2011年奉贤区商业楼宇经济调研报告

PAGEPAGE112011年奉贤区商业楼宇经济调研报告商业楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。有人说，一幢商业楼宇就是一座金矿。这话一点都不夸张，当一幢商务楼内聚集了几十家甚至上百家不同规模和类型的企业时，这幢楼就成了磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在此汇聚、流动，形成显著的财富效应。在上海市区，创税超亿元的商务楼已超过50幢，奉贤虽起步较晚，但经过近三年的发展，已经形成了有一定规模的商务楼近十幢，2011年是“十二五”规划的开局之年，是中国共产党成立九十周年和奉贤撤县设区十周年，也是奉贤乘势而上、加快发展的重要一年，选择在此时研究区内商务楼宇经济的发展，对于提升地方经济发展的质量和效益，实现又好又快发展尤为必要。第一部分2011年奉贤区商业楼宇经济调研工作根据区领导对区内商业楼宇经济加快调研、加强运行分析的指示要求，奉贤区经委牵头，联合区招商办、南桥新城建设有限公司、工业综合开发区开展了2011年奉贤区商业楼宇经济调研工作。调查目的在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和\o"都市型工业"都市型工业，从而培植新税源和\o"新的经济增长点"新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。本次针对奉贤地区商业楼宇经济的调查，旨在盘点奉贤区内重要商业楼宇发展现状，剖析区内商业楼宇的发展特点和面临的问题，提出楼宇经济发展的思路与举措。调查样本的选择在对区内商业楼宇进行摸底以后，选取了区内三处最具代表性的商业楼宇：南方国际、丽洲大厦、绿地智尊为本次调研活动的调查样本。大厦名称主要特征南方国际大厦奉贤商务楼地标，属中小企业总部商务区，租售结合，统一管理丽洲大厦属生产性服务业功能区，纯租赁经营，统一管理绿洲至尊大厦全部小业主产权，中介统一招租，物业公司管理调查内容与调查表格的设计调查内容包括俩部分：楼宇整体情况调查和对楼宇租户结构的调查。楼宇整体调查：文字介绍材料楼宇整体情况：楼宇名称楼宇地址楼宇竣工时间楼宇层数车位数（地上/地下）总建筑面积可出租面积企业数每平米租金税收出租率市场优势：交通、配套、有何工商、税收等优惠政策针对目标客源赢利模式对地方经济的贡献图片材料对楼宇租户情况的调查表格设计序号企业名称楼层注册地10年产值税收自有/租用租金物业费经营面积从业人员行业企业性质(国有/民营/集体）企业类型（分支机构/总部）（万元）（万元）（M2）（个）四、调查过程区经委服务业发展科负责本次调研的具体策划与调研报告的撰写工作。春节前，服务业发展科分别到三幢商务楼进行上门实地调研，听取管理部门意见，了解情况，形成了2011年商务楼宇经济调研方案；春节后，区经委会同区招商办、南桥新城建设有限公司、工业综合开发区相关部门负责人，邀请南方国际、丽洲大厦、绿地智尊的负责人参加20111年奉贤区商业楼宇调研会议，强调了此次区内开展商业楼宇调研的重要意义，请各商业楼宇的负责同志消除顾虑，全力配合。会议布置了商业楼宇调研的具体工作，听取了南桥新城、工业综合开发区等主管部门的意见，并组织了商务楼管理人员的座谈，对前期调研摸底中碰到的困难与问题进行了讨论，协商解决，达成共识。