物业管理法规与案例分析

物业管理政策法规学习方法：理解、记忆、结合案例参考书：?物业管理法概论?中国林业出版社李媛辉?物业权属与物业管理?高富平?物业管理法?法律出版社夏善胜第一章物业管理法律标准根底知识本章重点：思考题1、4引例：因房屋质量瑕疵拒交物业管理费败诉案1995年6月，李先生以105.2万元价格购置了一套商品房别墅，进行了豪华装修，同时还购置家具及日常生活用品。1996年8月份，一家人正准备乔迁新居，谁知一场台风雨，将其装饰一新的房子变成了水塘。此后，该套商品房因常年漏水、经常污水回流无法居住。由于房屋长期潮湿，至使白蚁滋生、电路不通。2003年，李先生找来专家检测，才发现原来房子漏水、污水回流原来是因为屋面排水和排水管道设计不合理造成。李先生因此拒交物业管理费。管理该小区的物业管理公司于1999年将李先生告上法庭。法院根据?中华人民共和国合同法?第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。判决李先生交纳从1996年1月至1998年10月的物业管理费共13000多元。李先生交纳了相关的物业管理费之后，房子的问题仍然得不到解决，心里窝火的李先生再次拒交物业管理费。2004年物业管理公司又一纸诉状将李先生告上法庭，要求其支付从1998年1月起到2004年1月共16000多元的物业管理费以及相关的滞纳金，李先生再一次输掉官司。问题分析：1．李先生是否应该交纳物业管理费？为什么？2．李先生的损失应由谁赔偿。

答案：根据?中华人民共和国合同法?第八条，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护〞。第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬〞。李先生未依?前期效劳效劳合同?缴纳物业效劳费，应该交纳物业管理费。房子漏水、污水回流原来是因为屋面排水和排水管道设计不合理造成，李先生、装修损坏、财产损失的原因是房屋不合格，因此应追究开发商在商品房买卖中的违约责任，并应赔偿因违约给对方造成的财产损失。一、物业管理法律关系〔一〕物业管理法律关系的概念法律关系是法律标准调整社会关系的过程中所形成的人们之间的权利和义务关系。物业管理法律关系是一种具体的法律关系，是指物业管理法律标准在调整物业管理关系中形成的的当事人具体的权利和义务关系。?物业管理条例?第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。因此，物业管理企业之外的其他管理人对物业所进行的管理形成的法律关系不是物业管理法律关系，不受?物业管理条例?等行业特殊立法的法律标准调整。〔二〕物业管理法律关系的种类1．隶属的〔行政管理〕法律关系所谓隶属的法律关系，是指在不平等的法律主体即行政管理机关与行政管理对象之间所建立的权利服从关系。2．平权〔民事〕的法律关系平权的法律关系指平权法律主体即平等的民事主体之间的权利义务关系，法律主体的地位是平等的，权利和任务的内容具有一定程度的任意性。二、物业管理法律标准〔一〕物业管理法律标准的概念法律标准是由国家制定和认可，反映掌握国家政权阶级的意志、具有普遍约束力、以强制力保证实施的行为规那么。法律标准包括法律规那么和法律原那么。物业管理法律标准是由国家制定或认可，以国家强制力保证实施的，调整物业管理行为的标准。2．物业管理法律标准与物业管理法律条文物业管理法律标准不能等同于物业管理法律条文。法律条文是法律标准的表现形式。法律标准是法律条文的内容。〔二〕物业管理法律标准的依据1．宪法第十条：城市的土地属于国家所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以参照法律的规定转让。第十三条：国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。2．法律包括了调整一般民事、经济关系的根本法律和调整具体民事、经济关系的专门法律。1986年的?中华人民共和国民法通那么?土地、房屋在内的所有权、使用权等一系列问题。1989年的?中华人民共和国城市规划法?确定城市的规模和开展方向，实现城市的经济和社会开展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设的法律依据。1994年的?中华人民共和国城市房地产管理法?是标准城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易实施房地产管理的法律。1994年的?中华人民共和国公司法?1997年的?中华人民共和国建筑法?1999年的?中华人民共和国合同法?除此之外，还有其它相关的法律，如?中华人民共和国物权法??中华人民共和国住宅法??中华人民共和国担保法??中华人民共和国婚姻法??中华人民共和国继承法?等。3．行政法规2003年6月的?物业管理条例?第一章总那么第二章业主及业主大会第三章前期物业管理第四章物业管理效劳第五章物业的使用和维护第六章法律责任1998年的?城市房地产开发经营管理条例?1986年的?房产税暂行条例?1993年的?土地增值税暂行条例?1997年的?契税暂行条例?2000年的?建设工程质量管理条例?以及其它有关的行政法规。4．地方性法规、民族自治法规、经济特区的标准性文件各省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会。民族自治区的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化特点，制定自治条例。1997年的?上海市居住物业管理条例?、1998年的?广东省物业管理条例?、2001年的?河南省物业管理条例?、2001年的?江苏省物业管理条例?、2021年的?北京市物业管理方法?等。

