第二部分用户需求书

PAGE1-第二部分用户需求书招标文件中带“★”的内容为本次采购的重要要求，投标人须满足或响应，若无法完全满足，将会被认定为无效投标。招标文件中带“▲”的内容为本次采购的较重要要求，投标人若无法完全满足，将较大程度影响其技术商务评分。★投标人需做出书面承诺，保证在《中标通知书》发出之日起三十日内签订合同。合同签订后十日内向采购人提交履约保证金（金额为1个月的物业管理费）（提供承诺函，可参照附件《承诺函》格式）。一、项目概况（一）项目地点沙面区域办公区：广州市荔湾区沙面大街45号（含车队办公室、相邻车库和院落）、沙面北街75号办公楼、沙面南街44号办公楼、沙面南街20号楼、沙面大街68号、沙面三街2号楼、沙面南街46号院落及外围、沙面大街60号院落及外围、越秀区寺贝通津1号之四401。赤岗区域办公区：海珠区赤岗友邻一路2号。周转房：越秀区云鹤南七巷10号（6套房屋）；荔湾区百花路9、11、13（5套房屋），沙面大街9号前座（1套房屋）、47号（1套房屋），沙面四街4号东梯（1套房屋）、西梯（1套房屋）共15套；海珠区滨江西路158号南座1～3层。序号办公楼楼层建筑面积（平方米）院落（平方米）小计（平方米）沙面区域1沙面大街45号地下一层，地上六层4947.794947.792沙面南街44号两层612.72612.723沙面南街46号两层1136.521136.524沙面二街1号101、3号102、5号102、103（车队办公室及相邻车库）一层560.74560.74545号院落一层3979.13979.16沙面北街75号地下一层，地上四层310515034057沙面大街60号两层180015018008沙面南街20号两层1270.644891759.649沙面三街2号前座三层，后座四层2714.262714.2610沙面大街68号四层21006332733赤岗区域11友邻二路1号（外交服务大楼）地下一层，地上四层66391672.28311.2小计（平方米）24886.677073.331959.97（二）服务内容主要包括安全保卫，清洁卫生，绿化养护，会务接待，话务管理，停车管理，饭堂服务管理（仅海珠区赤岗友邻一路2号），白蚁防治（沙面区域）、防雷检测，供水排污、供电、消防、安防、空调、电梯、会议设备、卫星电视及有线电视等设备设施设备维修保养（含水电能耗统计）及建筑物零星维修服务，物业资料档案管理，配合采购人跟进落实办公设备维保，转房定期的巡查、检修、空置房屋的保洁，完成采购人交办的其他事项。（三）物业管理期限服务期：服务期限为3年，合同签订后三年内（共36个月）。物业管理服务期前8个月为试用期，试用期满后采购人如对中标人的服务质量不满意，采购人应在试用期满后十个工作日内通知中标人整改，整改期不超过二个月，如整改后中标人仍未达到服务要求质量，采购人可单方终止合同，并由中标人承担由此产生的一切责任。（四）项目采购预算：3年2415万元。投标人须承诺报价包括日常管理所发生的费用,包括：1、用工成本。包含中标方管理酬金，人员的工资、福利、奖金（含中标人为完成采购人物业管理服务所产生的加班费）、人员的广州市社保费（含养老保险、失业保险、工伤保险、医疗保险和生育保险）和公积金、体检费、工作餐费、工作服、劳保装备、高温补贴，法定税费等相关费用。2、管理用品。中标方行政办公用品和为达到采购人物业服务要求，所使用的出入登记本、物品管理卡（本）、人员临时出入证等管理用品。3、用户需求书中委托事项及服务内容。以下服务项目开支已包含在投标服务费用中：3.1日常物品搬运服务、饭堂油烟机系统和分离器设备清洗维护（仅赤岗区域）、化油池清理、下水道（排污管道）的清疏、办公区域化粪池清理（一年1次）、办公楼公共区域（含电梯轿厢）晶面保养、会议室地毯清洗、室内绿化植物更新等服务项目产生的一切费用。3.2耗用品费用。包括办公电话机及配用的电池、电话线等配件；指纹锁、密码柜电池；应急雨伞30把；会议室面巾纸；卫生间用品，包括擦手纸、卫生纸、洗手液、清洁剂、消毒水、坐垫纸香球等；清洁作业所发生的一切费用（含清洁耗材费、工具费等）；防疫消杀物资及因疫情需要配合采购人进行核酸检测等费用；除四害物品；绿化营养土肥料和杀虫剂等日常易耗品。以上耗用品的补充更新，应按采购人要求的品牌和型号，不可随意更改，如需更改须征得管理部门同意。3.3卫星电视和有线电视维保服务、白蚁防治服务、高压电房设备维保、消防和安防系统设备维保、空调维保（其中沙面区域的空调维保包含除压缩机、蒸发器、冷凝器外的所有配件材料）、电梯维保（其中沙面区域的电梯维保包含除电梯主机、曳引机、钢丝绳外的所有配件材料）（设备明细详见附件4）。投标人需对设备设施维保费单独报价（格式见附件5，项目总报价须包含设备设施维保费），维保服务期和预算详见下表，其中安防、消防、白蚁防治、高压电房、空调设备管理服务因尚未具备移交条件,各服务预计起始日期见下表，维保费付款时间与维保服务起始时间同步，按月支付，维保费需单独开发票：沙面区域设备设施维保明细序号维保项目预计服务起始时间总服务期（月）预算（元）1安防监控系统设备维保2022年11月323360002消防系统设备维保2023年6月251531253高压电房设备维保2023年4月2782687.54电梯维保2022年7月36850505空调维保2022年8月355206256水电材料（零星维修）2022年7月362520007防雷检测服务2022年7月36157508白蚁防治服务2023年5月26455009省市有线电视维护2022年7月3636000合计（元）1526737.5赤岗区域设备设施维保明细序号维保项目预计服务起始时间总服务期（月）预算（元）1安防监控系统设备维保2023年2月2932987.52消防系统设备维保2023年2月29507503高压电房设备维保2023年5月26200204电梯维保2023年2月2927912.55空调维保2023年2月293045006水电材料（零星维修）2022年7月361008007防雷检测服务2022年7月369450合计（元）5464203.4中标人管理范围内发生的一般性维修、更换零配件，由中标人负责修复或更换,所需零配件(包括日常零配件和设备专业维修器材,如零星建筑维修、给排水、高低压电、弱电、电梯、监控、消防设施、空调系统、厨房设备及办公家具配件等材料）,单个零配件或材料采购费用在300元(含)以下的，应包含在服务总包投标报价内，费用由中标人自行承担；单个零配件或材料采购费用高于300元(不含)的,由中标人报采购人，由采购人决定维修方式；因中标人管理不善或操作不当等人为事故造成损失，全部由中标人承担，中标人应对负责采购的零配件和材料严格把关验证，确保为“合格品”。中标人应该对所有用于维修材料的名称、数量、价格和采购商进行登记整理，定期向中标人汇报。4、用户需求书的工作内容，工作方式，各项要求，各项费用等，均包含在投标报价中，采购人将不再支付合同价外任何费用。用工成本因最低工资、社保及公积金等政策调整增加的费用，由中标人承担。5、服务期内采购人新增各类设备、设施由中标供应商按原物业设备管理维护要求负责管理、维修、保养，采购人不另增加费用。6、由于采购人经费开支渠道不同、日常管理主体不同等原因，将按子项目分别签订补充合同，按子项目拆分的补充合同服务费加总金额与此次招标总额保持一致。7、如此次招标的管理期限内需增加服务项目，双方协商一致后签订补充合同，但补充合同增加的服务费总额累计不超过此次招标金额的10%，补充合同享有与本合同同等的法律效力。8、如此次招标的管理期限内，采购人需临时暂停服务项目或减少服务项目，经双方协商一致后签订补充合同。9、中标人有义务每月向中标人提供实际驻点人员名册和各项费用的开支台帐（台帐模版见附件3），对需求书中允许委托第三方的服务和日常耗用品的质量要严格把关，必要时采购人有权利查看中标人费用开支的社保缴费记录、耗用品的发票等具体支出证明。二、物业管理及服务总体要求1、本次招标委托管理的办公楼为机关办公重地，并且为重要“涉外”单位、重要外事接待场所，对政治性、安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、高规格，投标人具有国家机关同类型项目管理经验，中标人须严格遵守采购方的管理规定。