以外的第三方身上。那么这种方法的主要有两个原则需要遵循：其一是应该使承担风险者能够获得回报；其二是由最有能力管理的一方来承担。4、自留风险自留是指当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，投资者自己进行资金的支付。主要的形式有：（1）无计划自留。投资者没有意识到风险发生的可能性，或低估了风险造成的损失程度，当风险损失发生后从收入中支付，此时就要适用无计划保留方式承担风险。如果实际发生的总损失远远大于预计的损失，企业就会发生严重的资金周困难，所以企业必须谨慎使用无资金保留策略。（2）有计划自我保险。事先通过安排专项资金以确保损失出现后能补偿损失，风险预留基金的建立是企业必须遵循的防范风险准则。2德州阳光新天地项目基本情况分析2.1建设条件与地址2.1.1项目地址 该项目地处德州市湖滨南大道与新华路交汇处，位于德州市城市商业中心，交通便利，位置优越项目区场地平整、进出道路通譬，能够满足该项目的建设要求。2.1.2建设条件德州被称为山东的北大门，地形主要为平原地区，做基础设施建设成本相对较低。建筑场地类别属III类，可以作为进行建设的一般场地使用。德州作为山东省重要的交通枢纽城市，交通运输比较便利，地处枢纽，交通发达建材资源非常丰富，各种沙石料储备充足且运输方便，距离较短，水泥钢材市场健全公司可以就近采购，所需木材也可在当地木材市场购买，价格较低，可满足工程需要。为此项目建设所需材料有了非常大的保障。该项目地块地势平坦，项目区内基础设施完备，暖气、天然气、通讯、有线电视、宽带等一一俱全，周围主要为居民区，环境状况非常好。笔者相信凭借山东金益德有限公司丰富的建设管理经验、雄厚的技术力量、良好的企业信誉，一定会为按时、优质完成该项目的建设工作。2.2.市政配套设施条件项目地块位于德州市城市商业中心，市政配套齐全，项目区内供热、天然气、通讯、有线电视、宽带等各种城市基础设施条件具备，临时用水、用电已于有关部门协调好，可随时接通使用，交通便利，各条公交路线都通过此处，周围无重工业企业，环境优美。德州市人民医院、十三局医院、德州百货大楼、西森大酒店、十三局小学、十三局幼儿园都位于该项目附近，阳光花园国际城、十三局小区、新华小区、电业局小区、凤凰雅苑、新湖春天等高档住宅小区消费群体密集，消费力较高，特别适合商业的开发，为了最大限度的实现运营商、投资商、经营户和开发商的全面共赢。该项目将引进沟壑购物中心和贵和商厦进行经营，采取国际上先进的“统一服务”管理模式。即统一商户管理、统一营销策划、统一服务监督、统一物业管理等。同步建立两个物业管理委员会，即驻场业户共建共管委员会和投资人共建共管委员会，为广大投资者和业户提供参与决策的权利，通过建立和完善协商机制，实现市场管理的和谐化，同时聘请专业商业运营公司，保证良好持久的运营效果。2.3德州阳光新天地项目基本情况分析 2.3.1项目概况德州阳光新天地（商业大厦）项目有实力雄厚、经验丰富的山东金益德集团公司开发,位于德州市湖滨南大道于新华路交汇处，阳光花园小区西北角，交通便利，位置优越。