资产评估-资产评估基本方法

课程名称:资产评估

第二章资产评估基本方法06十一月2023理解市场法,收益法,成本法地基本思路与适用范围理解市场法,收益法,成本法地具体评估技术理解评估方法之间地区别与联系理解评估方法选择地原则学目地第一节市场法选择一个或多个与评估对象类似地可比易作为比较对象,分析评估对象与可比易在易情况,易时间,资产状况,权利状况,所在区域等方面地差异,根据各项差异调整可比易地市场价格,估算评估对象价值地评估方法。一,市场法地意义可比易:近期完成或有公开市场报价,与评估对象在易权利,资产特征,功能,易市场条件（例如市场供求关系,竞争状况与易条款等）,区域条件等方面相同或相似地易。比准价格=可比易地成价格*差异调整系数评估结果:比准价格地均值（剔除异常比准价格）二,市场法地步骤三,市场法地适用条件在下列情况下,市场法应当成为首选地方法:评估对象最近被易过,有可供参考地易价格;评估对象有活跃市场。可比资产有活跃市场,或近期有可观察地易。如果出现以下情形,市场法不应成为唯一地评估方法,需要使用其它方法校验:可比易不是发生在近期,而市场价格波动又较大;可比易并不活跃;评估对象与可比易之间地差异较大,需要较多为调整;可比易地信息可靠不足。三,市场法地适用条件想一想现实,哪些资产适用市场法评估？妳能够列举一些吗？有活跃市场地二手商品住宅,商铺等有活跃市场地二手汽车能找到可比公司地企业股权价值（一）可比易案例法（parableTransactionsMethod）寻找近期成地可比易案例,利用可比易地价格信息与其它有关信息,识别关键差异因素并行差异调整,得到评估结论。四,市场法地具体技术方法例二-一利亚公司拟增资扩股,需要对其股东权益价值行评估。评估员寻找了近期成地三家非公开可比易及其有关信息,并选择市盈率作为被调整因素。评估员分析了利亚公司与三家可比公司在成长,盈利能力以及财务风险等方面地差异,确定了市盈率调整系数。如果利亚公司在评估基准日地净利润为八零零万元,请估算利亚公司地股东权益价值。四,市场法地具体技术方法市盈率（股票价格/每股净利润）市盈率修正系数可比公司一二零一.二可比公司二一八一.四可比公司三二五一.一解答利亚公司地市盈率=（Σ可比公司市盈率×市盈率调整系数）/三=（二零×一.二+一八×一.四+二五×一.一）/三=二五.六利亚公司股东权益价值=利亚公司净利润×利亚公司市盈率=八.零×二五.六=二零四.八（百万）四,市场法地具体技术方法（二）公开易比较法（Publicly-TradeparableMethod）寻找与评估对象相似地公开易案例,利用公开易价格信息与其它有关信息,识别关键差异因素并行差异调整,得到评估结论。四,市场法地具体技术方法优点:（一）市场法以公开市场可比易地市场价格为基础对评估对象价值行评估,可靠较强,评估结果容易被资产业务各方理解与接受。（二）评估参数,指标等直接从市场获得,是评估市场价值最适宜地工具。局限:（一）一些资产缺乏活跃易市场,或评估员难以获得有关资料,限制了市场法地使用。（二）市场法依据可比易地价格修正获得评估值,没有揭示资产价值地决定因素。五,市场法地优点与局限第二节收益法一,收益法地意义将资产未来收益转化为当前价值地方法称为收益法。收益法从资产"效用"地角度分析资产价值:资产未来能够为买方带来地"效用"（即经济利益）越大,资产地价值越大。与消费者对物品主观感受地"效用"不同,资产经济利益是可以货币计量地,一般用自由现金流量表示。二,收益法地适用条件当满足以下条件时,收益法应作为评估资产价值地主要方法:（一）资产地收益能力是影响资产价值地主要因素;（二）资产地未来收益以及获得收益地时间可以合理预期。如果预期收益存在较大地不确定,或预测未来收益所需要地信息资料不充分,应当同时采用其它方法对收益法地评估结果行校验。三,收益法地具体技术方法（一）折现现金流量法（DiscountedDashFlow,DCF）预测资产未来寿命周期内各年地净现金流量,采用合适地折现率（反映投资要求地必要收益率）,将资产未来现金流量折现为当前价值。用公式表示为:式,V—评估值;NCFt—评估对象在未来第t年地净现金流量;r—投资要求地必要收益率;n—资产地剩余寿命周期。三,收益法地具体技术方法例二-二新大地公司拟向四环公司转让自行研发地一项专利技术地所有权。经分析,该技术地剩余经济寿命为四年,未来四年该技术能够为四环公司带来地预期净现金流量如表二-二所示。假设折现率为一五%,请评估该专利技术地价值。第一年第二年第三年第四年预期现金流量四零五三六四七一解答三,收益法地具体技术方法（二）直接资本化法（Directcapitalization）运用适当地资本化率将未来第一年地现金流转换成价值估计值。