采购人下属事业单位广东省外事保障中心（沙面区域）和广东省外国机构服务处（赤岗区域）对中标人组建的物业管理派驻机构进行业务归口管理。2、中标人负责制订物业管理服务方案，建立各项规章制度，确定组织架构及人员录用等，在实施前须报采购人审核批准。采购人对一些重要的管理决策有直接参与和审批权。派驻项目经理及重要岗位人员须经采购人审查同意后方能任用或变更。经采购人核定后的岗位人员及数量要保证到位，减少或变动要经采购人同意。3、中标人负责制定各类应急预案并定期组织演练。本项目有较大面积地处沙面岛内的低洼临江区域，每年雨季及汛期易遭受台风、洪涝等自然灾害侵袭，中标人需从采购人的地理位置、房屋结构等实际出发，应制订切实可行的防洪抗灾预案，并组织力量积极协助采购人实施抗洪抢险等工作。另外针对现场实际情况和实际需求应建立包括但不限于以下各类突发事件的应急预案：消防安全、突发安全事故、暴力上访、电梯困人、重要设备故障等,并定期组织实施培训、演习、评估和改进,事发时按规定途径及时报告有关主管部门,并采取相应措施。4、中标人提供的物业服务质量应符合全国物业管理示范大厦标准。中标人应严格按照合同约定和采购人的工作要求，全力推行ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、职业健康安全管理体系。在采购人委托授权范围内，在遵守国家法律法规和有关行业规范的前提下，利用现代化管理手段不断优化物业管理提供专业、规范、高效的管理服务。5、采购人对委托管理事项拥有全面的监督管理权，中标人在做好物业管理服务后勤保障工作的同时，有责任向采购人主管部门提出物业管理合理化建议，确保大楼安全有序，提高管理效率和服务质量。中标人对采购人的物业和设施不得擅自占用和改变使用功能。★6、中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有违法犯罪记录。中标人要依法纳税。中标人要依法保障录用人员权益，按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商须支付的社会保险及其他应付费用）。中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。如因用工引起劳动纠纷问题，由中标人负责解决。中标人应按劳动法相关要求安排合理休息和休假时间。（投标时提交承诺函，可参照附件《承诺函》格式）7、中标人各类管理、服务人员应持证上岗（电工证、建（构）筑消防员证、健康证等）,按岗位要求统一着装，言行文明规范，注意仪容仪表及公众形象，重要接待岗位对录用人员体形、身高、英语水平、外事礼仪礼节有特殊要求。中标人负责物业管理人员的职业道德教育、业务知识培训工作，以适应采购人的工作需要。8、中标人应具有利用自身资源满足临时应急抽调服务人员一次性不少于30人的调遣能力。为避免影响采购人工作，调遣人员须为中标人的正式员工。9、中标人须与采购人签订《保密协议》，定期开展保密培训，严格遵守采购人的保密规定，中标人须与驻场服务人员签订《保密承诺书》，管理和监督保密协议执行情况。采购人将指导协调保密工作,监督检查中标人实施《保密法》及其他保密法规、制度的情况,不定时组织、开展保密检查。中标人人员对在工作中得知的采购方有关秘密、有关信息和资料以及客人的隐私应承担保密义务。若因中标人责任产生泄密事故，将依法追究刑事责任。10、中标人须将采购方支付的人工费用，用于员工工资、保险、福利，中标人保证按时支付员工工资及交纳国家规定的费用，保证聘用和使用员工符合国家规定。▲11、中标人须做好防火、防盗、防突发自然灾害等安全防范工作，确保物业区域内的人员生命和财产安全。中标人须组建一支消防安全维护队伍，成员由安保人员兼任，队伍中须有一定数量的人员具有建（构）筑消防员证或《消防设施操作员证》，定期组织消防培训与贴近实战的消防演练，熟悉消防设备的位置和使用方法。12、在管理服务期内，由于中标人责任造成管辖范围内人身伤亡和财产损失的，由中标人负责赔偿。中标人应购买一定保额的公众责任险，以保障采购人的利益。中标人工作人员在该场地范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标人承担责任和负责赔偿。13、中标人要按照档案法及国家档案管理的标准，建立有关物业管理的所有档案，按月归档整理，做到保密安全、保存完整、管理完善、交接手续完备、检索方便准确。档案管理权归采购人所有，合同期满后，电子档案及纸质档案全部移交给采购人。中标人须在每月初前5个工作日内前将上一个月的月度工作报告、实际驻点人员名册和各项费用的开支台帐交采购人。14、每年进行一次服务满意度调查，调查满意度低于80%的，采购人有权终止合同。★15、供应商提供《保安服务许可证》（提供证书复印件）或承诺签订合同后按《保安服务管理条例》的要求到公安机关备案（提供承诺函，可参照附件《承诺函》格式）。16、本需求书所述及的服务目标、各项指标和服务要求，是投标人须达到的主要要求,但不能理解为全部的、详尽的要求。各投标人应针对采购人服务管理的特点，根据本项目的实际情况,结合自己的管理服务经验，编制并提供完整的服务管理方案，其中应包括服务组织实施计划、规章制度、应急预案、服务质量保证、服务承诺和投标文件等。17、中标人负责在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人的人员有直接指挥权。18、中标人需有组织保障，已经成立了中国共产党基层党组织和工会组织。（投标时提供相关证明材料）本项目配置工作人员中，至少有3名(或以上)工作人员为隶属于投标人党委的中共正式党员。中标人应当在《物业服务合同》生效之日起一个月内组建本项目党小组。19、采购人作为机关单位，中标人在工作中要严格落实好反腐倡廉工作，深入推进党风廉政建设，加强对所派遣人员廉洁自律的管理，并具有相关行之有效的管理体系。20、中标人需有疫情(传染病)防控方案及经验,能有效配合处理疫情。21、中标人派驻的项目负责人及下属管理团队人员须多人经过相关专业卫生救护培训，具备一定卫生救护能力，项目负责人中至少一人具备组织员工进行卫生救护的培训专业能力，能够定期对员工进行卫生救护相关培训。22、中标人应具备专业的物业管理系统类软件，如监控管理、设备管理、水电安全监测、故障保修、物业综合管理、信息发布、投诉管理、ERP管理等，不断优化本项目物业管理，创优质服务。制定物业管理发展规划和各项规章制度，并全面贯彻执行。积极协助采购，做好节电、节水、节油等节能降耗工作，并使管理的物业保值、增值。★23、投标人需做出书面承诺，合同生效前7个日历天内派驻管理层到位进行业务交接工作，合同生效当天派出投标文件中所配置的管理人员及服务人员接管本项目的物业管理服务工作，否则将追究违约责任。（提供承诺函，可参照附件《承诺函》格式）三、委托管理事项及服务内容（一）提供一套符合采购人物业实际情况的管理方案，建立健全各项管理制度，包括但不限于：办公大楼设备设施管理服务工作制度、办公大楼安全保卫服务工作制度、办公大楼卫生清洁服务工作制度、会议服务工作制度、绿化养护管理服务工作制度、员工奖惩制度、物业管理日常工作制度、设备维保、维修管理制度和管理层监督检查制度，建立完善的组织管理架构，明确各岗位工作标准与职责，制订并不断更新完善各类突发事件应急预案。在实施前报采购方审核批准。（二）安全管理服务。物业服务区域24小时安全监控、巡视、门岗值勤，来访登记、车辆出入管理，防火、防盗、防洪、防台风相关工作，负责妥善维护突发事件的现场秩序；负责办公楼周围环境秩序管理。（三）保洁及绿化养护。物业服务区域每天的保洁，主要包括院落、通道、走廊、电梯、天台天面、雨棚、停车场、会议室（地毯）、办公室、饭堂、卫生间的卫生清洁。每日将服务区域内的生活垃圾按照《广州市生活垃圾分类管理条例》的要求进行收集运到指定集纳地点，做到日产日清，垃圾清运费用由采购人承担。