农业综合体地产开发落专题研究

张应山洲水库农业综合体项目开发分析2010年7月复合农业综合体 产业经济新引擎——农业综合体开发分析报告1农业综合体项目开发分析4.0农业庄园地产研究2.0农业休闲观光研究3.0农业专项种植研究（蓝莓）基地分析项目价值体系项目定位项目规划5.0项目策划蓝莓产业简介蓝莓市场前景分析休闲农业概念休闲农业发展趋势休闲农业案例借鉴中国休闲农业的发展结构与目录乡村主义解读庄园解读中国乡村度假地产发展农业综合体项目开发分析2>>引言Preface农业产业综合体借鉴现代城市发展的成果，创造性的提出农业发展建设新模式。企业通过基础配套建设，完成土地整理；通过产业规划和实施，完成土地集约化发展和农业产业化发展；通过市场建设完善经济结构和产业链的配置；形成具有产业互补、功能互动的产业综合开发项目。继而产生具有强聚集效益和强辐射能力的区域经济磁力性。最终起到农业产业功能载体和农业区域经济中心的作用……1.1引言➢农业产业综合体——农业产业化发展的新经济模式4农业综合体项目开发分析第二章Chapters

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休闲农业观光研究休闲农业概念休闲农业发展趋势休闲农业案例借鉴5农业综合体项目开发分析2.1休闲农业概念➢农业与旅游业边缘交叉的新型产业休闲农业（或称观光农业）概念最早起源于日本。早在1930年《大阪农会报》上介绍了北中通村（现泉佐野市）的观光农业。休闲农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。是利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林渔牧生产、农业经营活动、农村文化及农家生活，提高市民休闲，增进市民对农业及农村的体验为目的的农业经营。休闲农业具有农业生产、生活、生态“三生一体”和一、二、三产业功能特性，是一种高附加值的创新型农业经营方式。自19世纪70年代以来，乡村旅游在发达国家农村地区迅速开展，对推动经济出现不景气的农村地区的发展起到了非常重要的作用。6农业综合体项目开发分析2.1休闲农业概念

休闲农业的四种类型观光农业是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。根据德、法、美、日、荷兰等国和我国台湾省的实践，其中规模较大的主要有4种：观光农园：在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式；农业公园：即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体；科普教育农园：这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等；民俗观光村：到民俗村体验农村生活，感受农村气息。7农业综合体项目开发分析法国早在1855年，法国有一位名叫欧贝尔的国家参议员带领一群贵族来到巴黎郊区农村度假。目前，法国有1.6万户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游，全国33%的游人选择了乡村休闲度假，乡村农业休闲旅游每年接待游客200万，每年给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游业收入的四分之一。乡村度假成为了仅次于海滨度假的第二大度假产业。2.2休闲农业的发展趋势8农业综合体项目开发分析意大利意大利在1865年就成立了农业与旅游全国协会。截止1996年初，意大利全国20个行政大区，已全部开展了乡村度假旅游活动，为绿色旅游者提供食宿的农庄已达7500个，尤以托斯卡那地区更为突出，每年接待的国内外游客达到100万人以上。

2002年大约有1.15万家专门从事绿色农业旅游和度假经营的企业。2.2休闲农业的发展趋势9农业综合体项目开发分析德国德国的乡村旅游起始于20世纪30年代，主要形式是休闲度假型的度假农庄和市民农园。度假农庄主要是吸引游客前往农场度假，并与农场主人一起生活，住在农家，使游客在观光度假之余，亦能尽情欣赏田园风光，体验农家生活，亲身参与农场生产活动。游客对象多是全家旅游和夫妻旅游，60%的游客一次停留在度假农庄一周左右，有一半的游客每年有2-3次的度假农庄游。2.2

休闲农业的发展趋势

10农业综合体项目开发分析美国早在1941年，美国农业旅游开始发展，其中最主要的是度假农庄及观光牧场的经营。到1977年，美国有1800万人前往乡村、农场观光度假，仅在美国东部就有1500个观光农场，在西部还有为数较多的专门用于观光旅游的牧场。美国的夏威夷，2000年全州有5500座农场从事乡村旅游，全州农业旅游产值中1/3农产品来自度假客的直接购买。目前每年参加休闲农业的人数超过3000万人次，占总人口的10％以上，旅游收入约450亿美元。2.2

休闲农业的发展趋势

11农业综合体项目开发分析澳大利亚牧场旅游业正在兴起，尽管这个国家有美丽的海湾和沙滩、湛蓝的天空和明媚的阳光，但每天都有许多满载外国游客的大巴奔向各个牧场。据澳大利亚旅游局统计，目前，在全国旅游业总收人中，牧场和乡村旅游收人超过35％。2.2

休闲农业的发展趋势

12农业综合体项目开发分析【休闲农业发展阶段】模式发展阶段旅游主题主导者市场自发式萌芽阶段不明确，仅作为观光调剂自发的个人或群体1供求关系模糊2个人需求导向自主式休闲观光阶段有一定的主题和活动安排中小旅行社主动参与经营1以短期赢利为目的2产品导向人开均发产值式达到度30假00阶美段元时：以市民到有农明村确观光主旅题游和为系特列点的农大业型会（迅旅速游发）展起企来业1以长期收益为目的活动策划集团开发经营管理2项目投资导向2.2

