小区物业管理服务投标方案（技术标）

—1—一、项目计划和实施方案建议书 (一)服务方案 1.室外保洁 (1)保洁流程 (2)公共区域(员工通道/步行梯)清洁程序 (3)车库的清洁 (4)外围环境设施清洁程序 (5)院内环境清洁程序 (6)其他设备保洁 (7)垃圾收集的程序 (8)垃圾运输及清洁 13(1)安保管理细则 (2)安保服务方案 (3)巡逻工作 (4)车辆管理 3.消除四害及消杀 49 54(1)服务内容 (2)机械设备及材料 (3)流程图 57—2—(4)工序流程解释 (1)服务内容 (2)房屋管理考核标准 (3)房屋管理与维修养护内容 (4)房屋及设施零修工作规程 (5)房屋维修管理规定 (6)房屋日常、定期保养计划表 (1)总体管理 (2)电梯困人应急处理的措施 (3)消防火灾应急处理的措施 (4)停电应急处理的措施 (5)水管破裂应急处理的措施 (6)意外伤害应急处理的措施 (7)台风、暴雨及雷电等自然灾害应急处理的措施 (8)抗震应急处理处理的措施 (9)水浸事件应急处理的措施 100(10)触电事故应急处理的措施 (11)给排水系统应急处理制度 (12)设备事故应急处理制度 —3—(二)项目需求理解 1.项目采购需求 (三)重难点分析 1.工作重点难点分析 2.卫生保洁的难点与原因 3.运输环节环保、安全措施 (四)合理化建议及措施 1.物业与快递服务的痛点 2.公共安全，居民与快递的博弈 3.快递服务的失败模式 4.快递服务高效安全解决方案 二、规范流程管理机制 (一)内部管理制度 (二)物资管理制度 (三)设备管理制度 (四)安全管理制度 (五)档案管理制度 (六)管理工作实施细则 (七)环境卫生等管理制度 (八)人事管理制度 三、投标人的项目管理组织机构 —4—(一)物业服务机构设置图 (二)承诺项目周期内实施人员的稳定性，项目核心人员不发生变动 四、售后服务承诺书 六、培训方案 (一)培训方案 1.培训内容 2.演练 1703.培训体系 4.人员管理培训 (二)技术培训计划 2.定期训练 174 (三)培训周期 3.培训的时间安排 (一)服务方案保洁工作流程图理物理保洁员休闲广场等公共设施(2)公共区域(员工通道/步行梯)清洁程序◆作业项目：公共区域(员工通道/步行梯)清洁◆作业质量标准：地面干净、无污渍、墙角无塔灰。作业前准备换工服、佩戴工牌上岗。备好笤帚、簸箕、牵尘器、墩布、轧水车、钢丝球、百洁布、毛巾、清洁剂等。每拖要重叠上一拖的10公分往前推，依次顺序将地面牵尘干净。作业标准：车辆进出口干净，库内地面洁净、光亮，库顶管网无积灰，消防1)出入口坡道处清洁A.工具、用具准备(水桶、拖布、笤帚、簸箕等)B.进出口坡道，用笤帚清扫垃圾污物，并搓入垃圾袋内。C.用拖布擦洗地面灰尘，操作由一侧开始左右摆动拖布平擦，不留空隙。D.擦地面一般为倒退式，不留脚印。2)库内地面清洁A.如有车轮带进的泥土，先用笤帚清扫，搓入垃圾桶。B.定期用拖布擦地面，不能留有灰尘。C.分道线，指向标线，要保持本色，用拖布擦拭污渍、灰尘，使其清晰。3)库内管网及其它设施清洁B.较高管道上面灰尘，用长柄掸子掸尘，太脏处要用毛巾擦拭干净。C.车库立柱上的污渍，用湿毛巾擦除，保持干净。D.立柱上防撞击胶垫上有污渍，用潮布擦拭干净。E.车位处钢管横档上灰尘，用潮毛巾擦拭干净。F.消防箱，消防栓上灰尘，每天进行擦拭，保持干净。G.车库内全日保洁，并注意检查发现不安全隐患及时上报。◆作业标准：路面上无垃圾，坐椅上无污渍污物；绿地无白色污染、杂物；小景观大理石面清洁，照明灯柱干净。1)路面清扫及垃圾清理A.准备必用工具、清洁用品(笤帚、簸箕、水桶、毛巾、垃圾袋、竹夹、垃圾清运车等)。B.按照先主路面，后辅路面的顺序，由一端开始进行清扫，不得遗漏。C.清扫时注意不要把笤帚撩起过高，以免尘土扬起。D.注意避让来往车辆及行人。E.有台阶处要由上至下一层一层倒退清扫，并由一侧扫向另一侧，搓起垃圾，不能F.清扫台阶要注意自我安全。G.路边垃圾箱倾倒，将桶盖掀起放在一旁，提出垃圾箱内桶把垃圾倒入垃圾袋内，然后复原。垃圾箱内放垃圾袋的将箱内垃圾袋提出放入垃圾车内，更换新袋，将盖扣好。2)路椅清洁A.先清理路椅上面及周边垃圾，用竹夹夹入垃圾袋内。B.用潮毛巾擦去路椅上浮尘，顺序由上至下，靠背、扶手、路椅腿等，都要擦拭，注意勤投毛巾。C.用干毛巾擦去水迹。3)人造景观、灯杆等清洁。A.清理景观周边垃圾。B.用潮毛巾擦拭大理石面灰尘，擦拭时不得遗漏，污渍处要反复擦，擦净为止。C.如有不锈钢扶手等，用潮毛巾擦去浮尘，用干毛巾擦除水痕。D.低矮路灯、灯杆、灯罩、定期擦尘，先擦灯罩，然后擦灯杆。4)绿地地面清洁A.从绿地一端起，注意查看绿地上有无垃圾杂物。B.若有枯枝等杂物，要清出绿地，有白色污染物，用夹子装入垃圾袋。5)各类标识牌清洁A.擦拭要由上至下，由左至右，湿巾擦尘。B.注意勤投毛巾，不能有遗漏处。C.外围环境设施进行一遍清理后，全天保洁。下班后收拾工具存放库房。◆作业项目：车道，地面清扫，游乐场设施清洁，垃圾房内外清洁。◆质量标准：车道、地面无杂物、游乐场设施干净、垃圾房内外整洁。1)作业准备A.换工作服，佩戴胸卡。B.到库房领取垃圾车，垃圾袋、笤帚、簸箕、清洁剂、毛巾等。2)全面清扫地面A.全面清理院内地面和垃圾。B.车道上垃圾、用笤帚先扫车道一侧地面，然后再扫另一侧。C.清扫树坑内杂物，不要太用力，以免尘土满天，要躲避行人及车辆。3)清除车位下油渍A.车道旁大理石地面油渍，用蘸有清洁剂的毛巾擦去即可。B.水泥地面油渍，用火碱水涂上面，用板刷刷洗干净，再用清水冲洗。A.用湿毛巾自上而下将设施逐个擦净，较脏处，用蘸洁净剂的毛巾进行擦拭。B.边角处灰尘，用小毛刷刷净，再用干毛巾将设备擦净。5)清洁地沟内杂物A.将地沟算子打开，把沟内杂物用铁铲铲出放入垃圾袋装入垃圾车。B.清理干净后，把铁箅子复位，周边扫净。6)擦拭标识牌A.院内标识牌，用潮干布擦拭干净。B.若有小广告在上面粘贴，要清理干净。7)清洁垃圾桶A.清理垃圾桶内垃圾，桶内垃圾不能超过三分之二。B.用清洁剂，清水把垃圾桶刷洗干净，用毛巾擦干。C.把垃圾桶周边清扫干净。8)清洁垃圾房A.按垃圾分类标准分拣垃圾，废品码放整齐，垃圾装入大桶内，清扫地面，清洁墙B.垃圾内有有毒废弃物的应捡出另行处理。C.用水冲洗垃圾房。D.清理垃圾房地面。E.清扫工作完毕，将工具清点放置库房。1)打扫各层候梯间、防火梯、通道地面，清洁垃圾桶抹各楼层防火门、广告牌、标示牌、窗台表面每日一次。2)擦抹消防栓、电表箱、开关、灭火器、报警铃表面。3)保洁各楼层玻璃和候梯间低位墙壁，打扫天花、墙壁、灯具的蜘蛛网每日一次。4)将各楼层的垃圾收集到指定地点每日两次。办公楼洗手间：1)地面无垃圾杂物、无污渍、无积水；2)洗手台、镜面、门、隔板、壁面无灰尘、无污渍；镜面光洁、明亮；3)垃圾篓和垃圾桶表面无明显污渍；4)天花、灯具无蜘蛛网、无明显灰尘。1)每天上班后，根据工作范围内垃圾箱、果皮箱的数量，需用垃圾袋的大小向主管2)巡查所需工作范围的垃圾箱、果皮箱、废纸篓，发现内装垃圾超容量的2/3,应3)每天擦拭垃圾桶、果皮箱表面二次，清洗内部一次，保持垃圾桶、果皮箱内外清4)石米每天换洗一次，并及时清理烟头、纸屑、痰渍等。5)每隔一小时必须巡视一遍所属工作范围的垃圾桶、果皮箱，防止客人将熄灭的烟6)将收集的垃圾放置甲方指定地点。7)每周用水清洗垃圾站内外墙壁及地面两次。及时将湿垃圾运至垃圾房以防渗漏。尽量防止垃圾掉落在地面上。万一疏忽以致掉落，马上清洁。当垃圾桶完全塞满的话，请人帮忙。服务理念——管理系统化、服务标准化、工作规范化管理定位——“高起点、高标准、高效率”方针结合“智能化、专业化”发展道路管理目标文明、和谐、安全的办公环境、学习环境保障机制——监督、激励、自我约束、信息反馈等保障机制管理思路——规范性、合理性、科学性以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。高素质的保安队伍需要有严明的管理制度，完善的用人、培训制度和完善的自我激励机制同自我约束机制，员工只有通过严谨的管理，以及有效的培训、考核和监督，才能使个人素质得到保持和提高，才能形成整个队伍的高素质。