土地资源与城市更新深圳的实践与思考

土地资源与城市更新深圳的实践与思考

深圳的快速发展超过了一般城市的发展过程。由于自身的快速发展和更新周期过快，城市新旧企业混合在一起，城市发展面临着巨大的压力：土地、环境、人口、能源和资源。其中,土地空间资源不足是制约城市快速发展的主要因素。截至2009年,深圳市剩余的可建设用地面积约为297km2,如果保持以往每年近30km2的建设用地增加速度,剩余可建设用地仅可利用10年左右。为了寻找新的发展空间,有必要对现有土地空间资源进行潜力挖掘和优化调整,因此,城市更新成为深圳城市转型的迫切要求。以提高容积率为主要手段的城市更新项目,一方面会产生新的市政需求压力,使供需矛盾更加突出,但另一方面也为解决市政设施落实难的问题提供了途径。为弥补历史欠账,也为项目本身的高强度开发提供支撑条件,城市更新项目配建的市政设施除满足自身需求外,还应兼顾周边地区的需求。为保障城市的可持续发展,城市更新项目必须按高标准高要求配置市政设施。2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行之后,市政府又相继出台了一系列政策,包括《关于深入推进城市更新工作的意见》、《深圳市城市更新提速专项行动计划》、《拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行)》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》、《城市更新单元规划审批操作规则》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定(试行)》、《深圳市城市更新办法实施细则》等多个文件。这些文件都对城市更新规划中市政设施建设提出了相关要求,但对市政设施配置标准没有做明确规定,本文结合城市更新相关规划实践,对深圳市城市更新规划中市政设施配置标准进行一些探讨。1市政专业课程设计的区域布局市政设施体系是保证城市生存及持续发展的支撑体系,其最大的特征就是具有很强的系统性。因此更新地区引起的区域性市政设施规模或布局调整,需要从区域布局进行考虑,如大型水厂、大型污水处理厂、大型电厂、220kV及以上变电站、大型通信机楼、燃气气源设施、城市垃圾集中处理设施等,都需要各市政专业的专项规划进行统筹考虑。本次研究对象是主要服务于城市更新地区的中小型市政设施,包括排涝泵站、110kV变电站、通信机房、移动基站、邮政所、垃圾转运站、公厕、消防站以及雨水综合利用设施等。2配置属性分析2.1解决了“管理难”的问题城市更新地区普遍存在一些建设、管理问题。如管理薄弱,城市政府的许多管理职能延伸不够;违章建设行为多、建筑质量难保障,影响城市形象;公共服务设施水平低、居住环境差;人员复杂,社会治安压力大等。特别是市政设施配置不足,是造成这些地区现状“脏、乱、差”的重要原因之一。因此城市更新规划应充分体现城市规划的公共政策属性,在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下,有效实现各方利益的平衡,提高城市整体品质。2.2旧东南角的改造与建设根据《深圳市城市总体规划(2010-2020)》,深圳市将对126km2的旧工业区、50km2的城中村、8km2的旧居住区和6km2的旧工商住混合区进行改造或整治,为了提高土地使用效益和提升城市功能,这些地区改造时,容积率将提高,城市建设规模比现状甚至上层次规划将大大增加。值得一提的是不少城市更新项目提出了都市综合体的规划理念,这些项目集合了住宅、商业、写字楼等规划功能,其开发建设特征是建筑体量大、整体容积率高,大大突破了上层规划规模,土地开发强度的突破将使上层规划确定的市政设施规模明显偏小。2.3整体设计节点城市更新地区与周边地区存在千丝万缕的联系,与之配套的市政设施是整个城市市政设施系统中的一环或一个节点。