房地产投资项目环境影响评价

第12章 房地产投资项目环境影响评价导读■保护环境事关人民群众的生存环境，是落实科学发展观、构建和谐社会，实现经济效益、社会效益和环境效益统一，走上可持续发展的必由之路。按规定进行房地产投资项目环境影响评价是投资决策与分析的重要工作。■通过本章的学习，学生应该了解环境影响评价的由来和发展，熟悉环境影响评价的法规体系与资质管理的相关内容，熟悉我国建设项目环境影响评价技术方法，并能够编制简单的环境影响报告表和登记表。§12-1绪论■一、房地产投资项目环境影响评价的概念环境影响是指人类活动（包括经济活动和社会活动）对环境的作用和因此导致环境的变化，以及由此引起的对人类社会和经济发展的影响。房地产投资项目环境影响评价，是指对房地产投资项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。房地产投资项目环境影响评价的根本目的是鼓励在房地产项目规划和决策中考虑环境因素，最终达到更具环境相容性的人类活动。·

房地产投资项目环境影响评价的过程包括一系列的步骤，这些步骤按顺序进行。在实际工作中，环境影响评价的工作过程可以不同，而且各步骤的顺序也可变化。·

一种理想的投资项目环境影响评价过程，应该能够满足以下条件：■（1）基本上适应所有可能对环境造成显著影响的项目，并能够对所有可能的显著影响做出识别和评估；■（2）对各种替代方案（包括项目不建设或地区不开发的情况）、管理技术、减缓措施进行比较；■（3）生成清楚的环境影响报告书（EIS），以使专家和非专家都能了解可能影响的特征及其重要性；■包括广泛的公众参与和严格的行政审查程序；及时、清晰的结论，以便为决策提供信息。■■二、环境影响评价的进展·

（一）环境影响评价的由来■20世纪中叶，随着科学、工业、交通的迅猛发展，环境污染扩大、生态环境恶化，人类对自身活动造成的环境影响越来越重视，并开始在活动之前进行环境影响评价。■1969年，美国国会通过了《国家环境政策法》，成为世界上第一个把环境影响评价用法律固定下来并建立环境影响评价制度的国家。继美国、瑞典等十余个国家之后，中国于1979年也建立了环境影响评价制度。■与此同时，国际上成立了许多有关环境影响评价的机构，召开了一系列有关环境影响评价的会议，开展了环境影响评价的研究和交流，进一步促进了各国环境影响评价的应用与发展。■经过30年的发展，现已有100多个国家建立了环境影响评价制度。■（二）我国环境影响评价制度的发展为了实施可持续发展战略，预防因规划和投资项目实施后对环境造成不良影响，促进经济、社会和环境协调发展，我国实行环境影响评价制度，并制定了严格的环境影响评价管理程序。环境影响评价（EIA）已成为规划和项目前期工作的必不可少的内容。我国的环境影响评价制度的发展经历了引入确立、规范建设、强化完善和提高拓展四个阶段：■①1973年第一次全国环境保护会议引入环境影响评价的概念；■②1979年颁布《中华人民共和国环境保护法（试行）》；再到1989年通过《中华人民共和国环境保护法》；■③2002年通过《中华人民共和国环境影响评价法》；④2004年2月通过建立环境影响评价工程师职业资格制■度。■三、房地产投资项目环境影响评价的意义· 房地产投资项目环境影响评价作为一种环境管理制度，使解决发展中的环境问题、促进经济发展和环境保护相协调，实现经济、环境、社会可持续发展的重要手段，是推动循环经济发展、落实科学发展观、建设资源节约型和环境友好型社会的关键环节。■（一）保障和促进国家可持续发展战略的实施（二）预防因房地产投资项目实施对环境造成不良影响（三）促进经济、社会和环境的协调发展（四）提供制定防治污染对策和科学管理的依据■■■· 总之，环境影响评价是正确认识经济、社会和环境之间相互关系的科学方法；是正确处理经济发展与环境保护关系的积极措施；也是强化区域环境规划管理的有效手段。所以全面推行环境影响评价对经济发展和环境保护均有重大的意义。■四、我国房地产投资项目环境影响评价进展（一）房地产开发中存在的环境问题（二）我国房地产投资项目环境影响评价存在的问题（三）我国房地产投资项目环境影响评价发展趋势§12-2环境影响评价的法规体系与资质管理■一、环境影响评价的法规体系我国目前建立了由法律、国务院行政法规、政府部门规章、地方性法规和地方政府规章、环境标准、环境保护国际条约组成的完整的环境保护法律法规体系。■（一）法律1.宪法《中华人民共和国宪法》（2004年修正）是环境保护立法的依据和指导原则，主要规定了国家在合理开发、利用、保护、改善环境和自然资源方面的基本权利、义务、方针和政策等基本问题。《中华人民共和国宪法》第26条规定“国家保护和改善生活环境和生态环境，防治污染和其他公害”。■2.环境保护综合法中国的环境保护综合法是指《中华人民共和国环境保护法》（1989年），它在环境法律法规体系中，占有核心和最高地位。■3.环境保护单行法环境保护单行法是针对特定的保护对象而进行专门调整的立法，它以宪法和环境保护综合法为依据，又是宪法和环境保护综合法的具体化。环境保护单行法包括污染防治法（水污染防治法、大气污染防治法、固体废物污染防治法、环境噪声污染防治法、放射性污染防治法

