房地产估价理论与实务全套教学课件

《房地产估价理论与实务》

TheoryandPracticeofRealEstateAppraisal课程简介2023/10/251全套可编辑PPT课件2023/10/252一、课程背景1.房地产是重要的财产和资产，房地产业是国民经济支柱产业100%7.1%2020年房地产业增加值占GDP的比重超过7%。100%27.3%2020年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例接近3成！房地产是家庭和社会最主要的物质财富和资产！房地产占社会财富的比例通常高达50~70%房地产是国民经济支柱产业，是经济社会发展的重要引擎，对拉动投资与就业、提高地方政府财政收入等具有举足轻重的作用。2023/10/253与房地产直接或间接相关的较大产业有60多个、涉及300多个产品门类。2023/10/254房地产相关行业从业人员超6000万人，其中建筑业从业人员5184万人、房地产业从业人员超过500万人。2023/10/2552023/10/2562023/10/2572.房地产是重要的经济、社会甚至是政治问题2021年4月30日中央政治局会议首提“防止以学区房名义炒作房价”2023/10/2583.房地产价格是房地产市场和房地产问题的核心房地产估价房地产投资房地产交易房地产抵押房地产租赁房地产

保险房地产拍卖房地产投资基金国有土地出让房地产损害赔偿房地产纠纷房地产拆迁房地产税收2023/10/259★4.房地产价格形成机制极为复杂9杭州九溪玫瑰园别墅2023/10/25105.房地产估价是一门(个)学问和职业

随着经济社会的不断发展，房地产投资、交易、抵押、租赁、征收、税收、保险、损害赔偿等活动越发频繁。与此相关的房地产价格问题得到了更多的关注与研究，房地产估价也逐渐发展成为一门（个）学问和职业。教育部《普通高校本科专业目录》将《房地产估价》作为多个本科专业的主干课程：资产评估专业：《房地产评估》工程管理专业：《房地产估价》土地资源管理专业：《不动产估价》房地产开发与管理专业：《房地产估价》《城市房地产管理法》第三十四条：“

国家实行房地产价格评估制度。”2023/10/2511二、课程性质

本课程以房地产估价活动为对象，以《房地产估价规范》为指引，阐述房地产估价概念、估价理论、估价方法与估价实务的应用型课程，是工程管理、资产评估等相关专业重要的专业课程。本课程的特点：(1)实践性和规范性较强；(2)理论与实务兼顾；(3)需要具有一定的相关专业知识。2023/10/2512三、教学内容

篇次章次

内容基础篇第一章

房地产概述第二章房地产估价概述理论篇第三章房地产价值与价格第四章

房地产价值形成理论第五章

房地产价格形成机制第六章

房地产价值和价格影响因素方法篇第七章比较法及其应用第八章

收益法及其应用第九章

成本法及其应用第十章

假设开发法及其应用第十一章

其他估价方法第十二章

批量估价方法实务篇第十三章

房地产估价业务第十四章

房地产估价程序第十五章

房地产估价报告2023/10/2513四、教学目标1.熟悉房地产估价的基本理论

2.掌握房地产估价的主要方法

3.具备房地产估价报告撰写能力2023/10/2514五、教学方法贯通式案例教学大案例与小案例成功案例与失败案例翻转式课堂教学线上：常规知识—知其然线下：探索学习—知其所以然小组研讨式教学组内交流组间讨论分布式教学驱动估价理论—问题驱动估价实践—任务驱动2023/10/2515六、课程考核（暂定）本课程综评成绩由平时成绩(占40-50%)和期末考试成绩(占50-60%)两部分组成。其中，平时成绩包括网络课堂学习、考勤、互动、实训、期中考试等成绩，网络课堂成绩评定如下：

期末考试为理论考试或估价报告。《房地产估价理论与实务》2023/10/25162023/10/2517篇次章次

内容基础篇第一章房地产概述第二章房地产估价概述理论篇第三章房地产价值与价格第四章

房地产价值形成理论第五章

房地产价格形成机制第六章

房地产价值和价格影响因素方法篇第七章比较法及其应用第八章

收益法及其应用第九章

成本法及其应用第十章

假设开发法及其应用第十一章

其他估价方法第十二章

批量估价方法实务篇第十三章

房地产估价业务第十四章

房地产估价程序第十五章

房地产估价报告2023/10/2518第一章

房地产概述我国古代的房地产

2023/10/2519

房地产的萌芽

史前：天然洞穴；穴居式或半穴居式住宅（陕西半坡/6000-6700年前）；木结构干阑式住宅（浙江河姆渡/5000-7000年前）。《韩非子·五蠹》：“上古之世,人民少而禽兽众,人民不胜禽兽虫蛇。有圣人作,构木为巢以避群害，而民悦之,使王天下,号之曰有巢氏。”

西周：有关土地买卖、征收的最早记载（鬲鼎）。

唐代：巨富窦乂开发“房地产”（冯梦龙/《智囊全集》）。

宋代：官办房地产开发商“修完京城所”。

古代虽然出现房地产业萌芽，但还没有形成完整的房地产业。导入案例

古代的高房价

2023/10/2520

白居易：“长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身”，工作20多年后才在长安郊县买了一套房并长期职住分离。

韩愈：官至礼部侍郎，京漂30年后才买了一套房子，“始我来京师，止携一束书。辛勤三十年，以有此屋庐。”

杜甫：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！

王禹偁：(开封)“尺地寸土,与金同价,非熏戚世家,居无隙地”。

朱熹：“且如祖宗朝，虽宰执亦是赁屋。”

欧阳修：进京为官后，长期无力购房，“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。”17年后才结束租房生活。

苏轼：直到晚年才在朋友的帮助下在江苏宜兴买了房子。

苏辙：曾任宰相，“我老无定居，投老旋求宅”“我生发半白，四海无尺椽”“我年七十无住宅，斤斧登登乱朝夕”“我老未有宅，诸子以为言。”直到70岁时他才在颍州买了一座大宅。