以IS09001质量管理体系有关标准和法律法规为依据，建立健全切实可行且符合本项(1.3)加强安全防范，做好治安联防工作视“安全"为“命脉”,结合本项目的实际情况，采用“人防”、"物防”与“技防”相结合，加强与本项目的联络沟通，在“群防群治”环境下做好本项目本项目保安服务的各项安全防范工作。(1.4)注重消防管理坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防原则，建立特级防火责任制，做好防火安全检查，确保本项目内的消防安全。(1.5)、维护公共秩序，规范交通车辆管理以“安全”为重心，"服务"为目的，努力维护本项目的公共秩序，营造整洁、文明、舒适、安全的办公及学习环境。本项目服务工作因其区域特色更决定了其安保管理的定位也必然有更为高远的追求。经过严密论证和考察，本公司将本项目服务的安保管理定位为：做好本职工作，协助本项目保卫处及各级相关部门，使本项目服务成为行业安全管理的典范。坚持以“诚信为本、服务至上、精进开拓、科学管理、"为服务宗旨，以“求实、创新、协作、敬业"的企业精神为指导，以“创品牌、树形象、抓规范、拓市场”为总要求，视“规范服务”为企业的生命，注重技术改造，提倡科学管理，以实现社会效益、环境效益、经济效益的全面提高。我公司按照“高起点、高标准、高效率”的方针，坚持走“智能化、专业化”发展道路，为本项目提供最优质的安防服务。努力做好本项目本项目精神文明和物质文明的窗口，树立本项目友善、务实、奋进的品牌形象。充分体现本项目的服务风格，尽心做好秩序防范维护工作，通过追求人、机、环境的和谐统一，实现系统无缺陷、管理无漏洞、建设优质安全型本项目，促进本项目安全建设扎实有效地开展，提供创造安全的工作和生活环境。我公司将采取以下措施，保障上述目标的完全实现：公司将持续致力于建立健全保安人员各项工作制度和服务规范，确保所派驻项目都能得到统一的高品质服务。我公司将在充分尊重并服从采购方的各项规章制度基础上，结合《保安服务管理条例》和我公司相关内部规定，充分考虑本项目实际情况，认真制定门卫、巡逻、交通、巡查、交接岗、勤务记录、查岗、安全检查等内容的各类《岗位职责》、《交度到位、职责分明、服务规范。针对目前保安服务队伍普遍存在的低层次、低水平、低素质、低科技含量、高流动率的现状，我公司将严把保安招聘入口关，确保所招聘的保安人员完全符合竞争性磋商文件中具体要求，并通过持续、科学、有效的专业培训，无违法犯罪前科，使保安人员掌握必备的法律知识、保安专业知识和技能，并取得保安资格(证书)。我公司将通过加大对保安人员的管理力度，建立健全保安人员奖惩制度和用人激励制度，以人为本，大力开展暖心工程，抓好企业文化建设，增强企业的凝聚力和向心力等方面来提高保安队伍的稳定性，降低保安流失率，从而提升服务质量。(1.1)根据客户实际情况，做好各项安保工作措施：①正确处理好公司与客户之间的关系。②严格控制人员与车辆，杜绝无关人员及车辆进入营销部；维护营销部安全，创造舒适、放心的居住和办公环境。③做好巡查工作，特别是对重点部位的检查；夜间、节假日期间加强巡查力度，确④做好治安管理工作，消防工作及监控系统的保密工作。(1.2)配合人力资源部门把好本部门的用人关，做好队伍建设：打造一支稳定、团结、高素质、岗位技能突出、责任心强的保安队伍，确保各项安保工作正常运作，其次加强全体保安员的工作纪律、岗位责任、岗位技能的管理、教育及培训，充分调动全体保安员工作积极性和主动性，增强服从意识、服务意识、责任感，使全体队员以饱满的工作热情全身心的投入到日常的工作中。公司管理部参照行业规范，将对在职保安员进行一系列的学习与培训。物业保安培训的总体目标是培养高质量的、合格的保安人才；岗前培训和在岗轮训是提高物业保安素质的重要途径：①每周一次车辆手势指挥训练和队列训练，消防知识等培训，通过讲解，学习和培训，使全体保安员在思想认识和日常工作中有不同程度的提升，从而增强保安队伍的工作②定期对全体保安员进行岗位职责、公司概况、发展方向、公司动态、公司及甲方客户的指示精神的宣传教育，积极营造保安员的荣誉感，上进心与责任感。③在日常生活中引导保安员提高服从意识、服务意识、文明执勤、礼貌待客、从而提高服务能力，在工作中尊重客户，教育员工从心里明白我们所做的工作，都是为了客户④结合保安队实际情况对保安人员的仪容仪表、礼节礼貌、行为规范等问题进行不②认真做好保安队安全生产全方面工作：①严格按照安保内控目标，建立目标管理责任制，分解落实工作任务，责任到人③加强各种设施设备的维护保养，提高工作效率：保安员各岗位发现处理记录⑤保安职业道德规范：诺，客观公正，办事公道。②忠于职守，勇于奉献。保安员在任何时候，任何情况下都必须忠于职守，严守工作纪律，对工作极端负责，认真履行保安人员的义务，在工作中要以国家利益、人民利益、服务单位利益为重，关键时刻能够挺身而出，同扰乱社会秩序，侵害国家利益和人民利益的行为作斗争。③爱岗敬业，业精技强。保安员要真正从内心热爱本职工作，发扬敬业精神，认真学习本职工作所需的技术素质和职业技能，钻研工作业务，对工作精益求精。④清政廉洁，奉公守法。保安员作为协助公安机关维护社会治安的一支辅助力量，应具有较强的遵纪守法意识和清政廉洁的高尚品质，洁身自爱，一身正气，有社会责任感和正义感。不超越自身职权范围行事，不监守自盗、以权谋私、徇私舞弊、贪污受贿。⑤文明服务，礼貌待人。保安员在从事保安服务活动中必须仪表端庄、语言规范、举止得体、礼貌待人，要以高尚的道德情操和良好的工作作风为客户单位及服务区域提供服务，把服务对象的满意度放在保安服务的首位。⑥团结互助，共同进步。保安员在保安服务过程中要团结互助、宽容相待、互相学习、加强协作、共同进步，这样才能增强保安队伍凝聚力，不断提高技能和服务水平。①治安安全管理1)严格按照本项目的规定，定时开关各个大门。2)车辆出入管理A.管制出入本项目的车辆，一般接洽业务或参观访问，等人员所乘车辆，一律按指定位置依序停放，不按照规定者，保安应即时纠正。B.一般接洽业务或参观访问，以及其它本项目、办公楼内员工、施工人员等所乘车辆，一律按指定位置依序停放，不按照规定者，保安应即时纠正。C.对于本项目人员停放车辆一律要求一车一位，整齐排放。不得有占用多个车位、越位停车、占用车道等现象发生。D.加强对车辆的安全检查巡视，注意有无载有违禁、危险或易燃物品，发现异常立即上报处理，随时与安全主管保持联络，密切协作，保证车辆安全。②物品出入管理1)物品放行应凭核准的出入许可证核对无误始得放行，经确认之后出入许可由保安门岗按顺序装订保管。2)本项目人员经保安查获有私带公物或他人物品之嫌者，暂扣留物品，并以下列程A.记录携带人所属部门、姓名、时间、地点。B.由携带者写明理由，注明品名、数量、由何处取得等。C.情况严重时，不得让当事人离本项目，应速呈报处理。③人员管制1)协助行政稽查，确实管制员工上下班、迟到、早退、加班人员的考勤记录。2)员工在上班时间因公或事(病)假离本项目时，应查验请假记录或核对公出事实，始允其外出。各级人员公出或事(病)假由其直接上级核准。经理以上人员可自由出入。3)辅导本项目员工遵守各项规定，并制止不法行为的发生，维持本项目各区域正常4)上班时间内除公事接洽外，一律谢绝会客。5)外界来宾到本项目接洽业务或参观访问，以及其它各类人员等应至前台办理进入本项目的手续，发给会客单，并联络有关部门接待。非经本项目部门人员接待者，不得任其进入本项目。凡来访人员不可携带易燃、易爆、剧毒等物品进入本项目。6)无明确探访对象的人员，在未明白来意之前，不得让其进入本项目。7)所有推销，收废品等闲杂人员，未经办公室允许，不得进入本项目。8)内部员工在辖区内各项活动要严格遵守各项规章制度，保安员在本项目辖区范围内有权监督员工的各种违章违纪现象并据实上报给予严肃处理。9)合作单位派驻本项目的工作人员，须凭胸卡、工作服或其他标识出入。10)记录和填写《外来人员出入登记簿》。④巡查制度1)白天：由保安队长或其指定保安员负责巡查，监督本项目内部治安、消防及生产安全，发现违规行为及时制止并记录上报有关领导按章处罚，最大限度地避免安全事故隐2)夜间：由值班保安员负责巡查，监督本项目内部治安、消防及生产安全，发现违规行为及时制止并记录上报有关领导按章处罚，最大限度地避免安全事故隐患；值班保安每日巡查安全保卫责任范围应每两小时一次，并做好巡查记录，以确保本项目安全。