5．特别行政区的法律特别行政区实行不同于全国其他地区的法律制度，其法律、法规成为单独的一类。如香港的?建筑物管理条例?。6．规章1989年的?城市异产毗连房屋管理规定?〔建设部发布，2001年修订〕1994年的?城市新建住宅小区管理方法?〔建设部发布〕1995年?城市房地产转让管理方法?〔建设部发布，2001年修订〕1995年?城市商品房预售管理方法?1997年的?北京市居住小区物业管理方法?2003年的?物业效劳收费管理方法?2004年的?物业管理企业资质管理方法?7．其它依据〔1〕法律解释1998年的?关于贯彻执行?中华人民共和国民法通那么?假设干问题的意见〔试行〕?等。〔2〕政策性文件北京市经济适用住房小区物业管理效劳收费方法〔试行〕?〔北京市物价局、北京市房屋土地管理局发布〕〔3〕习惯〔4〕技术标准技术标准是在生产活动中，在认识自然过程中形成的一种对待生产对象、生产工具和技术设备的行为规那么。技术标准一旦具有社会普遍性，便会产生社会影响。违反这些技术标准，那么会影响或危害社会上其他人的利益。这类的技术标准，国家往往以法律的形式表现出来，成为法律标准的依据。三、物业管理法律责任〔一〕物业管理法律责任的含义法律责任是指行为人由于违法行为、违约行为或者由于法律规定而应承受的某种不利的法律后果。〔二〕物业管理法法律责任的种类1．行政责任是指因违反行政法或因行政法规定而应承担的法律责任。2．民事责任是指由于违反民事法律、违约或者由于民法规定所应承担的一种法律责任。3．刑事责任是指行为人因其犯罪行为所必须承受的，由司法机关代表国家所确定的否认性法律后果。4．国家赔偿责任是指国家对于国家机关及其工作人员执行职务、行使公共权力损害公民、法人和其他组织的法定权利与合法利益所应承担的赔偿责任。案例：开发商楼顶盖房安置维修人员，顶层居民房屋漏水已经搬进朝阳区某小区一个月了，每天还能看到有人往上跑呢？跑上楼顶一看，才发现楼上居然多了四个房间，而且都住着人。后来他仔细观察了小区里其他楼宇，才发现这小房间不仅仅是在他家楼顶上。楼顶上怎么还盖房子住人呢？这家人也不陌生，那个男的就是开发商指派给我们做售后维修的。一名水管工称，“他们是开发商指派的售后维修人员〞。房间从入住就开始漏水，天花板一直都往下掉！楼顶上到处都是生活垃圾。。问题：怎样维护业主权益？哪些法律关系哪种类型的是否有相应的法律标准应当承担哪些责任哪些类型的责任立法是否完备四、我国物业管理法规的开展与现状2003年6月1日，国务院公布了?物业管理条例?。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了?中华人民共和国物权法?。作业：1．业主是物业管理法律关系的客体吗？2．物业管理法律关系主体有哪些？作业讲解：物业管理法律关系主体、客体和内容〔一〕物业管理法律关系主体1．物业管理法律关系主体的概念2．物业管理法律关系主体的主要类型〔1〕业主〔2〕业主大会及其委员会〔3〕物业管理公司〔4〕房地产开发商〔5〕政府部门〔二〕物业管理法律关系的客体1．物业管理法律关系客体2．物业管理法律关系客体的种类〔1〕物业及物业组成局部〔2〕行为〔结果〕作为物业管理法律关系客体的行为〔结果〕是特定的，即效劳人完成其行为所产生的能够满足权利人的利益要求〔的结果〕。这种结果一般分为两种：物化结果和非物化结果物化结果是指义务人的行为〔劳动〕凝结于一定的物体，产生一定的物化产品或营建物。如：业主家中电灯维修后能正常使用非物化结果即义务人的行为没有转化为物化实体，而仅表现为一定的行为过程，直至终了，最后产生权利人在所期望的结果或效果。如：保安效劳〔三〕物业管理法律关系内容〔四〕物业管理法律关系处在不断地生成、变更和消灭的运动过程。第二章物业权属