本章目录

第一节房地产的概念

第二节房地产的特征

第三节房地产的类型

第四节

房地产的描述

第五节

房地产业概述2023/10/2521第一节房地产的概念一、房地产的含义

房地产一词从字面理解有以下含义：

第一，房地产包括“房”和“地”，即从实物的角度看，房地产由土地、建筑物和其他定着物构成。

第二，房地产一词中的“产”字具有“财产、产权”等内涵，即房地产不仅是实物，还包括实物的相关权益。

由于房地产位置固定性，区位是房地产的内在属性。

因此，房地产既是土地、建筑物和其他定着物，也是实物、权益和区位的综合体。此外，房地产一词中的“产”字还具有“产业”的意思，因此房地产还具有房地产业的内涵。

相关名称：不动产、物业、realestate、realproperty。2023/10/2522二、房地产的构成

房地产由实物、权益、区位三个要素构成。

1.实物

房地产中有形的部分，包括土地、建筑物和其他定着物。

（1）土地

从地理学的角度看，土地是指地球表面某一地段包括地质、地貌、气候、水文、土壤、植被等多种自然要素在内的自然综合体。从房地产估价的角度看，土地是地球表面的三维立体空间。

讨论：土地的三维立体空间范围在哪里呢？2023/10/2523农业用地建设用地建筑物在19世纪以前的欧洲，土地所有权通常是绝对的。绝对的土地所有权的效力范围通常被认为是“上达天宇，下及地心”，“谁拥有土地便拥有土地上下的无限空间”。

工业革命以后，随着人口急剧向城市集中，城市地表资源日趋紧张，土地开始立体化开发利用，同时随着地铁、飞机等地下和空中交通工具的出现，绝对的土地所有权与公共利益产生冲突，绝对的土地所有权受到限制，开始向相对的土地使用权转变，即土地的范围被局限于地表及其上下一定范围内的空间。

一宗土地的范围包括：平面空间范围和竖向空间范围。2023/10/2524

※土地的平面空间范围：一宗土地的平面空间范围是该土地地表“边界”所围成的有限区域。该“边界”一般不是指土地的自然地理界线，而通常是土地的权属界线，如用地红线等。2023/10/2525

※土地的竖向空间范围：①地球表面即地表；②地表以上一定范围内的空间；③地表以下一定范围内的空间。

土地的竖向空间范围原则上应当限于“除法律有限制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人之干涉无碍其权利之行驶，不得予以排除。”2023/10/2526

《民法典》第三百四十五条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”地上空间不是指地表以上的空间，而是指土地空间上部边界以上的空间范围；地下空间不是指地表以下的空间，而是指土地空间边界以下的空间范围。地上空间地下空间

（2）建筑物

建筑物是指人工建造而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等构成的空间和实体，有广义和狭义之分。狭义的建筑物是指房屋建筑物，简称房屋，是指由基础、墙体、顶盖、门窗等构造组成，能够供人们在里面工作、生活、学习、休闲娱乐、储藏物品、遮风避雨或者进行其他活动的空间场所广义的建筑物除了房屋，还包括构筑物。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生产或生活活动的工程实体或附属建筑设施。2023/10/2527建筑物构筑物

（3）其他定着物

其他定着物是指附着或结合于土地或建筑物上不能分离，或虽然可以分离，但是分离后不经济或分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使土地或建筑物的价值或功能明显受到损害的物体。如建造在地上的围墙、假山、建筑小品，种植在地里的花草、树木，埋设在地下的管线，安装在建筑物中的水暖设备、厨卫设施等。

其他定着物是土地或建筑物的从物，通常可以将其视为土地或建筑物的组成部分。在房地产估价实务中，需要说明估价对象的范围是否包括其他相关定着物。未作说明的，应当理解为其他相关定着物包含于估价对象范围内。2023/10/2528

2.权益

权益是房地产中无形的部分，是附着在房地产实物上的权利和利益。房地产权益以房地产权利为基础，房地产权利人的权益大小取决于其所拥有的房地产权利。2023/10/2529

3.区位

区位俗称地段，是指房地产所处的空间位置或场所，既是指房地产所处的具体空间位置，又是指房地产与其他事物的相对位置与空间联系，前者称为绝对区位，后者称为相对区位。

根据范围不同，区位可分为宏观区位、中观区位和微观区位。

房地产区位具有唯一性、动态性和相关性等特点。2023/10/2530

房地产区位包括地理位置、交通条件、配套设施、周围环境。

（1）地理位置包括方位与坐落、与重要场所的距离、临街（路）状况等。对于单套住宅，地理位置还应包括所处的楼幢、楼层、朝向、是否边套等。

（2）交通条件包括出入房地产的道路状况、可用交通工具、交通管理情况、停车便利程度以及交通费用情况等。

（3）配套设施包括市政基础设施和公共服务设施，市政基础设施包括道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、照明等设施；公共服务设置包括生活配套设施、教育设施、医卫设施、文体设施、休闲娱乐设施、社区服务设施等。

（4）周围环境包括自然环境、人文环境、景观环境及其他环境。

讨论：为什么说“影响房价的因素是地段、地段还是地段”？2023/10/2531

本章目录

第一节房地产的概念

第二节房地产的特征

第三节房地产的类型

第四节

房地产的描述

第五节

房地产业概述2023/10/2532

第二节房地产的特征

房地产特性主要取决于土地的特性，以土地的特性为基础。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性可以概括为以下十个方面：2023/10/2533一、位置固定性二、独一无二性三、产品地域性

四、供给弹性小五、使用耐久性六、价值高大性七、变现难度大八、相互影响性九、易受限制性十、保值增值性一、位置固定性

位置固定性是指房地产在空间上不可移动，是房地产区别于其他资产的首要特征。因此，房地产被称为不动产。

位置固定性要求房地产估价必须充分考虑区位因素的影响。从较长时期看，位置固定性主要决定房地产的自然区位，其交通区位和经济区位可能会随着经济社会发展而发生较大变化。2023/10/2534房子如果能移走。。。建筑整体移动二、独一无二性

独一无二性是指任何房地产之间都存在差异，市场上没有两宗完全相同的房地产。独一无二性的根本原因在于其位置固定性。

房地产独一无二性使得不同房地产之间难以完全替代，其价格容易受交易者个别行为影响，通常表现为“一房一价”。独一无二性要求房地产估价必须到估价对象所在现场实地查勘。

尽管房地产具有独一无二性，但是同类房地产之间仍然具有一定程度的替代性，相邻同类房地产之间存在一定的竞争关系。2023/10/2535有没有两套一模一样的房子？现场实地勘察2023/10/2536三、产品地域性