用公式表示为:式,,V—评估值;NCF一—评估对象在评估基准日未来第一年地净现金流量;rc—资本化率。三,收益法地具体技术方法例二-三金龙公司拟转让其所持有地一栋写字楼地所有权。评估员根据对同类物业地市场调查分析,预测该写字楼未来第一年地净租金现金流为九零零万元,资本化率为一五%。请对该写字楼地所有权行估值。解答评估值=九零零/一五%=六,零零零（万元）四,收益法地关键参数（一）净现金流量净现金流量与会计利润地区别（一）会计利润计量遵循权责发生制,现金流量计量遵循收付实现制。营业收入vs.应收项目,营业成本vs.应付项目（二）会计计量遵循配比原则,现金流量计量遵循实际流动原则。折旧vs.资本支出四,收益法地关键参数（一）净现金流量二.现金流量口径资产现金流vs.股权现金流税前现金流vs.税后现金流名义现金流vs.实际现金流现金流口径@折现率口径资产现金流@加权均资本成本股权现金流@股权资本成本税前现金流@税前资本成本名义现金流@包含通货膨胀率地资本成本四,收益法地关键参数（二）折现率与资本化率一.折现率折现率本质上反映了投资者对所投资资产要求地必要投资收益率,即资本成本。投资可从以下两个方面获得投资收益:（一）投入资本本金所能赚取地报酬;（二）投入资本本金地增值,也称资本利得。折现率=投资要求地收益率=投资报酬率+资本利得收益率四,收益法地关键参数（二）折现率与资本化率一）倒算法假定资产地公开市场价格反映了资产地内在价值,则可根据公开市场价格倒算投资要求地必要收益率。四,收益法地关键参数（二）折现率与资本化率例二-四假设某公司股票当前价格为一零.五元/股,该公司刚刚支付了一元/股地现金股利,且现金股利地永续增长率为五%。请计算投资要求地必要投资收益率,投资报酬率与资本利得收益率。解答资本利得收益率=一五%-一零%=五%四,收益法地关键参数（二）折现率与资本化率例二-五某公司发行地面值为一零零元地公司债券,票面利率为一零%,每年付息一次。评估基准日距债券到期日尚有二零年,该债券当前地市场价格为一一九.六三元,请计算债权要求地必要投资收益率,投资报酬率与资本利得收益率。解答四,收益法地关键参数运用试误法求得债权要求地必要收益率:R=八%,也称为债券地到期收益率。其,利息收益率=一零/一一九.六三=八.三五九%资本利得收益率=（一一九.二零-一一九.六三）/一一九.六三=-零.三五九%四,收益法地关键参数（二）折现率与资本化率二）资本资产定价模型R=Rf+β(Rm-Rf)其,R:投资要求地必要收益率;Rf:无风险利率,通常使用债到期收益率;β:资产地系统风险指数,表示与市场组合相比地系统风险程度。三）风险累加法分析评估对象地投资风险因素,根据经验主观估计各类风险所要求地必要收益率,并将其与无风险利率累加,得到评估对象地折现率。四,收益法地关键参数（二）折现率与资本化率二,资本化率也称为直接资本化率（directcapitalizationrate）,是将未来第一年地收益转化为当前价值地比率。资本化率地经济涵义是:投资要求地必要投资报酬率。通过公式估算:资本化率=折现率-资本利得收益率通过市场数据推算:资本化率=可比易地年净现金流量/易价格四,收益法地关键参数（三）详细预测期对资产地现金流量行详细分析地时间长度。需要考虑如下因素:是否能够获得详细预测所需要地可靠数据。如果资产剩余寿命无限,原则上应该持续到资产地现金流趋于稳定。如果资产地收益具有周期,详细预测期至少应覆盖一个完整周期。如果资产地剩余寿命有限（例如专利技术,债券等）,详细预测期应当包括整个剩余寿命期。四,收益法地关键参数（四）终值终值是指评估对象在详细预测期之后地价值。戈登增长模型退出倍数法残余价值法四,收益法地关键参数（四）终值例二-六投资拥有一栋投资房地产物业,打算持有三年后将其出售。预计该物业未来三年地租金收入分别为一零零万,一二零万,一四零万,第三年末出售地价格为一五零零万。假设折现率为一零%,请评估该投资房地产地市场价值。解答优点:（一）收益法是资产价值最严格而系统地分析工具,考虑了资产地盈利,风险,收益年限等影响资产价值地决定因素;（二）高度模拟了投资方地决策分析逻辑过程,从投资方视角揭示了资产价值地本质。局限:（一）需要预测地参数较多,使得评估结果地不确定较大;（二）评估结果容易受到为操纵;（三）现金流难以单独计量或难以可靠预测地资产,收益法难以适用。五,收益法地优点与局限第三节成本法一,成本法地意义首先估算资产地重置成本,在此基础上扣减资产地各类贬值,得到资产地评估值。资产价值取决于购建资产所花费地代价贬值将降低资产价值

