VK-WY／TX10-(武汉)Z05工程外包监控操作指引

武汉市万科物业服务有限公司编号：VK-WY／TX10-（武汉）Z02版本：A/0生效日期：2012年10月11日工程外包监控操作指引编制张伟日期2012年9月28日审核杨勇日期2012年10月09日批准卢亮日期2012年10月10日修订记录修改日期申请单号修改人审核人批准人1、目的为房屋本体及公共设施的新/改建（造）承包方、电梯外包工程的监控管理提供作业指导。2、范围适用于公司各部门。3、指责部门/岗位工作内容设备部/地产服务部负责对房屋本体及公共设施的新/改建（造）工程所采取的方法提供意见并参与工程竣工验收。负责每季度对电梯保养质量进行抽检品质管理部对房屋本体等公共设施的新/改建（造）工程质量进行全面检查物业服务中心负责人或相关授权人负责对房屋本体等公共设施的新/改建（造）工程的施工质量及进度情况进行督导、检查，组织工程竣工（或中间）验收，并建立工程验收资料档案，每月组织电梯维护单位对电梯的保养维修质量进行定期检查外包监控人员负责对房屋本体等公共设施的新/改建（造）工程进行现场监督、检查和记录按电梯保养要求按时、按质、按量对电梯进行保养，确保电梯正常运行4、方法与过程控制4.1对房屋本体及公共设施的新/改建（造）工程4.1.1房屋本体及公共设施的新/改建（造）工程应由经过评估合格、有资质的专业队伍进行施工。4.1.2物业服务中心受业主委员会/甲方授权、委托或共同成立临时组织，协助做好新/改建（造）工程项目方案的制定、维修工作的招标、承包合同的签订、监理单位的选定、合同管理、工程竣工验收及价款的结算、维修技术资料的建档管理等工作。4.1.3工程造价100万元及以上的新/改建（造）项目应根据政府主管部门的有关规定，实行工程项目监理制，并严格按照公司《供方管理程序》要求，选择合格的监理单位对工程项目进行施工监理。4.1.4设备部在新/改建（造）工程施工前7天前对施工方采取的方法进行评估，对施工方在施工过程中所使用的施工材料进行抽检。物业服务中心负责人负责根据分包工程项目的实际情况，指定监控人员负责对分承包方的施工进度、质量及安全等全过程进行监控、管理，并负责办理工程签证等各种手续，组织工程验收，填写《新/改建（造）工程验收记录表》，并进行工程质量情况回访。4.1.5设备部组织对新/改建（造）工程施工进度、施工质量等进行评估，并形成书面报告反馈至物业服务中心。4.1.6对新/改建（造）工程的关键部位，一定要经过检查合格、办理签证手续后，才能进行下一道工序的施工。4.1.7在施工过程中，应做好隐蔽工程的验收及工程质量的评定工作，不合格的工程不予验收签证，同时应加强中间检查与技术复核工作，特别是对关键部位的检查复核工作。4.1.8对各种建筑材料、成品、半成品的质量控制要求4.1.8.1供方应严格按合同中要求的品种、规格和质量标准订货、采购、包装和运输。4.1.8.2物资进场要按有关技术验收标准进行检查和验收，主要材料应有产品合格证书或测试报告。4.1.8.3应按规定的条件和要求进行堆放、保管和集中加工。4.1.8.4按合同中要求的进度计划及时供应到现场。4.1.8.5对重要的材料、半成品、成品，要把质量管理延伸到供应或生产单位，包括提前进行质量检查，协助供应单位加强质量管理，进行材料的供应监督等。4.1.9若发生工程质量事故，应按有关规定及时上报政府技术管理部门，并查清事故原因，进行研究处理。4.1.10新/改建（造）项目的分项、分部工程必须达到国家建设部颁发的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的合格标准和合同规定的质量要求，观感质量评定得分合格率不低于95%。4.1.11工程竣工后，分承包方应及时清理现场，将剩余材料进行清点，并办好转、退料手续。4.1.12施工安全管理措施4.1.12.1物业服务中心监控人员（或设备责任人）必须认真执行有关安全施工方面的政策、法令及条例，经常对现场作业进行安全监督和检查。4.1.12.2进入施工现场必须戴安全帽。4.1.12.3高空、悬空作业，无安全设备的，必须系好安全带。高空作业时，不准往下乱抛材料、工具、垃圾等。4.1.12.4各种电动机械设备，必须有有效的接地和安全防护装置才能开动使用。4.1.12.5吊装区域不得随便入内，起吊时吊臂旋转半径范围内不准有人停留和行走，并做好警戒措施。4.1.13对已交付使用的工程项目应进行质量跟踪实行质量回访。在保修期间，因施工造成质量问题时供方应按合同规定负责保修。4.2电梯外包的监控4.2.1对电梯管理的基本要求4.2.1.1服务中心应保存电梯公司有效资质证书的复印件、电梯公司派往服务中心保养的专业技术人员应持有效的资格证。4.2.1.2电梯公司在合同签订后，需向服务中心提供电梯年度保养计划，要求电梯公司每月至少对每台电梯进行至少两次的全面保养，每台电梯每次保养时间至少在60分钟时间，保养前应提前知会服务中心。4.2.1.3设备部每季度应组织电梯公司抽查电梯的保养质量，各项目抽查数量为20%,但最低不得少于2台。4.2.1.4其余有关电梯外包监管及电梯维护保养按《电梯设备维护作业指导书》要求进行操作。5、关联文件