2014年7月中国房地产行业月度分析报告

PAGE中国房地产中国房地产行业月度分析报告（2014年7月份）★目录★一、2014年6月份中国房地产行业数据 31、2014年中国房地产开发景气指数 32、2014年中国房地产投资情况 43、2014年中国房地产土地购置与待开发情况 54、2014年中国商品房施、竣工面积情况 65、2014年中国商品房销售情况 86、2014年中国房地产市场价格情况 9二、2014年2季度中国房地产行业政策环境 12三、2014年7月份中国房地产行业要闻 161、住建部：强化并轨后公共租赁住房管理 162、2014年上半年200多万户棚户区居民受益国开行棚改贷款 173、中国社科院：房价将进入调整期 174、2014年上半年中国海外房地产投资总额达54亿美元 175、《北京市城镇基本住房保障条例（草案）》公开征求民意 176、山西将开工改造各类棚户区70余万户 187、江苏鼓励民资参与保障房建设 188、济南取消商品房限购政策 189、山东棚户区改造融资方案出炉 1810、内蒙古将建保障房准入审核联动机制 1911、2014年福建将实施公租房和廉租房“两房并轨” 1912、厦门购买绿色住宅最高可返还40%契税 1913、河北出台房地产利率、税率优惠政策 2014、广州将加强对商品房销售监管 2015、2014年广州市安排50多亿元建保障房 2016、2014年新疆将完成30万户安居富民工程 2017、江苏将放开房地产中介服务收费 2118、西安60平方米以下住房取消限购 2119、无锡90平方米以上住房取消限购 2120、温州宣布放开住房限购政策 21

一、2014年6月份中国房地产行业数据1、2014年中国房地产开发景气指数2014年1-6月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数处于95以下为较低水平；二是房地产开发投资增速放缓；三是房地产开发企业到位资金状况进一步收紧；四是全国商品房销售面积和销售额的降幅均较1-5月有所收窄；五是6月份，全国70个大中城市房价环比小幅下降，同比温和上涨。2014年以来，房地产市场受持续收紧的信贷，不动产登记制度、税费环境以及市场供需关系等因素影响，下行压力明显。目前楼市已经步入周期性调整期，房地产行业今年的整体下行趋势将持续。国家统计局发布的数据显示：6月份，“国房景气指数”为94.84，比上年同期回落2.45点，比上月回落0.18点，距景气100已有5.16个百分点，处于95以下为较低水平。图表SEQ图表\*ARABIC12013-2014年中国房地产综合景气指数情况房地产开发综合景气指数2013年4月97.352013年5月97.262013年6月97.292013年7月97.392013年8月97.292013年9月97.252013年10月96.882013年11月96.382013年12月97.212014年2月96.912014年3月96.402014年4月95.792014年5月95.022014年6月94.84注：全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。数据来源：国家统计局、中商情报网整理2、2014年中国房地产投资情况房地产的高速增长时代已经渐渐落幕。由于市场对于楼市下行预期的增强以及未来市场形势的不确定性，使得房地产企业在开发投资方面更加谨慎，房地产投资增长的逐渐放缓相对确定。国家统计局发布的数据显示：2014年1-6月，全国完成房地产开发投资42,018.6亿元，同比增长14.1%，增幅同比回落6.2个百分点，比2014年1-5月回落0.6个百分点。图表SEQ图表\*ARABIC22013-2014年中国房地产开发投资完成额情况投资完成额（亿元）房地产开发计划总投资（亿元）房地产开发新增固定资产（亿元）2013年1-4月19180.1347495.39231.22013年1-5月26798358009.111145.32013年1-6月36827.9371990.913585.72013年1-7月44301.6379987.315856.12013年1-8月52119.8387580.5177352013年1-9月61119.5396815.120045.32013年1-10月68693.2401801.122292.32013年1-11月77412.2421196.334342.12013年1-12月86013.4430922.245977.22014年1-2月7956392647.84876.92014年1-3月15339.2397152.57734.12014年1-4月22321.6406157.29570.42014年1-5月30738.6416572.412463.72014年1-6月42018.6429979.115700.4数据来源：国家统计局、中商情报网整理从供应结构来看，2014年1-6月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资28,689.2亿元，同比增长13.7%，增幅同比回落7.1个百分点，比2014年1-5月回落0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%；办公楼投资2,394.3亿元，同比增长19.0%，增幅同比回落23.8个百分点，比2014年1-5月提高2.8个百分点，所占比重为5.7%；商业营业用房投资6,171.9亿元，同比增长23.2%，增幅同比回落2.9个百分点，比2014年1-5月回落0.4个百分点，所占比重为14.7%；其他投资4,763.2亿元，同比增长4.0%，增幅同比回落1.3个百分点，比2014年1-5月回落1.1个百分点，所占比重为11.3%。