房屋出租管理办法

房屋出租管理方法北京天运中兴物业管理有限公司有关印发《北京天运中兴物业管理有限公司房屋出租管理方法》及有关文献的告知公司所属各部门：为建立健全公司法律风险防备、监督机制，规范公司房屋出租管理行为，确保国有资产的安全运行，切实提高公司资产经营管理能力，维护公司正当权益，根据房地集团和总公司的有关规定，制订《北京天运中兴物业管理有限公司房屋出租管理方法》及有关文献。现印发给你们，请结合实际状况认真贯彻执行。执行过程中如有问题和建议，请及时向公司房管物业部反馈。特此告知。三月十九日北京天运中兴物业管理有限公司房屋出租管理方法（试行）第一章总则第一条为规范我司的房屋出租管理行为，维护公司正当权益，确保国有资产的安全运行，切实提高资产经营管理能力，提高资产运行效益；根据《中华人民共和国公司国有资产法》、《中华人民共和国合同法》、《市国资委有关规范国有公司房屋出租管理工作的意见》、《北京房地集团房屋出租管理方法》和《北京天运房地产综合开发经营有限责任公司房屋出租管理方法》等有关法律、法规、文献的规定，结合我司实际状况，制订本方法。第二条本方法所指房屋是：公司所管辖的非经营性和经营性的房屋，对外出租用于经营的房产（用途不限于商业、办公、仓储等）。第三条本方法所指出租是：公司经平等协商或其它正当方式将房屋出租获得收益的经营行为。第四条房屋出租管理应遵照：正当经营、规范操作、健全制度、权责清晰、高效运用、合理定价的原则。第二章管理机构及工作职责第五条我司房管物业部为房屋出租的主管部门，负责房屋的出租管理工作，其重要职责为：（一）贯彻执行国家、北京市政府、房地集团的房屋出租法律法规、文献和天运公司有关规定；（二）编制《出租方案》并报经理办公会同意。《出租方案》应涉及但不限于房屋基本状况、租金及上缴比例、租期、承租人、续租、违约责任、解决纠纷等重要内容（详见《房屋出租方案编制规则》）；（三）订立房屋出租合同或审核、同意经办部门订立出租合同并监督执行；（四）准时收取租金；（五）对合同的推行状况进行监督、检查、管理；（六）对房屋进行安全管理和日常管理、维护；（七）负责房屋出租合同的档案、台账管理工作；第六条房屋出租管理的经办部门所应推行的职责：（一）进行市场调研，提出价格参考根据，向主管部门就《出租方案》提出建议；（二）进行公开招租、与潜在承租人进行谈判、协商；（三）订立房屋出租合同；（四）向承租人催收租金；（五）负责出租房屋的安全管理和日常管理；（六）对出租合同的推行状况进行跟踪、监督并及时向主管部门报告。（七）解决租期内的多个争议、纠纷。第七条我司房屋出租符合下列情形之一的，应当将《出租方案》上报天运公司资产物业部：（一）出租房建筑面积在平米（含）以上的；（二）单个合同年租金在人民币100万（含）以上的；（三）租期在3年（不含）以上的。第三章出租合同的订立第八条房屋出租合同订立前，须拟定《出租方案》并由主管部门填写《房屋出租审批单》报经理办公会同意方可签约。第九条主管部门或经办部门，根据拟出租房屋价值、所处地理位置、面积、用途、同类房屋出租价格等综合因素，拟定出租房屋的出租底价。房屋出租应通过公开招租、竞争性谈判或国家法律法规允许的其它方式拟定出租价格和承租人，全过程应符合市场化定价原则，最大程度地实现国有资产保值增值。第十条房屋租期应综合考虑承租人经营业务、房屋实际用途以及承租人投入等状况拟定，租赁期限原则上不超出3年，如租期超出3年，且在5年以内的，报公司经理办公会审核，经上级公司同意后方可实施。第十一条主管部门、经办部门均应遵照“价高优先”的原则，拟定承租人。承租人应符合下列条件：（一）诚实守信、依法经营，无不良信用统计。（二）财务状况及公司经营状况良好，有推行合同的实际能力。（三）能严格恪守租赁经营性国有资产的限制性规定，爱惜所租赁的经营性国有资产。第十二条租金不得低于出租底价，且普通应与承租人拟定租金调节机制，在租赁期限内根据市场行情、供需关系等因素拟定一定的租金增加幅度并作为出租合同条款予以明确。