定期做好除“四害”（防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂）工作，负责按采购人的要求做好爱卫工作的商洽、落实和有关资料的建档工作；蓄水池每季度清洗消毒管理。负责院落及天台花草绿化保养工作，适时施肥、喷药、修剪等,在规定标准内优化办公环境花草的种植、品种的选择、数量的配置，保证办公环境植物充满生机。（四）日常弱电设施设备管理维护和建筑物零星维修。弱电设施主要包括但不限于：对通信设备、办公设备、会议室多媒体音响设施设备、有线电视和卫星电视系统、给排水系统、车辆管理系统、饭堂消费系统（赤岗）、灯光照明系统、访客系统等楼宇智能化系统等性能状态进行每周检查、检测和计划性修理，并做好检查记录，确保各项设备正常运转。建筑物零星维修：每周对建筑物及各类设施进行巡检，对于建筑物出现的问题，应及时报告采购人，并根据实际状况尽力维修。（五）专业设备维保、维修、防治工作。维保工作主要如下：电梯保养年检，空调维保，高低压设备专业维保、消防系统维保、门禁系统维护、监控门禁系统维护、卫星电视和有线电视维保服务、白蚁防治。维保工作服务内容及相关标准详见需求部分第五点【物业服务细则和要求】中第（三）点【设施设备管理维护】具体内容。▲上述设备出现故障时能够随叫随到，对上述设备设施维保项目,中标人需提供具体管理服务方案和服务标准，包括但不限于本次招标文件的采购需求，在实施前报采购方审核批准。（六）会议室的管理（含会议设备）及会务服务。（七）赤岗饭堂服务。负责赤岗服务点职工早餐、午餐用餐和接待餐供餐服务工作，负责饭堂物资的采办、天然气及水的耗用登记，餐厅、厨房卫生清洁、化油池清理工作。（八）话务管理服务。负责话机更换、线路迁移、故障排查、维护、话费统计、总机话务等。（九）重要外事团组接待安保、清洁、供电等保障。（十）其他房屋管理。包括沙面三街2号楼，海珠区滨江西158号南座1-3层、15套周转房，沙面大街68号楼。（十一）健身房开放时间的管理。（十二）搬运服务。包括大楼内的办公室、会议室、接待室等桌椅、办公设备、饮用水、外事物资及其他采购物品等的搬迁、搬运、清理、摆放。（十三）防汛服务。负责沙面地区防汛物资的管理、检修，汛期值守，珠江水位观测、预警，各楼宇防汛设施的拆装，组织人力抢险救灾等。（十四）疫情防控。根据采购人的疫情防控要求，严格落实环境消杀、外来人员健康把关、所属人员健康管理、突发疫情应急处理等相关疫情防控工作。（十五）物业管理档案资料管理。（十六）其他服务：大楼内部杂项管理业务（例如：出访外事礼品的包装、打包等）；协助做好外办固定资产清查与盘点工作；节日气氛装饰布置服务。（十七）法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项，或协商后采购人认为有必要交给成交供应商的其它项目，或采购人赋予的其他临时性任务。（十八）服务指标与目标序号服务指标名称服务目标管理指标实施措施1保密工作严守率100%不发生任何泄密事件。2维修及时率(返修率不高于1%，有回访记录）100%接到维修通知10分钟内到达现场。及时完成,急修不过夜,并按《维修回访制度》进行回访及记录。3建筑物完好率99%指定维修技术员负责责任区域内的房屋巡查,建档记录，确保房屋完好、整洁,无损坏现象。4消防设备完好率100%专业保养消防系统,确保消防系统正常运行。5除“四害”和卫生防疫消杀达标率100%按照卫生防疫规定定期进行消杀,确保服务范围内没有疫情发生。6保洁率99%指定保洁工进行保洁工作,实行巡查制度,建档记录,以确保辖区内垃圾日产日清,空气清新,设施完好、环境无污染。7绿化完好率98%每日对室内外植物进行维护保养,对生长不好的植物进行及时更换,定期杀虫、施肥,确保植物的健康和美观。8预防重大责任事故率100%严格落实责任制度,确保不因中标人派驻人员的原因而发生任何重大事故。9预防消防事故发生率100%实行全员义务消防员制,定期进行培训和演习,加强宣传和日常巡视,确保合同期内不发生消防事故。10维修质量合格率100%对所有维修的事项,安排人员或委托维修单位及时维修,使维修质量达到相关规定的标准。11管理人员专业培训合格率100%建立培训考核制度,对员工分别进行入职、上岗和专业培训,并予以考核,对特种作业人员,进行外送培训考核,监督上岗证有效期、确保培训合格率达100%,以保障员工的素质。12物业管理档案建立与完好率100%建立电子资料库,采用原始档案和电脑档案双轨制，档案齐全,管理完善。13服务及时率和反馈率100%在接到服务需求后,及时安排人员进行服务跟进,即使不能马上完成的也要向采购人说明情况,不可出现拖拉误事的情况。14服务满意率99%以采购人利益为先,积极解决采购人困难,使采购人及物业使用人对服务满意。四、人员配置及要求（一）中标人须设立完整的本项目物业管理服务组织机构，组织机构总人数需不少于77人：岗位需求明细表部门岗位名称负责区域岗位需求人数人员素质要求管理处项目经理全办1具有本科或以上学历；持有人力资源和社会保障部门颁发的中级或以上职称；3年或以上物业管理工作经验。具有较强的组织、协调能力。项目副经理全办1具有本科学历或以上学历；需持有人力资源和社会保障部门颁发的人力资源管理师中级或以上职称；1年或以上物业管理工作经验，具有较强的组织、协调能力。小计2会务、话务、文书处理会务、话务经理沙面1具有本科或以上学历；持有省级语言文字工作委员会颁发的普通话二级甲等或以上证书；能熟练使用电脑；具有1年或以上工作经验，应变能力强。会务、话务、接待员兼文员沙面2大专或以上学历，女性，身高1.60米以上，年龄在35岁以下，五官端正。能流利使用粤语及普通话，能熟练掌握基本英语口语交流能力,熟悉外事礼仪礼节。能熟练使用电脑。具有1年或以上工作经验，应变能力强。会务、话务、接待员兼文员赤岗2小计5安保安保部经理全办1具有本科或以上学历,须是退伍军人,并具备有保安管理师或保安员二级/技师资质、消防设施操作员证或建构筑物消防员证，有1年或以上物业管理工作经验。安保部主管赤岗1大专或以上学历，年龄在45岁以下，处理、指挥、协调突发事件的能力和组织能力。管理员赤岗9男性，年龄25-48岁，身高1.7米或以上，具有保安员上岗证，具有相关工作经验，纪律性和服务意识强，退伍军人优先，重要门岗值班人员需具有基本英语口语交流能力和熟悉外事礼仪礼节。

沙面门岗包括：沙面大街45号前门、沙面大街45号后门、沙面北街75号大门、沙面北街75号消防监控中心、沙面大街60号大门、沙面南街20号大门。门岗需每天24小时值守。博物馆每周二四六对外开放，需增加2名值班员，由其他岗位安保人员兼任。

三街2号楼正门早、中班值班1人健身房开放时段的值班由其他岗位安保人员兼任。

赤岗包括：大门、大厅、监控中心3个岗位。门岗需每天24小时值守。管理员沙面巡逻3管理员沙面门岗21小计35绿化和清洁清洁部主管沙面1人1具有本科或以上学历；年龄在50岁以下，有清洁管理工作经验，掌握绿化植物养护知识和保洁化学品知识。清洁部副主管沙面大街45号5楼及协助主管做好管理工作1年龄在50岁以下，5年或以上清洁管理工作经验，细心、责任心强、纪律性强。保洁员沙面13年龄在50岁以下，3年或以上保洁工作经验，胜任劳动强度较大的工作，服务意识强。