从住宅供应结构来看，2014年1-6月，90平方米以下住房完成投资9,108.1亿元，同比增长9.7%，增幅同比回落10.6个百分点，比2014年1-5月回落2.3个百分点，占住宅投资的比重为31.8%；别墅、高档公寓完成投资1,740.5亿元，同比增长8.6%，增幅同比提高6.1个百分点，比2014年1-5月提高3.5个百分点，占住宅投资的比重为6.1%。从区域分布上来看，2014年1-6月，东部地区完成房地产开发投资24,223.5亿元，同比增长14.6%，增幅同比回落4.1个百分点，比2014年1-5月回落1.4个百分点，占全国房地产开发投资的比重为57.6%；中部地区完成投资8,558.3亿元，同比增长11.9%，增幅同比回落8.9个百分点，比2014年1-5月提高1.5个百分点，占全国房地产开发投资的比重为20.4%；西部地区完成投资9,236.9亿元，同比增长14.8%，增幅同比回落9.5个百分点，比2014年1-5月回落0.6个百分点，占全国房地产开发投资的比重为22.0%。2014年上半年，房地产开发企业到位资金状况整体而言进一步收紧，自筹资金来源占比上升，自筹资金占比提高有助于缓解房企短期的财务风险，但按揭贷款继续呈现同比下滑的局面，将进一步抬升房企的资金成本，长期来看，销售端疲软仍会加剧中小房企的资金链风险。国家统计局发布的数据显示：2014年1-6月，全国房地产开发企业到位资金58,913.0亿元，同比增长3.0%，增幅同比回落29.1个百分点，比2014年1-5月回落0.6个百分点。其中，国内贷款11,292.9亿元，同比增长14.1%，增幅同比回落16.3个百分点，比2014年1-5月回落2.4个百分点；利用外资185.8亿元，同比下降20.6%，降幅比2014年1-5月缩小3.9个百分点，上年同期为增长15.9%；企业自筹资金23,810.3亿元，同比增长10.1%，增幅同比回落6.2个百分点，而比2014年1-5月提高0.3个百分点；其他资金23,624.0亿元，同比下降7.2%，降幅比2014年1-5月扩大0.8个百分点，而上年同期为增长50.3%。在其他资金中，定金及预收款14,252.4亿元，同比下降9.3%，降幅比2014年1-5月扩大0.9个百分点，而上年同期为增长51.2%；个人按揭贷款6,512.0亿元，同比下降3.7%，降幅比2014年1-5月扩大2.5个百分点，而上年同期为增长60.4%。3、2014年中国房地产土地购置与待开发情况2014年上半年，随着土地市场供求继续收缩，土地成交量进一步下滑。土地购置面积降速比前5个月有所扩大，待开发土地面积增速由负转正。国家统计局发布的数据显示，2014年1-6月，全国房地产开发企业购置土地面积14,807.5万平方米，同比下降5.8%，降幅同比缩小4.6个百分点，而比2014年1-5月扩大0.1个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积35,628.1万平方米，同比增长0.3%，增幅同比回落7.2个百分点，而2014年1-5月为下降3.4%。图表SEQ图表\*ARABIC32013-2014年全国房地产土地待开发与购置情况本年购置土地面积（万平方米）本年土地成交价款（亿元）待开发土地面积（万平方米）2013年1-4月8824.92020.131890.02013年1-5月11755.9271833446.32013年1-6月15721.53699.135504.92013年1-7月187174397.736537.42013年1-8月21482.35049.937158.62013年1-9月25166.66082.237914.32013年1-10月26657.56433.737596.42013年1-11月34772.88669.540659.82013年1-12月38814.49918.342280.52014年1-2月40621000.328112.82014年1-3月5989.61556.143656.32014年1-4月8130.42214.431057.92014年1-5月11089.9295432320.12014年1-6月14807.5403135628.1数据来源：国家统计局、中商情报网整理4、2014年中国商品房施、竣工面积情况2014年上半年，施工面积增速同比回落，竣工面积增速同比上升，主要是由于2013年新开工增速前低后高带来的滞后效应。新开工面积增速虽比前5个月有所收窄，但仍徘徊于历史低位。国家统计局发布的数据显示，2014年1-6月，全国商品房累计施工面积611,405.6万平方米，同比增长11.3%，增幅同比回落4.2个百分点，比2014年1-5月回落0.7个百分点。其中，商品住宅施工面积437,194.6万平方米，同比增长8.3%，增幅同比回落4.6个百分点，比2014年1-5月回落0.8个百分点；房屋新开工面积80,125.7万平方米，同比下降16.4%，降幅比2014年1-5月缩小2.2个百分点，而上年同期为增长3.8%。