第一节物业权属根本概念第二节物业产权本节重点：物业产权“小产权〞第一节物业权属根本概念物业权属是指物业产权在主体上的归属状态。土地所有权归属土地使用权归属房屋的所有权归属房屋的使用权归属房屋的抵押权归属例题：甲厂拥有国家划拨土地使用权地块及在此地块上建造的厂房。因经营不善无以为继，将局部厂房出租给乙公司。后为融资又将这局部厂房抵押。请分析甲厂物业权属状况。二、物业的所有权、物权与产权的概念〔一〕物业产权1.完整地概念财产权利或财产权〔PropertyRights或Property〕是指以财产权益为内容直接表达某种物质利益的权利，它是与人格权、身份权等非财产权对应的概念，物权、债权、知识产权及继承权都是财产权。租赁房屋的使用权等物业债权建筑作品著作权等物业的知识产权2.通常含义?城市房屋权属登记管理方法?第三条规定：“本方法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为〞问题：一宗物业，它的产权相关权利人是一个吗？〔二〕物业的物权1．物权概念及特征物权〔RealRight〕是由法律确认的，对物依法所享有的支配权利。物业的物权是权利人对一宗物业或一宗物业中的一物所享有的物权。特征:〔1〕物权的客体是物〔2〕物权是直接支配性权利〔3〕物权具有排他性〔4〕物权具有绝对性〔5〕物权一般没有期限限制〔6〕物权具有追及效力和优先效力〔7〕物权必须依法确认2．物业的物权种类物权并非是一种单一权利，它包含了所有权、抵押权及其它物权。物业的所有权建筑物区分所有权建设用地使用权物业抵押权〔三〕物业的所有权所有权〔Ownership〕是指所有人依法可以对有体物进行占有、使用、收益和处分的权利。〔四〕物业的所有权、物权与产权之间的关系所有权是物权的一种。物权是产权的类。所有权是产权的一种。〔五〕“小产权〞对应“大产权〞而言，表达了某一产权具有权利内容不完整性的特点。1.情景一指农村集体所有土地上的违法建筑产权2.情景二指房改正程中形成的局部所有权住宅“小产权房〞不是以本钱价而是以标准价转让的，职工对住房所拥有的产权。“大产权房〞“公房〞以不低于本钱的价格转让给职工后，职工对其拥有的产权。第二节物业产权物业有哪些组成局部？一、土地所有权土地是地球外表的陆地上层局部。土地所有权是指土地所有人依法可以对土地进行占有、使用、收益和处分的权利。土地的社会主义公有制国有土地所有权集体土地所有权〔1〕国有土地所有权主体：国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。?中华人民共和国土地管理法实施条例?第二条以下土地属于全民所有即国家所有：〔一〕城市市区的土地；〔二〕农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；〔三〕国家依法征用的土地；〔四〕依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；〔五〕农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；〔六〕因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。〔2〕集体土地所有权农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有宅基地自留地自留山土地所有权转移任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。〔3〕土地所有权转移任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。二、建设用地使用权〔一〕建设用地使用权的概念建设用地使用权是经人民政府批准，依照法律规定或合同约定，以在土地上有非农户住宅建筑物或其他工作物为目的，对他人土地享有的占有、使用和收益的权利。?物权法?第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。〞第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。〞建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。〔二〕建设用地使用权的特征1．物权性客体是国家或集体所有的土地，是可以独立区分并独立使用的平面或空间。具有直接支配使用土地的权利。〔1〕绝对性排他性的占有、使用和收益权具有追及效力。〔2〕优先效力内容依据?物权法?得以确认和限制受到侵害时，权利人可请求以返复原物、排除妨害和消除危险2．限制性时间限制规划用途限制〔三〕建设用地使用权的分类根据土地使用权来源的不同，可将建设用地使用权分为国有建设用地使用权和集体建设用地使用权。国有建设用地使用权划拨建设用地使用权出让建设用地使用权集体建设用地使用权〔四〕建设用地使用权人的权利与义务1．建设用地使用权人的权利〔1〕建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利〔2〕建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外2．建设用地使用权人的义务〔1〕建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

〔2〕建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。三、房屋所有权〔一〕房屋所有权房屋所有权是指房屋所有人依法可以对房屋进行占有、使用、收益和处分的权利。〔二〕房屋的使用权房屋的使用权是指依法对房屋进行利用，以满足自己某种需要的权利。房屋使用权包括房屋的占有权、使用权和一定范围内的收益权。

种类特征公房房改房廉租房集资房经济适用房一般商品房产权国家私或兼有国家私，但受限制私，但受限制私土地使用权国家国家无偿国家单位无偿国家无偿国家有偿标准无无无无有无利润——无——无低有价格——成本价标准价——优惠价优惠价正常价四、业主的建筑物区分所有权〔一〕概念业主的建筑物区分所有权是指各业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有局部享有的专有所有权，与对专有局部以外的共有局部享有的共有所有权和共同管理权的总称。?物权法?第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。〞〔二〕业主的建筑物区分所有权具有以下特征：第一、复合性。即业主的建筑物区分所有权内部是由专有所有权、共有所有权和共同管理权构成。第二、专有所有权主导性。在以上三项构成中，专有所有权站主导地位。即区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和共同管理权。即区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和共同管理权。而后两项权力那么不单独登记，其大小也取决于专有所有权的大小。第三、一体性。专有所有权、共有所有权和共同管理权必须合为一体，不可别离。在转让、处分、抵押、继承时，不能保存其一或其二而转让、抵押其他权利。第四、权力主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权是由专有所有权、共有所有权和共同管理权构成，因此区分所有权人的身份具有多重性。五、物业抵押权物业抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的物业，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保的财产变价并优先受偿的权利。六、物业产权的取得、消灭与变更〔一〕物业产权的取得1．原始取得〔1〕劳动生产〔2〕附和〔3〕没收〔4〕出让〔5〕划拨2．继受取得〔二〕物业产权的消灭1．绝对的消灭〔1〕物业灭失〔2〕建设用地使用权的期间届满2．相对的灭失那么是指原主体权利的丧失和新主体权利的取得〔三〕物业产权的变更1．物业产权内容的变更2．物业产权客体的变更那么是指物业发生的变化课程回忆物业产权主要内容业主的建筑物区分所有权的概念第三节业主的建筑物区分所有权重点：专有局部、共有局部的范围区分难点：车位、车库的产权归属小品“装修〞问题：是否有权凿壁橱？〔一〕专有权专有权是指建筑物区分所有权人对专有局部可以占有、使用、收益和处分的权利。〔二〕专有局部1.概念专有局部，指在构造上或从观念上能够明确区分，且可独立使用的物业局部。?物权法?第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。

