德思勤-东莞丰硕广场写字楼营销策划报告

中国·东莞丰硕广场营销策划报告1颠覆传统缔造完美丰硕国际商务中心重塑新生代写字楼价值观2报告框架1、市场概述2、项目分析3、项目定位4、营销推广5、商业建议3指标2007年增长率2006年增长率国内生产总值（GDP）3151亿元20.06%2624.63亿元20.26%社会消费品零售总额695.89亿元19.05%584.54亿元16.91%工业总产值6649.85亿元20.64%5512亿元23.31%房地产开发投资额209.42亿元27.74%163.94亿元13.51%进出口贸易总额1068.73亿美元26.90%842.21亿美元13.24%居民储蓄余额2120.74亿元5.33%2013.4亿元16.50%城镇人均可支配收入27025元6.73%25320元10.65%全市私营企业累计48955个27.80%38275个25.71%私营企业数量激增，工业总产值与进出口贸易均增势较强，外向型经济活跃。东莞市宏观经济指标东莞经济发展东莞历年GDP东莞经济长足迅猛发展：自2002年以来东莞GDP从672.27亿元上升到3151亿元，年GDP均实现18%以上的惊人增长速度。东莞市经济走势分析东莞历年经济产值走势（亿元）东莞产业结构以第二产业为主，第二、第三产业总值增长迅速。东莞市产业结构分析2007年广东主要城市GDP及增长率（亿元）东莞的经济地位在珠三角城市中举足轻重，2007年东莞GDP为3151亿元保持排名第四，而年增长率稳居广东省第一，发展势头迅猛。东莞经济在珠三角增长率第一珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市重要的信息技术产业化基地以国际制造业名城为特色的现代化中心城市科技中心信息中心商务中心加工中心采购中心物流中心现代制造业名城城市定位目前，东莞市已形成一组完整的产业链，为城市资源整合、经济腾飞提供了条件。同时，各行业间日益频繁的商务往来也对城市的商务配套完善提出了更高的要求。产业联动虎门、常平——物流基地东部工业园——生产基地松山湖科技园——研发基地集产、学、研于一体的创新产业城市商贸、科研城市东莞城市转变——经济社会双转型策略简单的加工制造业基地工业城市新型创新产业和服务业的发展高科技产业和新型商业的发展产业升级，配套支撑推动东莞商务地产与商业地产的发展刘志庚书记在两会期间接受采访时指出：东莞将加大产业转移的力度和速度，通过调整产业结构，把一些劳动密集型产业调出去，腾出空间，发展高新技术产业。产业结构的调整与升级，将大大促进东莞写字楼的需求。产业升级带来写字楼的需求产业结构优化使得东莞产业重点由生产型转向科技、流通型企业，大量企业转型后由镇区向城区涌入城市经济实力吸引外地大型企业来莞设立办事机构开拓市场便捷的交通区位优势、“价格洼地”的成本优势吸引穗、深科技产业类成长型企业为降低成本迁往东莞随着东莞产业结构优化、外地大型公司进驻、穗、深成长型企业迁移等因素综合影响，东莞城区的私营企业数量正急剧上升，加剧对写字楼的需求。东莞中小型企业发展迅速“东莞大道总部经济”的构想付诸实施，东莞大道今后将沿着一条商业发展为主的脉络前行，写字楼产品将是其中最大的受益者。截至2007年底，全市已有公司制企业6863户，比2006年底大幅增长19.73%；截至2007年11月底，全市民营登记注册户数达43.67万户，比上年同期增长16.5%；民营登记注册资金达816.4亿元；全市私营企业累计48955户，比2006年增长27.90%；在数量增长的同时，私营企业规模化趋势十分明显，注册资金总数至2007年底已达702.11亿元，比2006年增长25.6%。市级民营科技企业逐年增长东莞中小型企业发展迅速宏观政策从政策面看，07年政府采取了系列有效的措施抑制房价上涨及投资过热，未来将陆续出台相关政策进行调控。将压抑住宅的投资，从而转向商务物业投资。《中华人民共和国物权法》通过八部委：整治房地产市场秩序严厉打击违法违规行为《中华人民共和国物权法》正式实施国土资源部：六项措施深化土地市场治理整顿储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。中国人民银行、中国银监会27日晚联合发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，要求贷款首付比例不得低于40%。上调金融机构人民币存贷款基准利率