休闲农业的发展趋势

13人均产值达到7000美元时：上升到名副其实的休闲阶段，市民不仅到农村旅游，而且最主要是在农场食宿（青岛人均产值按近7000美元，人们的经济基础与生活方式均已达到农业休闲阶段的要求）人均产值达达到13000美元：

开始进入了度假农业阶段。一些家庭农场逐渐从一般农场演变为休闲度假农场农业综合体项目开发分析2.3

休闲农业案例借鉴

14各地休闲农业实践和经验日本观光农业：观光农业概念的起源地代表案例：富田农场台湾观光农业：生产、生活、生态等“三生”功能综合于一体的都市型的休闲农业。代表案例：九斗村休闲农场国内观光农业：吸收国外成功经验，休闲农业进入快速

发展阶段。代表案例：上海马陆葡萄旅游休闲区深圳观澜山水田园农庄

成都三圣花乡乡村旅游区农业综合体项目开发分析日本是一个土地资源十分有限的岛国。经过六、七十年代的经济高速增长之后，城市扩张迅猛，城市周边地区的地价不断上涨。由于土地属于私有制，为保留土地以达到增值的目的，一些农户不愿意过早出卖自己所拥有的土地，于是将继续耕种的土地得以在高楼大厦林立的城市内保留下来。以后人们发现，在城市星星点的耕地上生产的嫩绿的蔬菜、鲜艳的花卉，不仅为城市增添了绿色，增加了观赏景点，而且改善了城市的生态环境，有不可忽视的存在价值。于是在20世纪70年代初期，日本农经界把它概括为城市农业，后又称观光农业久能山著名的石垣草莓多摩川中政梨园农业综合体项目开发分析日本观光农业发展15【结合休闲旅游的综合型”休闲农场“】

休闲农场是日本“农家乐”旅游中最具代表性的经营业态之一，它以生产蔬菜、瓜果、茶蚕或其他农作物为主，在具有多种优越的自然资源，如山溪、森林、水塘、牧场、特有动物的条件下，开展极具特色的农业旅游活动。

其中，有以单一农产品为主构成的专业性农场，如葡萄公园农场，将葡萄园景观的观赏、采摘、制品，以及与葡萄有关的品评、写作、绘画、摄影、体验、竞赛与季节、庆典活动融为一体，以葡萄为中心来为游客提供系列休闲旅游活动。其它的如水稻、果品、花卉、茶叶、蚕桑等也都有类似的专业性休闲农场。糸魚川市汐路葡萄园的葡萄节农业综合体项目开发分析日本观光农业发展16【地方特色鲜明的”民宿会馆“】

乡村农家是“农家乐”旅游休闲度假的最佳住宿场所。在日本，农户耕作面积虽然不大，但都具有秀丽的景色、独特的文化和丰富的农产品等特色。在这些地区，农民将废弃或多余的农舍加以精心改造，提供给都市休闲度假者住宿，称之为“民宿”。

“民宿”的会馆规模一般容纳25~60人，以当地特色食物供应餐食，一天的收费在5500~6500日元之间。日本的这种农家住宿一般以家庭成员为主进行经营，经营者参加旅馆公会，按照《酒店法》的规范进行管理，每月定期接受行业协会的指导，卫生、消防、保险等均有相应的措施,旅客投宿均通过行业协会安排。

除此之外，在农村观光点，日本还兴建有自然休养村和休闲度假村，使游客不仅可观光、采果、体验农作、了解农民生活、享受乡土乐趣，还可以住宿、度假、游乐等。日本观光农业发展农业综合体项目开发分析17概况

1976年，一帧在富田农场拍摄的熏衣草田照片刊在当时的国铁（即今日的JR）月历，引来全日本游客慕名涌至。今日，富田农场除有偌大熏衣草田，还有多组七彩花田，北海道第一花世界美名，实在当之无愧。

由JR富良野站乘车约二十分钟或由中富良野站徒步约三十分钟可达的富田农场，早在1903年由现任农场主人富田忠雄的父亲富田德马创立，1958年，富田忠雄因一次偶然机会认识到熏衣草之美，便引进农场内种植，十多年后，更成为富良野地区最大规模的熏衣草园，后经国铁月历广泛宣传，富田农场及富良野，便成为在日本赏熏衣草的代名词。

发展至今，富田农场已成为富良野地区，甚至整个北海道最著名的花卉农场，园内种植的，也由昔日以熏衣草为主，变成有多达一百五十种花卉，打从每年4月花季开始，直至10月中旬，游人络绎不绝。代表案例：中富良野富田农场日本观光农业发展18农业综合体项目开发分析森林栈道农业综合体项目开发分析森林之舍森林茶座日本观光农业发展分区特色森林之舍+彩色花田花人之田+花人之舍幸之花田+幸之舍+熏香干花舍春之彩色花田+秋之彩色花田传统薰衣草田+秋之彩色花田19活动策划薰衣草精油蒸馏香味体验薰衣草温室薰衣草美食干花观光小火车婚纱摄影薰衣草采收农业综合体项目开发分析日本观光农业发展20台湾地区吸收欧洲、日本等国家的经验，从80年代开始发展将生产、生活、生态等“三生”功能综合于一体都市型的休闲农业。发展阶段1、观光农园时期（70年代）