图表SEQ图表\*ARABIC42013-2014年全国商品房施工面积情况房屋施工面积（万平方米）其中：住宅其中：新开工面积2013年1-4月500617.7368798.355505.92013年1-5月523431384717.473613.32013年1-6月549408.4403521.195901.12013年1-7月568680.9417255112637.72013年1-8月585552.8429625.7127840.32013年1-9月603981.6443102.4144899.62013年1-10月616465.1451867.21562752013年1-11月646096.1472941.1181054.72013年1-12月665571.9486347.3201207.82014年1-2月529592.9380951.7166932014年1-3月547030.4393205.729089.72014年1-4月564782.5405407.843234.32014年1-5月586080.9419883.159912.52014年1-6月611405.6437194.680125.7数据来源：国家统计局、中商情报网整理国家统计局发布的数据显示，2014年1-6月，全国商品房累计竣工面积38,215.0万平方米，同比增长8.1%，增幅同比提高1.8个百分点，比2014年1-5月提高1.3个百分点。其中，商品住宅竣工面积29,168.4万平方米，同比增长6.3%，增幅同比提高3.6个百分点，比2014年1-5月提高1.0个百分点。

图表SEQ图表\*ARABIC52013-2014年全国商品房竣工面积情况房屋竣工面积（万平方米）房屋竣工价值其中：住宅其中：不可销售面积2013年1-4月23758.918273.51100.06308.82013年1-5月28745.122204.21432.97500.72013年1-6月35346.127428.117699231.22013年1-7月41642.732384.42185.710920.92013年1-8月46649.736300.52464.912176.62013年1-9月52705.641169.92792.413798.12013年1-10月59390.2463953203.715546.62013年1-11月69419.7542653803.126650.62013年1-12月10143578740.66026.335382.22014年1-2月12418.29265.5646.54384.62014年1-3月18520.213910.4962.45522.62014年1-4月23685.517883.41374.96882.82014年1-5月30700.423387.91716.48857.32014年1-6月3821529168.4233510983.3数据来源：国家统计局、中商情报网整理5、2014年中国商品房销售情况2014年上半年，商品房销售面积和销售额的降幅均较1-5月有所收窄，但根据中指院发布的交易数据显示，全国一、二线城市半年度成交量继续恶化，销售并未出现止跌企稳的迹象。目前房地产企业库存水平依然处在高位，观望情绪依旧主导市场走势，下半年量价调整或将延续。国家统计局发布的数据显示，2014年1-6月，全国商品房销售面积48,365.2万平方米，同比下降6.0%，降幅比2014年1-5月缩小1.8个百分点，而上年同期为增长28.7%。其中，商品住宅销售面积42,487.2万平方米，同比下降7.8%，降幅比2014年1-5月缩小1.4个百分点，而上年同期为增长30.4%；同期，全国商品房销售额31,132.80亿元，同比下降6.7%，降幅比2014年1-5月缩小1.8个百分点，而上年同期为增长43.2%。其中，商品住宅销售额25,632.5亿元，同比下降9.2%，降幅比2014年1-5月缩小1.0个百分点，而上年同期为增长46.0%。图表SEQ图表\*ARABIC62013-2014年全国商品房销售情况商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（亿元）总其中：住宅其中：期房总其中：住宅其中：期房2013年1-4月29760.526834.223224.419847.216941.115908.92013年1-5月39118.135165.9305282586421971.3207622013年1-6月51433.346089.739838.433376.428215.126723.72013年1-7月61133.35474847400.239548.833379.631736.12013年1-8月70841.963406.554993.44572438525.7367032013年1-9月84383.375433.665392.85402842013年1-10月9593185721.27435361237.651484.649184.62013年1-11月110806.898871.585632.36994658689.356099.12013年1-12月130550.6115722.799549.281428.367694.9645462014年1-2月10465.69377.18160.67090.45984.756732014年1-3月20111.217824.715511.3132631107510524.72014年1-4月27709.324514.521339.318306.615258.714546.72014年1-5月36069.631946.327905.823673.619720.218914.42014年1-6月48365.242487.237170.631132.825632.524747.2数据来源：国家统计局、中商情报网整理6、2014年中国房地产市场价格情况新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%。与2013年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为9.4%，最低为下降5.3%。二手住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有11个，上涨的城市有7个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。与2013年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为9.1%，最低为下降9.6%。