项目区场地平整、进出道路通畅，能够较好的满足该项目的建设要求项目占地面积21130.56平方米（约合31.68亩），总建筑面积65368.76平方米，地下2层，地上5层，局部22层。一期建筑面积16535平方米，建设地下停车场（—2F）、大型品牌超市（—1F）；二期建筑面积48833.76平方米，建设完成地上5层，局部22层，主要建设休闲主题商场、数码影院、娱乐休闲、儿童活动中心、运动城、特色餐饮（1F—5F）、公寓（6F—22F）。项目进度安排：2012年11月至2013年2月，主要为项目的方案评审、资料准备、报建手续、招投标等工作阶段，本阶段主要为项目的开工建设做前期准备工作；2013年3月至2013年9月为一期建设施工阶段；2013年10月至2014年12月为项目二期工程施工建设阶段。项目总投资19100.2万元，其中一期投资3983.48万元，二期投资15116.72万元。企业自有资金16100.2万元，占总投资的84.6%；申请银行贷款3000万元，占总投资的15.7%。图2-1主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1占地面积亩31.682建筑面积平方米65368.763可销售面积平方米33684.84销售比例%51.55自流面积平方米24061.966人防投资建设面积平方米76222.3.2建设方案规划1、建设方案规划的原则总图布局充分结合地形特征，与建筑及周边环境相协调。合理布置道路及出入口，做到便捷通畅，确保交通安全，符合防及疏散要求。合理布置车辆停放。建筑主楼在设计中注重人性化设计。2、平面功能布局项目占地面积21130.56平方米（约合31.68亩），总建筑面积65368.76平方米，其中：地下2层，地上5层，局部22层。项目分两期建设完成，其中：一期建筑面积16535平方米，建设地下停车场（-2F）、大型品牌超市（-1F）；二期建筑面积48833.76平方米，建设完成地上5层，局部22层，主要建设休闲主题商场、数码影院、娱乐休闲、儿童活动中心、运动城、特色餐饮（1F-5F）、公寓(6F2F:8109平方米地下停车场-1F：8426平方米大型品牌超市1F：4609.76平方米休闲主题商场2F：5612平方米休闲主题商场3F：5660平方米休闲主题商场4F：5660平方米休闲主题商场5F：5660平方米数码影院、娱乐休闲、儿童活动中心、运动城、特包餐饮等7F一22F：21632平方米公寓3、建筑造型设计在建筑造型风格上，体现简约欧式风格，以简洁的手法，明快的色调体现特色，使其具有虚实对比，体量富于变化。在外墙上采用石材，局部幕墙和铝合金线框。4、建筑装修设计该工程为商业大厦，品牌超市、休闲主题商场、数码影院、娱乐休闲、儿童活动中心、运动城、特色餐饮等均需进行二次装修设计，其它建筑装修标准亦为中高档。2.4.德州阳光新天地项目SWOT分析及项目定位2.4.1项目整体SWOT分析优势（1）交通优势明显：该项目地处湖滨南大道与新华路路口东南角，项目以西的湖滨大道是贯穿德州城区的南北中轴主干线，南北都与104国道相对接，该道路是双向6车道，交通流量比较大，项目以北的新华路是德州城区的次干道，项目门前就有公交站，有10路、11路、19路公交车在此经停。

