房地产经济学市场调查报告东西湖区房地产市场调查报告

目录1、东西湖区都市发展概况1.1东西湖概况...............................................................................................11.2战略区位...................................................................................................11.3都市交通...................................................................................................11.3.1公路概况..............................................................................................11.3.2铁路概况..............................................................................................21.3.3航空概况..............................................................................................21.3.4水路概况..............................................................................................21.4区域交通环境...........................................................................................21.5经济发展概况...........................................................................................21.6都市发展规划...........................................................................................32、东西湖区房地产市场分析...........................................................................42.1东西湖区房地产发展概况.......................................................................42.2东西湖区住宅市场发展状况......................................................43、东西湖区商业地产发展分析.......................................................................53.1武汉市商业地产发展分析.......................................................................63.2东西湖区商业市场分析...........................................................................73.3东西湖区商业消费者分析.......................................................................73.3.1人口年纪及性别构成..........................................................................73.3.2人口来源构成......................................................................................83.3.3居民收入与消费支出..........................................................................83.3.4居民消费构成......................................................................................84、项目基础环境分析.......................................................................................94.1项目周边商业环境调查...........................................................................94.2项目SWOT分析......................................................................................94.3结论...........................................................................................................9东西湖区房地产市场调查报告1.东西湖区都市发展概况1.1东西湖概况东西湖区，是武汉市下辖的一种区。