等），生态保护法（水土保持法、野生动物保护法、防沙治沙法等），海洋环境保护法和环境影响评价法等。■4.环境保护相关法环境保护相关法是指一些自然资源保护和其他与环境保护关系密切的法律，如《农业法》、《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《矿产资源法》等。■（二）环境保护行政法规环境保护行政法规是由国务院制定并公布或经国务院批准有关主管部门发布的环境保护规范性文件。一是根据法律授权制定的环境保护法的实施细则或条例，如《水污染防治法实施细则》、《大气污染防治法实施细则》等；二是针对环境保护的某个领域而制定的条例、规定和办法，如《建设项目环境保护管理条例》、《排污费征收使用管理条例》等。■（三）环境保护政府部门行政规章政府部门规章是指国务院环境保护行政主管部门单独发布或与国务院有关部门联合发布的环境保护规范性文件，以及国务院各部门依法制定的环境保护规范性文件。政府部门行政规章是以环境保护法律和行政法规为依据而制定的，或者是针对某些尚未有相应法律和行政法规调整的领域做出相应规定。如《环境保护行政处罚办法》、《环境标准管理办法》、《报告环境污染与破坏事故的暂行办法》等。■（四）环境保护地方性法规和地方人民政府行政规章环境保护地方性法规和地方性规章是享有立法权的地方权力机关和地方政府机关依据宪法和相关法律制定的环境保护规范性文件，是根据本地实际情况和特定环境问题制定的，并在本地区实施，有较强的可操作性。如《北京市防治大气污染管理暂行办法》、《太湖水源保护条例》、《湖北省环境保护条例》、《贵阳市建设循环经济生态城市条

例》、《太原市清洁生产条例》等。■（五）环境标准环境标准是环境保护法律法规体系的一个组成部分，是环境执法扣环境管理工作的技术依据。我国的环境标准分为国家环境保护标准和地方环境保护标准。■（六）中国缔结或参加的环境保护国际公约《中华人民共和国环境保护法》第46条规定“中华人民共和国缔结或参加的与环境保护有关的国际跳跃，同中华人民共和国的法律有不同规定的，适用国际条约的规定，但中华人民共和国申明保留的条款除外”。这就是说，中国缔结或参加的国际条约，较中国的国内环境法有优先的权利。目前中国已经签订、参加了60多个与环境资源保护有关的国际条约，如《联合国气候变化框架公约》及《京都议定书》、《关于消耗臭氧层物质的蒙特利尔议定书》、《关于在国际贸易中对某些危险化学品和农药采用事先知情同意程序的鹿特丹公约》、《关于持久性有机污染物的斯德哥尔摩公约》、《生物多样性公约》、《＜生物多样性公约＞卡塔赫纳生物安全议定书》和《联合国防治荒漠化公约》等，除中国宣布予以保留的条款外，他们都构成中国环

