安顺项目市场调研报告(终)

ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|运营Consultancy|Planning|Agency|Management安顺-竹园清水湾-中央街区市场调研报告宏观研究城市环境经济环境微观研究需求研究市场总结宏观研究MacroeconomicResearch第一部分市场调研微观研究MicroscopicResearch市场总结MarketSummarize需求研究RequirementResearch宏观研究MacroeconomicResearch城市环境UrbanEnvironment经济环境EconomicEnvironment城市环境1.安顺概况安顺市，位于贵州省中西部，距贵州省省会城市贵阳90公里，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿”之称。中国优秀旅游城市，民用航空产业国家高技术产业基地，贵州历史文化名城，是“贵州加快发展的经济特区”、贵州西部旅游中心以及全国六大黄金旅游热线之一。城市环境2.安顺历史文化春秋时期夜郎邑今贵州大部属古牂牁国北部战国初期首邑今贵州大部夜郎国首都区域秦今西秀区属象郡北部汉武帝时首邑今贵州中部小夜郎首都区域三国时期今西秀区属罗甸王国普里部魏晋时期今西秀区属夜郎郡唐中叶今西秀区属普宁郡宋普宁州今西秀区羁縻州，属绍庆府1372年普定土府今安顺市1914年安顺县今西秀区民国三年1949年11月22日安顺县今西秀区中共安顺临时县委、县人民政府建立1958年市、县分治，县级安顺市今西秀区设置安顺市，年底撤县并市1963年安顺县今西秀区恢复安顺县名1966年市、县分治今西秀区第二次设置县级安顺市1990年县级安顺市今西秀区撤县并市2000年6月地级安顺市市辖一区、五县安顺人文历史悠久，民族文化底蕴深厚，有中国瀑乡、屯堡文化之乡、蜡染之乡、西部之秀的美誉……城市环境3.安顺自然资源气候：安顺属典型的高原型湿润亚热带季风气候，雨量充沛，年平均降雨量1360毫米，年平均气温14℃。冬暖夏凉，气候宜人，夏季气温格外舒适，是旅游避暑的胜地，气候舒适期达8个月，与昆明并列全国第一。能源：境内矿产资源比较丰富，有煤炭、铅锌矿、铝土矿、锑矿、金矿、重晶石、萤石、石膏、硅石、方解石、炼镁白云石、饰面用灰岩、水泥用灰岩等矿产资源分布。旅游：中国优秀旅游城市，全国甲类旅游开放城市，世界喀斯特风光旅游优选地区，全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。在安顺市100公里的半径范围内，有7个国家级风景名胜区。安顺风光秀美，气候宜人，矿产资源丰富，被誉为“小江南”，素有“安顺粮仓”之美称。城市环境4.安顺人口安顺人口结构安顺总人口达282.8万人，其中城镇人口42.68万人，仅占安顺人口的15%；安顺是少数民族的聚集地，少数民族人口占总人口的39%。数据来源：贵州省统计局城市环境5.安顺城市空间布局交通轴线商业轴线安顺采取“两片、三轴、五心”的空间布局模式：“两片”指由塔山组团、开发区组团、西秀组团构成的南部片区和航空城组团及北部新城组团构成的北部片区；“三轴”指城市绿化生态轴、综合发展轴（商业轴）和综合交通轴；“五心”为塔山组团商业文化综合中心、北部新城行政服务中心、双阳组团公共服务及旅游接待中心、西秀组团商业及公共服务中心、宁谷组团旅游休闲接待中心。本项目项目位于塔山组团与西秀组团之间，且位于城市商业发展轴之上，未来商业发展机遇显著。城市环境6.安顺城市交通发展规划航空:安顺黄果树机场已经通航，机场位于市区西北部、距离市中心六公里，目前开通了广州、深圳、北京、大连、青岛、昆明航线。铁路:通过川黔、湘黔、黔桂铁路，安顺与省外各地相连，来自北京、上海、重庆、广州的列车均在这里停靠。贵昆铁路和株六铁路贯穿安顺全境，旅游专列“黄果树”号每日往返于贵阳和安顺之间。公路:清镇、贵黄、关兴、水黄等高速高等级公路纵横交错，高速公路一小时可到贵州省会贵阳市，安顺同时是连接云、贵、川、渝通往两广、两湖和华东地区的黄金纽带。安顺地区交通便捷，是连接云、贵、川、渝通往两广、两湖和华东地区的黄金纽带。未来商业发展机遇显著。本项目城市环境7.安顺城市产业发展规划安顺市民用航空产业国家产业基地为200亿元园区西秀工业园区为100亿元园区黔中新兴产业示范园幺铺-黄桶产业园安顺高科技材料工业园安顺民族制药工业园夏云科技工业园平坝羊昌工业园平坝乐平工业园区普定工业基地镇宁轻工产业园安顺红星精细化工产业园关岭工业园紫云工业园黄果树旅游商品加工博览园安顺经济技术开发区贵州安顺黎阳高新技术产业园区特色产业园区安顺多个工业园区的规划，将快速推动安顺经济的发展，提高安顺居民可支配收入，为区域商业发展奠定坚实基础。城市环境8.安顺城市旅游现状及发展规划2012年国庆，安顺全市共接待游客235.2万人次，其中自驾游客约占接待总人数的68%，实现旅游收入13.27亿元，其中黄果树景区共接待游客619986人次，龙宫景区共接待游客166128人次，6家宾馆假日期间共接待游客7354人；2013年春节与清明，共接待游客158.01万人次，实现旅游收入8.06亿；政府决定以黄果树、龙宫两王牌和关岭国家地质公园三叠纪景区为主体，实现观光旅游向休闲度假旅游的转变，将安顺市建设成为国内著名的生态旅游、地质旅游、会议商务旅游和民族文化体验型旅游目的地；安顺旅游景点多，知名度高，景区接待能力强，随着安顺旅游建设的发展，游客不可忽视的消费能力必将促进安顺商业的发展。城市概况：地理位置位于贵州省中西部，距贵州省省会贵阳90公里，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿”之称。城市地理位置优越，发展机遇显著。历史文化：安顺人文历史悠久，民族文化底蕴深厚，拥有穿洞文化、夜郎文化、牂牁文化、屯堡文化等独特的历史文化遗存。自然资源：安顺冬暖夏凉，气候宜人，是旅游避暑的胜地；安顺矿藏资源丰富，能源行业发展已达到较高水平；安顺旅游资源丰富，是全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。人口概况：安顺总人口达282.8万人，其中城镇人口42.68万人，仅占安顺人口的15%；安顺市少数民族的聚集地，少数民族人口占总人口的39%。城市规划：安顺采取“两片、三轴、五心”的空间布局模式，一座可持续发展能力强、区域竞争水平高的城市正在崛起。城市交通：安顺地区交通便捷，是连接云、贵、川、渝通往两广、两湖和华东地区的黄金纽带。未来商业发展机遇显著。城市产业：安顺工业园区的规划，将快速推动安顺经济的发展，提高安顺居民可支配收入，为区域商业发展奠定坚实基础。