绿城前期操作手册

前期操作手册绿城房地产集团有限公司11月目录第一篇开工前阶段第一章土地获得第一节市场调查和项目构思一、房产市场调查二、土地市场调查三、项目地块调查四、项目构思第二节土地获得过程控制一、一级土地市场土地使用权获得过程控制二、二级土地市场土地使用权获得过程控制第三节国有土地使用权登记一、建设项目用地预审二、建设项目用地审批三、国有土地使用权设定登记四、国有土地使用权抵押和注销抵押登记五、闲置土地认定和处置第二章规划和建筑设计第一节方案设计前一、项目立项二、勘测设计条件三、设计单位拟定第二节方案设计一、方案设计会审二、委托日照分析三、委托环境影响评价四、委托交通影响评价五、委托景观分析六、方案设计公示第三节初步设计一、初步设计会审二、申领《建设用地规划许可证》第四节施工图设计一、施工图环境影响评价文献审批二、施工图消防审核三、施工图卫生审查四、施工图人防审查五、施工图交叉审核六、建筑预定位计算七、申领《建设工程规划许可证》八、绿化指标审查九、施工图交警审查十、建筑工程规划通告十一、建筑定位和灰线检查十二、项目地名命名第三章专业设计一、景观设计二、精装修室内设计三、室外综合管线设计四、电力设计第四章施工许可证申领一、规费审核与缴纳二、工程招投标三、工程质量安全监督注册四、订立《建设工程竣工档案移交承诺书》五、申领《建筑工程施工许可证》六、临时建设工程规划许可证办理第二篇施工阶段第一章设计变更解决第一节规划指标调节一、建筑面积增加二、建筑高度增加第二节功效调节一、配套设施二、建筑公共部位三、户内功效调节第三节施工图优化设计第二章施工过程协调第一节有关环节审批一、施工出入口设立二、挖掘都市道路许可三、夜间施工许可四、工程渣土准运第二节重要节点验收一、±0.000检测二、中间构造验收三、单体竣工验收第三章预售许可证申领一、施工图人防红线确认二、商品房预售面积测绘三、商品房物业管理用房预缴四、商品房物业维修基金预缴五、社区用房拟定六、商品房预售形象进度鉴证七、申领《商品房预售许可证》第三篇交付前验收阶段第一章验收流程图第二章综合类验收第一节基础验收链一、消防验收二、人防验收三、规划验收四、城建档案归档五、竣工验收备案六、社区用房合同订立七、配套公建用房确认第二节面积实测和物业链一、面积实测二、物业用房核定三、物业基金缴纳第三节环保链一、接管施工许可二、环保验收三、防疫验收第三章单项验收一、绿化验收二、交警验收第四章专业验收土地复核验收产权初始登记

第一篇开工前阶段第一章土地获得获得土地使用权是房地产项目开发建设的基础。本章重要围绕：一级土地市场和二级土地市场土地的获得所涉及的项目市场调查和地块调查，土地获得过程控制以及土地使用权登记三大环节的工作。基本流程总图：房产市场调查土地市场调查项目地块调查房产市场调查土地市场调查项目地块调查项目构思二级土地市场土地实体获得过程控制项目构思二级土地市场土地实体获得过程控制一级土地市场土地使用权获得过程控制出让土地使用权登记第一节市场调查和项目构思本节重要介绍意向拿地前所进行的房产市场调查、土地市场调查、项目地块调查以及调查后形成项目构思的前期工作。一、房产市场调查1、工作目的通过三观（宏观、中观、微观）房产市场调查，有目的、有环节、系统地收集真实、有效的资料，并进行客观的分析，为经营决策者提供客观、精确的市场信息，确保拿地决策的对的性、客观性。2、工作联系对象2.1国家宏观经济和房产市场。2.2所在都市建设规划状况与经济发展状况。2.2地块所在区域房产市场状况。3、工作内容3.1根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等特性，进行房地产市场调查内容的提纲编写。3.2进行房产市场调查，完毕调查报告。3.3控制房产市场调查内容的品质、进度。4、工作程序4.1政策环境调查，内容重要涉及：国家房地产政策、省（市）及土地所在区域房地产开发经营方针和政策、房地产开发经营管理法律和法规、房地产税收政策、都市建设规划现状和将来都市规划发展状况。4.2经济环境调查，内容重要涉及：项目所在区域以往、现在和将来经济构造运行状况（趋势）、都市基础设施建设状况和将来发展战略、人口、居民收入、消费构造、消费水平状况。4.3社区周边环境调查，内容重要涉及：项目所在区域位置和交通便利状况、居住人群状况、文化氛围、商业、医疗和教育配套等调查。4.4项目所在区域房地产市场需求和消费调查，内容重要涉及：房产开发和销售现状、数量、不同物业消费群体构成状况、消费行为目的、商品房和二手房租售价格、商品房入住率、房产市场的总需求量、饱和点和需求发展趋势、将来3-5年的开发量和供应量、房产属性和分布状况、产品品质状况。5、应注意的问题5.1平时应注意对有关各类政策、信息的收集，并做到及时更新。5.2能够充足运用集团资料库资源，也能够借助外援资源力量，确保所提供信息的成熟性和精确性。二、土地市场调查1、工作目的通过对土地市场的调查，为经营决策者提供有效合理的土地获得方式、途径和价格信息。2、工作联系对象2.1国家对土地出让的政策、本地的出让程序和方式。2.2意向地块所在地土地市场现状等。3、工作内容3.1根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等特性，进行土地市场调查内容的提纲编写。3.2进行土地市场调查，完毕调查报告。3.3控制土地市场调查内容的品质、进度。4、工作程序4.1土地法律、法规调查，内容重要涉及：国家土地宏观调控状态、国家土地管理法、都市房屋拆迁管理条例、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、省（市）国有土地使用权出让和转让方法、土地管理权限有关规定、土地资产评定方法。4.2土地交易规则调查，内容重要涉及：4.2.1招标、拍卖、挂牌竞买人须知。4.2.2招标、拍卖、挂牌程序和规则。4.2.3出让土地使用权转让必备条件和必备资料。4.3土地交易市场调查，内容重要涉及：项目所在都市当年供地计划和供地状况、项目所在区域同属性土地招标、拍卖、挂牌状况、近期同属性土地出让金价格及面积增加造成补缴出让金评定价格。5、应注意的问题5.1平时应重视对土地政策的收集和更新，勤于对土地交易信息的汇总和对比分析，为项目的拓展提供信息保障。5.2平时应重视参加本地社会的土地交易活动，丰富实践经验。三、项目地块调查1、工作目的通过对项目地块的调查，为经营决策和后续规划设计等工作提供根据。2、工作联系对象意向地块。3、工作内容3.1根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等，进行项目地块调查内容的提纲编写。3.2负责项目地块状况调查，完毕项目地块（可行性）调查报告。3.3控制对项目地块调查的质量、进度。4、工作程序4.1调查内容重要涉及：征地面积、用地面积、宗地面积、容积率、建筑密度、绿化率、公建配套规定和面积、土地出让年限及用途、土地出让金的构成、配套费构成（大市政配套费、绿化配套费等）、起价、竞标确保金、中标价推行时间。4.2现场踏勘调查，内容重要涉及：地上建筑物拆除状况、土地地形、用地四至、用地界限、周边市政管线到位状况、场地外现状道路、河道水体、高压线、架空管线、地下管线井盖、地质状况。对二级市场土地或毛地出让需在上述4.1、4.2项基础上视情增加4.3、4.4、4.5项调查内容。4.3拆迁土地状况调查：政府对该地块上的拆迁有关文献规定、拆迁进程、拆迁能力预估、拆迁时间预估、回迁安置面积预估、后续拆迁费用预估、征地综合赔偿费等。4.4土地权属调查：土地使用权获得形式及其有效性、正当性，土地使用权者土地出让金的推行状况、土地抵押借款状况、与第三方进行土地有关合作状况调查，用地四边界确认状况、土地登记状况等。4.5土地开发进度调查：拆迁状况、勘测设计条件、设计单位、规划和建筑方案设计状况等。