保洁区域包括：办公楼公共区域（沙面大街45号及后院、沙面北街75号）、沙面大街60号楼外围、沙面南街20号整体、三街2号（除饭堂外区域）。赤岗办公区及公共区域。园丁沙面各院落及45号5楼天台1保洁员赤岗6小计22工程工程部经理沙面1人1具有本科或以上学历；人社部门颁发的消防设施操作员职业资格证或建（构）筑物消防员证；持有人社部门颁发的中级或以上电气类或建筑类工程师职称；具有1年或以上物业管理工作经验。工程部主管沙面、赤岗各1人2持有高低压电工证等相关资格证书，5年或以上水电、土木维修工作经验，熟练掌握应聘岗位的操作技能，懂电梯及空调系统原理，具有国家颁发的相关岗位操作上岗证，有较强的工作责任心和服务意识。维护人员沙面7服务人员应具备零星建筑、给排水、高低压电、弱电、电梯、监控、消防设施、以及空调系统等的日常运行、保养、维护、维修能力，熟练掌握应聘岗位的操作技能，具有国家颁发的相关岗位操作上岗证，有较强的工作责任心和服务意识。维护人员波兰领馆0维护人员赤岗1小计11厨师赤岗2饭堂工作人员应有健康证明。具有烹调师证，5年或以上相关工作经验，年龄在50岁以下，能胜任劳动强度较大的工作，兼顾勤杂等工作。其他0负责海珠区滨江西158号南座1-3层、15套周转房以及涉及采购人房产和设备的安全巡检、清洁卫生服务，由沙面服务人员兼任。小计2合计77（二）中标人员工在采购人处工作期间违反采购人及双方订立的《物业管理服务合同》的有关规定时，中标人需更换服务工作人员（中标人应于接到采购人的更换要求3日内妥善解决其员工退换问题）。（三）中标人向采购人派出的服务工作人员，在《物业管理服务合同》有效期内只能在采购人处从事合同规定的工作，不得兼职于其他单位的工作。（四）中标人应对其员工在采购人处工作期间的行为负责，承担相关的法律责任。负责处理其员工的聘用升降职、解雇、劳动赔偿等涉及劳动关系的事宜。（五）为稳定服务队伍和积极性，中标人严格按照员工工资福利发放，对各岗位的工资要求按投标文件相应的标准执行,采购人管理部门有权利查看工资发放清单和社保公积金等的参保记录。（六）中标人的工作人员须遵守采购人的有关规章制度和管理规定,如有违反或损害采购人利益的,采购人有权拒绝违规工作人员在此工作,中标人应在48小时内完成违规工作人员的调离和接替工作人员的到岗。（七）中标人工作人员作业时应严格遵守国家有关操作规程,落实安全防护措施,保证安全作业。如因违规操作或操作不当发生安全事故,全部责任由中标人承担。（八）中标方工作人员在执行服务工作或服务工作期间伤亡,由中标方承担相应的经济和法律责任。五、物业服务细则和要求（一）安全管理1、安全保卫管理1.1、组织一支思想素质高、业务能力强的专业安保队伍，队伍须含一定数量的退伍军人，执行严格的纪律和岗位责任制，对各区域实行24小时安全监控，各门岗24小时值守，并安排1名人员流动性巡逻沙面各办公楼，确保大楼内不出现治安盲点。消除各类安全隐患，同时做好巡查登记。安保人员要做到：熟悉情况，训练有素，认真负责，言语规范，文明值勤。配穿统一服装，坚持日常进行体能和专业技能训练。1.2、结合采购人管理要求，制定完整、有效、可行的保安管理方案和安全防范措施、突发事件的应急方案,包括防火、防盗、防事故、防破坏等安全突发事件应急预案,经采购人审核批准后方可实施,积极组织演练并不断完善。1.3、熟悉物业服务区域内安防设备位置与使用方法，能熟练并灵活运用安防消防系统，熟练使用反恐防暴用具，发现故障情况及时维修处理，并及时加强技防缺失位置的安保防范。1.4、结合各物业服务区域特点，贯彻“预防为主”的方针，制订有效的安全防范措施和应急预案，做到无火警、无火灾、无刑事案件、无恶性打人伤人事件、无重大伤亡事故、无设备设施损坏事故。1.5、及时处理一般性的治安案件和投诉，发生重大案件或事故须及时上报采购人；如有信访事件，须安排人员站岗观察情况，预防突发事件发生。1.6、与属地派出所、公安、消防、食药监部门保持良好沟通，并按规定做好相关工作。1.7、对物业服务区域内的装修工程进行监管，包括对施工安全、消防安全、施工人员和施工材料进出的监管，有问题及时纠正处理并上报，避免安全隐患及漏洞造成其他事故的发生。1.8、防台风、防涝期间，负责做好各项防台风、防涝准备工作，确保防台风、防涝工作安全无事故。遇到台风、洪水等自然灾害袭击时，中标人应立即响应，并组织员工且不仅限于合同服务人员投入到抢险救灾工作中。1.9、按照“治安保卫重点单位”的要求,负责制定落实治安每天巡查及每周、每月检查登记制度,及时掌握物业服务区域的安保情况,对安全设施设备进行检查维护,确保完整无损,发现隐患及时上报整改,确保安全无事故。1.10、在防范的策略上强调与当地的治安组织联防联治,发挥治安的规模优势；强调全员参与安全管理,管理员要求发挥安保固定岗的作用,其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务,建立起“快速反应,快速支援”体系。2、门岗值守2.1、制定可行的管理规章制度。对来访、办事人员、施工人员询问登记管理落实到位。既要严格管理，又要文明服务，确保办公楼的安全有序。2.2、文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。2.3、能熟练操作来访登记软件，并通过软件及时监控楼内来访人员状态，发现异常及时报告并处理问题。2.4、协助做好办公楼的报纸收发和公务邮件、包裹的收发工作。2.5、每晚巡查安防报警系统是否正常，晚上9点系统进入留守布防状态，早上6点30分进入撤防状态。2.6、未经许可不能离开守护岗位，要认真做好交接班工作，值班人员交接班要做好必要的交接手续和相关工作的登记移交。3、车辆出入管理3.1、指引车辆在指定区域内停放，对进出本单位停车场的机动车车辆实施指引和维护停放秩序。劝导和制止车辆违规行使和乱停乱放行为。3.2、熟练操作停车场管理系统，实时监控院内车辆情况。停车场管理系统发生故障时，应手工记录车辆出入情况，并及时报修。3.3、外单位来访车辆需得到管理部门同意后放行。负责大型活动停车保障时,应根据预案,及时部署安全防范工作,对人流、车流进行正确引导和对现场认真巡查,确保大型活动圆满完成。3.4、晚上对大楼及停车场每1-2小时巡逻一次，零点后到早上5点关闭部分公共场所照明，对车场过夜车辆进行登记,异常情况及时报告。3.5、注意对出入车辆进行检查，防止残缺、漏油、漏水、无牌（持有效证明外）及载有易燃、易爆、剧毒车辆进入车场。3.6、加强安全检查，防止在大院内试刹车、学习驾驶等。3.7、对在大院内发生的车辆事故及交通设施损坏应及时做好现场保护，妥善处理，并及时报告管理部门。3.8、熟记固定车位及主要领导的车辆和司机，固定车位原则上不能安排其他车辆停泊。4、消防安全4.1、建立健全消防工作管理制度和消防档案，明确各区域防火责任人。制定落实消防安全每天巡查及每周、每月检查登记制度，及时掌握院区的消防安全情况，保证无火险安全隐患,防患于未然，确保无火灾事故。负责采购人的消防安全设施设备巡检与消防器材(灭火器、防毒面具等)的定期检查，及时提出更换需求，确保设施设备齐全完好，可随时启用。4.2、建立义务消防队，落实防火巡查制度，预防火灾事故的发生，在火情发生时能迅速组织义务消防队及时扑灭初期火灾，及时组织人员疏散到安全地带。队伍成员需持有四级或以上《建（构）筑物消防员证》或四级或以上《消防设施操作员证》，同时具有1年或以上物业管理工作经验。必须具备必要的防火减灾知识与技能，熟练操作消防及各类以及抢险操作设施。4.3、强化对员工消防安全意识、消防安全知识、消防技能的教育培训，新人未经岗前消防培训、考核达标严禁上岗，制定科学合理、有针对性、切实可行的年度消防安全培训计划和演练方案，培训可采取授课、外请消防专业人员现场指导的等方式，演练方案需针对性强、贴近实战，并积极组织落实，真正达到使员工树立消防安全意识，熟练掌握消防安全常识，熟悉消防器械操作，提高应对突发情况能力的效果，以确保物业服务区域消防安全。每年至少进行两次消防安全演习。4.4、消防控制中心24小时值班，消防系统技术状态符合安全要求，管理人员要持证上岗，掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。4.5、消防主管人员能正确果断处理各种火险、火灾的指挥、救护、调动和报告工作。制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，确保照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅道。4.6、确保火灾事故发生率为0,消防年检合格率达100%。5、资料归档5.1、来访登记、车辆出入登记与交接班登记资料妥善保管，分类存放备查；5.2、安防消防台帐、安防消防维保报告、设备设施维修登记资料妥善保管，分类存放备查。