专有局部，指在构造上或从观念上能够明确区分，且可独立使用的物业局部。一、专有权问题：车位可以成为专有局部吗？可以。?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?

第二条

建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有局部：

〔一〕具有构造上的独立性，能够明确区分；

〔二〕具有利用上的独立性，可以排他使用；

〔三〕能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有局部的组成局部。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。2.专有局部的范围ABCABCABC问题：分界线是A?B?AB中心说空间说最后粉刷表层说壁心和最后粉刷表层说中心说不利于管理。空间说不便于买卖、使用。最后粉刷表层说不便于买卖。壁心和最后粉刷表层说专有局部的范围，应分别内部关系和外部关系而定。A.在区分所有人相互间对物业维持管理关系上，专有局部仅包括墙壁、天花板、地板等境界局部表层所粉刷之局部；B.在买卖、保险、税金等外部关系上，专有局部到达墙壁、天花板、地板等境界局部厚度之中心线。结论：小品中，无权凿壁橱的原因是……不是其专有局部。引例：盛世公司经批准装修底层房屋准备增建夹层时，把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部撤除，将地面下挖0.9－1.2米深，使局部地梁裸露，由此引发纠纷。问题：业主能否胜诉。业主胜诉，地基为业主共有，改动地基应经共有人同意。二、共有权〔一〕概念共有权，是指建筑物区分所有权人按照法律、法规的规定或合同约定，对建筑物区分所有的共有局部可以占有、使用和收益的权利。〔二〕共有局部1.概念对于物业共有局部的范围，笼统的讲，除去专有局部即是共有局部。2.共有局部的整体范围?物权法??物权法?第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业效劳用房，属于业主共有。?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?

第三条

除法律、行政法规规定的共有局部外，建筑区划内的以下局部，也应当认定为物权法第六章所称的共有局部：

〔一〕建筑物的根底、承重结构、外墙、屋顶等根本结构局部，通道、楼梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构局部；

〔二〕其他不属于业主专有局部，也不属于市政公用局部或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。3.共有局部范围的细分〔1〕全体业主共有局部和局部业主共有局部的范围〔2〕法定共有局部和约定共有局部的范围〔3〕共有共用局部和共有专用局部的范围4.共有局部范围与售房面积计算——建设部?商品房销售面积计算及公用面积分摊规那么?商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套内墙体面积:商品房各套〔单元〕内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。商品房各套〔单元〕之间的分隔墙、套〔单元〕与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙〔包括山墙〕均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。公用建筑面积由以下两局部组成：(１)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑效劳的公共用房和管理用房建筑面积；(２)套〔单元〕与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙〔包括山墙〕墙体水平投影面积的一半。〔三〕建筑物区分所有权人作为共有权人的权利和义务案例：屋顶花园经营歌舞厅案乙公司从甲公司手上购置了一大厦的裙楼〔共３层〕。该大厦呈“Ｌ〞型，主楼高１８层，裙楼的第３层与主楼相连。裙楼３层的屋顶为一约８９６平方米的露台，原设计规划为屋顶花园，但种种原因尚未开工，通过主楼电梯经４楼可以到裙楼露台。在乙公司购置裙楼一年后，甲公司将裙楼露台卖给丙公司。丙公司在上面盖了轻型钢结构建筑，经营歌舞厅。乙公司遂以自己享有３楼屋顶所有权，将甲公司告上法庭。1．建筑物区分所有权人作为共有权人的权利〔1〕共用局部的使用权

