房地产土地增值税清算(刘玉章)

土地增值税清算与房地产企业税收检查前辅导

刘玉章

第一讲土地增值税清算及纳税指南

《2010年税收专项检查工作方案》1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。

2、是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。

3、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。

4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算。

5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。

6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除。

7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。

《关于土地增值税清算政策的回顾》

1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）；

2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；

3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）；

4、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号）；

5、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）；

6、2009年5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）；

7、2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号）；

8、2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。第一节土地增值税概述

一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（一）纳税人：（二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。１、“国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地；

2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。（三）征税范围的界定：

1．土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税。只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为；

2．土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。不包括出让；不包括未转让（出租、自用）；

3．土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。虽转让未取得收入不征税。

二、收入总额的确认（一）《清算管理规程》：重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，以实测面积确认收入。（二）220号函：（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）合同所载房产面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。

（三）视同销售和自用房地产的收入确定

（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产,缴纳土地增值税。（六种）（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。

三、扣除项目内容：包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本。（一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。

1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

2.是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

3.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

（二）房地产开发成本

1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。

（3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

《清算管理规程》：审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3.基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。审查时应当重点关注：（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

4.建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（1）发生的费用是否与工程结算报告（书）、工程决算报告（书）、审计报告、工程施工合同记载的内容相符。（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（4）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具（例，铝合金门窗）。

5.公共配套设施费：指在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（2）是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

6.开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、利息支出、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。——

属于弹性较大的费用项目。审核开发间接费用时应当重点关注：

①是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。②开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

（三）房地产开发费用：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。—依附“制造成本法”，简称“按照建造成本的10％扣除”

（四）财政部规定的其他扣除项目：是指从事房地产开发的纳税人可按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本之”

之和加计20％的扣除；简称按照建造成本的20％加计扣除

（五）与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。

（六）旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。财税[2006]21号第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5％计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过6个月、未满12个月的，可以视同为一年。（意味着不足6个月的不计算扣除额）四、扣除项目的具体要求（一）对原始凭证的要求：根据《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

《清算管理规程》：在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（1）拆迁补偿费的规定：《清算管理规程》

第22条：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。（2）扣留质量保证金的规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。解决办法：在合同中约定。（二）对单位面积建安造价的规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（京地税地[2009]245号）

《清算管理程序》第25条：参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。房地产类型竣工年代核定单位成本（元/平方米）多层住宅及底商2001及以前138620021402200314692004150220051486200615122007158620081798高层住宅及底商2001及以前242520022435200326212004280720052769200627902007298720082997北京市分类房产单位面积四项成本核定表

（三）房地产开发费用中利息的计算：

1.《细则》规定：利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％以内计算扣除。

2.《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）规定：财务费用中的利息支出，凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用（指销售费用、管理费用、财务费用）的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。

3.国税函[2010]220号：（1)利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除（2）全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1）、（2）项所述两种办法。——选择一种（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

4.财税字[1995]048号：贷款逾期利息、加罚息不得扣除。

5.关于房地产开发费用计算的变化

国税发[2000]84号第三十五条从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。国税发[2007]132号：在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。国税函[2010]220号：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。结论：企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，开发费用按税收规定的10％计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的利息允许据实扣除，其余开发费用按5％扣除。审核利息支出时应当重点关注：①是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

——计算土地增值税时，将利息支出“从开发成本”中剔除②分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

——按照直接成本法分配。③利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

6.土地增值税的计算方法及程序：

（1）增值额＝销售收入总额－扣除项目金额（2）扣除项目金额＝建造成本＋开发费用＋加计扣除额＋相关税金＝建造成本＋10％建造成本＋20％建造成本＋营业税金及附加

＝1.3×建造成本＋5.5％销售收入总额（3）增值率＝（增值额÷扣除项目金额）×100%

（4）选择适用税率：四档税率（5）土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除率前提：《实施细则》规定的建造成本中不含利息支出。

7.根据清算规定调整后的扣除项目的计算公式：（1）企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的：扣除项目金额＝（建造成本－已计入开发成本的借款利息）

×1.3＋与转让房地产有关的税金＝1.3×不含息建造成本＋营业税及附加

（2）企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的：扣除项目金额＝（1.25×不含息建造成本

＋营业税及附加）＋实际支付的利息金融机构利息支出＞5%建造成本据实扣除法金融机构利息支出≤5%建造成本比例扣除法

五、土地增值税的税收优惠

（一）建造普通标准住宅的税收优惠

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。财税[2006]141号规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省级人民政府根据国办发[2005]26号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

