XXXX年淄博房地产市场分析报告

2011年淄博房地产市场报告一项目发展环境分析政策背景解读宏观经济概况城市认知及发展规划项目发展环境总结2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。1.26新国八条政策出台新国八条细则序号主要措施具体内容1进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。3调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。4强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。新国八条细则序号主要措施具体内容5严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已出让的房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。6合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。7落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。8坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。历次调控抑制需求的限贷和限购政策历次调控抑制需求的限贷和限购政策历次调控政策限贷政策限购政策首套二套三套90平米以下90平米以上2007年“9.27”新政首付2成利率8.5折首付3成利率8.5折首付3成利率1.1倍首付4成利率1.1倍未涉及2010年“4.15”新政首付2成利率7折以上首付3成利率7折以上首付5成利率1.1倍首付5成以上利率1.1倍北京限购2010年“9.29”新政首付3成利率8.5折首付3成利率8.5折首付5成以上利率1.1倍停贷15个大中城市先后限购2011年“1.26”新政首付3成利率优惠取消首付3成利率优惠取消首付6成以上利率1.1倍原则上停购（待地方细则明确）各直辖市、计划单列市、省会城市全面限购（约35个）首套优惠利率从有到无，2套首付从3成到6成，3套从4成到停贷到停购限购从点到面，为抑制需求，政策砝码在不断地从严加重要按照国家规定，在一定时期内从严制定和执行住房限购措施。原则上，对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。山东“鲁八条”二三线城市成交量第六周有较大下滑，第七周开始有了相对于一线城市较大的回升，可以看出政策对二三线城市影响小于一线城市国内一二三线城市成交情况北京、上海、深圳等一线城市成交量第五周、第六周大幅下滑，第七周后开始有小幅的回升国民生产总值淄博2010年的GDP总量排在山东省各主要城市排名第五，城市整体经济相对较为发达山东半岛各市2010年GDP及其增长比较15432人均GDP2010年淄博市人均GDP为63464元,在山东省排名第五位，人均生产总值较高12345产业发展状况淄博第二产业占主导地位，第三产业所占比值逐年增长，对房地产市场发展有较大的促进作用建国初至今，淄博市人口增长较快，2010年全市人口为422.4万，近些年人口保持着一个较平稳的增长走势淄博人口情况人均可支配收入淄博2010年的人均可支配收入21784元，居民生活水平在各城市属于中偏上水平，这对当地的房地产发展有一定的支撑作用固定资产投资及房地产投资淄博固定资产投资和房地产投资均不断的加大，房地产投资增长速度较快，这对当地的房地产市场发展利好淄博市固定资产投资及房地产投资淄博城市介绍淄博市城市性质：山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城，鲁中地区经济、科技、信息中心淄博位于山东半岛，受环渤海经济圈、京津冀都市圈、济南经济圈、山东半岛城市群影响，是这些圈交叉的中心地带。淄博是全国重要的工业基地，工业体系涉及化工、医药、建材、纺织、陶瓷、机械、电子、轻工、冶金等35个主要工业领域。淄博历史悠久，文化灿烂，齐文化是中华文化的重要组成部分，而淄博是齐文化的发祥地。淄博淄博是山东半岛经济开放区城市之一，受环渤海经济圈、京津冀都市圈、济南都市圈、山东半岛城市群影响，城市发展前景较好。淄博城市发展机遇淄博淄博淄博市规划形成“一核四副”的城市布局结构，以张店城区为核心，淄川、博山、临淄、周村区为其协调发展淄博城市发展规划淄博城市交通胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯南北，中南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰铁路南通泰安，与京沪铁路相连。205国道、309国道、济青高速公路和济青高速南线同滨莱高速公路在这里交汇，其中滨莱高速南接京沪高速公路，往北直通天津、北京。市中心距济南机场70公里，距青岛港210公里。淄博汽车总站有市中心主站及各区汽车站，发送班车辐射省内外各大城市。淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一，对外交通铁路、国道等一一具备城际轨道交通规划根据《济南都市圈规划》，中后期将建成济南—淄博和济青线等多条城际轨道交通线，这对淄博经济的发展将会取到较大的带动作用项目发展环境总结目前国家出台的房地产调控政策主要针对一线和二线省会房价较高的城市，未来调控力度有可能加大，从中长期来看，对淄博这类三线城市不会造成太大的影响；淄博紧邻山东省的省会济南，国民生产总值在山东省排名第五位，经济实力雄厚，自身有陶瓷和化工等产业的支撑，城市经济发展较快，居民收入在山东省相对偏高，房地产市场发展前景较好；淄博地处山东半岛中部，受“一群三圈”辐射，将成为济南都市圈的经济副中心，从中长期看，这对淄博当地的房地产市场是一个利好；二淄博房地产市场研究板块划分及特征淄博市房地产供需分析重点个案研究淄博房地产市场总结淄博房地产板块格局老城中心区板块目前新开房地产项目较少，各项配套较为成熟，商业氛围浓厚，但房地产发展空间受限；高新技术区是淄博的产业区，居住环境较差，不被当地人认可。城北是淄博市目前主要高端楼盘聚集地，如黄金国际、华侨城，板块内房地产价格较高；西部新区板块是淄博城市重点发展区域，未来房地产市场升值潜力巨大；各板块特征分析各板块特征对比老城中心板块是最宜居的生活区，商业及各项生活设施配套完善;城北板块目前是淄博高端楼板聚集的板块，属于城市的富人区;高新技术区板块属于工业区，且离老城区较远，不适于居住;西部新区板块是城市重点发展区域，板块内房地产市场的升值潜力巨大城块名称板块功能定位板块依托老城中心板块商贸、物流、生活区成熟的商业、物流、商务配套设施高新技术区板块产业发展区经济技术开发区城北板块老城生活配套区距离老城区便利的交通西部新区板块新城CBD市政府新址、政府西部新区规划2011年淄博土地供应情况2010年至2011年前三个月，淄博市土地总供应403025㎡，其中2010年12月份仅供应8969㎡，1月份供应283872㎡，2、3月份土地供应也相对较少，分别供应24543㎡和85641㎡；按容积率为2.0计算，预计潜在新增供应房源80万㎡；数据来源国土资源局网2010年淄博商品住宅销售情况根据淄博市政府住房信息网公布的2010年全市房地产开发运行情况，2010年全市商品房总销售面积468.18万㎡，同比增长28.89%。其中，商品住宅销售面积402.23万㎡，占总销售面积的85.93%，同比增长22.02%，商品房销售以住宅为主；淄博属于三线城市，自身有产业支撑，藏富于民，又不受限购令影响，并且一线城市限购，众多投资者将目光齐聚三四线城市，这必然会促进当地的商品住宅销售，保守估计2011年淄博商品住宅销售面积不会低于400万㎡。2010年淄博商品住宅供应情况名称指标商品房其中住宅商业营业用房办公楼指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）完成投资(亿元)156.2856.16119.6758.521132.691.4860.87施工面积(万㎡)1536.218.861238.549.23149.82-12.4424.42-37.67新开工面积(万㎡)685.8660.58552.8861.953.86-19.619.47301.27竣工面积(万㎡)212.03-63.38167.85-63.9528.05-65.366.49-56.68现售面积(万㎡)51.41-37.1435.25-52.0911.76131.042.4461.59预售面积(万㎡)416.7748.08383.249.6120.2412.579.72584.51空置面积(万㎡)60.58-46.3624.51-58.5626.68-33.152.68-60.652010年淄博市商品住宅可售面积为418.45万㎡，已销售面积为402.23㎡，消化率为96%，消化率较高，2010年剩余房源面积为16.22万㎡；2010年淄博市房地产开发指标分析(数据来源淄博房地产信息网)418.45万㎡2011年淄博商品住宅供需分析住房供应住房需求根据2011年前三个月供地情况，未来几个月陆续会有住宅用地供应，按前三个季度供应地块当年可以进入销售计算，淄博市2011年潜在商品房供应量约为230万㎡；2010年存量商品住宅为16.22万㎡；2011年淄博市商品住宅供应总量约246万㎡；参考2010年淄博市场销售400万㎡，预计2011年市场需求不会低400万㎡，而市场供应仅246万㎡，市场供给依然紧缺，商品住宅价格仍有上升的空间；地块周边主要在售项目概况项目名称占地面积(万㎡)容积率建筑面积(万㎡)销售价格(元/㎡)户型物业类型物业地址销售电话黄金国际39.22.0510070007300(精装修)一室一厅76㎡二室一厅100-110㎡三室两厅130㎡四室两厅300㎡多层、小高层、高层张店张店区西六路67号（华光路与西六路交汇处润华侨城1201.04130预计四组团加州海岸7000以上三室二厅140-160㎡多层、小高层、高层高新区中润大道1号（中润大道与世纪路路口城3.60.82.8810000258-345㎡叠拼叠拼张店张店区西八路以东，中润大道以尚城市广场12.951.4326预计新推房源6500以上二室二厅80-90㎡三室二厅110-130㎡四室二厅140㎡复式170㎡多层洋房、小高层跃层、高层普宅张店鲁泰大道和西五路交汇泰苑——100待定全三室二厅：塔楼115㎡、120㎡、板楼103—160㎡小高层、高层张店西八路与联通路交汇处向西150米路园201.23246400三室二厅120-130㎡小高层、高层张店西八路以东，张周路以文苑21.331.52267000二室二厅120㎡三室二厅130-150㎡多层、小高层、高层张店张周路理工大南门对面、实验中学西邻200金国际位于淄博市两条主要干道华光路和世纪路的交叉口，地理位置较为优越，出行十分便利，是淄博市较为黄金的地段。