?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?第四条

业主基于对住宅、经营性用房等专有局部特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有局部相对应的外墙面等共有局部的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。〔2〕知情权和监督权〔3〕收益权〔4〕共有局部单纯的修缮改进权〔5〕排除他人对共用局部干扰请求权〔6〕一定的处分权?城市异产毗连房屋管理规定?第七条异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签定书面协议。第八条一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。2．建筑物区分所有权人作为共有权人的义务〔1〕依共用局部的本来用途使用共用局部〔2〕分担共同费用和负担三、车位、车库的归属问题〔一〕业主、开发商，你认为车位、车库的归谁所有？1.依车位、车库面积是否计入公摊面积×2.依房价中是否分摊了车位、车库本钱×3.为完善房屋功能为目的——业主？4.为鼓励开发商——开发商？?物权法?第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。〔二〕其它有关的问题1.案例：业主讨要防空地下室案2000年10月至2001年3月期间，汪先生等9原告以分别购置了位于北京市海淀区某小区6号楼内的商品房。现9原告以购置房屋的房价款中包含了人防工程的造价，人防工程属于公共效劳设施、共用设施为由，认为自己系人防工程投资人，应被确认为该小区甲15号楼地下人防工程的所有权人。问题：防空地下室归谁所有？?物权法?第五十二条规定，国防资产属于国家所有。国家所有2.小区内业主优先权怎样实现？不能完全实现优先使用

。?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?

第五条

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要〞的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。?北京市物业管理方法?第三十二条建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。3.约定归属方式有哪些缺乏？可能会造成对购房人的实质上的不公正，应调控价格市场可能会失灵，规划应控制一定范围4.旧小区车库权属纠纷如何解决？没有提供有效方法。〔三〕小结1.依法律规定：首先满足业主。约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。人防地下室车库属国家所有。2.法律规定是否合理，有待实践检验。四、共同管理权〔一〕含义又称管理成员权或成员权，是指建筑物区分所有权人基于建筑物的构造、权利归属及使用上的共同关系而产生的，作为建筑物管理团体组织成员而享有的权利与承担的义务。〔二〕共同管理权的内容案例:某区分所有写字楼装修底层物业管理用房准备增建夹层时，把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部撤除，将地面下挖0.9－1.2米深，使局部地梁裸露，由此引发纠纷。?物权法?规定，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。?物业管理条例?规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业效劳企业；物业效劳企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。1．区分所有人作为共同管理权人享有的权利〔1〕选举权与被选举权〔2〕表决权〔3〕参与订立规约权〔4〕监督权〔5〕请求权〔6〕车库、车位优先使用权〔5〕请求权①请求召集集会的权利。②请求正当管理共同关系事务的权利。③请求收取共用局部应得的利益。④请求停止违反共同利益的行为。2．区分所有人作为共同管理权人承担的义务〔1〕执行区分所有人管理团体的集会所作出的决议的义务。〔2〕遵守管理规约的义务。〔3〕接受管理人管理的义务。〔4〕承担自治管理所需费用。课程总结：1.专有局部、共有局部的范围区分2.车位、车库的产权归属规划区域专有部分共有部分共有部位共有设备、设施相关场所作业：Ⅰ总结车库的产权归属。参阅：高圣平.住宅小区车位车库的性质及其权利归属研究.法学家.2021〔6〕，第110页。Ⅱ共有局部改建是按人头投票还是按面积投票，如何决定才能最好的保护业主利益？案例：家住南京某小区的刘先生和秦先生，是同一单元楼的楼上下邻居，楼上是503室，楼下是403室。住在楼下的秦先生诉称，几年前，楼上住户在进行室内装修时，对房屋结构进行了改造。将原放在卫生间的抽水马桶移到了一间卧室里。第四节相邻关系一、相邻关系的含义所谓相邻关系，指相邻的不动产所有人或使用人因行使权利的延伸或限制而发生的各种关系。相邻关系实质上是对相邻各方行使所有权的一种限制或约束。所以，不但包括相邻使用权，更强调对相邻人的义务。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原那么，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量防止对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。〔一〕土地相邻关系1．关于邻地地基动摇或其他危险防止的相邻关系?物权法?第九十一条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的平安。2．相邻用水、排水产生的相邻关系?物权法?第八十六条规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。相邻一方必须利用另一方的土地排水时，他方应当允许，但使用方应采取必要的保护措施，造成损失的，应由受益人合理补偿。对共同使用和受益的桥梁、堤坝等，相邻各方应共同承担养护、维修的义务。3．关于邻地使用的相邻关系〔1〕相邻管线安设关系?物权法?第八十八条规定，不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。〔2〕相邻必要通行关系?物权法?第八十七条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。最高人民法院?关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通那么＞假设干问题的意见〔试行〕?第１００条规定：一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。4．营缮的邻地使用关系?物权法?第八十八条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物的，该土地的权利人应当提供必要的便利。土地利用人因使用邻地而给邻地利用人造成损害的，邻地利用人可以请求补偿。5．越界的相邻关系①越界建筑②竹木根枝的越界③果实越界〔二〕建筑物相邻关系1．区分所有建筑物的相邻关系〔1〕相邻使用关系〔2〕不得违反全体区分所有人的共同利益①对建筑物的不当毁损行为。②未依建筑物的本来用途或使用目的使用专有局部。如，住宅建筑内单元用作经营，室内放置危险物品等。2．日照关系3．噪音、煤烟、震动、臭气、尘埃、放射性、光害等不可量物侵害?物权法?第九十条规定，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。第三章物业建设管理法规本章重点：1，2，3，4，5第一节物业建设规划管理案例：矗立在虹口区四平路上的“华石〞小区是一个规模不大的小区，共两幢楼房，一幢规划7层，一幢规划24层。1999年9月，小区竣工，同年9月9日，上海市虹口区建设质量监督站对该工程工程进行验收合格，9月10日，虹口区房地产测绘中心前来实地测绘，核定该小区高层楼共24层。2000年1月3日，上海市住宅开展局经验收，认可了以上这些数字，便向开发商金玉房地产公司颁发了大产权证。与此同时，上海市房地局依法注销了虹口区规划局于1998年4月6日向开发商颁发的?建设工程规划许可证?,高层楼共24层。2002年4月2日小区成立了业主委员会后，有个业主来反映问题，说经过详细计数，这幢楼不是24层，而是25层。建设工程规划许可证申请用地签订国有土地使用权出让合同建设用地规划许可土地利用年度方案近期建设规划控制性详细规划申请核发选址意见书土地利用总体规划国民经济和社会开展规划城市总体规划、镇总体规划提出规划条件划拨用地工程审批城市总体规划、镇总体规划城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的开展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、根底设施和公共效劳设施用地、水源地和水系、根本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远的开展作出预测性安排。控制性详细规划城市详细规划应当包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。