产品域性是指房地产的开发、交易与使用都与其所处地域环境有关。首先，房地产的开发、交易与使用受当地的地理、气候、经济、制度、文化、习俗等因素影响；第二，房地产的开发、交易与使用只能就地进行；第三，房地产市场通常是区域性市场，房地产估价也要重点关注估价对象所在区域的市场状况。某一梯八户的高层住宅房地估价重点关注区域性市场2023/10/2537四、供给弹性小

弹性是指在一定时期内房地产供给量变动对于价格变动的反应程度。在相同条件下，房地产的供给弹性要小于需求弹性。因此，房地产价格在短期内很大程度上由需求决定。

房地产供给弹性较小的原因：一是土地总量的有限性；二是土地位置的固定性；三是房地产开发周期较长。2023/10/2538五、使用耐久性

从自然属性看，土地不可毁灭，建筑物的使用年限也很长。因此，在正常情况下，房地产的使用寿命长达几十年甚至上百年。

但是从价值的角度来看，土地又是有“寿命”的，比如以出让方式取得的土地使用权是有期限的。我国土地使用权出让的最高年限：

(1)居住用地：70年；

(2)工业用地：50年；

(3)科、教、文、卫、体育用地：50年；

(4)商业、旅游、娱乐用地：40年；

(5)综合或者其他用地：50年。

《民法典》第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。”2023/10/2539六、价值高大性

房地产价值高大性体现在：一是单价高，二是总价大。

房地产通常是居民家庭最主要的财富和资产，房地产占社会财富的比例通常高达50-70%。房地产价值高大性是从一般意义上讲的，受区位等因素影响，有些房地产的价值和价格较低。2023/10/2540七、难以变现性

变现能力是指在没有产生较大损失的前提下，把非现金资产变换成现金的速度。与流动资产相比，房地产的变现能力较弱。影响房地产变现能力的因素主要有该房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、权属关系、开发程度、价值大小以及所处的市场状况等。房地产变现能力会影响其价值。

如何理解“没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格”？2023/10/2541八、相互影响性

房地产的价值和价格不仅与其自身状况相关，还受到其相邻房地产状况的影响。房地产的相互影响性源于房地产的外部性，外部性分为正外部性和负外部性。房地产相互影响性使房地产权利人之间产生了相邻关系。《民法典》第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理邻里关系。”房地产相互影响性要求房地产估价必须到现场实地查勘。

商业综合体对周边住宅价格的影响邻避效应2023/10/2542九、易受限制性

易受限制性是指房地产的开发、交易、使用以及价格等容易受到国家的限制或管制。房地产易受限制性的原因在于房地产的位置固定性、价值高大性、相互影响性以及房地产业对国民经济和人民生活的重要性。国家对房地产进行限制或管制的手段包括产业政策、城市规划、建筑规范、征收征用以及调控政策等。杭州西湖文化广场主楼环球中心因西湖景观而调整高度杭州西湖地标——宝石山和保俶塔2023/10/2543十、保值增值性

保值增值性是指房地产价值会随着时间推移而保持稳定或上涨的特性，是房地产区别于一般资产的重要特征。导致房地产增值的原因主要有以下几个因素：①稀缺性增加；②效用增加；③权益价值增加。

两个例外：①在特殊情况下，房地产贬值甚至房地产价格长期下跌也是有可能的；②土地使用权价值和价格随使用年限的减少而降低，直到使用权期限届满时土地价值和价格消失。

本章目录

第一节房地产的概念

第二节房地产的特征

第三节房地产的类型

第四节

房地产的描述

第五节

房地产业概述2023/10/2544第三节房地产的类型

房地产的类型众多，可以按照不同的标准进行分类。2023/10/2545分类标准类型按法定用途居住、商业、办公、工业、旅馆、餐饮、娱乐、体育、农业以及其他房地产按实物形态土地、建筑物、房地、在建房地产、部分或局部房地产、整体资产中的房地产、以房地产为主的整体资产等按开发程度生地、毛地、熟地、在建工程、期房和现房按产权性质商品住房、保障性住房、农村住房和其他住房按经营方式出售、出租、自营、自用的房地产按收益状况收益性房地产和非收益性房地产

本章目录

第一节房地产的概念

第二节房地产的特征

第三节房地产的类型

第四节

房地产的描述

第五节

房地产业概述2023/10/2546第四节房地产的描述

房地产估价需要对估价对象状况进行描述或分析。在估价结果报告中需要对估价对象基本状况进行简要描述；在估价技术报告中需要对实物状况、权益状况和区位状况进行详细描述与分析。

描述内容包括房地产基本状况、实物状况、权益状况和区位状况。

一、基本状况

房地产基本状况的描述内容一般应包括估价对象的名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。范围需要说明空间范围和财产范围，空间范围通常需要说明估价对象特别是土地的界址或四至，财产范围是指估价对象包括哪些类型的财产，如是否包含土地、房屋、构筑物、其他附着物以及动产、债权债务、特许经营权等其他财产。2023/10/25472023/10/2548描述类型描述内容二、实物状况土地实物状况土地的名称、四至、面积、形状、地形、地貌、地势、地质、水文、土壤、开发程度等建筑物实物状况建筑物的名称、建筑用途、建筑规模、建筑结构、层数和高度、装饰装修、建筑风格、设施设备、空间布局、建筑性能、建成时间、维护状况、完损状况、新旧程度等三、权益状况土地和建筑物权益状况所有权、使用权、共有情况、用益物权与担保物权的设立情况、权属清晰情况、规划条件、出租或占用情况、他项权利设立情况、使用管制情况、拖欠税费情况、查封等权利限制情况、其他特殊情况等四、区位状况地理位置方位与坐落、与重要场所的距离、临街（路）状况和其他位置因素。对于单套住宅，地理位置还应包括所处的楼幢、楼层、朝向、是否边套等交通条件道路状况、出入房地产的道路状况、可用交通工具、交通管理情况、停车便利程度以及交通费用情况等配套设施市政基础设施和公共服务设施，市政基础设施包括道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、照明等设施，公共服务设置包括生活配套设施、教育设施、医卫设施、文体设施、休闲娱乐设施、社区服务设施等周围环境自然环境、人文环境、景观环境以及其他环境等

