旧村改造可行性研究报告

旧村改造可行性研究报告义堂镇位于临沂城西10公里处，总面积52.7平方公里，辖35个村，15.4万人，其中常住人口5.4万人，流动人口10万人。近年来，我们充足发挥毗邻临沂城的区位优势和独具特色的产业优势。按照“规划科学、布局合理、方便群众、美化生活”的规定，实施旧村改造，加紧了农村都市化进程。被省政府同意为“中心镇”，被授予“中心镇建设示范镇”荣誉称号，被建设部等国家六部委拟定为“全国重点镇”，先后荣获“省文明村镇”、“平安山东建设先进基层单位”、“省信访工作先进单位”、“省百镇千村建设示范镇”、“省平安乡镇”、“省妇联系统先进集体”、”、“市民营经济先进单位”等十多个国家、省、市级荣誉称号。全省村镇建设工作现场会、省节省集约用地现场会、省精神文明建设现场会先后把义堂作为重点参观点。一、总体思路我们义堂镇村民17062户,从现在居住状况来看,村民住房有草房、瓦房、平房、二层楼房和公寓楼五个模式。其中草房占15％，瓦房占25％，平房40%，二层楼房和公寓楼占20%。平房、瓦房和二层楼房现已控制建设，公寓楼是我镇现在及此后一种时期民房建设的主流，是旧村改造的主体。现在，全镇已有4个村基本完毕小康楼和公寓楼为主的旧村改造任务，8个中心居住区规划已通过省、市、区专家评审，正着手实施。全镇已建成公寓楼115栋，建小康住宅楼2900位，建筑面积达1123万平方米，人均拥有楼房面积5.8平方米。长久以来，由于我镇村庄建设缺少科学的整体规划，村内房屋交错，道路波折，环境较差，房屋建设陷入“拆了草房建瓦房、拆了瓦房建平房”的怪圈，造成资源的极大浪费，影响了全镇的总体形象，制约着招商引资乃至经济建设的飞速发展。在部分村，村民只要到了18岁就划给宅基，实施旧村改造、美化群众生活、打造一流环境，已成为全镇发展的重要内容，成为群众关心的焦点。为此，自九九年来，我们严格控制低档次、无规划建设，确立了“旧村改造就是优化环境，就是提高生活质量，就是扩大招商引资，就是抓住优势推动经济发展”的新理念，制订了实施旧村改造的新思路，即：即大胆引入社区理念，一步到位科学规划，实施迁村并点，全方面实施改造。除镇驻地外，选择8个经济基础好、辐射能力强的中心村作为社区居住中心，全部村庄逐步向镇驻地和8大居住中心搬迁转移，大力开发建设公寓楼，实施社区管理，争取3—5年时间，全方面完毕旧村改造任务，使全镇群众都搬进楼房居住，成为真正意义上的市民。二、现实意义实施旧村改造是加紧城乡化进程的重大举措，在近几年来的实践中，我们体会到：（一）实施旧村改造，加紧了城乡化进程。通过旧村改造，我镇先后由集体出资9339万元，硬化道路116万平方米，实现村村通硬化路，形成以镇区为中心、327国道为主干线、镇村路、村村路网格式交错为主体，四条环镇路为纽带的四通八达的交通网。安装路灯1954余盏，植树42万棵，完毕绿化面积27万平方米，使主干道路实现了绿化、亮化、美化。实施“自来水入户”工程，让全镇27个村8000余户群众吃上了自来水，自来水入户率达成了85%。另外，通过政府协调，区电业局建成335千伏安变压器，对全镇35个村进行了电网改造，确保公司、群众用电。电信局扩建改造程控电话设备，使装机总量达20部/百人。广播电视中心铺设有线电视光缆，使有线电视普及安装率达成89%。医疗卫生部门在全镇分片设立了12个医疗网点，实施医疗一统化管理，提高了医疗保健服务水平。（二）实施旧村改造，美化了群众生活。我镇旧村改造本着高起点规划、高原则建设的规定，以“六通、三有、四配套”原则实施建设。（六通即通电、通路、通水、通讯、通暖、供气；三有即有广场、有娱乐中心、有医院；四配套即绿化、亮化、净化、美化）。现在，小戈庄、苑朱里村和金都花园社区正着手安装锅炉，实施冬天统一供暖。化沂庄村、夏坡村、小戈庄村、孙朱里村等村都高原则建设了文化娱乐广场，其中化沂庄村广场占地面积27800平方米，其标志性建筑“奔向将来”申报了国家专利。通过实施旧村改造，使群众住楼房、走公路、逛公园、过都市人生活的梦想成了现实。