房地产经济学实验报告

PAGEPAGE1徐州工程学院管理学院实验报告实验课程名称：房地产经济学实验地点：南主楼A2072015年5月至2015年6月专业工程管理（房地产开发与经营）班级12房管1班学生姓名黄玉彬学号20121511139指导老师赵然实验项目：房地产市场的空置和空置率实验学时：2课时实验日期：2015.5-2015.6实验目的：了解房地产市场存在空置的原因实验要求：利用闲置和过度需求模型分析房地产市场空置实验内容：房地产市场专业化与不完全竞争性的特点,决定了房地产市场属于信息严重不对称的封闭市场,信息的不对称性使房产市场常常出现房地产空闲与过量需求共存,总量投资过热与结构性投资不足共存等多种矛盾现象,市场难以实现严格意义的均衡。一、我国房地产市场空闲与过量需求的现实表现

随着我国房地产业的迅速发展和房地产的逐步市场化,购房主体的变化,由集团购买变成个人消费,空闲房也就应运而生。一方面是即使空闲也不愿降价销售的商品房,而另一方面却是望眼欲穿的无房者,这一点从我国近几年房地产的销售量增长与投资规模扩展变化的对比便可以得出结论。正是基于空置的商品房与房产需求的过度存在着明显的供需矛盾,因此,我国房地产市场将会在长期表现出房地产空闲与过量需求并存的这一矛盾现象。近几年我国房地产市场空闲与过量需求现象集中表现为供应的结构性矛盾。随着全国房地产市场供应与销售规模的同步高速增长,商品房空闲面积不断扩大。从整个供需规模比较,据估计,未来几年商品房空置面积还有可能继续增加。在空置面积增加的同时,有众多的潜在消费者却因为房价高,而不能实现住房需求,这一矛盾实际反映出了供应与需求结构差异问题[1]。需求结构与层次的多样性,必然也要求供给结构与层次的多样性。目前,政府虽然规定了商品房、经济适用房、廉租屋的阶梯供应模式,但由于廉租屋刚刚开始在部分地区执行,商品房比重大,许多地方的经济适用房房价也超出了一般消费者的购买力范围,因此供需结构差异的矛盾并未缓解。房地产市场结构性的不完善,对我国房地产市场的健康、稳定发展带来严重的不利影响。这种影响不仅表现为房地产市场的频繁周期性波动,而且表现为房地产投资过热和结构性投资不足并存的矛盾[2];这种影响在房地产市场均衡上集中表现为房地产市场价格对房地产供需状况反映的失灵以及房地产消费者与投资者对未来房地产市场预期的不确定性。最终导致房地产市场化的失败。多年来我国房地产市场多次出现忽热忽冷难以调节控制的现象证明了这一点。毫无疑问,我国房地产市场房产空闲与过量需求并存的现象,对于我国房地产市场的健康稳定发展,乃至整个国民经济的发展都会带来严重的不良后果。为此,我们需要建立一种合适的房地产市场模型,通过模型分析说明和解释均衡市场上的房地产空闲水平,提出解决我国房地产供应性结构矛盾的合理研究方法和建议。二、房地产空闲与过量需求模型1.空闲与过量需求模型的建立根据城市经济发展规律,在短期内,房地产开发的总数量由城市人口增长水平、未来城市经济增长潜力和城市总体规划等多个约束因素决定[3]。它可以看着是一个特定阶段区域的房地产供给总量,其中一部分是目前已经提供到市场上的房地产存量数量。假定其固定量为R。针对房地产需求,如果不考虑房地产的交易成本和中间成本,房地产需求取决于房地产价格P。针对与房地产供给,实际提供到市场上销售的房地产也取决于房地产价格P。据此,我们可以建立房地产需求函数:D=a-bP,以及供给函数:S=c+dP;根据房地产供给与需求函数可以得到房地产均衡交易水平与均衡价格。现实中,由于交易税费、代理费用的存在,房地产的交易价格与实际所得价格之间存在较大差异,这也影响了房地产供给与需求的实际关系[2]。房地产供给与需求关系可由图1表示。图1