保洁及绿化养护保持保洁服务区域的干净整洁，中标人须采购符合国家环保要求、经过有关部门检测的合格清洁产品进行使用,并建立健全相关台帐、记录,采购人有权随时对上述情况进行检查,如有违反采购人有权终止采购合同,且中标人须赔偿由此给采购人造成的所有损失。具体如下：1、大堂1.1、日常保洁。（1）每天上下午把大堂扫拖干净（8：00和14：00前各完成一次）；（2）擦拭抹净大堂玻璃门、屏风、告示牌、灯座及墙报板等公共设施；（3）下雨天门口要放防滑告示牌、伞架框、和增加拖擦次数；（4）每季度安排对大堂地面进行一次晶面维护，耗材的采购及费用由中标人负责。1.2、保洁标准。（1）保持大理石地板无污渍、无垃圾，每平方米地板的脚印不得超过两个；（2）玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮、干净；（3）大堂的墙面、台、沙发、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘；（4）保持空气清新无异味。2、梯间及通道（含天面通道区域）2.1、日常保洁（1）每天清扫两次各楼层通道和楼梯台阶；（2）用干净的毛巾擦抹各层和通道的防火门、消防栓柜、玻璃窗内侧、灯具、楼梯扶手、墙面、墙根部分地脚线、指示牌等公共设施，应保证每周循环保洁一次；2.2、各梯间、通道的壁面应每周进行一次除尘。2.3、各梯间、通道应每半年进行一次晶面维护，耗材的采购及费用由中标人负责。2.4、注意事项：（1）梯间及通道严禁堆放杂物；（2）清洁工具不能放在梯间通道。2.5、清洁作业标准。（1）地面、梯级洁净、无污渍、水渍、灰尘；（2）楼梯扶手护栏干净，用干净纸巾擦拭100cm后，纸巾没有明显脏污；（3）铁栏油漆完好无脱皮；（4）梯间顶面无蜘蛛网、灰尘；（5）地脚线干净无灰尘；（6）大理石地面目视干净、无污渍；（7）水磨石地面和水泥地面目视干净无杂物、污迹。3、楼梯（1）包括地面、墙壁、天花板、防火门、扶手、护栏、排风口、消防设施、灯具等的保洁。（2）用半干湿的毛巾擦拭扶手、护栏。（3）用除尘扫扫除消防设施上的灰尘。（4）用扫把扫净地面上的泥沙、杂物。（5）保持楼梯进出口的干净整洁。（6）用半干湿拖把拖净楼梯阶梯地面，局部顽固污渍喷上30倍氯水拖净。4、电梯（1）包括地面、地垫、地毯、轿厢立体面、按键操作板、护栏、天花板、风口、灯具、门槽、门板的每天保洁。（2）铺上地毯的地方要用吸尘器吸尘，包括电梯门槽。（3）有铺地毯的电梯轿厢，用扫把扫除泥沙后，再用半干湿的拖把擦拭干净。（4）电梯轿厢内外立体面、镜面不锈钢用半干湿毛巾擦拭手印、污渍。（5）电梯轿厢内外立体面、不锈钢用干毛巾擦拭，必要时喷上少量不锈钢油擦试，再用干毛巾抹擦。保证没有明显不锈钢油或毛巾脱毛线。（6）用半干湿毛巾轻轻抹擦电梯按键键盘，疫情防控期间提供电梯按键专用擦纸和消毒用品，费用由中标人负责。（7）电梯天花灯具、风口每周全面清洁一次以上。（8）每半年对电梯地面进行一次晶面维护，耗材的采购及费用由中标人负责。5、办公室及会议室5.1、清洁要求（1）每周一次地面清洁；（2）每年清洗一次窗帘；（3）每半年清洁一次窗户。5.2、注意事项不得翻动办公室内所有物品、文件，办公室用品应轻拿轻放，纸篓或地面有纸质文件，清理之前需征询办公室人员的同意。负责办领导的机要保洁，专人专职，服务人员需具有一定的工作经验，采购人、中标人须对机要保洁员进行严格的双重政审，签订《保密协议》。5.3、保洁标准（1）玻璃门窗目视无明显污迹、手印；（2）地面干净无污渍、无垃圾；（3）室内空气清新无异味。6、卫生间包括地面、墙壁、隔板、门板、天花板、镜面、洗手台、洗物池、灯具、排风口、垃圾桶、垃圾篓、洗手盆等的保洁。6.1、每日早、午对公共卫生间至少进行保洁2次：（1）打开门窗通风，用水冲洗大小便器；（2）清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋后放回原处；（3）用洗洁精均匀喷洒在洗手盆及大、小便器上，用毛球洗刷后用清水冲干净；（4）先用湿毛巾擦拭窗玻璃和镜，然后用干毛巾擦干净；（5）用毛巾擦拭墙面、台面、开关、门窗、标示牌等；（6）及时补充卷纸、洗手液、芳香剂、洗洁精、坐垫纸，更换破损的清洁用具；（7）用拖把拖干净地面；（8）适量喷洒空气清新剂，小便器内放置香球；安装自动飘香清新机。（9）每天早上保洁后用消毒水对洗手盆及大小便器、地板进行消毒。6.2、每天用玻璃清洁工具清洁洗手间的玻璃镜。6.3、每月一次清洁灯具、天花板。6.4、每月一次对洗手间进行消杀工作。6.5、发现墙壁有字应即时清洁。6.6、保洁标准。（1）天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；（2）目视墙壁干净、便器洁净无黄渍；（3）室内无异味、臭味；（4）地面无烟头、纸屑、污渍、积水。6.7、注意事项。（1）禁止使用强酸、强碱清洁剂，以免损伤瓷面；（2）中标人应自行配备一定的清洁机器和机械疏通器械，排污如有堵塞现象，应及时疏通，无法疏通的应联系专业公司完成疏通。7、道路的清洁和保洁7.1、每天对大楼的院落的道路定时清扫。7.2、巡回保洁的路线应与季节和环境相适应。7.3、下雨应及时清扫路面，确保路面无积水、无垃圾、无落叶。7.4、发现路面有油污应即时用清洁剂清洁。7.5、用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。7.6、道路的清洁标准。（1）目视地面无杂物、垃圾、积水、无明显污渍、泥沙；（2）道路、人行道无污渍；（3）行人路面干净无浮尘、无杂物、垃圾；（4）路面垃圾滞留时间不能超过1小时。8、文物楼天面、办公楼天台和车库雨蓬的清洁8.1、每月对文物楼天面、办公楼天台和车库雨蓬至少进行一次清洁；8.2、做好高空作业安全措施，应至少两人配合进行，清扫时应避开人员出入频繁的时间，严禁高空落物，以免砸伤行人、损坏工具；8.3、清洁标准：应达到目视天台、天面、雨蓬无垃圾、杂物，无积水、青苔。垃圾清运9.1、公共区域垃圾桶的垃圾量超过一半时，应及时收集至办公楼每层集中分类垃圾桶；垃圾筒和垃圾袋应按广州市垃圾分类工作指引的相关要求配置，并且每天清运。9.2、垃圾筒有明显污渍或异味应进行清洗，破损的应及时更换或维修，费用由中标人负担。9.3、清洗垃圾筒应在非工作时间进行，以免影响他人使用。9.4、清洁标准：（1）目视垃圾筒无污迹、无油迹、无异味；（2）垃圾筒周围无积水。9.5、确保垃圾及时清运，与街道环卫站保持良好沟通。10、排水沟的清洁10.1、排水沟的清洁（1）定期检查、清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾；（2）定期清除排水沟里的杂草，保证排水沟的畅通；（3）必要时用水冲洗排水沟，发现沟边有不干净的地方应用铲刀铲除。10.2、清洁标准：应达到目视干净无污迹、无青苔、杂草，排水畅通无堵塞、无积水、臭味。11、蓄水池的清洁11.1、蓄水池的清洁（1）将蓄水池每季度清洗一次，池壁、地面用清水冲刷干净、刷2次；（2）将蓄水池沉淀物清理出水池；（3）用消毒液进行对壁面、地面进行消毒，消毒2次；（4）消完毒后，用清水冲洗墙面及地面，将残留有消毒液的水清理出蓄水池；（5）开始往里蓄水，水位有1米时，停止蓄水，开始排水（防止有大量消毒液残留）；11.2、清洁标准:蓄水池干净无异味，水质清晰。12、地毯的清洗12.1、委托具有广州环卫行业经营服务企业资质A级证书，业务范围包括具有地毯清洁的专业清洁公司，用进口车载式地毯蒸汽清洗机及专用清洗药水，对沙面大街45号楼会见厅、多功能厅、室务会会议室、6楼大会议室等的地毯及赤岗办公区会议室地毯的每年进行一次专业清洗。12.2、清洁标准：清洗后确保地毯干净、无灰尘、无污渍、无异味、无褶皱。13、物资管理工作13.1、及时更换卫生间耗用品（具体品种、品牌及要求见附件）、保洁用具有序摆放、不使用残破保洁用具。13.2、及时更换各办公室及公共区域桶装饮用水，根据用水情况联系供应商送水，保持各区域饮用水不间断供应，做好用量登记，定时清点水桶数量，防止丢失。每季度联系并监督饮用水供应商定期清洗饮水机。