（三）实施旧村改造，节省了土地，提高土地运用率。通过实施公寓楼建设，为我镇节省了大量土地。旧村改造前，我镇民房用地平均每年要向外扩张占用粮田360亩。实施旧村改造以来，我镇平均每年拆除旧房1200间，退耕还田220亩，减少新建房占地130亩，共节省土地350亩。预计，完毕旧村改造任务后，全镇共可节省土地7000亩，将为我镇发展营造一种更为广阔的空间。几年来，我们边改造、边规划、边建设，充足运用旧村改造节省的土地，新建工业项目、建农贸商场、建高端、高档次的娱乐广场，增进了经济发展，方便了群众生活。大义堂村、南楼村实施公寓楼、小康住宅楼建设，在327国道南拆旧房400间，节省土地80亩。建起了义堂商场和南楼建材大市场，现在两商场的600多个摊位已全部售出，经营状况良好，每天可实现交易额40万元，客流量达2万人。（四）实施旧村改造，形成“凹地”效应，带动招商引资，增进经济增加。旧村改造优化了生活环境，同时，也为经济建设营造了宽松的发展环境，国内外客商纷纷云集，来义堂投资兴业。，全镇共吸引外资5.3亿元，新办理自营进出口权公司5家，使总数达成了23家；ISO9000认证3家，总数达7家。板材自营出口创汇完毕3440万美元。（五）实施旧村改造，使建筑、建材、装饰、家具和交通运输各业空前活跃，快速发展。大拆迁、大改造、大建设的局面，带动了我镇建筑业和交通业的发展。全镇建筑公司已发展到5个，从业人员1250人，装饰装修、交通运输业户已发展到150户，从业人员420人，形成了一业带多业、互相增进、共同发展的良好局面。三、基本条件（一）含有了一定的经济基础和条件。义堂镇是以加工业为主的工贸型城乡。近年来，在市场经济的带动下，义堂镇经济建设在形成自己特色的基础上不停发展壮大，全镇已发展民营公司达1800家，形成了板材、肉鸡、建材、机械、化工五大主导产业，其中支柱产业—板材加工业已发展到1600多家，年加工木材800万立方米，年产各类板材3.2亿张，创产值42亿元。重要以三合板、木工板、多层板、贴面板生产为主，产品销往上海、广州、深圳、江苏、浙江、四川、新疆、内蒙、宁夏、东北等十几个省、市、自治区。有180家公司销售收入达1000万元，有400家公司销售收入达500万元，有23家公司获得了自由进出口权，产品销往韩国、南美、台湾等国家和地区。，全镇地方财政收入实现2600万元，农民人均纯收入达3946元。35个村集体资金达3100万元，大义堂、南楼、孙朱里、化沂庄等村成为无粮村，集体收入突破了300万元，人均纯收入达5500元。年收入超百万元的个体大户380家，全镇个人拥有轿车700余台，居民存款余额达6.2亿元。（二）得到了广大群众的承认和支持。事实上，95年我镇就已开始实施旧村改造，当时以小康屋和二层住宅楼建设为主。夏坡村按这一模式完毕了改造任务。通过改造，该村共建小康屋和二层住宅楼320栋，硬化道路3.2万平方米，安装路灯130盏，在村内高品味、高原则建设一处占地5000平方米的文化娱乐广场，优化了群众的居住环境，提高了生活质量。同时，旧村改造还节省80多亩，运用节省的土地，他们加大招商引资力度，发展民营公司23家，年增加经济收入110万元，增进了经济发展。旧村改造给夏坡村带来了良好的社会效益和丰厚的经济效益，在全镇震动很大。村民都羡慕“夏坡村村民过上了都市人的日子”。各村也纷纷向镇政府申请，规定实施旧村改造，截止现在，有18个村的群众自发筹集资金，建公寓楼50栋。（三）区位优势明显。党的“十六大”规定全方面建设小康社会，我们实施公寓楼建设，实施旧村改造，完全符合国家发展的规定。义堂镇处在临沂城西，是临沂西大门，随着临沂城逐年的扩张，已与临沂城毗邻，市委、市政府规定我们义堂镇要承接临沂城总体规划建设，区委、区政府规定我们要以一种县城的原则建设，这为义堂镇旧村改造提供了宽松的环境。通过逐年发展，义堂镇民营公司铺天盖地，现在可用于经济发展的土地连年减少，发展空间也越来越小，我镇急需通过旧村改造，节省土地，扩充发展空间，保持良好的发展势头。