房地产空闲与过量需求关系图假设图1中房地产的价格处于均衡状态。如果单位房地产均衡价格为Pe元,市场价格为P1元。在P1处,实际供给与需求相交于A点。供给B超过需求,房地产交易的实际数量为RA(RA=a-bP1)。由于房地产的潜在总供给为R,所以当房地产市场实际价格高于房地产市场均衡价格时,房地产市场存在空闲,空闲房地产的数量为CA(CA=R-a+bP1)。这种情况下,房地产市场的空闲水平由两部分组成:一是房地产市场实际供给大于实际需求的空闲水平,其空闲量为BA,二是房地产市场实际供给低于潜在供给形成的空闲,其空闲量为CB。整个市场表现为实际投资过剩和实际供给不足。即当房地产价格高于均衡中的价格时,房地产市场存在均衡空闲水平BC,即在此价格水平上供给者不愿意转让或者出租的房地产数量,同时存在非均衡空闲房地产数量AB,即在此价格水平上供给者愿意转让和出租,但未能实现的房地产数量,或者说实际提供转让而超过实际需求的数量。当房地产销售者愿意接受P1元的价格水平,但又不能在市场上实际销售时,房地产非均衡空闲水平上升,例如,没有找到买主等市场现象。由于房地产所有者,包括房地产占有者,不愿意在市场通行价格上销售,则在房地产市场上产生均衡空闲房地产BC。房地产实际交易的数量是RA,这时,均衡空闲和非均衡空闲之间存在差异。如果价格低于Pe均衡价格,可以得到相反的结论。但仍然存在房地产空闲。假如价格落到P2水平,在这个价格水平下,那些愿意销售房地产的人将少于愿意购买房地产的人,市场上实际交易的房地产数量为RD(RD=c+dP2),市场产生房地产均衡过量需求,或者说那些在通行价格下愿意购买但没有成功的数量为DE。在这种价格水平下,市场同时产生均衡空闲,其均衡空闲水平为DF,或者说,在通行价格下不愿意转让或出售的房地产。在这种假设下,在房地产市场总是存在空闲房地产。这就存在对市场中过量供给的度量。问题是,如果这种调节发生的话,决定市场如何朝均衡移动。2.空闲与过量需求均衡的市场调节过程根据经济学的市场调节原理,如果存在过量供给,或者价格高于Pe,房地产市场调节的一种形式是假定价格向均衡水平回落。相反,如果存在过量需求,价格将向均衡水平回升。然而,房地产空闲与过量需求模型说明,无论房地产市场价格低于或高于均衡价格Pc,房地产市场均存在空闲与过量需求。那么,房地产价格的运动是否能说明房地产市场?市场供求变化规律如何对房地产市场进行调节呢?以前,房地产市场的许多模型和理论都是在一般供求原理的基本假设下形成的。检验价格移动的方向通常是区分是否存在过量需求或者过量供给。当价格从一个时期到下一个时期增加,估计市场一定存在过量需求,相反,当价格减少,市场一定存在过量供给。然而,房地产空闲与过量需求模型的判断结论正好相反,价格变化通常用于区分市场的非均衡位置,而不是区分均衡状态。该模型的内在意义是房地产价格增加,供给超过需求。销售的房地产数量落在需求曲线D上。对于所有的这种时期,供给曲线低于Pe价格的部分可以被区分和识别。在这种情况下,房地产市场供给的价格信息可以为房地产投资者和房地产需求者的投资行为和购买行为提供有价值的价格参考。这时,需求的价格信息并不能反应市场的供需状况。这一推论充分说明了,在当房地产市场实际供给价格低于均衡价格的条件下,我们看到的不是房地产市场的持续低落,而是房地产市场重新回升的现象。现实中,许多成功的房地产开发商也正是遵循了反周期开发投资的原因。相反,如果价格下降,需求超过供给,且交易数量落在均衡交点以下的供给曲线上。这允许供给与需求的每一部分被识别和区分。在这种情况下,无论房地产的供给价格还是房地产的需求价格信息能为房地产的投资者和房地产的购买者提供有价值的价格参考。实验总结房地产市场运作的某些特点。例如,城市房地产市场包含着不完全信息的可能性,在购买者和销售者的知识程度存在着差异、房地产的不同质性。人们对评价房地产市场的潜能存在差异等等。这些因素都会影响房地产的销售。尽管我们不能包括所有的因