黄金国际—项目概况占地面积39.2万㎡总建筑面积100万㎡容积率2.05销售均价7000元/㎡7300元/㎡(精装)建筑类型多层、小高层、高层建筑层数7层、11层、18层土地年限70年开发商山东黄金置业有限公司黄金国际—整体规划布局一期主要由多层产品组成，少量小高层和高层产品，目前已销售完毕；二期是项目的核心区，规划有800米水系，沿水系分布楼座，充分利用景观资源，提升项目价值；三期全由小高层和高层产品组成，利用高度换取园林空间，楼座错列式布置，充分考虑日照采光的要求，提升项目的整体品质；一期(售完)三期(在售F3#、F5#楼)F3#楼F5#楼写字楼、公寓800米水系8#楼二期(剩一栋大面积圆楼)黄金国际—户型分析270°观景效果一梯两户大平层，南北通透，采光格局好；户型格局没有因为楼型受较大影响，反而拓宽了采光视野；300㎡300㎡黄金国际—户型分析端单元户型，紧邻世纪路，一梯三户格局，通过缩小单套户型的面积，压低总价，实现临街户型滞销的难题；A户型、C户型实现了南北通透，B户型通透性较差，但南向采光度较好，整体属于经济实用性户型；户型户型类型建筑面积A两室一厅107.32㎡B一室一厅76.34㎡C两室一厅100.03㎡端单元黄金国际—户型分析户型户型类型建筑面积D三室两厅129.51㎡D1三室两厅133.31㎡中间单元户型方正，南北通透，采光、通风俱佳；洁污分离，居住健康舒适；阳台与次卧相连，利用率不高，设计存在缺陷；主卧缺乏独立卫生间，舒适度有所降低；黄金国际—项目小结黄金国际位于淄博市华光路和世纪路的交叉口，地理位置优越，交通条件较好，目前周边配套已基本形成；黄金国际主要分为三期进行开发，目前主要在售第三期，整个小区划分为三个组团，各组团相互独立又相互融合，二期整体规划为叶形，通过一条800米的水系，沿湖布置楼座，增加项目卖点，提升项目的附加值，实现利润的最大化；户型设计不乏创新，270°观景楼座，将园林景观和物业产品紧密结合，增加卖点，提升价值，同时户型设计也存在一定的缺陷，没有实现动静分区，在功能组合搭配上存在一定的问题；中润华侨城位于淄博新区北部，总体建筑规模较大，130万㎡，分为15个组团进行开发建设，周边紧邻淄博三大主要干道：世纪路、中润大道和鲁泰大道，无论交通条件及未来发展空间都较为优越。中润华侨城加州海岸—项目概况占地面积120万㎡总建筑面积130万㎡加州海岸建筑面积10.365万㎡容积率1.04销售均价预计7000元/㎡以上建筑类型多层、小高层建筑层数7—11层土地年限70年开发商山东中润集团淄博置业有限公司中润华侨城鲁泰大道世纪路中润大道联通路华光路柳泉路金晶大道中润华侨城加州海岸—整体规划布局西侧为组团外侧水景区，景观资源优势明显，由西至东楼座依次按7层、11层布置，充分利用了水资源给项目所带来的附加值，整体规划科学合理；通过一个中心景观和多个组团景观的打造，保证各楼座都能享受到一定的景观资源，对项目后期销售提价有较大的帮助；楼座之间行列式排布，南北朝向，通风采光较好，整体舒适度较高；由东至西高度依次提升7层11层中心景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观水景观中润华侨城加州海岸—户型分析三室两厅：145㎡主卧带有八角落地窗，观景视野开阔，5.1米阳台，保证与室外的亲密交流，居住舒适度高；主卧4.5米舒适面宽，带有独立卫生间，宽敞明亮，设计舒适大方；动静分区，有效地避免了动区对静区的干扰，设计科学合理；入户私密性较差，无遮挡，户型设计存在缺陷；南向主卧与次卧共用阳台，次卧的独立性较差，且次卧没有享受到阳台所带来的便利值；八角落地窗静区动区入户私密性较差中润华侨城加州海岸—户型分析三室两厅：156㎡户型较为方正，南北通透，动静分区，洁污分离，通风采光均较好；南北卧室均设有飘窗，空间使用率高，户外视野角度开阔；起居室与阳台相连，将室内空间向室外延伸，让居家生活更健康；入户私密性较差，无遮挡，户型设计存在缺陷；入户口利用率较差，存在面积浪费；飘窗飘窗中润华侨城加州海岸—项目小结华侨城位于城北板块，城市发展较为成熟，整体路况条件良好，商业配套设施还有待丰富完善；华侨城共分为15个组团进行开发建设，目前在售四组团加州海岸，产品主要由多层、小高层和一栋复式产品组成，全部为一梯两户的板楼，面积以150-170㎡的三室两厅和四室两厅为主；户型设计有亮点，但也存在诸多的缺陷，在入户私密性、各空间功能组合设计上还有待进一步改善；紫园位于张周路南侧和西八路东侧，路况条件较好，交通便利，各项配套有待进一步升级，属于城市发展区域。紫园—项目概况占地面积20万㎡总建筑面积24万㎡容积率1.23销售均价6400元/㎡建筑类型小高层、高层、