第二部分奉贤区商业楼宇发展现状分析整体情况楼宇名称楼宇地址楼宇竣工时间楼宇层数开发商物业管理南方国际大厦南奉公路8919号2008年5月25南方集团百顺物业丽洲大厦环城东路383号2008年11月24上海易转工贸有限公司、上海福联科技有限公司韩园物业绿地智尊大厦奉浦大道97、99号2009年3月11绿地集团科瑞物业商务楼宇情况分析商务楼硬件设施楼宇名称车位数（地上/地下）总建筑面积可出租面积企业数南方国际大厦地上60、地下260330003039636丽洲大厦地上250389732759650绿地智尊大厦地上73、地下14649854.6638532.58167外部配套（交通、服务设施）

南方国际大厦：交通规划：轻轨南桥新城站东侧为奉贤汽车总站，有几十条线路联通上海市区及周边各区县，还有多条长途线路连接长三角及华东地区；规划中的地铁5号线距离大厦不足1KM；大厦东侧规划奉贤区行政中心，现工、检、法、水务、电视新闻中心已相继入驻;百联南桥购物中心一、二期已相继开业，引进：东方商厦、必胜客、味千拉面、永和大王、好乐迪等提供全方位商务配套设施;大厦3公里范围有古华医院、区中心医院、中医院，新中心医院也在建设之中;在大厦的楼下就有中国石化的加油站;大厦设有多功能会议室、综合演示厅、商务中心等专属于为大厦的租户和业主提供专属服务。

丽洲大厦交通便捷，位于上海市工业综合开发区奉浦大道北端，相拥于S4高速公路大叶和南桥出口之间，距上海虹桥机场30分钟车程，浦东机场40分钟车程，交通十分便利;大厦下面设有南桥3路和8路公交站点，几条交通干线通往莘庄地铁，特别是大厦物业为入住企业开设上下班班车服务；房型全朝南，方正，采光好，节省电能源，得房率高；会务、咖啡、餐饮、客房、娱乐为一体的生活配套服务，特别为入住大厦办公的公司员工中午就餐提供服务，为每家公司的员工解决后顾之忧；价格适中，提供装修和毛坯两种房型，可选择性强。

绿地至尊大厦交通便捷，与丽洲大厦一样地处上海市工业综合开发区;周边的奉贤区环城东路奉浦餐饮娱乐休闲街，是上海市首届20条商业特色街之一。优惠政策

南方国际大厦：大厦为上海市二十个现代服务业集聚区之一——南桥中小企业总部商务区首座准甲级商务楼，享受园区优惠政策。

丽洲大厦：丽洲大厦及其相关配套已被上海市政府批准为第一批挂牌的生产性服务业功能区——“上海丽洲生产性服务业功能区”，工业综合开发区对园区已定退税政策。

绿地至尊大厦：无。目标客源南方国际大厦目标客源：吸引金融、保险、贸易、信息、咨询、法律、会计、评估仲裁、展览展示、广告策划等各种中介服务机构；吸引和集聚企业的行政、研发、结算、营销、设计等总部机构，企业协会和行业协会等社团组织。丽洲大厦目标客源：政府机关、金融机构、投资管理、企业咨询、仓储物流、产品研发、物业管理、贸易公司、建筑行业、电气行业。绿地至尊大厦目标客源：因全部小业主，目标客源不确定。5.赢利模式楼宇名称开发商定位营销策略产权情况赢利收益南方国际大厦租售结合，运营为主，注重规划，控制力强经济园区政策配套招商公司营销大业主与小业主结合1、部分销售收益2、部分租金收益3、房产增值收益4、形象收益丽洲大厦纯租赁，长期持有，注重规划，控制力强经济园区政策配套招商公司营销大业主长期持有1、部分租金收益2、房产增值收益3、形象收益绿地至尊大厦纯出售，控制力弱纯楼盘销售小业主产权1、开发商销售收益2、小业主租金收益6．租金/物业管理费/出租率楼宇名称平均租金（元/平米/天）租金区间（元/平米/天）物业管理费（元/平米/月）出租率南方国际大厦2.21.75-2.8含租金内80%丽洲大厦1.51.2-26.680%绿地智尊大厦1.81.4-2850%租金价格的高低是对租户品质设置的一个门槛。