地铁沿线地下商业中心规模结构及空间形态研究

地铁沿线地下商业中心规模结构及空间形态研究

城市发展使土壤资源的使用变得越来越紧张。目前，城市土地的使用方式已从粗放型转变为集约型，形成了一种将低土壤、低土壤和地下空间结合起来的立体发展模式。城市地下轨道交通的建设不仅促进了城市的发展，提高了土地利用强度，而且给地下空间资源的开发带来了兴趣。目前，中国的研究主要集中在城市土地利用、房地产、城市景观环境、城市结构和发展、对经济的影响的研究还很早就开始，对地铁商业内部结构的研究仍然是空白。如何有效利用地铁的地下空间，拓展地铁相关业务资源，已成为城市建设中必须尽快解决的问题之一。在这项工作中，我们研究了基于这一背景的系统理论。1地铁商贸资源开发现状广州地铁二号线开通后与一号线交错形成“十”字线网结构,地铁客流量得到大幅度增长,为地铁资源开发业务的快速发展创造了良好的客观条件.2003年广州地铁在“非典”不利因素的影响下,仍实现了2164万元的商贸经营收入,比前年同期增长15.7%,地铁商贸经营业务得到了持续稳定的发展(表1).地铁的商贸资源按照不同的集聚类型可分为站厅商铺、站厅内中型商铺和与站厅相连的商业街.站厅的零星商铺在一、二号线的各站点均有分布,以连锁经营为主,各站厅商铺的数量、面积因站点的性质及占地面积而异,换乘站及途经商业中心的站点的站厅商铺面积和数量多于普通站点和位于城市非商业用地的站点.目前加盟的连锁行业有:银行、报刊、药业、便利店、皮鞋护理、洗衣、数码冲印、通讯产品、自动售货机等.通道商铺的数量较少,只在个别站点有所分布,其业种类型与站厅商铺相同.地下商业街是地铁站内商贸资源开发利用最成熟的一种商业集聚形态,目前广州市地铁站共有五条地下商业街:体育西路商业街、东山口商业街、公园前商业街、陈家祠商业街、芳村商业街.地铁公司计划在公园前换乘站继续开发地下空间,建设占地一万平方米的四层大型商场,届时广州市地下商业资源潜能将得到更大的拓展.2地下商业区和地下街的组成2.1地铁一、线网未开通部分网点地下保鲜设计决定商业区规模的因素可概括为内外两方面的因素.内在因素主要指商业区的数量特征与质量特征,外在因素主要包括商业区的区外条件、消费者特征与其他商业区的空间关系和分工关系等.最直观地反映商业区规模大小的指标是该商业区网点的数量和商铺的面积.通过实地考察发现广州市地铁一、二号线(未开通的站点不包括在内)合计32个地下站点地下商业区规模分异现象显著,具体表现为换乘站的地下商业区规模较其他类型站点要大且极化特征明显,换乘站与普通站地下商业区的商业铺面积之间呈现出非连续性的特点.曹嵘等对交通与商业之间的关系的研究表明,零售商业的面积与平均时段内客流量存在线性关系.依此原理,将地铁一、二号线地下商业区的商铺面积与客流量进行对照分析(见图1、图2),结果基本印证了以上规律.地下商业区的面积与相应的地铁站点日均客流量的曲线变化趋势基本相同,仅在一号线的陈家祠站出现出相反的的走向.这主要是考虑到陈家祠站是广州市轨道交通线网规划的八号线与一号线相交汇的站点,地处广州市传统的商业老区和居民区且毗邻国家级旅游景点陈家祠,因而开发商将其定位为占地面积为东南亚之最的地下主题式商城.但以目前的日均0.88万的客流量来看,要实现商铺的赢利尚需时日.2.2职能类型地铁站内地下商业区的主要职能有:银行、便利店、精品、西饼、书报刊销售、洗衣、数码冲印、证件快相、名表保修、皮鞋保修、配匙、机票订购、彩票投注、羊城通充值、手机交费、手机充电、自动售货、桶装纯净水、家品、药品、手机及电话卡的销售.地下商业街除包括以上职能外,还有服装、鞋帽、中低档饮食、娱乐、美足美甲、钟表、配镜、音像、皮具、数码产品、首饰.普通站点的职能结构简单,职能数为5～10种,商业网点平均数为8,商业街的职能结构相对复杂,职能数约为13～20种,,网点平均数为150,二者都存在出零售商业职能突出的特点.