建设用地规划许可建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理行政主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设工程位置和范围是否符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证一、申请建设工程规划许可证依照以下程序：1．在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请：2．城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划设计要求；3．城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案；4．城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。二、建设工程规划许可管理1.城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料。2.任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。3.在城市规划区内进行挖取砂石、土方等活动，须经有关主管部门批准，不得破坏城市环境，影响城市规划的实施。4.城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。第二节物业建设用地管理案例；2001年4月25日，这一天对于购置了北京市海淀区上庄乡天涯名流别墅的45位业主来说，是犹如噩梦般的一天，他们花几十万甚至上百万元购置的欧式别墅，被海淀区规划局认定为违章建筑，申请法院强制撤除。在短短的三天时间内，45栋总价值达5000万元的天涯名流别墅，在二十多台推土机的轰鸣声中被夷为平地。

一、建设用地使用权的有偿出让和划拨〔一〕土地使用权划拨1.土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。2.可以依法批准划拨建设用地〔1〕国家机关用地和军事用地〔2〕城市根底设施用地和公益事业用地；〔3〕国家重点扶持的能源、交通、水利等工程用地；〔4〕法律、行政法规规定的其他用地。〔二〕土地使用权出让1.土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权〔以下简称土地使用权〕在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.土地使用权出让的方式拍卖招标挂牌双方协议3.年限土地使用权出让最高年限按以下用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。4.合同变更确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应领先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。5.使用年限届满住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。二、房地产开发用地的使用1.依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。2.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、开工开发期限开发土地。超过出让合同约定的开工开发日期满一年未开工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未开工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者开工开发必需的前期工作造成开工开发迟延的除外。第三节物业建设质量管理案例：1993年5月8日，凤凰大酒店筹建处与省四建签订?建设工程施工合同?敦煌大酒店于1995年12月26日对土建安装工程组织了竣工验收对验收中提出的问题，省四建均做了维修整改7月11日，凤凰大酒店向敦煌市城建局递交了?竣工验收报告?1997年6月，敦煌大酒店主楼客房部一楼非承重墙局部开始出现裂缝一、申请领取施工许可证条件申请领取施工许可证，应当具备以下条件：〔1〕已经办理该建筑工程用地批准手续；〔2〕在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；〔3〕需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；〔4〕已经确定建筑施工企业；〔5〕有满足施工需要的施工图纸及技术资料；〔6〕有保证工程质量和平安的具体措施；〔7〕建设资金已经落实；〔8〕法律、行政法规规定的其他条件。二、开发工程的竣工验收〔一〕工程竣工验收的条件工程符合以下要求方可进行竣工验收：

1．完成工程设计和合同约定的各项内容。

2．施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经工程经理和施工单位有关负责人审核签字。

3．对于委托监理的工程工程，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

4．勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该工程勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

5．有完整的技术档案和施工管理资料。

6．有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

7．建设单位已按合同约定支付工程款。

8．有施工单位签署的工程质量保修书。

9．城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。

10．有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

11．建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。〔二〕建设单位组织工程竣工验收事项建设单位组织工程竣工验收。顺序完成如下事项：

〔1〕建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；

〔2〕审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；

〔3〕实地查验工程质量；

〔3〕对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照?房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收备案管理暂行方法?的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。〔三〕城市住宅小区等群体房地产开发工程竣工综合验收1．验收要求城市住宅小区等群体房地产开发工程竣工，应当按照竣工验收要求和以下要求进行综合验收：〔1〕城市规划设计条件的落实情况；

