商业运营管理手册(审批稿)

工程运营管理手册重庆世睿达商业管理序号内容大纲页码内容索引(一)序言4(二)工程中心组织架构52.1组织架构52.2.职能定位52.2.1工程维修职能2.2.2物业管理职能2.2.3筹划推广职能2.2.4招商经营职能(三)主要岗位工作职责53.1工程中心主要工作职责3.1.1工程总经理工作职责3.1.2招商运营经理工作职责3.1.3企划经理工作职责3.1.4工程经理工作职责3.1.5物业经理工作职责3.1.6工程招商经理工作职责(四〕工作标准124.1工程工作检查标准124.1.1工程总经理工作检查要点124.1.2工程招商运营部经理工作检查要点144.1.3工程工程部经理工作检查要点154.1.4工程物业部经理工作检查要点174.2工程管理工作标准184.3招商运营管理工作标准204.3.1花车管理4.3.2促销活动管理4.3.3广告位管理4.3.4商场形象管理4.3.5合同管理4.3.6费用缴纳管理4.3.7商户转租与撤场4.3.8商户管理4.3.9客户满意度调查4.3.10市场调查4.3.11经营分析及客流分析4.4筹划标准344.4.1营运部推广与工程推广工作界面及工作标准4.4.2企划部工作文件4.4.3商场卖场布置工作标准4.5工程管理工作标准364.5.1工程物业职能授权4.5.2有偿/无偿效劳的工作界面4.5.3物业移交4.6物业管理工作标准494.6.1保洁人员的效劳标准4.6.2保安人员的效劳标准4.6.3环境卫生管理的工作标准(五〕运营管理制度505.1前期物业管理制度505.1.1商业物业接管验收管理5.1.2商业物业业主/租户交房管理5.1.3商业物业集中装修管理5.2运营中的物业管理575.2.1装修管理5.2.2工程遗留问题整改管理制度5.2.3商业物业能源损耗管理制度5.2.4招投标管理理制度5.3营运管理制度705.3.1商户档案管理制度5.3.2商户费用收取管理制度5.3.3合同续租管理制度5.3.4合同业态变更管理制度5.3.5商户经营标准管理制度5.3.6商户进场管理制度5.3.7商户撤场管理制度5.3.8商户促销活动管理制度5.3.9商户求助报修管理制度5.3.10商户临时场租管理制度5.3.11商户起诉审批管理制度5.3.12商户经营渠道管理5.3.13商户营销管理5.3.14商户持续经营能力的管理5.3.15商户竞争能力管理5.4商业工程不同阶段营运管理工作重点885.4.1商业工程开发期间运营管理重点5.4.2商业工程开业培育期间营运管理工作重点5.4.3商业工程提升期间运营管理工作重点5.5推广管理895.5.1商场推广活动管理制度5.5.2商场品牌形象管理制度5.5.3媒体宣传管理制度〔一〕序言公司经营管理手册编写主要是为了让公司管理运营的商业工程管理人员了解其岗位职责，知悉其主要的工作内容、业务制度和流程，统一招商运营部门的标准化作业，同时加强与其他部门的沟通。在日常的经营业务管理工作中，相关人员必须遵守本手册的规定。商业工程的后期营运管理主要包括四个方面：客户效劳的优化管理、商场的整体经营管理、整体形象筹划推广与促销推广活动、日常的工程物业效劳管理。营运管理的目的是通过统筹和整合各种营运资源，不断优化业态组合，提高租户质量，以有效最低的本钱持续维护、改善商业工程的购物环境和建筑空间，从而保持购商业工程的运营活力,提升工程整体商业价值。工程中心组织架构设置组织架构根据商业工程统一管理理念,招商运营、市场推广、工程物业是工程中心营运管理中的核心工作。工程中心组织架构如下:2.2管理职能定位工程维修求助报修筹划推广品牌形象管理物业管理物业管理前期介入招商运营档案管理工程整改宣传推广外委效劳质量评定租户管理设备管理活动实施平安管理费用收取消防管理广告管理环境管理补充招商装修管理公共物业经营客服咨询主要岗位工作职责3.1工程中心主要岗位工作职责3.1.1工程总经理工作职责工作关系直接上级部门公司总经理业务对接部门各工程主要评估考核人员公司总经理内部关联部门公司行政部、工程各职能部门集团关联部门开发公司、物业公司、集团各职能部门外部关联部门市政、公安、消防项次岗位职责概述1在总经理领导下，全面主持各工程的营运日常管理工作；2与工程共同完成公司下达的经济指标和重点工作；3组织拟定〔修改〕工程中心年度经济目标和重点工作方案并认真实施完成；4组织拟定〔修改〕工程中心的根本管理制度和业务流程；5根据市场和商圈的变化，主持协助工程进行经营调整；6在公司领导下，主持工程团队的管理和建设；7配合公司实行目标管理及绩效考评；8长期目标：共同提升营运团队的管理水平，提高各工程的商业价值。