林州市房地产市场调研报告

林州市房地产市场调研简报林州市住宅市场区域划分根据林州市政府2009——2030年城市总体规划以及市场在售楼盘的分布情况，将林州市居住区域合理划分为四大组团：中心区组团、林北新区组团、西南区组团、东南区组团。1.市中心区组团范围界定：长春大道以南，桃园大道以北，龙安大道以西，长安大道以东。区域环境□ 以太行路为中轴，生活配套设施齐全，商圈气氛浓厚，居住人口稠密，市场繁华人气旺盛，随着林州市政治中心、教育中心北移西进，这里将成为商贸生活区。□ 振林路以西简易房、陈旧厂房、老式多层、独院比较多，道路狭窄、配套简陋、生活配套滞后，有待政府进一步加大改造力度。房地产开发现状：□ 中高档次开发楼盘比较多，新开楼盘较少，入住小区如学府花园、太行佳苑、向阳嘉苑、桂园西区、阳光花苑、奥林花园、中央文苑等；在售楼盘如兴林日月城、老汽车站附近的万和园，项目注重景观配套、物业管理较受重视。□ 高档次开发楼盘后来居上，如兴林日月城，以高层为主，地段优越、讲究品质、注重形象包装、周边配套设施齐全，价格比较高均价3100元/㎡。消费客层来源□ 中心区域为主体、市区边缘地带、城乡结合部及大多数南部乡镇□ 政府官员、医生、律师、教师、私企业主及乡镇具有较高收入的个体私营业主，经济实力比较雄厚。2.林北新区组团范围界定：兴林路以北，鲁班大道以南，天河大道以东，翠微路以西。区域环境：随着市委、市政府等一大批行政机关、事业机构迁入，北移西进利好政策的拉动，政府与民间投资趋势强劲，掀起新一轮城市扩建的热潮，随着人民公园的修建，东关医院即将迁入基础设施配套的日趋完善。这里将成为辐射全市的行政办公中心，聚集文化层次高、经济实力强、社会地位显赫的精英阶层。房地产开发现状：□ 开发楼盘比较多，交房入住项目如中房印象、东方美庐、美庐湾、京林理想城、公务员小区、清华苑、开元小区、凤宝紫园一期等；在售在建项目如太行华府、禧福园、长安桂花居、紫云国际花园、宏现太阳城、温莎王朝、魅力之城、春晖广场、开元国际公寓、丽景天成、阳光新城、林州义乌商贸城等等，在项目定位，包装上都比较重视，开发商着力打造新北区高档社区。□ 在售高档次楼盘代表如京林理想城、春晖广场、区位优势明显、知名度高、人气较旺，物业形态以高层为主。消费客层来源：□城区居民为主体，市区边缘地带、城乡结合部及姚村方向的北部乡镇为主□公务员、教师，个体户、乡镇经济实力丰厚个体户、企业高管3.西南区组团范围界定：向阳西街以南，振林路以西，王相路（西二环）以东，天平大道（南二环）以北。区域环境：□受林州市北移西进政策利好影响薄弱，基本处于城市发展边缘化，中小型工厂比较多，环境污染较严重，许多街巷年久失修，已经破烂不堪。□自建房、厂房较多，居民多为城市弱势群体，文化素质低、收入不太高，进城经商农民、下岗职工、城郊市民为主体。□周边配套设施总体改观很大，但很不完善，商业气氛冷淡，主营业态为汽车配件及售后服务业、部分家电代销业。房地产开发现状：□ 受新区地价上涨的影响，西南板块房地产开发逐渐火热，定位中高档消费群体，规模30—70亩之间，入住楼盘如恒星花园、绿苑小区、畅春园小区等，在售项目如润成·山水甲秀、东方金典等。多层均价2800元/㎡、小高层均价3000元/㎡，物业类型均为多层花园洋房及少量小高层辅之，开发商逐渐关注景观、配套。户型面积区间89-140㎡。消费客层来源：□ 购买群体主要为城乡结合部村民以及西南区域乡镇。4.东南区组团范围界定：龙安大道以东，长春大道以南，东二环以西，南二环（天平大道）以北。区域环境：□ 目前处于城市发展边缘化，随着翠微路、东二环、南二环、红旗渠大道等主干道贯通，区位优势明显化；□ 旅游优势得天独厚——龙凤山风景区，周边环境厂矿较少、污染较小，配套相对完善，街铺主营业态为汽车售后服务业、电动车、建材代销业等。房地产开发现状：□ 区域新开发项目比较少，入住小区：龙安小区、东方苑（市电业局家属院）、长春苑、龙凤苑、桂圆新村等；由于规模偏小，景观、社区配套、物业管理趋于简陋化。