台北市首先于1970年在木栅区指南里组织了53户茶农，推出木栅观光茶园，开启了观光农园的先河，

1982年台湾实行《发展观光农业示范计划》，开展观光农园的辅导，此后便陆续出现了各种观光农园，面积超过1000hm2，范围包括14县、42乡镇、22种作物，经营水果15种、蔬菜4种以及茶香菇、蝴蝶兰。1998年正式开放提供体验农业的农场，提供健康的户外休闲游憩场所，为台湾休闲农业发展奠定了基础。2、休闲农业区时期（80年代）

1989年4月“发展休闲新农业研讨会”确定了“休闲农业”名称，于是台农委会便实施《发展休闲农业计划》，积极辅导、推动休闲农业区的规划及建设工作。从1989到1994年，台湾农政单位成立发展休闲农业策划咨询小组，1992年12月公布实施休闲农业的相关法规，加强宣传、培训休闲农业的经营人才，在台湾大学、屏东技术学院等院校，开设休闲农业课程，从事休闲农业教学研究，建立休闲农业理论基础。台湾观光农业发展农业综合体项目开发分析213、休闲农业区与休闲农场并存期（90年代）

19

94-19

99年，台湾休闲农业虽然快速发展，但出现了法令规章不能适应休闲农业快速发展的需要，农村地区一些观光旅游业借休闲农场之名，经营与休闲农业毫无相关的业务，也有一些休闲农场为追求利

润，经营方向偏离了休闲农业的范畴。为此，农政部门修订了休闲农业区设置管理办法，相关法规对休

闲农业区与休闲农场进行重新界定，编印指导教材，成立相关团体，确保了休闲农业在台湾的顺利发展。注：（对比中国大陆现状，大陆目前基本处于此发展阶段）4、休闲农业全面发展期（2000年以后-）

目前台湾休闲农业进入全面发展期，修订农业发展条例，将《休闲农业辅导办法》，更名为《休闲农业辅导管理办法》，并把休闲农业列入产业规划，划定休闲农业区，成立休闲农业审查小组，从事休闲农场须向农政主管提出申请，农委会进行审核。台湾观光农业发展农业综合体项目开发分析22代表案例：九斗村休闲农场发展概况

九斗村休闲农场位于新屋乡东侧九斗村东南部，对外交通主要为连接九斗村休闲农场的六米道路，北接

114县道。往东与中坜市约20分钟车程，五分钟可达新屋乡街区；往南接115县道，约15分钟可达杨梅市区，从中坜或幼狮交流道下约20分钟均可抵达九斗村休闲农场，交通十分便利。九斗村休闲农场占地约12公顷，大部分土地为农牧用地，地上主要设施除稻田、菜地外还有有机蔬菜区（5ha）、温室菜园、蔬菜包装场、有机堆肥场等，农作物包括空心菜、地瓜、西瓜等有机蔬果。台湾观光农业发展农业综合体项目开发分析23分区规划（一）游客休憩分区1.此区主要作为旅客服务中心、住宿、餐饮、自产有机蔬菜展示馆、农村文物展示(售)及教育解说中心等相关休闲农业设施之用。2.位置处于休闲农场入口处，承担引导旅客游览全区及吸引区外游客的重任，并设置代表全区精神的标志及富吸引力的意象，以展现休闲农业的吸引力。（二）农业经营体验分区

此区主要作为农业经营体验及自然景观。分区面积依规定少于休闲农场面积的90%，占地面积为11.5公顷。台湾观光农业发展农业综合体项目开发分析24活动设计撑竹筏力拔山河一心一意稻草人创意大赛蜈蚣竞走喂动物槌球比赛闯五关袋鼠跳风火轮台湾观光农业发展农业综合体项目开发分析25（1）发展阶段第一阶段：早期兴起阶段(1994年前)20世纪80年代后期，在昌平十三陵旅游区出现了向游人开放的观光桃园，19888年，大兴举办了“西瓜节”第二阶段：政府引导成长时期(1995——2003年)

新兴的、极具亲和力的郊区民俗旅游户、民俗旅游村，以吃农家饭、住农家院，体验传统生活等为主要旅游活动第三阶段：规范经营阶段(2003年——)