13.3、按要求做好爱国卫生检查、垃圾分类、除四害等日常管理工作，及时在适当位置张贴或摆放相关安全警示、温馨提示。13.4、三街2号保洁需包含职工活动室内部、图书馆内部内部及母婴室内部。14、四害消杀与白蚁防治服务14.1、中标人负责按照广州市爱卫办“除四害”卫生标准，做好物业服务区域内的白蚁防治及四害消杀工作，确保在发现白蚁的情况下，24小时内能够响应，并做出有效防蚁措施。各楼栋外围每周进行1次除四害消杀，夏季及蚊虫孳生季节，每周需对各办公楼公共区域进行除四害消杀。14.2、中标人负责定期驱赶大院内的流浪猫狗，发现流浪猫狗时能在1个工作日内驱赶，大院内无流浪动物巢穴。发现猫、老鼠等动物尸体时能在1小时内清除，发现跳蚤等害虫危害时能在1个工作日内进行打药处理，药效显著。14.3、白蚁防治工作标准：（1）全面检查建筑物内蚁患情况，对发生蚁患部位采用慢性传染灭杀药物处理，灭杀正在侵害的蚁患。（2）对易遭蚁害侵入部分局部使用预防白蚁药物处理，减少和组织白蚁侵害的机会。（3）对建筑物表迹不明显处或采用诱杀白蚁法处理并对建筑物周边绿化带反复观察周边蚁患动向，根据蚁患动情况采取相应的灭杀措施。（4）服务期内的具体要求：4-1）服务期内每季度全面检查，并在白蚁活动高发期（每年4-6月）增加检查频率。4-2）服务期内每年两次对我办沙面南街44号和沙面大街60号首层木板地面的架空层；沙面三街2号的天花进行预防性喷药。4-3）服务期间，发现蚁情及时处理，不再另外计费。15、落实广州市关于房屋玻璃幕墙管理有关规定，对赤岗区域玻璃幕墙进行日常巡检，确保安全，有安全隐患或发生问题及时向采购人报告。16、资料归档16.1、建立爱国卫生、垃圾分类、除四害等管理台帐，分类存放备查。16.2、建立日常消耗品及清洁物料等的购销台帐，分类存放备查。17、绿化养护17.1、做好沙面大街45号6楼天台花园及各院落的植物管理和养护，对植物适时进行修剪、施肥、灌溉、杀虫等，台风季节做好名贵植物加固工作。保证室内外盆栽植物不露泥土，植物常绿、时花娇艳、盆底没积水，泥土没臭味。17.2、做好大堂、各楼层公共区域、办公室内植物（具体品种及数量见附件）管理和养护，及时更换长势不好的植物，确保绿植长势良好。更换的植物应保持与需求书的附件约定的品种和数量一致，如需更换品种或减少数量需征得采购人同意。17.3、中标人负责对物业服务区域内绿化做好绿化养护、清理工作。对绿化项目做出详细的养护计划和标准，保证绿化存活率达98%以上，因养护不当导致植物死亡的，由中标人负责重新更换并承担相关费用。绿化植物因自然死亡、老化等原因死亡要及时书面报告采购人，并根据实际情况提出补种方案。17.4、具体养护标准与要求：（1）浇水、排水。经常检查排灌情况,保证无积水、无旱情,不得因涝、旱影响植物生长。合理浇灌每次草坪浇水应有足够时间，使草坪根部保持湿润。夏季浇水在早晚进行,避免高温季节午间浇水，冬季浇水在中午进行,干旱季节应满足草坪生长所需的水份。（2）科学修剪。按照树木的修剪方法和原则修剪（10米以上的乔木和古树除外），落叶乔木每年2次以上，灌木每年4次以上；服从园林景观树木配臵设计需求，乔木和灌木的做型修剪以自然树形为主，形成观赏效果；根据植物生态习性及时采取必要的防寒防晒防风措施，保持乔灌木生长环境良好；注重树木均衡树势、美化树型又不影响建筑物和各类设备设施；树木无死树、枯枝危枝及时处理。每年草坪修剪次数3次以上，其他绿篱4次以上，确保草坪生长繁茂、平整，根据草植物种类特点注意修剪控制高度，绿篱保证成型美观，生长旺盛，无枯黄。（3）病虫害防治。根据植物的特点，选择效果好、对植物无伤害的药物报采购人。药物防治每年3次以上，人工防治2次以上，树干涂白1次，确保树木花草无病虫症状，病虫害危害率控制在2%以内。药物防治须要做到对院内空气、水体等不产生污染，不得对植物有药害现象。（4）杂草清除。根据生长情况每年绿地除草6次以上，及时清除各种杂草，确保绿地无杂草，绿地无泥土裸露，及时申请补种更换坏死的部分。如使用化学除草剂须保证园林植物的安全，无污染、无危害。（5）施肥管理。科学施肥的次数为乔木、灌木、花草、草坪等各1次以上，绿地以施有机肥料为主，提倡应用平衡施肥技术，树木施肥先挖好施肥环沟，其外径与冠幅相适应。环境卫生。按要求及时规范处理绿化垃圾；负责清理绿化区内草叶枯枝杂物，如因修剪导致绿化垃圾过剩，环卫站提出要加收绿化垃圾处置费，由中标人负责。17.5、院内绿化养护的要求除本招标文件约定外,按照《广州市绿化条例》和《园林绿化养护技术规范》《城市绿地养护质量标准》等有关规定执行。17.6、绿化工作中使用的工具器械、设备设施及化肥等耗材费用由中标人承担。（三）设施设备管理维护1．低压配电设备的维修及保养1.1、做好供电房的24小时值班管理，负责低压配电系统的维修、保养工作;1.2、每天检查低压房供电情况，发现问题及时采取措施，保证安全供电;1.3、负责供电线路的检查维修（电房整改大修除外），提交安全检查报告;1.4、检查接线端接线情况，转换开关；1.5、检查变压器三相电压正常运作和温度；1.6、做好不间断电源的维修及保养工作。2．高压配电房的维修及保养2.1、进户高压电缆、分支高压电缆是否有过流过热现象，是否有异味，负责高压配电系统的维修、保养及年审工作跟进落实等工作。2.2、高压熔断器是否完好，高压隔离开关及负荷开关的固定触头与可动触头的接触是否良好接触；变压器输出柜、公用房变压器输出柜等的三相电压是否平衡且在规定的范围内，三相电流是否正常；温湿度是否正常。确保直流屏充电模块及电池能正常运作。2.3、变压器的温度是否超过允许值；变压器的运行声音是否正常，变压器接地是否良好。2.4、各个低压配电室的高压设备是否运行正常，三相电的输入和输出是否正常，温湿度是否正常。2.5运用专业技术知识、技术经验，保障电力设备及线路的安全运行，确保电网的安全。2.6对高压开关柜、变压器进行全面技术核查、测试分析，测量负荷、接地电阻，测试避雷器，建立健全变压器、高压柜的技术资料。2.7建立健全直流电动操作定时限保护、速断保护、低电压自投回路、备用电源自投入、温超保护、零序保护，对电流互感二次绕组端子电压及绝缘电阻进行技术调试；技术处理二次回路故障。2.8对10千伏电缆、户内电缆头的运行进行检验和技术鉴定，若发现质量技术问题，需书面通知我方，以利于及时排除故障，保障线路可靠供电。2.9对事故后进行定性定量技术分析评估。2.10每季度一次对用电设备进行不停电巡查，每年一次对用电设备进行清洁、保养及预防性试验。2.11赤岗区域高压电房维保要求对5台高压开关柜、1台SCB10-630kVA变压器进行全面技术核查、测试分析，测量负荷、接地电阻，测试避雷器，建立健全变压器、高压柜的技术资料；建立健全3套10kV综合继保装置、1套中央信号盘、1套温控保护、流互感二次绕组端子电压、1套直流回路继电器线圈完好情况及绝缘电阻进行技术调试；技术处理二次回路故障；对100米10千伏电缆、2个户内电缆头的运行进行检验和技术鉴定，若发现质量技术问题，将书面通知采购人，以利于采购人即使排除故障，保障线路可靠供电；对事故后进行定性定量技术分析评估；每季度对用电设备进行一次不停电巡查，每年对用电设备进行一次清洁、保养及预防性试验。3．照明系统维修及保养3.1、确保灯光灯具照明系统正常，完好率99%以上；3.2、检查照明线路，确保安全，检查完毕后提交安全报告；3.3、确保会议室灯光照明；3.4、遇电路、灯具故障须在10分钟内到场维修、更换，确保大楼照明。4．给水排水系统维修及保养4.1、生活水池每季度进行清洗、消毒一次，负责给水排水系统的维修及保养；4.2、每天检查生活水泵及排污泵的工作状态；4.3、每天检查水池进水管，浮球阀的工作状态；4.4、每二小时巡查一次，确保小便感应器、便槽、给水龙头及排水等一切设施的正常工作状态。4.5、给水排水系统发生故障时，应在4小时内维修完成，无法维修的应制订应急方案报管理部门，并做好通知提醒。5．门锁、木门、木柜、天花、内墙的巡查及小型普通维修。5.1、门锁、门窗损坏须在10分钟内赶到现场维修。5.2、办公台及柜锁损坏须在10分钟内赶到现场维修。5.3、建筑物零星维修。