境法体系的一个组成部分。另外，中国已先后与美国、日本、朝鲜、加拿大、

俄罗斯等42个国家签署双边环境保护合作协议或谅解备忘录，与11个国家签署核安全合作双边协定或谅解备忘录。■二、环境影响评价的技术导则■为了规范环境影响评价技术和指导开展环境影响评价工作，从1993年起，国家陆续发布了一系列环境影响评价技术导则。环境影响评价技术导则在环境保护法律法规体系中，属于环境标准中的行业标准。环境影响评价技术导则一般可分为各环境要素的环境影响评价导则、各专项或专题的环境影响评价导则、规划和建设项目的环境影响评价导则等。目前已经发布的环境影响评价技术导则如下：（1）《环境影响评价技术导则总纲》HJ/T

2.1—93；（2）《环境影响评价技术导则大气环境》HJ/T

2.2—93；（3）《环境影响评价技术导则地面水环境》HJ/T

2.3—93；（4）《环境影响评价技术导则声环境》HJ/T

2.4—1995；（5）《环境影响评价技术导则非污染生态影响》HJ/T

19—1997；（6）《环境影响评价技术导则民用机场建设工程》HJ/T

87—2002；（7）《环境影响评价技术导则水利水电工程》HJ/T

88—2003；（8）《环境影响评价技术导则石油化工建设项目》HJ/T

89—2003；（9）《环境影响评价技术导则陆地石油天然气开发建设项目》HJ/T

349—2007；（10）《规划环境影响评价技术导则（试行）》HJ/T

130—2003；（11）《开发区区域环境影响评价技术导则》HJ/T

131—2003；（12）《建设项目环境风险评价技术导则》HJ/T

169—2004；（13）《火电厂建设项目环境影响报告书编制规范》HJ/T

13—1996；（14）《500KV超高压送变电工程电磁辐射环境影响评价技术规范》HJ/T

24—1998；（15）《辐射环境保护管理导则核技术应用项目环境影响报告书（表）的内容和格式》HJ/T

10.1—1995（16）《辐射环境保护管理导则电磁辐射监测仪器和方法》HJ/T

10.2—1996；（17）《辐射环境保护管理导则电磁辐射环境影响评价方法与标准》HJ/T10.3—1996；（18）《核设施环境保护管理导则研究堆环境影响报告书（表）的内容和格式》HJ/T

5.1—93；（19）《核设施环境保护管理导则放射性固体废弃物浅地层处置环境影响报告书（表）的内容和格式》HJ/T

5.2—93；（20）《生态环境状况评价技术规范（试行）》HJ/T

192—2006。■三、环境影响评价的资质管理■（一）管理机构·

环境影响评价管理机构是中华人民共和国环境保护部环境影响评价管理司，其职责为：■（l）拟定和组织实施环境影响评价、“三同时”等环境管理政策、法规和规章；■（2）承担重大经济和技术政策、发展规划和重大经济开发计划环境影响评价工作；■拟定环境影响评价分类管理名录；负责审定重大开发建设活动环境影响报告书。■·