国办发[2005]26号对普通标准住宅规定的原则条件是：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2、单套建筑面积在120平方米以下；

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。经济适用住房建设单位利润要控制在３％以内。

（二）国家征用、收回房地产的税收优惠

《条例》第八条因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

《细则》解释：是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财税[2006]21号进一步明确：（1）因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；（2）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

（三）个人转让房地产的税收优惠

1、《细则》：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税；居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

2、财税字[1999]210号规定：对居民拥有的普通标准住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

3、个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

4、自2008年11月1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税。（四）企业以房地产投资联营的税收优惠财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资联营的（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。财税[2006]21号补充：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。根据“法无授权，则不为”原则。（五）合作建房的税收优惠对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（六）企业兼并的税收优惠在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

（七）旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠

《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）：第一条（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房转作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。第二节房地产企业土地增值税的清算

一、土地增值税的征收管理

1、《细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。

2、财税[2006]21号：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

3、国税发[2010]53号：第二条、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。（1）除保障性住房外——保障性住房不预征；（2）东部地区省份预征率不得低于2%；（3）中部和东北地区省份不得低于1.5%；（4）西部地区省份不得低于1%；各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

二、土地增值税清算：是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（一）税务机关的责任：

1、提供优质服务

2、对纳税人申报情况进行审核。（二）纳税人的责任：纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

三、土地增值税的前期管理

1、主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。按项目分别建立档案、设置台帐，对房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。国税发[1995]90号：从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》。

2、主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

3、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。四、土地增值税的清算受理（一）土地增值税的清算单位

1、以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；

2、对分期开发的项目，以分期项目为单位清算；

3、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（二）土地增值税清算项目的确定

1.应当进行土地增值税清算的项目：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。④省级税务机关规定的其他情况。要求清算的项目由主管税务机关决定并下达《清算通知》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征收管理法》有关规定处理。

五、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表；（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

六、收到清算资料后的处理方式

《清算管理规程》第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种：

1、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。

2、对符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。

3、对不符合清算条件的项目，不予受理。意味着可能对该项目的土地增值税清算，按照《清算管理规程》第三十三条规定实行核定征收。

七、土地增值税清算项目的审核鉴证

国税发[2006]187号：税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

《清算管理规程》第12条：纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

国税发[2010]53号：有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。八、土地增值税清算的审核国税发[2010]53号：土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务；组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。

（一）土地增值税清算的审核部门——税务机关

《清算管理规程》第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。（二）审查内容

1、清算项目的审查：（1）清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；（2）对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；（3）对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税(91号文第十七条）。

2、收入情况的审核：（1）重点审核“销售明细表”、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；（2）对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；（3）对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况；（4）视同销售房产的审查。确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

3、扣除项目金额的审查（1）在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（2）计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的，防止人为调节成本。（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。九、土地增值税的核定征收（一）在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（二）

核定征收的程序：符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出《核定征收的税务事项告知书》，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

国税发[2010]53号：核定征收必须严格依照税收法规的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

十、土地增值税的清算补缴及清算后再转让房地产的处理

1.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

2.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按“清算时的单位建筑面积成本费用”乘以销售或转让面积计算清算时计算：单位可售面积成本费用＝开发总成本费用÷总可售面积清算后再销售或转让时计算:

扣除项目的建造成本＝单位可售面积成本费用×销售面积扣除项目金额＝1.3×建造成本＋营业税及附加第三节土地增值税纳税筹划技巧

一、开发产品定价技巧：

（一）普通标准住宅免税临界点：

例3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。

1、收入总额：2400万；

2、扣除项目金额（扣除利息支出100万）：（1）取得土地使用权金额：324万（2）房地产开发成本：1100万（3）房地产开发费用：（324+1100）×10%=142.4万（4）加计20%扣除数：（324+1100）×20%=284.8万（5）扣除营业税及附加：2400×5%×（1+7%+3%）=132万扣除项目金额合计：