3月10月4月7月8月9月《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》以户为单位介定第二套房11月12月将实施稳健的财政政策和从紧的货币政策200814从宏观长期来看，房地产仍将保持持续强劲的发展国民经济发展看：１、中国ＧＤＰ增长不低于８％，中国经济在未来几年仍保持持续增加态势，整体经济环境看好。２、民众投资热情因人民币对外升值对内贬值将更加剧。地产发展看１、中国居民的住房需求远远未得到满足，需求旺盛。

２、中国城市化进程也对住房提出了更多的需求。房地产长期发展势头强劲15虽然市场处于冰冻期，但品质好性价格高的写字楼项目销售良好。市场需求旺盛。

9.27新政后，投资客大幅减少，市场呈现浓厚的观望情绪。新政出台后，东莞市场多数住宅项目销售平淡，但个别产品品质高，总价控制好的项目销售受影响小，销售良好。08年2月底开始东莞几大发展商项目价格大幅回落，部分价格跌落到06年水平，但销售可实现突破。新政后从小户型项目销售分析可见，投资客对低总价、高性价比产品关注；但存在总价限制，承担风险的信心减弱，中大面积投资性产品则受到冷落。写字楼市场受影响较小，1月份推出的财富广场均价1.1万，开盘销售达到80%，成为沉闷楼市的一大亮点。

房地产长期发展势头强劲16小结东莞经济水平稳步、迅猛发展，城市转变、产业升级带来商务配套需求，进而带来写字楼需求的增加。产业结构优化使大量企业涌入城区，外地大型实力企业来莞设立办事机构，穗、深成长型企业迁往东莞等因素使得在东莞城区办公的企业数量大增政府调控使东莞住宅市场冷清，但商业、办公类物业成交活跃17萌芽期粗旷型发展精细化发展市场购买力不强，客户基本需求已租赁为主，产品供应和市场需求不能有效对接——代表项目：金源中心、国泰大厦、经贸大厦企业商务交往带动办公观念升级，开发者发现需求大量开发，供应引导需求——代表项目：鸿福广场、第一国际、君豪商业中心为适应市场需求，产品品质提升、新概念、个性化产品层出不穷，市场竞争多元化——代表项目：财富广场、台商大厦、卡布斯广场东莞写字楼市场已进入精细化发展阶段，产品除了提升品质外，还应结合项目自身特征创新立异、避免产品同质化，方能增强自身竞争力最终赢得市场发展阶段写字楼发展东城区——主要项目：御景大厦、君豪商业中心、世博广场、……莞城区——主要项目：金源中心、综艺广场、鸿福大厦、鸿禧广场南城CBD——主要项目：第一国际、华凯广场、胜和广场、金盈大厦东莞写字楼主要分布区域东莞市写字楼的区域分布具有明显的地域特征和规律，分布集中在东城区、莞城区、南城CBD区，其中南城CBD占到城市总量50%以上，且未来增长趋势明显。南城CBD区莞城区东城区区域现状交通便利，服务设施完善，建筑容量最大，商务氛围高，交通便利，多家大型金融机构集中，商务氛围日趋浓厚大型商业集中区，写字楼供应较少，主要为满足区内需求产品特点概念化的纯办公写字楼，产品档次较高物业多元化、产品档次跨度大中小型商务空间、与成熟商业构成功能互补客户特征国内外大型企业总部、实力型企业及部分追随的成长性企业金融、服务业为主，及相关联成长型企业供货商及中小企业及办事处，以中小企业为主发展趋势市场集中放量、竞争激烈，产品概念化、多元化中小型商务楼渐成投资热点写字楼供应量及需求量增长趋少随着政府规划及城市建设的推进，南城CBD区的商务价值日益提升，竞争也日趋激烈，产品竞争将朝概念化、多元化方向发展。区域特征市场供应自2004年一次供应高峰后，东莞写字楼市场供应近年来持续下降,至2007年全年供应总量仅为14.19万m2，无法满足市场的需求。市场需求近年东莞写字楼使用与空置面积走势东莞写字楼空置率在连续两年大幅上升后，07年自17.24