图表SEQ图表\*ARABIC72014年6月份中国70个大中城市住宅销售价格指数地区新建住宅二手住宅新建商品住宅上月=100上年同月=1002010年=100上月=100上年同月=1002010年=100上月=100上年同月=1002010年=100北京100.1106.4122.6100.1108.0129.398.7104.7117.6天津99.5103.3112.799.5103.7114.4100.0103.9108.7石家庄100.0104.9120.7100.0105.0121.2100.1102.4101.7太原99.6105.9116.199.6106.1116.7100.1102.7116.7呼和浩特100.2106.4116.3100.2106.6116.899.6101.2107.2沈阳99.1103.6119.899.1103.7120.499.7104.2110.6大连100.0104.4118.9100.0104.4119.199.6100.4107.8长春99.4104.5114.299.4104.6114.699.8102.2105.8哈尔滨100.1104.2114.9100.1104.4115.6100.0103.9104.4上海99.4107.0121.099.3108.2125.199.3105.0116.7南京99.5105.1114.099.4106.6118.599.7104.4106.7杭州98.3100.698.698.2100.798.599.198.595.2宁波98.5101.398.398.4101.498.299.3100.595.2合肥99.6105.7113.999.6106.2115.099.5105.9108.2福州99.3105.2120.199.3105.2120.499.3104.1103.9厦门100.1109.2127.7100.1109.4128.599.8106.2113.5南昌99.5103.4117.999.5103.5118.699.5103.3106.8济南99.3104.6113.499.3104.6113.499.7102.1106.0青岛99.4104.6110.399.4104.8110.899.6101.0103.1郑州100.0104.8122.2100.0105.0122.8100.0106.8114.1武汉99.6105.0116.899.5105.2117.799.6104.6111.1长沙99.1104.8122.099.1104.8122.3100.0104.2109.6广州99.4107.7129.399.4107.7129.799.7107.4121.3深圳99.6106.6125.699.6106.7126.199.4109.1123.3南宁99.3104.8112.899.3104.9113.1100.0101.6106.5海口99.4101.2103.199.4101.3103.199.699.594.6重庆99.2103.9114.199.2103.9114.499.5102.2105.0成都99.4103.6114.099.4103.7114.199.5102.4104.3贵阳100.2104.3114.8100.2104.7116.1100.1106.1119.8昆明99.5103.4114.399.4104.1116.5100.0103.1116.0西安100.0105.3116.8100.0105.9118.699.7101.1105.5兰州99.2102.4115.499.2102.4115.799.8101.9101.2西宁100.1106.3122.5100.1106.4122.5100.1102.1112.9银川100.1105.8115.9100.1106.2117.0100.0105.8112.9乌鲁木齐99.6105.5124.799.6105.5124.9100.0104.2114.3唐山100.0100.7103.2100.0100.8103.599.7100.3104.0秦皇岛99.6102.9115.299.6103.2116.999.298.5101.9包头99.5102.0112.499.4102.4113.999.4101.5102.7丹东99.4104.2117.599.4104.2117.699.6101.9105.7锦州99.2105.1115.999.2105.1115.999.6101.1101.8吉林99.4102.9114.499.4103.0115.099.599.7104.2牡丹江99.9102.0113.499.9102.0113.598.596.699.4无锡99.2100.9105.899.0101.0106.599.6100.8106.9扬州99.7104.2112.299.7104.4112.6100.1101.8102.2徐州99.6103.4112.699.5103.6113.399.7100.499.8温州99.795.079