〔2〕城市规划要求配套的根底设施和公共设施的建设情况；

〔3〕单项工程的工程质量验收情况；

〔4〕拆迁安置方案的落实情况；

〔5〕物业管理的落实情况。2.住宅小区竣工综合验收程序〔1〕住宅小区建设工程全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告。〔2〕城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建〔包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生〕、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；〔3〕综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；〔4〕城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，市政公用根底设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。〔四〕未经竣工验收即交付使用的责任２００５年１月１日起施行的最高人民法院?关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释?第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用局部质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合同使用寿命内对地基根底工程和主体结构质量承担民事责任。〞建设单位不经验收合格就提前使用建设工程，不但放弃了自己的权利，还加重了自己的责任。三、建设工程质量保修〔一〕房屋建筑工程的最低保修期限在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1．地基根底和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4．电气系统、给排水管道、设备安装为2年；5．装修工程为2年。其他工程的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。〔二〕保修责任房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构平安或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。发生涉及结构平安的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取平安防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构平安的，应当报当地建设行政主管部门备案。保修费用由质量缺陷的责任方承担。在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。第四章物业买卖本章重点：商品房现售条件商品房预售条件房地产转让的禁止条件本章难点：商品房转让所有权及风险责任的转移案例：房屋转让的效力赵某与百年房地产公司签订商品房预售合同，购置101号房屋价格60万，后房地产价格飞涨，世纪房地产公司又以100万元价格卖给了王某，入住之前双方火速办理了产权登记手续。天有不测风云，登记后的第二天，王某正准备去办理入伙，噩耗传来，楼房付之一炬。问题：赵某购置房屋有效吗？王某购置房屋有效吗？风险由谁承担？李某与王某签订了房屋买卖合同，王某将其房屋作价100万元卖与李某，李某付清房款后搬入该房居住。因王某刚购得此商品房，还未办理过户登记手续，两人一直未办理产权过户手续。王某办理完过户登记手续后，李某请求王某办理产权过户手续时，王某以房价大涨为由要求李某多支付30万元房款，遭到李某拒绝。于是，王某便以150万元的价格将该房出售给张某，并办理了产权过户手续。问题：李某购置房屋有效吗？张某购置房屋有效吗？一、新建现房转让〔一〕新建现房转让的条件?商品房销售管理方法?第七条商品房现售,应当符合以下条件：〔1〕现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；〔2〕取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；〔3〕持有建设工程规划许可证和施工许可证；〔4〕已通过竣工验收；〔一〕新建现房转让的条件〔5〕拆迁安置已经落实；〔6〕供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付使用条件，其他配套根底设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

〔7〕物业管理方案已经落实。〔二〕购房过程中应注意的一些问题1.面积误差：2.两书3.产权登记1.面积误差：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原那么处理：〔1〕面积误差比绝对值在3％以内〔含3％〕的，据实结算房价款；〔2〕面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内〔含3％〕局部的房价款由买受人补足；超出3％局部的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内〔含3％〕局部的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％局部的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝────────────×100%

合同约定面积

2.两书销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据?商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定?〔以下简称?规定?〕，向买受人提供?住宅质量保证书?、?住宅使用说明书?。

商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定

第五条?住宅质量保证书?应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门核验的质量等级；

2、地基根底和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定

墙面、顶抹灰层脱落1年；

地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他局部、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

4、用户报修的单位，答复和自理的时限。商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于?规定?中确定的最低保修期限的，保修期不得低于?规定?中确定的最低保修期限。商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。3.产权登记房地产开发企业应当在商品房交付使用前按工程委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。4.物业转让所有权及风险责任的转移?物权法?第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；但法律另有规定的除外。?合同法?第一百四十二条规定：标的物毁损灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。二、商品房预售〔一〕商品房预售条件?城市房地产开发经营管理条例?

第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合以下条件：〔一〕已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

〔二〕持有建设工程规划许可证和施工许可证；

〔三〕按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

〔四〕已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。〔二〕预售登记?城市房地产开发经营管理条例?第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。?物权法?第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。〔三〕购期房过程中应注意的一些问题一房两卖规划变更1.一房多卖?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第八条：具有以下情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：〔一〕商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；〔二〕商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

〔一〕成心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

〔二〕成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

〔三〕成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

2.规划变更?商品房销售管理方法?第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

规划变更买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。〔四〕办理产权登记手续?城市房地产开发经营管理条例?第三十三条预售商品房的购置人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购置人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购置人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。三、房地产转让：

1.概念?城市房地产转让管理规定?第三条本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括以下行为：〔一〕以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

房地产转让：

1.概念〔二〕一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；〔三〕因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；〔四〕以房地产抵债的；〔五〕法律、法规规定的其他情形。房地产转让：

2.禁止案例：张某与陈某1993年结婚，1994年，张某以经营所得购住房一幢，产权人登记为张某。1998年，张某将该房屋赠与情妇余某居住，陈某得知，大为不满，但未表态。1999年，张某为免纠纷，暗中将房屋过户给余某。2002年3月，张某去世后，陈某发现房屋产权变更，遂诉至法院要求余某返还房屋。问题：法院是否应支持陈某的诉讼请求。以下房地产，不得转让：