二号线地下商业区各类型职能数在各站点分布相对平均,数量上都比一号线要少,除公园前地铁站外,其它站点均不具备饮食职能,端点站和换乘站因站点的性质特别而有所增加.一号线商业区的职能类型比较齐全,综合性高于二号线(表2、表3).2.3零售业建筑节能地铁站地下商业区的行业可分为零售、饮食和服务3大种类,具体构成比例上文已作分析(见表2、表3),下文则侧重对零售业的业态构成的探讨.零售业的业态若按产品的组合来划分,可分为专卖商店、百货商店、方便店、超级市场(以上属于店铺零售),自动售货机、人员推销、邮购(以上属于无店铺零售).零售业的业态与地下商业的集聚类型密切相关,站厅零星商铺、站厅内中型商铺定位为连锁经营,颇受连锁行业欢迎(图3),零售业的业态主要是便利店、专卖店、自动售货机,这些商铺的业态类型充分地体现了地铁消费要求方便、快捷、无污染的特点.与站厅相连的商业街则是特色经营,根据其与周边商业设施组合情况可再细分为独自成区型和与大型百货商店负一层相连型这两种类型.前者如芳村地下商业街和衬家祠商业街,后者有体育西地下商业街、流行前线地下商业街、东山口地下商业街、公园前商业街.业态主要是专卖店、路边销售店和大型百货商店.从开业到现在的营业情况来看,与大型的百货商店相连的地下商业街具有更旺盛的客流,因而能够承受每平方米300-400元/月的高额租金,而独自成区的商业街即使以每平方米70～150元/月的超值价甚至免租金半年的优惠政策也难以吸引到更多的店家进驻.3商业结构形态国外关于城市内部市场空间结构研究的理论主要有加纳(B.J.Garner)在土地价值论思想基础上建立起来的商业中心空间模式以及赫夫(D.L.Huff)提出的商业零售引力模式,这些研究虽然具有很大局限性,但对于研究商业空间结构形成机制提供了思维方式.商铺租金对于广州地铁站地下商业区商业设施的布局结构的形成而言,仍是决定性的影响因素.参考吴明龙等人对城市商业中心的结构和形态的划分方法,本文将广州市地铁站地下商业区划分为分段式、单轴、层叠式三种布局结构以及相对应的斑状、块状、立体型三种空间形态.“回”字结构是站厅商铺和通道商铺空间布局的典型模式,不同职能的商业设施沿着通道或在站厅内视野开阔且不易阻滞人员流动之处布局.由于站厅的空间非常有限又受其空间形态的影响,这两类商铺只能因势利导,零散分布,空间形态表现为斑状,图4为东山口站站厅及通道的商业布局结构,站厅的付费区内布局着报刊亭、数码冲印店、食品店及家居用品的柜台,地铁出入口与站厅的接驳处是银行与票务处的首选位置,站厅内的通道以自动售货机、手机冲电机、银行柜员机和自动售票机这类自助服务设施为主,站厅外的通道面积相对宽敞,出现4至6家便利店和专业店的连续分布.3.2多元集聚型商业设施单轴结构是指地下商业区的主要商业设施集中分布在街区内的主干道上,其它设施分布在次要的干道上,主干道上又常会以一个或几个主力店为核心,多与大型百货商店的负一层相连。这类商业设施的职能比较齐全,不同职能的商业设施因其外部经济效益而产生空间集聚现象,令购物者足不出户就能完成购物、娱乐、饮食、美容等服务。与地铁出入口相接驳的街道就是该商业区的极轴,商业区沿极轴对称分布,空间形态呈块状形态(图5、图6)。3.3地下商业的功能形态划分层叠式结构是立体式商业区特有的空间布局结构,其结构水平要比单轴结构更高一级,商业设施除沿水平方向分布外,还表现为垂直方向上的布局.这类商业区的规模庞大,功能分区明显.陈家祠站的康王商业城,全长630米,两层共4.8万平方米经营面积,负一层设中国、美国、澳洲、法国、意大利、泰国、日本七国五大洲世界风情区,负二层设多功能商业中心、环球美食第一城、大型地铁娱乐城和大型超市.正在建设中的公园前地下商业广场将是地铁公司又一大型商贸项目,建成后将成为广州市最大的地下商业区.但从目前的招租和营业情况来看,这类商业区的收益远不及开发商的预期目标.通过对地铁站地下商业空间结构和形态的划分,有利于对其进行合理的评价.由以上的分析可知,“回”字结构——斑状型形态是最