国家实行节日长假制度以后，国内各主要常规旅游线路出现过热现象，观光休闲农业作为一种新颖的休闲度假方式越来越多的消费者选择北京观光农业发展26农业综合体项目开发分析北京观光农业发展——北京观光农业的布局类别距离特征定位近郊区距城中心50公里（1小时车程内）交通便利，接近消费群体，农业以园艺农业及高档次果、菜种植为主，都市观光农业以观赏旅游、体验农作为主，以观赏旅游、体验农作为主，重点发展农业公园、花卉观赏园、垂钓园及市民租赁农园等观光体验型项目中郊平原区距城中心50-100公里（1-2小时车程）农业资源丰富，农业景观明显，是首都粮、菜及畜禽、水产品生产基地以休闲、农作体验、教育为主，重点发展观光采摘园、瓜菜采摘园、教育农园、租赁农园、垂钓乐园、高科技园等体验、休闲型项目远郊山区距城中心100-200公里（2-3小时车程）山地资源、森林资源和旅游资源丰富，民俗民风古朴，都市观光农业以观光旅游、休闲疗养、民俗文化体验为主重点发展风景旅游、森林旅游、民俗旅游、果品采摘等生态、文化旅游型项目。根据2006年统计数据显示，北京市总共有观光园1230个，总的占地面积为237662亩，年接待12106154人次，总的观光园经营收入为104929万元。而昌平观光园总数为174个，占全市的比例为14％，占地面积比例为10％，经营收入为12068万元，占比11.5％同时参加民俗旅游接待的村达到了630个，民俗旅游收入3.7亿元，其中昌平82个，收入4903万元，分别占全市民俗旅游的13.1％和13.3％。农业综合体项目开发分析27北京观光农业发展——观光农业的的发展特点①郊区观光农业发展速度快，分布广。项目数量由1996年的不足100个到2006年的1230个，经营收入达到了10.5亿元，但是呈现的是总体特点是项目分散，综合规模不大，全市1230个观光园总的占地面积为237662亩，平均每个的规模为193.2亩。②经过十多年的发展，北京郊区已经构造出“城市-郊区-乡村-田野”的空间休闲体系，形成了“观光、休闲、参与、体验”的特色，出现了从农民自发组织来开展农家乐等旅游活动到各种农业园的建设吧农业与观光、休闲活动相互结合，再到主动促销宣传、政府整合资源等变化。③整体产业发展尚处在从第二阶段到第三阶段的过渡过程中，观光园的产品规划和主题定位亟待吸取国外尤其是日本、欧美和台湾观光农业的经验。农业综合体项目开发分析28上海市是一个特大城市，拥有1300万人口，300多万流动人口。郊区农村人口413.3万人，占全市人口的32%，上海市人口稠密，高楼林立，人口老龄化趋势日渐突出。市民长期生活在水泥丛林和柏油沙漠的市区，渴望回归大自然，因而对生态观光农业提出了强烈要求。上海市发展观光的目标是：建立一个与国际化大都市相配套，具有世界一流水准的现代化观光，并使上海成为全国乃至国际重要的农业科技、信息和农产品贸易中心。农业综合体项目开发分析上海观光农业发展29上海观光农业——马陆葡萄旅游休闲区30农业综合体项目开发分析深圳观澜山水田园农庄占地400多亩，位于观澜镇、毗邻世界著名的观澜高尔夫球会，是深圳一家集餐饮、客房、温泉、桑拿、康体娱乐于一体的五星级环保农庄。农业综合体项目开发分析深圳观光农业——观澜山水田园农庄31市场案例分析农家果园深圳观光农业——观澜山水田园农庄渔樵耕读文化广场拓展训练营水上运动会绿营垂钓中心农业综合体项目开发分析32（1）基本概况三圣花乡旅游区位于成都市锦江区三圣街道办事处辖区，距成都市区7公里，是国家AAAA级旅游景区，是全国首批农业文化产业示范基地。景区总面积12平方公里，包括“花乡农居”、“幸福梅林”、“江家菜地”、“东篱菊园”、“荷塘月色”五个主题景点，又称“五朵金花”。这“五朵金花”具有观赏性、娱乐性、参与性等各异特色，营造出的文化氛围也各异，但却拥有一个共同的特征，那就是产、供、销联袂，形成了集观光、旅游、休闲、度假、购物、美食、消费于一体的乡村旅游产业。2006年旅游区共接待游客989万人次，旅游总收入2.28亿元；2007年，五朵金花共接待游客1100.2万人，全年旅游总收入2.60亿元。目前，景区内“农家乐”已初步形成了具备满足游客的“食、住、行、游、购、娱”六种功能的农业旅游文化园区。代表案例：三三圣圣花花乡乡乡乡村村旅旅游游区区成都观光农业——三圣花乡乡村旅游区农业综合体项目开发分析33（2）总体布局：5

1

2

1农业综合体项目开发分析五个景区：花乡农居、幸福梅林、东篱菊园、江家菜地、荷塘月色；

一个游客中心：

三圣花乡游客中心；两个主出入口：幸福梅林出入口、花乡农居出入口；一条旅游环线(形似中国结)：幸福梅林——江家菜地——东篱菊园——荷塘月色——花乡农居(全长24公里)成都观光农业——三圣花乡乡村旅游区342.4

中国休闲农业的发展

35➢中国休闲农业的发展意义与发展趋势近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在生态、自然的农村环境中放松自己，于是观光农业应运而生并快速发展。解决三农问题和建设社会主义新农村的政策背景拉动农业区域经济增长推动社会文化发展环境保护与改善休闲生活需求政府支持、战略高度、快速发展农业综合体项目开发分析第三章Chapters