万㎡下降至7.41万㎡，南城一些项目入住率已接近100%2007年写字楼成交面积为62305㎡，332套，成交主要集中在南城，该区某些项目开盘一月内销售率达八成经过近4年的消化东莞写字楼的过量供应局面已明显缓解，后期随着城市产业结构优化及外来企业的大量涌入，未来东莞城区的写字楼需求将持续看好，尤其南城CBD备受青睐123456789101112123456第一国际三期（6.8万㎡）财富广场（6.8万㎡）08年09年卓智大厦（3万㎡）卡布斯广场（3万㎡）广盈大厦（12万㎡）台商大厦（7.5万㎡）信息大厦（8万㎡）市场空白期目前本项目所在南城CBD片区在售写字楼仅有两个项目，剩余可售面积约2万㎡，而2008下半年至明年初将会陆续推出5个项目，总面积约30万㎡。08-09年城区写字楼供应分析目前市场上写字楼的成交热点区间在151-200㎡，但随着中小型企业的增多，100平方米以下写字楼的需求将增多。2007年写字楼销售（万m2)2007年东莞商品房成交情况2007年第四季度，商品房成交量回落，相反商业、办公类非住宅物业成交不降反升07年10月起，写字楼逆市而行，第一国际三期200多套和财富广场256套写字楼相继热卖。东莞技术型企业大量涌入城区、部分穗、深企业为节约成本或拓展业务来莞办公为东莞写字楼需求增多。在政府调控持续作用下，东莞住宅市场短期内将继续萧条，然而在投资渠道单一的中国市场，这恰成了成就商业、办公类物业的有利时机。写字楼销售情况年份代表项目建筑面积（㎡）销售均价（元/㎡）2004年第一国际一期9200042002005年胜和广场750005000中环财富广场380005500第一国际二期4500051002006年地王广场230004500华凯广场1100004300中盛商务大厦4700065002007年第一国际三期900008800财富广场47000110002004年东莞写字楼售价为4000-4300元/㎡，只比高档洋房高100-400元，近几年市场售价呈跳跃式增长，至2007年底写字楼价格过万，明显高于住宅均价，且在房地产市场观望成风的环境下销售状况依然良好。写字楼价格走势客户分析东莞的写字楼使用者以第三产业为主新进入东莞的企业占到35%左右使用者主要包括以下几类：1、金融相关行业：包括银行、担保、证券及相关行业；2、地产相关行业：设计、咨询、幕墙、装修；3、服务业：贸易、律师、会计、品牌管理；4、电子科技类：网站、科技、电梯、计算机公司；5、制造业的销售办公或东莞代表处。南城的办公客户以地产、电子科技业、服务业为主，其中成长型的科技、服务业增长速度快，该客户群特点是选择面积较小的办公户型、偏向于开放式的管理。写字楼客户分析写字楼市场用户结构分析自用者形象要求效率要求项目规模昭示型交通效率信息效率投资者升值要求回报要求可培育地段价格空间东莞写字楼购买投资客户较多，但近年来自用客户比重明显增加，有些项目甚至自用多于投资者，客户对写字楼的要求越来越多地关注交通、信息效率等使用功能客户需求分析户型实用区域氛围项目名称面积梯数比（㎡/部）电梯荷载电梯品牌车位面积比（㎡/个）配套设施华凯广场916618人日立176会议室、会所金盈大厦1033313人上海三菱200商业、餐饮华凯大厦850015人松下160商业第一国际766613人星玛121商业、园林中盛大厦1175015人讯达235商业、餐饮盈锋广场750013人帝森55会所、商业君豪商业3450/日立76商业、餐饮鸿福广场1620013人上海三菱161酒店、东莞现有写字楼配套硬件水平不高，物业管理水平低，配套普遍只有购物、餐饮类商业，商务配套严重不足。现有写字楼调查——物业水平目前南城CBD片区写字楼租金在33-50元/㎡之间，与前几年相比，租金水平及出租率已明显提高。项目名称所处位置租金水平（元/月/㎡）出租率第一国际东莞大道与鸿福路交汇35-4590%华凯广场行政中心西40-5575%金源中心莞太路文化广场旁40-5575%御景大厦东升路东城区政府旁50-6080%华凯大厦行政中心西40-5080%腾龙商务中心莞太路与鸿福路交汇处40-5090%君豪商业中心东城中路与东城大道交汇处40-5090%地王广场莞城东纵大道30--4090%现有写字楼调查——租金水平典型项目----财富广场项目位置鸿福路与元美路交汇处占地面积11500㎡建筑面积47000㎡楼层数两栋20层总户数256户型130-240㎡，主力户型130-150㎡实用率74%面积梯数比4710㎡/部客户本地投资客、中型企业自用价格10000-11000元/㎡周边配套行政中心、成熟商业、各大金融机构自身配套裙楼商业、豪华大堂、会所总体评价：地处南城核心商圈及CBD商务区交界处，享有成熟的商业配套和超前的行政规划，利用开发商本土客源推动获得很好的销售业绩。目前剩下4套未售。典型项目---第一国际三期项目位置东莞大道与鸿福路交汇处建筑面积68000㎡楼层数两栋28层总户数528户户型60-200㎡，主力户型100-120㎡实用率70%面积梯数比5600㎡/部车位户数比1：1客户自用客户为主、台湾客户比例较大价格8800-10000元/㎡周边配套行政中心、城市快速干道自身配套大型商业、大型园林总体评价：项目位于交通便利、行政配套齐，片区商务前景看好，是总建面约100万㎡的大型综合物业，市场影响力强。小结写字楼市场进入精细化阶段，物业品质及个性化卖点是竞争取胜的关键未来高端写字楼放量激增，且集中在南城CBD区域，竞争激烈。写字楼使用市场运作良好、入住率及租金水平明显提高写字楼购买者以投资者为主，但自用购买者比重增加迅速目前市场上写字楼同质化严重，缺少个性化的项目。报告框架1、市场概述2、项目分析3、项目定位4、营销推广5、商业建议东莞大道四环路本项目项目位置：元美路与四环路交汇处项目板块：按照南城发展规划，本项目地块位于CBD南，处于CBD与CLD版块走廊的中轴线上。项目分析CBDCLD项目概况总用地面积10957.58m2总建筑面积56269.56m2容积率4建筑层数27层项目两面临主干道，交通通达性较好，但受噪音影响大。东面为元美公园，景观好视野开阔。地块西边为居民小区，整体商务形象一般。地块小范围内缺乏商业配套。元美公园、海关大厦西南北东行政中心七宝一居等小区住宅新区、报业大厦项目四至关键词：四环路、东莞大道项目南临四环路，东临科技大道，可顺利通往周边鸿福路、莞太路、东莞大道等城市快速干线，到达各大镇区及广深高速、107国道等快速便捷。行政中心四环路科技大道东莞大道交通轻轨鸿福路项目除了可观赏元美公园美景，更可远观政府斥资300亿建造的行政中心景观，且远望黄旗山东北方向景观佳四环路元美路东莞大道本项目行政中心黄旗山鸿福路景观优势东北面景观元美公园项目东面为元美公园该公园位于行政文化广场南面，总面积约为22公顷。完全建成后的元美公园将是一个人、自然与城市三者的共生共创、共存与融合的现代生态型城市中心公园。项目价值分析项目的核心价值在哪里？区域价值？产品价值？