城市旅游：安顺市全面建设成为国际旅游目的地；成为国内著名的生态旅游、地质旅游、会议商务旅游和民族文化体验型旅游目的地；成为贵州休闲度假旅游中心；成为中国知名的屯堡文化旅游中心地和夜郎文化旅游的核心地；成为黔中旅游的集散地。城市环境小结安顺在川渝黔滇经济圈中的重要性地位已逐渐显现，随着西部开发和城镇化进程加快、国家的政策等众多利好因素促进，优势较为显著。安顺地理区位优越，随交通日渐改善、城市能级日渐提升，城市辐射能力趋强，影响力日趋扩大，这必将促进安顺城市快速发展。从而一座可持续发展能力强的现代化城市正在构建，同时必将吸引众多外来投资者和企业。由此可见，随城镇化进程加快和环境改善、城市扩容建设等利好条件，为安顺城市创造了庞大的商业需求，如零售、餐饮、休闲、娱乐、酒店等，同时对其商业发展提出更高的要求。相对安顺清水湾项目商业发展而言，城市环境较为优越，发展前景和机遇显著，但随着城市的快速发展，未来竞争势必更加激烈，因此，项目发展前期必须进行精准定位，寻找市场突破口。宏观研究MacroeconomicResearch城市环境UrbanEnvironment经济环境EconomicEnvironment经济环境1.安顺GDP分析安顺GDP呈现持续稳定增长的发展趋势，根据GDP与房地产发展关系来看，安顺房地产市场处于快速增长发展阶段。GDP和房地产发展关系GDP增速小于4%4—5%5—8%大于8%房地产发展萎缩停滞稳定增长快速增长数据来源：贵州省统计局经济环境2.安顺人均GDP分析人均GDP主要商业形态商业格局1100美元以下临街商业、集贸市场、地摊为主导业态无统一规划商圈，商户自发形成集市1100—2000美元百货商场、商业街、批发市场传统中心商圈2000—4000美元大型购物中心、超市、专卖店、精品店等各商业形态多样化、规模化现代商业多组团、多中心商业发展格局4400美元以上Lifestyleshoppingcenter/旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现郊区/主题型/中心商圈/组团商业全面发展数据来源：贵州省统计局经济环境3.安顺三次产业结构分析从安顺整体产业结构分析来看，以第二产业与第三产业为主，三次产业结构为0.15：0.39：0.46。安顺工业和旅游业的快速发展，将推动安顺城市加速建设，促进安顺经济快速增长，同时为区域商业提供发展的空间。数据来源：贵州省统计局经济环境4.安顺固定资产投资分析安顺固定资产投资近年来稳步上升，其中用于基础建设的投资占比达62%，为安顺房地产业及商业发展提供良好环境；房地产投资和改造投资达37%，加大了区域内房地产行业和商业的竞争。对于本项目而言，精准的定位和合理的销售策略将有效推动本项目成功运作。数据来源：贵州省统计局经济环境5.安顺财政收支分析近年来安顺财政收支稳步增长，2012年财政支出达131.37亿元，大量的支出用于基础设施的建设，为安顺城市快速发展奠定了坚实的硬件基础，为区域商业发展提供良好的发展氛围。数据来源：贵州省统计局经济环境6.安顺人均可支配收支分析安顺2012年城镇居民可支配收入达18617元，消费性支出12853元，安顺地区人民的消费能力正在快速提高，伴随着收入的提高，居民对餐饮、零售、休闲、娱乐等的需求势必将有所提高，必将促进商业的快速发展。数据来源：贵州省统计局经济环境7.安顺社会消费品零售总额分析近年来安顺社会消费品零售总额稳步增长，2012年达到97.53亿元，年增长率在15%及以上，由此表明：安顺居民物质文化生活水平正在快速提高，零售类和餐饮类业态消费正在快速增长，居民对商业消费的量和质的需求也必将提高，为项目的发展创造了有利的条件。数据来源：贵州省统计局经济环境小结经济地位：安顺国民经济呈现快速增长趋势，随城市环境的改善，预计未来的国民生产总值仍将继续保持平稳快速发展的势头。产业结构：安顺目前处于工业化初期，发展势头强劲，二三次产业发展加速，各产业将呈现齐头并进的发展越势。固定资产：安顺的固定资产投资将进入高速发展期，其结构进入新的调整周期。目前由于城市发展相对落后，各类基本建设依然处于铺垫阶段，从而这些投资将在未来几年的城市经济以及城市财富增长中逐步发力，进而推动房地产市场的快速发展，随之这必定会推动商业地产市场的快速发展。旅游经济：安顺旅游经济地位相对较强，但尚需科学开发。财政收支：安顺财政收支相对平衡，随经济总量增长和经济环境的改善有大幅度的增加，这必将有利保障威宁城市建设和快速发展。消费市场：安顺居民人均可支配收入持续增长，消费能力稳步提升。随消费人口、经济增长等因素的促进，安顺居民消费能力趋强，消费能力呈现扩大的趋势。随着城市经济地位的提升，必定促进安顺城市人民生活水平的提高，增强人民消费能力、改善人民的消费意识，同时将吸附更多的外来企业和投资者。安顺工业的快速崛起，必定促进城市经济水平的快速提升，且对商业的消费需求呈现较旺的趋势。安顺旅游业已成为安顺经济发展支柱产业之一，这必定会促进第三产业的零售、酒店、餐饮、娱乐、休闲、文化等行业快速繁荣。安顺随消费能力趋强、消费意识的改善、未来消费市场的扩大必定会催生全新商业模式，拦截外流消费和吸引外来消费。由此可见，随着经济地位、人民生活水平的提高，加之城市辐射能力增强，安顺城市对零售、休闲、旅游、观光、餐饮、娱乐酒店、居住及服务的需求加大，这必定推动安顺城市商业地产的快速发展，全新的商业模式必将诞生。相对安顺清水湾项目商业发展而言，经济环境较为优越，发展机遇较为显著。但由于目前城市和经济发处于初级发展阶段，根据前述分析预计在未来5-10年内城市和经济环境将实现多个跨越，从而安顺城市商业必须拥有合理可持续发展、具有前瞻性的规划定位设计。宏观研究MacroeconomicResearch第一部分市场调研微观研究MicroscopicResearch市场总结MarketSummarize需求研究RequirementResearch商业环境BusinessEnvironment微观研究MicroscopicResearch典型业态调研TypicalFormatsSurvey临街商业调研StreetBusinessSurvey在售项目调研SalesProjectSurvey潜在项目调研PotentialProjectSurvey在营商业调研OperatingBusinessSurvey商业环境安顺商业主要集中于中华南路、中华东路、中华北路、南马大道、北航路、市府路等主要干道；安顺街区式商业与集中式商业兼具，各干道以一种或两种业态为主，其他业态为辅，商业功能主要以餐饮、娱乐、休闲、社区配套、建材为主；安顺以大十字、南马两大商圈为主，其中大十字商圈主要业态为服饰、餐饮、零售，南马商圈主要业态为娱乐、休闲、餐饮、建材；安顺新城区商业氛围尚需较长时间培养。南马商圈大十字商圈老大十字新大十字小十字3.6公里本案2.3公里1.安顺商业现状分析商业环境2.安顺商业市场调研说明针对本项目商业规模，以及辐射范围判定，本次商业市场调研主要集中于项目周边、安顺中心城区及各主要干道。