（2）位属城市核心商业圈区域范围内，距离核心商业德州百货大楼仅仅400米；

（3）德州市零售业态的主要种类有百货店、超市、家电通讯专业店、药店、食品店、专卖店、饭店、快餐电灯，与山东省其他大中城市比较、零售业态种类相对偏少，经营方式较为传统，商业基础设施较差，休闲娱乐业态、专业店业态欲留较大上升空间；

（4）项目地处德州市住宅新区，居住人群收入水平高于城市平均水平，且项目自身为住宅小区，为商业设施经营直接带来消费人口；

2、劣势

（1）德州整个商业发展比较落后，由于政府行为老国营商业企业占相当大的市场份额，对新新型商业的发展有一定制约。

（2）由于城市发展相对发达地区较为落后，人们的消费意识有待于提高，对新型商业，新型业态的接受程度需要有一个时间过程。

（3）地块所属区域虽为商业核心区域，但位于边缘地带，客流明显少于核心区中心区域。

（4）德州市城市人口基数较小（58万），流动性小，城市综合竞争力居山东省中游偏下水平，对于重点经营商以及知名品牌的吸引力会打折扣。

3、机会

（1）随着城市发展，居住人口消费意识的提高，现有商业设施不能满足市民消费需求，这位新商业和新业态的建立提供可能。

（2）当前德州现有的商业设施面貌相对落后，设计风格较为保守，部分商场内部格局不合理，该项目建成后将成为德州市商业建筑的标杆、称为人们休闲、娱乐、购物的理想场所。

4、威胁

（1）德州市目前新建在建拟建的商业项目大致有4-5家，未来商业项目的增加为本项目增加了竞争难度。

（2）德州目前的城市居民消费水平能否支撑这些商业项目？

4.3竞争趋势

德州主题商城投资经营目前正处于成长期，适逢商贸市场有传统模式，向品牌化、连锁化、规模化、时尚化的转型时期。市场期待一个能为广大经营业户量体裁衣打造的，集物流、资金流、信息流、技术流、消费流等为一体高度集中的创业与发展平台，消费者需要一个能从容做出选择、省钱又顺心的消费场所，投资者需要一个理性的、稳妥的能够体现自我价值的投资项目。作为典型的商业城市，德州的商贸经济一直在整个城市的经济发展中占据主导地位，其对商业项目的追捧超出了任何同级城市。而放眼当前整个德州的商贸市场，定位于这样集购物、展示、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代化主题商贸城投资经营尚属先进，一个新兴的、大型的主题商城已然呼之欲出。

该项目集城市规划、入市机会、地理位置、业态定位、升值潜力、消费及业户支持于一身，品质更优越，竞争优势更明显。因此，只要经营有力，管理有方，发展前景无比广阔。2.4.2项目定位商业网定位1.复合型特色社区商业中心

它所服务的对象是特定区域内居民，其范围比较广阔，以相对固定的客流作为服务对象，进入的商业业种、业态比较丰富。应该是居民日常生活的缩影，是“生活中心”的充分体现。

2、商圈划定

核心商圈：项目地周边区域，核心区域范围：北到东风中路，南到利华路，东到德兴南大街，西到解放南大街。

吸引商圈：德城区

3、目标消费群

核心消费群：项目地周边居民

吸引消费群：德城区居民

4.规模推算

商圈内消费者年平均消费水平2561.75元；商圈内人口数量678989人，其中核心商圈95400人，吸引商圈583589人；

商圈潜在购买力推算——潜在购买力

核心商圈：95400人×2561.75元=2.44（亿元）

吸引商圈：583589×2561.75=14.95（亿元）

合计：2.44+14.95=17.39（亿元）

商圈购买力推算——目标吸引购买力

核心商圈：2.44（亿元）×31%=0.76（亿元）

吸引商圈：14.95（亿元）×15%=2.24（亿元）

目标吸购买力：3亿元（0.76+2.24=3）

商圈内平均吸引率=商圈范围总体目标吸引购买力（元）/商圈范围内总体潜在购买力（元）×100%=3.0（亿元）/17.39（亿元）×100%=17.25%

商业总体概念定位：时尚生活消费体验基地

项目差异化要点：体验式消费引导全新的时尚生活

5.设施经营定位

（1）有别于德州市现有商业设施，在商业设施配置及企业形象推广定位为中高档次

（2）立足德州本区域，尽最大努力满足本地区及德州市不同消费群体特别是儿童及青少年对现有生活品质提升的升级消费需求与综合性消费需求，通过优质的服务不断的使其顾客辐射整个德州市及周边县市，较快的提高市场占有率。

（3）以中档消费群体为主体，时尚并不高档，提供满足品质生活、品味生活需求的消费场所

（4）商业主题定位打造金益德时尚生活中心概念，成为德州商业新形式的代表

（5）打造德州市集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的时尚的、现代的消费体验购物中心

（6）成为德州市民“新生活方式的引导者”