要求：(1)内容全面不得漏项；(2)描述要具体，有针对性；(3)技术报告除客观描述外，还应该有所分析。

本章目录

第一节房地产的概念

第二节房地产的特征

第三节房地产的类型第四节房地产的描述

第五节房地产业概述2023/10/2549第五节房地产业概述一、房地产业的含义

房地产业是从事房地产投资、经营和服务的行业。

房地产业与建筑业既有联系又有区别。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业属于上下游产业的关系；房地产业和建筑业是甲方与乙方的关系，房地产开发企业是投资者、策划者和发包方、甲方；建筑施工企业是服务者、实施者和承包方、乙方。房地产业和建筑业的主要区别是：房地产业兼有投资开发、经营、服务等多种性质，属于第三产业；建筑业是物质生产部门，属于第二产业。2023/10/2550二、房地产业的组成2023/10/2551房地产开发经营业房地产开发土地开发房地产开发企业取得土地等待开发房地产、然后进行土地开发或房屋建设，再转让或销售开发完成后的土地、房地产开发项目或房屋的活动房屋建设房地产经营房地产投资以盈利为目的买卖房地产或其他相关投资品的活动房地产租赁出租房地产以获取租金收益的活动房地产自营房地产开发企业或房地产投资人在开发完成或购买房地产后自己持有并营业的活动房地产服务业物业管理物业服务企业根据相关法律法规与合同约定，对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，提供相关服务和参与社区治理等活动房地产中介服务房地产咨询为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务房地产估价/房地产经纪帮助房地产买卖或租赁双方寻找房源或客户，促成交易并收取佣金的活动三、房地产业的特征2023/10/2552房地产业是基础性产业第一，房地产业为相关产业发展提供了物质基础第二，房地产业为社会事业发展创造了空间载体第三，房地产业是城镇化发展的重要基础和手段房地产业是先导性产业第一，房地产业产业关联度高、带动力强第二，房地产业投资规模巨大第三，房地产业是地方政府重要的财政收入来源第四，房地产业是国民经济支柱产业房地产业是民生性产业第一，房地产业极大地改善了城镇居民的居住条件第二，房地产业为城乡居民创造了巨大的就业机会第三，房地产业是城镇居民财产性收入的主要来源房地产业是高风险产业第一，房地产业是资金密集型产业第二，房地产业面临的风险类型多第三，房地产业容易受政策的影响四、房地产业的发展1.试点复苏阶段（1978-1987年）

1978年9月和1980年4月，邓小平就住房问题发表谈话，提出住房可以买卖的思想，为住房商品化扫清了思想障碍。

1980年，中共中央国务院准许公房出售试点。

1980年，深圳首开收取土地使用费先河。

1981年，全国多个城市开展新建住房出售试点。

1982年，多地实行“三三制”补贴售房政策试点。

1985年，深圳等城市对“三资企业”开证土地使用费。

1987年，深圳等城市开展土地使用制度改革试点，国内首宗国有土地使用权拍卖在深圳落锤。

1986年，烟台、唐山、蚌埠开展“提租补贴”试点。

1980年代初以后，深圳、广州、上海、北京等大城市开始组建房地产开发公司，房地产投资主体开始多元化。2023/10/25532.改革探索阶段（1988-2002年）

1988年，宪法修正案：土地使用权可以依照法律的规定转让。

1988年，《土地管理法》修订：土地的使用权可以依法转让。

1990年，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

1991年，上海建立住房公积金制度，并推广全国。

1992年，邓小平发表南巡讲话，房地产业短期内迎来了爆发式增长，部分地区投资过热，投机炒作盛行，房价飙升。

1993年，房地产调控，银根紧缩，房地产泡沫破裂，市场低迷。

1994年，颁布《城市房地产管理法》，推进分税制改革。

1996年，房地产业进入盘整消化时期。

1998年，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

1998年，中国人民银行颁布了《个人住房贷款管理方法》。

1998年开始，房地产业逐渐走出低迷，并重新趋向繁荣。2023/10/25543.协调发展阶段（2003-2015年）

2003年6月，央行121号文：调整房贷政策，防止市场过热。

2003年8月，国务院18号文：房地产是国民经济支柱产业。

2005年，“国八条”，抑制市场过热，稳定房价。

2006年，“国六条”，抑制市场过热，稳定房价。

2008-2009年，“四万亿”投资计划，房价暴涨。

2010年，“国十条”被称为“史上最严厉的调控政策”。

2010至2013年，房地产业过热势头得到暂时遏制。

2014-2016年，经济新常态，“稳增长”“去库存”，陆续出台四轮刺激政策，一、二线城市房价暴涨，许多城市房价翻倍。

在调控房价同时，国家开始加大住房保障力度。2007年8月，国务院颁发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

2011年，“新国八条”:“加大保障性安居工程建设力度”“逐步扩大住房保障制度覆盖面”“增加公共租赁住房供应”。

此后，住房供应从“重市场、轻保障”转向“市场与保障并重”，住房消费模式从“重售轻租”转向“租售并举”。2023/10/25554.调整规范阶段（2016年-）

2016年，中央经济工作会议：房子是用来住的，不是用来炒的。

2017年，习近平总书记在十九大报告中再次指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

2018-2019年，中央政府持续下决心来解决好房地产市场问题，坚持因城施策，合理引导预期，坚决遏制房价上涨。

2020年，新冠疫情爆发，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价、稳房价、稳预期，实施试点“三道红线”（剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1），降低房地产系统性风险。

2023年7月24日，中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023/10/25562023/10/2557

拓展阅读[1]盛松成,宋红卫,汪恒,等.房地产与中国经济(新版)[M].北京:中信出版集团,2021.[2]许宪春,贾海,李皎,等.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学,2015(1):84-101/204.[3]何青,钱宗鑫,郭俊杰.房地产驱动了中国经济周期吗？[J].经济研究,2015(12):41-53.[4孙建波,梁芸.揭开房地产的面纱——基于产品特征、市场行为与社会层次的研究[M].北京:中国金融出版社,2010.《房地产估价理论与实务》2023/10/25582023/10/2559篇次章次