5、应注意的问题5.1政府招标、拍卖、挂牌的土地信息能够从政府部门直接获得。5.2二级土地市场的土地有关资料和潜在问题（涉及土地全部单位的债权债务）相对比较复杂，务必在调查中理解清晰。四、项目构思1、工作目的通过项目构思，对项目定位、开发规模、成本测算、销售价格形成初步框架，编制项目可行性报告为决策者拿地提供根据。2、工作联系对象意向地块和有关要素。3、工作内容3.1汇总房产市场、土地市场、项目地块的调查报告。3.2根据集团项目拓展的有关规定和规定，拟定项目有关指标，形成项目构思框架。3.3编制项目可行性报告。4、工作程序4.1目的客户定位构思。4.2规划和建筑定位构思：建筑类型（多层住宅、高层住宅、别墅等）、规划布局、建筑面积、户型配比、公建配套、车位配备等。4.3合作方式构思：组建项目合作开发公司合作或土地使用权转让合作或其它形式合作。4.4开发计划构思：分几期开发、每期开发位置与规模、每期开发时间等等。4.5经济估算：项目总成本（土地成本、前期成本、工程成本、管理费用、财务费用、税金），项目总收入（可售面积，销售单价预测），项目盈利状况，经济和财务评价。4.6综合以上各项内容，编制项目可行性报告。注：部分经济估算内容可参考产品策划书或可行性研究报告投资估算模板。5、需要注意的问题5.1充足借助集团公司各项人力资源，提高工作质量和效率。5.2项目可行性报告作为项目构思的最后成果，其质量如何取决于前述的房产市场调查、土地市场调查和项目地块调查的质量高低，要重视三项调查的重要性。第二节土地获得过程控制本节重要介绍一级土地市场土地使用权获得和二级土地市场土地实体获得过程控制，以及各类土地合同（合同）订立工作。本节所称的一级土地市场土地使用权获得是指通过土地招标、拍卖、挂牌形成获取的土地使用权；二级土地市场土地实体获得是指以共同出资、利润共享、风险共担的项目合作，以及以土地使用权转让等形式的涉及土地实体的合作。一、一级土地市场土地使用权获得过程控制1、工作目的通过一级土地市场土地使用权获得过程控制，确保意向土地获得，并有效控制土地获得成本。2、工作联系对象2.1土地管理部门。2.2土地获得有关的各个环节。3、工作内容3.1负责招标、拍卖、挂牌土地竞买前有关条款的政府沟通、协调工作。3.2参加招标、拍卖、挂牌土地竞买及竞买前各项手续办理。3.3根据法定代表人的授权，订立土地出让合同。4、工作程序4.1做好地块调查（参见项目地块调查内容）。4.2进行地块背景调查和地区优惠政策沟通。4.3理解参加竞买单位和个人有关状况。4.4分析土地出让合同和赔偿合同的有关条款。4.5在上述工作的基础上，根据地块具体状况，提出合理报价，经集团公司领导审定后，参加报价竞争等具体工作。5、需要注意的问题5.1合理运用公司优势，对土地出让合同和合同中不明确的条款应及时向土地管理局和规划局咨询，并得到明确。5.2注意运用招标、拍卖、挂牌的办法和技巧。5.3开发区管理委员会作为出让方订立的土地出让合同应被市、县人民政府土地管理局部门追认后才干有效。二、二级土地市场土地使用权获得过程控制1、工作目的通过二级土地市场土地使用权获得过程控制，确保土地获得的安全性，以及土地成本的可控性。2、工作联系对象2.1土地管理部门、土地合作单位。2.2土地获得有关的各个环节。3、工作内容3.1参加以土地实体为合作基础的合作项目调查。3.2负责与合作方就合作形式和内容进行沟通和谈判。3.3负责合作项目有关合作合同的起草。3.4根据法定代表人授权，负责合作开发项目合同的订立。4、工作程序4.1合作方背景调查：工商登记内容，股东背景，公司资信状况，累计开发项目状况，公司债权债务，税收优惠政策，公司组织架构。4.2意向合作商谈：合作方式，管理模式，利润分派和风险承当，土地使用权变更登记期限和费用承当等。5、需要注意的问题5.1重视合作方的背景调查。5.2依靠集团法律事务部资源，律师参加合同、合同的起草和修改。第三节国有土地使用权登记土地中标后，受让方按合同规定交纳了出让金，并获得方案设计（不需要初步设计审查的项目）或初步设计政府审查意见后，应进行建设项目用地预审、审查并办理土地使用权登记。一、建设项目用地预审1、工作目的通过建设项目用地预审，获得建设项目用地预审意见，该意见是办理建设用地审批的前置和重要根据。2、工作联系对象市国土资源局（土地规划耕地保护处）。3、工作内容3.1准备下列资料：3.1.1计划立项文献。3.1.2建设用地规划许可证及附件、附图。3.1.31:1000建设用地规划红线图1份（原件）。下列资料，根据不同状况提供3.1.4若涉及西湖区风景区用地的，需提供风景名胜区选址意见书。3.1.5涉及征地拆复建项目用地，须提供市征迁办出具的并经征用处确认后的证明文献。3.1.6属开发性安置项目用地，须提供市政府同意文献及征用处核准表。3.1.7违法用地需补办项目用地，须提供查处成果文献文献。3.2建设项目用地预审报批。4、工作程序4.1填写建设项目用地预审申请表。4.2携上述3.1所列材料到市国土资源局办理建设项目用地预审。4.3领取建设项目用地预审意见书。5、应注意的问题建设项目用地预审时应同时准备建设项目用地审批材料。项目办理审批根据：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国国土资源部令第七号》。二、建设项目用地审批1、工作目的通过建设项目用地审批，获得建设项目用地审批意见，该意见是办理土地使用权登记的前置和重要根据。2、工作联系对象市国土资源局（土地运用处）。3、工作内容3.1准备下列资料：3.1.1建设用地预审意见。3.1.2建设单位资质证明、营业执照。3.1.3计划立项文献、规划设计批复。3.1.4建设用地规划许可证及附件。3.1.51：1000规划红线图。3.1.61：500总平面布置图。3.1.7勘测定界图及勘测定界资料。3.1.8实地踏勘表。3.2下列资料根据不同状况提供：3.2.1涉及西湖风景名胜区用地的，需提供西湖风景名胜区管委会(市园文局)出具的审查证明材料。3.2.2涉及“三资”公司项目用地，需提供《土地出让合同》；属招拍挂出让，需提供土地出让合同和土地开发赔偿合同。3.2.3涉及已农转用项目办理用地审批手续的，需提供市征迁办出具的《办理具体建设项目用地审批手续告知》、征地赔偿合同、“一公示一登记”。3.2.4如涉及征用集体存量土地的，需提供市征迁办出具的征地赔偿合同；涉及征用撤村建居村土地的，需提供市征迁办出具的经济赔偿合同。3.3负责与建设项目用地审批管理部门的工作协调。4、工作程序4.1填写建设项目用地申请表。4.2携上述3.1、3.2所列资料到市国土资源局办理建设项目用地审批受理手续。4.3与土地测绘管理部门及时协调委托勘测定界，做好勘测定界统计。4.4土地测绘院完毕勘测定界资料后，及时与征迁办联系，办理勘测定界资料确认。4.5勘测定界资料确认后委托测绘管理部门进行实地踏勘，填写实地踏勘表，并再转征迁办确认。4.7领取建设项目用地呈报表。5、应注意的问题5.1工程系统人员应参加勘测定界，做好统计。5.2以上审批材料普通为一式六份，其中国土局存档三份，其它三份建设用地呈报表交规划局、国土局地籍处、建设单位。项目办理审批根据：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》。三、国有土地使用权设定登记国有土地使用权设定登记的内容重要涉及：土地权利人的姓名、名称、地址、土地登记类别；土地权属性质、来源；土地座落、四至及地号；土地用途、面积、等级、地价；使用期限、终止日期；建筑面积、容积率、建筑物类型、建筑占地面积、建筑密度；土地分类面积；土地它项权利。1、工作目的国有土地使用权设定登记，获得《国有土地使用权证》，保障土地权利人的正当权益。2、工作联系对象市国土资源局（土地登记交易中心、地籍处）。