项次主要工作1审核并执行工程年度预算，并将指标合理进行分解、下达各工程并跟进督导进展完成情况；2组织编制营运根本制度和流程，拟定各项管理方法及紧急事件处理程序；3推动各项管理规章、制度、流程执行，并根据实际营运状况进行修改；4负责组织现场监督各工程现场营运工作；5协助支持监督各工程根底物业管理要求的执行情况；6统筹和整合租户、推广、工程物业资源支持工程工作，提高工作效率和公司利益最大化；7收集掌握各工程租户、市场信息，对租户经营状况和市场状况进行分析预测，为经营户优化、业态组合管理提供科学的依据。8分析营运结果并提出改良意见。9审核合同条款，并监督合同的执行、变更、修改、终止状况。10支持协助市场推广活动方案和措施的落实和协调。11在遵循总体经营策略下，领导工程中心达成公司的各种业绩及利润要求。12定期召集工作会议，确保公司的方针政策和各项管理制度的贯彻执行。13负责工程中心人员培训和梯队人员的建设。14领导工程中心与其他部门之间密切沟通与配合。15参与公司分配的其他工作。招商运营经理职责工作关系直接上级部门工程总经理业务对接部门集团招商部主要评估考核人员工程总经理内部关联部门工程各职能部门集团关联部门集团行政人力中心、招商中心、财务部、审计部外部关联部门工商、质监局、消费者协会项次岗位职责概述1支持协调各工程招商日常工作；2协助达成工程招商及租金收益的预期目标；3规划和执行公司的招商战略；4整合工程招商资源，使工程之间资源共享；5负责对日常运营事务进行监督、协助、效劳、管理工作；6确保各项工作符合公司制度及流程要求；7负责协调与工程其他部门及公司总部的工作配合；8长期目标：支持工程的业态优化组合和经营户质量，提升公司的租金水平。项次主要工作1参与各工程年度预算，并帮助各工程达成预算目标；2跟踪分析各工程租金状况，并提出合理建议；3掌控各工程欠租状况，并协助跟进催收进度；4跟进各工程下到期租户合同续签状况；5了解租户销售状况，分析提出租户调整和帮助租户提高业绩的建议；6参与并指导各工程业态调整方案；7参与并掌控各工程租金扶持政策；8参与了解各工程周边市场租金，对各工程租金定价提出建议；9参与了解竞争对手状况,提出工程的应对建议；10参与各工程租户/顾客圆桌会议日程表，并提出和跟进改良措施；11帮助各工程进行招商，使租赁进度和业态调整到达预期；12对巡场中出现的问题及时处理并反响信息，保障工程正常经营秩序；13负责商户合同、装修、营业资质(产品质量报告、授权书、合格证、营业执照、税务登记证、卫生许可证、消防开业检查合格证等)档案的监督及管理；14协调工程与集团招商中心之间的沟通合作；15完成领导交待的其他工作；3.1.3企划经理工作关系直接上级部门工程总经理业务对接部门工程企划部主要评估考核人员工程总经理内部关联部门公司企划部、工程各职能部门集团关联部门集团行政人力中心、招商中心、财务部、审计部外部关联部门工商局、各报媒单位、各合作单位项次岗位职责概述1支持协助各工程市场推广工作；2审核各工程推广收益和支出预算，并带着各工程到达预期目标，；3根据公司经营方针制定商业工程整体推广方案，提升公司整体品牌形象和价值；4统筹和整合广告、赞助、媒体等资源，提高各工程的活动成效；5制定和修改公司市场推广的根本制度和作业流程；6确保各项工作符合公司制度及流程要求；7制定和修改工程广告、场地经营创收方案；8长期目标：支持工程提升客流和租户销售，提升公司品牌价值。项次主要工作1跟进执行年度、月度推广方案及资金方案、预算收入；2领导月度推广、促销及其它活动的筹划和执行；3维护和监督工程的整体良好形象；4制定及监督部门的工作流程；5指导和掌控与广告代理商或媒体代理商的联系、谈判；跟踪评估广告/会刊/DM的投放效果。6为推广、促销活动寻求赞助商；7负责月费用跟踪，及供给商评估、租户评估〔双向评估〕、活动评估；8负责与活动有关的参与租户、第三方的联络、谈判与跟踪；9负责制定和掌控工程广告位、场内外促销位、及工程形象的收费标准、管理措施并与租赁方进行联络、谈判和后期管理；10负责为花车、特卖场租赁寻求租户，并谈判、跟踪及对其进行管理；11组织工程商圈市场调查，并根据结果调整和修改推广策略和方案；12组织对工程空置商铺的包装筹划、赞助方谈判、执行和后期管理；13部门共享文件、资料的整理归类、存档；14负责协调与工程其他部门及公司总部的工作配合。