内容基础篇第一章

房地产概论第二章

房地产估价概述理论篇第三章房地产价值与价格第四章

房地产价值形成理论第五章

房地产价格形成机制第六章

房地产价值和价格影响因素方法篇第七章比较法及其应用第八章

收益法及其应用第九章

成本法及其应用第十章

假设开发法及其应用第十一章

其他估价方法第十二章

批量估价方法实务篇第十三章

房地产估价业务第十四章

房地产估价程序第十五章

房地产估价报告2023/10/2560第二章

房地产估价概述某涉执房地产处置司法评估纠纷

2023/10/2561

A法院为执行司法拍卖或变卖需要，委托B房地产估价机构（以下简称B机构）对C公司的某在建工程市场价值进行评估。估价对象共有5幢建筑物，总建筑面积109652.49平方米（其中地上建筑面积为94585.19平方米，地下室建筑面积15067.30平方米），其中有2幢建筑物已完成单位工程竣工验收，其余3幢建筑物已完成桩基、土方、结构及墙体工程。估价对象宗地为国有建设用地，土地使用权面积为36586平方米，建设用地使用权出让合同约定“受让人同意在取得国有建设用地使用权证后十年内，确因经营不善或其他原因需进行国有建设用地使用权转让的，则××市政府有权作为第一收购人，按原出让价格（不计息）收购，地面建筑物和构筑物按即时重置价收购”。土地和建筑物的规划用途为工业。估价对象已经设定了抵押，抵押权人为D银行。B机构在接受委托后，指派了注册房地产估价师E、F对估价对象进行了实地勘察。根据估价对象实际情况以及“在价值时点的近期类似房地产很少发生交易”等市场状况，注册房地产估价师采用成本法和假设开发法进行估价，评估出的估价对象于2022年4月15日的市场价值为37646.57万元，折合建筑面积单价为3433.26元/平方米。导入案例

2023/10/2562

但是，D银行对估价结果提出异议：（1）估价对象实际市场价值应在10000元/平方米左右（但并未提供相关依据），评估结果与实际市场价值相差较大；（2）估价对象已基本完工，采用成本法和假设开发法低估了估价对象价值，只有采用比较法进行评估，才能真实反映该在建工程的实际市场价值；（3）建设用地使用权出让合同有关“国有建设用地使用权转让的第一收购方及收购价”的约定对异议人不产生任何法律效力。B机构针对D银行的异议问题进行了回复。但是D银行对B机构的回复意见不服并再次提出异议。

A法院遂根据《人民法院委托评估专业技术评审工作规范》第七条以及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，委托Z省房地产估价师与经纪人协会组织专家对相关异议事宜进行专业技术评审并做出评审意见。

你认为D银行的异议是否合理？如果你是评审专家，针对该估价纠纷应当如何出具评审意见？

本章目录

第一节房地产估价的概念

第二节房地产估价的要素

第三节房地产估价的需要

第四节房地产估价原则与职业道德

第五节房地产估价行业与估价制度2023/10/2563第一节房地产估价的概念

一、房地产估价的含义

估价是指评估人或事物的价值，实践中通常是指评估商品或物品的价值和价格，分为专业估价和非专业估价。专业的房地产估价是指房地产估价机构接受他人的委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动（《房地产估价规范》GB/T

50291-2015）。2023/10/2564

※专业房地产估价与非专业房地产估价的区别：

(1)估价主体及其限制不同

(2)估价方法和估价程序不同

(3)估价结果的载体不同

(4)估价结果的公信力不同

(5)估价结果的影响和需要承担的法律后果不同

/jrzb/html/2010-01/06/content_221087.htm?div=-1(6)估价活动的报酬不同本课程的房地产估价均指专业的房地产估价活动！2023/10/2565

根据估价结果的用途和作用不同，房地产估价可以分为鉴证性估价和咨询性估价。鉴证性估价是指向第三方提供证明或公证的估价，如征收估价、司法处置估价；咨询性估价是指为委托人自己使用的估价。咨询性估价是指向委托人或第三方提供决策参考的估价，如房地产转让估价等。2023/10/25662023/10/2567房地产估价房地产评估不动产估价房地产价格咨询资产评估工程造价(工程估价)相关概念有何区别？

※房地产估价与资产评估的异同：

房地产估价与资产评估的相同点在于：

估价的基本理论与方法相同或类似。

房地产估价与资产评估的区别在于：

(1)行业发展背景不同

(2)估价对象范围不同

(3)所属学科领域不同

(4)估价依据不完全相同

(5)估价师执业范围不同2023/10/2568资产不动产房地产动产无体物资产的范畴2023/10/2569

1.房地产估价是行政许可事项

行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。《城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”

根据《行政许可法》制定的《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，房地产估价人员继续实行准入类职业资格管理，房地产估价师执业资格注册、房地产估价机构资质核准均属于行政许可事项。因此，无论是获得注册房地产估价师执业资格，还是取得房地产估价机构资质都需要行政许可。

二、房地产估价的特点2023/10/25702.房地产估价是规范性较强的活动

房地产估价的目的、估价对象与价值类型众多，房地产价格影响因素错综复杂，加上我国房地产权属制度复杂，房地产市场发展不够完善，房地产价格形成机制不够健全，导致我国的房地产估价活动具有很大的复杂性和挑战性。为规范估价活动，提高估价质量，防范估价风险，房地产估价活动应遵循相关的法律、法规、政策、标准、规范以及相应的估价程序。

《房地产估价规范GB/T50291-2015》和《房地产估价基本术语标准GB/T50899-2013》是房地产估价活动的两个重要依据性文件。2023/10/2571

3.房地产估价活动是科学与艺术的结合

房地产估价活动的科学性是指估价活动有其内在规律性，必须遵循一定的估价理论与方法；房地产估价活动的艺术性要求估价不能完全拘泥于某个估价理论与方法，还必须依靠估价师的实践经验。具体要求有：（1）房地产估价不是估价师个人的主观判断，而是模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，从而“发现”房地产价值或价格的过程；（2）房地产估价必然存在误差，估价结果不能作为价格实现的保证；（3）房地产估价误差应该控制在一定的范围内；（4）房地产

估价师不仅要掌握系统的估价专业知识，还要具备丰富的估价实践经验和市场判断能力；（5）房地产估价师应尽量减少主观性和“艺术性”，提高客观性和科学性。2023/10/2572

如何判断或检验房地产估价结果的合理性？

※理论上可以采用实际成交价格或合格房地产估价师（专家）的重新估价结果进行检验；

※实际中通常通过考察估价程序、估价方法、参数选择等是否合理来间接地对估价结果予以检验。2023/10/2573

4.房地产估价结果是价值和价格的统一

价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动“中心”。价格是价值的外在表现，围绕着价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。

