开盘价格方案模板

XX项目开盘价格方案编制日期审核日期同意日期

修订统计日期修订状态修改内容修改人审核人同意人

目录当时的楼市政策，对本地楼盘的影响周边重要含有可比性的竞争\o"点击搜索全部有关［楼盘］的文章"楼盘价风格查诚意客户分析本项目价格定位建议定价方略定价系数及销售价格方案销控方案本项目折扣方案项目销售价格表

周边重要含有可比性的竞争\o"点击搜索全部有关［楼盘］的文章"楼盘价风格查

（1）、价风格查汇总

（2）、阐明

修正均价重要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交的优惠和所采用按揭付款方式等因素。

参考\o"点击搜索全部有关［楼盘］的文章"楼盘以周边可比\o"点击搜索全部有关［楼盘］的文章"楼盘为主，兼顾其它区域\o"点击搜索全部有关［楼盘］的文章"楼盘。

单位\o"点击搜索全部有关［楼盘］的文章"楼盘名称统计面积最高标价最低标价平均标价折实均价修正均价备注一次性付款方式银行按揭付款方式（3）对比\o"点击搜索全部有关［楼盘］的文章"楼盘评分与加权

对比\o"点击搜索全部有关［楼盘］的文章"楼盘评分与加权得到的平均价格是：XXXX元/平方

2、本项目价格定位建议

本项目平均价格应是：XXXX元/平方，正负出入不适宜超出200元。为配合分批销售和低开高走的价格方略，第一批平均价格为XXXX—XXXX元/平方。

本项目设定均价：XXXX元/平方（精装修房每平方米加价1000元）；最低价与最高价差设计幅度：XXXX—XXXX元/平方（精装修房每平方米加价1000元）。

本项目设计的是销售实价，销售价格表价将根据付款方式上浮后再折回。

3、定价方略

（1）价格是消费者购房最敏感的因素

根据\o"点击搜索全部有关［青岛］的文章"XX市\o"点击搜索全部有关［楼盘］的文章"楼盘调查及本项目销售状况的理解，能够发现价格的高低直接左右着项目的销售业绩，制订合理的销售价格必须是谨慎研究的。针对\o"点击搜索全部有关［青岛］的文章"XX房地产市场的价格现状，本次采用的定价办法，首先是针对同行的竞争和目的客户群的认知价值，采用了竞争价格评定、成本利润法、差价设计法三种办法结合，得出了上述价格（均价）定位，并建议分批推出\o"点击搜索全部有关［楼盘］的文章"楼盘。

（2）户型统计与总价分析

A、

面积分类：共175种，最小面积101.5平方,最大面积288平方

B、户型分类:二房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅三卫、复式、错层共八种。

C、面积阶段分类：101—150平方共148套，150—180共20套，180—280共140套，累计308套。

根据以上户型统计，能够看出200平方以上的大户型占的比例还是很大的，这就关系到一种总价问题，也就是说要有100多套房子总价在100万元以上。现在本项目已售出60套，累计销售面积9252.9平方,以完毕17.8%,其中200平方衣裳复式套型占28%左右,100多平方的套型占72%,由此看出大户型由于总价门槛过高,还是存在销售壁垒的.

根据这种销售状况建议12月20日开盘时推出8000余平方,具体为8栋1单元:1113.2平方(已售面积128.4平方);4栋5单元:1283.7平方;1栋3单元:1208.4平方(已售面积139.7平方);10栋2单元:1227平方;3栋1单元:1338.6平方;3栋二单元:1465平方,但如预定状况非常火爆,也可全方面推出.

开盘起价:XXXX元/平方(如精装修XXXX元/平方),具体户型及价格配比见附表(略).

这种配比,一是确保几类户型都有,二是将不太好销的及户型较大的推出比例大些,借着开盘热卖,将不好销的户型推出去,另首先,根据开盘的销售走势,决定第二批推出起价.

(3)发挥差价原则

本项目有8种户型(4种复式,2种错层,2种原则层)175种面积,并且有4—8层的多个楼层选择,还分电梯小高层和多层.这种品种的多样性,为价格的差价原则做了较好的铺垫.根据这种状况分别请员工对各单元的的朝向差\景观差与楼层差做了评定(见后表),并根据评定,将各单元价格进行计算,得出平均价,并根据均价算出每栋每单元每楼层价格表.