（1）每周对房屋及各类设施进行巡检；（2）天花、墙体、地面、楼面等出现问题及时书面报告采购人，并根据实际状况尽力维修；（3）钢架结构、管道管路、围栏等每年应定期油漆一次；（4）每周对展楼内的门窗桌椅柜架进行巡检，发现损坏及时修理；（5）制定维修保养计划并做好维修记录。（6）对采购人房屋及各类设施进行维护，不擅自改变房屋用途，杜绝危及房屋结构安全、擅自接驳水电、拆改管线、违反消防安全及损害他人利益的情况发生，不准私接电源私自用电烧饭炒菜。6．机电设备保养及维修6.1、电梯设备保养及维修沙面区域(1)中标单位负责电梯设备日常运行，委托专业公司对电梯设备进行维护保养，各电梯品牌设备委托原品牌商进行维修，由中标单位负责统一管理。(2)按照国家规范、行业标准、生产厂家（品牌）技术规范的相关要求，每月两次定期对电梯进行维护保养。做好每台电梯保养记录、建档备查。(3)电梯发生故障时，在接到通知后30分钟内派员到达现场进行处理。小修当天完成，大修限7天内完成。（因采购方原因除外）(4)电梯维护保养费和维修所需要人工费、配件材料费（其中电梯主机，曳引轮，钢丝绳除外）已包含在投标费用中，由中标人支付。(5)接到电梯困人通知30分钟内到达现场解救被困人员。(6)确保通过电梯年度检测及审核，相关费用由中标人承担。赤岗区域每月两次定期对大楼2台日立牌电梯（载重：900，速度：1.5，层：5/6，类型：乘客电梯，启用时间：2011）进行保养，做好保养记录，建档备查；发生故障时，在接通知后30分钟内派员到达现场处理；免费提供保养润滑油料及部分易耗件。6.2、空调系统保养及维修沙面区域（1）建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。中标人须严格按照保养计划做好日常巡检、月度维保、年度维保记录，提供完整的季度、年度设备运行情况书面总结报告，并对问题提出切实可行的解决方案和建议。（2）中标单位委托专业公司对空调设备进行维护保养，各空调品牌设备委托原品牌商进行维修，中标单位负责管理。（3）按照国家规范及生产厂家（品牌）相应的标准和采购人的合理要求，做好空调制冷设备日常维护保养，确保设备始终处于良好工作状态。（4）每年夏、冬两季空调开启前对空调系统进行一次全面检测、清洗、消毒，每次检测后出具检测报告。（5）室外机、室内机尘网4月、8月、12各清洗一次，空调出风口每月清洁消毒一次；（6）指定专人负责保养作业，发生故障时，在接到采购人通知后30分钟内赶到现场处理。小修当天完成，大修限7天内完成。（因采购方原因除外）（7）空调维护保养费和维修所需要人工费、配件材料费（压缩机、蒸发器，冷凝器除外）已包含在投标费用中，由中标人支付。赤岗区域对2台风冷冷水主机每月进行三次巡检；对末端设备122台、吊顶风柜10台、天花机5台每月进行一次清洗消毒，每半年进行一次深度消毒（表冷器）；对冷冻水系统每月进行一次加药处理；对冷冻油、干燥过滤器芯、油过滤器芯每年进行一次更换；每年补充一次制冷剂；对压缩机4台每年进行一次压缩机内拆洗清洁，若轴承有问题及时更换；维护期内免费更换风机盘管轴承30个；对免税店风冷空调系统1套和分体空调机12台进行日常维护保养；包含200元以下零配件免费更换。7．安防监控系统的维修及保养7.1、总体要求：（1）中标人派出专业技术维保人员每天24小时轮流在消防监控中心值班，值班人员应严格遵守采购人有关管理制度，严格按照操作规程作业，确保维护安全。（2）每月应安排不少于2名技术员到指定服务区域内开展定期全面检测和保养监控系统设备，做好检测和保养记录，完善日常巡检档案台账，并于下月5日前向采购人提供上月巡检维保报告和运行保养的优化建议。（3）应急响应：如维保设施设备出现故障，一般情况下，一般应在30分钟内到达现场抢修处理，并做好记录，及时排除故障，维修合格率100%。特殊情况当天不能处理的，在保证安全的前提下，应以书面形式说明原因报采购人审批，采取临时应急措施，保证安全。（4）重大节假日（元旦、春节、五一、国庆）前进行一次专项安全检测。（5）按照保密要求，监控系统控制密码必须控制在一定范围内，具体由采购人决定。（6）严格按照采购人的维保要求及标准提供服务。具体服务要求：1）每月定期对维保设备进行清洁除尘、检测、调试，以排除各种潜在故障，确保维护保养清单内的弱电设备运转正常。2）报警系统：确保报警功能、防破坏及故障报警功能、记录和显示功能、报警响应时间、报警复核功能等工作正常，确保报警声级符合要求，确保报警系统预留接口正常。3）视频安防监控系统：确保前端设备、系统控制功能、监视功能、显示功能、记录回放功能、报警联动功能、图像复核功能等工作正常，确保视频安防监控系统预留接口工作正常，确保系统时标与北京标准时间误差不超过60秒。4）门禁控制系统：确保出入口对象识别装置功能、控制及信息处理功能、报警功能、系统功能等工作正常。5)维保提供给的设备或配件出现质量问题或因维保失误造成的损失，中标人须承担赔偿责任，负责更换质量合格的设备或配件，直至故障修复。8、消防设备维护保养8.1、总体要求：（1）中标人派出专业技术维保人员每天24小时轮流在消防监控中心值班，值班人员应严格遵守消防安全和采购人有关管理制度，严格按照操作规程作业，确保维护安全。（2）每月应安排不少于3名技术员到指定服务区域内开展定期全面检测和保养消防安全设施设备，做好检测和保养记录，完善日常巡检档案台账，并于下月5日前向采购人提供上月巡检维保报告和运行保养的优化建议。（3）应急响应：如维保设施设备出现故障，一般情况下，一般应在30分钟内到达现场抢修处理，并做好记录，及时排除故障，维修合格率100%。特殊情况当天不能处理的，在保证安全的前提下，应以书面形式说明原因报采购人审批,采取临时应急措施，保证消防安全。（4）每季度进行1次消防演练及消防系统培训，有义务和责任在采购人消防系统出现重大或意外情况下，提供紧急救援服务。（5）重大节假日（元旦、春节、五一、国庆）前进行一次专项安全检测。（6）在维护保养范围内,保养期间应确保系统设备能通过公安消防部门的所有相关考核检查,采购人不承担因维保工作不到位或因消防部门考核检查不合格而产生的相关费用。8.2、消防设备维护具体保养内容:（1）室内外消火栓系统1）每月检查室内消火栓箱外观是否破损锈蚀，箱内的配件是否完好齐全，包括消火栓出水口是否渗漏，水带、卷盘是否完好，对松脱部件进行紧固调整，并进行必要的清洁工作；2）每月检查管道各阀门（包括外围阀门井内的阀门）是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏，对生锈脱漆部位进行清理补漆，检查开关是否易操作，对开关定期加油润滑，检查外围阀门井有否积水，对积水阀门井进行清理；3）每月检查消火栓系统的接合器及开关，检查开关是否易操作或有否渗漏滴水，对开关定期加油润滑，对生锈、腐蚀、脱漆部位进行清理补漆；4）每月检查消防栓系统管道、支架是否完好稳固，整个管道系统有否渗漏滴水，系统有否物理损坏；5）每月检查室外消火栓出水口是否损坏漏水，出水口水带的连接是否容易可靠；室外消火栓是否启闭灵活，固螺丝有否松脱，对生锈脱漆部位进行清理补漆；6）每月检查消火栓系统的水压是否达到设计要求；7）每月对消火栓进行水压试验，启动消火栓泵，水压是否达到消防规范要求。（2）自动喷水灭火系统1）每月检查喷淋系统的消防水泵接合器及开关，检查开关是否易操作或有否渗漏滴水，对开关定期加油润滑，对生锈脱漆部位进行清理补漆；2）每月检查喷淋系统管道、支架是否完好稳固，整个管道系统及附件有否渗漏滴水；3）每月视觉检查楼宇内的各区域喷淋头是否有异常现象，有否渗漏，对不正常损坏的喷淋头进行及时的更换；4）每月检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏，对生锈脱漆部位进行清理补漆，检查阀门开关是否易操作，对开关定期加油润滑；5）每月检查所有湿式报警阀压力表的读数是否正常，并试验压力开关的动作反馈信号，对水力警铃进行试验；6）每月试验喷淋系统的末端试水阀门，水流指示器是否正常报警反馈到消防中心；7）每季度试验各信号闸阀的启闭反馈信号是否正常。