房地产估价本质上是价值评估，但是价值又难以观察得到，只能通过外在的价格来推测其内在的价值，在形式上通常又是价格评估。因此，房地产估价结果是价值和价格的统一。

本章目录

第一节房地产估价的概念

第二节房地产估价的要素

第三节房地产估价的必要性

第四节房地产估价原则与职业道德

第五节房地产估价行业与估价制度2023/10/2574第二节房地产估价的要素2023/10/2575一、估价当事人

七、估价程序二、估价目的

八、估价依据三、估价对象

九、估价假设四、价值时点

十、估价方法五、价值类型

十一、估价结果

六、估价原则

十二、估价报告

一、估价当事人：是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师、估价委托人等。

二、估价目的：委托人对估价报告的预期用途。

三、估价对象：又称为被估房地产、估价标的、估价客体等，估价对象既可以是实体也可以是权益。

四、价值时点：是指估价结果所对应的时间，又称为估价日期、价值日期、估价时点、估价基准日等。

五、价值类型：是指所评估的估价对象的某种具体价值，包括价值名称、价值定义或价值内涵。

六、估价原则：是指估价所依据的准则或标准。

2023/10/2576估价基本事项

七、估价程序：是指完成估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列的先后次序。

八、估价依据：包括法律、法规、政策、标准，委托人提供的资料以及估价人员自己收集的资料等。

九、估价假设：是指估价师对估价活动所必须的、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件。

十、估价方法：市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及其他创新方法等。

十一、估价结果：是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论，其载体为估价报告。

十二、估价报告：是指房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述。2023/10/2577

本章目录

第一节房地产估价的概念

第二节房地产估价的要素

第三节房地产估价的必要性

第四节房地产估价原则与职业道德

第五节房地产估价行业与估价制度2023/10/2578

一、房地产估价的内在需要

(1)房地产产品的异质性

(2)房地产价值的高大性(3)房地产市场的不完全性

(4)对房地产价值和价格判断的主观性2023/10/2579第三节房地产估价的必要性

※完全市场的条件：

(1)同质商品

(2)交易者众多

(3)交易者能自由进出市场

(4)交易者掌握完全的价格信息

(5)市场规模巨大

(6)交易者无串通共谋行为

(7)交易者追求利益最大化

(8)商品可转让且可移动。

不符合上述任何一条即为不完全市场。2023/10/2580

二、房地产估价的现实需要(估价目的)

(1)房地产抵押的需要

(2)房地产征收与征用的需要

(3)房地产征税的需要

(4)房地产司法拍卖的需要

(5)房地产分割或合并的需要

(6)房地产损害赔偿的需要

(7)房地产保险的需要

(8)房地产转让和租赁的需要

(9)土地使用权出让与转让的需要

(10)企业有关经济行为的需要

(11)房地产管理的需要

(12)其他方面的需要2023/10/2581房地产是生活必需品，是家庭和社会最主要的物质财富和资产！房地产占社会财富的比例通常高达50~70%

本章目录

第一节房地产估价的概念

第二节房地产估价的要素

第三节房地产估价的必要性

第四节房地产估价原则与职业道德

第五节房地产估价行业与估价制度2023/10/25822023/10/2583

第四节

房地产估价原则与职业道德

一、房地产估价原则

房地产估价原则的含义：估价原则是在充分认识房地产价格形成机理和价格变动规律基础上总结和提炼出来的、房地产估价师进行估价所依据的法则或标准。

房地产估价原则的作用：(1)统一对估价基本前提的认识；(2)有助于提高估价结果的精准性；(3)使不同估价师的结果趋于接近；(4)评判估价结果的准确性。

房地产估价原则是房地产估价科学性的体现！2023/10/2584序号情节后果1上海某机构估价师，出具虚假评估报告，给国家造成194万损失判处估价师有期徒刑2.5年，缓刑2.5年，罚金3000元2成都某机构估价师，未按照估价规范，将估价项目从294万评估为654万，给国家造成损失360万判处估价师有期徒刑8个月，罚金5万3上海某估价师未认证履行实地查勘义务，出具虚假报告，造成抵押权人直接经济损失1083万判处估价师拘役4个月，缓刑6个月，罚金1000元4江苏如东某估价师，故意将800万的房地产评估为1200万判处估价师有期徒刑1年，缓刑1.5年，罚金2万5无锡某机构估价师，故意将323.4的房地产评估为851.2万1.机构罚金8万2.判决估价师有期徒刑1年且缓刑1年，罚金2万3.没收违法所得房地产估价师违反估价原则的司法案例

房地产估价原则的内容包括：2023/10/25851.独立、客观、公正原则2.合法原则3.最高最佳使用原则4.价值时点原则5.替代原则6.谨慎原则（2006年）基本原则特殊性原则技术性原则普适性原则普适性原则是否需要全部遵守？2023/10/25861.独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则，是估价活动的最高行为准则。

独立：凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价，不受任何单位和个人的干预。

客观：实事求是，不带好恶、情感和偏见估价。

公正：不偏袒任何一方相关当事人。独立、客观、公正原则要求：（1）估价机构应具有独立的法人地位，不依附于其他组织和个人，这是坚持独立、客观、公正估价的组织基础；（2）估价机构和估价师与估价委托人、估价利害关系人和估价对象没有利害关系，否则应当回避，这是坚持独立、客观、公正估价的关系基础；（3）估价机构和估价师在估价活动中不应受任何单位和个人的人为干预，这是坚持独立、客观、公正估价的行为基础。2023/10/2587

2.合法原则

房地产价值“实质上是房地产权益的价值”。

房地产权益来源于权利，权利必须依“法”判定，因此房地产估价必须遵循合法原则。合法原则中的“法”是指广义的法，包括宪法、法律、法规、“两高”的司法解释、地方性法规、部门规章、地方政府规章、政策、规范、标准、权属证书、有关的合同、政府批文等。

合法原则要求房地产估价时应该以估价对象的合法权益为前提进行，具体有如下几个要求：

(1)依法判定估价对象的权属状况

估价对象的权属状况包括所有权、使用权以及抵押权、租赁权等他项权利的状况。判定估价对象的权属状况应以权属证书(土地使用权证、房屋所有权证、不动产权证)、权属档案(不动产登记簿)以及其他合法权属证明(如合同)等为依据。