3)交换班时，应将执勤所需器械物品，注意事项交接清楚，并将执勤中所见重要事项或事故，以及巡逻时间等登记入《交接班记录表》。4)记录和填写《值班记录表》。①认真执行消防法规，由保安队长负责安排人员每月定期检查督促各部门防火安全措施的落实，消除火险隐患。②由保安队长负责安排人员每月定期进行消防设备的检测、保养、维修，及时排除消防设备故障。③检查办公用电、用水状况，发现违规行为及时制止并记录。④应熟记本项目内各处水、电、燃料、开关、门锁及消防器材放置地点，以免临急慌乱，对重要路口电灯、门窗、围墙等有缺损时，应即上报办公室处理。⑤密切注意、熟练操作消防控制器，及时处理火警、故障信号，并做好记录。⑥通过监视器密切监视出入本项目人员情况，发现可疑问及时通知附近有关人员注意和处理，并记录在案。⑦当班人员不得无故私自离岗，针对天气突发情况要关好门窗等。⑧紧急事件之处理原则：①发现窃盗时，以收回失窃物为首要，并应立即呈请处理。②保安人员应熟练安全装备的使用，了解配置地点。紧急事发生时应镇静，以最有效方法使灾害减少至最低限度，不可慌张误事，视情况按下列程序处置：1)判断情况若尚可解决消除时，速采取行动，并报告上级。2)判断事故无法解决，应急速通报有关部门。3)日间灾害急报有关负责人，夜间灾害除急报有关负责人外，判断情况报派出所110、消防单位119或救护单位120。4)夜间或休假日近邻发生灾难时，应将所知及判断是否波及本公司等情形，迅速通报有关负责人。①保安人员在值勤服务中，对所有客户和来宾坚持使用文明礼貌用语，对人称呼要得当，对人讲话要用“请、您、欢迎您、谢谢、对不起、抱歉、再见、您好、您早、请稍候、请坐”等文雅语句，切忌出言不逊和说脏话。回答问题要明确，不要与无关人员闲聊。对客户和来宾的来访要热情，对客户和来宾询问事项的回答要自然诚恳，不得使用“不知道、不了解、不清楚、不是我管的”等生硬语句。②盘问大件物资(物品)携出本项目时要有礼貌，先举手致意或点头示意，并向前招呼说：“对不起，请出示您的证件(请出示物品出入证)”,盘问清楚后登记放行。③遇到不友好的来客或陌生人，要保持冷静，不可急躁生气，不得与其争吵；如对1)请多多关照、请多多帮忙、请多多指教。2)认识您很高兴!3)您好!××××××管理处保安部，请进。4)对不起，我没听清楚，能否请您再说一遍?5)对不起，某先生/小姐不在公司，您是否需要留言?6)对不起，请问您是哪一位?(能否告诉我贵公司的名称?)7)对不起，您和我们管理处联系好了吗?8)某先生/小姐，您的意思我明白了，但是我们目前暂时不需要贵公司的产品，您是否把您的联系地址和电话告诉我；如果需要，我们会9)对不起，您拨错了。11)请问您的姓名?12)请提宝贵意见，您还有什么问题?13)谢谢您的合作，欢迎下次再来，再见!②交接班时，交班的保安员要把需要在值勤中继续注意或处理的问题以及警械通讯器具等岗位物品向接班保安员交代、移交清楚，认真做好交接班记录表。③交班保安员要等接班保安员对值勤区域巡视一遍验收完毕无异常情况后，方可签字后下班(接班保安员验收时间无特殊情况不得超出接班时间15分钟)。④接班保安员验收发现的问题，由交班保安员承担责任；验收完毕，交班保安员离开岗位后发生的问题由当班保安员承担责任。⑤所有的事项交接清楚后，交班人员在离开岗位前须在记录本上记录下班时间并签⑥接班时间如接班人员未按时接岗，交班保安员不得下班；若接班人员未来，交班人员私自下班而发生问题，由两人共同承担责任。⑦交班保安员在交班前清理管理区域卫生，确保环境整洁。若未及时清理卫生接班保安员可在值班记录如实登记，由交班保安员承担责任。⑧接班人员如饮酒，身体不适的不得接班，并及时报告保安主管。11保安警用器械管理规定：①各岗位所配发的保安警用器械主要是防暴橡胶警棍。保安警用器械是保安人员执行任务和制止犯罪时的专用工具和武器。②所配发的保安警用器械要摆放在指定的位置，并由每班指定班组人员专人看守，严禁器械混乱使用。③所配保安警用器械只供当班保安员执勤巡逻时携带和在紧急情况下使用，非值班人员严禁佩带和使用。在使用警械对付犯罪分子过程中，当其失去反抗能力时应停止再次使用。④严禁将保卫警械提供他人，严禁将保卫警用器械带出本单位，严禁用警械嬉戏打闹，严禁将警械交于他人玩耍，以防不慎误伤到他人。⑤执勤巡逻时保安员必须随身携带不得随意搁放或托他人代为保管，严禁丢失或损⑥警械要爱护使用，如有丢失或非公损坏要予以赔偿，并追究责任。谁丢失、谁损坏，谁赔偿。当分不清具体责任人时，由该岗位人员共同赔偿。⑦交接班时，交接班人员要做好保安器械的交接验收工作，确保其处于安全正常使用状态，无故障方可接收。⑧对发生损坏和丢失的器材，使用人要有书面的报告材料，经公司审阅后根据情况酌情处理，并将报告存档备查。⑨保安器材保管人员要定期核对器材使用情况，发现问题要及时向公司保安部汇报。对治安、刑事案件等现行违法犯罪人员，有权抓获并扭送公安机关，但无拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。发生在管理服务区域内的刑事、治安案件，有权保护现场、保护证据，维护现场秩序以及提供与案件有关的情况，但无现场勘查的权力。按照法律、法规和公司的规章制度、规定，劝阻或制止未经许可的进入管理服务区域出入管理服务区域内的人员、车辆及其所携带、装载的物品，按照公司的制度规定进行验证、验物，但无人身检查权。管理服务区域内进行安全防范检查，提出整改意见和合理化建议。勤中遇有违法犯罪人员不服制止，甚至行凶报复的，可采取正当防卫，但不得波及无辜人员或防卫过当。本项目单位员工进行法制宣传，做好“四防”工作(防火、防盗、防破坏、防自然灾害事故),落实各项安全防范措施发现隐患漏洞或其它不安全因素，协助本项目及时整改。非法携带枪支、弹药和管制刀具的可疑人员有权进行盘查、监视，并报告保安部及当地公安机关处理。有违反治安管理行为的人，有权劝阻、制止和批评教育，但没有对其处罚的权力。违法犯罪行为有权制止，但无处罚、裁决的权力。无权受理或处理民事纠纷、经济纠纷和劳动争议纠纷。对有违法犯罪的嫌疑人，可以监视，并向公安机关或保安部报告，但无侦查、扣押、保安员消防安全和业务技能培训：保安员消防安全培训：保安，即“保一方平安”之意，是一种社会职业。保安员是机关、团体、企业、事业单位、场所最基层的保卫人员，是各类火灾事故最早发现者之一。保安员消防知识和消防技能的高低，对单位火灾预防和初起火灾处置具有十分重要的作用。保安员承担的主要任务是防火、防盗以及责任区域内的人身安全。结合保安员消防方面的主要任务和社会单位“四个能力”建设的要求，就如何提高保安员检查消除火灾隐患的能力、扑救初起火灾的能力、组织疏散逃生的能力、消防宣传教育能力进行讲解。①检查消除火灾隐患的能力1)检查安全疏散设施。A.安全出口、疏散通道是否畅通。直接通向疏散走道的房间门、开向疏散楼梯间的门或室外的门，以及疏散走道、楼梯间在使用时是否畅通，是否存在上锁、遮挡、占用、堆放物品等影响人员疏散的现象。B.应急照明及疏散指示标志是否完好有效。通过抽查巡逻线路上的火灾事故照明及灯光疏散指示标志，触动试验按钮或切断电源，来检测是否有效。2)检查防火分隔设施。配置检查(测)内容检查(测)要求检配置检查(测)内容检查(测)要求检查灭火器配置方式及其附件性能配置方式符合要求。手提式灭火器的挂钩、托架能够承受规定静载荷，无松动、脱落、断裂和明显变形；灭火器箱未上锁，箱内干燥、清洁；推车式灭火器未出现自行滑动灭火器基本配置要求灭火器类型、规格、灭火级别和数量符合配置要求；灭火器放置，铭牌朝外，器头向上灭火器配置场所配置场所的使用性质(可燃物种类、物态等)未发生变化；发生变化的，其灭火器进行了相应调整；特殊场所及室外配置的灭火器，设有防雨、防晒、防潮、防腐蚀等相应防护措施，且完好有效灭火器配置点环境状况配置点周围无障碍物、遮挡、拴系等影响灭火器使用的状况对所有防火门进行外观(包括闭门器等配件)检查，看是否有损坏现象。通过开、关门查看防火门能否从两侧正常开启，从门的任意一侧手动开启后，都能自动关闭，且关闭后严密不留缝隙。常闭式防火门是否处于关闭状态，有无上锁现象。B.防火卷帘。下方是否摆放物品，有影响使用。