？项目位于CBD南，CBD的商务及其他公共城市配套与项目仅步行10分钟距离，但由于处于CBD的边缘地带，临近为住宅小区，小氛围内缺乏商务氛围。CBD的商务辐射有限。居民小区财富大厦、华凯大厦等写字楼群第一国际台商大厦等写字楼群行政中心四环路科技大道东莞大道区域价值剖析区域价值并非项目的核心价值。CLD产品价值剖析88m284m257m299m257m2115m287m243m268m262m243m287m2项目单层面积为1185.54，绝大部分单元面积为100平方米以下。为小面积户型。项目本项目财富广场第一国际三期台商大厦南峰中心卡布斯广场产品面积40-110130-22060-150——250平米以上——建筑高度27层20层28层68层19层26层实用率73%73%70.05%60%70%68%建材——新风系统、LOW-E玻璃、预留排水口入户大堂挑高11米——LOW——E玻璃、冰蓄冷系统帝森克虏伯电梯、全双层中空LOW——E玻璃节能环保夜景灯饰LOW——E玻璃建筑规模56000㎡47000㎡68000㎡28.2万㎡53700㎡3.1万㎡面积梯数比5400㎡/部4700㎡/部5600㎡/部5000㎡/部————市场产品对比项目除了面积小，在产品品质上没有体现出独特的价值点。产品价值剖析产品具备一定的基础价值，但不能成为强有力的竞争优势，产品价值有待后期的提升。如：商务配套、电梯等配置、环保建筑材料的运用产品特点：小面积单位，间隔合理，南北朝向部分单位配备独立卫生间户户设阳台2.1米宽公共走廊100平方米以下产品设计元美公园景观优势紧邻快速干道交通便利南城CBD区域价值辐射实用率高周边小区多，缺少小区域商务形象离核心商圈有一定距离缺少商业配套产品附加价值无体现东莞经济转变带来对商务物业的更多需求政策压制住宅投资，资金向商务物业转移CBD及东莞大道总部经济规划提升项目区位ie价值区域内将会出显得“井喷”供应竞争加剧OsWTSWOT分析项目项目发展思路区域价值为CBD各项目所共有，项目并不位于CBD核心商圈，纯粹的以区域价值为核心，将无法在与住宅产品的竞争中建立竞争优势！产品价值与南城区其他甲级写字楼仍有较大差距，纯粹的以产品价值为核心，同样无法在与写字楼产品的竞争中建立竞争优势！区域价值及产品价值无法成为项目的制胜点，必须建立具有市场差异化的项目特性才是立足以市场的根本。同时抓住市场时机，尽早入市可避免与众多高端项目的直面竞争。项目发展思路项目小面积产品是项目一个特点，是否能成为吸引客户的一个亮点？（中小成长型企业的发展为市场提供了可能）项目东面22公顷的元美公园是否能成为项目的突破点？？——获得和保持企业在经营上的成功并将其经营业绩最大化的综合管理体系和发展战略。是使企业获得快速增长的经营方式。——寻求同时增加顾客满意和企业经济增长的经营战略途径。——是使企业获得快速增长和竞争力的经营方式。它不是单纯的技术方法的引用，而是代表实现卓越目标的企业管理模式。成长型企业管理理念六西格玛管理从六西格玛问世以来，世界上已经有众多的商业机构实施了或正在实施这个体系。如：索尼(SONY)、柯达