3.1.4工程经理工作职责工作关系直接上级部门工程总经理业对接部门工程工程部主要评估考核人员工程总经理内部关联部门工程各职能部门集团关联部门开发公司、物业公司、集团各职能部门外部关联部门消防、市政、环卫、规划局、各维保单位项次岗位职责概述1支持协助各工程的日常工程管理工作；2统筹和整合各种资源，确保工程的工程维修有效地进行；3以提升工程中心价值为目的，负责指导工程不断地努力维护和改善工程硬件的状况、各种功能与平安；4组织拟定根本工程维修管理制度和标准；5配合招商运营部工作，为前期设施设备的配置和租赁合同的物业条件提供支持和效劳；6负责审核〔修订〕各工程的工程预算，制定工程方案和工作方案，负责预算、方案以及方案的落实和执行；7负责对各工程工程的实际数据进行财务分析，提出管控建议，从而最大程度减少工程支出；8长期目标：提升公司的资产价值。项次主要工作1参与并审核各工程工程年度预算。2跟进掌握各工程工程月度收入和费用状况。3组织制定、修改工程管理制度和流程。4审核各工程工程年度维护、维修、改造方案,并跟进实施。5指导参与各工程节能降耗措施的落实，并对成果进行评估。6督导各工程工程制度流程的执行状况，并根据营运状况进行修改。7督导协调各工程与物业公司工作合作。8制定各种设施设备的维修、维保方案，并跟进执行。9组织领导各工程维保工程的招标工作，争取竞争力的维保价格。10对招商工作提供租户物业条件的建议和支持，支持协助各工程租户的装修工作。11协调与开发公司、集团工程、本钱等部门的工作，推开工程遗留问题的整改。12部门人员的培训和提升。13完成领导分配的其他工作。物业经理工作职责工作关系直接上级部门工程总经理业务对接部门工程物业部主要评估考核人员工程总经理内部关联部门公司行政部、工程各职能部门集团关联部门开发公司、物业公司、集团各职能部门外部关联部门消防、市政、环卫、各外包单位项次岗位职责概述1支持协助各工程的日常平安、环境管理工作；2负责督导保安、清洁等单位充分发挥其作用，确保工程经营环境有效地进行；3不断地努力维护和改善工程平安、环境硬件的状况、各种功能与平安；4组织拟定根本平安、环境管理制度和标准；5配合企划部和招商部进行的市场营销活动提供支持和效劳；6负责审核〔修订〕各工程的物业预算，制定物业管理方案和工作方案，负责预算、方案以及方案的落实和执行；7负责对各工程平安、环境的实际数据进行财务分析，提出管控建议，从而最大程度降低运营本钱；8长期目标：提升公司的资产价值。项次主要工作1拟定工程物业年度预算。2跟进掌握各工程物业月度收入和费用状况。3组织制定、修改物业管理制度和流程。4审核各工程物业平安及环境维护、改造方案,并跟进实施。5督导各工程物业制度流程的执行状况，并根据营运状况进行修改。6督导协调各工程与物业公司工作合作。7核算消防、平安设备和设施的运行本钱，不断提高设备的效率和降低能耗。8组织领导各工程外包工程的招标工作，争取竞争力的外包价格。9支持协助各工程租户的装修检查工作。10部门人员的培训和提升。11完成领导分配的其他工作。3.1.6工程招商经理岗位职责工作关系直接上级部门工程总经理/招商总监下辖部门主要评估考核人员工程总经理/招商总监内部关联部门公司企划部、工程各部门、集团各职能部门外部关联部门工商、质监局、消费者协会项次岗位职责概述1负责工程租赁工作的整体管理与协调；2带着团队达成工程招商及租金收益的预期目标；3规划和执行工程的招商策略；4发现潜在的经营户并且与这些经营户谈判租约；5维持工程良好的租户效劳与顾客效劳；6确保各项工作符合公司制度及流程要求；7负责协调与工程其他部门及公司总部的工作配合。8长期目标：不断优化租户组合，提升经营户质量和租金水平。项次主要工作1全面负责工程招商部管理及运作；2制订招商租赁、租金收缴及业态调整等工作方案，获得公司批准后执行落实；3传达并执行公司总部及工程总经理的工作方案；4负责与公司总部及工程其他部门的联系沟通；5负责招商部门人员的选拨、训练、分工、日常管理和绩效考评；6协助工程总经理制定年度租金预算方案；7倡导并催促实行良好的租户效劳与顾客效劳；8定期进行租户销售汇总与分类分析，提供收租预警与业态调整参考；9建立完善的档案管理制度，确保合同、通知、公告等管理文件完整无缺；10催促各招商人员对租户信息系统进行核查，确保租户信息及时、准确；并每月协助运营同事按时催缴和收取租金；11按时提交每周/每月/年度等工作报告与报表，负责审核；12负责组织市场与竞争对手的定期调查，向工程总经理提供报告；13配合其他部门的工作〔企划活动、营运管理、客诉处理、资料收集等〕14负责总部推荐客户的接待、介绍等协助工作，及时、准确向总部反响信息。