324+1100+142.4+284.8+132=1983.2万

3、增值额：2400－1983.2=416.8万

4、增值率：416.8÷1983.2=21.02%

建造成本

5、应交土地增值税：416.8×30%－0=125.04万

6、获利金额＝收入－成本－费用－利息－税金＝

2400－324－1100－100－132－125＝619万假设：降价到1975元/平方米，销售收入总额为2370万元。增值额＝2370－1981.6＝388.4万；增值率＝388.4÷1981.6＝19.6%

小于20%，免缴土地增值税。获利金额＝2370－324－1100－100－130.4＝715.6万多获利＝715.6－619＝96.6万

《计算免税临界点》：设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。于是：

按照建造成本10％计算的房地产开发费用为0.1Y；

财政部规定的加计20％扣除额为0.2Y；

允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：

X×5％×（1＋7％＋3％）＝0.055X计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系：

X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）

0.934X＝1.56YX＝1.67024Y

即：增值率＝20%时，售价为建造成本的1.67024倍;

当X＜1.67024Y时,增值率＜20%,根据税法规定,免交土地增值税。所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。

＝

20%

根据上述计算方法，我们计算得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下：

不交土地增值税税负重、利润少相对税负轻、利润高

1.670241.82014

（免税临界点定价系数）（高收益最低定价系数）上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.66元/平方米免税临界点定价＝1186.66×1.67024＝1982.00元/平方米高收益最低定价＝1186.66×1.82014＝2159.91元/平方米

计算验证：

（1）当定价为每平方米1982.00元，销售总额为2378.40万扣除项目金额＝1424×1.3＋2378.40×5.5%＝1982.01万增值额＝2378.40－1982.01＝396.39万增值率＝396.39÷1982.01＝19.9999%

增值率＜20％，不交土地增值税。.

（2）当定价为每平方米2160时，销售总额2592.00万元：扣除项目金额＝1424×1.3＋2592×5.5%＝1993.76（万元）

增值额＝2592－1993.76＝598.24（万元）

增值率＝598.24÷1993.76＝30.01%

交土地增值税＝598.24×30%＝179.47（万元）

销售总额增加192.0万元,交土地增值税179.47万元,

多获利＝192.0－179.47＝12.53（万元）

（二）非普通标准住宅免税临界点的计算计算：当增值率为0时，销售总额X与建造成本Y的关系：

X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）

X－（1.3Y+0.055X）＝0X＝1.37566Y

当X≤1.37566Y，增值率即≤0，免交土地增值税。＝0（三）经济适用房需要预征土地增值税吗？国办发[2005]26号：经济适用住房建设单位利润要控制在３％以内。国税发[2010]53号：除保障性住房外～～～～。

《河北省土地增值税管理办法》（冀地税发[2006]37号）第十二条：纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定计算征、免土地增值税。（四）如何通过“不含息建造成本”控制增值率，从而达到控制土地增值税纳税额的目的?

以下“建造成本”均为不含息建造成本。土地增值税的增值率＝增值额÷扣除项目金额＝（销售收入总额－扣除项目金额）÷扣除项目金额＝销售收入总额-（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加）建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加

二、土地增值税纳税筹划十大方法：

（一）适度加大建造成本法

[例—1]甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1500万元，开发成本3200万元，含借款利息200万元，可售面积30000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应交纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。

提高售价，收回成本加大扣除额，降低增值率方案1：销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元）扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%

＝5850＋528＝6378(万元)

增值额＝9600－6378＝3222(万元)

增值率＝3222÷6378＝50.52%

适用税率40%,速算扣除率为5%;

应交土地增值税＝3222×40%－6378×5%

＝1288.8－318.9＝969.9(万元)方案2:改卖毛坯房为卖装修房,对房屋进行装修，预计装修费用1200万元,装修之后,每平方米售价为3700元,销售收入总额11100万元,无其他变动因素。不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（万元）扣除项目金额＝5700×130%＋11100×5.5%

＝7410＋610.5＝8020.5(万元)

增值额＝11100－8020.5＝3079.5(万元)

增值率＝3079.5÷8020.5＝38.40％

应交土地增值税＝3079.5×30%－0＝923.85(万元)

方案2与方案1的差额＝969.9－923.85＝46.05(万元)

（二）费用移位法

[例—2]仍然利用[例—1]的资料，假设甲公司开发丽景小区需要两年时间，公司管理人员30人，每年需要管理费用200万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大项目人员编制16人，每年减少管理费用、增加开发间接费用100万元，计算对应交土地增值税的影响。

《讨论》：调整公司编制，10％的“房地产开发费用”扣除是否会受影响？不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＋100×2