3、工作内容3.1《国有土地使用权证》的申领。3.2协调宗地测绘和土地四至确认。3.3土地契税申报和交纳。3.4土地登记及有关部门的协调。3.5准备下列资料：3.5.1公司营业执照或机构代码证。3.5.2委托人和受托人的身份证。3.5.3宗地测绘资料原件3份(含地籍调查资料，若宗内2-3种用途的，需提供4-5份宗地图)。3.5.4建设用地呈报表。3.5.5建设用地规划许可证及附件(含规划红线图)。3.5.6已经通过用地复核验收的，需提供复核验收合格证2份。3.5.7属出让土地设定登记的，还需提供土地使用权出让合同1份，出让地块的报发表记公示，契税缴款书第六联。3.5.8属毛地出让或划拔的，需提供拆迁赔偿合同书和地上建筑物拆迁由本单位负责的承诺书。3.5.9出让合同中有多个用途的，需提供多个建筑面积阐明。3.5.10交地合同书。3.5.11宗地地籍调查界址确认表，宗地草图。4、工作程序4.1填写土地使用权登记申请表、土地登记委托书、法人资格证明书。4.2携上述3.5、4.1所列资料到市国土资源局办理《国有土地使用权证》。4.4领取《国有土地使用权证》。5、需要注意的问题5.1以上审批材料普通为一式二份。5.2土地使用权登记受理后，应及时委托土地测绘院进行宗地测绘。宗地测绘时工程部做好宗地定界统计；完毕宗地测绘后，应与土地登记信息中心及时联系，协调四至单位办理宗地确认；宗地四至确认并经土地使用权登记初审后，应协调土管局地籍处进行出让地块的报发表记公示（公示期为15天）。5.3出让合同中涉及多个建筑用途需做建筑面积阐明的，应尽量采用房管部门的测绘面积计算方式，以较对的地辨别不同性质的建筑面积，便于各个部门计算口径统一。5.4土地契税交款凭证是办理土地使用权登记的前置条件。全额支付土地出让金后，应办理土地契税交纳。5.5对于能够进行分期开发建设的项目，建议采用分期登记，便于资金周转和后续各项手续办理。四、国有土地使用权抵押和注销抵押登记国有土地使用权设定抵押和注销抵押是指：土地抵押给金融机构或信托机构以申请借款及偿还借款后需办理的《国有土地使用权证》设定抵押和注销抵押手续。1、工作目的1.1办理《国有土地使用权证》抵押和注销抵押登记，有助于保障权利人权益。1.2为土地抵押项目借款和还款提供有效证明。2、工作联系对象2.1市国土资源局。3、工作内容3.1办理《国有土地使用权证》抵押和注销抵押登记。3.2土地登记部门的沟通协调。3.3准备下列资料：3.3.1抵押双方公司营业执照或机构代码证。3.3.2抵押双方委托人和受托人的身份证。3.3.3土地使用证。3.3.4属抵押登记的，还需提供借款合同书、抵押合同书、土地资产评定报告或抵押双方土地资产估价合同书各1份；外商投资公司、股份制公司、有限责任公司应提供董事会决策（附董事会名单）。3.3.5如属共有土地使用权抵押的，还需提供土地共有人同意的书面意见。3.3.6如属划拨土地使用权抵押的，国有公司需提供主管部门或国资管理部门同意的书面意见；集体公司需提供主管部门同意的书面意见；3.3.7如属集体土地使用权抵押的，需提供集体土地全部者同意的书面意见。3.3.8属注销抵押登记的，需提供他项权利证明书、银行还款证明。若抵押未放款的，需提供解除抵押合同书。3.3.9在建工程或地上有简易建筑物的土地使用权抵押，需提供抵押双方有关抵押标的不包含地上建筑物的承诺意见。4、工作程序4.1填写土地使用权抵押或注销抵押登记申请表、双方土地登记委托书、双办法人资格证明书。4.2根据需要携上述3.3、4.1所列部分资料到市国土资源局办理《国有土地使用权证》抵押和注销抵押登记。4.3领取《国有土地使用权证》和他项权利登记证书。5、需要注意的问题土地设定抵押只能抵押给金融机构，如果要将土地抵押给信托机构的，信托机构须含有信贷业务资格，同时经银监会同意同意。五、闲置土地认定和处置闲置土地是指土地使用者依法获得土地使用权后，未经原同意用地的人民政府同意，超出规定时限未开工开发建设，或者虽已开工开发建设但投资额或者开发建设总面积等不符合规定规定的建设用地。1、工作目的1.1熟悉闲置土地的有关认定原则和处置方法，有助于对的规避土地闲置问题，有效控制土地的成本，避免土地被收回的风险。2、工作联系对象市国土资源局。3、工作内容：3.1熟悉闲置土地的认定：3.1.1未经市、县（市）人民政府同意，超出国有土地有偿使用合同商定或建设用地同意文献规定的开工开发日期未开工开发建设的；3.1.2国有土地有偿使用合同未商定或建设用地同意文献未规定开工开发日期的，从国有土地有偿使用合同或建设用地同意文献生效之日起满一年未开工开发建设的。3.1.3已开工开发建设，但开发建设的面积局限性应开发建设总面积三分之一或者以投资额局限性总投资额25%，且未经同意中断开发建设持续满一年的。3.1.4法律、行政法规规定的其它情形。3.2理解闲置土地的几个处置方案：3.2.1政府收购进行土地储藏。3.2.2延长开发建设时间，但最长不得超出一年。3.2.3变化土地用途，办理有关审批手续后继续开发建设。3.3避免因被认定为闲置土地而被政府收回或被经济处分。4、需要注意的问题4.1开工开发建设是指已领取施工许可证，并进场施工。4.2国有土地有偿使用合同商定或建设用地同意文献规定分期开发的，按分期开发范畴核定闲置土地面积。4.3土地闲置满两年，含有下列条件的，经原同意具体建设项目用地的人民政府同意，能够延长开发建设时间，并限期开工开发建设，延长久限最长不超出一年。4.3.1以出让方式获得土地使用权，土地使用权者已按出让合同金额或者部分支付出让金，开发前期工作准备就绪，资金贯彻，已基本含有开发建设条件的。4.3.2经同意征用的农民集体全部土地和以划拨方式获得的国有土地使用权，土地使用者已经完毕征地赔偿安置，或者完毕房屋拆迁工作量三分之一以上，资金贯彻，基本含有开工开发建设条件的。4.4以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超出出让合同商定的开工开发日期满1年未开工开发的，能够征收相称于土地使用权出让金20%下列的土地闲置费。

第二章规划和建筑设计规划和建筑设计普通分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。这三个阶段的工作和审批又与领取《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》互为因果，紧密联系。基本流程总图：订立国有土地使用权出让合同订立国有土地使用权出让合同或土地合作合同方案设计审批方案设计审批初步设计审批初步设计审批领取《建设用地规划许可证》施工图设计审批领取《建设用地规划许可证》施工图设计审批建设项目用地审查领取《建设工程规划许可证》建设项目用地审查领取《建设工程规划许可证》领取《国有土地使用权证》领取《国有土地使用权证》

