棚改专题研究报告20171022

2017年10月棚改专题研究目录Part1棚改的发展简述Part2棚改的利好及难点Part3棚改的具体操作及案例Part1棚改的发展简述我国棚户区改造发展历史政策性资金支持棚改的目前完成情况及未来规划棚改的由来│由于历史的原因，各城市积累了较多的棚户区，改造需求也不断增加，其中城市棚户区是五类棚户区中改造的重点Part1

|棚改发展由于历史原因，我国部分城市、工矿、林区、垦区都留下了大量的棚户区，这些棚户区内的住房结构简单、年久失修、居住条件简陋、公共设施不全棚户区的形成棚户区的改造需求及分类其形成主要有以下几个方面的原因：上世纪五、六十年代的自建住房，由于当时没有政策限制，居民通过在原住房周围搭建了很多房屋解决住宿问题，随着时间的推移形成了棚户区在计划经济时代企、事业统一搭建的集体宿舍，随着企、事业单位的改制，部分企、事业单位发生了关、停、并、转等情况，集体宿舍所隶属的单位受效益不好影响，缺少维修资金，长年累月逐渐沦落为棚户区城乡边缘的农民转为城镇居民之后的居住房屋，随着城市规模不断扩大，农民在农业用地被征用后转为城镇居民，部分原村民出于出租房屋的目的，在利益驱动下违章建筑房屋，久而久之形成大片棚户区棚户区大致分为五类：城市棚户区（成片城市棚户区、城中村、城市危房改造）国有工矿棚户区（铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区）国有林区棚户区国有垦区棚户区中央下放地方煤矿棚户区在五类棚户区中，城市棚户区占比最高，是改造的重中之重棚户区改造的需求：棚户区生活条件差：大部分棚户区居民的生活非常困难。棚户区房屋建筑面积小、标准低，居住人口密度大，卫生条件差，几乎全是危房城市发展所需：随着城市不断发展，棚户区导致城市二元结构突出，不利于社会和谐发展，同时棚户区导致众多存量土地得不到有效利用棚改发展历史│棚户区改造开始于2004年辽宁，经过四年探索，中央正式启动棚改工作，从2013年至今，棚改力度不断加大Part1

|棚改发展2004-20072008-2012201320142015201620172004年，全国棚户区改造在辽宁拉开序幕，2005年李克强正式在辽宁探索政府主导、市场运作的模式2008年起，各类棚户区改造被正式纳入城镇保障性安居工程，中央在全国范围内启动保障性安居工程、棚户区改造工作，期间全国改造各类棚户区1260万户，占同期城镇保障性安居工程开工量的40%《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》出台。《意见》提出，2013-2017年间，我国将改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，进一步加强棚户区改造工作，扎实推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村政府工作报告指出，加大城镇棚户区改造力度。2015年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的诺干意见》，提出在2020年完成棚户区改造住建部部长陈政高在此在国新办会议上强调了棚户区改造的重要性，2020年完成棚户区改造图：我国棚户区改造发展历史探索阶段启动阶段推进阶段政策性资金支持│同时政府在推动棚改进度的同时，也为其不断开通融资渠道，目前政府主要通过以下五种方式解决棚改资金的来源Part1

|棚改发展政府主要资金支持方式一、抵押补充贷款PSL二、开发性金融机构（主力）三、农业发展银行支持涉农棚改PSL是央行为开放性金融支持棚改，特别设立的信贷支持手段PSL的特点是期限长、利率低，适合为棚改这种周期长、社会意义大于经济意义的项目2015年10月，央行将PSL的对象，由国家开发银行扩大至中国农业发展银行、中国进出口银行2014年7月，国家开发银行住宅金融事业部获批开业，机构定格为副部级，专门为棚改提供成本适当、长期稳定的建设资金年份发放棚改贷款（亿）201440862015750920165435图：开发银行历年贷款金额2015年10月，央行将PSL的对象，由国家开发银行扩大至中国农业发展银行中国农业发展银行资金主要用于支持涉农棚户区改造，2015年提供资金占比仅2%四、政府持续的财政投入各级政府加大对棚户区改造和基础设施建设投入，2008年到2014年，中央累计安排棚改及配套基础设施建设补助3000多亿元。2015年中央安排棚改及配套基础设施建设补助1494亿元五、鼓励社会资本参与政府依靠补贴企业、税费减免、信贷支持、鼓励企业债券等多层面的政策，对社会资本参与棚改予以鼓励目前棚改完成情况及规划│在政府强有力的推动下，每年棚改目标均顺利完成，同时于2017年制定了未来三年1500万套的目标Part1