(KODAK)、东芝

(TOSHIBA)、西门子

(SIEMENS)杜邦

(DUPONT)、联邦快递

(FEDEX)、强生

(JOHNSON)，

德州仪器(TEXAS

INSTRUMENTS)、诺基亚(NOKIA)。49为成长型企业实现快速成长提供良好的机制及企业文化；成为成长型企业不断的追求最高品质，超越自我的发动机。西格玛管理的价值为成长型企业缩短成长周期，快速进入卓越企业行列提供突破提升式的企业战略；50写字楼能表现较好的企业形象,而且每天都有奋发创新的激情具有人性化个性化的物业服务合理灵活的空间选择有舒适自由的办公环境吸引人才有更能体现企业精神和企业内涵的表现空间智能化程度较高，提高办公效率能获得更多资源和商务机会西格玛理念下成长型企业需要什么样的写字楼51西格玛理念与项目的结合舒适自由的充满人性管理的绿色公园环境灵活自由空间成长型企业要求项目特点公园环境与个性化办公空间5O写字楼52Opportunity（发展前景）Oxygen（氧气）Officepark（花园办公）Officeserve(办公服务）Open（开放而自由）5O写字楼53报告框架1、市场概述2、项目分析3、项目定位4、营销推广5、商业建议545O标准新型写字楼寻求持续成长的高品质企业基地以5O品质为基础，满足使用的功能与投资的价值；为成长型企业提供度身定做的服务提升项目附加值；以六西格玛精神为项目内在精神指导，关注成长型企业发展，在项目服务及产品品质上加以体现，获取价值最大化。项目属性55丰硕国际商务中心案名565O国际商务中心中央·公园·5O商务形象定位57客户分类需求分析与项目契合度自用型前厂后店型企业（镇区企业）成本低，不需要企业形象提升差住宅办公类的转型期公司小型企业需求办公物业形象使用成本低较好中型企业需求纯写字楼，能够注册办公办公物业形象高，品质高一般投资客户城区投资客关注本区域的投资型物业关注投资前景和增值回报高镇区投资客商务物业的初级投资客从众的，不成熟关注小面积关注投资前景和增值回报较好其他写字楼投资客非常理性标准化投资，清楚投资的标准城市中心区写字楼，尤其是CBD较弱项目可能的客户筛选客户定位58客户分类面积需求需求原因对价格承受自用型自用客户100平米以下办公环境、交通因素追求档次感产业链辐射到的下游企业敏感较弱投资客户投资客50-80平米可能多套熟悉区域环境投资前景强投资客可保障销售速度，能接受较高单价同时合理总价，自用客在单价承受能力均弱于投资客。项目目标客户锁定59核心客户重要客户城区本地投资客户自用客户（中小成长型企业）辐射客户港台及镇区投资客拓宽客户渠道,增加投资客户比例扩大推广范围,建立对投资客户的传播影响力客户定位60选取目前市场上在售项目作为价格参考，并通过比较对其进行修正，再通过权重的选取估算出本项目的均价。比较因素本项目财富广场第一国际商务环境253028城市化配套151817交通151515建筑外观151717内部配置101311规模101213景观1099修正值100114109价格定位61根据以上的价格修正系数和可比对象所占权重对本项目市场均价进行预测，计算公式如下：P=∑（各楼盘均价÷楼盘修正系数×权重系数）×100