第一节方案设计前本节重要介绍土地出让合同或土地合作合同订立至方案设计前阶段的前期工作，重要涉及：项目立项、勘测设计条件申领、设计评审或招标。基本流程：订立国有土地出让合同订立国有土地出让合同或土地合作合同项目立项申领规划勘测设计条件设计单位拟定项目立项申领规划勘测设计条件设计单位拟定委托规划和建筑设计项目立项是指项目建设筹建单位或项目法人，根据国家的房地产开发规划和具体规定向政府主管部门提出规定建设的的申请并获得同意的过程。1、工作目的1.1通过主管部门的审查，获得立项批复文献，获得项目建设的正当根据。1.2为申领规划勘测设计条件提供根据。2、工作联系对象市发展改革委员会。3、工作内容3.1编写项目立项申请报告。3.2与主管部门进行联系和协调。3.3获得项目立项批复。3.4准备下列资料：3.4.1营业执照。3.4.2《国有土地使用权出让合同》或经政府同意合同出让供地的同意文献。3.4.3西湖风景名胜区项目需提供"三委四局"联席会议审查意见。4、工作程序4.1编写项目立项申请报告，并报公司有关领导同意。基本内容：建设的必要性，建设单位、建设内容和建设规模，总投资和筹资方式。4.2携3.4、4.1所列资料到省或市发展改革委员会办理建设项目立项计划。4.3获得立项批复和计划。5、需要注意的问题5.1对同一宗地分几期开发或多宗地合并开发的项目根据不同状况可一并申报项目立项计划，并阐明项目分几期开发、各期的时间计划、建筑指标、指标统一核算等内容。5.2项目规划指标等内容调节后，应及时办理立项变更；同时每年11月份左右应按规定结转下一年计划，做到项目立项计划的及时更新。5.3项目办理审批根据：《国务院有关投资体制改革的决定》、《浙江省固定资产投资管理暂行方法》、《浙江省重点建设项目管理方法》、《****市社会性固定资产投资项目计划管理暂行方法》杭政办〔〕4号。二、勘测设计条件勘测设计条件俗称建筑红线图，是方案设计和初步设计的根据，也是规划部门根据都市规划整体规定结合建筑设计规范，对项目设计提出对应的规定，重要包含：建筑控制线、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、机动车出入口与配备、特殊条件等。1、工作目的获取勘测设计条件，为方案设计和初步设计提供根据。2、工作联系对象市规划局（用地管理处、市政工程管线处）。3、工作内容3.1建设项目勘测设计条件申领。3.2与勘测设计条件审批部门进行沟通协调。3.3准备下列资料：3.3.1土地权属证明(属于招拍挂出让地块项目应提供土地出让合同及公证书)。3.3.2当年计划文献（原件）。3.3.3意向位置的1：1000地形图二份（其中一份需划定规划四线并用铅笔标出拟建位置）。3.3.4身份证明(复印件)及授权委托书。3.3.5按照国家有关规定须预先获得的有关专业管理部门的审批意见。4、工作程序4.1到市规划局购置项目区域地形图1/1000地形图后，凭国土资源局的项目宗地图到市规划局办理项目四线二份。4.2编写申请勘测设计条件的报告，填写《建设项目规划设计条件申请表》（不需征地）或《建设项目定点、规划设计条件申请表》（需征地项目）和授权委托书，并报公司有关领导同意和授权。4.4携3.3、4.1、4.2所列资料到市规划办理规划勘测设计条件。4.5勘测设计条件获得后连同市国土资源局的宗地测绘资料到规划局工程处办理道路四线坐标。4.6根据勘测设计条件用地范畴购置一定范畴内的周边基础测绘数字化成果。4.7协调规划设计院进行地形标高测绘，并获得地形标高测绘成果。4.8到都市规划管线办购置用地边界管位布置图及有关市政管线图。4.9汇总勘测设计条件、宗地测绘资料、道路四线坐标、周边基础测绘数字化成果、地形标高测绘成果、边界管位布置图、有关市政管线图等全部资料，提供应规划设计部和设计公司，委托进行规划和建筑设计。5、需要注意的问题5.1规划勘测设计条件成果是影响项目建设指标最核心的要素，因此在勘测设计条件申领前应与集团多沟通明确集团对项目开发的整体规划思路，如指标与否统一平衡，对规划指标和设计条件的基本规定。5.2在条件申领中应主动与政府部门沟通，结合集团规定，在规范允许范畴内使指标做到最合理化。5.3规划勘测设计条件的使用期为1年，因此在条件获得后应抓紧设计和会审。项目办理审批根据：《中华人民共和国都市规划法》第30条、《浙江省实施〈规划法〉方法》第22条、《****市都市规划管理条例》第13、14条。三、设计单位拟定1、工作目的通过对有关设计公司的筛选，拟定设计水平高、服务质量好的设计公司，提供优良的设计方案。2、工作联系对象2.1市建设委员会设计处2.2设计评审专家3、工作内容3.1与市建设委员会设计处协调设计方案审查。3.2与各设计审查部门的协调。4、工作程序4.1填写设计方案招投标(或方案竞选)申请表，并报公司有关领导同意。4.2协调贯彻设计方案审查或设计招投标专家名单及会场拟定。4.3协调设计方案和招标文献的送达和专家沟通工作。4.4协调设计公司准备设计文书资料、电子文档和报告材料、效果图展板。4.5协调市建设委员会召开设计方案审查或招投标，重要贯彻会场布置、会议人员联系和接送、会议签到、会场服务、会议统计。4.6获得设计评审或招投标评审成果（专家评审会议纪要或主管部门批复）。5、需要注意的问题5.1对公司意向设计方案需提迈进行专家沟通。5.2为缩短办事时间，建议与市建设委员会协调，专家评审会议纪要初稿可由我公司先行起草送审参考。

第二节方案设计阶段本节重要介绍从方案设计出图至方案设计获准批复期间的前期工作，重要涉及：方案设计会审、日照分析委托、环境影响评价委托、交通影响评价委托、方案公示等。对于不需要通过初步设计审查项目，在方案批复获得后能够直接办理《建设用地规划许可证》、建设用地审查和《国有土地使用权证》。其有关内容将在初步设计阶段一并介绍。

基本流程：方案设计内部评审通过委托日照分析方案设计内部评审通过委托日照分析方案设计会审方案设计修改建设项目用地预审领取方案设计批复方案设计公建设项目用地预审领取方案设计批复方案设计公示委托交通影响评价委托环境影响评价《建设用地规划许可证》申领修改后的方案设计沟通和确认建设项目用地审批建设项目用地审批《国有土地使用权证》申领《国有土地使用权证》申领一、方案设计会审方案会审是指：由市建设委员会组织有关政府主管部门根据《中华人民共和国建筑法》、都市规划管理技术规定和设计规范、法律法规对设计方案进行审查，并提出设计修改意见的联合审查。方案设计会审是政府对方案同意并同意的必要程序。1、工作目的1.1通过政府各主管部门的会审，确保方案设计在与公司内部审查意见基本一致的前提下获得政府各部门承认。1.2获得方案会审批复。2、工作联系对象2.1普通住宅项目参加单位有：市建委、市规划局、市环保局、市卫生局、市抗震办、市人防办、市消防支队、市交警支队、市发改委、市国土局、市园文局、市都市管理办公室、市房管局、市电力局等。2.2公建项目普通规定增加行业主管部门等。3、工作内容3.1负责方案设计会审前与各主管部门的沟通。3.2协调市建委和规划局组织方案设计会审。3.3根据会审意见进行方案修改后的再沟通和协调。3.4审查材料准备：3.4.1立项批文或项目可行性研究批复复印件。3.4.2市规划局核发的项目勘设红线复印件。3.4.3专家评审会议纪要（仅限设计招投标项目）。3.4.4方案设计文献（含电子版）。3.4.5效果图。3.4.6日照分析图。3.4.7总平面图、管线综合图、绿化平面布置图提供蓝图。4、工作程序4.1公司内部对方案设计审查修改，并报公司有关领导同意。4.2携上述3.4所列资料到市建委和规划局受理，贯彻召开方案审查会议告知（参加人员、时间和地点）。4.3方案送达各有关政府部门，并与评审人员进行方案交流、沟通。4.4贯彻会场布置、会议人员联系和接送、会议签到、会场服务、会议统计。4.5协助设计公司准备设计文书资料、电子文档和报告材料、效果图展板。4.6方案审查重要内容涉及（但不限于）：4.6.1与否符合勘测设计条件各项规定。4.6.2与否达成设计深度规范规定。4.6.3总图设计与否完整。涉及总平图图签和设计单位盖章与否完整；与否标注拆迁范畴线、土地权属范畴线、规划四线、建筑控制线等。4.6.4与否标明技术经济指标，技术指标有无超标。4.6.5与否与当年有效计划一致。4.6.6与否符合建筑安全间距和居民日照。4.6.7消防登高和环通场地与否满足规范规定，消控中心设立与否合理性，消防室内设计与否满足规范规定。4.6.8人防应建面积与否达成规范规定；人防疏散与否满足需求；其它设计与否符合地下人防建设规定。4.6.9机动车和自行车位设计数量和原则与否达成规范规定，机动车进出口及车道设立与否符合设计规范。4.6.10绿化指标与否达成规定，计算与否精确。4.6.11排气、排烟、排污、排水与否符合设计规范规定，排水、排污与市政接口与否合理。4.6.12与否因建筑功效布局等因素产生噪音，噪音与否进行解决，并符合规范规定。