4.定价系数及销售价格方案销售价单系数分类房屋销售单价=销售均价×楼幢系数×立面（楼层）系数×平面系数×其它系数其它系数涉及：景观系数、户型系数、面积系数、采光系数、综合系数等。系数设定在整个销售价单制订过程中，平面系数、立面（楼层）系数及楼幢系数这三个系数值为基本系数值。基本系数值中楼幢系数必需根据地块中各楼幢的布局状况方可拟定，平面系数与楼层系数的拟定受其它因素影响相对来说比较小，因此，这两系数值的统一原则制订有可操作性及合理性。基本系数值的拟定对楼盘的定价更科学、合理。再加上后期其它系数值的合理设定将使得每套房屋能真正体现出其合理的价值，同时能达成房屋销售的合理去化。合用范畴本系数原则设定合用于：多层、小高层、高层。（别墅定价原则？）销售价单第一次定价系数方案及规范（一）、多层产品（六层）1、楼层系数多层（无电梯）以“金三银四”为原则设定楼层系数，其它楼层需考虑采光、日晒、爬楼高度等因素。带电梯多层设定楼层系数只需考虑采光、日晒及电梯使用率等方面。（六层无电梯）（六层带电梯）楼层楼层系数楼层楼层系数60.8860.9650.9851.1041.0741.0731.1031.0121.0120.9610.9610.90

2、平面系数根据单套户室所处该楼幢方位不同，分为东、中、西三个系数区位最东边中间区域最西边平面系数1.0210.98（二）、小高层产品（11层）1、楼层系数楼层楼层系数楼层系数111.021.02101.0851.0891.071.0681.0451.0471.021.0261.005150.990.9840.9750.9630.960.9320.930.9110.9架空2、原则平面系数根据单套户室所处该楼幢方位不同，分为东、中、西三个系数区位最东边中间区域最西边平面系数1.0210.98（三）、高层产品（18层）1、楼层系数楼层楼层系数楼层系数180.970.97171.081.08161.0751.075151.061.06141.0451.045131.0451.045121.041.035111.031.025101.021.01591.011810.98570.9850.97560.970.9650.960.9540.950.9430.940.9320.920.9110.9架空2、原则平面系数根据单套户室所处该楼幢方位不同，分为东、中、西三个系数区位最东边中间区域最西边平面系数1.0210.98（四）、超高层产品（30层）楼层楼层系数楼层系数300.9450.945290.980.982810.995271.011261.021.01251.031.02241.041.03231.0551.045221.0551.055211.051.05201.051.045191.041.04181.0351.035171.031.03161.0251.025151.021.02141.0051.005131.0051.0051211110.9950.995100.990.9990.9850.98580.980.9870.9750.97560.9650.96550.960.9640.9550.95530.950.9420.9350.9210.915架空2、原则平面系数根据单套户室所处该楼幢方位不同，分为东、中、西三个系数区位最东边中间区域最西边平面系数1.0210.98第二次定价指导意见及规定（一）、楼层系数1、多层产品：一层底下为半地下库（地下车库）：底层系数加≥0.02。一层带花园：底层系数加≥0.05。顶层带阁楼（阁楼不计建筑面积）：顶层系数加≥0.10。顶层带阁楼（阁楼部分计建筑面积）：顶层系数不变，阁楼另行定价。2、小高层产品一层不架空并带花园：底层系数加≥0.05。顶层带阁楼（阁楼不计建筑面积）：顶层系数加≥0.08。顶层带阁楼（阁楼部分计建筑面积）：系数不变，阁楼另行定价3、高层产品一层不架空并带花园：底层系数加≥0.04。顶层带阁楼（阁楼不计建筑面积）：顶层系数加≥0.1。顶层带阁楼（阁楼部分计建筑面积）：系数不变，阁楼另行定价。4、超高层产品一层不架空并带花园：底层系数加≥0.03。顶层带阁楼（阁楼不计建筑面积）：顶层系数加≥0.05。顶层带阁楼（阁楼部分计建筑面积）：系数不变，阁楼另行定价。（二）、其它商定：如该幢住宅东首（西边）近邻都市道路，且直线距离50米以内，则该幢东首（西边）平面系数减≥0.015，最西边（东首）平面系数加≥0.015如该幢住宅最西边紧靠社区主景观，且景观优于东首，则该幢最西边平面系数加≥0.015，东首平面系数减≥0.015。如楼幢周边有配电房、垃圾中转站、煤气调压站等公建配套设施影响，可对具体影响区位的平面系数作略微调节。如楼幢设立为2个单元（涉及2个单元）或一单元3户以上，中间区域户室与户室之间平面系数可根据具体实际状况(户型市场关注度、户型的采光面等)进行适宜高低差设立。根据楼幢本身朝向采光问题，对有采光影响的单元的平面系数进行微调，调节幅度控制