四、总体规划我们请武汉规划设计院专家，逐村实地考察，现场论证，在认真分析村庄地形地貌、村风民情的基础上，本着美观、大方、实用和功效齐全、群众满意的原则，按照向镇区集中，向中心村集中的规定，对村庄及住户单体布局进行了设计，根据设计规划，全镇被分为9个居住区：中心镇区现状人口22668人，规划55300人，用地186.45公顷，建筑面积1447400平方米。其中，东部组团涉及化沂庄、小义堂、丈卜屯村，现状人口5002人，规划1500人，用地规模31.35公顷，建筑面积344900平方米。南部组团涉及南楼、埠北头、尤村、孟庄、大坞埠湖、小坞埠湖村，现状人口6580人，规划人口10300人，用地规模49.6公顷，建筑面积335000平方米。中部组团大义堂村，现状人口6256人，规划人口15000人，用地规模51.3公顷，建筑面积382200平方米。西部组团代庄村，现状人口4830人，规划人口15000人，用地规模54.2公顷，建筑面积385300平方米。埝上社区涉及埝东、埝西、圈里村，现状人口3542人，规划人口6650人，用地规模44.5公顷，建筑面积215400平方米。朱里社区涉及王朱里、刘朱里、孙朱里、苑朱里村，现状人口4689人，规划人口11000人，用地规模50公顷，建筑面积33平方米。戈庄社区涉及大戈庄、小戈庄村，现状人口2760人，规划人口6000人，用地规模25公顷，建筑面积19平方米。夏坡社区涉及周井铺、夏坡村，现状人口2676人，规划人口5000人，用地规模25公顷，建筑面积168000平方米。城子社区涉及前城子、后城子、麻庄、埝角庄村，现状人口4783人，规划人口5626人，用地规模28.4公顷，建筑面积210950平方米。后乡社区涉及后乡、吴屯、沂洪庄村，现状人口3820人，规划人口9000人，用地规模45公顷，建筑面积31平方米。枋河社区涉及南土苏、营子、赵庄、姜岭、乾沂庄村，现状人口5630人，规划人口10000人，用地规模50公顷，建筑面积325300平方米。土苏社区北土苏村，现状人口2400人，规划人口6000人，用地规模25公顷，建筑面积223000平方米。在省专家对义堂镇总体规划评审会上，专家们必定了我们以中心村为基础建设社区的规划。五、存在困难旧村改造怎么搞？如何搞？没有一种固定的模式，这几年，我们边探索、边总结、边论证、边实施，认为：集中连片滚动式开发改造比较附合义堂镇实际。在开发中，我们觉得资金筹措和管理是旧村改造实施工作的确保，也是我镇旧村改造中面临的最大困难，他直接影响着旧村改造实施的速度和质量。前期，我们在资金筹措上想了某些方法：一是运用土地“磁场效应”吸引资金。我们本着谁投资，谁开发、谁受益的原则，坚持走以地生财，滚动发展的路子，政府出台土地优惠政策，吸引大批投资者进行开发建设。98年，建安公司投资3000万元，统一规划、分期实施建设了华蒙社区。吸引镇中心中学投资1200余万元，开发了金都花园，高原则建设了4栋公寓楼。，供销社投资1000余万元开发50位沿街楼和2栋公寓楼。二是聚集运用群众资金。随着我镇民营公司和商贸服务业的快速发展，群众富裕了，除部分资金用于扩大再生产外，大部分资金闲置。为将这部分资金引到旧村改造上来，我们突出抓了两个字，一种是“控”字，一种是“诱”字。控即政府出台了土地建设管理暂行规定，严格控制建设土地一级市场，对低档次、不按规划的建筑进行控制，一律不再同意新建，全部进社区实施公寓楼建设。诱即利益诱导，经济好的村运用对改造户予以补贴的形式，诱导群众投资建设。夏坡村自97年实施旧村改造，该村规定凡改造户每家予以6000元的补贴，从而调动了村民的主动性，纷纷出资建房，现夏坡村旧村改造已经完毕，全村共聚集群众资金3000余万元，建小康楼320位。大义堂村、苑朱里村、小戈庄村采用了先由集体垫付资金开发公寓楼，让群众居住，再向群众分期收回资金的建房形式。另外，化沂庄、代庄等村，实施集体统一办理用地手续、免费提供设计图纸、免收部分土地赔偿费和基础设施配套费等优惠政策，吸引群众自发集资建房。