调研内容：临街商业、在售项目、在营项目、典型商业业态调研（餐饮、娱乐、休闲、超市/大卖场、专业市场）调研方法：实地市场调研/访谈调研时间:4月11日—4月14日商业环境BusinessEnvironment微观研究MicroscopicResearch典型业态调研TypicalFormatsSurvey临街商业调研StreetBusinessSurvey在售项目调研SalesProjectSurvey潜在项目调研PotentialProjectSurvey在营商业调研OperatingBusinessSurvey商业环境中华东路市府路塔山西路塔山东路图书路顾府街中华北路中华南路南马大道北航路小十字新大十字本案中华西路老大十字租金：120-333元/㎡/月租金：均租50元/㎡/月30-50元/㎡/月60-120元/㎡/月87-500元/㎡/月30-50元/㎡/月80-250元/㎡/月均租120元/㎡/月均租100元/㎡/月110-300元/㎡/月1.安顺临街商业分布以及租金情况商业环境2.安顺临街商业调研——中华东路长度（米）3000商业体量（㎡）17931商业业态餐饮、社区配套、休闲、娱乐、文体用品租金（元/㎡·月）50-333主力面积段（㎡）24-36中华东路是安顺东西走向的主干道；品牌以中低端为主；业态西段以餐饮、休闲、娱乐为主，东段以社区配套、文体用品为主；该路段学生较多，以年轻客群为主；商业价值由西向东递减、租金水平与此趋同。中华东路老大十字新大十字本案商业环境2.安顺临街商业调研——中华东路业态比例中华东路商业业态组合以餐饮、娱乐、社区配套为主，占比区间为12%~28%；同时休闲、服饰、文体用品等业态丰富了业态类型。商业环境2.安顺临街商业调研——中华东路餐饮屯缘食府、百度烤肉、仙踪林、老东坡丝娃娃、潮汕砂锅粥、米辣原滋味麻辣香锅、红河干锅旱鸭、交通食府、云南昭通天麻火腿鸡、旺弦酒家社区配套东办社区卫生服务中心、同心大药房、东吴自选商场、百灵大药房、多丽烟酒店、鸿鑫烟酒商行、侨东烟酒、顺元烟酒店娱乐星芭河、皇室酒吧、77BAR、柏图斯酒吧、卡罗兰pub、金色殿堂KTV、玩物尚志休闲多米诺豆花甜品站、欧啡卡咖啡奶茶、水果捞、黑咖骑士咖啡城堡、唯乐贝田咖啡、瑞欣足疗、惠诚饼屋、瑞欣足疗美容美发盛艺美容美发、亚细亚发型设计、琼芝美发厅、魔方发艺、小董发廊、时尚发型设计、百花美发厅、精剪一族文体用品老实文具、大拇指文体、盛达教育、晨光文具、安顺自考书店、真诚文体、鑫欣文具品牌概况中华东路以中低端的餐饮、休闲、娱乐、社区配套业态为主，主要以满足路段内周边居民的餐饮及基本生活服务为主；餐饮、娱乐业态集中在西段，社区配套、文体用品等业态分布在中段以及东段。商业环境2.安顺临街商业调研——中华东路租金情况店名面积（m²）租金（元/月）租金水平（元/m²）欧菲卡咖啡12018000150黑咖骑士25030000120老北京布鞋7,52500333依依不舍7.52500333远超炒货30250083安顺自考书店30150050晨光文具40280070中华东路东向西逐渐远离城市中心区域，人流量随之下降；受此影响租金水平呈现由东向西逐渐降低的趋势；路段租金水平最高300元/m²/月、最低50元/m²/月.120-333元/㎡/月50-100元/㎡/月中华东路老大十字本案商业环境2.安顺临街商业调研——中华南路长度（米）3800商业体量（㎡）14533商业业态定位服饰、休闲、摄影租金（元/㎡·月）87-500主力面积段（㎡）25-50中华南路呈南北走向，是安顺城区干道之一，商业氛围较浓；北段与中华东、西、北路相交，形成安顺城中心，俗称“老大十字”，中段与塔山路相交，形成“新大十字”；该路段是安顺商业氛围最浓，租金价值最高的路段；品牌以中端为主；商业业态以服饰、休闲为主；中华南路老大十字新大十字商业环境2.安顺临街商业调研——中华南路业态比例中华南路商业业态以休闲、服饰、摄影为主，占比区间为21%-40%，同时餐饮、社区配套、家电等业态丰富了路段业态组合；商业环境2.安顺临街商业调研——中华南路服饰花花公子、东方牛仔、鸿星尔克、哥弟、森马、美特斯邦威、都市丽人、安踏休闲富士樱花洗浴、时尚新作会所、水云间木桶浴、神奇浴城摄影金夫人摄影、古摄影、角色摄影社区配套老百姓大药房、信源便利店、南翔便利店、百姓大药房、士勇口腔、塔西社区卫生服务站餐饮贞丰老字号糯米饭、水城羊肉粉、山西刀削面、童记餐馆、金华饺子楼、小翔干面家电星帝电器经营部、富炬炉霸、樱雪电器、创维电视、忠兴电器、海尔热水器、洪发电器商行、安顺电器品牌概况中华南路商业以中低端品牌为主；多数店面面积较小、品牌展示性较弱；商业环境2.安顺临街商业调研——中华南路租金情况店名面积（m²）租金（元/月）租金水平（元/m²）精品内衣105000500皇明太阳能204000200富炬炉霸40350087啄木鸟7612000157恒源祥4515000333中华南路由东向西逐渐远离城市中心区域，人流量随之下降；受此影响租金水平呈现由东向西逐渐降低的趋势；路段租金水平最高500元/m²/月、最低87元/m²/月.中华南路老大十字商业环境2.安顺临街商业调研——中华北路长度（米）1400商业体量（㎡）18022商业业态定位餐饮、服饰、电器、社区配套租金（元/㎡·月）97-257主力面积段（㎡）36-48中华北路呈南北走向，所属建设路是安顺城区干道之一；路段南端与中华南、东、西路相交，形成安顺商业中心“老大十字”；路段品牌以中低端为主；路段商业业态以服饰、餐饮、家电业态为主；路段商业价值由南向北递减、租金水平与此趋同。中华北路老大十字商业环境2.安顺临街商业调研——中华北路业态比例中华北路商业业态中餐饮、社区配套、服饰、家电为主，占比区间为17%~27%，同时家纺、印务、美发美容等业态丰富了路段业态组合；路段空置率约占1%；商业环境2.安顺临街商业调研——中华北路餐饮水城羊肉馆、旧州餐馆、春兰饺子馆、易鼎食尚、福寿酒楼、巴蜀人家、泰和港服饰布言、海澜之家、培蒙男装、敦奴、GIORJASS、VILLAE、老北京布鞋、双星、淑女坊、泰和名店美容美发三千丝、天鹰美发、发之艺、美容美发商行、亚太发型连锁社区配套老百姓大药房、百姓阳光大药房、灵芝大药房、四官桥烟酒、湘君大药房、王琪口腔、中西医结合诊所、佳鸿百货、翰皇擦鞋、名烟名酒其他新兴面包坊、图文广告、大豪城KTV、男女酒吧、酒店用品、余记首饰工艺、欢欢摄影品牌概况建设东路商业以中低端品牌为主；品牌定位主要为本地居民的日常生活消费；商业环境2.安顺临街商业调研——中华北路租金情况店名面积（m²）租金（元/月）租金水平（元/m²）才茂眼镜263000115翔劲鞋店71800257陈记黄铂金加工132000154剑兴通讯202000100飘影服饰36350097中华北路由南向北逐渐远离城市中心区域，人流量随之下降；受此影响租金水平呈现由西向东逐渐降低的趋势；路段租金水平最高257元/m²/月、最低97元/m²/月.