〔四〕工作标准工程工作检查标准工程总经理工作检查要点序号要点时间要求1收入完成情况月每月跟进分析2收款率完成情况月每月跟进分析、解决3租赁进度跟踪月每月跟踪分析，调整改良4租户变动状况〔撤场、转项〕月每月跟踪，为经营调整提供依据5商场销售和客流状况月每月跟踪分析，为经营调整提供依据6后6个月租赁合同续租状况月评估审核，做好调整方案7欠费状况月采取措施或作解决方案8业态调整方案半年半年提交方案一次9租金扶持方案半年审核方案,提交公司审批10商场周边市场租金半年半年市调更新一次,提交公司备案11竞争对手状况半年竞争对手业态分布、出租情况、租金价格.半年市调一次,提交公司备案,并作为经营调整的依据12租户意见的收集和改良跟进季度/半年作为改良营运管理的参考依据13月市场推广活动方案、执行方案和实施结果月审核方案、参与组织，评估活动结果14顾客调查及改良情况跟踪季度/半年收集汇总分析并改良，为经营调整作参考15商圈和竞争对手调查季度/半年跟踪分析，调整推广策略16监督和维护工程整体视觉形象日使工程随时保持良好的形象17销售和客流跟踪月分析评估，作为经营调整和执行推广活动的参考依据18工程维修月度方案月审核跟踪19工程物业物料方案月审核批准便于方案安排20工程改造和设施设备的维保年/季/月做好方案，便于招标及相关工作有组织有方案的进行21装修管理随时随时抽查，符合公司要求22环境状况日每天保持良好的购物环境23清洁状况日随时保持购物环境清洁24保安人员工作状况日工程随时处于平安运行状况25设施设备运行随时随时巡查，处于正确操作和正常运行状态26夜间巡查3-4次/月人员在岗、无平安隐患27营运费用月跟踪，原那么控制在预算内28月报表/报告月审核无误后提交29人员的考核和变动月公正合理，面谈沟通30培训方案年/季/月组织执行培训方案31预算年/半年审核各部门年预算和年中调整数据后提交公司审批4.1.2招商运营经理工作检查要点序号要点时间要求1商场租赁平面图月每月更新2租金收入预算年通过公司审核3主力租户租金收入月每月跟踪，到达预算4非主力租户租金收入月每月跟踪，到达预算5每楼层租金和物管费收入月每月跟踪，到达预算6租赁进度年方案年通过公司审核7租赁进度跟踪月完成预算进度8出租率月每月跟踪，完成方案目标9返租商铺出租率月每月跟踪分析10自有产权出租率月每月跟踪分析11每楼层平均租金月每月跟踪分析12商场平均租金月每月跟踪分析13主力租户平均租金月每月跟踪分析14非主力租户平均租金月每月跟踪分析15返租商铺平均租金月每月跟踪分析16自有产权平均租金月每月跟踪分析17欠租明细表月每月跟踪，完成收款率18下6个月合同到期租户合同续签状况月每月跟踪分析,提出续租建议并跟进19商场销售状况月每月跟踪分析20销售前10位非主力租户月每月跟踪分析21撤场租户月每月跟踪分析22租户意见及行动方案月在期限内完成整改23租户联系表月每月更新24租赁合同清单月准确、完整、无遗漏25租户档案月档案完整，无遗漏26业态调整方案半年每半年回忆调整一次27租金扶持方案半年通过公司审核28商场周边市场租金半年半年市调更新一次29竞争对手状况半年竞争对手业态分布、出租情况、租金价格30租户圆桌会议日程表年制作年度方案31租户圆桌会议报告季度会议后一周内提交32租户意见跟踪回复月以拜访或回复每个意见工程工程经理工作检查要点序号要点时间要求1工程年度预算年通过公司审核2工程月度费用跟踪月每月跟踪分析制定行动方案3工程招标文件招标公告公示前通过公司审核4工程合同清单日准确、随时备查5工程年度改造方案年通过公司审核6工程年度招标方案安排年通过公司审核7商场平面图日随时备用8发电机/UPS/配电间日运行正常，无故障9照明灯具〔含租户店铺〕日无破损、熄灭10墙面和柱子的日常维护〔含租户店铺〕日干净、无污迹、无破损、无蜘蛛网、无垂掉电线11固定设施设备的巡检及记录日按日常维保程序进行12监控系统日正常运行、无故障13防火卷帘门随机抽查使用正常14灭火器日完好、无过期15租户装修管理日制作喷绘包装、按审批图纸施工、无明火作业、无乱搭拉电线、其他平安隐患16停车场收费系统月正常运行17停车场管理月清洁、标示齐全18商场店招和灯饰工程〔含租户店铺〕月灯光无破损、无熄灭19物业维保招标文件招标公告公示前通过公司审核20日常维保材料标价清单半年通过公司审核，半年修订一次21维保单位维保记和评估根据维保规定作为付款依据22消防检查日日常检查、排除隐患工程物业经理工作检查要点序号要点时间要求1物业年度预算年通过公司审核2物业月度费用跟踪月每月跟踪分析