这些市政设施除了满足城市更新地区自身发展要求外,往往还需要满足周边地区发展的需求,因此不管大型还是小型市政设施,都需要在一定的区域内进行统筹考虑。2.4城市更新规划目前,大部分城市更新地区的绿地、公共设施用地、市政设施用地、道路广场用地都非常缺乏,所占用地比例都远达不到城市标准或村镇标准。因此在城市更新规划中应重点解决市政设施用地缺乏的问题。而较之一般类型的规划,城市更新规划最显著的特点是与物权的广泛联系。城市更新涉及的物权往往是分散的,分散的物权会使城市更新的运行成本大大超越新区建设。因此如何去协调落实每一块市政设施用地将是规划实施的难点和重点。3预测的市政流量的基准在城市更新规划中,市政量的预测非常关键,它关系到城市更新地区市政系统的布局、市政设施建设规模及市政配套管网的确定等。3.1分类指标法在城市规划中,市政量预测常用方法包括分类用地面积指标法、分类建筑面积指标法以及人均综合指标法等。城市更新规划中已明确建筑面积和规划人口,建议采用分类建筑面积指标法或人均综合指标法预测城市更新区市政量。3.2典型用地的水量、水质根据最新颁布的《城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)》,将城市建设用地划分为:居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地共八大类。而城市更新规划中主要涉及居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地四类。下面结合在编的《深圳市城市规划标准与准则》中相关研究成果,确定上述四类典型用地的分类建筑面积市政量指标(表1):计算污水量时,污水量排放标准为:(1)生活污水量取平均日用水量的100%;(2)工业和仓储的污水量取平均日用水量的95%;(3)其他污水量取平均日用水量的70%;(4)道路广场和公共绿地不计污水量;(5)地下水渗入量不再单独计算。计算雨水量时,雨水管渠设计重现期为:一般地区采用2年,低洼地区、易淹地区及重要地区采用3~5年,对下沉广场、立交桥、下穿通道及排水困难地区采用5~10年。对于一般地区不满足重现期1年一遇的已建雨水管渠应改造为2年一遇,不满足设计重现期2年一遇的宜随城市道路或地块整体改造而逐步改造为2年一遇。4配置标准的研究4.1排水管网的改造深圳市是典型的滨海城市,由于部分城市更新地区现状地势低洼,逢暴雨时节,内涝问题十分严重。因此对于全面改造的区域,建议抬高地面标高,一次性永久解决内涝问题。对于综合整治的区域,在无法抬高地面标高的情况下,应对排水管网进行完善和改造,提高片区排涝条件和排涝标准。排涝泵站设计采用20年一遇24小时暴雨产生的径流24小时排完的标准。排涝泵站在设计上应采取减少噪音与臭味的措施,并注意美化外观,在用地条件紧张或在城市繁华地区及重要地段建设时可考虑地下建设方式。4.21不具备分区布局需求的变电站深圳市的用户变电站容量一般为2×40MVA和2×50MVA,考虑系统备用,这两种容量的变电站可供电规模约为4~5万kW,本研究建议按高标准配置变电站,当城市更新项目用电负荷达4万kW时必须新增配110kV变电站;当负荷达到2万kW时,若周边1km范围内有已建或已落实用地并具备近期建设条件的110kV或220kV变电站,经论证能满足片区需求时,可以不配置变电站。增配的110kV变电站除满足自身需求外,还应兼顾部分周边负荷需求。为节约城市建设用地,变电站按公用变电站面积预留。深圳市110kV变电站包括建筑主体用地和消防通道用地,总用地面积一般需要约3375m2(45m×75m),其中建筑主体占地面积约1500m2,建筑面积约2500m2。变电站可结合周边道路、广场、公园绿地等用地设置消防通道和检修场地。在用地紧张的情况下,可考虑采用地下变电站模式进行建设。地下变电站可参考深圳市华强变电站模式,该变电站位于深圳市著名的华强北商业区,采用与华强广场合建的形式。