中华北路97-257元/㎡/月老大十字商业环境2.安顺临街商业调研——北航路长度（米）1500商业体量（㎡）41708商业业态定位建材、餐饮、休闲、娱乐租金（元/㎡·月）30-50主力面积段（㎡）24-48北航路呈南北走向，处于市区边缘，属于南马商圈；路段中段与南马大道相交，娱乐产业较为发达，南北两端主要为家居建材业态；路段品牌以中低端为主，；路段商业业态以家居建材、娱乐、休闲业态为主；路段人流较少，商业氛围较差，整体商业价值偏低。北航路商业环境2.安顺临街商业调研——北航路北航路商业业态以家居建材为主，其占比55%，辅以餐饮、休闲、娱乐等业态；建材业态相对集中于路段南北两端，有集中式建材商城与街区式建材商铺。业态比例商业环境2.安顺临街商业调研——北航路家居建材凯运家具、皇朝名家居广场、鹰卫浴生活馆、韦西建材、金意陶瓷砖、康辉地板、德国玛堡壁纸、蚂蚁宅餐饮金御楼食府、老本味、张森记羊肉粉、驴肉馆、带皮黑山羊肉粉、天津包子馒头、月明园饭庄、湘味我家特色餐馆、生态石锅鱼、尚玄酒家社区配套同心大药房、中通速递、好1多新鲜屋、志海购物中心、赛维洗衣生活馆、茅台烟酒店、金色便利店、鑫隆烟酒、寿康大药房家电好太太厨卫、致远电器、容声专卖店、晶宏冰箱、格力电器、TCL厨房电器其他天籁朝歌KTV、雨云文具、重庆兄弟装饰、标发形象设计、时代发廊、金悦湾会所品牌概况品牌以中低端为主；业态以家居建材为主，餐饮、社区配套为辅；该路段人流较少，以目的性消费业态为主。商业环境2.安顺临街商业调研——北航路租金情况店名面积（m²）租金（元/月）租金水平（元/m²/月）水世界温泉浴场600016000027烟酒店24100042天津包子馒头40150038金色便利店48250052烟酒54160030北航路呈南北走向，位于城区边缘，属于南马商圈；由南向北人流逐渐减少，受此影响租金水平呈现由南向北逐渐降低的趋势；路段平均租金40元/㎡/月。北航路租金：30-50元/㎡/月商业环境2.安顺临街商业调研——顾府街长度（米）550商业体量（㎡）12320商业业态定位服饰、娱乐、餐饮租金（元/㎡·月）250-450主力面积段（㎡）24-36顾府街呈南北走向，是安顺城中心的一条以服饰为主的商业街；顾府街连接中华东路与塔山东路，与图书路相连通往中华南路，交通十分便捷，人流量很高；路段品牌以中低端为主，大众消费为主导；路段整体商业价值较高。顾府街老大十字小十字商业环境2.安顺临街商业调研——顾府街业态比例顾府街商业业态以服饰为主，占比为50%；餐饮、娱乐等业态丰富了路段业态组合。商业环境2.安顺临街商业调研——顾府街男装九鹿王、BTBOY、原野牛仔、裤裆街、HOZZS、九牧王、酷玛、柒牌女装笑雪、新感觉、紫轩名店、都市丽人、安娜贝拉、奥斯兰黛、韩姿娜、布图、浪漫一身、艾莱依、三彩鞋包KFT脚王、旺圣纳米鞋、塞飞洛、意尔康、老爷车、啄木鸟、劲王休闲鞋、奥康皮鞋、淘气包包、蜘蛛王、红蜻蜓休闲黑咖骑士、丽人芭芘瑜伽养生馆、大台北、板栗王、老北京冰糖葫芦、卡地亚会所其他铂金黄金加工、云堃烟酒店、居佳花坊、花语花卉、经典儿童摄影、老百姓大药房品牌概况路段商家以中端及本地自营品牌为主，女装品牌较多；休闲业态以会所、咖啡店和街边奶茶店为主；商业环境2.安顺临街商业调研——顾府街租金情况店名面积（m²）租金（元/月）租金水平（元/m²）万纯服饰359000257相约98308000267V2309000300尚品3212000375云堃烟酒店2410000417顾府街连接安顺城区中华东路、塔山东路两条主干道，处于大十字商圈，商业价值较高；该路段租金为250-450元/㎡/月。顾府街老大十字小十字商业环境2.安顺临街商业调研——南马大道长度（米）1100商业体量（㎡）24358商业业态定位娱乐、休闲、餐饮租金（元/㎡·月）80-250主力面积段（㎡）36-48南马大道呈东西走向，两端分别与北航路、西水路相交，交通通达性较好；路段品牌以中低端为主，主要为商家自营；路段商业业态以娱乐、休闲为主，为南马商圈核心干道，辐射整个安顺城区；路段商业价值由中端向两侧递减、租金水平与此趋同。南马大道商业环境2.安顺临街商业调研——南马大道业态比例南马大道商业业态以娱乐、休闲为主，其中娱乐业态占比51%；此外，辅以餐饮、社区配套、服装等业态。商业环境2.安顺临街商业调研——南马大道娱乐岚马动漫城、蓝宇KTV、金和园OK厅、波西米亚KTV、天涯寻梦KTV、美乐迪KTV、领域量贩式KTV、高尚KTV、领秀KTV休闲富侨保健、上岛咖啡、下一站咖啡奶茶、多美味、罗浮宫、鸿儒茶楼、老地方会所、万和会所、原点商务会所、满堂红商务会所、巴渝城足疗保健餐饮雅园大酒楼、柏度、好运来火锅、留一手特色烤鱼、老食坊、黑竹笋火锅、伟记潮汕砂锅粥、渝黔食府、刘福子骨头王、豪情火锅汇、食力派社区配套顺鸿烟酒商行、骏京烟酒店、一树药业益康大药房、航星速洁干洗、美鑫烟酒茶行、同心便利店、老百姓大药房、长寿大药房、品牌概况路段商家以低端自营品牌为主，品质较差；商铺面积偏小、产品展示性差；商业环境2.安顺临街商业调研——南马大道租金情况店名面积（m²）租金（元/月）租金水平（元/m²/月）爱都多婴儿用品108820076百元裤业294600159一品茶行305000167蓝宝石养身馆10003500035王府动漫城4501000022时尚女装61500250南马大道呈东西走向，是南马商圈主要干道，中部南马广场有北京华联，王府百货等主力店带动，人流量较大，两端人流逐渐减少，租金情况与此趋同，临街门面平均租金120元/㎡/月。南马大道均租200元/㎡/月均租80元/㎡/月均租120元/㎡/月商业环境2.安顺临街商业调研——市府路长度（米）1400商业体量（㎡）12608商业业态定位餐饮、娱乐、休闲、服饰租金（元/㎡·月）30-120主力面积段（㎡）30-48市府路呈南北走向，南北两端分别与黄果树大街、中华东路相交，属于新城干道，交通便捷；路段品牌以中低端为主，主要以周边居民客群为主；路段商业业态布局凌乱，无规划；北段以服饰业态为主，南段为社区配套。市府路商业环境2.安顺临街商业调研——市府路业态比例市府路业态组合较为丰富，以餐饮、娱乐、休闲、服饰、社区配套各业态分布较为平均；其中服饰业态集中在北段，占比17%。商业环境2.安顺临街商业调研——市府路餐饮天天享私房菜、好运来火锅、凯里酸汤砂锅米线、三娃餐馆、家常菜、百寿酒家、蒋记牛肉馆、回味居、家和食府、老土味娱乐艺权网吧、鑫弈网吧、花都KTV休闲老电影咖啡棋牌会所、丽人芭芘、巴黎之春美容保健名店、圣杰曼咖啡、不夜天洗脚城、夕缘桶浴、鑫雅阁足浴城、精英堂会所服饰韩姿娜、艾莱依、紫轩名店、斐格利亚、浪莎、红唇、百味丽人、猫人、飘蕾、风笛社区配套青苑卫生室、艾馨堂、快捷广告、汤哥烟酒店、鸿鑫烟酒茶行、百花串、布兰奇洗衣连锁、老百姓中医馆品牌概况路段餐饮、休闲以中低端品牌为主，规模较小；服饰以国内二、三线品牌为主，以及部分散售服装；商业环境2.