在售项目如：东方名城、上元名城，物业形态以多层为主，小高层辅之，户型区间88-190㎡，目前均价为2900左右。消费客层来源：□ 主体为东南区域城乡结合部的居民及横水镇、采桑镇、五龙镇、临淇镇、东姚镇等林州市东南区域农民。5.综述□北移西进大势所趋，林北新区目前成为房地产开发项目聚集与购房热点区域，中心区组团依然是许多市民、周边乡镇农民热衷选择。□东南与西南区域小高层、高层规划增多及日益高昂的地价、房价必然会分流许多中低收入阶层转向东南、西南两个区域组团。□ 项目集中投放中心区、林北新区，2011——2013在售及新上项目数量多、总体投放量大已超出实际需求总量，区域发展严重不平衡，南北房价差异明显化。目前，林州市房地产卖方市场垄断时代结束，买方市场已经形成。□随着2011年底全市非法集资的爆发，近2年房地产开发节奏有所放缓，纵观林州市房地产市场，新开楼盘较少，90%的项目属于开发期在三年以上的尾盘项目，如京林理想城开发周期达4年以上。□就房地产分布区域来说，城市向北向西发展，新建小区除市中心的改造项目外，多集中在林北新区。随着市政府的搬迁，新区的规划，包括林州公园，中高档居住社区等配套环境，使得更多的开发商将项目投放在本区域。更多的城市居民也愿意选择以上两个区域置业，而市中心始终是周边乡镇村民进城的第一选择，但随着市中心高层规划的增多以及地价的增高，较高的价格也将相当数量的客户分流至目前西环、南环等市郊的项目上，并且，不同方位的村镇居民也愿意在靠近自己村镇附近选择居住。总之，在本地人选择区域的分布上，中心区组团、林北新区组团、其他区域为目前选择的倾向顺序。重点个案调研分析1.林州市在售楼盘分布概况区域楼盘名称地址中心区组团兴林日月城太行路与兴林路交汇处西南角万和园林州市太行路与阜民街交汇处西南角林北区组团林州义乌商贸城太行路与鲁班大道交汇处开元国际太行路与红旗渠大道交叉口东南角广厦魅力之城太行路与林虑大道交汇处京林理想城太行路与红旗渠大道交叉口东北角中房国际公寓红旗渠大道东环路春晖广场太行路与红旗渠大道交叉口西北角凤宝紫园长安路与鲁班大道西南角（新一中对面）东南区组团上元名城人民路与翠微路交汇处东山油库东方名城翠微路南西南区组团东方金典王相路与桃园大道交叉口北300路西润成山水甲秀长安路与桃园大道交汇处西300米路南2.调研小结西南区组团、东南区组团，开发项目较少、规模较小、开发商逐渐开始重视品质配套，物业类型以多层和小高层为主，均价2800元/㎡，主力户型以3房2厅1卫为主，在压缩面积的同时，控制总价，目标消费群体主要为中低收入阶层，以周边乡镇进城农民为主，市区居民为辅。开发项目多集中于林北新区、中心区，规模大、较注重品质，物业类型也高层为主，均价3300元/㎡，部分现房项目价格高达3600元/㎡，主力户型以3房2厅1卫为主，且面积在130—140㎡之间居多，在售项目达18个，区域内竞争较为激烈。林北新区组团、中心区组团过量投放市场供给，产生泡沫效应而导致无效供给过剩，出现市场疲软、滞销；西南区组团、东南区组团定位于城乡结合部、广大中低消费阶层，因投放总量相对较小，呈现需求强劲增长态势，存在有效供给不足的趋势。在产品供应方面，以开元国际公寓和中房国际为代表精装修型小公寓得到了市场的追捧，面积在30—70㎡之间，均价为3500元/㎡；以开元国际和林州义乌商贸城为代表的整体纯商业项目给处于住宅市场竞争白热化的林北区域带来了一抹亮色，商业业态丰富，主要为临街商铺、大商业和专业市场，均价为8000元/㎡，同时说明此类开发商对林北市场的准确把握。三、林州市商业发展概况目前林州商圈以红旗渠广场边界，向南西辐射，向东至东环路，西达振林路，南到金客来购物广场。现在状况是，商圈范围小，人流量大，基本没有什么品牌，大多以中低档服装为主，现在是缺少一个或多个能满足居民潜在消费能力的大型商业圈