.399.794.778.198.890.478.0金华99.4102.8103.399.4102.8103.399.4100.996.8蚌埠99.5102.0108.399.5102.1108.599.6103.5109.6安庆99.7102.1108.999.7102.2109.199.6100.1100.5泉州99.0104.2108.399.0104.4108.799.5102.499.9九江99.3102.0109.599.3102.1109.999.6100.9103.9赣州99.2104.2113.999.2104.2114.099.699.999.5烟台99.6105.5112.999.6105.5113.199.7103.2104.5济宁99.7104.1113.499.6104.2113.899.7100.7108.3洛阳98.8104.5116.198.8104.6116.4100.1105.3114.3平顶山99.4105.0115.099.4105.1115.2100.0103.8112.5宜昌99.2103.5114.599.2103.5114.799.8103.2108.9襄樊99.1102.3114.999.1102.4115.099.7103.2115.4岳阳100.0102.9115.1100.0104.5121.2100.0102.9115.6常德99.5103.9113.099.5103.9113.199.9102.3114.5惠州99.7105.2114.599.7105.2114.699.5104.7112.3湛江100.1106.0119.3100.1106.0119.399.8102.8111.5韶关99.3100.8112.499.3100.8112.899.3101.4109.1桂林99.1106.0118.799.1106.1119.1100.0101.6106.1北海99.5105.6112.599.5105.6112.699.6102.4107.9三亚99.9104.4107.599.9104.4107.699.9101.696.4泸州99.2106.3113.899.2106.5114.399.6104.1106.1南充99.6103.6113.299.6103.7113.499.8103.2106.5遵义99.7103.8113.899.7104.2115.5100.1102.3112.5大理100.0103.6107.6100.0103.9108.299.899.6103.7数据来源：国家统计局、中商情报网整理二、2014年2季度中国房地产行业政策环境2014年以来，我国房地产市场形势出现了一些新变化，房地产投资增速持续回落，新开工面积和销售面积增速均低于上年同期，一些城市的个别房地产项目还下调了销售价格，部分城市频见楼盘促销现象，全国房价也趋于止涨，崩盘论甚嚣尘上，在此背景下，不少地方政府或明或暗松绑限购令以求救市；6月24日，住建部下发《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》，要求各地进一步做好“公廉并轨”运行有关管理工作；6月17日，保监会发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，老年人住房反向抵押养老保险试点工作正式启动。1、限购政策迎退出窗口期多地明确“救市”2014年以来，我国房地产市场形势出现了一些新变化，房地产投资增速持续回落，新开工面积和销售面积增速均低于上年同期，一些城市的个别房地产项目还下调了销售价格，部分城市频见楼盘促销现象，全国房价也趋于止涨。与此同时，崩盘论甚嚣尘上，而不少品牌房企成交业绩的惨淡也似乎印证了这一观点。在此背景下，不少地方政府或明或暗松绑限购令以求“救市”。据中原地产研究部的最新统计数据显示，截至7月23日，在46个限购城市中有26个城市针对限购政策进行了微调，南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，呼和浩特、济南、无锡更直接表态取消限购。除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻也频出。事实上，对于房地产市场而言，“救市”并非首次。2009年初，在宏观经济下行和房地产市场步入调整期以及大量空置房屋无法较快消化等一系列因素影响下，开发商集体呼吁“救市”。但与2009年不同的是，本次“救市”主角大多为地方政府。综合分析后不难看出，目前多个地方政府出台“救市”政策其实早有预演：在2010年出台的多个地方版限购令中，均出现了“暂时”、“暂停”、“暂定”等字眼，无形中将其定性成一个短暂实施的阶段性政策，而限购政策的持续时间等问题也并未在文件中体现。此外，从近几年《政府工作报告》对房地产市场调控不同的表述也可以看出，调控政策或许正在逐渐淡出。2011年《政府工作报告》对房地产市场调控的表述为“坚定不移地搞好房地产调控”；2012年的表述为“巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”；2013年则提出“加强房地产市场调控和保障性安居工程建设，坚决抑制投机、投资性需求”；而今年却并未出现“坚定不移”、“坚决”、“加强”等词语。与此同时，近日新上任的住建部部长陈政高在全国住房城乡建设工作座谈会上提出“千方百计消化库存”。统计数据显示，截至今年6月末，14个重点城市的库存环比增长2.8%，处于今年以来最高水平，多地库存接近2010年以来的最高水平。