以上我镇实施的资金筹措方式在旧村改造建设早期起到了重要作用，收到了明显成效。但义堂镇现在正处在大拆迁、大建设、大改造的黄金时期，仅靠集体投入、土地变现和吸纳群众闲散资金的筹资方式远远不能满足现在旧村改造快速发展的需要。但愿领导能够理解义堂人民规定发展的迫切愿望和急迫心情，在政策、资金上予以大力支持。六、开发计划全镇现有住户1.3万户，全镇完毕旧村改造，需建设公寓楼400栋，分三期改造开发建设。一期计划建设公寓楼100栋，对3000户农民进行搬迁。投资预算状况以下：投资估算（一）投资估算根据1、采用综合单价修正法，计算工程投资。2、临沂市兰山区义堂镇城乡总体规划及分期实施计划。3、建筑面积按照每栋楼3950m2计，每栋楼按30户计，每户建筑面积4、中心居住区涉及南部组团（南楼村、埠北头村、尤村、孟庄村、大坞埠湖村、小坞埠湖村）、东部组团（化沂庄、小义堂、丈卜屯）、中部组团（大义堂）；祊河社区涉及南土苏村、营子村、赵庄村、姜岭村、乾沂庄村；朱里社区涉及王朱里、刘朱里、孙朱里、苑朱里。共100栋住宅楼，总建筑面积395000m5、计算根据按照山东省建筑工程综合预算定额，考虑材料价格上涨，计算基准年为。（二）建筑工程投资估算内容投资估算内容涉及建筑及安装工程费、工程建设其它费用、基本预备费及建设期贷款利息。其中工程建设其它费用涉及建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等项目。其中建设其利率采用贷款年限3—5年的年数值5.58%，按贷款一年计入。基本预备率为1%。（三）投资估算表格见下列附表涉及：工程投资估算总表及分分辨项估算表。资金筹措方式及来源工程总投资估算数值为39170万元。工程流动资金按总投资的5%计1959万元，则铺底流资为588万元，项目投入总资金为39758万元。1、根据项目实际状况，每个村公共积累数量满足流动资金规定，由村委负责筹措。2、根据成本测算，居住户个人集款按738.48元/m2，计筹资24170万元。3、银行贷款15000万元。财务评价一、财务评价基础数据（一）旧村改造节省土地测算根据总体规划居住楼分布，逐村测算旧村改造成住宅楼后节省的土地。经计算每户实际腾出可商用土地0.6亩，3000户累计节省可开发运用土地1800亩。（二）财务价格测算1、建成后住宅楼，综合单位价格现在，旧村改造已经实施，从实施的状况看，以成本价卖给居住户，事实上免去了居住户的土地使用费，相称于还建不收土地费。居住户的购置能力和购置意愿均能达成，不存在销售不畅的问题。从建设期限看，当年设计，当年建成投入使用是完全能实现的，跨年限使用的可能性很小，故从材料价格上涨等潜在风险不大。选定底测算价格与初价格不会有大的出入。则建成后多层住宅楼，每m2价格（成本）在720—760之间是可能的。也是旧村改造住户能够接受的价格。2、节省的可运用土地价格由于旧村改造节省出来的土地，大都含有良好的交通条件和完善的基础设施条件。因此，其土地的潜在价值大。从现在实际腾出的土地转让价格看，土地转让价在8万元/亩，测算土地转让价格在10万元/亩。二、收入支出预测（一）重要投资效益分析1、节省土地效益本次旧村改造后，新建100栋多层住宅楼，可节省土地1800亩，每亩转让效益8万元，转让土地600亩，可实现转让收益4800万元，每亩10万元，转让土地1200亩，可实现转让土地收益1万元。2、出售新楼效益共建设100栋，建筑面积359000m2，每m2成本平均价出售，可在初实现收益29170万元。3、带动第三产业收入效益（财务分析暂不计入）根据我国建筑业带动第三产业的统计数据资料，每投入1万元，带动第三产业增加收入200元计，则本次工程带动第三产业收入达1000万元，影响期限按3年计（不含土地影响）。（二）工程支出预测1、工程投资估算表明，工程费用不含土地占用费，该部分属于农村集体全部，不存在对土地使用的转让支出问题。2、由于工程分散，地质条件良好，又考虑了基本预备费，并且工期不超出一年，故工程除投资估算项目外，不存在增加支出的费用问题。