03

农业专项种植研究（蓝莓）蓝莓产业简介蓝莓市场前景分析36农业综合体项目开发分析3.1

蓝莓产业简介

37——蓝莓简介

人类五大健康食品之一蓝莓物种名称为越桔，在植物学分类上属杜鹃花科，果实呈蓝色及亮蓝色，果实大小因种类不同而异，一般单果重为0.5-2.5g，果肉细腻，果味酸甜，风味独特并有特殊的香气，口感极佳。蓝莓果实中含有丰富的营养成分，是高锌、高钙、高铁、高铜、高维生素的营养果品，还具保健功能：对于女士：天然水溶性自由基清除剂，清除能力为维生素C的20倍，维生素E的50倍，增强血管弹性，改善循环系统和增进皮肤的光滑度，具有美容、美瞳功效；对于儿童：可以激活人体免疫系统，提高免疫力，解除眼睛疲劳、改善视力、增强记忆力；对于大众：提高人机体抗氧化能力，改善睡眠、能延缓脑神衰老，软化血管、强心、抗癌；在国内外极受欢迎。被国际粮农组织列为人类五大健康食品之一，是欧美发达国家最受欢迎的高端果品之一。农业综合体项目开发分析蓝莓产品蓝莓产品应用领域广阔蓝莓冷冻水果、蓝莓饮料、蓝莓浓缩汁、蓝莓酒等产品食品工业化妆品行业医药行业等主要是蓝莓中含有花青素，具有抗氧化作用主要是蓝莓提取物的应用领域蓝莓果实是加工的上好原料，可制成冷冻果、蓝莓饮料、果浆、糖果、蓝莓果酒等，这也是蓝莓应用范围最广的一个领域；目前，在化妆品和保健品行业有部分应用，但是由于受其原料和价格等因素，目前，处于产品的导入期阶段，具有较大的市场发展空间。3.1

蓝莓产业简介

38农业综合体项目开发分析

蓝莓食品产业链完整（鲜食、加工、提取物）蓝莓种植或采摘蓝莓蓝莓鲜果蓝莓浓缩果汁蓝莓提取物冷冻蓝莓混合果汁或其它功能饮料蓝莓果酱、果脯等食品工花青素蓝莓果酒、干红保健食品第一阶段——蓝莓加工产品上游：原料。蓝莓加工产品的主要原料是蓝莓。第二阶段——蓝莓加工产品中游：供应。这部分涉及到的主要是蓝莓加工产品生产企业等。第三阶段——蓝莓加工产品下游：需求。蓝莓加工产品的应用领域比较广泛，其中包括食品、医药、保健品行业等。3.1

蓝莓产业简介

39农业综合体项目开发分析——世界蓝莓栽培状况全球蓝莓栽培现状蓝莓的种植栽培始于美国，目前位于北美洲的美国和加拿大无论从栽培面积、产量、技术研发、产业化水平等方面均居世界前列。欧洲等国引种栽培时间较晚，但发展迅速，如波兰、荷兰都是在20世纪末开始引种进行栽培，欧洲等国的优势在于其丰富的野生蓝莓资源，为发展蓝莓加工品奠定了基础。亚洲地区以日本为代表开始进行蓝莓生产栽培。北美2009年世界蓝莓种植面积76116公顷，其中北美的高灌蓝莓面积占世界的60%。美国高灌蓝莓占北美总面积的80%。2009年北美蓝莓总产量为26万t，其中高灌蓝莓的产量为170478t，占总产量的67%。美国蓝莓种植面积发展速度最快的是加州、密歇根州、北卡、俄勒冈和华盛顿州。南美2009年南美洲的蓝莓栽培面积占世界总面积的23%，生产的果实绝大部分出口到北半球。南美洲的高灌蓝莓产业，以智利开始最早，目前智利是世界第一大蓝莓出口国。阿根廷蓝莓的种植面积也正在不断地扩展。阿根廷1991年开始栽培蓝莓，大多数于2000年建园，主要集中在布宜诺斯艾利斯地区。现在的阿根廷，已经成为世界上第二大蓝莓出口国，仅次于智利。其他地区2009年欧洲的蓝莓占世界总面积的11%，欧洲生产的蓝莓95%在欧洲销售，用于鲜食。2009年澳大利亚和新西兰的蓝莓为6773hm2，占世界总面积的2%；其中，澳大利亚占一半以上。近年来亚洲人对蓝莓甚感兴趣，种植面积迅猛增加。2009年已发展到11173hm2，亚洲的蓝莓占世界总面积的3.2%。3.2

蓝莓产业市场前景

40农业综合体项目开发分析——蓝莓种植的发展状况2003年全球蓝莓种植面积83299英亩（约50万亩），2008年全球蓝莓种植面积163065英亩（约98万亩），五年内面积增长了100%。2003年北美蓝莓种植面积63360英亩（约38.5万亩），2008年北美蓝莓种植面积95607英亩（约57.5万亩），五年内面积增长了51%。2003年世界其他地方蓝莓种植面积18939英亩（约11.5万亩），2008年世界其他地方蓝莓种植面积67458英亩（约40.5万亩），五年内面积增长了356%。注：蓝色代表北美，红色代表其他地区3.2

蓝莓产业市场前景

41农业综合体项目开发分析2003-2008年全球蓝莓种植面积2005-2015年全球蓝莓预计产量2007年，全球蓝莓产量为500百万磅（约22.5万吨）；2009年，全球蓝莓产量为810百万磅（约36.5万吨）；到2015年，全球蓝莓产量预计将达1500百万磅（约67.5万吨）。1998年蓝莓美国人均年消费量13.8盎司（约392克），2008年蓝莓美国人均年消费量26.6盎司（约756克），十年内增长了93%。预计到2015年美国蓝莓人均消费将达44.0（约1250克，2.5斤）盎司，增长率为65%，与产量增长速度保持一致。注：红色代表预计增加产量，蓝色为当前产量3.2