财富广场第一国际本项目均价110008900x参考权重45%55%100%综合市场情况，结合项目后期在营销策划上的溢价本项目的参考均价建议为：8500—9000元/平米62报告框架1、市场概述2、项目分析3、项目定位4、营销推广5、商业建议63高调造势，强势推广5O写字楼价值概念；引入六西格玛管理理念于营销中，为项目输入软价值；细分客户，专项客户渠道营销；策略总纲64行动话题起势推广造势价值攻略商务功能品质展示商务前景和增值前景展示周边直效辐射全城覆盖社会话题，区域造势项目造势全面渗透东莞城市转变与企业营销攻略65形象攻略展示攻略推广攻略阶段策略08.056月7月8月9月10月营销节点7.12开盘造势先行，社会话题引起关注产品强势推广\开盘销售老客户营销5O国际商务中心6.15售楼处开放会员升级产品介绍会VIP卡发行楼体模型到位户外广告网络、户外发布围墙广告到位各小众渠道（短信、直邮等）主流报纸硬广节点投放，软文配合样板房展示到位大堂展示到位户外广告更新户外广告更新周末现场活动集中发力快速引爆热销见证价值销售执行总体安排66策略：以社会话题引起市场及目标客户关注以企业管理话题引导客户认知5O写字楼价值主要手段：软文炒作时间安排：6月初话题起势67对话·从城市转变看东莞写字楼发展一、组织背景:东莞建市20年，东莞实行经济社会双转型策略，城市转变激发更多成长型企业，同时带来更多的写字楼需求。二、活动构想：通过媒体及其他资源，邀请经济界、地产界或政府人士进行项目入市的推广。三、活动目的：通过举办论坛引起市场对项目的关注通过媒体炒作使市场及客户认知项目价值通过举办论坛提升企业品牌美誉度四、活动价值点：高度决定影响力主流传播大价值话题起势68推广造势策略：高调入市、强势传播项目价值；城区（特别南城区）信息覆盖确保客户关注度及上门量；低成本直效营销，以行业产业链密集区域为信息发布点扩大影响力；69主流媒介报纸外围包装广告牌其他媒介短信直邮电话渠道攻略东莞日报、南方都市报软硬结合利用昭示面好优势进行包装充分利用，及时更新信息选定城区行业客户，德思勤客户资源，包括第一国际、中环财富广场投资客户重点节点城区电视宣传推广攻略70第二阶段（7月份）5O写字楼空间企业成长的阶梯5O品质高标准商务配置全能商务服务第一阶段（5月-6月）开启东莞写字楼5O时代5O国际商务中心西格玛管理理念下的企业成长最佳投资鼎级平台第三阶段(8-10月份)释放企业创造力中央·公园·生态立体交通便捷商务东莞城市转变带来企业及写字楼发展高调入市聚引关注产品亮相价值诉求赢得声望口口相传推广主题71企业需求50品质中央商务·公园6西格玛理念品牌升级提出办公楼新趋势50品质——产品的推出中央·公园——借助大区域商务价值，中央公园生态优势价值升级—导入6西格玛管理理念，提升项目价值层层递进层层提升推广主题72推广手段报纸形式：软硬结合，联合媒体系列炒作目的：短时间内建立项目市场关注度及高端形象。主题：结合东莞建市20周年从东莞城市转变，成长型中小企业的增加对新型写字楼的需求增加角度切入项目，开启东莞专为成长型中小企业打造的5O写字楼，一个能实现企业西格玛管理理念的5O国际商务中心。投放思路：集中在6、7月，强势爆发。投放媒体：东莞日报、南方都市报73推广手段户外广告区域：项目周边主要干道、东莞大道目的：增强客户关注度，引导路过客户上门重点：经常更新，通过更新增强吸引力度，加强广告牌使用率时间：07年5月开始中央·公园5O商务中心74内容：东莞未来城市转变与成长中心企业的发展、CBD商务大区域的形成、5O写字楼的市场产生、5O在项目的具体表现、投资前景分析；