（7）多元化商业功能的最优组合

（8）周边居民的时尚休闲娱乐生活基地

6.商业整体形象定位

（1）德州城市商业核心区域的地标性商业建筑，德州迄今为止最时尚最现代的商业新城

（2）有别于现有的商业设施，为消费者带来全新的休闲消费体验，感受时尚新人类的新的生活方式

（3）生活超市、综合百货超市、儿童娱乐主题、娱乐业态、餐饮业态的多元素融合，凸显休闲体验、家庭生活、青少年儿童娱乐功能

（4）时尚性强、成为德州时尚消费的风向标

（5）营造舒适温馨的购物环境，提供人性化便利的服务，区别于德州现有商业环境状况

7.商业建筑风格形象

（1）外立面采用当今流行的石材形式，整体造型简约欧式风格

（2）商业建筑内部空间装饰特点，体现现代时尚流行元素风格

（3）主体商业建筑与阳光小区会所用玻璃连廊景观连接，将会所中运动休闲娱乐项目与商业部分衔接起来，形成整体商业项目

（4）设有地下停车场，人性化，便捷服务的体现

8.业态业种组合定位

（1）适合本项目的商业业态业种组合建议：

主力店：综合超市，满足区域内居民生活需求

次主力店：影院、电玩娱乐城等，突出体验式消费的功能组合，提升消费者消费的愉悦感

主题店之一：项目差异化业态亮点是以儿童为主题的商业集合，包括儿童产品、儿童娱乐、儿童教育等组合

主题店之二：青春时尚主题，包括青春服饰、饰品、美容美甲等业种组合，凸现城市时尚动感元素

餐饮业态：包括中西式快餐、休闲类餐饮。

（2）区域商业功能划分

商业建筑设施规模共七层：地下两层，地上五层

地下二层：大型停车场

地下一层：超市、美食城

一层：综合超市、银行、速食餐饮、青春时尚

二层：综合超市、青春时尚

三层：儿童用品、儿童娱乐城、青春时尚、

四层：餐饮

五层：电影院、电玩城、球类娱乐厅、速食餐饮、正餐、美容美发等形象定位定位于中高端，打造成为德州具有一定影响力和现代化大型商业物业项目，打造成为舒适、现代、时尚、完善、强大的集商贸、购物、展示、餐饮、休闲、娱乐为一体的主题百货商城。3德州阳光新天地项目风险识别本文从项目管理的角度分析了阳光新天地项目在开发建设过程中所遇到的投资决策风险、土地获取风险和建设阶段的风险。投资决策对阳光新天地项目的投资环境、开发位置、投资可行性等方面存在的风险进行研究；土地决策阶段对开发土地购买的风险、征地安置风险、招投标风险、筹资的风险等进行了探究；建设阶段对工程质量、成本、工期、施工安全、信息等方面的风险进行了研究；风险在项目开发建设的各个阶段的特征各不相同，因此我们对项目建设过程中的每一个环节都要充分重视，有效的识别与防范各种可能出现的风险。3.1投资决策阶段的风险识别投资决策是开发商通过对房地产市场进行充分的调查研究、整理分析后，通过科学的程序和方法，进行分析、判断以及方案选择这一房地产项目投资的可行性和必要性。投资决策阶段是房地产项目开发的基石，它决定着整个项目成败，是房地产开发过程中最关键的一个环节。此阶段主要面临着如下几种风险：3.1.1投资环境风险1、政治法律环境：政府的政策广泛地影响着经济的运行和企业的行为，鼓励投资的政策体系正在德州市建立健全。改革开放以来，德州市政府积极的响应国家政策，坚持以经济建设为中心，坚持“市外就是外”的原则，牢固树立环境兴市的理念，营造了良好的政务环境，实行联合办理制、服务承诺制、限时办结制，简化审批环节，全面提高服务效率和服务质量；营造了统一透明的政策环境，提到决策的科学性和民主化程度，增强了政策的透明性，及时向社会公布产业发展导向、重点招标项目和相关法规、规章和政策措施；不断完善和创新各项政策，结合实际在土地使用、人才引进、项目建设等方面制定更加优惠的政策，进一步增强对客商投资的吸引力。良好的政治法律环境为阳德州光新天地项目的投资提供了强有力的保证，大大的减少了投资决策的风险2、经济环境：改革开放30年来，德州经济和个性社会事业蓬勃发展。目前，德州市地区生产总值达到1658亿元，是2005年的2.1倍，人均GDP近3万元；境内财政总收入和财政总支出均达到130亿元以上，是2005年的2倍多；地方财政收入72.9亿元，是2005年的2.4倍；平均工资从2005年的800多元上涨到了现在2500多元；工资水平翻了三番，投资和消费增长较快，五年累计总额均是“十五”时期的2.4倍以上。全面推进“碧水蓝天”行动和生态城市建设工程，全市林木覆盖率达到29.2%。建成8处人工湿地，1.8亿立方米河流水体得到净化涵养，岔河、减河、运河变为“景观河”。低碳发展模式逐步确立，荣获“低碳中国贡献城市”、“低碳发展突出贡献城市”称号。