并且有镇政府公务员的技术服务和政策指导，能够确保其工程费用不超预算。3、村村通公路、通电、通水、通邮以及其它基础设施项目完善，为工程的顺利开展奠定了良好的“四通一平”条件。三、财务评价指标（一）偿还能力指标1、单位功效投资根据投资估算，项目投入资金总额为39758万元，总建筑面积395000m2，则预计每m2建筑投资1006.5元。2、单位功效成本不含土地使用的建筑本身功效成本，据测算为738.48元/m23、贷款偿还期贷款利息按照当年贷款10000万元，贷款利息按年利率5.58%计，则年末贷款利息558万元，本息累计10583万元。节省土地后，土地转让变现8万元/亩，该土地转让价已扣除各项税金。按600亩计，则末变现金额为4800万元，可全用于还贷。节省土地1200亩，土地转让变现按10万元/亩，已扣除各项税金，则末土地转让变现金额1万元，可全部用于还贷。则既使贷款期至底，其贷款的本息和不超出11174万元。以上分析能够明显看出，借款偿还期不超出3年。4、资产负债率该项目自有资产总额达29758万元，银行贷款10000万元，作为负债。则资产负债率为33.6%。符合使用贷款项目的负债率控制范畴。5、利息保障倍数该项目获得的利润1万元，支付的利息为591万元，则利息保障倍数为21.3。表明该项目的利息支付能力强。（二）盈利能力指标1、投资利润率平均年利润8100万元，总投资39758万元，则投资利润率为20.4%，不不大于基准投资利润率，在财务上是可行的。2、资本金利润率平均利润×8100万元，资本金29758万元，则资本金利润率为27.2%，不不大于盼望的最低利润率。PtPt∑t=1按照(CI-CO)t=0式，计算Pt为为2.43年。4、财务净现值（FNPV）设定行业基收益率为8%，觉得基准折现年。按折现公式计算FNPV为1465万元。远不不大于零，表明项目的获利能力大，财务可行。5、财务净现值比率（FNPVR）经计算FNPVR=3.6%6、财务内部收益率FIRR经计算FIRR=13.5%>银行贷款利率5.58%，表明项目财务可行。综合以上分析认为，义堂镇旧村改造项目含有足够财务盈利能力和足够的清偿能力。从财务上分析项目是完全可行的，项目风险较小。国民经济评价一、效益和费用的调节效益调节剔除国民经济内部转移支付的款项。由于其财务收益可作为国民经济效益。且将带动的第三产业收入增加计入国民经济效益。（二）固定资产投资1、建安工程费用调节按照影子价格核算系数，对财务评价的建安工程费用进行调节由28440万元调为31284万元。2、工程建设其它费用不作调节。3、基本预备费调节仍按1%。4、建设期间贷款利息调节。按影子汇率换算系数1.08计算，建设期贷款利息由558万元调为603万元。5、铺底流动资金不变仍按588万元。为村委自筹资金。6、总投资由39758万元调节为42676万元。二、国民经济评价指标取定社会折现率为8%1、经济净现值ENPV经计算经济净现值ENPV=5464万元。2、经济内部收益率EIRR经计算经济内部收益率EIRR=14%从以上两项指标能够判断项目存在符合社会折现率的较大盈余，并且项目对国民经济的EIRR不不大于社会折现率8%，对国民经济的净奉献达成了规定。三、不拟定性分析不拟定性分析仅考虑敏感性分析。工程项目的敏感因素重要是工程投资及节省土地转让价格，对此两项分别向不利方面调节3%，再计算EIRR值。作出敏感性分析成果表：敏感性分析成果表变量因素项目名称 单位基本方案投资上升3%且土地转让降价3%EIRR%148.1从计算指标和敏感性分析可知，既使投资上升3%，且土地转让金减少3%，EIRR仍达8.1%，土地价格对国民经济内部收益率EIRR影响最大，另首先是固定资产投资。必须合理的运作土地出让事宜，控制固定资产投资成本。社会评价（一）项目对社会的影响由于项目建筑完全符合《山东省村镇规划编制方法》的规定和规定，并且符合“规划科学、布局合理、方便群众、美化生活”的规定，也是加紧城乡化进程，快速转化农村劳动力的重要举措，能够