制定行动方案3商场平面图日随时备用4保安岗位平面图1-2次/年半年回忆调整5保洁岗位平面图1-2次/年半年回忆调整6保安检查工程和标准日日检是否到达标准7保洁检查工程和标准日保洁日常工作到达标准8保安巡更路线图日按巡逻路线巡查9商场开业日租户统一按时开店10自动扶梯日运行正常，清洁干净11电梯日运行正常，清洁干净12地砖日无破损，清洁干净13墙面和柱子的日常维护〔含租户店铺〕日干净、无污迹、无破损、无蜘蛛网、无垂掉电线14玻璃/镜子〔含租户店铺〕日干净、无水迹、无污迹15防火卷帘门随机抽查使用正常16消防演习半年每年两次17商场清洁卫生工作月人员正常到岗、工作按方案和标准进行18商场重点区域清洁检查日到达标准19租户装修管理日按审批图纸施工、无明火作业、无乱搭拉电线、其他平安隐患20停车场收费系统日正常运行21停车场管理日清洁、标示齐全22商场保安工作月人员正常到岗、工作按方案和标准进行23地漏/地沟随时无垃圾堵塞24厕所日清洁到达标准、正常使用25夜间巡查日人员在岗、无平安隐患26商场营业结束日租户按时关店、门锁关好27中控室日人员值班、技能检查28消防检查日日常检查、排除隐患工程管理工作标准一级职能二级职能工作界定工作标准第一责任第二责任物业巡场违规占道物业招商运营禁止乱摆、乱放、乱堆现象,禁止在公共区域打牌违规搭建物业招商运营手续完善、搭建标准乱贴乱挂物业招商运营禁止在公共区域的范围内乱贴乱挂现象公共区域发放宣传资料物业招商运营严禁无手续在公共区域内发放任何宣传资料花车管理物业招商运营保证金缴纳,符合整体形象打架闹事物业招商运营及时处理，情况严重及时报110处理顾客纠纷招商运营物业及时处理，维护正常的经营环境商户投诉招商运营物业分清原因，及时处理，不能处理的应作好登记汇报工作有偿效劳招商运营工程先出示价格，后维修灯光照明招商运营工程严格执行开关时间,保证经营需求灯光无熄灭电梯\扶梯运行物业工程清洁干净\正常合理运行，发现故障及时处理，杜绝突发事故发生观光梯运行物业工程清洁干洁\正常合理运行，发现故障及时处理，杜绝突发事故发生消火栓物业工程外观整洁、功能齐备，确保质保期在有效期内建筑体工程物业无破损,无裂缝、无污迹、无垂钓线源、发现及时维修，时效不超过一个月地漏工程物业无堵塞,发现及时维修，时效不超过一个月公共区域漏水工程物业无漏水,发现及时维修，时效不超过一个月商铺漏水工程物业整改维修及时，防止造成经营损失卫生间工程物业干净、无味,设施配套功能完善装修巡场装修占道工程物业杜绝在营业时间内占用公共区域施工施工平安工程物业巡场及时发现平安隐患及时纠正与制止施工标准工程物业按装修管理标准施工广告位巡场柱面广告企划招商运营手续完善、不得影响卖场整体形象栏杆广告企划招商运营手续完善、不得影响卖场整体形象航架企划招商运营摆放无平安隐患POP企划招商运营标准、合理、合法户外广告安装企划招商运营标准、合理、合法空置商铺管理封场工程物业美观\符合公司统一形象商铺内清洁工程物业定期检查，每月一次清洁商铺内设备运行工程物业功能正常，每月一次定期检查商铺平安物业工程杜绝卷帘门锁盒被盗，锁芯破损环境美化商铺内招商运营物业商铺货柜、货架、门窗、天、地、墙干净整洁明亮天\墙\柱物业招商运营干净、无污迹、破损、蜘蛛网、电线脱落玻璃窗及门物业招商运营干净光洁明亮、无水迹、无污迹地面物业招商运营干净整洁\无废物拦杆物业招商运营干净整洁、无锈迹卷帘门物业招商运营无灰尘消防门物业招商运营干净整洁、无破损卫生间物业招商运营地面无积水、镜面、坐便器、屎斗、洗手槽无污渍、无异味、观光梯物业招商运营内部无乱张贴现象，使用规定和平安标示整洁明显，无任保异常现象发生扶梯\电梯物业招商运营干净整洁美观、使用功能和平安标示整洁明显，无任何异常现象发生垃圾箱物业招商运营无垃圾积压、干净整洁、无异味生活垃圾及建筑垃圾物业招商运营清运及时，堆放地点的环境干净整洁,无异味地漏地沟物业招商运营清洁\畅通无堵塞\无异味绿化物业招商运营无枯树、无落叶、无其他杂物、植物茂盛广告牌物业招商运营干净整洁美观无破损残缺总效劳台物业招商运营干净整洁、无乱堆乱放筹划活动现场平安物业企划阻止现场打架\闹事\破坏行为发生搭电工程物业平安标准活动实施企划物业平安、有序舞台平安企划物业事前检查，过程监控,杜绝平安隐患发生周未促销促销位置物业企划现场确认与申请位置一致促销活动实施物业企划手续完善、统一形象、标准经营招商运营管理工作标准内容要求花车管理职责〔1〕手续办理：场内商户由楼层负责办理,场外商户由筹划人员负责办理〔2〕管理责任人：1〕楼层运营人员2〕楼层保安人员管理重点〔1〕工程中心花车1〕花车租用押金每个300元/个，退还时无息全额退还。