3)检查灭火设施A.灭火器。是否在位、选型是否正确，数量是否充足，有无锈蚀、过期或压力不足的现象。日常检查可以参见下表进行：灭火器维修与报废符合规定维修条件、期限的已送修，维修标志符合规定；符合报废条件、报废期限的，已采用符合规定的灭火器等效替代铭牌标志灭火器铭牌清晰明了，无残缺；其灭火剂、驱动气体的种类、充装压力、总质量、灭火级别、制造厂名和生产日期或维修日期等标志及操作说明齐全、清晰保险装置的铅封、销闩等完好有效、未遗失灭火器筒体外观无明显的损伤(磕伤、划伤)、缺陷、锈蚀(特别是筒底和焊缝)、泄漏喷射软管完好，无明显龟裂，喷嘴不堵塞灭火器压力指示器与灭火器类型匹配，指针指向绿区范围内；二氧化碳灭火器和储气瓶式灭火器称重符合要求其他零部件齐全，无松动、脱落或者损伤使用状态未开启、未喷射使用a.地下消火栓。检查标志是否齐全、明显，配套器材和标志的是否完整有效，有无埋压圈占影响使用现象。b.地上消火栓。检查出水口闷盖是否密封，有无缺损，配套器材是否完备有效。栓体外表油漆有无剥落、锈蚀、埋压圈占等影响使用现象。此外入冬前还要检查防冻设施是C.室内消火栓室内消火栓箱内是否清洁、干燥，有无锈蚀、碰伤或其它损坏现象。消火栓箱门紧急情况下能否开启；水枪、水带、消防卷盘及其配件是否齐全完好，卷D.消防水源。若单位消防水池设有供消防车取水的取水口(井),要查看取水口(井)4)检查其他设施有无堵塞、占用现象；净高、净宽4米范围内有无影响消防车通行的障碍物。设置有环形情况(如下表),并对发现的问题及时上报。存在问题处理结果存在问题处理结果存在问题处理结果存在问题处理结果用火、用电有无违章情况安全出口、疏散通道是否畅急照明是否完好消防设施、器材是否保持工作状态，消防安全标志是否在位、完整常闭式防火门是否关闭严密，防火卷帘下是否堆放物品影响使用消防安全重点部位的人员工作结束后，清除遗留火种等杂物，发热源管理的落实情况具有火灾危险性的生产工艺流程消防安全措施落实情况其它消防安全情况巡查人员(签字)检查时间年月日时至时人签名1)扑救初起火灾的重要性火灾发生后，最初只是起火部位及其周围可燃物着火燃烧，燃烧范围不大，建筑物本2)掌握初起火灾的扑救方法b.起火物质。如房屋、油库、露天堆场等；房屋着火最好讲明何种建筑，如棚屋、d.联系方式。报警人姓名及所用电话的号码，按移动方式分为手提式、推车式。按所充装的灭火剂分为水基型、干粉、二氧化碳手提式：手提或肩扛至火场，在距燃烧处5m左右处，放下灭火器，在室外使用时，推车式：两人操作，推或拉至离燃烧处10m左右，一人取喷枪(二氧化碳为喇叭筒)并展开喷射软管，握住喷枪(喇叭筒根部手柄),另一人快速按逆时针方向旋动手轮，并(含1211)添加剂(磷酸铵盐)(碳酸氢钠)(固体物质)适用适用适用不适用适用不适用固体物质)不适用适用适用适用适用(气体物质)不适用不适用适用适用适用(金屈物质)均不适用(电气设备)不适用不适用带电的B类、适用于扑灭带电的A类、B类适用于扑灭带电的B类、C类火携带2具以上灭火器到现场灭火。扑救流散液体火灾时，应从火焰侧面，对准火焰根部喷射，并由近而远，左右扫射，快速推进，直至把火焰全部扑灭；扑救容器内可燃液体火灾时，亦应从火焰侧面对准火焰根部，左右扫射；灭火时不要把喷嘴直接对准液面喷射，以防干粉气流的冲击力使油液飞溅，引起火势扩大，造成灭火困难。扑救固体物质火灾时，应使灭火器嘴对准燃烧最猛烈处，左右扫射，并应尽量使干粉灭火剂均匀地喷酒在燃烧物的表面，直至把火全部扑灭。灭火过程中应始终保持直立状态，不得横卧或颠倒使用，否则不能喷粉；同时注意干粉灭火器灭火后防止复燃。室外消火栓：当火灾发生后，现场的人员应立即赶赴消火栓处，若是地下消火栓，应先打开井盖。用消火栓扳手先打开接口，接入水带，水带另一端接水枪并展开，再用扳手转动消火栓启闭杆，水带充水后直接对准着火点灭火。室内消火栓：赶赴着火点，另一人将带水另一端与消火栓接口连接(如室内消火栓箱内或旁边装有消防泵按钮的，应按压消防泵按钮)后，按逆时针方向旋转消火栓手轮，水带充水后对准着火无论是室内消火栓还是室外消火栓使用时都要注意事项：至少两人操作；断电灭火防止触电；无论距离长度，水带铺设后不能打折，影响使用。该类设施多见于公众聚集场所，通常安装在室内消火栓箱内。使用时，打开消火栓箱，放开消防软管卷盘，同时拧开连接给水管网处的第一道阀门，引至着火点附近，再打开喷枪前端阀门，直接灭火。消防安全标志：a.原则●火场的下风方向与上风、侧风方向相比，下风方向是重点；●可燃物资集中的区域与这类物品较少的区域相比，这类物品集中的区域是重点；●要害部位和其他部位相比，要害部位是重点。燃气泄漏。煤气、天燃气泄漏时，务必镇定，千万不要触动房间内任何电器开关，更不能用打火机、火柴、手电筒照明检查，也不能在房内打电话报警。应迅速关闭气源，打开门窗。如需电话报警，应到远离现场的地方进行。电气火灾。不能用水、泡沫灭火剂扑救，可用干粉、二氧化碳灭火器，且第一时间切室内火灾。慎开门窗，如果封闭的房间里着火，看到浓烟和火焰时，可以用水浇灭火焰，不要大开门窗，否则室外空气进入，相当于给大火加添助燃剂，助长火势蔓延。③组织疏散逃生的能力：有些火灾之所以造成群死群伤，关键是火灾初起阶段没有及时疏散，丧失最佳逃生时机。那么怎样才能更好地引导现场人员疏散呢。1)熟悉疏散逃生路线。牢记管辖区域内直接通向疏散走道的房间门、直接开向疏散楼梯间或室外的门，楼梯间、室外楼梯的出入口或直通室内外安全区域的出口、通道等。此外，对于设有避难层的场所，保安人员还要知道其具体楼层、位置，万一被困于火场，可以作为临时避难场所。2)掌握疏散的方法。A.引导疏散：利用广播等工具采取喊叫引导人员疏散；通过熟悉通道的人员带领或指引被困人员脱离危险区域；进入避难层待援。B.发生火灾时，应按照以下顺序通知人员疏散：二层及以上的楼房发生火灾，应先通知着火层及其相邻的上下层；首层发生火灾，应先通知本层、二层及地下各层；地下室发生火灾，应先通知地下各层及首层；多个防火分区的，首先通知着火区及其相邻的防火C.协助疏散：对于老、弱、病、残、孕者，协助其脱离火区，并护送至安全地带。D.劝导疏散：当火势情况不甚明了，部分人员观望或不愿离开时，应劝导其离开。E.强制疏散：当受到火势威胁，但有人由于种种原因一时不愿离开，经劝告不听时，可强行将其疏散。3)掌握疏散的要求A.根据火情及时判断是否进行人员疏散(遇较大以上火灾，应立即组织人员疏散);B.根据火情先将年幼、年老人员从消防楼梯疏散到安全地带；C.如火情不允许往楼下疏散，疏散到消防平台，等待援助；D.人员疏散注意不要拥挤，照顾年幼年老人员，做好现场秩序维护。此外，保安人员引导现场员工疏散的同时，也要采取措施保护自身安全。4)学会自救逃生。A.保持冷静，克服惊慌、恐惧心理；B.注意观察安全出口、疏散指示标志等，正确选择逃生途径；C.设法减少烟、火危害。逃生时，应以防毒面具或湿毛巾掩口鼻呼吸，降低姿势，以减少吸入浓烟。烟雾弥漫中，一般离地面三十公分仍有残存空气可以利用，可采取低姿势逃生，爬行时将手心、手肘、膝盖紧靠地面，并沿墙壁边缘逃生，以免错失方向。若逃生途中经过火焰区，应先弄湿衣物或湿棉被、毛毯裹住身体，迅速通过以免身体着火。D.火场逃生过程中，要一路关闭所有你背后的门，它能减低火的蔓延速度。E.不要轻易乘坐电梯和跳楼；F.逃生路线被火封堵时，应及时关闭房间门窗，用湿的织物封堵门窗缝隙，防止烟火窜入，并迅速向外发出求救信号，到易获救的地方等待救援(如靠近马路的窗口附近或与入口较近的房间等);"四懂"基本内容：懂本岗位火灾的危险性，懂得预防火灾的措施，懂得扑救火灾的1)燃烧可燃物与氧化剂作用发生的放热反应，通常伴有火焰、发光和(或)发烟现象必要条件：可燃物、助燃物(氧化剂)和引火源(温度)。三个条件缺一不可。点燃(或称强迫着火),习惯上称为引燃，是指因外部能源，如电热线圈、电火花、学自燃和热自燃。阴燃：最常见的自燃方式，是指物质无可见光的缓慢燃烧，通常产生烟和温度升高的迹象。如成捆堆放的棉、麻、纸张以及大堆垛的煤、草、湿木材等在空气不流通、加热温度较低或含水分较高时就会发生阴燃。这种燃烧看不见火苗，可持续数天甚至数十天，不易发现，扑救难度也大。爆炸：由于物质急剧氧化或分解反应产生温度、压力增加或两者同时增加的现象。