工业用地变性操作流程及需要注意事项

在存量土地变现综合运用的大背景下同，如何盘活手里的核心工业地产，是许多公司头疼的事情，本文只是普通的操作流程及注意事项盘点，仅供参考。工业用地土地性质变更得正当合规1、前提条件：必须符合都市总体规划，并需通过规划部门同意，需要土地部门的领导签字意见。

2、如果符合都市规划能够变化为商业用途的，按照现行土地出让方法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一种问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何确保我们还能拿的到呢？届时候又是诸多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合都市规划，按政策只要按市场价格补交差价就能够了，这是一种基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。

但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相似，例如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经承认的市场评定价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别事实上能够理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时能够采用更为严格的方法，例如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的获得方式，如果是以出让方式获得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性规定“招拍挂”的做法不当当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利规定进入有形市场公开交易。

司法解释：《国务院办公厅有关清理整顿各类开发区加强建设用地管理的告知》（国办发[]70号）第四点中的部分原文：“合同出让的土地变化为经营性用地的，必须先经都市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

3、普通的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储藏机构根据年度收购储藏计划安排收储。

司法解释：城乡国有土地使用地价是不同的，政府收回合同出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律根据。合同出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以正当方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储藏时应避免强收强卖。

有关合同出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在现在各地实践中，是一种争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文献进行全方面进一步的理解。

精确理解有关法规、规章条款的具体涵义

7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（下列简称11号令）规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。8月1日施行的《合同出让国有土地使用权规定》（下列简称21号令）第十六条规定，以合同出让方式获得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同商定的土地用途变化为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当获得出让方和市、县人民政府都市规划部门的同意，订立土地使用权出让合同变更合同或者重新订立土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交对应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。3月18日，国土资源部和监察部联合下发的《有关继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让状况执法监察工作的告知》（国土资发[]71号，下列简称71号文）规定，对8月31后来以历史遗留问题为由采用合同方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

从上述规定来看，似乎21号令的规定与11号令、71号文存在冲突，即合同出让的工业用地变化用途为商服用地时政府部门所作的“合同变更或重新订立合同”，与否在11号令和71号文所严禁的范畴内，与否与经营性用地招拍挂的规定相违反。对此，通过全方面进一步分析有关规定，能够看出这里并不矛盾。合同出让土地是我国法律中规定的一种土地出让方式，通过这一方式获得的土地使用权与招拍挂方式获得的土地使用权同样受到法律的严格保护。土地使用权人在土地使用过程中根据土地运用的需要，能够申请将土地用途改为经营性用地，只要按规定经有关部门同意并办理有关手续，补交土地出让金即可，政府统一收回重新招拍挂的做法并没法律根据。

21号令第十六条规定的出让合同变动与11号令和71号文中规定的严禁合同方式出让经营性用地有本质的区别

这两种行为的性质不同。11号令和71号文中所严禁的合同方式出让经营性用地行为，是政府主动实施的一种土地出让行为；21号令第十六条中规定的行为不是一种土地出让行为，而是政府根据土地使用者变化土地用途的申请而作出的一种行政许可行为。从71号文的立法背景及内容来看，合同出让工业用地变化用途，并不属于历史遗留问题，因此，也就无所谓对这一方式的严禁。

这两种行为对土地权利的影响不同。11号令和71号文中所严禁的合同方式出让经营性用地，是一种权利设定，通过合同出让，土地使用者得到了一种出让土地使用权；而21号令第十六条中规定的合同变更或重新订立合同，是一种权利内容的变动，而不是重新设定，它是以已有土地权利为基础而进行权利内容变动。

这两种行为出现在不同的国有土地管理环节上。11号令和71号文中所严禁的合同方式出让经营性用地行为，是指政府在一级市场中直接通过合同方式向市场供地的行为；21号令第十六条规定的行为是出现在土地使用权出让后土地使用者运用土地的过程中。

21号令第十六条是对已有规定的补充和完善

对于出让土地变化用途，我国现行法律法规中已有明确规定，1995年颁布的《都市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要变化土地出让合同商定的土地用途的，必须获得出让方和市、县人民政府都市规划行政主管部门的同意，订立土地使用权出让合同变更合同或者重新订立土地使用权出让合同，对应调节土地使用权出让金。国务院公布的《有关加强国有土地资产管理的告知》（国发[]15号）规定，土地使用者需要变化原同意用地的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府同意。对于出让土地，凡变化用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

可见，土地使用者对其合同出让方式获得的土地变化用途，法律中并没有明文严禁，相反，法律中明确了具体的操作程序。为进一步规范这一行为，国土资源部公布21号令第十六条对此又作了具体规定，明确提出了“按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交对应的土地使用权出让金”，这就在一定程度上弥补了原有规定的局限性，避免了以此来规避经营性用地招拍挂，确保了国有土地收益最大化。