＝5900（万元）扣除项目金额＝5900×130%＋11100×5.5%

＝7670＋610.5＝8280.5(万元)

增值额＝11100－8220.5＝2819.5(万元)

增值率＝2819.5÷8280.5＝34.05%

适用税率30%,速算扣除率为0；应交土地增值税＝2819.5×30%－0＝845.85(万元)

改变公司编制减少土地增值税额＝923.85－845.85

＝78.00(万元)

两种方法降低税负＝46.05＋78＝124.05（万元）

（三）巧用利息扣除法，降低土地增值税

[例—3]宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支付土地出让金4000万元，房地产开发成本9000万元，其中含银行借款费用1000万元，假设能够提供银行借款证明文件。可售面积40000平方米，每平方米平均售价6400元，销售总额25600万元。应如何计算土地增值税可以使税负降低。建造总成本＝4000＋9000＝13000（万元）不含息建造成本＝13000－1000＝12000（万元）借款费用/不含息建造成本＝1000÷12000＝8.33%＞5％

土地增值税纳税申报表单位：万元项目行次比例扣除据实扣除房地产开发费用1312001600其中：利息146001000其他房地产开发费用15600600（1）按照比例扣除法应纳土地增值税：扣除项目金额＝12000×130%＋25600×5.5%

＝15600＋1408＝17008(万元)

增值额＝25600－17008＝8592(万元)

增值率＝8592÷17008＝50.52%适用税率40%,速算扣除率为5%;

应交土地增值税＝8592×40%－17008×5%

＝3436.8－850.4＝2586.4(万元)

（2）按照据实扣除法应纳土地增值税：扣除项目金额＝12000×（1＋5%＋20%）＋1000＋25600×5.5%

＝15000＋1000＋1408＝17408(万元)

增值额＝25600－17408＝8192(万元)

增值率＝8192÷17408＝47.06%

应交土地增值税＝8192×30%－0＝2457.6(万元)

据实扣除法较比例扣除法节税＝2586.4－2457.6＝128.8(万元)（四）合作建房筹划法

[例—4]甲企业属于非房地产开发企业，2006年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金3000万元，甲企业没有进行任何开发。2008年3月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价8000万元，由乙公司开发这项土地。营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算甲企业应交土地增值税额。如何筹划可以降低土地增值税？（1）转让方案：甲企业转让土地使用权给乙企业，根据《土地增值税条例》规定，应征收土地增值税。扣除项目金额＝3000＋（8000－3000）×5.5%＝3275（万元）增值额＝8000－3275＝4725（万元）增值率＝4725÷3275＝144.27%

适用税率50%，速算扣除率15%；应纳土地增值税＝4275×50%－3275×15%

＝2137.5－491.25＝1646.25（万元）（2）筹划方案:变转让土地使用权为合作建房，分得房产后，再转让房产。甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房，乙公司出资8400万元，在这块土地上建同样面积的两栋写字楼，各分得一栋。假设，甲企业分得的写字楼评估价值为5500万元。甲、乙公司互开发票。甲企业以地换房，发生了土地使用权转让行为，转让收入为5500万元：

应交营业税＝（5500－3000÷2）×5%＝200(万元)

应缴城市维护建设税＝200×7％＝14（万元）应缴教育费附加＝200×3％＝6（万元）

转让土地使用权利得＝5500－1500－220＝3780(万元)

会计分录为：借：投资性房地产—写字楼5500万贷：无形资产—土地1500万应交税费—应交营业税200万应交税费－应交城建税14万应交税费－教育费附加6万营业外收入3780万缴纳契税3%：借：投资性房地产－写字楼165万贷：银行存款165万

甲公司分得楼房后再转让，楼房原价为5500万元加上土地使用权1500万元，契税165万元，总成本7165万元。假设甲公司仍以8000万元把分得的房产转让，应交土地增值税：扣除项目金额＝7165＋（8000－5500）×5.5%

＝7302.5(万元)

增值额＝8000－7302.5＝697.5(万元)