爆炸是由物理变化和化学变化引起的。常见的爆炸是物理爆炸、化学爆炸。物理爆炸：物质因状态变化导致压力发生突变而形成的爆炸。如蒸气锅炉、液化气钢化学爆炸：是指由于物质急剧氧化或分解产生温度、压力增加或者两者同时增加而形成的爆炸现象。如炸药爆炸，可燃气体、粉尘爆炸等。C.燃烧的主要产物及其毒性燃烧产物：由燃烧或热解作用产生的全部物质，称为燃烧产物，有完全燃烧产物和不完全燃烧产物之分。燃烧产物中的烟主要是燃烧或热解作用所产品的悬浮于大气中能被人们看到的极小的炭黑粒子。毒性：统计资料表明，火灾中死亡人员中的大约75%是由于吸入毒性气体而致死的。燃烧产物中含有大量的有毒成分，如CO、SO2、HCN、NO2等。这些气体均对人体有不同程度时，会刺激人的呼吸中枢，导致呼吸急促、烟气吸入量增加，并且会引起头痛、神志不清等症状。CO是火灾中致死的主要燃烧产物之一，能阻碍人体血液中氧气的输送，引起头痛、虚脱、神志不清等症状和肌肉调节障碍等。烟气在火场中弥漫，会严重影响人们的视线，使人们难以辨别火势发展方向和寻找安全疏散路线，同时烟气中有些气体对人的眼2)火灾B类火灾：液体或可熔化固体物质火灾。如汽油、炼油、原油、甲醇、乙醇、沥青、F类火灾：烹饪器具内的烹饪物(如动物油脂或植物油脂)火灾。危害生命安全、造成经济损失、破坏文明成果(古建筑、文化遗址)、影响社会稳定、破坏生态环境E.火灾蔓延途径火灾发展包括三个阶段：初期增长、充分发展、衰减。火灾时，烟气流动方向是火势蔓延的主要方向。蔓延途径主要有：内墙门、洞口、外墙门、窗口，房间隔墙，空心结构，闷顶、楼梯间、各种竖井管道，楼板上的孔洞及穿越楼板、墙壁的管线和缝隙等。巡逻岗保安：每天都应对本项目内的安防情况进行检查；在巡逻的过程中发现可疑人物比如小贩等将他们劝离；对本项目内的绿化，公共设施和停车场的治安方面都要进行巡(1.1)熟悉本项目各区域情况，保持高度的警惕性，有高度的责任感，坚守岗位。(1.2)注意发现楼层通道是否有异常情况，若发现立即处理并报告。(1.3)熟悉本项目内部环境，消防设施分布，灭火器材的摆放点，防盗防火报警装置的位置，会熟练使用各种灭火器材，发现隐患及时上报，保证消防设施处于良好状态，(1.4)协助各部门领导处理各类突发事件。遇突发性事件或紧急报警要沉着冷静，快速将出事地点通知保安组长和公司领导，并对事件现场录像存档。(1.6)发生应急事件负责控制本项目各个楼梯口。(1.7)严格遵守交接班制度，做好值班记录，做到全面监控。②巡逻内容(2.3)车场(库):车辆有无漏油人为损坏及异常现象相关设备、设施是否完好。③巡逻中需要注意的细节管理及搬运期间的卫生跟进情况。(3.7)对形迹可疑的人员进行详细查问并跟进，晚上固定时间对整个本项目进行清(3.8)制止本项目范围有赌博、打架、闹事和违法活动。(3.9)保证交通的通畅和安全、公共设施的完好等。(3.10)注意防火安全，经常检查消防设备，保障消防系统的正常使用，巡逻中嗅到异味、听见可疑声响，要立即跟进查明并上报。(3.11)值勤中加强与本项目的沟通，并主动为本项目排忧解难。(3.12)巡逻岗交接班必须做到本班情况清、交接问题，清、移交物品清晰，并双方签名，严禁忘接、漏接或不交接。(4.1)巡逻保安工作要求①巡逻保安员在巡逻过程中，应多看，多听，多嗅，以确保完成巡视工作任务。②检查治安、防盗、防火、跑冒、泄漏等情况，发现问题立即处理，并报告上级领③巡查本项目内各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。④对在本项目主要出入口摆卖的小贩、推销人员，应劝其离开辖区。⑤巡逻保安员应重点掌握“六个要素”,即听、看、嗅、问、想、做。听(耳听)-一异常声音(包括水流声、脚步声、室内的异常声、呼救声等)。看(眼观)--周围情况(人员活动情况、可疑人及物品、电梯机房、风机房、公共照明情况、电梯按钮、火灾隐患、防火门、消防通道、公共设施，区域内卫生、设备运行情况、消防设施情况等)。嗅(鼻嗅)-一异常味道(焦味、血腥味、油漆味、汽油味等)。问(盘问)--盘问可疑人(仔细观察其面部表情及回话神态，如表情惊慌、说话语无伦次或无身份证，立即通知领班带到安保部处理。)想(动脑想)-一分析判断情况，想方设法地解决问题。做(动手做)-一发现问题及时作出相应的处理。(如发现火警立即报告并采取相应的行动，发现公共设施损坏，记录下来报告有关部门及时处理，看到地面上的烟头、纸屑等顺手捡起来等。)①本项目管理区域内实施全天24小时保安巡视服务，每2小时对辖区巡视1次。②维持管理区域的公共秩序，按指定的巡视路线巡视。③巡视签到，电子巡更对点准时、规范。④劝阻、制止违章，违反本项目安全管理行为有效制止。⑤接到报警后5分钟内到达报警现场，维护秩序，并协助处理。⑥巡逻中遇到本项目要求及时提供服务或立即通知有关人员到现场。⑦遇到可疑人员进行询问验证，必要时可带到保安部处理。①冒烟。了解确切的冒烟口，了解冒烟的原因(着火、电线短路等),并上报处理。②冒水。了解冒水的确切位置，冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等),及时堵漏并上报处理。③有焦味、硫酸味或其他化学品异味。寻找味源，如因电源短路造成，要及时切断；如是其他化学品异味，要及时封锁现场，并通知有关部门处理。④在本项目内游荡(借找人却说不出被访者住在哪个大楼及姓名)的人。密切观察其举动，并及时劝其离开。⑤发现有人身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁器等工具。询问、核查其携带工具的用途，如用途不明的，带回保安值班室处理。⑥在偏僻、隐蔽地方清理皮包或钱包的人。立即设法拦截，询问验证，如属盗窃、抢劫财物的，扭送交公安机关处理。⑦自行车有撬损痕迹的，或将没开锁的自行车抬走或拖走的。查问所属单位，报告上级协助处理。⑧在机动车周围很久，不开车走的，要向前询问具体原因，对于拿不出行驶证，说不出车牌号。立即联系停车场车管员，待查明情况后再放行，如情况不明的，扭送公安机⑨遇到保安员即转身远离或逃跑的人。设法拦截(用对讲机向其他保安员通告)查明原因，并报告监控中心实施定点监控。⑩可能危及人身安全情况的处理方法，例如：屋顶、空间、墙壁、地面附属的或物体其本身的损坏、松动、将要下坠、突出、倾斜、失去安全保护措施等可能伤及他人或影响正常使用的现象；地滑、挖设沟坑等影响使用的现象；公共部位电器设施打火、冒烟、设施裸露；作业、活动为未设立防护、围挡、安全警示标志。可能危及人身安全情况的处理方法：保护现场，提示路过人员注意安全，协调相关部门采取安全措施，设立明显的安全警制止、劝阻违章作业、不安全活动的行为，要求整改并进行验证；保持处置全过程的记录，并及时向上级报告。11盘问盘查可疑人员方法：A.礼貌地盘问，仔细观察其面部表情及回话神态，如果表情惊慌，说话语无伦次或无身份证，对不良情况要迅速做出反应，带其到安保部处理。B.及时与监控中心联系，掌握可疑人在监控范围内的情况或了解附近有无财物损失。C.识别推销员。推销员一般西服革履、手夹公文包，包内装有宣传广告，对此类人员应详细询问，如属推销人员，应劝其离开。D.遇有可疑的人或事要设法稳住，不露声色，迅速报告领班前来协助处理。12发现天台隔热层、消防栓或者地下室、厕所等隐藏部位藏有刀具、钳、铁棒等工具。立即报告上级，但不移动隐藏的工具，采取伏击的方法，发现作案者的行动，将其擒13对于有明显的被盗迹象应立即报告部门负责人或中心值班领导处理，保护作案现场，在未确认的情况下保安人员不得进入；详细记录参加人员、检查范围、检查结果、检14报警处理方法A.迅速到达报警地点，了解报警内容、原因、事情经过、当事人及其他情况；B.保护现场，阻止无关人员勘查、进出现场，直至公安机关到来；C.发现火灾就近使用灭火器材、设施实施灭火，报告上级支持、启动应急预案；D.对于消防故障报警及误动作报警，应查明现场风、湿度、烟气、水蒸气等动作环境条件，报告中控员处理；E.查明入侵范围及入侵风、动物、纸片等报警条件和人为条件是否存在，报告上级F.其他情况参照常见安全防范处理方法进行处理。(2)在禁止停车区域短时间停车，必须以不影响交通为原则，且车主须在驾驶室等(3)对违章停车的处理措施(3.1)已知车主采取上门催促迅速将车开离现场。