2〕租金：50元/月3〕花车保管：花车使用期间由商户自已保管，如花车有损坏客户须照价赔偿〔可根据具体损坏程度而定〕。〔2〕商户自已的花车1〕占道经营押金：200元/个〔3〕花车用电管理1〕花车用电费用：每个花车每月按20元计收，开灯时间为每天晚上6：00至晚上9：00。〔4〕花车经营管理1〕花车上的商品，与申请的商品一致2〕花车经营者是申请本人，不能局部转让、转租花车经营权3〕花车经营中遇雨顺延，因客户原因未摆放不予补偿。4〕除商铺门前外的花车促销时间：周六、周日和节假日5〕商铺门前的花车，须经营自已商铺内的商品〔5〕花车经营商品质量要求：1〕花车上严禁销售“假冒、伪劣及三无〞商品。2〕花车所销售的商品售后效劳由花车申请人负责。〔6〕花车经营形象管理1〕花车形象外观整洁、美观。2〕花车经营周边清洁卫生，包装袋、垃圾等放入指定位置。标准收取费用、经营标准、平安促销活动职责〔1〕工程部促销活动由筹划人员负责拟定,工程部审核后报公司审批后实施〔2〕商户促销活动由商户拟定报工程部备案，招商运营人员配合实施〔3〕公司促销活动由公司拟定，工程部配合实施管理重点〔1〕促销信息收集准确及时〔2〕促销活动物资采购由行政中心负责，工程行政与财务参与监督使用〔3〕活动细案由筹划人员负责完成，并跟进完成〔4〕活动现场平安由汇祥保安负责维护〔5〕活动现场市政手续的申报由筹划人员负责申报〔6〕活动现场拍照由筹划主管指定专人，并负责整理汇总打包传工程负责人备份〔7〕活动后评估由筹划人员汇总分析，招商运营人员参与评审上报公司〔8〕活动完后的道具由筹划人员及时撒除与保管，工程人员配合标准有效实用，平安、合法、手续完善广告管理职责〔1〕工程部筹划人员负责招商，并负责费用的收取〔2〕检查责任人：筹划人员〔3〕巡查次数：每天至少一次管理重点〔1〕广告制作效果图审核权限1〕广告牌：效果图报筹划、工程人员审核，工程负责人审批2〕柱面广告：效果图报筹划、工程人员审核，工程负责人审批3〕栏杆广告：效果图报筹划、工程人员审核，工程负责人审批4〕户外广告：效果图报筹划、工程人员审核，工程负责人审批5〕商户店招：效果图报筹划、工程人员审核，工程负责人审批6〕墙面广告：效果图报筹划、工程人员审核，工程负责人审批〔2〕灯箱广告安装管理1〕安装手续由筹划人员办理，安装现场管理由工程人员负责2〕广告设计样稿、制作说明、材料说明、用电说明报工程人员审核后安装3〕广告安装须完成?广告安装程序?报批手续前方可进场安装，安装前发函通知物业部4〕广告灯箱安装现场设置隔离带，并在指定位置安装5〕广告灯箱安装在商场整体关门后再进场安装，并由筹划人员派专人负责在现场跟进安装6〕安装完毕后，由筹划人员组织进行现场平安及效果综合验收〔2〕广告牌安装管理1〕商户办理广告牌申请单，完善费用2〕筹划人员到现场指定位置，并说明安装要求3〕商户直接按规定的位置安装到位，4〕筹划人员现场验收安装合符标准5〕安装前发函通知物业或通知物业部〔3〕柱面广告张贴管理1〕商户办理广告牌申请单，完善费用2〕筹划人员到现场指定位置，并说明安装要求3〕商户直接按规定的位置安装到位4〕筹划人员现场验收安装合符标准5〕安装前发函通知物业或通知物业部〔4〕栏杆广告张贴管理1〕商户办理广告牌申请单，完善费用2〕筹划人员到现场指定位置，并说明安装要求3〕商户直接按规定的位置安装到位4〕筹划人员现场验收安装合符标准5〕安装前发函通知物业或通知物业部〔5〕商户店招安装管理1〕商户在装修方案中一并报店招设计图、效果图2〕商户直接按审批同意的方案在指定位置进行安装3〕筹划人员现场验收安装合符标准4〕安装前发函通知物业或通知物业部标准〔1〕整洁美观〔2〕摆放有序〔3〕合理合法〔4〕平安标准〔5〕及时有效商场形象职责〔1〕筹划全体人员负责商场的整体形象管理〔2〕每天卖场巡查次数不能少于两次，发现问题并提出整改意见，落实责任。〔3〕各区有违反卖场形象管理规定的情况出现，须在24小时内催促整改并检查整改结果，对达不到整改要求者报交工程部负责人.〔4〕每天巡查问题应做好记录，每月进行统计分析重点管理〔1〕卖场形象效果管理规定1〕各商家品牌标识和灯箱广告：随时保持其形象完整。