安顺临街商业调研——市府路租金情况店名面积（m²）租金（元/月）租金水平（元/m²/月）蒋记牛肉馆40150037.5名爵会所4481000022花都KTV8002000025沙记牛肉馆40250062.5依目了然243000125市府路由北向南逐渐远离中心城区，人流量随之下降，租金水平也逐渐下降，由北向南平均租金为120、60、40元/㎡/月。市府路均租120元/㎡/月均租60元/㎡/月均租40元/㎡/月商业环境2.安顺临街商业调研——塔山路长度（米）2400商业体量（㎡）12104商业业态定位家纺、五金、通讯、社区配套租金（元/㎡·月）80-250主力面积段（㎡）24-36塔山路分为塔山东、西两路，与中华南路相交，形成新大十字，交通十分便捷；路段以五金、通讯、家纺业态为主，形象展示面较差。路段商业业态主要由商家自发形成，且具有一定规模；塔山路新大十字商业环境2.安顺临街商业调研——塔山路业态比例塔山路商业业态组合较为丰富，以家纺、通讯、五金为主，共占比60%；其中塔山东路以通讯业为主，塔山西路以五金店为主。商业环境2安顺临街商业调研——塔山路通讯鼎新通信、隆盛数码、新红日手机工厂店、新鸿红运手机超市、红太阳手机超市、尼彩手机工厂店、天翼3G、家纺爱心家居布艺、香港至尊家纺、佳家美布艺、艾莎家纺、丽社达布艺、罗莱家纺、美国杜邦家纺、恒源祥、爱家经典布艺服饰笑雪、爱黛、文氏鞋业、英姿丽人、锦衣王朝、名流世家、绮瑞、女人之家、卡轩那五金旺隆不锈钢装潢、百佳不锈钢装饰部、成都装饰、成都鸿运装饰部、社区配套长寿大药房、烟酒小卖部、顺康药房、神农大药房、好食汇、中国福利彩票、人和印务、宝贝佳、品牌概况塔山路以中低端家纺、通讯、五金业态为主，其中通讯、五金业态分布较为集中；该路段服饰品牌以私人自营为主，品牌比较杂乱，连锁品牌较少。商业环境2.安顺临街商业调研——塔山路租金情况店名面积（m²）租金（元/月）租金水平（元/m²）宗申摩托1101000091烟酒小卖部244000167嘉利针织店203500175隆盛数码245000208成都装饰36300083塔山路塔山东、西路组成，东路连接中华南路与顾府街，人流量大，商业价值较高，平均租金达到180元/㎡/月，西路人流偏少，以小型五金店为主，平均租金为80元/㎡/月。新大十字塔山西路均租80元/㎡/月均租180元/㎡/月塔山东路老大十字商业环境2.安顺临街商业调研——图书路长度（米）300商业体量（㎡）3857商业业态定位服饰租金（元/㎡·月）400-500主力面积段（㎡）30-45图书路呈东西走向，两端分别与中华南路、顾府街相交，位于大十字商圈核心位置，交通易达性好；路段品牌以中低端为主，连锁品牌较多，辐射整个安顺城区；路段商业业态单一，服饰业态占比95%；图书路老大十字小十字新大十字商业环境业态比例图书路商业业态以服饰为主，占比95%；2.安顺临街商业调研——图书路商业环境男装柒牌、劲霸、七匹狼、猛世隆、绅士、红督、男味坊、天皇星、虔真、女装蝶菲诗、安迪芭莎、皇冠兔、卡多美、真情告白、达芙妮、IAM27、斯得雅、谜底、风笛、V2童装Balabala、小猪班纳童装、合童玩童装鞋包红蜻蜓、百丽鞋、奥康、劲王、美丽神画、意尔康、芭姿女鞋、日泰、非常99、哈哈人、啄木鸟、保罗盖帝其他安顺商业银行、福兴珠宝、品牌概况图书路以中低端服饰为主，女装品牌居多；路段含有部分餐饮、社区配套等业态，品牌以本地低端品牌为主，展示性较差；2.安顺临街商业调研——图书路商业环境租金情况店名面积（m²）租金（元/月）租金水平（元/m²）蒙娜丽莎3815000395金店8100001250V22410000417绅士4518000400非常993012000400图书路是安顺服饰业态最为集中的一条街，占比达到95%，经营面积约4000方，租金价值高，平均租金约350元/㎡/月。2.安顺临街商业调研——图书路图书路临街商业规模、租金分析根据调研分析得出：中华东路、中华南路、中华北路、塔山路、南马大道业态种类较为丰富，租金较高，属于安顺市商业主要干道，顾府街、图书路以服饰业态为主，租金较高，北航路、市府路租金相对较低。道路名称总规模（m²）业态组合租金水平（元/m²/月）中华东路17931餐饮、社区配套、休闲、娱乐、服饰、文体西段：120-333，东段：50中华南路14533休闲、服饰、摄影、家电、餐饮、社区配套87-500中华北路18022服饰、餐饮、社区配套、家电、娱乐、家纺平均120北航路41708建材、家纺、休闲、娱乐、餐饮、社区配套30-50顾府街12320服饰、社区配套、娱乐、休闲、餐饮250-450南马大道24358娱乐、休闲、餐饮、社区配套、服饰80-250市府路12608休闲、餐饮、娱乐、社区配套、服饰南段：30-50，北段60-120塔山路12104五金、家纺、通讯、社区配套、服饰、餐饮100-300图书路3857服饰300-500合计157441临街商业业态比例分析图中可以看出，中华东路、北路、南路，北航路、塔山路商业配套较为完善；顾府街、南马大道、图书路业态较为单一。临街商业业态分类总量安顺城区的临街商业业态组合以餐饮、娱乐休闲、服饰、社区配套、建材为主；家电、家纺、五金、通讯等业态体量相对较少。商业形象：目前区域内商铺以底商为主，多为自营，无统一规划，商业形象展示性较差；业态组合：业态以餐饮、服装、社区配套、休闲娱乐、建材为主，主要以满足当地居民及往来旅客日常生活需求，符合商业起步阶段的特征；品牌档次：品牌档次以中低端为主，区域内部分中高端客群消费流失；租金水平：以靠近老大十字的路段租金平均水平较高；业态经营主要以服饰、餐饮、零售为主；其余路段租金水平随距离中心十字街的距离增大而减小。对本项目而言：通过市场调研可以发现，安顺城区以无规划的街区式商业为主，集中式商业为辅，但当地消费者对街区式商业认可度更高。本项目地面以街铺为主，符合当地消费者的购买及消费习惯，但需要对项目进行准确定位，合理规划，打造与老城区不一样的街区商业模式；项目地下为大平层，毫无展示性。因此，建议本项目引进大型主力店，吸引人流，且引进目的性消费业态，弥补项目区域人流量不足的缺陷。商业环境BusinessEnvironment微观研究MicroscopicResearch典型业态调研TypicalFormatsSurvey临街商业调研StreetBusinessSurvey在售项目调研SalesProjectSurvey潜在项目调研PotentialProjectSurvey在营商业调研OperatingBusinessSurvey商业环境典型业态分析——餐饮名称类别面积/㎡租金（元/㎡·月）包房（个）大厅（桌）人均/元地址客群肯德基休闲300————7020中华东路家庭/朋友德克士休闲200————6015中华南路家庭/朋友雅园大酒楼中餐1500——22——100星光路商政/朋友易鼎食尚中餐1000——2020120中华北路商政/家庭王府宴会厅中餐1500————12080南马广场商政/宴会福寿酒楼中餐800————5060中华北路商政/家庭杀猪饭特色1000508870

