杜村地块可行性研究报告

胶州杜村地块

可行性研究报告

上海昌忠房地产咨询有限公司

二零壹六年八月序言房地产项现在期市场调研及可行性分析应当根据房地产市场运作规律，并结合区域市场特性和房地产开发公司的经营理念进行进一步论证，才干给项目开发一种明确的市场抉择根据。对于本项目的市场研究，是一件富有激情与发明力的事。是力图为项目的开发建设及项目的定位提供可参考性的建议，并以较小的风险及较短的时间获取更大的利润。在此过程中我们将以百分百的激情与智慧谋求命题的解决之道。第一章项目决策背景

一.内部因素本案作为村有集体土地，在现在项目规划处在审批手续的报批阶段及项目多个手续变更形式尚不明朗的状况下，如何运用有关房产政策将项目过户到开发公司名下，并运用良好的市场时机实现项目的利润最大化，使这次决策与市调势在必行。二.外部因素该项目含有良好的外部环境，其位置处在胶州市区（下列简称胶州）的西部,行政区划为杜村镇，该项目所在区域有以下特点和优势:交通位置较为便利。距南外环1公里,香港路同三高速出入口4公里，至青岛黄岛及胶州西南乡镇路况较好。现在已开通公交线路2条，站点距项目地块约300米。自然环境良好。周边无大型厂房公司，以农地为主。空气质量好，无噪音污染。距离本镇中心有2、3公里路程，地块周边及沿途无基本生活配套。地块土地状况良好，除一座大型厂房外，无其它建筑，项目建安成本较低。

综合以上多个因素，为公司在此地块建设一种纯多层的住宅项目提供了一种良好外部环境。

第二章项目概述

一.宗地区位及用地1.项目区位该宗地位于胶州西部,位于S217省道一侧，距离杜村镇商圈仅3公里，周边处在毛地状态，生活配套缺失，。S217省道、南外环使项目与外界交通联系相对便利。

项目区位图

项目所在地项目所在地2.项目用地该项目宗地现在为村集体用地，毛地面积约100亩,现在为工地厂房用地。该宗地现在正处在证件有效办理之中，规划性质须重新议定，权属也需要进一步明确。

二.宗地现状1.四至范畴:临S217声道，地块均为厂房及配套用地。2.地势状况项目整体形状为长方形，仅有一面临省道，相对偏小的地块、狭长的土地形状及狭窄的单出入口不利于本案项目整体规划。项目地势平坦,场地标高与省道S217标高基本相一致。3.地上物现状地上物重要为厂房少量的二层办公区楼、厂房，现在作为公司的办公场地，拆迁的工作压力相对较小。三.项目周边的社区配套周边范畴内无社区配套

四.项目紧邻配套配套设施分类名称教育设施杜村镇中心幼儿园、胶州市第二十一中学公用设施海达生态园、明山岭旅游休闲度假区、青岛花卉大世界医疗卫生设施杜村卫生院行政设施胶州市杜村镇政府商业设施顺德酒店、工业园酒店、如海超市金融设施青岛市农村商业银行、中国邮政储蓄银行市场山东省出口家具产业基地交通设施公交站文化设施无体育设施无本项目地块附近区域现在正处在大规模开发建设时期，周边工地林立，仅项第三章法律及政策性风险分析

一.项目用地获得土地使用权的法律手续现状描述1.项目用地现状①土地全部权归属:村集体全部②土地使用权归属：公司③土地的他项权益:没有④土地的用途:工业用地⑤项目用地现状的文献:无2.项目用地规划①

项目用地规划用途：现在无具体规划规定②规划批文：无控制性具体规划3.已获得的政府文献：现在尚未办理项目的任何手续。4.项目用地获得土地使用权程序评定（1）

获得土地使用权程序①

直接走入规划批建流程②

进行一对一招拍挂，将土地过户给有开发资质的公司，拟定综合的土地性质③

按正常的流程操作有关手续（2）获得土地使用权需要的工作日预计需要一年左右时间（3）获得土地使用权的风险及控制原土地方产权与否明晰及在正常操作过程中土地上市与否会引入别的房地产公司介入，这是风险所在。风险控制：需要协调政府有关部门，从有关法律政策中寻找对于项目有利的条款，尽快办理完毕有关证件。二、政策性风险评定（1）如能从早期以新规划规定变化土地性质，直接办理土地产权，将是最佳方案。（2）另首先是开发公司资质，如果谋求项目的市场销售，需与开发公司合作或重新注册有开发资质的公司公司，并将土地过户其名下。三.总体评价该项目总体讲法律手续比较复杂，在结合现有的国家土地政策下谋求一种有利的突破口，将是项目开发的核心。

