2007年美国酒店指数评估

精品文档就在这里-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------------------2007年美国酒店指数评估酒店职业经理人-酒店职业经理人杂志时间：2007年10月31日(2007年第7期HVS专栏)酒店价值指数（HVI）是对美国及其它66个主要地区的酒店市场进行价值研究。HVI是由华盛国际（HVS）于1987年创立使用。该价值指数采用收入资本化的研究方法，依据STR(SmithTravelResearch)提供的市场数据以及华盛国际在全球酒店市场的可行性研究与评估经验而提供的酒店历年运营状况和资本回报率数据信息，来判断酒店历年来每间房的价值，同时预测未来酒店价值的走向。

HVI结论摘要

美国HVI显示，2006年全美酒店市场平均每房价值增长22％（以美元计算），于往年同期相比，2005年增长26％，2004年增长28％。2002年及03年均有所下降，幅度为1％，2001年下降24％。市场范围内来看，过去三年美国酒店市场每房价值以两位数的速度发展，于2006年达到顶峰，平均增长$18,000。

2006年，66个受调研的酒店市场中，有62个市场每房价值有所增长，这都得益于团队和休闲旅游需求的增长和区域内投资活动的频繁。值得注意的是，在2006年，纽约州的罗切斯特和得克萨斯州得奥斯汀每间房的价值增加了53%。了解历年来酒店价值下降的市场，有助于我们更深入得理解2006年酒店价值增长的现象。

从每房价值角度看，2006年，纽约达到了有史以来的最高增长点，攀升至$68,331，芝加哥伊利诺伊位列第二，达到$52,450。目前，纽约是美国每房价值最高的城市。

另一方面，新奥尔良的每房价值降低14%，是2006年降值幅度最大的市场，这与2005年8月卡特里娜飓风有关。

交易买卖方面，2006年投资活动频繁，大额项目成交量257个，（大额项目定义为成交价在一千万美金或一千万美金以上），较2005年增长8％，这也是自1998年以来成交数目和成交客房总数最高的一年。总体来说，2006年，所统计的大额项目成交额可达155亿美金，单间客房成交价是203，000美元，与2005年的交易额114亿美元和160，000美元单间客房成交价相比有很大提高。

单间客房成交价第二高的是是纽约联合广场的W酒店，由迪拜的Istithmar收购。每间房1，050，000美元，即270间客房总成交价达283,500,000美元。

其它主要的交易还有纽约NY177间客房的Mark酒店，单间客房成交价达到850000美金，以及德纳点CA的393间客房的丽兹卡尔顿酒店，单间客房成交价达到840000每间。

展望未来，美国市场的每房价值将会持续增加到2008年，预计2007年增长16％，2008年增长7％。值得一提的是，CharlotteNC有望成为市场发展的主力军，鉴于该市场每房价值增长48％，即48137美金。另一个被看好的市场是SanJoseCA,增长47％，即63，357美元，以及亚特兰大GA，增长45%即48，983美元。而据估计，诺福克VA市场在2008年基本不变。

下列图说明了2005和2006年按每房价值变化情况，排在前5位的和排在后5位的市场。

表A---2005年的赢者和输者（酒店房间价值变化百分比）

表B---2006年的赢者和输者（酒店房间价值变化百分比）

价值变化和总体市场情况

以上提到的62个市场的整体房价的上涨表明了2006年酒店整体的价值的上升。与2005年相比，有37个市场增长了至少20%，有20个市场增长了至少30%。

下面的表格说明，在过去的7年间所有的经济参数开始对酒店业主和投资者更有利。

根据HVS长期观察的酒店抵押贷款参数显示，目前，酒店工程通常能够获得利率从5.5%到6.75%不等的抵押贷款,具体利率取决于那些酒店、位置、所属、经营者、和贷款价值的比率等因素。目前，借出者使用的贷款价值的比率70%到80%，偿还时间是25到30年。具体的期限依酒店的位置、年代和建筑设施的质量、当地酒店市场状况以及借款人的背景（这一点可能更为重要）而变。酒店实力越强，起贷款价值比率越高。