各省、市环保局相应设置了环境影响评价管理处，按分级管理办法的规定权限履行环境影响评价管理职责。■（二）制度体系《中华人民共和国宪法》中对环境保护的规定是环境保护立法的依据和指导原则，在此基础上建立了《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国口清洁生产促进法》、《中华人民共和国海域使用管理法》等环境保护相关法律；《中华人民共和国环境保护法》是我国的环境保护综合法，依法确立和规范了我国的环境影响评价制度；各项污染防治和生态保护环境保护单行法、自然资源保护法和其他相关法律也有环境影响评价的相应规定。1998年国务院颁布的《建设项目环境保护管理条例》，规定对建设项目实行分类管理、对建设项目环境影响评价单位实行资质管理，规定了环境影响评价中违法行为的法律责任，成为指导建设项目环境影响评价极为重要和可操作性强的行政法规。2003年实施的《中华人民共和国环境影响评价法》，用法律把环境影响评价从项目环境影响评价拓展到规划环境影响评价，标志着我国的环境影响评价制度发展到－个新阶段。依据《中华人民共和国环境影响评价法》和《建设项目环境保护管理条例》，环境保护部和国务院有关部委，以及各省、自治区、直辖市人民政府和有关部门陆续颁布了一系列环境影响评价的部门行政规章和地方行政法规，也成为环境影响评价制度体系的重要组成部分。如图12—1所示。表12-1环境影响评价制度体系框架图■（三）建设项目环境影响评价资质管理为了保证环境影响评价工作的质量，国家对从事环境影响评价的机构实行资质审查制度。承担环境影响评价的机构必须具备一定的资质和条件。为加强对环境影响评价专业技术人员的管理，规范环境影响评价行为，国家还实施了环境影响评价工程师职业资格制度，加强对环境影响评价人员的管理。■1.环境影响评价机构的资质管理自2006年l月1日起施行的《建设项目环境影响评价资质管理办法》是现阶段对环境影响评价资质实施具体管理的主要依据，评价机构资质分为甲、乙两个等级。评价范围分为环境影响报告书的11个小类和环境影响报告表的2个小类。评价范围具体划分见表12—1。项目环境表影响12报-告2

书建设项目环境影响评价资质的评价范环境围影划响分报告表评价范围1.轻工纺织化纤2.化工石化医药3.冶金机电1.一般环境影响报告表4.建材火电3.农林水利4.采掘7.交通运输8.社会区域9.海洋工程2.特殊（指输变电及广电通信、核工业类）项目环境影响报告表10.输变电及广电通信11.核工业· 取得甲级资质的评价机构，可以承担各级环境保护行政主管部门审批的建设项目环境影响报告书和环境影响报告表的编制工作。取得乙级资质的评价机构，可承担省级以下环境保护行政主管部门审批的建设项目环境影响报告书和环境影响报告表的编制工作。■2.环境影响评价工程师职业资格制度2004年在全国建立了环境影响评价工程师职业资格制度；从2005年7月起，开始实施环境影响评价工程师职业资格登记制度。环境影响评价工程师必须受聘登记于一个有环境影响评价资质的单位，并以该单位的名义接受委托业务。环境影响评价工程师职业资格按设定的类别进行登记，每名环境影响评价工程师申请登记的类别不得超过2个。登记类别的定见表12—2。表12-3环境影响评价工程师职业资格登记类别表登记类别登记类别1.一般项目环境影响报告表9.交通运输类环境影响评价2.特殊项目环境影响报告表10.社会区域类环境影响评价3.轻工纺织化纤类环境影响评价11.海洋工程类环境影响评价4.化工石化医药类环境影响评价12.输变电及广电通信类环境影响评价5.冶金机电类环境影响评价13.核工业类环境影响评价6.建材火电类环境影响评价14.环境影响技术评估7.农林水利类环境影响评价15.竣工环境保护验收监测8.采掘类环境影响评价16.竣工环境保护验收调查·