第四章项目市场定位为更加好的对项目进行市场功效定位，我们首先须对项目进行优劣势分析：1、项目SWOT分析优势：◆项目地块无大型公司，以农田为主，环境优美，风光秀丽◆交通便利，项目距南外环1公里,香港路同三高速出入口4公里，至青岛黄岛及胶州西南乡镇路况较好。现在已开通公交线路2条，站点距项目地块约300米。◆受胶州及杜村镇发展趋势推动，且处在新兴工业园区，升值潜力巨大劣势：◆周边公用设施有待完善，缺少配套◆项目用地较小，相对的营销费用所占比例较大，同时项目本身挖掘的空间受限◆缺少足够人气◆周边无住宅项目，无法形成住宅区域氛围◆地块小不利于做有关商业配套机会：◆区域市场尚未开发，存在一定的机会空间◆胶州政府导向侧重发展工业园区◆工业园区、周边乡镇及公司务工人员存在置业需求威胁：◆大区域范畴内有诸多低端住宅项目，对外市场客户存在分流2、目的市场客户层特性：该区域客户基本分为三类：黄岛地区外来务工者：这批客群的典型特性即价格低、能落户、有公共交通配套。里岔铺集本地居民：这批客户群的特性是价格低、最佳能够做低首付、分期付款等金融支持政策；部分投资客户：这批客群的特性是看中周边发展，总价低、投资成本低、将来升值潜力大3.项目功效定位鉴于本项目地块规模较小，在产品设计上相对受到限制，另首先考虑到现在区域市场客群较为地段，我们建议将项目定位为：纯多层花园洋房（产品以多层为主体、同时配建一定体量的商业生活配套）。4.产品及价格定位：价格待项目规划文献及产权属性拟定后我司另行提报。第六章规划设计要点

一.初步规划设计思路1.总体规划设计思路根据地块及地位位置综合分析，地块规划定位建议方案为：“普通多层住宅，容积率1.2”建筑形态以5层多层为主，面积80-90㎡；建设部分较大面积的四层多层，面积120㎡左右；小面积与大面积户型配比为3:1；2.基础经济指标预测基地面积6万㎡，容积率1.2，建筑面积约7万㎡，总户数600户。3.项目总标的预测按实际成交均价3000元估算，总货值2亿。销售周期约2年。项目整体建筑风格要拉开项目与周边楼盘的差别，在基于多层共性的基础上，必须通过建筑风格设计的标新立异来抬高项目的地位和差别化，我们的思考点：1．建筑特色带出品质，数量稀缺带出贵重，景观绿化带出价值；2.让业主成为别人最贵重的邻居；建议现区域未有的：新古典主义—【亮丽尊贵型外立面】注释：新古典主义风格+景观阳台=景观住宅在多层建筑的基础上，建筑设计可参考新古典主义；挑大阳台，设立景观阳台，造成“空中花园”的观感。古典的尊贵+当代的潮流，它必将成为胶州一大住宅亮点。新古典主义建筑风格参考挑大的景观阳台户型设计作用：（1）．户型设计一步到位，最大化符合需求；（2）．跑量快，确保销售顺畅。（3）．有效控制总价。景观规划A.一主六脉，王字型景观布局[中央气魄+私家独享]大门启动，中央大道直抵北面，六大绿化景观区域派生而出。建议大道两侧排栽高株树种，路面确保最大面积，显示出中央大道的自然与大气，中央大道采用不规则鹅卵石成条状间隔铺设（缓减车行速度，保障行人安全）。六大绿化景观区在布局设计上遥相呼应，却又自成一体，是私家的，是自由的。建议车位侧置，确保中央最大绿化面积。B.精巧型景观设计，发明最大的观赏价值考虑园区面积，景观设计重要遵照“精巧优雅”的原则。六大绿化景观区自成一体，却又咫尺呼应，路景、坡景、树景、物景构成园区绿化：1.路景，地面采用硬铺装，美观防尘；2.坡景，抬高景观草坪，形成坡度美感；3.树景，高低株景观树种群组式载设，打造空间上的立体层次；4.物景，简洁精巧的景观小品（雕塑、景观石）吞吐于草坡上，巧妙激活绿化意境。外加景观大阳台与之守望，观赏的不仅仅是精巧，尚有大气！ 路景坡景树景物景第七章

可行性结论

一.项目优势：地利：项目临胶州，同时依靠杜村发展，升值前景看好。天时：新都市规划下，周边没有住宅配套，市场差别化有机可乘；人和：公司有住宅开发资质，同时我司有较强的操盘能力且成功操盘临近里岔皇骐富贵百合园项目，有信心能够操作好本案二.项目