|棚改发展年份计划完成（万套）实际完成（万套）完成率2008-2012-1260-2013304320105%2014470480102%2015600601100%2016600606101%2017（预估）600600100%2018-20201500--表：历年棚户区改造完成及未来规划情况完成情况：整体看，棚户区改造每年的完成情况很好，每年任务均顺利完成，背后也得益于政府的强有力的执行力未来规划：未来三年规划完成1500万套，相比2015-2017年的1800万套稍有降低，但是量仍然很大，未来棚改仍是重点Part2棚改的利好及难点棚改的利好棚改的难点2.1棚改的利好——目前，棚改不仅可以改善居民生活环境，促进城市和谐发展，同时还可以拉动投资和消费，促进经济发展改善居民生活│棚户区改造的直接影响是提升棚户区居民的居住环境质量Part2

|棚改的利好棚户区改造改造前：使用功能不完善基础设施不配套安全隐患多改造后：道路、供水、供电、供热等市政基础设施配套改善居住，学校、医院、市场等生活设施配套完善图：望台棚改前图：望台棚改后2009至今，中国已累计使８０００多万住房困难群众“出棚进楼”，相当于一个欧洲大国的人口国务院总理李克强在２０１７年《政府工作报告》中提出，今年再完成棚户区住房改造６００万套，这意味着近２０００万人将“出棚进楼”促进城市发展│棚改能够有效改善棚户区的居住条件，优化配置土地资源，提升和完善城市功能，从而促进城市发展Part2

|棚改的利好棚户区租住环境差：棚户区内平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差。棚改可以改善居住条件：通过棚改，城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，有效改善城了镇居民居住条件，实现住有所居，而且可以加快改变城市二元结构，促进社会和谐。加快改变城市二元结构利于城市的规划发展棚改可以优化配置土地资源：棚改不仅可以盘活土地资源存量，最大限度提高出让收益、显化土地价值，而且还可以较好地解决资金投入问题，使稀缺的土地资源得以再生和利用，从而使得棚户区土地资源得到最大限度的开发利用。提升和完善城市功能：棚改能解决棚户区脏乱差面貌和基础设施落后的现状，通过改造，统筹考虑服务配套和基础条件的改善，特别是改造项目的实施采取招商引资的办法，既节约了财政资金的投入，又可以加快城市基础设施建设步伐，改变城市基础设施条件，完善城市功能，提升城市品位。例：住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。拉动投资│棚改对于投资的拉动效果显著，通过棚改，可以刺激安置房、商品房的投资建设，进一步拉动基础配套及上下游产业的投资，进分拆及测算，2017年-2021年期间，棚改可拉动各类投资共12.8万亿元Part2

|棚改的利好年份安置房建设投资（亿元）商品房建设投资（亿元）基础配套投资（亿元）房地产上下游投资（亿元）棚改拉动总投资（亿元）201665264416422815495306652017（预估）56105733364316062310482018（预估）46685894392314956294412019（预估）38025941319513797267352020（预估）38706043325214037272042021（预估）1969307216547139138362017-2021总计（预估）19920266841566865992128266表：棚改拉动投资测算总表数据来源：住建部、方正证券拉动销售│棚改的货币化安置会产生购房需求，进而拉动销售，经过货币化安置比例进行测算，2014-2020年预计消化库存共14.7亿平Part2

|棚改的利好棚改安置房安置部分不拉动商品房销售，房地产销售是通过货币化安置拉动年份计划完成（万套）实际完成（万套）货币化安置比例消化库存（亿平）2008-2012-1260--2013304320--20144704809%0.4201560060130%1.5201660060649%2.52017（预估）60060050%2.62018-2020（预估）1500150060%7.7按照棚改货币化比例估算，2014-2020年通过货币化安置一共推动商品房去库存14.7亿平表：棚改拉动销售测算总表数据来源：住建部、亿翰研究2.2棚改的难点——从操作角度看，棚改主要困难在于庞大的资金需求以及执行过程中的拆迁安置工作拆迁安置难│棚改的最大难点即是拆迁与安置，由于涉及到利益分配以及生活环境的改变，在协调居民各类诉求等方面难点较多Part2