2〕各商户宣传品、招贴画、展板：不得随意张贴悬挂于公共区域3〕各商家广告灯箱发布：应先收费后发布4〕商品陈列展示：货品饱满，标价醒目，具有吸引力5〕模特：不得东倒西歪或裸露陈列，模特不得陈旧、破损6〕卖场照明：满足经营需要7〕卖场整洁：清洁、清晰8〕商铺门前花车：按统一规定的要求摆放，不得阻碍通道，展架不能横摆在门前9〕促销场地的花车摆放：整齐美观10〕商铺内外的POP：书写标准，合理，合法11〕玻璃幕墙：清洁、不得设置杂物或背柜裸露面12〕卖场布置：春夏两季更换一次13〕商户进行促销活动：不得损害商场整体形象行为发生14〕各楼层导视牌：完整、清晰、清洁15〕公共卖场内外海报、吊卡、招贴画、信息栏：不得有过期过时内容，及时更新。。〔2〕卖场形象效果维护管理规定1〕商场用电及照明系统、电扶梯及附属设施：完好，并及时维护保养。2〕商场公共清洁：随时保持清洁。3〕公共局部的固定广告陈列架：完好无损。4〕顶棚、墙面、立柱、通风口的墙体：完好无损，如有损坏要进行维护保养5〕公共景观、植物清洁：清洁、卫生、完好6〕通道：清洁、亮度适中，通道畅通无阻。7〕广告招贴：及时清理残留物，保持顶棚无吊线、纸屑、墙面无粘胶等8〕装修区域；清洁、完好围布封闭装修区域、保持围布上封顶，下落地，并有完整醒目告示语9〕装修后的遗弃物：立即清理出场。标准〔1〕禁止乱贴、乱挂、乱摆、乱放〔2〕整洁、美观、完整、协调〔3〕平安、标准、合理、合法合同签定前管理职责〔1〕招商运营部招商人员负责实施招商洽谈与合同签定工作〔2〕工程部负责商铺内工程物业配套需求的解释工作重点管理〔1〕签合同考前须知1)交房条件a〕主力店配置：水、电，接驳到经营场地；电动扶梯〔综超大卖场为电动坡梯〕、货运电梯、中央空调和通过消防系统验收的清水房b〕次主力店配置：水、电接驳到经营场地；电动扶梯、货运电梯、中央空调和通过验收消防系统的清水房。c〕主题卖场配置：必备水、电、通过消防验收；做隔断和安装门。d〕专卖店〔包括以商铺出租的配套经营工程〕配置：电、通过消防验收、做隔断和安装门。e〕餐饮、娱乐城、休闲工程、电影院等配置：水、天然气、消防系统、给排水、排烟、排污等〔娱乐城和电影院配置冷暖两用中央空调〕。2〕计租面积a〕合同面积一律以建筑面积报价出租，重点工程必须报开发公司直至集团审批。b〕主力店、主题卖场工程平面图由开发公司提供并出图。3〕合同期限a〕专卖店签订一年。b〕除主力店和洋快餐以外的独立工程为三至五年，一般不要超过五年。c〕主力店和洋快餐合同年限由公司决定。4〕租金价格按公司价格体系表执行5〕物管费按公司价格体系表执行6〕履约保证金a〕履约保证金在签订合同期间收取b〕租金、物管费以先交款再使用的原那么，按季计收，本季度末规定时间内收取下季度费用。c〕独立工程在签订合同七天内收取履约保证金和履约首季物管费。在办理接房手续时支付首季租金〔收取租金后交房〕。d〕专卖店工程在签订合同时收取履约保证金，按合同约定收取物管费e〕其它费用：以?租户手册?、?装修手册?等约定为准7〕能源费a〕水、电，每一个商户配置一组计量表，单独使用的电量、据实按标准计算收取，假设遇国家电价调价时按其定价标准计收；b〕公共能源费：公共照明、消防用电、公共设施设备用电、输变电损耗、光荣工程照明、公共用水等，按整个工程商业局部实际发生费用以全体用户面积据实分摊，经营以整个工程实际发生费用按其经营场地建筑面积所占比例据实分摊交纳。c〕天然气，开发商前期安装到位的，由商户直接向天然气公司计缴；前期未安装到位的，具体安装费用按合同约定执行(2)合同签定1〕按公司法律室审批同意合同版本签定2〕商户签定前应提供相关经营者资质证明及经营品牌的相关合法证件3〕签合同当事人须持有效的证件，证明自己是受委托人抒权的合法签约当事人4〕签订租赁合同、协议、责任书前必须对另一方进行审查是否民事行为能力人5〕签合同必须用签字笔.(3)合同审批合同由招商总监、工程中心负责人、集团相关部门、总经理审批，公司的OA上审批(4)合同保管1〕由招商运营部负责合同审批与盖章程序的传递2〕公司盖章返回先由招商运营部录入，财务建帐后由合同档案管理员存档保管3〕合同的存放必须平安、标准4〕合同借用，工程负责人审批同意后，合同管理员登记借阅明细，借用当天须归还。标准〔1〕符合公司业态定位标准及工程部经营调整指导思想〔2〕符合公司审核同意的租金价格体系标准〔3〕在公司OA程序上审批同意的合同审批表〔4〕各种入场费用缴清费用缴纳管理职责〔2〕招商运营部负责所用费用收取工作〔3〕财务人员负责所用费用收取督导工作〔4〕水电费由工程部抄表计量统计核算〔5〕水电费通知书由招商运营部进行制单、发放、催收〔6〕租金物管费由招商运营部与财务部核对后，由招商运营部制单发放、催收〔7〕其它费用由招商运营部制单、商管公司审核、招商运营部发单催收重点管理〔1〕商户的租金、物管费与水电费单最好一并发放，减少重复发单与催费〔2〕财务负责每月应收租金、物管费、水电费的核对及对欠费租户的数据核实，由招商运营部负责人签字确认并对欠费注明其原因〔3〕财务每月三十日定期传递次月的应收费用数据给招商运营部，招商运营部核实签字确认后返财务，并由招商运营部填写租户缴费通知书并发放商户〔4〕缴费通知书发放一周后商户未能及时缴费，招商运营部应发放催费通知书〔第一次〕.