环境影响评价工程师可主持进行环境影响评价、环境影响后评价、环境影响技术评估、环境保护验收。环境影响评价工程师对其主持完成的环境影响评价工作的技术文件承担责任。§12-3环境影响评价的要求与技术方法■一、建设项目环境影响评价（一）建设项目环境影响评价的分类管理建设项目对环境的影响千差万别，不仅不同的行业、产品、规模、工艺、原材料产生的污染物种类和数量不同，对环境的影响不同，而且即使是相同的企业处于不同的地点、区域，对环境的影响也不一样。建设单位应当按下列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表（以下统称环境影响评价文件）：■（l）可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价。■（2）可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价。■（3）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。■（二）建设项目环境影响评价的内容1.建设项目环境影响报告书内容《环境影响评价技术导则总纲》HJ/T2.1—93规定环境影响报告书应根据环境和工程的特点及评价工作等级，选择下列全部或部分内容进行编制：■1）总则：建设项目概况：工程分析：报告书应对建设项目的下列情况进行说明，并做出分■■析：■■■■建设项目周围地区的环境现状：环境影响预测：评价建设项目的环境影响：环境保护措施的评述及技术经济论证，提出各项措施的投资估算（列表）。■环境影响经济损益分析。环境监测制度及环境管理、环境规划的建议。环境影响评价结论。■■·

除上述评价内容外，为提高科学民主决策的水平，体现以人为本的原则，环境影响报价书编制内容中还应有公众参与的内容。■2.环境影响报告表和登记表的内容中华人民共和国环境保护部于1999年8月以环发【1999】178号文件公布了《建设项目环境影响报告表（试行）》和《建设项目环境影响登记表（试行）》的内容和格式。《建设项目环境影响报告表（试行）》必须由具有环境影响评价资质的单位填写。填报内容主要有：建设项目基本情况，建设项目所在地自然环境、社会环境简况，环境质量状况，主要环境保护目标，评价适用标准，工程内容及规模，与本项目有关的原有污染情况及主要环境问题，建设项目工程分析，项目主要污染物产生及预计排放情况，环境影响分析，建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果，结论与建议等。需要注意，环境影响报告表如不能说明项目产生的污染及对环境造成的

影响，应根据建设项目的特点和当地环境特征，选择1—2项进行专项评价，专项评价按照环境影响评价技术导则中有关要求进行。■（三）建设项目环境影响评价工作程序·

建设项目环境影响评价的工作程序，大体可分为三个阶段：■第一阶段为准备阶段，其主要内容是研究有关文件，进行初步的工程分析和环境现状调查，筛选重点评价项目，确定建设项目环境影响评价的工作等级，编制评价工作大纲。■第二阶段为正式工作阶段，其主要工作是进一步做规划方案分析或建设项目工程分析和环境现状调查，并进行环境影响预测和评价环境影响；■第三阶段为报告书编制阶段，其主要工作是汇总、分析第二阶段工作所得到的各种资料、数据，得出结论，完成环境影响报告书的编制。■对一些技术路线清晰、工艺过程成熟、污染物排放量不大、项目影响区没有特殊敏感区的项目，环评工作程序可以简化，即可以简化去掉环评大纲这一环节。■（四）建设项目环境影响评价文件的审批1.建设项目环境影响评价文件的报批时限2.建设项目环境影响评价文件的审批程序和时限3.环境影响评价文件的分级审批■国务院环境保护行政主管部门负责审批下列建设项目的环境影响评价文件：■核设施、绝密工程等特殊性质的建设项目；跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目；由国务院审批的或者由国务院授权有关部门审批■■的建设项目。■前款规定以外的建设项目的环境影响评价文件的审批权限，由省、自治区、直辖市人民政府规定。·

4.建设项目环境影响评价文件的重新报批和重新审核■二、规划环境影响评价《中华人民共和国环境影响评价法》将环境影响评价从建设项目拓展到规划领域，规划有关环境影响的篇章或者说明，应当作为规划草案的组成部分一并报送规划审批机关。从决策源头防治环境污染和生态破坏，全面实施可持续发展战略。（一）规划环境影晌评价的适用范围和要求（二）规划环境影响评价的基本内容■■■■■■■■■规划环境影响评价的基本内容包括以下8个方面：（l）规划分析；环境现状与分析；环境影响识别与确定环境目标和评价指标；环境影响分析与评价；供决策的环境可行规划方案与环境影响减缓措施；开展公众参与；拟定监测、跟踪评价计划；编写规划环境影响评价文件（报告书、篇章或说明），得出关于拟议规划的结论性意见与建议。■（三）规划环境影响评价的工作程序·