|棚改的难点拆迁难安置难棚户区改造工作的核心，是利益分配的调整影响群众棚改利益的环节较多，涉及价值评估、补偿标准、补偿方式等多个环节，从而使得群众对改造工作的态度产生分歧，形成拆迁难的问题对棚户区人口的安置工作是改造工作的重中之重在实际工作过程中，由于安置人口的标准难以界定，同时还需协调拆迁户利益，就地安置的要保障棚改后的教育、医疗、交通等条件，造成执行过程中，问题频发棚改涉及资金量大，大量安置房、市政实施建设使项目资金很难平衡；如果全部通过普通借贷融资，实施主体的负债和财务成本压力会很大项目层面资金投入较大棚户区种类层面资金压力单项目层面，主要资金投入方面：资金难│棚改涉及资金量庞大，而且周期较长，通过借贷融资，成本压力很大，同时在利润更少的棚改区域，资金需求量更多Part2

|棚改的难点拆迁征地安置补偿房屋建设市政工程棚户区分为五类，但从改造量上看，目前大多在城区进行改造，这部分相对容易操作，而且利润较高，而其他仍较为困难资金需求城市的郊区：重点城市的边缘或远郊区的棚户区改造，这部分改造难度大基本面差的城市：位于中西部或者较偏的小型城市，区域改造难度大，资金压力也很大矿、林、垦区：很多城市剩下的工矿区、林区、垦区等难啃的“骨头”按照目前棚改的进程，以下三种为棚改难点及资金重点投入部分：Part3棚改的具体操作及案例棚改的具体操作典型棚改案例分析深圳新规的解读&其他城市概览3.1棚改的具体操作——棚改的一般流程政企合作的主流模式棚改的融资模式棚改的安置分类及货币化安置运作棚改流程│房企经过投标参与棚改项目，后续大致有三个阶段，主要围绕项目的具体实施Part3

|棚改的具体操作棚户区改造的大体开发模式主要是政府委托开发商来进行开发，政府提供土地，并为开发商项目贷款提供担保，这种模式为开发商与政府合作打开了极大的空间2.建设安置阶段：项目公司与设计、施工、供应商签订相应合同，完成土地一级开发和棚改居民补偿安置政府银行开发商项目公司公众棚改居民设计单位施工单位供应商土地招拍挂出资组建监管销售商品房担保发放贷款补偿安置设计合同施工合同采购合同图：棚户区改造基本流程123以棚户区改造与商品房一体化开发模式为例，棚改主体流程一般分为三个主体阶段：1.筹备阶段：政府以土地招拍挂的方式将土地出让给开发商，并通过政府担保安排，支持项目公司向银行申请贷款3.回迁销售阶段：二级开发完成后，棚改居民回购回迁房，公众购买商品房棚改具体实施的三阶段主流合作模式│从具体政府与开发商合作方式上看，棚改主要分为一级开发委托、土地出让金折扣、一二级捆绑招标及土地作价入股四种模式Part3

|棚改的具体操作四种方式下开发商的收益模式逐步扩大，但对于开发商的资金量需求也在逐步加大合作模式模式说明企业利润来源对政府吸引力企业面临风险委托一级开发企业只做一级土地开发，变为熟地后直接移交政府做后续开发政府补偿额较大，但需再次招拍挂，流程繁琐流程简单，资金需求量小，项目风险低政府补偿金或土地出让金分成土地出让金折扣企业完成一级土地开发，政府承诺在二级市场给予出让金折扣政府有一定控制力，投入少，但仍需土地招拍挂流程参与流程繁琐，谈判及暗箱成本高且初始投入较大二级市场低成本拿地及二级开发收益一二级捆绑招标企业获得土地一二级开发权，政府谈判确定收益率，超额共享政府几乎无投入，省事且能够获得一定收益，但项目可控性差资金需求量较大，项目周期长，资金链易断裂收益率范围内的二级开发收益土地作价入股政府将项目土地折算入股，参与到项目股权结构中政府对项目的参与度和控制力强，投入少与政府的沟通成本大，政府违约风险大所属权益部分的二级开发收益融资模式│为进一步支持棚改，政府加大了多元化融资模式的支持力度，但当前仍以政策性银行贷款为绝对主导Part3