(3.4)加强宣传引导，促使文明停车。(3.5)采取积极措施尽量解决停车难问题。1)项目保洁部主管负责卫生消杀工作计划的制定.并组织实施和质量监控。2)项目保洁部班长负责协助主管组织实施、检查卫生消杀工作。3)保洁员负责依照本规程进行具体卫生消杀工作。1)卫生消杀工作计划的制定2)项目保洁部主管应根据季节的变化制定出卫生消杀工作计划。3)消杀工作计划应包括以下内容：4)灭蚊、蝇工作5)每年的消杀工作的安排具体参照各标准作业规程的要求进行消杀。6)消杀区域C.各部门办公室；D.公共卫生间、化粪池、垃圾桶、垃圾中转站等室外公共区域；1)消杀药物1般用敌敌畏、来苏水、灭害灵等喷洒剂等。2)消杀方式以药物喷杀为主.A.穿戴好防护衣帽；B.将喷杀药品按要求进行稀释注入喷雾器里；C.对上述区域进行喷杀。1)喷杀时应注意A.喷杀前必须在消杀范围内张贴通告；B.梯间喷杀时不要将药液喷在扶手或本项目的门面上；C.食堂喷杀时不要将药液喷在食品和器具上；D.不要在客户出入高峰期喷药。2)办公室、配套设施应在下班或营业结束后进行，并注意：B.将药液喷在墙角、桌下或壁面上，禁止喷在桌面、食品和器具上。灭蟑(蚁)1)每年的消杀工作的安排具体参照各标准作业规程的要求进行消杀。2)6.2消杀区域A.各楼宇的梯口、梯间及楼宇周围；B.会所及配套的娱乐场所；C.各部门办公室；3)灭蟑方法主要采取投放灭蟑(蚁)灵4)在灭蟑(蚁)区域投放饵料应注意：A.通过文字等信息，预先提示；B.将灭蟑(蚁)灵沿场地边缘成线状洒放；C.尽量放在隐蔽处或角落，小孩拿不到的地方，注意不可沾水；D.禁止成片或随意撒放.5)投放灭蟑(蚁)灵必须在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。6)投放48小时后，撤回饵料，期间注意清理死虫，将数量记录在《保洁消杀工作记1)灭鼠工作每月应进行两次。2)灭鼠区域A.楼宇四周；C.食堂和会所的娱乐配套设施；E.项目中常有老鼠出没的区域。3)灭鼠方法主要采取投放拌有鼠药的饵料和粘鼠胶.4)在灭鼠区域投放饵料应注意：A.通过文字等信息，预先提示；B.将鼠药成堆状放在鼠药盒内；C.尽量放在隐蔽处或角落，小孩拿不到的地方；D.禁止成片或随意撒放。1)投放鼠药必须在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。3)消杀作业完毕，应将器具.药具统一清洗保管.2)检查公共区域和办公区，目视无苍蝇滋生。3)抽查楼道，本项目家无明显鼠迹；1)消杀工作前，保洁部主管必须详尽地告诉消杀人员应注意的安全事项。2)保洁主管应对每次检查消杀工作的情况记录于《保洁消杀工作记录表》中。3)保洁部班长现场跟踪检查，确保操作正确。4)保洁部主管应每月会同有关人员对消杀工作的工作标准及结果进行检查，并记录于《日常工作检查表》中，上述资料由服务中心归档保存3年。5)本规程执行情况作为保洁部员工绩效考评的依据日期序号名称单位数量备注12.5t载货汽车辆22面包车辆13架24围挡(2X1.5)块5警示牌块6警示桩个7It翻斗车辆382轮小推车辆29电动风镐台1柴油风镐台2台4台5送水带(6寸)米送水带(4寸)米50kw发电机120kw发电机台1三芯电缆(16mm2)米三芯电缆(10mm2)米三芯电缆(6mm2)米二芯电缆米充气气囊(中1500)个5充气气囊(中1200)个3充气气囊(中800)个3充气气囊(中500)个3充气气囊(中300)个3铁梯(2m)个4竹梯(7m)个2米台6台4竹片米钢接管根铁丝(中14)尼龙绳米装载机(2m3)台1皮裤、头灯身手电筒个37.5kw发电机台1防毒面具套2氧气袋个3高压管道疏通车(8000L)台1台2个6呼吸器个6潜水吸管米镐、铁锹、大锤、撬棒、桶、套穿线器1油箱(50L)个21吨三轮自卸车辆2无油高压空气压缩机台2通风(1)降水、排水使用泥浆泵将检查井内污水排出至井底淤泥。将需要疏通的管线进行分段(2)稀释淤泥(3)吸污(4)截污(5)高压清洗车疏通使用高压清洗车进行管道疏通，将高压清洗车水带伸入上游检查井低部，(6)通风(7)清淤(8)对管道清淤完毕，用高压疏通车对管道进行冲洗。1、垃圾分类桶颜色鲜明，摆放整齐，垃圾房周围整洁、四周无散落、房内无存留垃2、垃圾分类桶外观无残损，封闭性好、无污渍；桶上标识清晰，分类明细无破损，5、垃圾清运做到定人、订车、按时用专用垃圾回收车，从中转处收集清运；工作中光灯管、水银温度计、废油漆(桶)、过期药品等。散落的垃圾。装运完毕及时清扫、清洗干净垃圾吊装点，并将保洁车及时放回指定位置。1、认真做好除“四害”防污染工作，负责每天一次冲洗垃圾中转站地面。每两天对2、每天必须保持垃圾中转站内外清洁干净，摆放好中转站内外的工具及手推车，不3、对放在斗内的垃圾必须每斗进行消杀一次，垃圾运走后要清洗垃圾中转站一次，(四)垃圾中转站的卫生标准：(1)地面无散落垃圾、无污水、污渍；(2)墙面无粘附物，无明显污迹；(3)垃圾做到日产日清；(4)所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾；(5)可作废品回收的垃圾应另行存放；(6)垃圾中转站应保持清洁无异味，每周应定时喷洒药水，防止发生虫害及污染。(一)垃圾清运工作管理规定一)垃圾收集工作人员的岗位要求3、垃圾收集过程，要注意保持周围环境卫生，如灰尘较多的，应先洒水，涉及进出6、垃圾收集工作人员对公司所配置的清运工具责任到人，如系人为破坏、丢失，将7、清运工作人员及时清理垃圾的堆积物，保证垃圾车的卫生，根据要求，对垃圾车二)垃圾清运员工绩效考核管理办法。1、垃圾清运人员的上班时间为早上8:00至19:00,在垃圾车停放的管理处签到，三)垃圾三轮车管理制度1、根据公共区域保洁卫生服务标准，每天早晨、晚间须定时清理二次生活垃圾的收集，必须做到日产日清。2、清运三轮车运输过程中不得扬撒、泄漏，对运输途中的环境卫生进行养护，确保道路清洁卫生。3、保证安全操作清运，注意行人安全，如有特殊情况发生及时停运，并第一时间告知领导另作处理，避免安全事故发生。4、清运三轮车专车专用，只能运送生活垃圾，严禁用于建筑垃圾及有毒有害、易燃5、每个垃圾箱(桶)周边及地面进行清扫、清洗，及时清除地面油污。6、清运三轮车每日清理一次，车厢内清运后不得有残留，保持车体干净卫生，无异味。清运三轮车停放整齐，并每周进行一次维护保养。7、清运三轮车操作人员必须爱护垃圾桶、垃圾箱等设施，不得野蛮清运或恶意损坏设施及车辆。8、为保护清运人员的健康，清运人员在工作时穿戴好劳保用品。9、清运工作人员每天须填写《垃圾清运服务质量记录表》,清运三轮车不得私自借10、清运工作人员操作中不得大专喧哗，做到文明清运，避免噪音影响居民休息。11、清运工作人员违反上述规定者，将视情节轻重予以经济处罚。四)安全管理制度1、定期对职工进行安全培训和突击事件的应急处理训练，并做好记录。2、园区重点部位应设置醒目警示标志。3、发生事故时，管理人员应立即上报主管部门及有关领导。五)消毒工作规定3、药品管理要远离办公、生活场所，严格药品领取手续和管理制度，任保人不得私六)车辆管理制度2、每周中应有一天定为设备保养日，根据设备保养要求，定期更换机油及“三滤”5、车辆使用完毕后，应及时清理车上的垃圾杂物，保持车体干(二)垃圾装卸管理制度。6、垃圾车载装车完毕和下载完毕后离场前必须冲洗干净车轮、清理干净车身，保持(一)目的(二)适用范围(三)职责(四)内容1、各部门负责固体废弃物的产生直至分类收集的过程管理。部门负责人应经常向属1)公司建立和维护用于收集、贮存固体废弃物的场所，设置明显的标识，并设专人2)严禁将有害固体废弃物混入非有害固体废弃物中贮存。3)各部门收集的固体废弃物由综合管理部做好防护管理，如防止渗漏、扬散等。5、固体废弃物的处理1)综合管理部负责审查相应的固体废弃物处理单位的资格，并与持有“有害废物经营许可证”的处理。综合管理部应与处理单位明确有害废物的最终处理和去向，不能造成2)处理无害可回收固体废弃物时，综合管理部必须指定人员在现场监督回收、装卸、称量及是否混入有害固体废弃物的物品，填写《固体废弃物回收记录》。