目的：提升客户对项目的认可度。到位时间：6月底5O商务中心产品手册印刷品：5O商务中心产品手册推广手段75直邮——精准目标客户投放区域:城区目标客户群投放时间:每月定期派发投放形式：以折页+投资白皮书的形式投放，每期发布项目最新展示、销售信息，制作精美，凸现品质。短信——时效性、针对性投放对象:项目上门客户、德思勤客户资源投放时间：前期以项目形象宣传为主，中后期以项目各关键节点活动信息为主投放关键点：持续投放，维持固定的投放频率；数据筛选标准严格；确保直达目标客户小众直效媒体推广手段76推广手段外围包装手段：墙体包装、围墙包装墙体包装位置：南面楼体，主打项目名及电话、主推广语。东面楼体，主打项目名及电话、销售信息。上画时间：08年5月初低成本的实效推广，是项目推广的基础行动5O国际商务中心5O国际商务中心77提前展示，借势截留售楼处（咨询中心）尽早开放户外广告形象墙楼体广告网络低成本营销先行提前展示抢占先机推广手段78活动造势重点活动预热期：东莞发展与中心企业成长之路论坛； 项目推介会VIP卡发行（6月）引爆期：开盘暨5O商务体验（7月）热销期：六西格玛管理理念课堂（8月）其他活动周末小型活跃现场气氛活动，形式多样，以吸引新老客户到现场，营造现场气氛，促进成交为主。79客户积累策略：最大限度积累客户多手段多渠道吸引客户分步价格引导80投资客户共同的典型特征;有车一族：他们的代步工具主要是自驾车；商务活动繁多：他们多在酒店进行商务沟通；车行酒店、西餐厅银行新客户渠道拓展通过各种渠道（广告、摆放资料、短信等）将信息传递到特定客户手中客户积累目标投资客户日常消费娱乐场所；高尔夫等高级场所81价值攻略价值核心：追求最高品质，超越自我的企业成长基地以人为本，舒适度，人性化的50办公模式价值表现六西格玛走廊（公共走廊）尊重员工成长价值的样板作业间大堂内“步步为赢之道”商务伙伴式经营模式商务顾问式营销与服务模式高效率多功能的配套设施82策略：商务功能品质展示到位,体现物有所值区域商务环境及前景充分展示项目投资回报灵活引导,体现增值回报价值攻略83价值攻略材料品质建议用LOW-E防紫外线双层镀膜中空玻璃幕墙高档石材,仿铝塑板涂料（仿金属漆）外启窗均带纱窗智能品质闭路电视监控系统、电梯液晶电视智能停车系统、电子巡更系统公共信息查询系统、背景音乐系统、通讯信号增强系统自动火灾报警、自动喷淋系统分户式新风换气系统，送风系统中有引进负离子和氧吧等功能分户空调按购买面积配送84价值攻略环境品质东向中央公园开阔景观屋顶园林绿色生态空间植物花木的选择除具欣赏价值外更关注其辅助人体健康的功能成长型多主题景观楼内尽可能多绿色健康植物（重点电梯间）共享平台建立西格玛社区网：植入社区经营服务意识，提供各种服务与商务平台：如公告通知，企业展示，工作间代租代售，会议室管理，天气预报，办公用品统一预订采购，餐厅每日健康食谱，下午茶预订，公共活动，水电费物业费自助查询，寻找商机自助式租车服务，优秀企业管理咨询，学习培训，人才库，合理化建议，论坛等，链接机票业务，商场活动预告等85商务平台企业理财服务中心：与金融机构联合为入住企业提供多种金融、理财服务，如推出移动银行业务”、代发工资业务、流动资金贷款、客户银行中心、企业财务顾问、企业信息咨询等等；企业发展服务中心：定期企业管理课堂，服务式办公室，网络管理，法律咨询，工商税务咨询，企业社保，合同代办等；企业展示交流中心：定期在大堂和每层的公共形象框为企业提供展示平台，共享共创商机价值攻略86目的：展示项目中心商务边缘区、交通网络及中央公园特性，展示未来大区域的国际商务区，通过具像的模型充分展示项目未来升值前景及环境；