南马广场家庭/朋友屯缘食府中餐400——10——60中华东路家庭/朋友老凯里酸汤鱼特色300607858南马广场家庭/朋友食毅天下中餐3003031240建设路家庭/朋友享受酒楼中餐250305645建设路家庭/朋友鸭相子特色3004061050中华北路家庭/朋友泰和港中餐6003063050中华北路家庭/朋友大家乐西餐厅西餐100050————40中华南路家庭/朋友蒙地卡尼西餐70050————40中华南路家庭/朋友商业环境典型业态分析——餐饮餐饮业态综合分析：规模：安顺大中型餐饮较多，面积主要集中于500—1000㎡，少量2000㎡以上的大型餐饮；安顺夜市发展情况较佳，主要以特色餐饮为主；分布情况：安顺餐饮主要分布于中华北路、南马广场、南水路和新天地；功能：安顺餐饮业主要功能为满足居民家庭和朋友的聚餐，以及商务宴请的接待；客群：以家庭和朋友聚会客群为主，政商客群为辅；人均消费：安顺餐饮人均消费为60—120元。安顺餐饮档次以中端为主，消费偏高，可见区域居民对餐饮消费的接受能力较强。建议项目发展中高端餐饮和特色餐饮，以满足居民日常生活需求和抢占新区商政接待宴请市场高地。商业环境典型业态分析——娱乐名称类别面积人均消费档次地址备注花都KTV80050

中低市府路小包：168中包：198大包：23823万/年天涯寻梦KTV100050中低南马广场不设底消美乐迪KTV110040

中低南马广场小包148、中包168、大包298含酒水钱柜KTV50060中低南马广场小包268、中包328、大包488含18只酒高尚KTV100080

中高南马大道小包488可点388、中包688可点488、大包788可点688领域KTV280030中南马大道迷你包88、小包98、中包128、大包168、麻将房228、不含酒水糖果KTV100060中顾府街口小包198、中包298、大包398、酒12元一只澜桂坊酒吧100070中顾府街口大厅卡座328、小包328、大包428、含酒水皇室酒吧酒吧15050中中华东路——77BAR酒吧20050中中华东路——柏图斯酒吧20050中中华东路——王府动漫城游戏厅450——南马广场——星际动漫城游戏厅850南马广场——欢乐猪动漫游戏厅600南马大道——娱乐业态综合分析：类别：安顺娱乐业态主要以KTV、酒吧及游戏厅为主；规模：KTV主要面积集中于500—1000㎡，少量KTV面积在2000㎡以上；酒吧主要以小型酒吧为主，面积集中于100—200㎡；档次：安顺娱乐业态主要以中低档次品牌为主；分布情况：安顺娱乐也主要分布于南马大道及顾府路；人均消费：娱乐人均消费在50—80元，整体为中低消费；客群：安顺娱乐消费客群主要以普通娱乐聚会为主，少量以政务为目的的客群。安顺娱乐业经营状况较佳，且分布较为集中，整体经营氛围较为浓厚，凸显了区域居民对于娱乐业态消费的旺盛需求。由于项目处于东关，区域内娱乐相对较少，建议项目引进大中型娱乐场所，引领区域娱乐行业发展。商业环境典型业态分析——娱乐商业环境典型业态分析——休闲名称类别地址面积/㎡租金（元/㎡·月）人均消费/元档次蓝宝石养身馆足浴南马广场10003588中水云间木桶浴洗浴北航路与中华南路交界处300200128中水世界温泉浴场洗浴北航路60002730高神奇浴城洗浴北航路与中华南路交界处2300——30中富士樱花洗浴中华南路3000——50中万和会所会所南马大道5001740中名爵会所会所市府路4481970中老电影会所会所市府路400——50中君品汇会所新天地10002350中天马会所会所虹山湖路200——40中休闲业态综合分析：类别：安顺休闲业态以洗浴、足疗、会所为主，休闲类别较为单一；规模：安顺洗浴、足疗规模相对较大，面积集中于1000—3000㎡；档次：安顺主要以中档和中高档次的休闲业态为主；分布情况：安顺休闲业态分布较为零散，仅有南马大道相对集中；人均消费：安顺休闲业态人均消费为中档消费，洗浴、浴足一般为80—120元；客群：安顺休闲业态消费客群主要为商务，家庭和朋友客群。商业环境典型业态分析——休闲安顺休闲业态类比较为单一，档次以中低端为主，主要经营足疗、保健、洗浴、棋牌、简餐等，其中足疗、洗浴等经营状况良好，简餐类经营情况相对较差。因此，建议项目发展品牌性休闲业业态，以中高端消费为主，休闲业态丰富化，如：大型洗浴、保健会所，茶艺、棋牌、休闲养生等休闲业态，提升项目形象档次。商业环境典型业态分析——超市/大卖场名称位置面积（平米）经营种类人流量（人/天）年营业额（元）坪效（元/㎡·年）北京华联南马广场12000服饰/日用品/食品/生鲜6600626340005219佳惠超市塔山广场7000服饰/日用品/食品/生鲜6000569400008134大润发超市黄果树大街

15000服饰/日用品/食品/生鲜90001067625007117家乐富超市体育路5000服饰/日用品/食品/生鲜1800213525004270综合分析：规模：安顺超市/大卖场规模较大，集中于5000—10000㎡；档次：安顺超市/大卖场档次多以中低档为主，缺少中高端超市；分布情况：安顺超市/大卖场主要分布于大十字商圈、南马广场；安顺超市/大卖场经营状况良好，反应出安顺居民对超市/及大卖场接受度较高。建议本项目引进有一定影响力的品牌超市，以满足小区及周边居民的日常需求，同时达到聚集人气的目的。商业环境典型业态分析——超市/大卖场商业环境典型业态分析——电器名称位置面积(㎡)档次扣点经营类别苏宁电器老大十字2500中17%电视/冰箱/洗衣机/空调/小家电国美电器南马广场1500中15%电视/冰箱/洗衣机/空调/小家电广电电器中华南路1800中11%电视/冰箱/洗衣机/空调/小家电电器市场综合分析：规模：安顺数码电器规模适中，面积主要集中于1500—2000㎡；档次：安顺数码电器主要国内品牌为主；分布情况：安顺数码电器主要分布于老大十字商圈、南马广场；经营种类：经营种类较为齐全。由于东关片区无电器卖场，项目在大型主力店进驻的情况下，可以考虑引进品牌电器卖场，填补市场空白。商业环境典型业态分析——影院名称体量/㎡厅数座位数层高2D票价3D票价环宇电影院1000382、75、62106060安顺电影城13003120、100、95106080影院综合分析：规模：安顺影院规模较小，且数量较少，面积主要集中于1000—1300㎡；档次：安顺影院主要为当地影院为主；分布情况：安顺影院主要分布于老大十字商圈。