东圃项目可行性分析

东圃项目可行性分析一、项目区位基本信息：项目区位项目位于中山大道中和广州环城高速交界处附近。项目附近毗邻旭日西街商圈、盈江广场商圈、东圃大公路商圈、东圃摩登城商圈、东圃骏景花园商圈、美林湖畔商圈，拥有着浓厚的商业气息氛围。项目周边交通状况：主干道：广园快速路、广州环城高速、中山大道、大观南路等公共交通配套状况：公交：B1路、B2A路、B3路、B4路、B4B路、B5路、B6路、B7路、B15路、B16路、B17路、B18路、B19路、B20路、B27路

地铁：4号线黄村站、车陂站小结：该地段交通便利，主干道较多，便于驾车出行，同时公共交通配套也十分完善，附近的地铁口有4号线的黄村站和车陂站，BRT公交站途径的线路较多，给附近居住人群提供了快速便利的公共交通出行方式。3、项目周边配套信息幼儿园：黄村幼儿园、东圃幼儿园中小学：东圃中学、东圃小学大学：华联私立大学、岭南学院商场：好又多、易初莲花、美华超市、吉之岛超市、天河城百货医院：红十字会医院邮局：东圃邮局银行：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、广州商业银行其它：杨桃公园社区内部配套：停车场小结：该地段已经形成了较成熟的商业区，周边的配套也随着商业区的发展逐步地完善起来，多个满足周边人群的衣、食、住、行的配套覆盖范畴广、种类多、配套齐全。项目市场调查与分析宏观经济分析上六个月，广州市实现地区生产总值（GDP）7052.42亿元，比上年同期增加12.4%，增速比去年同期提高4.1个百分点。其中第一、二、三次产业分别完毕增加值98.66亿元、2451.06亿元和4502.70亿元，分别增加2.2%、9.9%和14.0%。投资较快增加，引导民间投资加紧发展，重点加紧“2+3+9”重大发展平台建设，带动投资保持较快增加。上六个月，全市完毕固定资产投资1622.97亿元，同比增加23.8%，增速比一季度回落1.6个百分点。民间投资、工业投资较快增加。全市完毕民间固定资产投资535.45亿元，增加36.3%。都市居民消费价格（CPI）同比上涨2.9%。小结：宏观经济环境的向好，能带动诸多产业的蓬勃发展，尽管房地产市场始终在国家的调控之中，但经济的利好能带动更多的符合条件的需求者。市场供求分析新建房的销售状况：天河区近六个月的销售总套数为1138套，销售共面积为154062m2，成交均价为35887元/m2，占广州市各区销售面积的15%，新建的项目比较多，随着金融城、科学城等多个概念的造城计划，销售的面积在广州市各区中所占的比例较高。存量房的销售状况：天河区存量房的交易套数为8640套，占全市10区的15%，能够看出天河区位置本身的市场承认度很高。存量房市场十分活跃。小结：天河区作为广州市中心城区，随着各类金融城、科学城等概念的再造城计划的提出，给后来该区域的发展带来了憧憬，能够预见，天河区后来的发展还是极具潜力的。大大增强了购房置业者的信心，因此无论是一手房市场还是二手房市场都十分活跃。三、项目周边竞争状况东圃化工城周边楼面地价为9000元/m2。1、项目周边一手项目状况：项目位置项目位置佳润·上品菁园地址：天河中山大道中438号（羊城花园南侧）价格：均价23000元/平方米

精装修交通状况：

BRT黄村站，通过线路B1、B2、B4、B5、B17`等；地铁4号线：车陂站、黄村站。项目配套项目周边配套信息：中小学：羊城花园小学、迈进小学、东圃中学、黄村中英文学校

幼儿园：迈进幼儿园、乐童托管中心

综合商场：美宜佳、又益村超市、永兴百货、天河城奥体折扣店、高德美居购物中心、东圃购物中心、东圃天河城百货

医院：茗苑医疗门诊、长泰医院、广州武警边防医院、广州天河红十字会医院

邮局：东圃邮政所

银行：中国工商银行、中国邮政储蓄银行、中国建设银行

菜市场：宦溪肉菜市场、迈进综合肉菜市场

交通：BRT黄村站、地铁车陂站、黄村站、东圃站

公园：杨桃公园

临街商铺、菜市场在售的重要户型：主推一至三房单位，48~51㎡的一房，68㎡两房，91㎡三房，125㎡四房美林湖畔·誉府地址：天河东圃中山大道旁杨桃公园北价格：均价25000元/平方米精装修交通状况：三分钟步行距离可到BRT黄村站；北面及南面毗邻双地铁分别为：四号线黄村站及五号线三溪站，步行约15-20分钟。项目配套周边商业配套：天河城百货、吉之岛、华润万家、东圃购物中心、喜来登酒店、黄村奥体中心、国美电器；

