商业综合体瑞安新系列案例研究

商业综合体瑞安天地系列案例研究天地系列产品以打造高端人群休闲娱乐消费场所为核心特点，带动整个综合体的高端品味和资产价值的提升进入城市已进入城市为上海、杭州、重庆、大连、武汉选址城市中心，区域中心，选址灵活，对环境景观和交通条件要求较高产品以生活时尚中心为商业定位，营造高端消费群的居住、休闲聚集区经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理开发步骤由于规模巨大，通常以商业、住宅开发为优先，分多期逐步开发天地系列产品特点天地系列综合体通常是位于城市中心区的旧城改造工程，其开发规模和体量巨大瑞安地产天地系列工程概况上海重庆武汉52130商业+写字楼+公寓+住宅12636061150占地面积〔万平米〕功能组合具体地址总建筑面积〔万平米〕状态商业+写字楼+公寓+住宅商业+写字楼+公寓+住宅区域非中心位置，具有良好自然和交通条件选址类型城市中心一环内，属于城市中心，老租借区内，老城区改造地点汉口中心城区永清地块，紧邻轻轨黄浦站，连接长江二桥，解放大道，京汉大道，中山大道以及沿江大道渝中区沙坪坝，东起嘉华大桥，西至渝中区红岩革命纪念馆卢湾区淮海路商业街的南侧，东面到西藏路，南面至合肥路，西面至马当路局部投入运营在建在建瑞安房地产是以大面积城市区域性综合开发为主要业务的香港地产公司，目前总部位于上海公司于2004年成立，是瑞安集团专注开展内地市场的地产公司，总部位于上海，截至2006年实现总资产人民币260亿元，实现净利30亿人民币目前，瑞安房地产已经进入上海、重庆、武汉、杭州开发地产工程，总建筑面积约840万平方米瑞安房地产开展工程可分为两类：集多种用途并分多期开发的大型城市区域开发工程，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以及坐落于市区交通便捷地段的优质综合住宅开展工程，一般包括住宅、学校和商业、零售及休闲设施上海新天地是目前瑞安天地系列中已局部建成并成功运营的工程，为瑞安地产在其他城市的开发提供了样板上海新天地改造整体规划

说明5个建筑群构成：A局部：太平桥人工湖绿地〔完工〕B局部：新天地休闲购物广场〔完工〕C局部：翠湖天地高级住宅小区〔一期完工〕D局部：企业天地甲级办公楼区〔在建〕E局部：瑞安集团总部大楼〔在建〕上海新天地工程定位于高端综合性物业，商业面积占比较小；同时除住宅外主要采取出租方式获利上海新天地功能构成比例上海新天地各功能类型及经营模式类型经营模式商业写字楼公寓住宅甲级酒店式精装修高档生活方式购物中心出租出租出租出售上海新天地功能类型

天地系列的城市综合体工程，由于开发整体体量较大，开发通常分为多个建设阶段，上海天地开发具有典型代表性上海天地综合体分阶段开发图示2002年2004年2003年1999年2006年2007年2001年商业写字楼公寓住宅2009年一期工程二期工程三期工程以时尚文化为主题的上海新天地休闲购物广场，已经成为上海潮流热点和城市地标上海新天地简介规划单位：美国SOM公司规模：总占地面积3万平方米建筑面积6万平方米；商铺近115家开业时间：2001年12月消费群定位：小资一族、外籍人士以及中外游客开发理念：城市传统与现代时尚的完美结合上海新天地商业详细内容新天地广场突出餐饮和休闲功能，并以高档品牌为主，使其成为高端人士的休闲购物场所

新天地各业态面积占比各业态租户举例餐饮租户小山料理翡翠酒家鼎泰丰购物租户休闲娱乐租户UME影院亚力山大会馆新天地壹号瑜伽生活馆HugoBossMANGOMISSSIXTYGiordanoLadiesShanghaiTangPorts保罗贝香露娜西餐彩蝶轩上海新天地商业详细内容新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的风格和品味〔1/3〕保罗贝香小山料理上海新天地商业详细内容——餐饮类租户举例HugoBossMANGOVIN酒类零售店上海新天地商业详细内容——购物类租户举例新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的风格和品味〔2/3〕亚力山大会馆Y+瑜伽馆UME国际影城新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的风格和品味〔3/3〕上海新天地商业详细内容——休闲娱乐类租户举例杭州西湖天地与当地消费水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，难以适应杭州消费市场，是其开展缓慢的重要原因概况占地5万平米，总建筑面积5.2万平米杭州独特的园林、历史建筑为根底自然与时尚的融合、历史与现代的对话餐饮、零售、文化及娱乐为一体失败原因：与当地消费者消费水平不符照搬上海模式成为旅游观光而不是城市居民的消费场所缺乏住宅、商务等重要配套设施缺乏目标消费群的数量支持说明产品应该适应城市商圈特点西湖天地二期规划图杭州西湖天地概要从工程规划可看出，瑞安重庆天地依然采用上海新天地模式，但它大大强化了综合体其他元素比例，我们也将拭目以待其商业局部是否能够实现当地市场的适应重庆天地说明重庆市沙坪坝区总建筑面积约360万平方米定位为重庆中央商务区的延伸和补充工程建设内容包括:人工湖：商