|棚改的具体操作融资方式比较：贷款模式审批便捷、应用最广：贷款模式只要满足商业银行贷款条件即可申请贷款融资，不需要额外的行政审批环节股权融资门槛较高：融资规模大、企业无还本付息压力，但要求严格，盈利性较小的棚改项目基本不具备资本市场融资条件债务融资受政策限制较多：棚改项目盈利较小，融资项目的资本金约束及可覆盖债务本息的项目现金流问题尤其突出非传统融资方式风险较大：存在融资透明度和规范性问题，只适合经营性、收益比较高的棚改项目，不具备大规模推广条件棚改融资模式贷款融资债务工具直接融资股权融资非传统融资商业银行贷款住房公积金贷款债券融资资产支持票据融资股权直接融资投资基金融资信托计划融资基金子公司融资当前资金来源以政策性银行贷款占绝对主导政策支持棚改多元化融资方式数据来源：Wind，国开行，农发行已投放棚改资金主要来源于三方面：公共财政支出：公共财政棚改资金占比从2014年之前的20%左右降至11%，但资金总量呈不断上升，且未来中央补助&地方财政资金量仍有上升趋势政策性银行贷款：棚改对政策性银行贷款资金依赖性快速上升，占比从2014年前的40%左右升至80%企业债券融资：债券融资受不同时期各项政策限制影响，波动较大1722117271611安置分类│棚改安置按补偿标的类型分为实物安置和货币安置，鉴于优势明显，货币化安置得到政府大力推行，比例逐年提升Part3

|棚改的具体操作2015年以来货币化安置比例逐年提升，由29.9%快速升至2016年的48.5%，今年或达60%以上棚改方式货币安置居民购买国家购买货币补偿实物安置异地安置原地安置货币化安置比例逐年提升棚改安置方式安置方式比较：实物安置：实物安置主要指政府统建安置房，负责安置房规划、建设、分配、管理等全过程优点：能够充分发挥政府组织协调优势，行动迅速，且按进度支付，资金压力较小缺点：建设周期较长，质量难以控制，集中大量安置存在社会风险，且可对房地产形成冲击等系统性风险较大货币安置：政府为安置居民购买商品房或安置居民自主选择购买方式和商品房类型，适合市中心棚改地块优点：资金周转迅速，安置周期短，且安置房品质较高缺点：购买价格合理性存在风险，即资金压力较大数据来源：Wind，住建部

2015年实际比例2016年计划比例2016年实际比例2017年计划比例安徽省41%55%57%不低于55%福建省-不低于50%34%50-80%甘肃省-不低于50%56%大于50%广西省-不低于50%31%大于51%贵州省39%不低于50%44%65%海南省35%不低于50%49%大于70%河北省-不低于50%大于80%大于80河南省---

50%湖北省-不低于50%53%-

湖南省-不低于50%50%大于60%吉林省-不低于50%54%大于54%江苏省-不低于50%56%

江西省-不低于50%59%大于50%辽宁省-不低于50%75%大于75%内蒙古自治区-不低于50%-

大于70%宁夏自治区20%不低于50%50%70%山东省-超过50%56%大于56%陕西省44%不低于50%70%50-80%四川省50%超过50%43%60%云南省27%不低于50%42%50%重庆市82%力争85%75%-全国29.9%力争50%48.5%-表：全国各省市棚改货币化安置比例货币化安置运作│货币化安置方式操作灵活，资金需求量大，但央行创设优惠政策，为其提供了充足的资金保障Part3