第十三条经与承租人谈判就《出租方案》达成一致后，如常规合同主管部门填写《房屋出租审批单》，报经理办公会同意即可执行；如特殊合同或涉外和重大合同须根据《公司进一步贯彻贯彻“三重一大”决策制度的实施方法》、《公司董事会议事规则》、《公司经理办公会议事规则》规定，应提交董事会讨论决定。第十四条《出租方案》在下列状况应按前述权限、流程重新审批：（一）出租合同推行过程中，因承租人、租期、租金或其它重要事项有变更的。（二）合同期满续租或另租重新签约时。第十五条订立出租合同应当涉及下列内容：（一）房屋位置、面积、用途及设施等基本状况。（二）租金及收取方式、租金调节省定。（三）出租期限和续租条件（四）确保金条款。（五）水、电、气、热等费用的商定。（六）装修、装修赔偿及安全责任。（七）房屋及附属设施的维护责任。（八）提前终止的商定。（九）违约责任及免责条款。（十）争议解决方式。（十一）合同的生效、变更与解除。（十二）由承租人订立的《安全保卫、消防责任书》（十三）租赁期限内，如遇不可抗力及拆迁、征用等因素，致使合同无法继续推行的特殊商定。（十四）其它条款和商定。第十六条还应在合同中明确下列内容：（一）承租人发生下列违约行为时承当的责任：1、未按照商定的期限支付租金的。2、未经出租公司同意将房屋转租、出借给第三人的。3、未经出租公司同意私自变化房屋用途、基础构造和装修改造的。4、运用租赁房屋进行违法活动的。5、其它违约情形。（二）下列情形发生时，我司变更或解除租赁合同的权利：1、累计拖欠一定时间的房屋租金或物业费的。2、因不可抗力致使出租合同不能继续推行的。3、未经出租公司书面同意，承租人私自变化房屋用途或对房屋进行装修改建的。4、因都市建设等因素征用或拆迁房屋的。5、其它能够变更或解除租赁合同的情形。第四章房屋出租管理第十七条租金管理（一）主管部门及经办部门应对房屋的租金收取进行跟踪、督促。（二）租金收入应及时入账并按照各单位的财务制度规定进行核算，严禁隐瞒、截留。（三）承租人欠付租金的，租金收取部门应当向主管部门进行报告并采用催收租金方法，涉及但不限于口头、书面函件等方式，告知并与欠租人协商。第十八条安全管理与日常管理（一）房屋出租合同订立前，应当对房屋及附属设施的建筑、消防、治安等方面进行检查和维护，确保符合国家法规规定的安全原则。（二）主管部门、经办部门应负责房屋的安全管理和监督，承租人订立的《安全保卫、消防责任书》应明确界定安全管理责任。（三）主管部门或经办部门应负责房屋及配套设施设备的日常维护和维修，建立房屋及其设施定时检查机制，确保出租房屋的合用性和配套设施设备的正常运转；对于承租人因装修改造、未按合同商定使用房屋等因素造成房屋及其设施设备损坏的，应当及时规定承租人承当修复或者承当赔偿责任。（四）主管部门或经办部门应监督、检查承租人对房屋的使用状况，如发现承租人运用租赁房屋从事非法生产、加工、储存等违法行为，或有损坏房屋主体构造或配套设施设备行为的，应及时制止、解决，必要时可与其解除出租合同，并追究对方的违约责任。第十九条档案管理主管部门和经办部门负责出租房屋的权证管理，档案管理和台账管理，应妥善保管房屋租赁合同、安全责任书等有关文献，及时掌握租赁合同的推行状况和变更状况，为房屋出租管理工作提供全方面、精确、可靠的档案资料。主管部门及经办部门应设立台帐管理，全部在租的房产都应建立符合国资委、集团、天运公司审计规定的、内容清晰的台帐，并应定时与财务部门进行账目核对。主管部门应每年汇总当年所主管房屋出租状况向经理办公会进行书面报告，涉及但不限于租金收入、出租面积、合同推行状况等。第五章其它规定第二十条主管部门对经办部门违反本方法的行为，应当及时纠正并进行整治；主管部门有违反本方法的行为，经公司经理办公会决策，可作出纠正及整治规定，造成国有资产损失的，应当按照有关法律法规规定追究有关人员的责任。第二十一条本方法实施前正在推行的房屋出租合同，除显失公平或租金价格明显过低的以外，允许维持原租约直至租赁期满，原租约推行结束后，一律按本方法规定执行。第六章附则第二十二条我