4.6.13电力变配电房位置设计与否合理。4.6.14生活和消防水池设立与否符合规范，供水与否能满足需求。4.6.15天然气室内设立与否合理。4.6.16场地管线布置与否合理。4.6.17公建配套与否满足政策和规范规定。4.7根据会审中各部门提出的意见，协调设计单位进行设计修改；能够修改的内容，修改完善后应与有关部门进行沟通确认；对确实无法满足方案批复的，应根据设计所涉及的内容与有关部门进一步沟通，确保最后在初步设计阶段能通过。4.8获得市建委和规划局有关方案设计的批复。5、需要注意的问题5.1加强与会审单位的沟通，将有关政策和信息及时反馈给设计单位。5.2在方案设计审查前后，应主动与设计单位和政府审查部门进行沟通，确保缩短方案设计时间，优化方案设计成果。5.3对简朴的项目在方案设计前应做好沟通，方案尽量细化，便于经主管部门同意后直接进入施工图设计。5.4方案设计审查会议结束后对某些拟定的修改意见能够协调设计单位先行调节，方便缩短设计周期。5.5尽量协调有关部门省略对方案设计后来的交通影响评价。5.6项目办理审批根据：《中华人民共和国建筑法》、杭政［1998］10号、杭政办发［］300号。二、委托日照分析日照分析是指：含有关资质的专业技术部门运用计算机采用分析软件，模拟指定日期（大寒日或冬至日）的某一高层建筑、高层建筑群对其北侧某一规划或保存地块的建筑、建筑部分层次的日照影响状况或日照时数状况。日照分析主体建筑指：对客体建筑产生日照遮挡的建筑；日照分析客体建筑指：在拟建建筑遮挡范畴内，被遮挡需进行日照分析的居住等有日照规定的建筑。1、工作目的1.1通过委托专业技术部门对日照进行分析，指导设计人员有针对性地设计出符合规划规定（某一特定日的日照时数）的方案。1.2委托完毕《日照分析报告》。这是规划管理部门进行建筑管理（审核方案和初步设计，核发建设工程规划许可证）的重要根据。2、工作联系对象含有关资质的专业技术部门。3、工作内容3.1日照分析报告编制单位的选择。3.2日照分析报告编制的委托。3.3日照分析有关材料的提供。3.4日照分析编制单位的协调。3.5根据日照分析范畴，准备日照分析报告编制所需的资料：3.5.1覆盖全部主客体建筑范畴的电子地形图（范畴普通在拟建建筑高度2倍之内）。3.5.2拟建建筑的总平面图、屋顶平面图和平立剖面图的电子文献（附有建筑坐标和屋顶标高）。3.5.3已拟定的客体建筑的平、立面图（必要时附有具体的窗位尺寸）。3.5.4已拟定的主体建筑的总平面图和屋顶平面图（附有各屋顶具体标高）。3.5.5已拟定纳入主客体建筑范畴的在建或已批未建建筑的资料。4、工作程序4.1根据市规划局建筑设计规定，与编制单位协调拟定日照分析范畴和主客体建筑。4.2携上述3.5所列资料到经选择的日照分析编制单位办理委托，并订立委托合同。4.3协调日照分析的合理计算，并领取日照分析报告，支付合同费用。4.4日照分析报告转交设计单位进行设计确认或调节。5、需要注意的问题5.1普通状况下仅高层建筑需要进行日照分析，多层建筑只需符合住宅间距。5.2第3.5.1款规定的主客体建筑资料可按有关规定向市城建档案管理部门收集或请含有规定资质的测绘单位测绘；第3.5.3、3.5.5款规定的主客体建筑资料可按有关规定向市规划管理部门收集。5.3在日照分析编制过程中，应主动协调编制单位和设计单位进行沟通，确保节省方案设计时间，优化方案设计成果。5.4办理根据：《都市居住区规划设计规范》、《****市都市规划管理技术规定》。三、委托环境影响评价1、工作目的委托专业评定单位进行环境影响评价，完毕符合规定的《环境影响评价报告》，并获主管部门批复（或承认）。2、工作联系对象2.1市环保局；2.2环境影响专业评价单位。3、工作内容3.1负责环境影响评价编制单位的选择、委托、协调和有关规范的收集。3.2提供有关材料：勘测设计条件、全套建筑图、方案文本或批复等。4、工作程序4.1根据拟建项目的具体状况，从资质、效率、费用、沟通程度等方面比较选定环评编制单位并办理委托。4.2协调设计单位与环境影响评价单位，根据环境影响评价成果进行设计修改，最后应根据设计的可修改性协调环境影响评价编制。4.3协调环境影响评价编制单位与环保部门获准《环境影响评价报告》，通过初步设计和施工图审查。5、需要注意的问题同等条件下，可由环保部门指定单位进行环境影响评价编制，便于审批沟通。四、委托交通影响评价1、工作目的根据方案会审意见，委托专业评定单位进行评价，完毕符合规定的《交通影响评价报告》，并获主管部门批复（或承认）。2、工作联系对象2.1市交警支队。2.2交通影响评价单位。3、工作内容3.1负责交通影响评价编制单位的选择、委托、协调和有关管理规范的收集。3.3提供有关材料：勘测设计条件、地下建筑平面图、建筑总平面图、地上一层建筑平面图、建筑指标。4、工作程序4.1根据拟建项目的具体状况，从资质、效率、费用、沟通程度等方面比较选定编制单位并办理委托。4.2协调设计单位与交通影响评价编制单位，根据交通影响评价成果进行设计修改，最后应根据设计的可修改性再协调交通影响评价编制。4.3协调交通影响评价编制单位与交警部门获准《交通影响评价报告》，通过初步设计和施工图审查。5、应注意的问题同等条件下，可由交警部门指定单位进行交通影响评价编制，便于审批沟通。五、委托景观分析景观分析是指：含有关资质的专业技术部门运用计算机采用分析软件，模拟计算某一高层建筑、高层建筑群对其周边景观保护区景观影响状况。1、工作目的1.1通过委托专业技术部门对景观进行分析，指导设计人员有针对性地设计出符合规划规定的方案。1.2委托完毕《景观分析报告》。这是规划管理部门进行建筑管理（审核方案和初步设计，核发建设工程规划许可证）的重要根据。2、工作联系对象含有关资质的专业技术部门。3、工作内容3.1景观分析报告编制单位的选择。3.2景观分析报告编制的委托。3.3景观分析有关材料的提供。3.4景观分析编制单位的协调。3.5根据景观分析规定，准备景观分析报告编制所需的资料：拟建建筑的总平面图、屋顶平面图和平立剖面图的电子文献（附有建筑坐标和屋顶标高）。4、工作程序4.1携上述3.5.1资料到经选择的景观分析编制单位办理委托，并订立委托合同。4.2协调景观分析的合理计算，并领取景观分析报告，支付合同费用。4.3景观分析报告转交设计单位进行设计确认或调节。5、需要注意的问题5.1普通状况下景观分析仅限于景观保护区域或政府规定的范畴。5.2在景观分析编制过程中，应主动协调编制单位和设计单位进行沟通，确保节省方案设计时间，优化方案设计成果。5.3办理根据：《都市居住区规划设计规范》、《****市都市规划管理技术规定》。六、方案设计公示1、工作目的协调规划部门，在项目设计前或方案设计（初步设计）审查前以及获得批复后，进行批前公示，向建设项目周边居住居民告知建设内容和规模，获得他们的承认，减少居民投诉，同时方便顺利进入施工图设计和建设工程规划许可证的申领。2、工作联系对象2.1市、区规划局。2.2建设项目所在地的社区街道及居民。3、工作内容3.1方案公示制作的委托、公示方案的解释和居民关系协调。3.2与公示方案制作、管理部门的工作协调。3.3方案公示有关材料的提供：总平面图蓝图二张；总平面图、立面图和剖面图电子文献一套；规划指标；方案设计（初步设计）批复（如已获得）。4、工作程序4.1携上述3.3所列资料到规划指定制作部门办理公示方案制作。4.2协调区规划局和街道社区到方案公示现场查看，并统计方案公示现场实景。4.3负责整顿方案公示有关群众正当意见，并就普通意见做好解释工作。4.4方案公示结束后，协调街道开具方案公示过程证明，并连同方案公示现场实景统计提供应市、区规划局，领取方案批复或进入下一步设计。4.5将公示后的方案、方案公示现场实景照、方案公示证明收集后交公司统一保管。5、需要注意的问题方案公示时间普通为7天或10天。