|棚改的具体操作居民自主购买：政府在市场中组织房源并确定指导价格，供待安置居民自主选择购买政府购买安置：政府与棚户区居民签订征收补偿协议，统一购买存量商品房作为安置房货币直接补偿：政府对没有安置需求的棚户区居民给予一次性货币补偿目前，多个省份棚改货币化安置方式不外乎以上三种。此外，西安等城市还通过“房票补贴”等措施鼓励居民自主购房央行政策性银行地方政府居民房企PSL质押还贷发放棚改贷款实物或货币安置图：PSL支持棚户区改造资金链条货币化安置资金需求量大，来源充足各省市棚改货币化安置主要包括三种方式货币化安置政府购买安置居民自主购买货币直接补偿政府房地产商待安置居民确定指导价货币补偿购买商品房政府房地产商待安置居民补偿款集中采购商品房商品房政府待安置居民货币补偿定向安置非定向安置图：棚改货币化安置示意图PSL（抵押补充贷款）是棚改货币化安置最主要的资金来源，对三线及以下城市实行定向货币宽松：央行自2014年4月创设PSL，向国开行等政策性银行发放，再由其向地方政府提供专项贷款以支付货币化安置费用，待土地拍卖后进行偿还2016年棚改投资1.48万亿，国开行专项贷款9725亿（66%），农发行专项贷款3000亿（20%），PSL占比达86%，是棚改货币化安置的最主要支撑货币化安置资金来源政策性银行专项贷款（86%）中央补助资金地方政府安排资金社会资金等其他方式图：2016年棚改货币化安置资金来源3.2典型棚改案例分析——北京望坛棚改项目：采用多元化补偿方案以及人性化的手段，顺利破解棚改顽疾棚改难题│望坛棚户区改造由于多方面因素限制，成为棚改“时代难题”望坛地区棚改项目区域占地大：桃杨路和琉璃井社区的全部，以及民主北街、李村和杨家园社区的局部居民多：共有居民产籍约5700户、2万多人口，还有70多家单位产权关系复杂：一些家庭存在着老人与子女、兄弟姐妹、妯娌之间等各种各样的矛盾，有的想签也签不了，有的宁可遭受损失也不签环境脏乱难治：地上建筑物一共30万平方米，22万平方米是住宅，其中还混杂着8万平方米1958年之后建起来的工厂治安隐患突出：原本宽敞的胡同被过多的人口和私搭乱建，挤压成迷宫一般逼仄昏暗的过道困难群众多：人均居住面积仅为6平方米左右……24年四次入户调查始终没有顺利棚改“时代难题”Part3

|棚改的案例分析运作模式│北京望坛棚改通过坚持满足拆迁户多元化需求，采取灵活资金手段，最终克服了拆迁难、安置难、资金难等突出问题Part3

|棚改的案例分析充分征询拆迁户意见：提供多种征收补偿方案，如货币补偿，房屋产权调换，充分照顾拆迁户多样化需求不吝提供搬迁、临安、误工补偿：并对因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和停产停业损失进行补偿施行补偿协议预签激励机制：采取补偿协议预签模式，对积极参与预签进行奖励针对拆迁难灵活运用安置模式：采取“就地安置+异地安置+非定向安置”的组合安置模式，为拆迁户提供更多选择为拆迁户提供多样化、人性化需求：对接2个异地安置商品房楼盘，为每户家庭量身订制7种方案，尽最大可能满足拆迁户需求针对安置难规避风险，不以自有资金为主：自有资金50亿（集团和公司1+49），仅占项目总投资11.5%银行抵押贷款：中国农业银行北京分行牵头组团向东城区“望坛”棚改项目融资授信336亿元，采用“信用+担保”的抵押模式使得贷款利率整体下浮10%规划可售商品房：项目建设1000多套平衡资金用商品房，预计售价13万/平针对资金难截至目前，望坛项目推进顺利：项目难点已彻底解决：2016年5月中标、7月底开启征收程序、8月对接异地安置房项目，2017年3月确定最终补偿方案、4月启动征收预签协议，目前预签协议已经生效、安置房选房工作也基本完成，拆迁已经有序开展计划三年内完成：2017年有望完成99%拆迁工作，3年内有望完成整个项目（快于招标方案的5年）北京城建于2016年5月19日通过一次性招标获得望坛项目，2017年4月18日正征收预签协议比例达到75%，预签协议生效。该项目集中攻破了典型难点，是极具代表性的棚改运作：房源奖励│回迁政策与优质房源助力破解“时代难题”表：房源奖励政策奖励房源方式房源性质交房标准政府批复价格（元/㎡）额外奖励望坛新苑回迁商品房全装修23800/兴悦居外迁限价商品房全装修14500首套房可享受5000元/㎡外迁奖励房源购房补贴首创美澜湾外迁参经适用房全装修17100首套房可享受4000元/㎡外迁奖励房源购房补贴方式一：回迁方式二：外迁表：平房、非成套楼认购标准被征收房屋建筑面积区间（㎡）可购房源建筑面积区间（㎡）<832-388-1238-4813-1648-6817-2868-7829-3578-9836-4498-10845-54108-120>=55120-190表：成套楼认购标准被征收房屋建筑面积区（㎡）可购房源建筑面积区间（㎡）<3032-6830-3968-7840-4978-9850-6498-108.>=65108-120表：平房、非成套楼认购标准表：成套楼认购标准被征收房屋建筑面积区间（㎡）外迁奖励房源居室<29两居室/一居室29-39三居室/两居室/一居室40-49三居室+一居室两居室+两居室50-59三居室+两居室>=60三居室+三居室被征收房屋建筑面积区（㎡）外迁奖励房源居室<40两居室/一居室40-49三居室/两居室/一居室50-64三居室+一居室两居室+两居室>=65三居室+两居室Part3