在租金与物业管理费用上，南方国际大厦约高出丽洲大厦和绿地至尊10-30%，体现了南方国际大厦较为高端的定位和客户对南方国际大厦品质的认可。7、对地方经济贡献分析楼宇名称企业数从业人数2010年租金收益（万）2010年物业费收益（万)税收可确认企业数2010年税收（万元）2010年每平米税收（元）南方国际大厦361364463.970（含租金内）184077.721341丽洲大厦50608737.09/479112.64/73387265.952632绿地至尊大厦167无法统计无法统计139.33843404.89884注:税收数据来源：依据商务楼管理部门提供的企业名称，由区招商办和税务部门协同查询出2010年税收数据。仅2010年交税在奉贤地区的企业可查，可反映出企业对奉贤地区的税收贡献。但由于查询出来的税收数据反映的是该企业在奉贤区交税的总额，无法再细分，所以税收数据可能有偏大。南方国际大厦4077.72万税收分析：其中3187.37万税收来自于中国农业银行奉贤支行，但实际上购买了南方国际1-5层共计6000平米面积的农业银行奉贤总部并未实际入驻，去除农业银行后，南方国际大厦税收为890万元，每平米税收为365元。丽洲大厦7265.95万税收分析：其中5358.74万税收来自于马肯依玛士（上海）标识科技有限公司，工厂位于工业综合开发区，因工厂地方住不下，在丽洲大厦仅租用了198平米的办公室作为公司销售部，在丽洲工作的员工不超过20人，租期一年；1036.32万税收来自于奥托立夫（中国）电子有限公司，工厂位于工业综合开发区，因公司扩张在丽洲临时租用了300平米的办公室作为研发部，员工50人，租期5个月。去除这俩家纳税大户，丽洲大厦的纳税数据为871万，每平米税收为321元。绿地至尊大厦3404.89万元税收分析：其中1667.38万税收来自在奉浦大道97号1201-1228室的中油奉贤石油有限公司有关的四家公司。去除这四家公司，绿地至尊大厦纳税数为1737万元，每平米税收为467元。租金收益/物业费收益按照各商业楼宇提供的办公面积*租金*365计算，没有考虑租户的进入时间差异，而丽洲大厦反映其实际收益为计算数据的60%-70%，如计算租金收益为737.09万，实际收益约为479万。楼宇租户成分分析企业性质分析所有制中民营企业占70%以上，占绝大多数。可以看出目前奉贤自由、公平竞争的市场体制给许多有潜力的民营企业提供了广阔的发展空间，浓厚的商业环境和氛围以及发达的信息传播机制也给民营企业发展不断带来新的契机。行业分布分析商务楼入驻企业涉及行业范围较广，有制造及工程业、银行投资、运输及物流、广告文化策划、贸易业等。在产业大类中：金融投资、专业咨询等服务类企业约占38-40%，服务业包括银行、投资、保险、广告策划、物流等各种服务业形态，这与上海正在大力推进服务业发展，积极进行产业结构调整有关，大量的服务业企业聚集商务楼，有利于享受特定优惠政策，同时也推动了奉贤区产业的转型和经济增长方式的转变；制造及工程类约占35-39%，传统制造业仍旧是奉贤的强项；贸易类约占8-16%。经营面积南方国际大厦的租用客户平均租用面积大于丽洲大厦，但是即便如此，在南方国际，200平米以下客户仍然占到了50%左右，而绿地至尊大厦200平米以下客户占89%，绝大多数企业经营面积较小。从业人数南方国际大厦统计情况显示，50人以下的小型企业占67%，大于200人的企业仅一家。而丽洲大厦除了三家政府单位人数未统计以外，仅有一家50人企业，其他全部都是50人以下企业。