第三节初步设计本节重要介绍从初步设计出图至初步设计获准批复期间的前期工作，重要涉及初步设计审查及有关联工作。基本流程：修改后的初步设计沟通和确认方案设计获准初步设计会审修改后的初步设计沟通和确认方案设计获准初步设计会审委托初步设计初步设计内部评审国有土地使用权设定登记初步设计获准《建设用地规划许可证》申领国有土地使用权设定登记初步设计获准《建设用地规划许可证》申领建设项目用地预审建设项目用地审批一、初步设计会审初步设计会审是指：由****市建设委员会组织有关政府主管部门根据《中华人民共和国建筑法》、都市规划管理技术规定和设计规范、法律法规对经设计方案审查通过并进行修改和进一步的初步设计进行审查并提出进一步修改的一种联合审查。1、工作目的1.1通过政府各主管部门的会审，确保方案的规范化和正当化。1.2获得初步设计批复。2、工作联系对象2.1普通住宅项目参加单位有：市规划局、市环保局、市卫生局、市抗震办、市人防办、市消防支队、市交警支队、市发改委、市国土局、市园文局、市都市管理办公室、市房管局、市电力局等。2.2公建项目普通规定增加行业主管部门等。3、工作内容3.1协调市建委组织初步设计会审。3.2负责初步设计会审后的修改、沟通和协调。3.3初步设计审查材料准备：3.3.1立项批文或项目可行性研究批复复印件。3.3.2市规划局核发的项目勘设红线复印件。3.3.3方案设计批复。3.3.4初步设计文献（印刷版和电子版各二套）。3.3.5效果图。3.3.6日照分析图。3.3.7总平面图、管线综合图、绿化平面布置图提供蓝图。3.3.8交通影响评价批复（方案审查时有交通影响评价规定的项目）。3.3.9环境影响评价报告批复。4、工作程序4.1公司内部对项目初步设计审查修改，并报公司有关领导同意。4.2携上述3.3所列资料到市建委受理，并贯彻召开初步设计审查会议告知（参加人员、时间和地点）。4.3协调初步设计文献送达各有关政府部门，并与评审人员进行方案交流、沟通。4.4贯彻会场布置、会议人员联系和接送、会议签到、会场服务、会议统计。4.5协助设计公司准备初步设计文书资料、电子文档和报告材料、效果图展板。4.6初步设计审查重要内容涉及：4.6.1与否符合勘测设计条件各项规定。4.6.2与否对方案设计批复提出的意见进行修改和完善。4.6.3与否达成设计深度规范规定。4.6.4其它审查内容可参考方案设计审查的内容。4.7根据初步设计会审中各部门提出的意见，协调设计单位进行设计修改；能够修改的内容，修改完善后应与有关部门进行再沟通确认；确实无法满足审查意见，应根据所涉及的内容与有关部门进一步沟通，确保通过初步设计审查。4.8根据初步设计意见修改、完善交通影响评价和环境影响评价报告，确保通过施工图审查。4.9上报修改后的初步设计，获得市建委有关初步设计的批复和附图，并认真核算初步设计批复有关内容和图纸。4.10将初步设计批复及附图及时转交设计单位，作为施工图设计根据。5、需要注意的问题5.1对某些规模较小的多层住宅等项目力求争取省略初步设计审批程序。5.2加强与初步设计会审单位的沟通，将有关政策和信息及时反馈给设计单位。5.3在方案设计审查前后，应主动与设计单位和政府审查部门进行沟通，确保缩短初步设计时间，优化初步设计成果。5.4初步设计修改、确认、批复需要一定的时间，期间能够与设计单位沟通，对已经确认的设计内容能够先行进行施工图深化，缩短设计时间。5.5项目办理审批根据：《中华人民共和国建筑法》、杭政［1998］10号、杭政办发［］300号。二、申领《建设用地规划许可证》1、工作目的申领《建设用地规划许可证》，该证是办理项目用地审查和土地登记、申请银行贷款的重要根据。2、工作联系对象市规划局（用地管理处、市政工程管线处或各城区规划分局）。3、工作内容3.1负责与《建设用地规划许可证》审核和发证部门的工作协调。3.2负责申领《建设用地规划许可证》。3.3准备下列资料：3.3.11：1000地形图二份。3.3.2规划设计条件告知书中规定获得的有关合同条件。3.3.3建设项目勘设红线图，图上附带规划设计条件（复印件）。

3.3.4方案设计批复（涉及附图，复印件）或初步设计批复（涉及附图，复印件）。4、工作程序4.1填写《建设用地规划许可证申请表》。4.2携上述3.3所列资料到市规划局申领《建设用地规划许可证》。4.4领取《建设用地规划许可证》及附件、附图。5、应注意的问题5.1《建设用地规划许可证》及附件、附图获得后应认真审查，不要因笔误而造成证件失真。5.2项目办理审批根据：《中华人民共和国都市规划法》第31条、《浙江省实施〈规划法〉方法》第26条、《****市都市规划管理条例》第14条。第四节施工图设计本节重要介绍从施工图设计出图至《建设工程规划许可证》领取期间的前期工作，重要涉及：建筑预定位与建筑定位，消防、人防、环保、卫生审查，施工图交叉审核，绿化和交警审查，《建设工程规划许可证》申领，工程通告，灰线检查、地名命名等。

基本流程：施工图交叉审核消防、人防、环保、卫生审查绿化、交警审查建筑预定位初步设计获准委托施工图设计施工图交叉审核消防、人防、环保、卫生审查绿化、交警审查建筑预定位初步设计获准委托施工图设计施工图内部评审领取《建设工程规划许可证》建筑定位地名核准领取《建设工程规划许可证》建筑定位地名核准工程通告灰线检查1、工作目的1.1通过环境影响评价文献审批，获得审批意见，指导设计与施工，并作为项目建成后环保验收的重要根据。1.2确保设计与施工规范化、房产品的人性化，维护品牌房产的名誉。1.3环评审批意见是办理《建设工程规划许可证》的前置根据。2、工作联系对象市环保局（建设项目管理处）。3、工作内容3.1协调环境影响评价报告和环境影响记录表的审批。3.2准备下列材料：环境影响报告书、立项批文、规划红线复印件、建设项目总平蓝图、环评单位的资质证书。4、工作程序4.1填写环境影响记录表。4.2协调环境评价编制单位携上述3.2、4.1所列资料到市环保局办理审批。4.3负责领取环境影响评价文献审批意见。4.4将环境影响评价文献审批意见转交设计单位，转达项目工程部按有关意见贯彻执行。5、需要注意的问题5.1建设单位在获得环境评价报告后，必须协调设计单位和总师室对报告进行认真查阅，确保切实可行；同时在确认的环评书（表）或记录表上盖章并订立意见。5.2普通状况环境影响评价文献审批由环评报告编制单位负责送审。5.3建议随时跟踪各个审批环节和审批内容，及时做好设计与审批部门的衔接工作，压缩审批时间，并确保审批意见切实可行。5.4项目办理审批根据：《中华人民共和国环保法》第13条；《中华人民共和国环境影响评价法》第22、24和25条；《建设项目环保管理条例》第9、10和13条。二、施工图消防审核1、工作目的1.1施工图消防审核意见是办理《建设工程规划许可证》的前置根据，也项目竣工验收的重要根据。1.2通过施工图消防审核，获得审核意见，指导设计与施工。2、工作联系对象市消防支队（防火处建审科或大队）。3、工作内容3.1负责施工图消防报批。3.2负责与消防支队的工作协调。3.3准备下列资料：3.3.1立项批文。3.3.2初步设计批复（或方案设计批复）。3.3.3勘测设计条件。3.3.4总平面图。3.3.5全套施工图纸（土建、水、电、暖通、消防系统），钢构造建筑需要构造施工图。4、工作程序4.1协调设计公司填写《建筑消防设计防火审核申报表》、《自动消防设施设计防火审核报表》、《高层民用建筑设计防火自审专篇》。4.2携上述3.1.3、4.1所列资料到市消防支队办理建筑工程消防审批。4.3领取《建筑工程消防审核意见书》。4.4将《建筑工程消防审核意见书》复印件交设计单位，工程部负责联系贯彻有关审批意见。5、需要注意的问题5.1随时跟踪各个审批环节和审批内容，及时做好设计与审批部门的衔接工作，压缩审批时间，并确保审核意见切实可行。5.2消防审批专业性较强，建议在与审批部门作技术性沟通时请设计人员一并前往。