（3）消火栓、喷淋消防泵设备系统1）每月检查消火栓、喷淋消防水泵控制柜的内部电路、各电器部件、仪表显示、状态指示灯等工作状态是否正常，对各控制柜的内部和外部进行清洁；2）每月检查水泵房内的消防栓系统和喷淋系统的管道压力是否正常，两个系统的水管路、及泵房内所有阀门是否渗漏滴水，各阀门状态是否正常；检查水泵房内各系统管道的支架情况，对其进行必要的紧固调整；3）每月启动消火栓系统、喷淋系统的稳压泵工作是否常，观察其动作时自动启动和停止是否准确；4）每半年对喷淋系统失压试验，对末端进行放水，湿式报警阀失压启动反馈报警，水力警铃自动鸣动，控制电柜处于“自动”状态下应启动喷淋水泵的功能；5）每月在消防中心远程启动、水泵房现场手动启动消火栓水泵、喷淋水泵，检查消防中心接收其动作信号是否正常。启动各水泵观测其机械运转情况；6）每半年对各水泵机械运行机构进行加注润滑油；7）每月检查消防水池的补水装置是否正常，水池的水位是否达到要求；8）每半年对消火栓系统、喷淋系统的安全泄压阀进行试验，检查压力过高的状态下自动泄压保护的功能。（4）火灾自动报警系统（包括广播、通讯系统）1）每月检查试验烟、温感探测器、喇叭、警铃、蜂鸣器、破玻璃、门灯、模块的外观，是否有遮挡物，设备是否松动，各探头、模块的工作状态是否正常；2）每月检查试验消防主机主控屏、楼层显示屏各功能按键，操作显示屏各信号指示灯是否处于正常状态下；3）每月检查主机后面的所有控制线、接线端、线槽和各模块箱控制盘的线路是否正常；4）每半年试验电池组、充电器的工作状态，备用电池的自动转换功能；5）每月检测烟、温感探测器的报警功能，同时检查相关的联动报警功能（如：广播报警、主控屏报警、打印机记录打印等等），六个月内循环测试完所有烟、温感探测器；6）每月检测一定数量的破玻玻璃报警按钮，测试相关的联动、报警功能（如：广播报警、主控屏报警、打印机记录打印等等），六个月内循环测试完所有破玻玻璃；7）每三个月对自动报警系统的后备电源进行自动转换测试；每十二个月内（最迟要在合同到期的前一个月内完成）进行一次自动报警系统只有后备电源支持下的所有报警、联动功能和控制的测试。8）每三个月对广播系统的分区广播功能进行测试并检查是否每一个喇叭都能正常清晰地播放；9）每月对广播功放设备、音源播放设备进行测试。10）每季度试验烟感设备，控制主机处于“自动”状态下，应能自动启动相关的警铃、广播、启动排烟风机、正压送风机、打开相应的风阀及强电切换、电梯迫降等功能。（5）消防通风和防排烟系统维护保养1）每年对现场风机控制箱、正压送风机和消防排烟风机进行检查测试。2）每季度对正压送风阀、排烟阀、防火阀进行检查测试。3）每年进行一次全面的检测（包括风机启动功能、风口功能、风速等），总结后评定系统的性能。4）每日巡视排烟阀（口）、送风阀（口）保养情况，抽查手动开启（在非联动状态下）的信号反馈及复位情况。5）每季度对排烟阀（口）及送风阀（口）体、风机电控柜进行清洁。6）每季度对排烟阀（口）及送风阀（口）的机械传动机构、风机电动机的转轴进行润滑。7）每年对风机电控柜内电器元件进行清洁。（6）气体灭火系统1）每月对灭火剂贮存容器、选择阀、液体单向阀、高压软管、集流管、阀驱动装置、管网与喷嘴等全部系统组件进行外观检查，系统组件应无碰撞、变形及其他机械损伤，表面应无锈蚀，保护层应完好，铭牌应清晰，手动操作装置的防护罩、铅封和安全标志应完好；2）每半年对每个防护区进行一次模拟自动启动试验，试验烟感报警、声光报警器自动鸣动，温感报警，控制盘自动倒数30秒，自动启动释放信号。检测启动电源是否输出正常，气体释放灯点亮；3）每月检查气动驱动装置的气源压力，不应小于设计压力的90%；4）每年对气体灭火系统进行两次全面的检查，检查内容和要求除按规定的检查外，并应符合下列规定：①防护区的开口情况，防护区的用途及可燃物的种类、数量、分布情况应符合设计规定；②灭火剂贮瓶间设备，灭火剂输送管道和支、吊架的固定应无松动；③高压软管应无变形、裂纹及老化。应对选择阀、液体单向阀、高压软管和阀驱动装置中的气体单向阀逐个进行水压强度试验和气压严密性试验；④各喷嘴孔口，应无堵塞；⑤对灭火剂贮存容器进行称重检查，灭火剂净重不应小于设计重量的95%；5）每季度对系统控制器进行清洁；每年对系统控制器内电器元件进行清洁。（7）应急照明、疏散指示系统1）每月巡视应急照明灯具、疏散指示灯具的外观是否损坏、安装是否牢固、电源连接是否可靠及有无其他异常现象；2）定期每月试验应急灯、疏散指示灯具主、备电源自动切换和投入功能是否正常，灯具是否正常点亮，有关控制、试验按钮的操作和功能是否可靠和正常，备用电源的充/放电是否正常等，并每季度进行一次按常规的充/放电的操作。（8）灭火器材设备1）每月检查移动手提式灭火器材外观是否完好，设备的配件有无出现破损，器材有无丢失；2）定期检查记录灭火器的合格压力数据，登记灭火器的出产日期，有限使用年限日期；对不合格的器材进行登记、汇报采购方进行替换；3）对维护区域的器材摆放位置及配置数量进行评估，出具有效的改造方案交予采购方。电视频道的维护保养9.1、每日检查卫星电视及有线电视频道的收视情况，确保设备与信号正常，画面、声音清晰，并协助做好收视续费工作，及时与转播单位沟通解决信号和技术问题。9.2、卫星电视及有线电视频道前端设备维保费已包含在投标费用中。9.3、定期清洁、整理相关设备，做好维修维护工作，保障电视机房消防安全。10、办公设备维修及保养10.1、掌握访客机、复印机、传真机、投影仪、密码文件柜、指纹门锁等办公设备的一般故障排除，与采购人委托的维保单位保持密切联系，无法修复的故障要及时报修。10.2、现场监督采购人委托的维保单位对访客机、复印机、传真机、投影仪、密码文件柜、指纹门锁等等办公设备进行维保，并与采购人、维保单位三方对维保报告进行确认；10.3、负责对采购人委托的维保单位的报修报障进行确认，负责更换部件时的现场监督工作，防止以次充好，防止维保单位或其他人员未经采购人允许带离设备。11．化粪池及隔油池维修及保养11.1、每月检查一次，确认无渗漏，负责化粪池及隔油池的维修及保养工作，每年清理一次化粪池，定期清理隔油池；11.2、使用中要控制用水量；11.3、及时清理杂物，保持水池池盖板的密封性。12、负责水电材料仓库管理。按相关仓库管理程序，设置仓管台账，负责水电材料仓库的材料入仓、出仓、使用登记和实物盘点等工作，要求各管理环节原始单据完整清晰、账实相符，账单（含原始单据）按月装订交采购人归口管理部门审核、保管。13、按节能要求开展相关工作。14、每月抄录各大楼及水电费。15、制订多媒体和音响设备维保制度，定期进行设备保养检测，使设备处于良好的使用状态。16．其它：16.1、特殊原因不能及时维修的须书面向报采购人说明，并告知能够完成所需的时间；16.2、遇到突发事件、重大问题或疑难问题及时汇报，并提出解决方案，听从采购人及归口管理人员的指挥调度。16.3工程维修队伍建设工程部经理：全面负责本项目的工程管理工作，需熟悉本项目的低压配电设备、高压配电房、照明系统、给排水系统、电梯系统、空调系统、安防监控系统、消防系统等。需具有本科或以上学历；人社部门颁发的消防设施操作员职业资格证或建（构）筑物消防员证；持有人社部门颁发的中级或以上电气类或建筑类工程师职称；具有1年或以上物业管理公司工作经验。工程主管：负责协助工程经理开展本项目的工程管理工作，需熟悉并能熟练操作低压配电设备、高压配电房、照明系统、给排水系统、电梯系统、空调系统、安防监控系统、消防系统等。持有高低压电工证等相关资格证书，5年或以上水电、土木维修工作经验，熟练掌握应聘岗位的操作技能，懂电梯及空调系统原理，具有国家颁发的相关岗位操作上岗证，有较强的工作责任心和服务意识。工程维护人员：应具备零星建筑、给排水、高低压电、弱电、电梯、监控、消防设施、以及空调系统等的日常运行、保养、维护、维修能力，熟练掌握应聘岗位的操作技能，具有国家颁发的相关岗位操作上岗证，有较强的工作责任心和服务意识。（四）会议接待总体要求：由于采购人涉外工作特殊性，中标人日常要协助采购人对接近70家外国领馆来访公办业务的咨询与指引工作，承担外办总机24小时热线咨询转接服务，及做好日