注册地落地率分析注册落地率注册在商务楼内注册在奉贤注册在外区南方国际大厦5%67%28%丽洲大厦32%55%13%绿地至尊大厦50%50%注册信息统计较困难，表上比率是综合比较了大厦管理部门的统计信息和税务征收部门的反馈信息后得出的统计结果。第三部分奉贤区商业楼宇发展的问题剖析与中心城区相比，奉贤区的楼宇经济尚处在初步阶段，主要存在以下几个方面问题。属地纳税问题尤为突出。属地纳税问题是调研过程发现的最大问题。虽然三个商务楼的出租情况良好，集聚了一批经营状况良好的企业，但从南方国际的统计来看，有28%的企业虽然实际办公地点在奉贤，却由于工商注册或税务登记没有在奉贤，税收并未实际交纳在奉贤，降低了商务楼对地方税收的贡献，这也确反映了商务楼目前的配套优惠政策对企业效果不明显。绿地至尊大厦的税收落地率更低，仅有50%左右。对于商业楼宇的开发者和管理者来说，首先要保证商业楼宇的出租和出售情况良好，对属地纳税问题的重要性没有认识。工业综合开发区曾做过专题研究和整治，属地纳税问题分三种情况：第一类是注册在外地的企业，开发区经过多次实地走访，大多数企业都办理了驻上海分支机构，税收收回情况较好；第二类是注册在上海外区的企业，因为各种历史原因，税收很难收回来；第三类是注册在工业园区之外的奉贤区内企业，历史原因加上人情因素，税收回收的难度更高。经整治后，丽洲大厦的属地纳税情况明显好于南方国际大厦，注册在奉贤区内的企业达87%，注册在商务楼内的企业达32%。如何把税源转化为实实在在的税收，让楼宇内租户经营企业为区内的经济作出应有的贡献，是值得研究的问题，更是政府部门的责任。商务楼宇经营模式不同，政策支持力度有明显差异。楼宇经济发展还处于相对盲目状态，特别是小业主产权的绿地至尊，开发商将楼盘出售后基本没有管理，小业主产权分散，虽然有中介统一招租和物业公司日常管理，但由于入住企业直接和业主发生合同关系，中介公司和物业公司对入住的企业没有管理能力，政府也无从给予相应的政策。相比较而言，南方国际大厦和丽洲大厦有一定政府背景，南方国际大厦的中小企业园区优惠政策和丽洲大厦的生产服务性企业配套区政策都为大厦的招商提供了亮点。三、小业主产权的商务楼存在较多隐患问题。对于纯租的商务楼而言，开发商作为大业主长期持有，会更注重项目作为长期投资所依赖的租金收益，因此会格外注重楼宇的建筑施工质量、后期维护和资产管理。由于业主的唯一性，可以实施综合的市场、租赁及管理战略，会更好的管理租客的信息资料，保证物业管理的质量以及确保物业整体的租金收益。而可售型商务楼，在硬件上虽然也完全可以达到较高标准，但开发商对于物业的负责期限最多不过一两年，之后就出售给小业主分别持有，而小业主由于利益各不相同，因此必然难于统一管理。从三方面来看，分拆出售的商务楼难以达到较高的标准。其一，任何商务楼随着时间推移，都存在一个大楼维护的问题。如果是拆分出售的商务楼，大规模的改造很难统一进行，比如说大堂显得陈旧落后需要改造了，像这样“大动作”的维护和改造就很难争取到所有小业主的一致认可，虽然不改造也能维持，但很难继续保持一流商务楼的水准。其二，知名的大租户一般不愿进驻分拆出售的商务楼。大租户一般不愿跟小业主分别讨论租金问题，比如说跟A业主谈好一个租金价格，但难保也能跟B业主谈妥，到时候是留还是走，很难决断。也有可能跟A业主谈好了，B业主觉得你“跑”不掉，于是要求要加租金。而租户的规模和质量是影响商务楼品质非常重要的因素之一。第三，在同一栋商务楼里存在多个不同业主难免产生同质性竞争，业主之间为了争取租户而降低租金，导致租金出现“割喉”式竞争，大大降低商务楼应有的价值。