安顺影院较少，但整体经营情况较好，由于项目地处东关片区，且区域内暂无此类业态规划，建议项目引进品牌影院，抢占区域市场。商业环境典型业态分析——摄影名称类别面积（㎡）档次位置金夫人摄影婚纱摄影700中中华南路古摄影婚纱摄影450中中华南路角色摄影婚纱摄影700中中华南路综合分析：规模：安顺婚庆摄影规模适中，集中于450—700㎡，但数量较少；档次：安顺婚庆摄影档次多以中档为主；分布情况：安顺婚庆摄影主要分布于大十字商圈。安顺婚纱摄影规模适中，数量较少，且缺乏婚庆配套用品市场，建议项目规划婚庆业态，打造东关片区婚庆广场，提升项目形象。商业环境典型业态分析——百货名称位置面积（㎡）档次经营种类备注中环百货老大十字商圈15000中服饰/珠宝/餐饮已营业六合时尚塔山东路8000中服饰/珠宝/餐饮已营业西街乐购城中华西路25000中服饰/珠宝/休闲/娱乐试营业恒远意通百货顾府路2500中低服饰/珠宝已营业王府百货南马广场10000中服饰/珠宝/餐饮/休闲已营业东方时代广场中华东路60000中服饰/珠宝/餐饮/休闲/娱乐重庆百货正在洽谈国际佳缘黄果树大街28000中服饰/珠宝/餐饮/休闲/娱乐装修中假日铭店老大十字18000中高服饰/珠宝/餐饮/休闲/娱乐招商中综合分析：规模：目前安顺百货总体量约15万方，较为饱和；分布：安顺百货类业态分布于安顺各大主干道旁以及商圈核心位置，区位优势明显；档次：安顺百货类业态档次多以中档为主；安顺市场大型百货较多，竞争激烈，鉴于开发商战略考虑，如要发展百货类业态，必须由管理公司统一管理经营，并引进主力店，形成自己的核心竞争力。商业环境典型业态分析——家居建材名称商铺形态位置面积(㎡)档次凯运家具集中式北航路5000中皇朝名家居广场集中式北航路4200中云马小区建材大市场街铺北航路10000中低安顺五星建材装饰市场街铺黄果树大街8000中低安顺客车西站建材市场街铺塔山西路15000中低建材市场综合分析：规模：安顺家居建材类业态单体规模偏小，集中在4000-15000方，以街铺为主；档次：安顺家居建材主要国内品牌为主，主要为中低档次；分布情况：安顺家居建材业态主要集中于塔山西路、北航路，南航路与黄果树大街交界处；经营种类：经营种类较为齐全。安顺家居建材业态经营状况不错，鉴于建博国际广场引入的面积为7.7万方的红星美凯龙，以及项目自身地理位置及整体定位，建议项目可以打造中高端家纺家饰生活馆。商业环境BusinessEnvironment微观研究MicroscopicResearch典型业态调研TypicalFormatsSurvey临街商业调研StreetBusinessSurvey在售项目调研SalesProjectSurvey潜在项目调研PotentialProjectSurvey在营商业调研OperatingBusinessSurvey商业环境典型在营商业分析——西街乐购城项目概述欣城国际一期—西街乐购城，位于安顺核心商圈老大十字旁，中华西路路口，经营面积25000平方米，地上共4层，内有1200平方米室内阳光广场，70米挑高中庭，4部观光电梯，6部扶梯，是集珠宝首饰、男女精品服饰、鞋包皮具、餐饮、娱乐、休闲为一体的“一站式”购物中心，目前正在试营业中。西街乐购城老大十字中华东路中华西路中华南路中华北路商业环境典型在营商业分析——西街乐购城业态规划精品旗舰店钟表眼镜化妆品黄金珠宝1F:乐尚步行街商业环境典型在营商业分析——西街乐购城业态规划精品女装旗舰店少淑装针织内衣潮流/个性服饰精品女装服装配饰家居用品休闲饮品水吧2F:乐购步行街商业环境典型在营商业分析——西街乐购城业态规划打火机瑞士军刀等商务休闲商务男装箱包皮具饰品小饰品美甲彩妆男鞋女鞋影音世界户外运动3F:乐淘步行街商业环境典型在营商业分析——西街乐购城美食广场咖啡茶座美容美发儿童大世界动漫专卖动漫城PS专卖业态规划4F:乐玩步行街商业环境典型在营商业分析——西街乐购城1F2F3F4F主力面积段（㎡）52-11024-5024-50200以上开间（米）3—83—53—5——进深（米）8—164—104—10——层高（米）5.14.54.54.5产品分析商业环境典型在营商业分析——西街乐购城1F2F3F4F销售价格均价6万元/㎡1.5万-3万元/㎡————租赁价格120—140元/㎡/月90-130元/㎡/月90-130元/㎡/月40-60元/㎡/月价格分析西街乐购城2、3层采用了返租的方式，返租期限为10年，前三年租金一次性返还，约为商铺总款的18%，后7年返点约为6.5%；1层商业商家自营，4层商业由开发商自行运营。商业环境典型在营商业分析——西街乐购城图片展示商业环境典型在营商业分析——西街乐购城图片展示商业环境典型在营商业分析——西街乐购城项目总结1.从业态规划来看，西街乐购城包含了吃、喝、玩、乐、购，业态较为丰富，消费者驻留性较强，本项目可以根据实际情况，丰富商业业态，打造体验式消费。2.从物业条件来看，西街乐购城虽然是集中式商业，但采用70米挑高中堂，1200平米室内阳光广场的形式，使内部商业在采光、通风和展示性上都比一般集中式商业优良，是本项目可以借鉴的地方。

3.从经营模式来看，西街乐购城邀请了专业的商管公司对商场进行统一管理，有利于商场的成功运营。但是，西街乐购城由于并没有较知名的主力店带动，经营品牌档次较低，整体经营状况较差，2、3楼大多数商铺处于暂停营业或转让状态，这也是本项目需要避免的地方。商业环境开发商贵州安顺建联房地产开发有限公司总建筑面积（㎡）470000商业（万㎡）4.7周边交通状况1、12、15路公交车均到达本项目，交通较便捷。竞争指数★★★☆☆典型在营商业分析——西秀新天地商业环境典型在营商业分析——西秀新天地区位分析西秀新天地地理位置优越，位于安顺市体育路中段，北通中华东路，南连黄果树迎宾大道，方便快捷的交通网络，辐射整个安顺城区。商业环境典型在营商业分析——西秀新天地商业布局西秀新天地商业主要以社区底商，主要分布于新天路和龙青路两侧。新天地购物广场天宇国际娱乐会所新天地假日酒店贵州银行新天地美食街社区配套社区配套家居家饰家居建材规划中美食街新安都家具餐饮建材商业环境典型在营商业分析——西秀新天地业态分析西秀新天地主要以餐饮、休闲、娱乐、配套业态为主，其中餐饮占比达26%，配套占比达28%。商业环境典型在营商业分析——西秀新天地品牌分析业态品牌服饰依轩、笨牛……休闲维也纳咖啡、香箪居……娱乐天宇国际娱乐会所、紫旭瑞祥……餐饮厨娘砂锅狗肉馆、外滩1号、川渝食尚、香满园食坊、天地羊肉、食在食汇、自由港、佰和食府、余庆乡村剔骨鸭……配套巴洛克造型、芝林大药房、尊尚造型……家居新天都家居广场……西秀新天地品牌多为安顺及贵州本土品牌，少量国内连锁品牌。商业环境典型在营商业分析——西秀新天地产品分析1F2F商铺面积段（㎡）40—100300以上开间（米）4—8——进深（米）10—18——层高（米）43.8西秀新天地一层商铺面积在40—100㎡，二层面积为300㎡以上，开间4—8米，进深10—18米，一层层高4米，二层层高3.8米。