相关概念——房地产权属登记与权属证书房地产权属登记是指房地产权利人向登记机关提出登记申请，登记机关在审查形式要件和实地勘验无误后予以登记，核发权属登记证书。房地产权属登记制度是《城市房地产管理法》规定的房地产管理基本制度。房地产权利一经登记，该权利即具有法律效力，受国家法律保护。登记是不动产物权公示的一种方式，具有权利主体一致原则及属地管理原则。2023/10/2588

①房屋权属证书

房屋权属证书分为《房屋所有权证》、《房屋他项权证》和《房屋共有权证》。2023/10/2589

相关知识——他项权利

土地他项权利是指除土地所有权和使用权以外，为使用本宗土地方便而保留的利用他人土地的权利。如地役权、地上权、地下权、空中权等。房屋他项权利是指除房屋所有权和使用权以外，由房屋所有权衍生出来的权利。包括房屋抵押权、租赁权、典权、继承权等。他项权利通常是对所有权的限制，因此他项权利的存在一般会降低估价对象的市场价值。2023/10/2590

相关知识——房屋共有

房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有一宗房屋的权利和承担义务。房屋共有人必须是购房合同或发票上的联名人。房屋共有权证是指由房产管理部门对房屋共有权人核发、每个共有权人各持一份的权利证书。共有权证与所有权证具有同等法律效力。

思考：夫妻婚前财产（房地产）离婚时归谁所有？

2023/10/2591

②土地权属证书

包括《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权证》等。2023/10/2592

③不动产权属证书《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起正式实施，此后颁发统一的《不动产权证》。2023/10/2593

(2)依法判定估价对象的使用权利

估价对象的使用权利应该以城市规划条件、土地用途管制等规定为依据(如用途、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等方面的限制)。

判定估价对象的使用权利以权属证书为准，权属证书未明确的以权属档案为主，权属档案未记载的以实际用途为准(须有合法的审批手续)。估价对象用途不一致时，如何处理？

①政府或有关部门对估价对象用途有认定或处理的，应按照其认定或处理的结果进行估价。②无认定或处理，应按照下列规定执行：登记用途、规划用途不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价；实际用途、登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的，合理确定估价对象的用途。2023/10/2594

举例：某沿街底层房屋登记用途为住宅，实际用途为商铺。估价时如何确定估价对象用途？2023/10/2595

观点一：遵循合法原则，按照登记用途估价。观点二：尊重客观事实，遵循最高最佳利用原则，按照实际用途进行估价，但须做如下处理：

（1）技术处理：对估价结果做适当的因登记用途与实际用途不一致的价格修正（现实中可能会要求补交相关费用）；

（2）风险提示：①有关登记用途与实际用途不一致的特别说明；②政策不确定带来的价值风险（如是否属于违章建筑等）；③征收补偿不确定的风险等。2023/10/2596(3)依法判定估价对象的处分权利

房地产的处分方式包括买卖、租赁、抵押、出资、典当、抵债、赠与、互换等。判定估价对象是否合法处分应该以法律、法规、政策或合同等允许的处分方式为依据。(4)依法判定估价结果的其他权益例如是指在评估政府定价或政府指导价的房地产时，应遵循政府定价或政府指导价。

此外，房地产估价的合法原则还要求估价主体要合法、估价技术与方法要合法等。

思考：共有产权房、经济适用房等能否抵押？2023/10/25972023/10/2598

3.最高最佳利用原则

最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。

最高最佳利用必须同时满足以下条件：(1)法律上许可；(2)技术上可能；(3)经济上可行；(4)价值最大化。

最高最佳利用状况体现在：

(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度；(4)最佳档次。

把握最高最佳使用原则的经济学原理：收益递增递减原理；均衡原理；适合原理。

当估价对象已经做了某种用途，则在估价时应根据最高最佳利用原则对下列可能的利用进行判断和选择：(1)保持现状用途；(2)更新改造再利用；(3)转换用途；(4)改变规模；(5)重新开发利用；(6)上述情形的某种组合。

判断某房地产最高最佳利用需要“认房(地)又认人”，即对同一个估价对象，不同的权利人或意向取得者依法享有的开发利用权利可能不相同，相应的最高最佳利用状况也可能不同，并因此价值也不同。

2023/10/25992023/10/251004.价值时点原则价值时点原则要求估价结果应该是估价对象在价值时点(具体到日)时的客观合理价格或价值。

遵循价值时点原则的原因在于：

(1)资金具有时间价值(2)房地产价格或价值会随市场状况不同而变化(3)估价对象本身也会随时间发生

价值时点通常由估价目的来决定！在实际估价中，如果评估的是估价对象“现在”的价值，通常将“估价作业期”特别是估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期作为价值时点。但是价值时点也并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期作为价值时点。价值时点估价对象状况房地产市场状况估价目的举例过去过去过去房地产价格纠纷或房地产估价纠纷估价现在过去现在房地产损害赔偿和保险理赔估价现在房地产抵押、征收、司法拍卖评估等未来期房价值评估未来未来未来房地产市场及房地产价值预测不同估价目的决定的价值时点、估价对象状况和房地产市场状况之间的匹配关系2023/10/251012023/10/251025.替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。遵循替代原则的原因在于：同一供求范围内的房地产价格必然会受到具有替代关系的类似房地产价格的影响并相互竞争，从而使得价格逐渐趋于一致。

同一供求范围：与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。

类似房地产：在同一供求范围内，并在实物、权益、区位等方面与估价对象相同或相近的房地产。

思考：公寓和别墅是否属于类似房地产？思考：房地产的独一无二性与替代原则是否矛盾？

根据替代原则：(1)如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格，则可由这些房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格；(2)不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。2023/10/251036.谨慎原则谨慎原则要求估价师在不确定性因素存在的情况下，作出估价相关判断时要保持必要的谨慎：

(1)充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。(2)不高估假设未设立法定优先受偿权利下的价值。(3)不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

法定优先受偿权利是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的权利。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：(1)已抵押担保的债权数额；(2)发包人拖欠承包人的建设工程价款；(3)其他法定优先受偿款(如拖欠的土地使用权出让金、职工工资和福利费等)。抵押权实现时发生的诉讼费用、评估费用、拍卖费用及处置过程中各类税费不属于法定优先受偿款。