增值率＝697.5÷7302.5＝9.55%

应纳土地增值税＝697.5×30%＝209.25（万元）减少土税费＝1646.25－209.25－165＝1272.0(万元)（五）股权转让筹划法

[例—5]广源房地产公司是三个自然人出资设立的有限责任公司。实收资本3000万元，公司成立之后，通过拍卖取得一宗土地使用权，面积100000平方米，支付出让金3000万元，随后进行了房产开发，投入开发费用2000万元,发生期间费用100万元；现在，因金融危机再无力开发，准备以10000万元将这个在建项目转让给德隆房地产公司。如何转让可以使广源房地产开发公司税费较低？方案1、广源房地产公司将在建项目转让给德隆公司，应纳税费计算如下：（1）营业税及附加：10000×5.5%＝550(万元)

（2）土地增值税:

扣除项目金额＝(3000＋2000)×130%＋10000×5.5%

＝6500＋550＝7050(万元)

增值额＝10000－7050＝2950(万元)

增值率＝2950÷7050＝41.84%

应交土地增值税＝2950×30%＝885(万元)（3）印花税＝10000×0.5‰＝5(万元)

（4）企业所得税:

应纳税所得额＝10000－5000－100－550－885－5＝3460

应纳所得税＝3460×25％＝865(万元)

（5）个人所得税：假设项目转让之后，股东们将净利润全部分配：（3460－865)×20％＝519(万元)

（6）应纳税总额＝550＋885＋5＋865＋519

＝2824(万元)方案2、变转让房地产开发项目为转让股权。假设，广源公司资产总额5500万元，负债额2500万元，德隆公司以7500万元购买广源公司全部股权并负责偿债，计算应纳税费。（1）营业税：财税[2002]191号规定，股权转让不征收营业税（2）土地增值税：股权转让只是股东权益的变化，原企业仍然存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税。（3）印花税＝10000×0.5‰＝5(万元)

（4）个人所得税：三位股东应缴个人所得税＝（7500－3000）×20%＝900（万元）（5）应纳税总额＝5＋900＝905(万元)

方案2比方案1节省税费＝2824－905＝1919（万元）转让在建项目与转让股权纳税比较表转让在建项目纳税额转让股权纳税额增（＋）、减（－）1.营业税及附加550－5502.契税－－－3.土地增值税885－8854.印花税555.企业所得税865－8656.个人所得税519900＋381合计2824905－1919单位：万元

（六）转让在建工程法

[例—6]七星房地产公司在兴隆小区开发了100套别墅，总建筑面积30000平方米，取得土地使用权支付的费用3000万元，建造成本10000万元，其中：金融机构借款费用1000万元，开发期间发生期间费用600万元。现在正在筹划销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价10000元，计算纳税总额。有无可以减轻税费支出的筹划方案？方案1、销售毛坯房，建造总成本13000万元，不含息建造成本12000万元，销售收入总额30000万元。（1）营业税及附加=30000×5.5%＝1650(万元)

（2）土地增值税:

扣除项目金额＝12000×130%＋30000×5.5%＝17250(万元)

增值额＝30000－17250＝12750(万元)

增值率＝12750÷17250＝73.91%

适用税率40%，速算扣除率5%；应交土地增值税＝增值额×40%－扣除项目金额×5%

＝12750×40%－17250×5%＝4237.5(万元)（3）印花税=30000×0.0005＝15(万元)（4）企业所得税：应纳税所得额＝(30000－13000－1650－4237.5－600－15)

＝10497.5（万元）应交企业所得税＝10497.5×25%＝2624.38(万元)

（5）税负总额＝1650＋4237.5＋15＋2624.38＝8526.88

（6）税负率＝8526.88÷30000＝28.42%

方案2、七星公司将兴隆小区的毛坯房以20000万元卖给关联企业佳德公司，由佳德公司装修后销售，预计装修费用2000万元，佳德公司期间费用为装修费用的10%，完工后每平方米售价10800元，销售总额32400万元。总体税费由两个公司来承担。（一）七星公司的税负:

（1）营业税及附加＝20000×5.5%＝1100(万元)

（2）土地增值税：扣除项目金额＝12000×130%＋1100＝16700(万元)

增值额＝20000－16700＝3300(万元)

增值率＝3300÷16700＝19.76%

适用税率30%，速算扣除率为0；应交土地增值税＝增值额×30%-0

＝3300×30%-0＝990(万元)

（3）印花税＝20000×0.0005＝10(万元)

（4）企业所得税＝（20000－12000－600－1100－990－10）

×25%＝5300×25%＝1325（万元）（5）税负总额＝1100＋990＋10＋1325＝3425（万元）（二）佳德公司的税负：（1）契税＝20000×3%＝600(万元)