(6)固体废弃物管理的监督检查对发现的不符合项，按《纠正和预防措施控制程序》处理。(五)相关文件《纠正和预防措施控制程序》设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出(一)、设备设施维保计划的建立1)制定维修保养计划的准备工作内容：2)确定保养的内容：1)设施设备使用频率2)设施设备运行状况(故障隐患)3)维养工作的合理时间(避开客户使用大的时间段、节假日),具体实施维修保养4)维修保养项目及内容养计划》,并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。(二)、设备维护保养的类别：(1)、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运(2)、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作(1)、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查(2)、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检修周(三)、设备保养管理规程(1)、项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划执行情况进行检查。(2)、项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作，并认真执行各项保养工作。—69—(1)、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，保养设备影响客户正常工作生活时，需要在保养前提前通知客户。(2)、按照保养计划调整运行设备，安排专业人员做好准备工作，准备工具、备件(3)、大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行技术指导，保证维修人员安全(4)、保养工作前认真阅读设备技术资料，严格按照设备操作规范实施。(5)、根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。(6)、工作过程中注意环保，对有害气体、垃圾等的排放必须加以限制。(7)、注意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵守动火作业规定。(8)、配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规程。(9)、对供配电设备设施进行检修保养时，应严格遵守《北京地区电气规程汇编》和《供配电设备设施安全操作规范》的各项要求操作。(10)、高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为1~2年一次。(11)、高压开关柜、变压器、避雷器、低压配电柜维修保养及清洁由变配电室值电(12)、设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。(13)、保养计划要根据项目运行的时间安排，保养应尽量不影响到正常运行，在安排保养计划时根据季节的变化，安排设备停机进行保养。(14)、按计划进行各设备的全年维修保养工作，每次保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责人要签字确认。(四)、设备设施的保养计划实施：比如每年的4月、10月份应对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养。(1)、电动机维修保养：f)电动机机壳保护接地线是否良好,紧固(2)、水泵维修保养：(3)、控制柜维修保养：1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；4)交流接触器维修保养：A.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；B.清除触头表面及四周的污物(但不要修挫触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应C.清洁铁芯上的油污及脏物；D.检查复位调簧情况；E.拧紧所有紧固件。5)自耦减压启动器维修保养：A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MQ,否则应进行干燥处理；B.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。6)热继电器维修保养：A.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换：B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹火烧上，如有则整修处理，处理后达不到7)自动空气开关维修保养：A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MQ,否则应烘干处理；B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；C.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；D.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦8)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。9)信号灯、指示仪表维修保养：A.检查各信号灯是否正常，如有不亮则更换相同规格的小灯泡；B.检查各指示仪表是否正常，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。10)远传压力表维修保养：A.检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；B.检查信号线接头处是否腐烂，如腐烂较严重则应重新焊接；C.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表拆换。(1)、干式变压器维修保养。1)清扫变压器高低压绕组及铁心外表面。2)拧紧变压器高低压出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并3)检查变压器的接地线是否良好，如腐蚀严重时应更换地线。4)检查清洁降温风扇、测温探头是否完好。(2)、高压开关柜维修保养。高压开关柜维修保养工作主要为母线外观清洁、联结点检查。(3)、低压配电柜维修保养。1)断路器(自动空气开关)维修保养：A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MQ,否则应烘干处理，处理后达不到要B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；C.断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无2)电容器维修保养：A.清理外壳灰尘，使电容器散热良好；B.检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；C.检查接线头，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；D.检查电容三项不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。3)交流接触器维修保养：A.清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；B.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；C.