谨慎原则对估价方法选用的要求如下：

(1)在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例。

(2)在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

(3)在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。

(4)在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、费税和利润。

2023/10/251042023/10/25105二、房地产估价师职业道德

房地产估价师职业道德是注册房地产估价师在从事房地产估价活动时应遵守的道德规范和行为准则。

《房地产估价规范GB/T50291-2015》从回避制度、胜任能力、诚实估价、尽职调查、告知义务、维护形象、不得借名、保守秘密等方面规定了估价职业道德要求：（1）估价机构和估价师应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的估价业务；（2）估价机构和估价师不得承接超出自己业务能力和范围的估价业务，对部分超出自己业务能力和范围的工作，应聘请相关专家或单位提供专业帮助；（3）估价机构和估价师应正直诚实，不做任何虚假估价，不得按估价委托人或其他单位和个人的要求进行高估或低估，不得按预先设定的价值和价格进行估价；（4）估价机构和估价师应勤勉尽责，应收集合法、真实、准确、完整的估价所需资料并依法进行检查或核查验证，应对估价对象进行实地查勘；2023/10/25106（5）估价机构和估价师在估价假设、风险提示等重大估价事项和内容上，应在估价报告或采用其他书面形式向估价委托人和报告使用人特别说明或提示，使其充分知晓估价的限制条件、估价报告和估价结果的使用限制以及可能的后果；（6）估价机构和估价师应维护自己的良好社会形象及行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性压价、支付回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段招揽估价业务，不得索贿、受贿或利用开展估价业务之便谋取不正当利益；（7）估价机构和估价师不得允许其他个人和单位以自己的名义从事估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章，不得以其他房地产估价师、估价机构的名义从事估价业务；（8）估价机构和估价师应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私等信息予以保密。房地产估价师和估价机构应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意,不得擅自将其提供给其他单位和个人。

本章目录

第一节房地产估价的概念

第二节房地产估价的要素

第三节房地产估价的必要性

第四节房地产估价原则与职业道德

第五节房地产估价行业与估价制度2023/10/25107一、房地产估价行业1.房地产估价产生的背景2023/10/25108

(1)我国古代的房地产估价

早在3000多年前，我国就有关于土地价值及其评估思想的萌芽。汉代出现了房地产估价活动以及作为交易中介的“牙人”。唐代中期以后，“牙人”大量介入商业领域。宋朝商品经济发达，市场上有大量经纪人和经纪人组织，其中就有专门从事田地、屋宅买卖的中介者——“庄宅牙”，政府设置了相应官职“官牙”。《梁书》：时（粱）高祖于钟山造大爱敬寺，骞旧墅在寺侧，有良田八十余顷，即晋丞相王导赐田也。高祖遣主书宣旨就骞求市，欲以施寺。骞答旨云："此田不卖；若是敕取，所不敢言。"高祖怒，遂付市评田价，以直逼还之。第五节房地产估价行业与估价制度房地产作为商品进入市场流通2023/10/25109房地产估价城镇国有土地使用制度改革城镇住房制度改革房地产业房地产市场(2)我国当代房地产估价行业产生的背景2.房地产估价行业的发展历程1987年，开始城镇土地定级估价工作。1988年，开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。1992年，原国家土地管理局通过培训开始认定了第一批土地估价师。1993年和1994年，原建设部、原人事部分两批共同认定了346名房地产估价师。1994年，颁布实施《城市房地产管理法》，明确赋予房地产估价的法律地位。1994年，成立全国性土地估价行业组织“中国土地估价师协会”，2014年更名为“中国土地估价师与土地等级代理人协会”。1994年，成立全国性房地产估价行业组织“中国房地产估价师学会”，2004年更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”。1995年，首次开展全国房地产估价师职业资格考试。1998年，原建设部发布《房地产估价师注册管理办法》。1999年，发布国家标准《房地产估价规范GB/T50291-1999》。2000年，开展经济鉴证类社会中介机构脱钩改制,要求包括估价机构在内的中介机构必须与挂靠的政府部门及其下属单位在人员、财务、业务、名称等方面彻底脱钩。2001年，发布国家标准《城镇土地估价规程GB/T18508-2001》。2023/10/251102004年，建立内地与香港房地产估价师（产业测量师）资格互认制度。2005年，发布《房地产估价机构管理办法》。2006年，原建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合制定了《房地产抵押估价指导意见》。2006年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入国际测量师联合会。2011年，住房和城乡建设部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。2013年，发布国家标准《房地产估价基本术语标准GB/T50899-2013》。2014年，放开房地产估价服务价格，由原来的政府指导价调整为市场调节价。2014年，发布国家标准《城镇土地估价规程GB/T18508-2014》。2014年，取消土地估价师资格认证制度。2015年，修订发布国家标准《房地产估价规范GB/T50291-2015》。2016年，颁布实施评估行业第一部专门法律《资产评估法》。2016年，对估价机构开始实行备案管理制度，不再实行资质核准。2021年，原土地估价师统一纳入到新的房地产估价师职业资格制度。2023/10/251113.房地产估价行业的发展现状

20世纪90年代初以来，我国房地产估价行业快速发展，法律法规逐渐完善，标准体系不断健全，理论体系日趋成熟，业务领域稳步拓展，对外交流积极开展，行业影响持续扩大。(1)形成了较完善的房地产估价理论体系(2)形成了较公平竞争的房地产估价市场(3)房地产估价服务领域正在进一步深化和拓展

(4)房地产估价技术的国际交流越发频繁

(5)房地产估价制度具有鲜明的中国特色

截止到2020年底，我国房地产估价机构和土地估价机构约10000家，注册房地产估价师和注册土地估价师约9万人，从业人员超过40万人。

2023/10/25112

但是房地产估价行业发展还面临不少问题：

(1)独立客观公正性有待加强。容易受委托人或相关利害关系人的影响，迁就甚至迎合估价委托人的不合理要求。

(2)估价活动和估价报告的质量有待提升。例如，市场调查基础薄弱，市场分析缺乏深度，参数取值没有依据，风险提示缺少针对性，甚至存在根据预设结果选择估价参数等。

(3)服务创新不够显著。大部分房地产估价机构的估价业务局限于抵押、征收等传统估价服务领域，新兴估价业务和新型估价对象还未成规模，行业“小散弱”格局长期存在。

(4)同质化竞争现象明显。业务模式相互模仿，在服务内容与估价报告千篇一律，在服务收费相互压价等。

(5)技术与经营风险较大，包括估价技术、质量、法律风