变电站主体(不含消防通道)占地约687m2(41.4m×16.6m),共4层(地上3层,地下1层),建筑面积2113m2,变电站消防通道和检修场地结合建筑及周边道路布置,详见图1。4.3集聚机房改造城市更新项目建设用地面积达到一定规模时,除应在各小区、建筑单体内配置接入机房外,还应就整个片区考虑配置片区汇聚机房,配置标准为每6hm2用地设置1个200m2的片区汇聚机房,汇聚机房以附建式为主。汇聚机房若配置于城市更新整体开发项目中,宜优先布置在会所等公共场所;在中高层建筑中,宜按照首层、二层、地下一层、其他裙房层、地下二层的优先次序落实具体位置。汇聚机房与建筑物内高低压配电设施保持不小于20m的水平距离;当与接入机房同址配置时,需相互独立。4.4对移动通信系统的配置城市更新项目应配置附设式移动基站,不应配置独立占地式基站。附设式移动基站可分为附设式宏基站和室内分布系统两种。片区的移动基站配置应以附设式宏基站为主、室内分布系统为辅。附设式宏基站主要满足道路、广场、低层或多层建(构)筑物、中高层建(构)筑物等场所的移动通信需求,其服务半径及覆盖面积应符合表2的要求。城市更新项目内酒店、办公、娱乐等对移动信号覆盖要求较高的建筑内应配置室内分布系统,主要设备应设置于建筑配置的通信机房内。通信机房、移动基站在规划或预留时,应贯彻集约共建共享、适度超前的原则,实现资源共享、优化配置。4.5城市更新项目需设置2座计算的小区内车国邮355号文件发布的《邮政普遍服务标准(试行)》规定,大城市市区邮政局所按每座服务半径1~1.5km或者每座服务人口3万~5万人的标准配置。对于城市更新项目,考虑为周边片区服务功能,应按高标准配置邮政所,配置标准确定为:每座服务人口为2万人的标准配置。按照每户3.2人,每户平均居住面积80m2的标准折算,则当城市更新项目总建筑面积达50万m2时,需设置1座邮政所。邮政所应采用附设式,建筑面积控制为150m2,宜与其他非独立占地的公共设施组合配置。4.6垃圾转运站城市更新项目应按每12hm2建设用地配置一座垃圾转运站,且每个城市更新项目至少应配建一座。若城市更新项目周边400m范围内,有已建或已落实用地并具备近期建设条件的垃圾转运站,经论证能满足片区需求时,可以不配置垃圾转运站。垃圾转运站分单箱位和两箱位两种形式,一般宜采用两箱位型式转运站。考虑转运站用地面积、绿化隔离带用地面积和运输车回转用地面积,两箱位型式转运站用地面积不应小于800m2(表3)。4.7新项目的配置城市更新项目应按每10hm2建设用地配置一座公共厕所,每个城市更新项目应至少配置1座。公共厕所的配置应以固定式为主,一般宜采用附建式建设,用地充裕时可采用独立式建设。每座附建式公共厕所建筑面积不应小于100m2,每座独立式公共厕所用地面积不应小于110m2。4.8城市更新工程消防站的建设若城市更新项目周边1.5km范围内,有已建或已落实用地并具备近期建设条件的消防站,经论证能满足片区需求时,可以不配置消防站。若不满足上述要求,应在城市更新项目内建设消防站。对于土地资源极其有限的城市更新地区,消防站用地指标可取低限或参考香港标准(表4)。如果确实难以单独选址,可以考虑附设式消防站,这种消防站设于建筑底层及较低楼层,之上可供商业、办公等其他用途项目使用。这类消防站须与其他用途完全分隔,同时在底层另设出入口。而其他用途房间尽量减少设置朝向操场的窗户,以免造成安保问题及噪音影响。另外,还应充分考虑消防站与其他楼层建筑用途应有的性质相互协调。4.9城市更新项目雨水系统的设计重现期根据《室外排水设计规范(2011年版)》最新标准要求,深圳市城市更新项目雨水系统的设计重现期应不小于2年。城市更新项目应采取收集、入渗、调蓄排放等手段进行雨水综合利用。在设计重现期下,雨水综合径流系数不应超过表5中标准。5明确市政用地配置标准我国大中城市城市更新的比例正在逐年增长,特别是那些空间资源极度匮乏的特大城市(如深圳市),未来城市更新甚