十二五期间，德州市政府把“以经济结构战略性调整为主攻方向，抢抓国家政策扶持和产业加速转移的机遇，突出关键环节和重点领域，聚集优质资源和生产要素，举全市之力培强战略性新兴产业，突破现代服务业，发展现代农业，抢占未来发展制高点，争创新优势、实现新跨越，加快建成鲁西北冀东南经济文化高地”作为德州市重点发展方向。

德州市经济的高速发展，百姓收入的大大增加，使得消费者对商贸需求十分旺盛，特别是政府保护壁垒刚刚打破，沉寂多年的商业处女地，诸多国内外知名零售商蓄势抢滩，发展前景非常广阔。以上良好的经济环境使得该项目的投资风险较小。3、社会人文环境德州自古就有“九达天衢”、“神京门户”之称，交通便利；目前，德州全市人口575.98万人人，市区人口62万人，全市在岗职工平均人数40.2万人（不包括乡办和村办企业），在岗职工工资总额69.26亿元，在岗职工平均工资17229元，全市城市居民人均可支配收入15200元，城乡居民储蓄存款余额571.3亿元，城乡居民人均存款8600元，恩格尔系数37%，处于联合国规定的小康标准中的相对富裕水平；居民购买需求旺盛、购买潜力非常大，注重生活品味和时尚的生活方式是大部分中高收入阶层的的追求。德州经济的繁荣，吸引了大批的外来投资经商、长期居住的人口，随着多年经商积累，经济实力增强，购买力旺盛。以上良好的人文环境极大的减少了投资的风险。3、政府投资政策德州市一直把对外外放、招商引资作为事关全局的“天字号”工程来抓，秉承“亲商、富商、安商”意识，按照“不一定尽善尽美，但一定尽心尽力”理念，对投资者实行全方位的“保姆式”服务，对投资者“不说不”，使德州日益成为“投资创业的福地、要素聚集的宝地、外商齐聚的高地”；积极鼓励民间资本在更广泛的领域参与商业服务业发展。对不同性质的商业服务企业，在企业资质、前置许可、登记注册等方面政府在德州市政务服务大厅统一办理、集中办理、大大的提高了工作的效率。鼓励外地外商通过各种方式投资商业服务业，促进商业的繁荣。在今年的政府工作报告中指出，发展商业综合体将成为德州市房地产行业的重点，所以该项目在优越的投资环境的滋润下，投资风险非常小，企业一定能够做大做强。取得可观的收入，并造福于州城人民。从中可以看出在国家和地方经济政策的指导下，开发阳光新天地项目建设能够受到政策影响的因素不大，受政府投资政策影响较小。3.1.2开发位置风险就是房地产项目在地理位置上的优势、社会环境在很大的程度上决定了开发商房屋是否畅销、土地潜在的收益能力的高低。根据消费者的需求规律，对于经济不太发达的地方，其相应的土地成本和开发成本也比较低，然而因为市场开发的缺陷，相应的基础配套措施不够好，还有较差的经济基础，所以就有比较低的市场需求；但是出于经济比较发达的地方，其相应的土地成本和开发成本就会比较高，可是其发展前景是非常不错的，有比较旺盛的市场需求。尤其是对商铺的投资阳光新天地项目地处湖滨南大道与新华路路口东南角，项目以西的湖滨大道是贯穿德州城区的南北中轴主干线，南北都与104国道相对接，项目地理位置优越，地处市中区，位属城市核心商业圈区域范围内，距离核心商业德州百货大楼仅仅400米；附近居住人群收入水平高于城市平均水平，且项目自身为住宅小区，为商业设施经营直接带来消费人口；地理理环境优越，风险相对较小。3.1.3投资可行性风险90年代以来，随着我国经济的持续快速发展、居民的购买力大大提高，大百货企业建设狂潮如雨后春笋，导致百货业竞争日益激烈，一些大百货企业没有充分的了解消费者的需求，制定有效的营销策略、经营理念落后、服务较差，使得这些土生土长的大百货企业举步艰难，尤其是随着我国商业服务业的开放，沃尔玛、家乐福、万客隆等这种百货超市、量贩店、便利店等外国企业纷纷登陆中国，较快的满足了消费者的不同需求，取得了较大的市场份额，也为商业的发展、经营管理带来了先进的理念。