蓝莓产业市场前景

42——蓝莓种植的发展潜力分析注：浅蓝色代表鲜食蓝莓，深蓝色代表加工，红色代表总和美国蓝莓消费量农业综合体项目开发分析2000-2003年——试验阶段2004-2007年——产业兴起阶段2008-未来10年——快速发展阶段——中国蓝莓发展状况3.2

蓝莓产业市场前景

43农业综合体项目开发分析——中国蓝莓发展状况3.2

蓝莓产业市场前景

44农业综合体项目开发分析北美——中国蓝莓在世界的份额中国

0.056%智利波兰德国3.2

蓝莓产业市场前景

45农业综合体项目开发分析注：红色为出口量，蓝色为国内市场消费量目前我国生产的蓝莓果实主要出口日本等国家，2006～2009年鲜果出口量分别为200、250、298t、317t；冷冻果出口量分别为100、100、116t、124t。国内鲜销量所占份额较小，2006～2009年分别为42、40、45t、48t。如果按照目前我国城镇化程度，参照美国蓝莓人均消费量来计算，蓝莓的年需求量如下：6.0667亿（2008年我国城镇人口数）×10%（城镇人口的10%消费蓝莓）

×0.75kg（美国蓝莓的人均年消费量）=22750t。将是2009年国内蓝莓销量的500倍中国蓝莓消费份额图——中国蓝莓消费状况分析3.2

蓝莓产业市场前景

46美国蓝莓消费份额图农业综合体项目开发分析

美国人均消费蓝莓1.5斤，按中国09年国内消费计算，需200人才可达到美

国蓝莓人均消费水平，国内市场潜力巨大。——中国蓝莓鲜果价格状况（零售）2001-2009年我国蓝莓鲜果价格列表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年价格（元/公斤）310300280266253240228220200随着我国蓝莓种植面积的不断扩大，

2001-2009年我国蓝莓价格呈现了逐渐下降的趋势，从300元/公斤下降到200元/公斤左右，但是对于广大消费者来说，价格还是处于较高水平，种植收益非常高。2001-2009年蓝莓价格走势图3.2

蓝莓产业市场前景

47农业综合体项目开发分析导入期 成长期成熟期衰退期兴起阶段快速发展阶段蓝莓及其产品——中国蓝莓行业发展周期分析中国蓝莓及其加工产品生命发展周期图稳步发展阶段中国蓝莓及其加工产品行业处于导入期。具有以下发展特点：1、生产批量小，生产费用和营销费用较高，销售缓慢；2、消费者对蓝莓产品还比较陌生，缺乏全面的了解和信任，市场需求量较小；3、同类产品较少，市场竞争环境较为宽松。3.2

蓝莓产业市场前景

48农业综合体项目开发分析——国内外蓝莓加工产品发展状况比较分析与国外蓝莓产业行业发展相比，我国蓝莓产业行业发展具有以下特点：蓝莓产业发展滞后美国蓝莓产业已进入成熟期，而中国蓝莓产业仅处于成长初期。蓝莓产业化模式不同美国形成了集蓝莓栽培生产、鲜果包装、冷冻贮藏、加工及市场销售于一体的庞大蓝莓产业。我国部分蓝莓加工企业是外购蓝莓产品，原料成为企业发展的一大障碍；另外部分企业是具有自己的蓝莓种植基地，从蓝莓种植到加工一体化，耗费了较大的精力；蓝莓加工成本低我国具有丰富的地理资源和人力资源，原料成本和人力成本相对较低，我国蓝莓产业生产成本具有一定的优势；市场供应总量不足我国蓝莓资源与国外相比，还具有较大差距，市场供应总量不高；行业集中度较低我国蓝莓产业生产规模不大，多数以中小规模为主，龙头企业较少，行业集中度较低；消费者对蓝莓产业认知度低美国人对蓝莓有较全面的认识，并有较强烈的消费需求。目前，中国的蓝莓产量少，人们对蓝莓的认识不足，了解不多，需求低较。外销为主国内蓝莓产业消费较少，多数以出口为主；此外，我国蓝莓加工产品的种类不如国外多种多样，还需要进一步拓宽。3.2

蓝莓产业市场前景

49农业综合体项目开发分析3.2

蓝莓产业市场前景

50优势（S）：1、蓝莓作为“健康天使”是消费的主要动力2、以蓝莓作为主要成分可以开发出大量加工产品3、蓝莓的营养价值刺激着全球蓝莓需求量的增长4、蓝莓的行业利润驱动着全球蓝莓供给量的增长5、根据目前，我国蓝莓产品的消费结构来看，国内消费所占比例较小，多数用于出口劣势（W