|棚改的案例分析货币奖励│多元化的货币补贴加速棚改方案快速落地住宅综合困难补贴表：平房、非成套楼综合补贴方式选择可获得补贴（元）改建地段（被征收房屋标准房屋市场价-标准房屋重置成新价）*被征收房屋建筑面积*0.2外迁房源（被征收房屋标准房屋市场价-标准房屋重置成新价）*被征收房屋建筑面积*0.3放弃购买（被征收房屋标准房屋市场价-标准房屋重置成新价）*被征收房屋建筑面积*0.5表：成套楼综合补贴方式选择可获得补贴（元）外迁房源（被征收房屋标准房屋市场价-标准房屋重置成新价）*被征收房屋建筑面积*0.1放弃购买（被征收房屋标准房屋市场价-标准房屋重置成新价）*被征收房屋建筑面积*0.3住宅配套一次性专项补贴住宅配套专项补贴平方和非成套楼成套楼35万元/户合居非合居20万元/户10万元/户小面积住房困难补助（小于10平米）方式选择可获得补贴（元）改建地段（被征收房屋标准房屋市场价-标准房屋重置成新价）*1.5*（10-被征收房屋建筑面积）外迁房源（被征收房屋标准房屋市场价-标准房屋重置成新价）*1.6*（10-被征收房屋建筑面积）放弃购买（被征收房屋标准房屋市场价-标准房屋重置成新价）*1.8*（10-被征收房屋建筑面积）表：小面积住房困难补贴私房平房补助房屋性质：为私房且为平房补贴奖励：按征收房屋建筑面积每平米可奖励10000元Part3

|棚改的案例分析3.3深圳新规解读&其他城市概览——深圳新规有利于加快对棚户区改造，同时新规也限制了民企的进入，国企具备优势其他重点城市棚改内容相差不大，由于没有对企业及重建物业进行限制，房企有较大盈利空间Part3

|深圳新规解读棚改新规│针对城市更新痛点多的问题，出台新规，针对性政策应运而生深圳出台棚改新规新规出炉：深圳国土局一份《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》出炉，目前正在征求意见适用范围使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围实施模式政府主导一国企实施一公共住房福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售对于签约期少数业主住户拒不签约、拒不搬迁改造项目实施，实施主体可依法申请启动行政征收、行政处罚等强制程序采取货币补偿、产权置换以及两者结合等方式，由被搬迁人自愿选择强制程序补偿方式意见稿的4点重点内容1234城市更新痛点多城市更新运作模式政府引导，市场运作适用范围旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村实施主体1、权利主体自行实施2、市场主体单独实施3、合作实施4、政府组织实施补偿内容市场协商痛点一：开发商为竞争城市更新项目，竞争激烈，造成业主可随意抬价的现象痛点二：旧改项目政府不会轻易强拆，造成一些业主未达预期而频频拒签，“钉子户”成为城市更新常态痛点三：一些投资客专购有旧改预期的老旧住宅，从而在其中获取暴利，扭曲城市更新原有意图新规具体操作│棚改新规棚户改造采用“政府主导+国企实施+公共住房”的模式，可视为深圳重构公共住房供应体系的尝试Part3

|深圳新规解读政府主导国企实施公共住房政府不仅是责任主体，同时还参与到具体操作中，由区棚改工作指挥部、区主管部门、街道棚改办多级配合实施拆迁安置整体规划设计运营政府进一步参与到拆迁安置工作中，同时棚改的“钉子户”可依法进行强制拆除实施主体只能由国企承担，企业参与方式主要有以下两种：企业与政府合作成立人才安居集团，由政府直接指定政府公开招标，企业投标所得与