商业环境典型在营商业分析——西秀新天地价格分析1F2F租金（元/㎡·月）60—10020—40物业权属100%销售100%销售一层租金60—100元/㎡·月，二层租金20—40元/㎡·月，开盘时全部销售。商业环境典型在营商业分析——西秀新天地项目总结西秀新天地采用；项目主要以餐饮、休闲、娱乐和配套等目的性较强业态为主。商业环境典型在营商业分析——东方商城项目概况开发商贵州安顺雄政房开总建筑面积（㎡）3.6万方商铺个数（个）439商业环境典型在营商业分析——东方商城区位分析东方商城市府路体育路东方商城位于市府路与体育路相交处，地理位置优越，交通便捷。商业环境典型在营商业分析——东方商城业态布局—1F商业环境典型在营商业分析——东方商城业态布局—2F商业环境典型在营商业分析——东方商城业态分析东方商城主要以配套、数码、服饰、儿童类业态为主，其中配套占比达28%，数码占比达22%。商业环境典型在营商业分析——东方商城品牌分析业态品牌服饰优品优男、外贸品牌店、福公公、佳美……数码华兴科技、鑫达科技、华硕电脑、戴尔电脑、锐目安防商业环境典型在营商业分析——东方商城产品分析1F2F商铺面积段（㎡）25—5010—60开间（米）3—53—7进深（米）10—123—8层高（米）5.14.5主通道宽（米）10通道宽（米）——3外廊宽（米）3东方商城1F商铺面积为25—50㎡，2F商铺面积为10—60㎡；一层开间集中于3—5米，进深主要为10—12米，二层开间为3—7米，进深3—8米；主通道宽约10米，2F外廊宽3米，内通道宽2米。商业环境典型在营商业分析——东方商城价格分析1F2F租金（元/㎡·月）50免租期内物业权属100%销售100%销售东方商城开盘时全部销售，实行返租招商，二层免租期为3年，目前正处于免租期；一层免租期一年，目前租金为50元/㎡·月。商业环境典型在营商业分析——东方商城项目规避点规避点：定位失误，致使经营情况较差，多数商铺空置；缺乏合理规划，致使业态较为混乱，且形象展示较弱。商业环境BusinessEnvironment微观研究MicroscopicResearch典型业态调研TypicalFormatsSurvey临街商业调研StreetBusinessSurvey在售项目调研

SalesProjectSurvey潜在项目调研PotentialProjectSurvey在营商业调研OperatingBusinessSurvey商业环境1.安顺在建项目分布安顺在建项目主要集中于新老大十字和黄果树大街两侧，呈带状分布；在建项目多无规划，以销售为主，未来区域竞争较为激烈；其中东方时代广场、国际佳缘、大中华财富中心和仁和春天有具体规划定位。本项目天瀑阳光紫鑫名苑时代名苑国际佳缘东方时代广场大中华财富中心银城帝景葡华欧洲城建博国际塔山广场翠麓阳光西街乐购城家运天城丰景华府仁和春天尚东逸品商业环境项目地址商业规模商业规划业态规划面积（㎡）价格（元/㎡）紫鑫名苑体育路10号20000社区底商配套、餐饮45—45018700时代名苑安顺市东关新天地旁30000社区底商配套1F：80—2002F：800起1F：250002F：9000西秀新天地龙青路中段47000社区底商餐饮、休闲、家居、娱乐、配套40—6027000银城帝景龙青路中段16000集中式商业零售、餐饮、休闲————尚东逸品龙青路中段12000社区底商餐饮、休闲、配套————天瀑阳光黄果树大街32000社区底商配套、休闲、娱乐300—500——国际佳缘黄果树大街与市府路交界100000集中式商业、社区底商零售、超市、餐饮、休闲、娱乐40—2001F：420002F：16000建博国际黄果树大街110000专业市场红星美凯龙————大中华财富中心中华东路与塔山东路交汇处100000集中式商业超市、百货————东方时代广场中华东路东门坡60000集中式商业超市、百货、餐饮、休闲、娱乐————假日铭店老大十字（中华东路）18000集中式商业百货、餐饮、娱乐————西街乐购城老大十字（中华西路）35000集中式商业百货、餐饮12—1101F：620002F：23000葡华欧洲城黄果树大街7000社区底商餐饮、休闲、配套————翠麓阳光开发区二中路中段10000社区底商配套、餐饮、娱乐146—680——家运天城东二环路中段32000商业街餐饮、休闲、娱乐、配套15—6018000丰景华府黄果树大街东段32000社区底商餐饮、休闲、配套————合计661000商业环境2.安顺典型在售项目分析——西秀新天地开发商贵州安顺建联房地产开发有限公司总建筑面积（㎡）470000商业（万㎡）4.7周边交通状况1、12、15路公交车均到达本项目，交通较便捷。竞争指数★★★☆☆商业环境2.安顺典型在售项目分析——西秀新天地区位分析本项目西秀新天地地理位置优越，位于安顺市体育路中段，北通中华东路，南连黄果树迎宾大道，方便快捷的交通网络，辐射整个安顺城区。商业环境2.安顺典型在售项目分析——西秀新天地产品分析1F2F面积（㎡）40—60700以上开间（米）2.5—5.4——进深（米）10—16——层高（米）43.8西秀新天地目前推出商铺为项目三期，一层面积段主要集中于40—60㎡，二层均为大型商铺面积700㎡以上；商铺开间2.5—5.4米。进深10—16米，层高一层4米，二层3.8米。商业环境2.安顺典型在售项目分析——西秀新天地去化分析1F2F面积（㎡）40—60700以上销售均价（元）2700014000销售总价（万元）108—162980以上销售比例85%70%西秀新天地商铺一层销售均价为27000元/㎡，二层销售均价为14000元/㎡，一层商铺总价集中于108—162万元，去化达85%以上，二层商铺总价在980万元以上，去化约70%。商业环境招商分析2.安顺典型在售项目分析——西秀新天地1F2F租金（元/㎡.月）8030无免租期及其他招商策略。区域来源主要以安顺地区为主，其次为贵州其他地市州，少量外省客户年龄特征主要集中于40—55岁职业特征企事业单位员工，私营业主投资金额108—162万元为主，以中小型投资为主商业环境2.安顺典型在售项目分析——西秀新天地客群分析商业环境2.安顺典型在售项目分析——国际佳缘开发商贵州好旺家房地产开发有限公司占地面积（㎡）83728总建筑面积（㎡）375130商业（万㎡）10周边交通状况多条公交线路到达本项目，交通较便捷。竞争指数★★★★☆商业环境2.安顺典型在售项目分析——国际佳缘区位分析国际佳缘位于黄果树大街和市府路交界处，地理位置优越，交通便捷。商业环境2.安顺典型在售项目分析——国际佳缘商业规划分析集中式商业/地下大润发五星级酒店地上广场/地下大润发外租区社区底商社区底商在售招商中项目是安顺地区第一座真正意义上的购物中心，其中销售和