由于规划环评的类型繁多，层次不同，难以找到统一的规划编制程序，同时目前的规划法也没有明确规划的规范编制过程。为了对规划环评的通用工作程序进一步规范化，规划环评的工作程序如图所示。■三、我国建设项目环境影响评价技术方法■（一）房地产投资项目环境影响评价相关要素的确定1999年国家环境保护总局发布《建设项目环境保护分

类管理名录（试行）》后，我国将房地投资项目正式纳入

了环境影响评价范围，但没有相应的评价技术导则和规范，目前，我国房地产投资项目评价一般沿用工业类建设项目

的评价导则，在其评价目的、评价等级、评价范围、评价

重点、评价因子的确定以及《报告书》的章节设置上都将

房地产投资项目视作污染类的建设项目。1.评价目的的确定2.评价工作一般等级及评价范围的确定3.评价重点的确定4.评价因子的选取■（二）评价指标体系建立的原则·

1.科学性■房地产投资项目环境影响评价指标体系的建立必须具有科学性，应能够反应环境保护的基本要求，考虑经济社会发展的实际，又要考虑科技发展的趋势、人民群众对环境保护的需求。·

2.以人为本■坚持以人为本的原则，始终将以人为本作为建立指标体系的出发点和落脚点。·

3.可操作性■指导新时期房地产投资项目环境保护工作的开展。·

4.针对性■房地产投资项目环境影响评价指标的选取不但要全面还应有针对性，对当前城市的热点如噪音问题、电磁辐射影响等就应有所涉及。·

5.简明性■房地产投资项目环境影响评价指标体系是一个综合的、多层次、多方位的环境保护目标，因而在建立指标体系的过程中，应重点理解和把握房地产投资项目环境影响评价的基本内容。■（三）我国房地产投资项目环境影响评价一般方法■1.指数评价法指数评价法是最早用于环境评价的一种方法，至今广泛应用。假设评价范围内有多种污染物，并且这些污染物之间没有明显的激发或抑制行为，可近似地认为它们是各自独立地发生作用，那么，环境质量指数可认为是各污染质数之和，即式中Ci—第i种污染物在环境中的浓度；Si—第i种污染物的标准值；n—污染物的种数。如果考虑某些污染物之间可发生化学反应，上式可分别乘以修正系数K；如考虑各污染物在环境系统中占的比例不同，则可以根据环境要素与人类行为发生关系所占比重来确定权重。■2.专家评价法专家评价法是一种古老的方法，但至今仍有广泛的应用。它是将专家们作为索取信息的对象，组织环境领域或多个领域的专家，运用专业方面的知识和经验对环境质量进行评价的一种方法。最大特点是对于某些难以量化的因素，如社会政治因素、美学因素等，作出定性或定量的评价，这种评价有时可以在缺乏足够原始资料的情况下进行。■3.公众评价法我国《环境影响评价法》对公众参与环境影响评价作了明确的规定。第五条规定：“国家鼓励有关单位、专家和公众以适当方式参与环境影响评价。”第十一条规定：“专项规划的编制机关对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益的规划，应当在该规划草案报送审批前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见。但是，国家规定需要保密的情形除外。编制机关应当认真考虑有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见，并应当在报送审查的环境影响报告书中附具对意见采纳或者不采纳的说

明。”在对建设项目的环境影响评价中，也作了基本相同的规定，即在第二十一条规定：“除国家规定需要保密的情形外，对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，建设单位应