绿地至尊的问题比较突出，由于开发商已经将楼盘出售，现在由物业公司管理，小业主购买商务楼目的千差万别，有的自用，有的投资。同时，小业主购买的商务楼单元还存在买卖上的流通性，随着各自购买目的的不同，导致对于租客信息资料的管理以及整体的租金收益的维护极为困难。在此次统计中绿地至尊很多数据无法提供，今后如安全、消防等各项管理工作，都可能有想象不到的阻力和困难。四、楼宇集聚能力不强，主题招商不明确。楼宇集中度不高，各商务楼基本上呈点状分布，还没有形成类似中心城区商务楼宇高度集聚的商务区；与此同时，商务楼管理部门急于收回成本，对入住企业缺乏必要的筛选，大多数企业规模较小，经营范围分散，无法形成综合竞争力。南方国际大厦和丽洲大厦在主题招商方面的经验值得借鉴。南方国际在招商初期就未雨绸缪，提前将1-5楼6000平米的办公卖给了中国农业银行奉贤支行，在遴选租户的过程中注重重点吸引金融类企业入驻，奠定了楼宇金融的主题，加上灵活的中小企业园区政策和高起点的商业配套，能够吸引高端的企业入住；丽洲大厦，采用了政府给予的“生产企业服务配套区”政策，通过建设企业俱乐部，引进物业管理商，配以商务中心、银行、邮政等配套服务，也吸引了广大的民营中小型企业。第四部分奉贤区商业楼宇经济发展战略一、奉贤区发展商业楼宇经济的优势1、区位交通优势。目前，奉贤区内已有3条高速公路，4条省道，在建干线公路5条，规划待建干线公路2条。凭借东海大桥、杭州湾大桥，从奉贤出发可以快速到达洋山港及杭州湾南岸地区。另外，连接中心城区和大虹桥枢纽的轨道交通5号线延长段正在规划建设当中。境内还有浦东铁路贯穿并且设有一个二级站点（平安站）。完善的交通基础设施，使得奉贤拥有四通八达的枢纽交通优势，进一步改善和优化了奉贤的区位条件，使奉贤成为北起沪崇苏沿海通道、南迄杭州湾北岸地区的沿海大通道的桥头堡和重要节点。奉贤区与长三角地区尤其杭州湾南岸地区的物流、人流、信息流、资金流的流量正在加大、速度逐步加快，有利于提升奉贤区集聚现代服务业关键要素的能力。2、区内现代服务业规模不断增长，综合配套服务功能正在完善。近年来，奉贤区第三产业发展实现稳步增长，总体规模不断扩大，为地区经济的持续快速发展和产业结构优化做出了重要贡献。从统计数据来看，奉贤区服务业增加值从2005年的65.8亿，提高到2010年157.66亿，年均增长率超18%，高于同期地区增加值17.7%的年均增长速度；占地区增加值的比重由从2004年的29.5%上升到2010年的31.94%，提高了2.44个百分点。作为上海首批现代服务业集聚区之一的南桥中小企业总部商务区建设已初具规模，以东方商厦百货店为龙头的百联南桥购物广场（北区）已建成开业，集商业、办公、会展和餐饮休闲为一体的综合商办项目中国中小企业大厦建设已规划建设，将引进中国中小企业协会，为引进中小企业构建推广平台。生产性服务业功能区已建成南郊宾馆、农业要素交易所、石油交易平台、聚润广场等若干宾馆、办公、交易平台项目，将进一步培育生物技术研发创新、技术检验、生产认证等生产性服务业。科技创新园区已建成智尊大厦、方舟大厦和丽洲大厦等商务办公和宾馆类设施，将联合高校和科研机构，形成高科技产业园区，发展新能源、光仪电、生物技术和信息网络等新兴战略性产业研究开发、服务外包、专业服务业。东部物流产业发展形成良好态势，为奉贤先进制造业发展创造了良好物流环境。“杭州湾北岸旅游休闲带”实现多层次开发，碧海金沙、都市菜园等旅游项目运营状况良好，探索旅游与体育等产业的联动，推动旅游产业增长方式转变。