因此，业主和经营者积极地在为它们的酒店进行再融资,从而享受更低的贷款利率优惠。

2006年，超过10,000,000美元的单个资产买卖达到了1990年以来的顶峰，与2005年相比，总买卖额增长了35％。此总额的增加主要是由于该年总的交易买卖数增加了8％，与05年相比，多完成了20项酒店资产买卖。此外，同期平均房价大约上升了27％。持续增长的投资活动反映了财政情况的好转以及美国酒店市场总体的改进。

展望未来，美国和全球酒店情况将持续改进，据估计，美国市场的投资活动和酒店业绩将在接下来的两年内大大改进，进而促进酒店价值的提升。具体来说，夏洛特NC市场每间房的价值将增加48%。同期，纽约仍有望成为美国酒店价值最高的市场，预计到2008年每间房的价值将增加152，000美元，这样，纽约每间房的价值平均增加到大约540，000美元。另外，瓦胡岛位居第二，每间房的价值大约是483，000美元，而旧金山将取代华盛顿居第三，每间房的价值大约是334，000美元。同时，代顿和拉斯维加斯增长微乎其微，大约为5%和4%，诺福克在接下来超过两年的时间里保持稳定。总的来说，接下来的两年中，预计美国市场上每间房的价值将增长24%，即平均每间房的价值达到124，000美元左右

下表呈现了2006年和到2007年目前为止的一些最大单项资产买卖酒店。

HVI的计算方式

HVI(酒店价值指数)以1987年美国主要酒店的价值作为基准（即1987年该指数为1）。然后，其它市场就依据通此基准的关系来进行价值评估。例如，在1987年，纽约的指数是1.3763，即表明位于纽约的一家宾馆的价值大约比1987年同类酒店价值高38%左右。

另一种有用的比较强调美国两座不同城市之间酒店价值的差别。例如，1999年波特兰OR的酒店以每间房100，000美元出售。而一家位于费城的类似的酒店，在2006年每间房就可能以大约176，000美元出售。这个数字是用2006年费城的HVI算出来的，并且要除以1999年波特兰的HVI，以此来来决定价值的调整。

2006年费城的HVI（3.2959）除以1999年波特兰的HVI(1.8740)结果是1.7586。

1999年单间房出售价格（100，000美元）乘以计算因子1.7586，就得到2006年费城的单间房的售价。

如果要用HVI来计算同一酒店不通时期的酒店价值变化比例，则可以用该年的HVI除以上一年的HVI，得到的数字减去1，即可。2005年，夏洛特的HVI为1.7968，2006年，为2.7139。为计算夏洛特酒店通常的价值变化率，则：(2.7139/1.7968)-1=0.51或者51%

下一页的表格表明了1987年以来各区域的酒店年度价值。奖品名称：500万U豆体验卡卡号：50Dd4fea7001everageD、stain７、Thewordsbelowequalstooneanotherexcept（）.A、thehighseasonB、thebusyseasonC、thepeakseasonD.theoffseason8、Sichuancuisineis()andcontainschili.A、sourB、sweetC、hotD、salty９、Theword“cuisine”means（）..A、热辣的B、菜系C、苦干的D、大堂吧10、Theword“miscalculation”refersto（）A、确认B、算账C、结账D、算错账11、Theword“party”inourbookrefersto（）.A、随行人员、聚会B、党C、聚会D、党员12、“PC”isshortfor（）A、potatochipsB、portablecomputerC、personalcomputerD、bothBandC13、whatshouldthereservationclerksaysfirstwhenhe/sheanswersthephone?A、Reservatons,mayIhelpyou?B、welcometoourhotel.C、pleasecometoourhotelD、pleasenojoyyourstay.14、TheobjectsbelowareneededinRecreationServiceexcept().A、bowlingsB、refreshmentC、barbellD、billiards15.“HuanlemuchangHotPot”inHuhhotisakindof（）.AbootBboothCbuffetDbeverage多选题：（每题2分，共20分。多选、少选、漏选均不得分）1、Whatshouldbepreparedforaprivatesecretary?（）A、yogaB、PCC、copierD、printer2、Inwhatwayscantheguestsmakeareservation?（）。A、talkingbypersonB、byphoneC、bymailD、b