库存高企、销售低迷是地方政府“救市”的主要原因，而中央“不刺激、不打压”的态度则无形中增加了地方政府“救市”的趋势。分析认为，实行限购政策，意在抑制投机投资性需求。从近几年各地的实践情况看，限购政策是抑制投机投资性需求成本最低、效果最好的一项政策，宜继续坚持。但同时也要看到，目前一些城市的限购政策也影响到居民正常的置业需求，对人口的自由流动等也带来一些影响。建议在总结各地经验基础上，进一步调整和完善限购政策。如可考虑对本地户籍人口实行限购两套、对非本地户籍人口实行限购一套的政策，而不再要求就业、社保等方面的条件，也不再以家庭为单位，使限购政策即能够发挥限制投机投资性需求方面的积极作用，又不影响居民正常的置业需求。此外，进一步完善房地产市场相关政策，应根据房地产市场发展阶段的变化，以持续改善居民居住条件为目标，以调整市场供求关系为着力点，着重防范和化解房地产市场风险，将短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，加强金融、土地、税收等各项政策协调配合，增强调控政策的针对性、预见性和系统性，努力实现房地产市场平稳运行。2、“公廉并轨”有利于推进保障性安居工程建设廉租住房和公共租赁住房是保障性住房的重要组成部分，两者在发挥重要作用的同时，其平行运行过程中也出现了一些问题：一是两者虽都属于租赁型保障房，但面向的群体不完全一样，申请人容易混淆；二是住房保障需求和供应是一个动态的过程，近年来部分地方出现了保障房与保障对象不相匹配的情况；三是平行运行不利于两项制度间的政策衔接，给老百姓造成不必要的麻烦。在此背景下，李克强总理早在2013年9月份召开的一次国务院常务会议上研究部署进一步加大力度推进保障性安居工程建设时明确的三项任务之一就是加快推进公租房和廉租房并轨运行。此后，住建部、财政部、国家发改委等部门先后发布了一系列政策促进“公廉并轨”运行。2013年12月9日，住建部、财政部、国家发改委联合对外发布了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，决定从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。为促进并轨顺利进行，2014年3月10日，财政部印发了《关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作的通知》，要求各地财政部门积极做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作：一是整合地方政府资金。廉租住房并入公共租赁住房后，明确地方政府原用于廉租住房建设的资金来源渠道，包括从基本建设投资安排的资金、从住房公积金增值收益安排的资金、从土地出让收益安排的资金等，均整合用于公共租赁住房。二是做好租赁补贴发放工作。原廉租住房租赁补贴资金继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障家庭。租赁补贴应当按月或按季均衡核发，不得采取半年或一年集中一次性发放方式，年度最后一次核发租赁补贴必须在12月25日前完成。三是准确填列政府收支分类科目。四是盘活政府存量资金。五是严格资金使用管理。不得将保障性安居工程资金用于人员经费、公用经费、购置设备和交通工具、办公楼建设、对外投资等与保障性安居工程无关的支出。为进一步做好有关运行管理工作，2014年6月24日，住建部下发了《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》（简称《意见》），要求各地进一步做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关管理工作。《意见》再次明确，并轨后公共租赁住房的保障对象，除了包括原廉租住房保障对象和原公共租赁住房保障对象，即符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭，及符合规定条件的新就业无房职工外，还包括了稳定就业的外来务工人员，也就是说外来务工人员符合相关的收入财产等标准也可以申请廉租房。值得关注的是，以前廉租房的租金特别优惠，公租房优惠程度较低。为便于操作，“公廉并轨”后针对困难程度不同的群体设计不同的租金标准。《意见》表示，公共租赁住房租金原则上按照适当低于市场租金的水平确定。对已建成并分配入住廉租住房统一纳入公共租赁住房管理，对已入住的城镇低收入住房困难家庭，其租金水平仍按原合同约定执行。对于新增城镇低收入住房困难家庭，租赁政府投资建设的公共租赁住房，应采取租金减免方式予以保障，不宜按公共租赁住房租金水平先收后返。此外，《意见》加强了对退出机制的统一管理。为杜绝并轨后公租房的各种欺诈行为，《意见》特别强调应对公租房加强使用退出管理。公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当依合同约定，切实履行对公共租赁住房及其配套设施的维修养护责任，确保公共租赁住房的正常使用。同时，住建部也完善了城镇低收入住房困难家庭资格复核制度，不再符合城镇低收入住房困难家庭条件但符合公共租赁住房保障对象条件的，可继续承租原住房，同时应调整租金。承租人违反有关规定或经审核不再符合公共租赁住房保障条件的，应退出公共租赁住房保障。如上可见，随着各地区把廉租住房全部纳入公共租赁住房，将实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。加强“公廉并轨”运行管理工作将确保建立统一的申请受理渠道和程序，确实给百姓提供更大的选择空间和自由度，为在保的住房困难家庭带来方便，并保证优先解决收入较低家庭的住房困难问题。