因此我国商业在经历了半个多世纪的发展后，时代的进步、人们的生活方式、购买行为发生了巨大的变化。商业大厦逐渐得到完善，已成为都是人的“生活乐园”。人们不在把购物当做是单纯买东西的家务劳动，而是一种调节生活情趣、提高品位、减少工作压力的一种社会性的消遣和享受，买东西，逛大厦是买愉快、减轻工作压力，改善心情的良好方式。宜人的购物环境是一种生活的享受、品味的象征。因此，成功的商业大厦必是吸引市民观光的场所，未来的商业大厦已不能只属于商品，而是既有文化又有活力使不同层次水平的消费者得到良好消费体验的公共场所。2000年至2008年底以前德州房地产市场的供给远远的小于需求，开发商既能非常容易的把房屋租售出去，也能实现投资者与开发商的共赢；2009年以后德州房地产住房市场供给稍微大于需求，价格上升空间不是特别大，大部分有钱的投资者意识到了投资商铺的升值空间较大，人的购房需求从住房的投资转向了购买商铺，这对阳光新天地项目来说是件好事，因此该项目组通过项目背景及建设的必要性、社会经济环境分析、市场分析及项目定位、规划设计方案优选项目组织管理与进度计划、投资估算与资金筹措、经济效益分析等程序，认为阳光新天地项目符合国家产业政策，集购物与休闲娱乐于一体，适应了现代社会消费者高效率、快节奏的需要，满足了人们一次性购足的需求，并通过开发的公共空间满足了人们社会交往的需要。经过可行性研究后笔者认为阳光新天地项目有比较高的经济评价、社会评价以及技术评价，所以有较强的实施性。3.2土地获取阶段的风险识别开发商在确定好项目投资后，购买土地的使用权成为开发商任务最重要最为艰巨的任务，此阶段开发商主要承担着土地获取风险、征地安置风险、招投标风险和筹资风险。3.2.1开发土地购买的风险1、土地购买风险房地产商进行房地产开发的本质是凭借对土地进行相应的投入、设计以及规划和建造，来取得一定的回报，所以开发商利润的高低直接依赖于土地成本的高低，而开发商购买土地的成本要依赖于土地的实际价值以及相关土地的供应政策。所以土地取取的途径不同，就会导致土地的成本、价格差异非常大，由此导致开发商利润的不同。随着土地获取的难度和成本加大，土地购买风险也加大。随着国家宏观调控政策的进一步实施，土地供给会越趋紧张，土地价格也会随之上扬。购买土地的风险越来越大。阳光新天地（商业大厦）位于德州市城市商业中心，地理位置非常优越，许多开发商都早已看好了这块土地，因此竞争者非常多，必将导致此地段土地获取价格相对高于其他地段，所以在购买土地时有非常大的风险。3.2.2征地安置风险开发商通过土地使用权获取使得他们可以较快的进行土地的征收、房屋的拆迁、居民安置和大量的补偿工作。由于各个地方情况差别非常大并且我国现行拆迁安置法规不完善、规定太笼统，其实用性较差；加上地块上原房地产所有者大部分人由于对居住环境、邻里关系比较熟悉，不愿意更换住所；有的由于经济原因，拆迁补偿款远远不能满足人们更换新的居住场所的需要，更有一部分居民通过各种方式不配合拆迁工作，提出远高于原房地产实际价值的卖价或苛刻的回迁安置条件。开发商面对较高的卖价或苛刻的不公平条件，接受就会使自己损失较多的利润，达不到预期目标。不接受双方互不相让，就会使自己无限期拖延时间，丧失开发的有利时机，不但工程不能按期交付，还要承担项目建设资金的利息支出、缴纳违约金和和企业信誉受损等风险。放弃开发项目，前功尽弃；进行法律诉讼，耗费开发商大量的精神、体力和财力成本。阳光新天地项目所占土地上原来大部分是居民居住的平房、三、四层左右的楼房，住户较散，人们口径不一，居民总想着自己利益的最大化，不合实际的漫天要价，想尽一切办法阻挠拆迁工作，所以对于一些安置、补偿以及拆迁工作，就会导致建设阳光新天地的项目所存在的风险也得到了提高。