工程成本＝20000＋2000＋600＝22600（2）营业税及附加＝（32400－20000）×5.5%＝682(万元)（3）土地增值税：扣除项目金额＝22600×1.3＋682＝30062(万元)

增值额＝32400－30062＝2338(万元)

增值率＝2338÷30062＝7.78%

应交土地增值税＝2338×30%－0＝701.4(万元)（4）印花税＝32400×0.0005＝16.2(万元)（5）企业所得税：应纳税所得额＝324000－22600－2000×10%－682

－701.4－16.2＝8200.4（万元）应交企业所得税额＝8200.4×25%＝2050.1(万元)(6)税负总额＝600＋682＋701.4＋16.2＋2050.1

＝4049.7(万元)

（三）两个公司纳税合计＝3425＋4049.7＝7474.7(万元)

方案2比方案1节税＝8526.88－7474.7＝1052.18(万元)（七）企业筹建期的巧妙运用

[例—8]某房地产开发公司于2004年7月成立，2005年2月取得一宗土地使用权，支付土地出让金2800万元，然后，公司开始办理土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行“七通一平”等项工作，又办理开工许可证、预售许可证等前期工作，该小区规划为“普通标准住宅”。一直到2006年7月才开工施工建设，在这期间发生费用200万元，财会部门作为“开办费”处理。工程经过一年的施工，于2007年9月竣工。开发成本5200万元，可售面积20000平方米，以单位均价6700元对外销售，到2007年末，房产全部售出。发生期间费用180万元，借款利息420万元，但不能全部取得银行借款证明。计算应交土地增值税。土地增值税的计算：（1）销售收入总额＝6700×20000＝13400万元（2）扣除项目金额＝（2800＋5200）×130%＋13400×5.5%

＝10400＋737＝11137(万元)（3）增值额＝13400－11137＝2263万元（4）增值率＝2263÷11137＝20.32%

适用税率30%，速算扣除率为0（5）应交土地增值税＝2263×30%－0＝678.9(万元)筹划方案：国税发[1995]153号，首次取得房地产开发经营项目之日,确定为税法规定的实际开始生产、经营之日。把开工前的200万元费用直接列入前期工程费，应交土地增值税就会发生变化土地增值税的计算：（1）销售收入总额＝6700×20000＝13400万元（2）扣除项目金额＝（2800＋5200＋200）×130%

＋13400×5.5%＝10660＋737＝11397(万元)

（3）增值额＝13400－11397＝2003万元（4）增值率＝2003÷11397＝17.57%

增值率小于20％，免征土地增值税，节税678.9(万元)。（八）增加土地开发成本,降低土地增值税例、鸿祺房地产开发公司2003年以2000万元拍得一块土地,没有进行土地开发，2008年3月,准备把土地使用权转让,评估价5000万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土地增值税时不得加计扣除，税负较重。经过税务师事务所筹划，建议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到30％的加计扣除。筹划方案：只对土地进行前期开发，如“三通一平”、建造围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可进行建筑施工。预计开发费用需要1000万元，开发后评估价6100万元。计算两个方案土地增值税纳税效果。第一方案、取得土地使用权，不进行开发即转让的税负计算：（1）扣除项目金额=2000＋(5000－2000)×5.5%＝2165（万元）（2）增值额＝5000－2165＝2835（万元）（3）增值率＝2835÷2165＝130.95%

适用税率50%，速算扣除率15%；（4）应交土地增值税＝2835×50%－2165×15%

＝1417.5－324.75＝1092.75（万元）

第二方案：对土地进行一级开发后再转让的税负计算：（1） 扣除项目金额＝(2000＋1000）×1.3＋

(6100－2000)×5.5%＝3900＋225.5＝4125.5(万元)

（2）增值额＝6100－4125.5＝1974.5（万元）（3）增值率＝1974.5÷4125.5＝47.86％

适用税率30%，速算扣除率为0；（4）应交土地增值税＝1974.5×30％＝592.35(万元)

第二方案较第一方案＝1092.75－592.35＝500.40(万元)

（九）投资时机的最佳选择

例、景泰房地产开发公司2008年投入15000万元，取得一项土地使用权。经过董事会会议决定，准备将其中的五分之一土地，用于建造宾馆和餐饮娱乐中心，并决定，建成之后注册