大学园区配套设施日益完善，产学研紧密结合的区域创新体系逐步构建。3、面临着上海加快郊区重点新城建设的新机遇。“十二五”期间，上海坚持城乡一体、均衡发展，把郊区放在现代化建设更加重要位置，进一步将建设重心转向郊区，重点建设若干与长三角联动发展的新城。奉贤区将牢牢抓住上海加快郊区新城建设的重大战略机遇，聚焦南桥新城开发建设，着力加强功能性开发和提高综合配套水平，进一步完善城市形态，优化城市功能，促进产城融合发展，加快建设成为上海服务长三角南翼以及大浦东开发的枢纽和门户、上海杭州湾北岸地区的综合性服务型核心城市，为大力发展现代服务业提供了新的机遇。4、价格优势。据统计，上海市中心商务楼宇租金在15元/平米/天,内、中环之间在5元/平米/天，中、外环之间在2-3元/平米/天，而奉贤目前的商务楼价格在1-2.5元之间，价格上有较大的优势。与奉贤毗邻的江浙地区，是全国中小企业最发达最活跃的地区，庞大的中小企业群体为奉贤商务楼注入了极大的发展潜力。政府加强主动服务，助力商务楼宇发展加强统计监测建立奉贤区商务楼统计调查制度和相关数据库，增强对商务楼发展的跟踪、监测和调研。要按国际惯例和通行的规则，准确、全面、科学地设立统计指标体系，把日常调查与经常性专题调查结合起来，力求如实地反映不同时期全区商务楼宇经济发展的全貌，为区委、区政府及时了解进程、发现问题、做出决策，提供可靠、详实的依据。2、加强系统规划，优化空间布局，提高集聚辐射能级，提升发展水平。加大对商业楼宇发展的宏观指导，按照奉贤区现代服务业发展重点“一核五区”空间布局体系，即南桥新城为核，现代物流特色功能区、金融后台特色功能区、旅游休闲特色功能区、环大学园特色功能区、文化创意特色功能区五大功能区，沿大型交通基础设施和依托产业园区的布局商务楼宇。加强商业楼宇集聚化，区域人流、物流、资金流、信息流的整合功能逐步形成，形成有核心竞争力的商务楼集聚中心，促进总部经济不断集聚，能够体现长三角地区、尤其是上海郊区商务楼宇发展水平，实现突破性发展，促进“点上集聚”与“面上平衡”同步改善。3、加快研究商业楼宇的不同经营模式，制定有针对性的扶持政策。全面梳理并深入研究现有商业楼宇不同经营模式，加快制定并落实有针对性的商务楼宇经济发展扶持政策，制定相关实施细则，使区内商业楼宇运营有政策可循，享受相对平等的政策待遇，包括投资导向、用地、项目审批、税收优惠、贴息贷款、用电、用水、用气价格等方面的扶持政策，进一步扶强扶优，鼓励有条件的商务楼做优做强，积极申报商务楼评级，提高楼宇质量和品牌意识。4、架构政企沟通桥梁，成立商务楼联合会。成立商务楼联合会，一方面有利于政府部门深入管理，加强与商务楼企业的联系，听取企业实际困难和意见，把政府信息及时反馈到企业，实现政策的兑现和落地；一方面，有利于号召企业勇担社会责任，共同维护社会和谐；另一方面，为楼宇内企业间的沟通交流搭建了平台，可以在组织职工技术培训、开展员工文体活动、受理职工维权投诉等方面联合开展工作。建立联席会议制度，解决疑难问题，营造良好的投资环境。充分调动政府各部门力量，建立联席会议制度，不分隶属关系，积极为商务楼企业提供服务，努力解决楼宇经济发展中的困难和问题，促进楼宇经济的健康发展。针对税收属地管理这个焦点问题，工商、税务、各镇开放区及其他管理部门在区政府的统一领导下，要加强部门统筹协调，紧紧围绕税源建设这个中心开展工作，通过异地纳税治理、纳税异常企业整治等综合治税、协税护税专项治理措施完善税源管理、强化税收征管、确保税收应收尽收，形成了全区上下协调配合、齐抓共管的良