3.2.3招投标风险所谓的招投标是房地产开发商通过招标文件将委托的工程内容和要求发给承包商，开发商通过公开招标和要求招标等方式从他们中选出施工组织设计好、信誉好、技术精湛、管理水平较高、报价较低的企业，签订合同进行施工。该过程存在的各种风险称之为招投标风险招投标阶段要大大的减少或避免以下风险的出现：一是投标人利用招标文件或施工合同的漏洞及我国法律漏缺，故意以用低于成本的价格中标，然后在施工过程中再索取高价的投机风险。二是投标在投标前恶意串通，制定较高的投标价格，使其中的一家中标，他们再进行内部的招标或利润的分成的合谋风险。根据我国目前的现状、投标时报价的高低较大的程度上决定着企业能否中标。由于山东金益德有限公司成立时间较长、实力非常雄厚、多次承担了各种形式的建设项目，有着丰富的招投标经验，因此其面临的风险相对较小。3.2.4筹资风险筹资风险是房地产企业主要面临的风险之一，它对企业的利润能否实现果带来了非常大的不确定性。房地产企业想尽一切办法通过发行股票或者向银行贷款，以及引进外资等金融政策来积极有效的方式筹集资金，提高经济效益，实现财务管理目标。保证整个项目的顺利运行，只要房地产商筹资不合理，就可能会是流动资金周转变得不容易，同时会大幅提升筹资成本，从而使企业面临筹集资金的使用收益降低，拖延了项目工期以及不到保障质量，还可能使开发项目的落败，让企业产生巨大的损失。阳光新天地项目总投资19100.2万元，企业自有资金16100.2万元，占总投资的84.6%；申请银行贷款3000万元，占总投资的15.7%。由于公司具有较强的经济实力，与银行一直保持良好的信贷合作关系，因此该项目有较小的筹资风险。3.3建设阶段风险的风险识别3.3.1施工工期风险建设工期是指房地产项目项目从投入所有的人力、资金、材料、机械设备开工起到完成施工，按规定的时间实现竣工验收标准。每个环节的时间耽搁都有可能引起建设周期比较长的一些房地产项目出现相应的工期风险，导致开发商错过最好的租售时机;花费较多的资金利息支出，从而导致资金短缺、成本提高、开发商的利润大大降低。出现工期风险的原因一般有两种情形：1、风险不是承包商的原因所致也就是开发商按合同条款如果不可以立刻做出开工条件，提交工程预付款和相应的进度款没有按照合同履行，以及在合同签订后又出现了许多的设计变更导致工程量不断的提高，使得工期延长。相关的政府部门进行迟延审批或在施工的过程中遇到突发性的长时间停水、停电，恶劣自然条件、气候和严重的自然灾害等原因也会使开发商承担较重的工期风险2、承包商原因工期风险承包商由于自身管理水平低，工人在施工过程中消极怠慢；施工方法不当，质量控制不好，产生的大量的返工、加固和处理；承包商不能够根据工程项目的施工需要以及特点，对工程施工的技术难度做了错误的估计;做出了不合安排理施工组织；以及分包商不能够依照开发商规定的工期交付而导致的总工期延误。对于此类风险，开发商虽然一定程度上得到部分补偿，但是工期延长带来的风险对开发商来说是不可避免的。3.3.2质量风险所谓的建筑工程质量[20][主要是根据我国目前实行相关的法律法规，以及制定的政策，技术标准以及合同中，对工程的安全，质量，环境标准等相关方面做出一定的要求。质量风险在建设阶段主要有：承包商管理较为松散，施工人员素质较低及质量意识较差，责任人不强，施工人员随意的改变设计图纸造成较大的质量风险；对基础打桩等要求具备特定资质的人员经行作业的人没有这一资质的普通工人在作业；施工单位的机械设备选用与工程技术不符，工程使用了质量较差的原材料、半成品、构配件和建筑设备、器材等，未能对水泥等原材料的