〔一〕以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

〔二〕司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

〔三〕依法收回土地使用权的；

〔四〕共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

〔五〕权属有争议的；

〔六〕未依法登记领取权属证书的；

〔七〕法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。四、二手房转让?北京市城市房地产转让管理方法?第二十一条房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内，向市或者区、县国土房管局申请办理房地产权属转移登记，并提交以下文件：〔一〕房地产权属证书；〔二〕转让当事人的身份证明，转让当事人是法人或者其他组织的，还应当出具对具体承办人员的授权委托书；〔三〕转让合同或者与转让有关的法律文件；〔四〕法律、法规和规章规定的其他文件。五、已购公有住房和经济适用住房的上市销售

1.公房概念?北京市已购公有住房和已购公有住房上市出售管理方法?第二条本方法所称已购公有住房，是指本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照本钱价或者标准价〔含标准价优惠方法，下同〕购置的公有住房。

本方法所称已购经济适用住房，是指按照市人民政府规定的指导价购置的经济适用住房，包括本市城镇职工按照高于国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的本钱价的价格购置的安居工程住房和集资合作建设的住房。

本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照本钱价或者标准价购置的安居工程住房和集资合作建设的住房，应当视为已购公有住房。2.转让条件

?北京市已购公有住房和已购公有住房上市出售管理方法?第六条房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的，应当向房屋所在地的区、县房屋土地管理局提出书面申请，并提交以下材料。〔一〕已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；

〔二〕房屋所有权证书；

〔三〕身份证或者其他有效身份证明；

〔四〕房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；

〔五〕已购公有住房的房屋所有权人与房屋原所有权单位对已购公有住房上市出售另有约定的，应当提供房屋原所有权单位同意出售的书面意见；

〔六〕市房屋土地管理局规定的其他材料。3.可以不征得原售房单位同意?北京市城市房地产转让管理方法?第十六条已购公有住房转让时，可以不征得原售房单位同意。已购公有住房转让后，原售房单位不再承担该房屋的供暖、物业管理等费用。4.扣除、补交房价款?北京市已购公有住房上市出售实施方法?五、城镇居民上市出售按房改标准价购置的公有住房，在按规定缴纳税费并扣除按当年房改本钱价6％计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。同时，也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改本钱价的6％补交房价款后，按照房改本钱价的有关政策上市出售已购公有住房。5.缴纳土地出让金?北京市已购公有住房和已购公有住房上市出售管理方法?第十条本市东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山等城近郊八区的已购公有住房和经济适用住房上市出售，房屋买受人应当按照房屋所在地标定地价的10％缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款；房屋所在地没有标定地价的，按照房屋买卖成交价格的3％缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。6.关于土地使用权出让年期?国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知?二、关于土地使用权出让年期确实定已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拔土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定，但最高不超过70年。

已购公有住房所在宗地为出让土地的，其土地出让年期仍以原?国有土地使用权出让合同?和?国有土地使用证?规定的出让年期为准，明确相应的剩余使用年期。六、经济适用房转让

1.经济适用住房概念?经济适用住房管理方法?第十四条经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。1.经济适用住房概念?经济适用住房管理方法?第十五条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原那么，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术标准和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。1.经济适用住房概念?经济适用住房管理方法?第九条经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供给。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。2.经济适用住房购置资格?经济适用住房管理方法?第二十条符合以下条件的家庭可以申请购置或承租一套经济适用住房：

〔一〕有当地城镇户口〔含符合当地安置条件的军队人员〕或市、县人民政府确定的供给对象；

〔二〕无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；

〔三〕家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；

〔四〕市、县人民政府规定的其他条件。

3.按市场价上市出售情形?经济适用住房管理方法?第二十六条经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。3.按市场价上市出售情形?关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知?二、已购置经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购置条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购置时的单价。3.按市场价上市出售情形?经济适用住房管理方法?第二十八条经济适用住房购置人以市场价出售经济适用住房后，不得再购置经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请3.按市场价上市出售情形：缴纳综合地价款北京?关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知?三、已购置经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。(包括二十一项税费减半和出让金)四、已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。北京?关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知?，本市已购经济适用住房上市交易以2021年4月8日为“分水岭〞，实行补交土地收益等价款“新房新方法，老房老方法〞。4.可再次申请购置经济适用住房条件?关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知?四、以不高于经济适用住房原购置单价出售给符合购置经济适用住房条件的家庭或由政府相关部门收购的家庭(包括已住满5年的)，出售后仍符合经济适用住房购置条件的，可再次申请购置经济适用住房。以市场价格出售已购经济适用住房的家庭，不得再购置经济适用住房或其他政策性保障住房。七、物业租赁案例：冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行一年后，张某向冯某提出能否将门面房转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年，月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自撤除了门面房隔墙。冯某对增加的200元租金和隔墙撤除都有哪些应对权利？〔一〕物业租赁的概念和特征1.概念2.特征期限性租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过局部无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照?合同法?第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。有偿性〔一〕物业租赁的概念和特征〔1〕概念〔2〕转租