位于东经113°53′—114°30′，北纬30°34′—30°47′之间。地处汉口西部近郊，全境三面环水，淡水资源十分丰富。她的地图酷似一只金龟，翘首东望武汉，摆尾西牵孝感。汉江、汉北河、沦河、府河如玉带琼边轻轻托起这片499.71平方公里的土地。境域东靠张公堤，分别与江岸区、江汉区和硚口区接壤；西南滨汉水与蔡甸区和汉川市相望，西北依府河与孝感市和黄陂区相邻，在籍人口269464人。食品、机电、物流三大特色产业占地区生产总值的70%左右的比重，吴家山经济开发区获批升级为国家经济开发区，是继武汉经济开发区、东湖高新技术开发区之后，武汉市获批成立的第三个国家级经济开发区，成为武汉都市开局的“三大产业带”和“三大经济增加极”之一。1.2战略区位湖北是国家中部崛起战略的重要省份，武汉作为中部地区中心都市，在中部崛起中扮演着领导者的角色，东西湖区域类的武汉天河国际机场距北京、成都、重庆、广州、香港等地均在1000公里左右，乘坐飞机1.5小时可达成。1.3都市交通1.3.1公路概况京珠，沪蓉等多条高速公路在此交汇；中环线与外环线覆盖全区50%的面积，轻轨与40多条公交线路畅达武汉三镇。1.3.2铁路概况东西湖区距离汉口火车站仅7公里。1.3.3航空概况东西湖区距离武汉天河国际机场18公里，机场路与金山大道相连，驱车仅15分钟路程。1.3.4水路概况辖区港口重要分布在汉江36公里的航道口。1.4区域交通环境有轻轨一号线与546、741、505、737、621、222、736、713路公交交汇，畅达武汉三镇。1.5经济发展概况东西湖区近六年GDP均递增16.85%，增幅高于武汉市12%的增加速度；财政收入年平均递增37.67%；固定资产投资年平均递增34.68%。工业作为东西湖区的主导产业，工业占比达65%，并呈持续增涨趋势，农业和服务业所占份额日趋缩小，这也阐明东西湖区的经济发展过于依赖工业生产，其它产业发展相对单薄。另外截止，东西湖区农村人均可支配收入突破10000大关，近六年年均增加15.2%；城乡人均可支配收入突破0大关，近六年年均增加13.9%，这也阐明东西湖区居民收入水平逐年递增，购置力日渐增强。1.6都市发展规划一区两片、三城一新：东，金银湖生态新城（生态居住）南，吴家山新城（政治经济）西，台商产业新城（产业开发）北，新农村建设发展区（农业产业）随着大武汉首个都市副中心的定位的拟定，以及都市立体交通网络的不停完善，东西湖区将来发展将呈持续快速增加趋势，同时将吸引大量人口导入。不停完善的都市配套功效将进一步提高东西湖区的居住环境。随着人口的不停涌入，现在的商业项目已经不能满足居民的日常生活需要，吴家山片区商业地产发展空间广阔。都市改造对都市街区的功效规划提出了更高的规定，商业开发机会与竞争并存。2.东西湖区房地产发展分析2.1东西湖区房地产发展概况东西湖区现在房地产开发重要集中在住宅地产开发，商业地产开发还处在起步阶段。住宅地产开发重要围绕金银湖板块和吴家山板块以及常青板块展开。吴家山板块各类商业、旅游、教育、医疗等配套资源齐全，随着轻轨1号线2期建设运行，区域价值进一步提高。金银湖板块开发项目较集中区域，大盘林立，各项目卖点突出，但在交通及各类生活配套上则较差。常青板块区位更加靠近市区，地段优势比较明显，房地产开发已比较成熟。2.2东西湖区住宅市场发展状况东西湖区域住宅价格总体呈上升趋势，住宅成交均价为5418.19元/平米，同比上涨9.8%。成交量由于房地产限政影响，成交量较明显下滑，全年总销量为8495套，较上年同比下跌20.8%。3.东西湖区商业地产发展分析3.1武汉市商业地产发展分析武汉商业地产重要集中在三环以内，成熟商圈在二环以内，新兴的商业中心正在向三环后来拓展，武汉商业地产正在打破以传统商圈为中心的发展格局，传统的商业中心的影响力正被逐步削弱、绿地金融城等项目在将来将成为重要的商业中心。3.2东西湖区商业市场分析东西湖商业重要集中在吴家山板块和金银湖板块。吴家山片区在售商业项目有，竹叶海嘉园，天合新界，立方城，万安公司大道，北冰洋都市广场，航天彩虹镇；金银湖在建在售商业项目有，金盛国际二期，升华当代城，金湖天地，金地格林春岸，银湖水榭，航天兴隆国际。总体来说东西湖区商业地产开发还处在起步阶段，品质较低，业态构造不丰富，区域内纯商业项目及商业综合体项目也渐渐出现，这将是东西湖商业地产将来的发展方向。3.3东西湖区商业消费者分析3.3.1人口年纪及性别构成东西湖区人口总数为：452053，按年纪分，0-14岁人口57202人，15-64岁人口363451人，65岁以上人口31397人；按性别分，其中男性占比51.99%，共235027人，女性占比48.01%，共217026人。3.3.2人口来源构成近十年，东西湖区外来人口占到总人口的33.97%，其中大部分为置业客户，通过对东西湖区置业客户进行分析发现区域购房需求为外向吸纳型，东西湖区75%的置业客户来自区域以外，区内消化量为25%。3.3.3居民收入与消费支出农村居民人均消费支出占人均年收入的48.22%，城乡居民人均消费支出占人均年收入的69.08%。3.3.4居民消费构成重要集中在食品，交通，文化娱乐，衣着。4项目基础环境分析4.1项目周边商业环境调查（项目位于吴家山三秀路）下列重要针对项目周边500米半径内的商业进行业态调查，项目周边商业业态前十位排名：餐饮，烟酒副食，家装服务，生活服务，房产中介，教育培训，美容美发，文具玩具，医疗服务，休闲娱乐。4.2项目SWOT分析S（优势）：项目三面临街，含有商业开发的先天优势；项目地处老区域，居住氛围佳，周边有8个成熟社区在旁；项目周边学校林立，中小学累计四所，早晚人流量非常大，含有商业地产开发的核心因素；项目商业体量较大，含有一定规模优势，能够凝聚周边的商业氛围。W（劣势）：项目坐落并非正街，商业氛围有所欠缺，收益水平较低；周边道路环境不佳，容易拥堵；吴祁街一条重要经营餐饮业，夜间经营时间过长，空气污染严重，