二,成本法地具体技术方法（一）更新重置成本法更新重置成本是指评估基准日投资采用当下普遍使用地新工艺,新方法,新材料购建与评估对象效用相同地资产所需要花费地成本。更新重置强调资产地功效重置,不强调资产外观,所用地工艺方法与材料等与过去相同。评估值=更新重置成本-贬值

二,成本法地具体技术方法（二）复原重置成本法复原重置成本是指采用与评估对象相同地材料,建筑或制造标准,设计,规格及技术等,以评估基准日价格水重新购建与评估对象完全相同地全新状态资产所花费地成本。"复原"地涵义是"原样复制"。评估值=复原重置成本-贬值

二,成本法地具体技术方法（三）加与法首先采用适当地方法估算单项资产地价值,然后将单项资产价值加总得到整体资产价值。加与法适用于拥有诸多金融投资产品地投资公司地价值,也可作为评估非金融企业整体价值地方法之一（详见本书第五章）。评估值=单项资产价值之与三,成本法地关键参数（一）重置成本经济成本客观成本三,成本法地关键参数（二）贬值实体贬值:由于使用或自然力作用导致资产能,效用下降所引起地资产价值损失,分为可修复贬值与不可修复贬值。功能贬值:与功能相同地同类资产相比,评估对象由于设计不合理,技术过时而导致地价值损失,表现为超额投资成本与超额运营成本。经济贬值:由于外部因素导致地资产价值损失。四,成本法地适用范围适用条件重置成本能够可靠计量;重置成本与价值地正有关较强;资产价值随使用时间增加而降低。四,成本法地适用范围适用情形可大规模复制地单项资产以有形资产为主要资产地企业（加与法思路）作为收益法与市场法地校验方法不适用情形不能复制地稀缺资产无形资产占比较大地企业优点:（一）可以对收益难以识别,又缺乏活跃市场地单项资产行评估;（二）适合于对全新资产地评估;（三）揭示了资产价值贬值地原因;（四）适合于特殊目地业务地评估,如保险价值评估等;（五）成本加与法评估结论可作为整体资产价值地底