加强“公廉并轨”运行管理工作将推进我国保障性住房建设的顺利进行，进而推动保障性安居工程建设的进一步实施，将有更多百姓切实实现“住有所居”的梦想。3、“以房养老”试点正式启动，难题仍待解2014年6月17日，保监会发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《指导意见》），《指导意见》的发布标志着2013年9月13日发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出的开展老年人住房反向抵押养老保险试点工作正式启动。此次试点设立了2年的试点期，从2014年7月1日起开始，试点城市为北京、上海、广州以及武汉等四个城市。《指导意见》明确，试点期间，投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，单个保险公司业务规模不得超过总资产的一定比例。与此同时，为保护消费者合法权益，《指导意见》将公平守信作为试点的首要基本原则，要求各保险公司依法合规经营，公平对待消费者；同时要求保险公司审慎经营，加强风险防范；在试点过程中大胆创新，积极探索。《指导意见》明确规定了较为严格的试点资格要求，从开业时间、注册资本、偿付能力、专业人员以及内控管理等方面对申请试点的保险公司进行了引导。《指导意见》还特别加强了对销售行为的监管要求，从业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露等方面做出了规定。当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段。据民政部统计，截至2013年底，全国60岁及以上老年人口2.02亿人，占总人口的14.9%。与此同时，城镇化的快速推进使得更多人涌入城市变为新市民，使得住房逐步演变为影响社会稳定与和谐的问题。养老和住房如约而至，成为当下中国的两大疑难问题。实际上，“以房养老”自2005年起已在南京、北京、上海、广州、深圳等多个城市相继进行了一些探索。尽管各个城市都对“以房养老”运作模式进行了本地化改良，如“以租养老”、“住房自助养老”、“养老房屋银行”、“养老按揭”等模式，但由于并不被群众广泛认可和接受，最终均无疾而终。作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注，但是在现有的体制框架下，“以房养老”始终难以迈出具有实质性进展的第一步，作为一种新生事物，其在我国的实行和推广面临多重考验。对房地产行业而言，“以房养老”面临的房产70年产权政策亟待破解。“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，例如上海公积金管理中心曾试推过以房自助养老，中信银行也推出了倒按揭业务，南京亦下发文件鼓励住房反向抵押贷款，但均效果甚微。究其原因，主要是我国住宅用地70年年限成为最大障碍。虽然《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。更为重要的是，投保人和保险公司同时面临的最大风险和不确定性都来自房价的波动。根据《指导意见》，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值收益。对于参与型产品来说，保险公司可在与投保人签订购买合同时有所约定，如果房价上涨、房屋增值，按何种比例分配、归属于投保人的部分是一次性给予还是按月领取等问题都可以在合同中涉及。对于非参与型产品，无论房价上涨与否，保险公司均不参与房产增值收益，抵押房产增值部分全部归属于投保人。而如果房价下跌，则需要保险公司独自通过资金的运作、再保险等形式化解这一风险。由此可以预见，这种不可能在短期内扫清的障碍，使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑，不会对“以房养老”太感兴趣。此外，根深蒂固的养儿防老和家产传后的传统观念以及老年人群体对于老年服务机构的不信任都成为该政策推行的最大阻力。此外，就政策本身而言，“以房养老”在两年内无法完成一个完整的合同期，更难出现如房产遇到拆迁等常见事件，因此很难形成试点效果。但综合来看，对于行业而言以房养老是一种业务创新，如能得到有效的推进，将会为部分大众消费者规划养老提供一项新的选择，而且对房屋资源的优化配置等有着重要作用，值得期待。三、2014年7月份中国房地产行业要闻1、住建部：强化并轨后公共租赁住房管理住房和城乡建设部近日发出《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》，要求各地进一步做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关管理工作。《意见》明确，各地应当根据本地实际情况，合理确定公租房轮候期，对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内给予安排。《意见》提出，并轨后公租房的保障对象，包括原廉租房保障对象和原公租房保障对象，即符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭以及符合规定条件的新就业无房职工、稳定就业的外来务工人员。各地应根据实际需要，结合当地经济社会发展水平和政府财政能力，科学制订公租房年度建设计划。2、2014年上半年200多万户棚户区居民受益国开行棚改贷款国家开发银行近日发布数据，今年上半年国开行新增承诺棚改贷款6760亿元，是去年同期的18倍；发放2195亿元，惠及棚户区居民213万户。