到位时间：6月中旬到位区域模型（中央商务边缘区）价值攻略87细节建议—满足24小时办公

空调设置往往是客户进入购买决定阶段最关注的问题，其运行模式和收费方式直接影响着日后的公司运营成本。空调分户计量运行模式88细节建议-公共空间的营造整体感，材质和色调的呼应色调明亮，商务质感强现代流畅的风格电梯厅需要考虑公司昭示问题，提升办公空间销售卖点89屋顶花园五层屋面商务生态花园细节建议-绿色共享空间90细节建议-生态停车场绿色停车场,善于每一处空间91商务配套员工绿色中餐厅小型休闲西式餐厅企业者交流书吧中型多功能会议室，并可对外经营会议报告厅一站式商务中心自助式健康测试仪92报告框架1、市场概述2、项目分析3、项目定位4、营销推广5、商业建议93写字楼位置规模租金（元/㎡）售价(万元/㎡）租售情况中环财富广场鸿福路四层共10737平方米街铺150—200元，内铺80—150元。55%的使用率首层均价3.2万，55%的使用率临街商铺租完，内商铺出租少量怡丰阳光大厦鸿福路20间铺街铺75元，二层35元2万元剩余少量未租鸿禧大厦莞太路/120元，二楼租35元/基本招满华凯大厦胜和路／70-110元，７米高，管理费2.8元／剩余少量内铺未租第一国际鸿福路20万临街铺60—80元，内铺仅需付管理费28元即可入驻一期卖2—3万元，二期卖2.3万一期商铺基本销售完毕，招商情况极差华凯广场元美路/90—160元，二层50元临街商铺3—3.3万内铺大量未出租写字楼商业总体一层租售情况良好，内铺及二层待租赁面积多，存在大面积空置；二层与一层租金及售价差距大，二层租金及售价基本在一层的30—40%。南城写字楼商业94写字楼商业案例胜和广场规模：分为3座，每座3层商业，总体商业面积约2—2.5万平方米商业规划：一层全街铺+二、三层整体招商商铺层高：6米管理费：4.8元/平方米租金： 一层商铺租125元/平方米 二层商铺整层租36元/平方米租赁情况： 一层基本出租，二三层空置面积大三大主要业态：餐饮、家居装饰、休闲娱乐占总体面积的85%，餐饮占最大比例；二层整层进行招商的商业形式限制了其所能选择的招商对象，餐饮、娱乐休闲等大型商家是目标性强的招商对象。95规模：二层，共4000平方米商业规划：一层街铺+二层整层租赁层高：一层7.2米，二层5.4米管理费：3.7元/平方米租金：120元/平方米，二层35元/平方米租赁情况： 一层基本出租，二层2000平方米，整体待租中写字楼商业普遍特点：餐饮仍是主要业态，比例达到60%；因临近智通人才市场，有大面积的人才中介服务店。写字楼商业案例鸿禧大厦96规模：2万多平方米商业规划：二到三楼租赁给家电品牌商家苏宁，四层整体招商；销售均价：3.2万元/平方米商场内铺15000-20000元/㎡销售及招商状况：销售完毕，街铺招商完毕，内铺大面积内铺待租中。商业规划不合理，时尚精品难以和电器业态实现业态互补，一层预留面积小，难以形成规模。大面积内铺空置并不是偶然。写字楼商业案例中环财富广场97写字楼商业总结（CBD）写字楼商业缺乏合理规划，多为相同规划。众多写字楼商业业态构成上相似，是以发展写字楼部分使用人：白领，便利性需求、就餐需求、商务性需求、娱乐性需求发展而形成。CBD商圈内写字楼商业的显著特点：餐饮基本上是必备的商业形态。

写字楼人员的消费是本项目商业的一个重要组成。98从区域来看，项目所在的区域为CBD南，住宅项目较多，商业为满足住宅小区的社区小商业，规模小、档次低，为本项目的社区商业发展提供了机会。CBD核心区商业聚集，发展与项目10分钟步程，有一定辐射。CLD南城商业步行街商业发展较好，同样与对本项目所在区域有一定辐射。本案CBD核心