清除触头表面及四周的污物，但不要修挫触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应D.清洁铁芯表面的油垢及脏物；E.紧固进出线联结点。4)热继电器维修保养：A.检查热继电器上的绝缘盖板始否完整，如损坏则更换；B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理。处理后达不E.检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；F.检查主触头表面有效的金属颗粒时，应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭；G.检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复；H.检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。5)二次回路维修保养：A.号码管是否清洗或掉落，如是则补上新号码管；B.接头处是否松弛，如松弛则拧紧。6)主回路维修保养：A.标识牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；B.接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；C.母线排油漆是否脱落，如脱落应重新油漆。3、对分包项目的设备设施维修保养管理：(1)、专业主管和员工要熟悉有关服务分包合同的内容；(2)、各专业主管要根据分包合同的相关规定指定专人严格监督检查服务供方对设备设施的维修保养工作；(3)、各专业主管要对服务供方每次对设备设施的维修情况作详细记录，并对其工(4)、对不能按照合同规定执行的服务供方要及时通知其改进，发放整改通知书，7.房屋建筑养护管理(1)服务内容(2)房屋管理考核标准1、区域内、栋号、楼层、房号标志明显，区域内内布置合理并设立引路方向平面图3、楼幢外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求建筑设计有要7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的(3)房屋管理与维修养护内容2、玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响。否则应及3、粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污(水)渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换。4、屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及时巡查，排除隐患。发现过滤网5、发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有规范对区域内房屋进行养护和修缮的管(1)执行管理层指示，确保房屋的完好及使用。(2)熟悉区域内内房屋的结构、道路、管线的分(3)根据维修、保养计划以及业户的投诉及时安(4)督促检查下属员工严格遵守操作规程及员工(5)负责管理业户的投诉、调度以及回访的服务工作，以保证及时率和满意率达到要(6)负责外包维修项目的联系和组织工作，协调好维修单位之间的关系，监督跟进维修过程，要求各维修单位遵守大楼管理规定，保质、保量、保工期地完成维修工(7)督导下属员工要不断提高维修技能，以保证对业户提供及时、快捷的服务。(8)经常巡视所辖区域，发现问题及时上报并安排相关人员解决，以求减少投诉。负责对业户二次装修的监管工作，确保装修工程在不违反装修管理规定的情况下进《工作日志》《业主投诉处理记录》《维修项目服务单》(1)房屋的安全检查必须每年在组团负责人的带领下进行一次普查，冬、雨季应加强(2)房屋维修小修工程包括：屋面补漏；补修面层；修补泛水；铝合金门窗整修；拆换五金；配>小修、零修工程三日内完成其维修工作按照“作业指导书”或“作业程序”进行。>中修工程包括：屋顶较大面积修补、屋面瓦局部拆换；墙体局部>中修工程不超过新建房屋造价的20%,中修后的房屋70%以上必须达到符合完好房装修后的房屋应经综合评定验收后，重新进行完损等级评定。《工程综合检查表编号登记表》(6)房屋日常、定期保养计划表序号维修类别计划方案实施效果1房屋承重结构部位局部受损；进驻后因装修或其它原因造成的结构每周巡查一次，室内装修阶段要每天巡查，发现问题由工程服务部按照有关修缮规程实施维修；如局部受损较重，应请专家"会诊",提出方案，委托专业公司实施。安全、正常使用，功能2外墙面外墙局部渗漏；外墙大面积渗漏；外墙面的翻每季检查一遍，发现问题，及时维修。由工程服务部按照有关修缮规程实施(或请专家“会诊”,提出方案，无渗水、无委托专业公司实施。)。3屋面隔热层破损：防水层破损造成屋面渗漏；屋面积半年检查一遍，发现问题，及时维修。由工程服务部按照有关修缮规程实施维修，按照年度普查计划维修。无积水、无渗漏：隔热4公共通道门厅、楼梯间公用地面的维修改造；公共通道、门厅的墙、天棚维护；楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。每月检查一次，发现问题，及时维修。由工程服务部按相应技术作业规程实施维修。扶手完好，无张贴痕表二、房屋、设备定期维修保养方案序号维修类别计划方案实施效果1房屋承重结构部位局部受损；施工质量原因造成的结构问行一次检查；及时了解房屋的结构性能，作到早发现，早处由工程服务部按照有关修缮规程实施维修；如局部受损较重，应请专家"会诊",提出方案，委托专业公司实施结构安全，正常使用。结构性能完好。2外墙面外墙局部渗面的翻新。每年清洗二次；每年雨季前对业主外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵工程服务部负责实施，清洗外墙委托专业单位进行3屋面隔热层破损；防水层破损造成屋面渗漏；屋面积水。避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀：每季年疏通一次屋面雨水口；每年对屋面防水层检修一次：每年翻新更换老化部工程服务部负责实施4电梯、空调、水泵、等机电设备的维护保养；机电设备的零部件易耗每月控制设备检查二次；季检开关灵敏度及开关固件完好情况；年检电源切换及自动保护装置工程服务部或相关承包商负责实施，客户服部做好相关记录全、设备完5照明设施线路的检修维护；灯具的维修及更新。每半年检修一次线路和灯具，及时更换老化线路和损坏灯工程服务部负责实施线路无老化；用正常。6消防设施疏散标志的维修及维护；消火栓/喷淋管网及管道附件、排烟阀、防火阀等维护及检修。每年对消防系统主要设备进行一次全面检修，每年对室内外消火拴、消防/喷淋结合器及室内消火栓箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次以防发霉；每年对消防疏散门进行一次维护，每半年进行一次消防联动试验。由消防、机电、维修专业人员对应负责实施全、设备完7公共通道厅楼梯间公用地面的维通道、门厅的楼梯间墙面、扶手、踏步的进行一次维护，补换损坏或空鼓地砖；每3年刷新一次通道门厅及楼梯间墙壁天棚、扶手及栏杆。工程服务部负责实施美观、完好、8上下水管上下水管道渗裂、锈蚀、支架松动。行一次检修并油漆，紧固管道固定码：每年雨季前检查一次工程服务部负责实施雨水口，更换不合格部分。每年对地下管网进行一次检漏。层明显位置张贴平面疏散示意图、引路标志及控烟标志，每年组织不少于1次的突发事件应急演习。建立突发时间应急处理体系，包括但不限于电梯困人、紧急会议、火警火灾、当发生台风、暴雨等灾害性天气及其他危害公共突发事件时，应采取以下应急措施：①过程控制对物业各区域实行24小时消防安全监控，对火灾易发生区加强防范和巡查，重点防②建立消防队伍物业服务中心负责人为物业服务中心消防安全管理第一全体员工参与消防演练，其中消防逃生演练1次/月，消防演习2次/年。每年组织至少1次突发事件应急演习。③组织领导A.防台抗