21号令第十六条合用的条件

从现在规定来看，21号令第十六条合用的条件应当涉及下列方面：1．土地权利人已通过合同出让方式获得了完整的土地使用权；2．获得原出让方和规划部门同意，应当说，只要符合规划及有关条件，有关主管部门就应当同意；3．按新用途及当时的市场价补交出让金；4．变更合同或重新订立土地使用权出让合同。这里的重新订立合同，也是对原有合同的一种调节，而不是重新出让。

合同出让土地使用权收回应受到严格限制

土地使用权的收回与土地征收、征用同样，是作为剥夺权利人财产权的一种强制方法。根据《立法法》规定，对非国有财产征收的事项，除全国人大及其常委会授权国务院制订行政法规的外，只能在法律中规定。从现在立法来看，它应仅限制在《土地管理法》、《都市房地产管理法》等法律中规定的为公共利益需要、为实施都市规划进行旧城区改建、土地出让等有偿使用合同商定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获同意的，以及满两年未开工开发的等法律有明确规定的情形下。除此之外，政府不能随意行使收回权，只能与权利人协商收购。实践中，那些通过土地使用收回来实现政府收益的做法应是严肃严禁的。

工业用地土地性质变更的程序和条件

1、实施根据：国务院55号令第18条；《都市房地产管理法》第27条；《土地管理法》第56条。

2、承接部门：县级以上国土资源局土地运用部门、地籍管理部门

3、办理条件：

（1）申请人资格：土地全部权人或者使用权人

（2）申请时限：土地同意变更之日起30日内

4、办理人需要提交的材料目录：

（1）变化土地用途申请

（2）计委立项文献

（3）规划单门同意变化用途的规划用地许可证

（4）上级主管部门意见

（5）地价评定报告

（6）《国有土地使用证》原件

（7）法人代表身份证复印件，委托办理的要有委托书和委托代理人身份证复印件。

（8）《营业执照》（组织机构代码证）

（9）其它材料

5、程序、期限

（1）申请：国有土地使用权人应向县级以上国土管理部门提出变化土地用途申请，并告知申请人办理变化土地用途应提交的有关资料。

（2）审查受理：县级以上国土管理部门对办理变化土地用途的单位或个人提交的有关资料进行审查，对申报资料齐全的，符合申请条件的予以受理。

（3）地籍部门办理：

①地籍测量：对该宗土地进行地籍测量，绘制地图，按规定缴纳地籍测量费。

②组卷上报：变化土地用途多个所需资料齐全后，对该宗土地进行组卷，由主管局长审查，经局会审同意后，上报同级政府审批。

③告知发件：地籍管理部门领取该宗地土地使用权同意文献后，告知申请人领取有关批件手续。

④办理土地变更登记：申请变化土地用途的单位或个人，在领取土地用途的批件后，在规定的时间内办理土地变更登记手续。

6、收费原则：对出让土地按该地评定价格扣除原出让价格补交出让金。

7、土地用途变更时限：土地同意变更之日起30日内。关注：工业用地能否转为住宅用地？1、工业用地转为住宅用地现在很难了，但是只要你关系够硬，还是有操作空间的，在以往这种例子并不少见。诸多开发区的操作模式就是先以工业用地地价拿下，然后再通过关系更改为住宅或商业用地。

2、工业用地上的住房，必须要转变土地性质才干上市交易。否则可能存在非法操作，由于土地性质普通很难发生变更。

3、工业用地上的房子拿来当住宅使用，这种做法没有按实际用途进行操作，可能会有风险。

4、在正常交易之前，这块土地必须先由工业用地转变为经营性用地。并且，土地变更必须先在规划用途上进行拟定，然后需要重新进行招拍挂。

5、变更土地性质后的房产，如果已经获得房产证，还是能够正常过户的。

6、只是土地性质需在国土局转，变更之后土地性质仍保持工业用地性质。

工业用地如何转为住宅用地？1、必须符合都市总体规划，并需通过规划部门同意，需要土地部门的领导签字意见。

2、如果符合都市规划能够变化为商业用途的，按照现行土地出让方法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一种问题就是，按市场价格补交差价就能够了，这是一种基本的原则。

3、在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相似，例如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经承认的市场评定价格补交清出让金即可进入市场等等。

4、必须招拍挂需要有一定的前提，那就是土地使用权的获得方式，如果是以出让方式获得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性规定招拍挂的做法不当当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利规定进入有形市场公开交易。

5、《国务院办公厅有关清理整顿各类开发区加强建设用地管理的告知》第四点中的部分原文：合同出让的土地变化为经营性用地的，必须先经都市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

6、土地使用者需要变化土地使用权出让合同规定的土地用途的，