）：1、生产批量小，生产费用和营销费用较高，销售缓慢；2、消费者对蓝莓产品还比较陌生，缺乏全面的了解和信任，市场需求量较小；3、行业集中度较低，中小企业较多，缺乏龙头企业的带动作用4、缺乏蓝莓相关标准，这不利于蓝莓产业的发展5、产品价格具有一定的波动性，受原料影响较大，同时进出口政策对产品价格也产生一定的影响机会（O）：1、蓝莓产品供需之间的差距较大，国内市场具有较大的发展空间2、中国蓝莓产业处于生命周期的导入期阶段，具有较大的发展空间3、蓝莓种植对地理区域、技术、资金要求相对较高，普通农户种植门槛较高，适宜产业化种植，一综合定分程析度，上蓝可莓规产避业无在序中竞国争国市场具有较大的发展空间威胁（T）：国内蓝莓种植量的快速增长导致蓝莓销售压力的增大，潜力巨大农业综合体项目开发分析——蓝莓市场SWOT分析第四章Chapters

04

农业庄园地产研究乡村主义解读庄园解读中国乡村度假地产发展51农业综合体项目开发分析4.1

乡村主义解读

52奢华乡村主义（成功人士返朴归真的乡村生活）新时代需要舒缓生活。在远离城市的喧嚣，到灵山秀水之间去享受自然的同时更享受着最细微的舒适。这种介乎都市生活与乡村生活之间的新旅游文化，我们可以称之为“新乡村主义”。“新乡村主义”是一种与自然亲密相处的乡村生活理想。提倡“5S”+“文化”，“5S”即溪流（Stream）、森林

(Silva)、阳光（Sun）、景观（Scenery）、运动（Sport）。金字塔顶端的成功人士特权式的乡村生活，即“奢华乡村主义”开着车，跑到乡下去，骑着马、钓着鱼一杯接一杯喝茶……农业综合体项目开发分析乐活生活、洛哈思主义、乐活，是一个西方传来的新兴生活型态族群，由音译LOHAS而来，LOHAS强调“健康、可持续的生活方式”，“健康、快乐，环保、可持续”是乐活的核心理念。“乐活”是一种环保理念，一种文化内涵，是一种贴近生活本源，自然、健康的生活态度。目前，在美国每4人中有一人是“乐活族”，欧洲约是三分之一，社会学家预估，10年内美国将有一半的消费者都是

“乐活族”，而中国则刚刚兴起……新乡村主义：乐活生活（大众群体的乡村生活）4.1

解读乡村主义解读

53农业综合体项目开发分析别墅注重的是“宅”，庄园注重的是“园”别墅的投资主要在房子上。房子的建造超过总价的2/3，土地和园林不到1/3庄园中土地和园林投资占到了总投资的一半，而庄园中房子的造价只有一半所以说，庄园的投资和享受主要在地里，在园子里庄园的后花园十分特别它既是大型的花园草地广场，家庭成员室外活动空间，也是大型约会聚交场合室外庭院必备的还有酒水吧、烧烤屋，乐池、风情帐篷、果园、花园等4.2

庄园解读

54农业综合体项目开发分析别墅——可能只是郊区高档住宅国外别墅一般分为Country

House乡村别墅，和Vacation

House度假别墅。CH（乡村别墅）一般在近郊，幽静的乡村，供周末假期使用，美国住别墅的人5＋2（周一至周五在市区，周末在郊区别墅）的生活模式较多。在中国，大小城市的郊区都在建设各种各样乡村别墅因为大量的复制，多数别墅可能只是称其为高档的郊区住宅4.2

庄园解读

55农业综合体项目开发分析庄园——才是乡村度假的奢华享受庄园，指乡村的田园房舍通常庄园中有一幢大屋或城堡，由田地、农舍、牧场和林地所包围古时根据庄园主的地位，庄园有不同的名称皇室的为皇庄，称苑、宫庄、王庄贵族、官吏、地主的为私庄，称墅、别墅、别业、别庄现在当休闲度假作为一种健康的生活方式被成功人士重新找回之后乡村庄园成了乡村度假的至高追求4.2

庄园解读

56农业综合体项目开发分析法国葡萄庄园酒庄多建立在葡萄产地，因此他们有良好的原料优势来生产优质的葡萄酒。法国波尔多地区的家庭式酒庄达12000个，年总产量66吨，是中国年产量的2倍，这些小酒庄组成的群体支撑着法国葡萄酒产业，同时也是法国旅游业的一大支柱。主题庄园——休闲、娱乐、经营相统一4.2

庄园解读

57农业综合体项目开发分析乡村庄园庄园式乡村度假产品以北京为常见，如北京密云

红酒庄园、白领庄园、金色四季田园休闲度假村、大苑村休闲度假村等。4.3

中国乡村度假地产的发展

58农业综合体项目开发分析乡村度假农庄以杭州地区为常见，如杭州山沟沟、千岛湖家外家、临安天目云溪、红灯笼乡村家园等。4.3

中国乡村度假地产的发展

59农业综合体项目开发分析第五章Chapters

05

项目策划基地分析（略）项目价值体系（略）项目定位项目规划60农业综合体项目开发分析——社会环境➢青岛人均GDP已经超过6000美元，城镇化水平为60%，处于主动郊区化的启动阶段，高收

入人群开始注重休闲生活品质，并在城区周边环境良好的郊区置业。城市化 被动郊区化城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要素向中心聚集，城市中心涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中，郊区占到绝对比重阶段划分城市特征指标特征居住消费特征人均收入(GDP)/美圆<500人均收入(GDP)/美圆500-1500人均收入(GDP)/美圆4000-10000解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从以生活必需品为主逐渐转向以非必需品为主人均收入(GDP)/美圆1500-4000追求降低住宅成本；改善居住环境并重追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停留在居住的要求，购房目的为第一居所、第二居所或投资主动郊区化