5.3项目办理审批根据：《中华人民共和国消防法》第10条。三、施工图卫生审查1、工作目的施工图卫生审查承认书是办理《建设工程规划许可证》的前置根据，通过施工图卫生审查，获得审查承认书。该承认书也是项目竣工验收的重要根据。2、工作联系对象市卫生局（卫生监督所）。3、工作内容3.1项目施工图设计卫生报批。3.2与市卫生局的工作协调。3.3准备下列材料：计划文献、勘设红线图、总平面图、日照分析报告、全套施工图。4、工作程序4.1填写《建设项目设计卫生审查申请书》。4.2协调设计单位编制项目《卫生专篇》。4.3携上述3.1.3、4.1、4.2所列资料到市卫生局办理项目施工图设计卫生审查。4.4领取《建设项目设计卫生审查承认书》。4.5将《建设项目设计卫生审查承认书》复印件交设计单位，工程部联系贯彻有关审批意见。5、需要注意的问题5.1建议随时跟踪各个审批环节和审批内容，及时做好设计与审批部门的衔接工作，压缩审批时间，并确保审查承认书的有关意见切实可行。5.2项目办理审批根据：《中华人民共和国传染病防治法》、《中华人民共和国食品卫生法》、《中华人民共和国职业病防治法》、中华人民共和国《公共场合卫生管理条例》、中华人民共和国《化妆品卫生监督条例》、国务院《放射性同位素与射线装置管理条例》、《****市审批制度改革若干规定》（****市人民政府令第155号）。四、施工图人防审查1、工作目的1.1施工图人防审批意见是办理《建设工程规划许可证》的前置根据，也是项目面积预测绘、项目预售许可证办理以及项目竣工验收的重要根据。通过施工图人防审查，获得审核意见书。1.2确保设计与施工规范性、房产品的人性化，维护品牌房产的名誉。2、工作联系对象市人防办（工程处）。3、工作内容3.1负责施工图设计人防报批。3.2负责与市人防办的工作协调。3.3准备下列资料：3.3.1初步设计批复（含附图）。3.3.2防空地下室及其上一层全套施工图（涉及建施、结施、设施、水施、电施）。3.3.3地面平、立、剖和污水、废水、雨水导流图。4、工作程序4.1填写《****市人民防空单元工程记录表》。4.2携上述3.3、4.1所列资料到市人防办办理施工图设计人防审核。4.3领取《人民防空工程设计审核意见书》。4.4将《人民防空工程设计审核意见书》复印件交设计单位，工程部联系贯彻有关审批意见。5、需要注意的问题5.1与地方主管部门主动沟通，理解人防面积计算根据，同时根据各地不同政策控制，力求人防设备缓装。5.2随时跟踪各个审批环节和审批内容，及时做好设计与审批部门的衔接工作，压缩审批时间，并确保审核意见切实可行。5.3项目办理审批根据：浙江省实施《中华人民共和国人民防空法》方法第14条。五、施工图交叉审核1、工作目的施工图交叉审核意见是办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的前置根据。通过施工图交叉审核，获得施工图设计文献审查合格书。2、工作联系对象2.1含有施工图设计文献审查机构资格的设计或咨询单位。2.2设计公司。3、工作内容3.1协调设计公司选择施工图设计交叉审核设计单位。3.2施工图设计审核费用的申请与支付。3.3施工图设计审查合同报批（按照集团合同审批流程有关规定执行）。3.4施工图设计审查和设计单位的协调。4、工作程序4.1负责提供全套施工图设计和初步设计（或方案设计）。4.2负责获得施工图交叉审查初步意见，转交设计公司对审查初步意见订立反馈设计意见（同意修改、有关解释阐明），再将反馈统计单交回交叉审核设计单位。4.3获得审查合格书、审查成果报表、施工图审查统计单。5、需要注意的问题5.1建议选择公司长久合作的施工图设计文献审查机构。5.2施工图审查工作量较大，审查单位尽职与否对工程质量和项目效益影响较大，应注意过程沟通。5.3对审核单位提出的审核意见，应督促设计公司予以修改、完善。六、建筑预定位计算1、工作目的1.1通过建筑预定位计算，获得建筑预定位计算成果，确保设计有效性和精确性。1.2预定位成果是办理《建设工程规划许可证》的前置根据。2、工作联系对象市规划局勘测设计院。3、工作内容3.1建筑预定位计算的委托（受托单位：市规划局勘测设计院）。3.2协调设计公司与市规划勘测设计院。3.3准备下列资料：3.3.1初步设计批复文献（含附图）。3.3.2勘测设计条件。3.3.3征地放样资料或宗地资料。3.3.4四线坐标数据。3.3.5建筑施工图（总平面图、层平面图、地下室平面图）。4、工作程序4.1携3.3所列资料到市规划局勘测设计院办理预定位委托。4.2获得初步定位计算成果，转交设计单位确认、核算后，再反馈规划勘测设计院出正式建筑定位计算成果。4.3支付费用后，获得建筑定位计算成果，转交设计单位，工程部负责做好下一步现场建筑定位准备工作。5、需要注意的问题5.1建筑定位计算成果出来前务必先请设计公司协助核算，确保定位计算成果与建筑设计一致。5.2注意建筑定位计算（按照建筑轴线）与建筑验收（按照建筑外包线）的协调。七、申领《建设工程规划许可证》1、工作目的1.1为办理项目招投标、开工提供前置根据。1.2为项目开发建设和项目验收交付提供最重要的文献证明。2、工作联系对象市规划局（建筑管理处）。3、工作内容3.1负责《建设工程规划许可证》（含附件和附图）的申领。3.2负责市规划局的工作协调。3.3准备下列资料：3.3.1立项文献。3.3.2勘设红线图。3.3.3初步设计批复（直接进入施工图设计的项目，提供方案设计批复）。3.3.4全套施工图，另加1：500总平面图四份、建施图一套。3.3.5管网综合总平面布置图。3.3.6土地使用权属证明。3.3.7施工图审查报告。3.3.8建筑预定位计算成果。3.3.9环境影响评价报告审批意见。3.3.10建筑工程消防审核意见书。3.3.11建设项目设计卫生审查承认书。3.3.12人民防空工程设计审核意见书。4、工作程序4.1填写《建设工程规划许可证》申请表。4.2携上述3.3、4.1所列资料到市规划局申领《建设工程规划许可证》。4.3领取《建设工程规划许可证》及附件和附图。5、需要注意的问题5.1《建设工程规划许可证》及附件和附图获得后应认真审查各项内容，不要因笔误而造成证件失真。5.2为缩短办事时间，《建设工程规划许可证》的申领可与环境影响评价报告审批、建筑工程消防审核、建设项目设计卫生审查、人民防空工程设计审核工作同时进行。先请规划部门对施工图进行审核，待获得上述审核意见后，再进入程序审批。5.3随时跟踪各个审批环节和审批内容，及时做好设计与审批部门的衔接工作，压缩审批时间，并确保《建设工程规划许可证》及附件和附图的有关审批意见有助于项目的建设和其它后续程序。5.4项目办理审批根据：《中华人民共和国都市规划法》第32条；《浙江省实施〈规划法〉方法》第28条；《****市都市规划管理条例》第26、27、28条。八、绿化指标审查1、工作目的通过绿化指标审核，获得绿化指标审查意见书，指导景观施工，并为项目竣工验收提供根据。2、工作联系对象****西湖风景名胜区管委会绿化处。3、工作内容3.1绿化指标的审查报批。3.2市绿化办的工作协调。3.3准备下列资料：3.3.1勘设红线图。3.3.2绿化方案总平面图及电子图。3.3.3地下层平面图。4、工作程序4.1编写绿化指标审核申请报告。4.2携上述3.3、4.1所列资料到市绿化办办理项目绿化指标审批。4.3负责领取项目绿化指标审查意见。4.5将项目绿化指标审查意见和绿化方案总平面图转交项目部，按照有关意见贯彻项目景观施工。5、需要注意的问题5.1注意屋顶绿化占绿化指标的控制比例。5.2注意绿化面积计算方式。5.3建议在景观概念设计出来后再进行绿化指标核定。5.4项目办理审批根据：《****市都市绿化管理条例》第9、10、12条。九、施工图交警审查1、工作目的通过施工图交警审查，获得审核意见书，指导设计与施工，并为项目竣工验收提供根据。