从国家开发银行了解到，上半年国开行支持棚改力度持续加大。在上半年国开行发放的2195亿元棚改贷款中，4月2日国务院常务会议部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用以来，发放了1949亿元，同比增长433%，支持新增建筑面积约2.5亿平方米。3、中国社科院：房价将进入调整期中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心近日发布了2014年《中国住房发展（中期）报告》。报告指出，中国住房市场供求形势正由供不应求向结构性过剩转变，全国房价将进入2-3年的调整期。数据显示，今年上半年，中国商品住房销售面积共42487万平方米，同比负增长7.8%；商品房销售额共25632亿元，同比负增长9.2%。且从今年3月以来，70个大中城市住宅销售价格下降的城市持续增加，截至6月，环比下降的城市已增加到55个，而房价环比上涨的城市仅有8个。对此，报告指出，全国楼市结构性过剩，成交萎缩，库存水平攀升，中小城市住房持续滞销，甚至连大城市的楼市也出现了滞销。4、2014年上半年中国海外房地产投资总额达54亿美元全球知名房地产咨询公司仲量联行近日发布研报称，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。其中，商业房地产投资额占了绝大部分，接近40亿美元，但增长主要来自住宅投资。2014年上半年中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。5、《北京市城镇基本住房保障条例（草案）》公开征求民意从北京市政府法制办公室获悉，《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》已经完成起草工作，从6月30日至7月15日公开征求意见。该条例旨在加强和规范保障性住房管理，加快解决中低收入家庭住房困难问题，通过地方立法构建符合北京实际、可持续运行的住房保障制度。草案提出，住房困难的北京市城镇户籍家庭或者个人，均可以申请保障房。在保障资格审核程序上，采取“两级审核一级公示”的做法，即依托保障房信息管理系统，分别由街道和区县住保部门审核，由区县公示后无异议的予以资格确认。在分配时，由北京市和区县住保部门公布年度分配计划，综合考虑收入状况及申请人父母、成年子女住房情况等因素确定分配顺序。6、山西将开工改造各类棚户区70余万户山西省政府日前印发了全省棚户区改造方案，今后四年的总任务为70余万户，其中城市棚户区61万余户，工矿棚户区8万余户。仅大同和太原两市的改造任务就达40余万户。今后，棚户区改造项目的核准、环评审批权限将下放到市、县。市、县从城市维护建设税、土地出让收入等渠道中，安排资金用于棚户区改造支出。省级财政将加大补助力度，城市棚户区改造每套补助3000元，作为融资平台注册资金，并组建山西省棚户区改造投融资公司，吸引社会投资。7、江苏鼓励民资参与保障房建设江苏省住建厅、发改委、财政厅等8部门联合印发《关于鼓励和引导民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，鼓励民资参与保障房建设，并出台税收优惠、金融支持等相关扶持措施，为民资参建保障房创造良好环境。据江苏省住建厅相关负责人介绍，江苏目前正期望通过一系列扶持措施，为保障房的建设整合更多社会资源，包括各地引导民间资本通过直接投资、间接投资、参投、委托代建等多种途径，参建各类保障房。具体方式包括：直接投资或参股建设并持有、运营公共租赁住房；接受政府委托代建公租房，建成后由政府按合同约定回购；投资建设经济适用住房或限价商品住房；在商品住房项目中配建公租房，按合同约定无偿移交给政府，或由政府以约定的价格回购；参与棚户区改造项目建设。8、济南取消商品房限购政策从济南市住房保障和房产管理局以及多个在售楼盘核实了解到，自2014年7月10日起，济南市实行了3年多的商品房限购政策正式取消，居民今后购买新建商品住房和二手房不再需要开具限购证明。9、山东棚户区改造融资方案出炉为进一步加快棚户区改造，山东省制定了新的棚户区改造融资方案。方案提出，各市、县级政府可根据当地棚户区改造筹资情况，自主确定、自愿参与。市、县级政府是棚户区改造工作的责任主体。山东省财金投资有限公司按照省政府安排，根据国家开发银行棚户区改造优惠政策进行融资，帮助各级政府筹集棚户区改造资金。各市政府负责收集筛选辖区内县（市、区）棚户区改造融资项目，统一申报，统一实施，统一偿还。省财政直接管理县（市）按照市级模式运作，单独申报、实施、偿还。由省财金公司统一向国家开发银行贷款，投入到各市列入省棚户区改造计划范围内项目。各市政府统筹安排偿还资金，省财金公司归集资金统一还款。10、内蒙古将建保障房准入审核联动机制内蒙古自治区政府近日发布《关于进一步加强保障性住房建设和分配管理的通知》，提出要建立住房和城乡建设、民政、公安等部门及街道社区协作配合的审核联动机制，在准入环节实行“三审三公示”。《通知》要求，内蒙古各旗县(市)廉租住房申请审核应由居民委员会受理申请后进行初审，并进行第一次公示；公示无异议后，报街道办事处或镇人民政府进行第二次审核和公示；最后由旗县(市)住房保障主管部门会同民政、公安部门进行第三次审核，对申请人的住房、收入、是否缴交公积金、户籍、车辆等情况全面核查后，提出最终审核意见并进行第三次公示。11、2014年福建将实施公租房和廉租房“两房并轨”从福建省住建厅获悉，该省明确要求科学整合和统筹使用现有的