大都市，城市群城市出现多个中心副都心的出现多个城市共同发展休闲生活方式人均收入(GDP)/美圆>10000，城市化率70%要求回归田园生活，注重休闲生活品质上升到度假生活层次开始非物质消费如：观光旅游、健身、体育保健及文化欣赏等5.2

项目价值体系分析

61农业综合体项目开发分析项目地块优越的自然环境特色高效的种植基地政策环境国家1号文件：

统筹城乡发展的政策导向社会环境青岛城市发展、人口老龄化等因

素，进入郊区化的启动阶段自然生态的田园生活、休闲观光

农业被人们日渐关注休闲农业产业

的快速兴起

产业开发政策扶持、融资

渠道复合多样化的开发组合，可灵活实现

短线与长线投资相互补项目区位依附于“环湾保

护、拥湾发展”中的城市区优先发展城市青岛总体城市规划中的特色景区

范畴之内完善的交通网络农业产业综合体5.3

项目定位

62农业庄园地产蓝莓专项种植休闲观光农业农业综合体项目开发分析农业专项种植（蓝莓）：形成以蓝莓种植为主导，多种果木为补

充的高效种植基地。规划种植面积约1500亩，现已完成约500亩种植面积。农业庄园地产：总体规划为休养度假农庄，多点组团，规划面积约300亩，分三期开发完成。农业休闲观光：以生态农业观光产业为主体，以地产开

发的休闲度假服务为辅助，为人们提供观光、休闲、度假的功能配套。规划以点、线组团相结合，三区有效关联。总面积约1200亩，含山地、水域面积，及其它种植面积。。5.4

项目规划

63农业专项种植（蓝莓）农业休闲观光带农业庄园地产农业综合体项目开发分析农业产业综合体——农业综合体各业态开发策略蓝莓专项种植：基础产业。产业化运营模式打造高科技、高附加值农业发展种植基地。中长线投资收益。5.4

项目规划

64农业庄园地产：休闲、度假、养生地产开发，完善基础配套建设，辅助农业经济发展实现高附加值的短线投资收益；农业休闲观光：互补产业。农业资源的高效利用和管理，实现农业综合体的集成与发展。中长线投资收益。➢三体系分期侧重开发，同步逐级完善➢蓝莓种植先期启动、地产开发实现资金收益、农业观光后期展开完善农业综合体项目开发分析蓝莓种植产业规划蓝莓产业基地——产业一体化运营基地农业综合体项目开发分析打造集绿色农业科技研究、开发、应用为一体的现代新型民营企业。自成立以来，公司致力于树立现代农业发展新理念，开拓现代农业发展新模式，推动农业产业化、集约化发展，通过专业分工、集中管理、规模化运作等举措，实施农业项目的工业化运作65➢蓝莓种植——生态农业之根本、项目发展之特色高科技、高附加值农业发展种植基地，集育苗、生产、观光一体，以“工厂化生产、公司化运营”的生态农业发展模式，实现高效的农业开发，并辐射带动周围村镇发展蓝莓种植，促进张应经济发展与特色高科技农业发展格局。66农业综合体项目开发分析——蓝莓专项种植现状蓝莓产业简介

67农业综合体项目开发分析——蓝莓种植产业远景规划山东体量最大的蓝莓专项产业化生产示范基地种苗培育：市场供应、产品优化规模种植

鲜果加工：冷冻果

产品开发：蓝莓酒、蓝莓罐头、果酱等68农业综合体项目开发分析规划种植面积1500亩，其中：露天1000亩冷棚300亩暖棚200亩现已完成种植面积500亩。农业综合体项目开发分析——蓝莓种植规划69种苗培育70农业综合体项目开发分析蓝莓酒、蓝莓罐头、果酱、IQF冷冻果71农业综合体项目开发分析蓝莓庄园——奢华乡村度假新领地地产开发项目定位➢导入庄园概念，打造专属的连院园林，突显项目的差异化价值农业综合体项目开发分析休养度假农庄以高档住宅为主，充分考虑人们的健康与生活质量，将“养生度假概念”与“庄园概念”相结合，满足高端人群的居住、度假、养生等多方面用途，是一个养生、投资、度假、养老等多项功能于一体的养生大宅。满足城市富裕阶级、中产阶级渴望亲近自然，希

望拥有一个有天有地、前庭后院的舒居追求。72——客户定位功成名就的城市财富阶层（休闲度假别墅）以公关型业务为主的集团企业（企业农庄会馆）“家庭居住置业”与“企业公关消费”相结合的跨界产品，为国内外中高财富阶层人士营造一个释放心情、享受乐趣、健康养生的休闲度假生活空间，为企业界高层人士搭建一个农庄式商务交流、休闲度假平台。本项目双核心目标客户定位，旨在拓宽客户群体，增强项目竞争力。农业综合体项目开发分析地产开发客户定位73——农庄别墅目标客户：渴望亲近自然，追求田园农庄式的休闲、健康、养生生活的城市财富阶层规划思路：质朴田园风格小独栋别墅+连院农庄（使用面积1-3亩）户均面积（住