2、工作联系对象市交警支队。3、工作内容3.1施工图交警报批。3.2市交警支队的工作协调。3.3准备下列资料：计划文献、勘设红线图、设计批复、总平面图、车库平面图。4、工作程序4.1填写建筑工程交通设计施工图审核申请表。4.2携上述3.3、4.1所列资料到市交警支队办理项目建筑工程交通设计施工图审核。4.3负责领取建筑工程交通设计施工图审核意见。4.4将建筑工程交通设计施工图审核意见复印件交设计公司，转达项目工程部按有关意见贯彻执行。5、需要注意的问题5.1在设计中应协调设计注意机动车库柱网间距和车位净距。5.2随时跟踪各个审批环节和审批内容，及时做好设计与审批部门的衔接工作，压缩审批时间，并确保审核意见切实可行。5.3按照有关比例进行机动车和自行车面积核算。5.4项目办理审批根据：《****市市区道路交通管理条例》。十、建筑工程规划通告1、工作目的1.1通过建筑工程规划通告，完善规划审批手续，获得建设项目周边居住居民的承认。1.2为办理灰线检查提供前置条件。2、工作联系对象2.1区规划局、市规划局信息中心。2.2建设项目所在地的社区街道。3、工作内容3.1建筑工程规划通告牌制作的委托。3.2建筑工程规划通告牌与规划许可证内容的核算。3.3与区规划局、市规划局信息中心、项目所在地的社区街道工作协调。3.4准备下列资料：3.4.1总平面图蓝图二张。3.4.2总平面图、立面图和剖面图电子文献一套。3.4.3《建设工程规划许可证》及附件、附图。4、工作程序4.1携3.4所列资料到市规划局信息中心办理建筑工程规划通告牌制作委托。4.2完毕通告牌制作后，协调区规划局和街道社区到建筑工程规划通告现场查看，并统计建筑工程规划通告现场实景。4.3将建筑工程规划通告现场实景照片存档。5、需要注意的问题建筑工程规划通告牌应委托施工单位妥善保护。十一、建筑定位和灰线检查1、工作目的1.1通过建筑定位和灰线检查确保建筑施工范畴定位对的性。1.2为项目±0.00检测提供根据。2、工作联系对象2.1区规划局。2.2市规划测绘院。3、工作内容3.1协调建筑定位和灰线检查。3.2建筑定位成果图制作费用的申请与支付。3.3市规划测绘院和区规划局的工作协调。3.4准备建筑定位资料：建筑预定位计算成果图、《建设工程规划许可证》及附件、附图。3.5准备灰线检查资料：建设项目灰线报验表、《建设工程规划许可证》及附件、附图。4、工作程序4.1携3.4所列资料到市规划测绘院联系建设工程现场定位。4.2联系市规划测绘院现场实测定位。4.3协调市规划测绘院出具建筑定位初步成果图，工程部进行确认后，再出具建筑定位成果图。4.4携3.5款材料及4.3成果到区规划局办理灰线检查。4.5与区规划局协调，进行现场灰线检查。4.6灰线检查通过后，到区规划局在《建设工程规划许可证》附图上加盖灰线检查合格章。5、需要注意的问题灰线检查后加盖合格章这项工作容易遗漏，应及时完毕。十二、项目地名命名1、工作目的1.1获得《地名使用同意书》，为正当使用地名（楼盘名）提供保障。1.2《地名使用同意书》是办理项目预售和交付时办理产权的重要根据。2、工作联系对象市（区）地名办。3、工作内容负责地名申报和市（区）地名办的协调工作。4、工作程序4.1根据公司策划部提供的经集团领导审批同意的地名命名意见，编写原则地名命名的报告，并填写原则地名命名审批表。4.2携上述4.1所列资料及项目总平面图、《建设工程规划许可证》和附件、附图到区地名办办理地名命名。4.3领取地名命名同意书。5、需要注意的问题5.1获得地名命名同意书后应认真核对各项内容，确保其内容与建筑总平一致。5.2地名命名应在项目获得《建设工程规划许可证》时立刻办理，以免重名。

第三章专业设计本章重要围绕景观设计、精装修设计、综合管线设计、电力设计报批环节，介绍有关前期工作规程。一、景观设计1、工作目的通过景观设计与绿化审批的协调，既确保景观营造品质，又满足规范规定，提供业主良好的生活和工作环境。2、工作联系对象****园林文物局（绿化处）、景观设计公司。3、工作内容3.1向景观设计公司提供项目绿化指标规定等。3.2绿化指标的审查报批。3.3市绿化处的工作协调。4、工作程序4.1项目在委托景观设计前，与绿化审批部门协调，明确绿化指标及其计算办法。4.2提供协调勘测设计条件、规划总平面图、地形图和上述4.1款材料给委托进行景观设计的单位。4.3景观概念设计经公司内部评审通过后（建筑施工图已经完毕），参考绿化指标审查的有关规定，准备材料，向市绿化处进行绿化指标报批。4.4根据绿化指标报批的成果，进一步景观初步设计。4.5景观工程即将结束时参考绿化验收规定，进行绿化验收。5、需要注意的问题5.1对于景观设计不能满足绿化指标时，应通过修改景观设计或调节绿化指标协调得以统一。5.2景观设计应与管线设计相协调，统筹考虑最佳方案。二、精装修室内设计1、工作目的协调精装修室内设计与规划、消防、卫生防疫、环保、房管等部门的审批，确保产品品质，满足各项规范规定。2、工作联系对象2.1市规划局。2.2市消防支队。2.3市卫生局。2.4市环保局。2.5市房管局。3、工作内容3.1负责精装修室内设计的消防、卫生、环保、规划部门等部门的报批。3.2负责可能因精装修室内设计滞后引发规划和建筑设计变更的审批与备案。3.3负责协调精装修楼盘室内空气质量检测。3.4负责精装修室内设计和施工部门的工作协调。4、工作程序4.1精装修室内设计施工图消防审批。4.1.1填写《建筑内部装修设计防火审核申报表》。4.1.2应准备的材料：4.1.2.1经原建筑设计单位签证承认的装修平、立、剖面设计图，装修节点详图，水、电暖通消防系统图纸。4.1.2.2建筑物总平面图、楼层平面图，消防设施布置图和经消防部门审批的《建筑工程消防审核意见书》。4.1.2.3产权证明。4.1.2.4装修装饰材料的燃烧性能及有关证明。4.1.2.5协调精装修室内设计单位填写《建筑工程消防设计防火自审表》。4.1.2.6不小于3000平方米的高层建筑装修项目，应协调精装修室内设计单位提供《****市高层民用建筑设计防火自审专篇》。4.1.3携上述4.1.1和4.1.2款材料到市消防支队办理精装修室内设计消防审批。4.1.4领取消防设计审核意见书。4.2建筑装饰装修工程施工许可申领（室内）。4.2.1办理质量、安全监督。4.2.2办理竣工档案承诺书。4.2.3资料准备：4.2.3.1施工、监理中标告知书；4.2.3.2施工、监理及有关廉政合同；4.2.3.3进杭施工单位，提供进杭施工单位承包工程告知单。4.2.4填写建筑装饰装修工程施工许可申请表。4.2.5协调资金管理部办理资金证明及工程款支付履约保函。4.2.6携上述4.1.4、4.2.1、4.2.2、4.2.3、4.2.4、4.2.5、款材料及房屋产权单位的证明到市建委办理建筑装饰装修工程施工许可证（室内）。4.2.7领取建筑装饰装修工程施工许可证（室内）。4.3因精装修室内设计滞后（指：建筑施工图审批通过，但尚未建造到设计变更的楼层时）需要对建筑设计进行设计变更的项目审批，视变更内容分别到规划、环保、卫生等部门办理批后修改审批。具体参见施工阶段篇中设计变更解决。4.4因精装修室内设计滞后（指：建筑施工图审批通过，但尚未建造到设计变更的楼层时）房屋已经对外销售，造成销售面积变化的，除分别到规划、环保、卫生等部门办理批后修改审批和图纸备案，通过销售部解决好已与购房业主的关系，还需到房管局测绘部门办理面积测绘以及产权确认和预售许可证变更。具体参见施工阶段篇中设计变更解决。5、需要注意的问题5.1精装修室内消防设计必须由经公安消防监督机构审查登记备案的含有装修设计资质的单位设计。5.2建议精装修室内设计应尽量超前，力求与建筑设计同时，最少确保精装修概念设计评审通过后再出建筑施工图并进行报批。三、室外综合管线设计1、工作目的协调室外综合管线设计与给