教育配套：迈进学校、黄村中英文学校、86中、18中、暨南大学、华南师范大学；

医疗配套：天河区红十字会医院、黄村医院。

园林景观在售的重要户型：美林湖畔·誉府现在均价25000元/平，带豪华装修，在售91-98㎡三到四房，一口价无优惠。小结：该地区现在新建在售的项目有佳润·上品菁园和美林湖畔·誉府，周边一手房均价为23000万元/m2。2、项目周边二手楼的价格状况：项目位置项目位置项目周边二手房状况名称均价（元/m2）项目地址东圃广场19240天河区东圃镇黄村西路8号天河广场15353中山大道东圃大公路南国嘉园苹果城22257天河区中山大道西118号东华居11294中山大道东圃大公路一横路雅怡阁15762中山大道中东圃大公路都市假日园22986中山大道旭景西路富力新村16143天河区中山大道中东圃二横路雅怡居16187广州市天河区雅怡街40号东圃东兴楼16940中山大道中东圃大公路东圃大公路社区13465东圃大公路社区天雅居15900天河东圃黄村路120号羊城花园17391天河区中山大道中438号附近二手房均价169103、项目周边商铺状况：东圃大公路商圈商铺价格东圃骏景花园商业街商铺价格美林湖伴商铺价格2580631平米3981554平米2807726平米2714335平米5000040平米3550040平米2857135平米7733375平米6989293平米5000048平米4000033平米43689103平米242721030平米3026338平米旭日西街商铺价格盈江广场商铺租金价格东圃摩登城商铺租金价格28431102平米77400430平米150015平米3571449平米38880216平米160016平米2500070平米32400216平米180018平米3535450平米60060462平米20平米小结：项目周边商铺一手出售均价为40000元/m2，商铺租金价格为120元/m2。三、项目市场定位：1、项目的基本规定信息：项目总用地面积为11887平方米，其中可建设用地面积10045平方米，道路用地面积1842平方米。项目东侧退界5米，南侧退界8米，西侧退界15米，北侧退界3米。项目重要技术经济指标净用地10045单位（m2）建筑面积总建筑面积40113其中地上面积25113地下面积15000商铺799.24住宅22793.76街道办1200老人服务点120物管50垃圾站150户数A型84户B型174户车位数约380个自行车库400首层架空层高4.5m住宅层层高3m建筑密度21%项目具体规划项目拟建一栋纯住宅物业A型22层和一栋商住物业B型30层，首层整层建商铺，部分作为社区业主的主入口，其中商铺面积为799.24m2，地下两层作为地下停车库，大部分作为业主所用，部分为首层商铺消费者提供。二层东北角腾出150m2的面积作为垃圾站，便于清理住户日常生活中产生的垃圾。四层设立物管处、街道办和老人服务点。具体上，建筑面积方面：总建筑计容面积有25113平方米，其中可售的住宅面积为22793.76平方米，可售的商业面积为779.24平方米，不算建筑计容面积的地下层车库15000平方米，共380个车位；价格方面：可售的住宅面积以每平方25000元的价格出售，可售商业面积以每平方40000元的价格出售，地下停车库车位以30万/个的价格出售。东圃项目技术指标序号项目名称面积（m2）备注1建设用地总面积1188717.83亩b净用地面积1004515.07亩净容积率4建筑密度21%、区内绿地率：35%2总建筑面积40113①总建筑计容面积25113高层住宅a其中：可售住宅面积22794b商铺面积799c街道办面积1200d老人服务点120e物管50f垃圾站150②总建筑不计容面积15000a其中：地下车库15000380个共380个3可销售建筑面积38593a住宅面积22794b商铺面积799c车位15000380个项目开发费用序号费用名称收费原则计费数量金额（万元）备注1土地成本0转让价已含地价2前期工程费用1669a其中：勘察设计费80元/m240113321含施工图审查费b三通一平费30元/m240113120c招投标活动费50含工程合同印花税d白蚁防治3元/m24011312e劳保金3.04%土建费305f散装水泥和新墙体确保金9元/m24011336g质安监费2*3.2元/m24011326h监理费2.5%工程费299I工程淤泥排放费5003市政配套费建安成本的10.5%4011312554基础设施费1143a供电、供水、供煤气工程费150元/m240113602b智能化(住户门禁、社区监控及车库)工程费30元/m240113120c社区园林绿化工程费250元/m2351688按绿化用地面积计d社区道路、排水工程费150元/m2351653按绿化用地面积计e电梯费70万/套4280单价（元/m2）面积（m2）5建筑安装工程费11953a其中：土建工程费25004011310028b装饰工程费8003000240毛坯房，装修销售大厅、样板房c给水排水工程费8040113321e消防工程费4040113160f电气工程费3004011312036开发间接费13163a开发管理费3%1081b不可预见费用4%1484c货款利息18%10598按2年计算，自有资金30%开发总成本累计49182项目销售状况序号项目名称单价(元/m2)计费数量金额（万元）备注1住宅销售250002279456984毛坯房2商铺销售400007993197车位销售380个30000011400380个车位，30万/个销售收入小计715811营销费3%21472营业税5.76%41233土地增值税5.00%3579销售税费小计9850销售税后收入61732未计公司所得税项目经济效益分析序号经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）备注1销售收入715812直接成本36019不含间接费3总投资51330加上营销费4毛利率28.29%5税前利润12