〔5〕催费通知书发放一周后商户未能及时缴费的，招商运营部发滞纳金催费通知书〔按合同约定开具滞纳金金额+应缴租金金额〕〔第二次〕〔6〕按合同约定滞交15天的，发函可强制终止其经营，并开具滞纳金，只有在滞纳金和租金交齐后才可继续营业。〔第三次〕〔7〕强制终止合同期间租金物管费照常收取。〔8〕滞交一个月的，强制使其退场，并按合约终止合同的履行，租户承当由此所造成的一切损失〔9〕因费用未完善要停止物业效劳的一切行为，须经工程负责人同意方可执行管理标准准确无误、及时催收到位收款率100%商户撒场管理职责〔1〕招商运营部负责撤场手续办理〔2〕工程部负责退场商铺设施设备的检查及收铺工作〔3〕招商人员负责退场商铺管理重点管理〔1〕撒场手续1〕商户提出撒场申请2〕商户填写撒场申请表，由招商运营部人员完善商管公司撒场审批表的审批程序3〕招商运营部完善撒场审批表公司审批程序，并完善招商运营部的租赁合同台帐更新处理4〕财务凭公司审批同意的撒场审批表完善商管公司合同台帐消帐处理5〕工程部负责撒场审批表的归档处理〔2〕撒场前的要求1〕商户须完善所有欠费2〕商户清货时间，应预留水电费保证金3〕商户内部装修装饰或附属物撒除时，不得破坏房屋的建筑结构4〕商户撒场须将房屋清洁后交管理公司5〕商户按接房标准还房6〕工程部换锁、清洁、封场管理标准〔1〕商户完善欠费〔2〕设施设备完好商户管理职责〔1〕招商运营部负责商户的管理工作〔2〕工程部负责协助招商运营部的商户管理工作小商户管理要求〔1〕

准入制的管理1〕品牌资质：有效的生产许可证书、商品质检证明、商标注册登记证书、2〕经营者资质：有效的委托经营代理书(注重时间的有效期)、营业执照〔法人或自然人的身份证〕、税务登记证3〕商品资质审查：申报的品牌与实际经营的商品名称一致性，〔2〕商品质量的监督1〕商品零售统一：本商场内的零售价标价与其它商场的同一个商品的零售价标价一致2〕商品的质量：商品质价相符3〕商品售后报务：商品的退换货制度〔3〕商品陈列1〕上货率：与商铺的规模成比例，与品牌档次成比例2〕季节上货率：按季节销售的规律上货，一般季前一个月季节货的上货率到达60%左右3〕式样款式上货率：符合自身经营的定位需要4〕商品陈列：饱满、具有吸引力，色彩度、新鲜度、亮度满足经营需要〔4〕占道标准1〕花车按要求摆放在商铺门前，不能超过门前一米宽距离，货架只能横放在自已商铺门前2〕杂物不能堆放在公共区域上3〕玻璃门不能向外开4〕不能在公共区域上打牌、吃饭5〕椅子不能摆放在公区域上6〕拖把不能摆在门前及公共区域的栏杆上7〕未经容许不能在公共区域的柱面，墙面、地面张贴宣传资料、POP、广告8〕不能将垃圾倒放在公共区域上，按商场规定的统一时间、统一地点倒放垃圾〔5〕商品的进出商场1〕原那么上，营业期间，商户的进出货由商户自行负责2〕管理人员应随时观察商铺人员进入商场随身带货的情况，以便了解掌握商铺的进货量及销售量3〕应实际了解商家的经营情况，预防有撤场的前期行为4〕撤场商家杜绝欠费未完善后撒货出场，一经发现，保安严禁出场5〕与商户有特殊约定的按特殊约定进行管理〔如电脑城〕〔6〕销售管理1〕元旦节、五一节、国庆节、春节的商户销售量统计2〕新开业商户的销售统计，一般统计开业近一至二个有销售业绩3〕半年、一年主力店销售业绩统计非小商户管理要求〔餐饮、娱乐、主力店等〕〔1〕准入制管理1〕经营者资质：特种行业的经营许可证、营业执照〔法人或自然人的身份证〕、税务登记证2〕品牌资质：商标注册登记证书、加盟许可证〔2〕食品卫生管理1〕垃圾清运标准：按分公司要求的时间及地点进行及时清运2〕隔油池的清洁：定期进行清挖，一般一季度清挖一次，可根据油垢的程度进行时时清洗，特殊情况及时进行清挖3〕排烟机的油污：定期的清洗，最多不起过二个月清洗一次〔3〕治安秩序平安1〕治安秩序：打架斗殴及时报案，通知派出所或者1102〕封场平安：封场后门锁关好，所有用电设备断电处理〔4〕消防平安1〕厨房管理送风:与整体送风时间统一风机：控制线路保证正常加压风机口：保证灵活电气元件：无损动、无灰尘防爆灯：完好地面：清洁，无油污、不打滑排水沟：清洁、畅通2〕排烟通风正常3)给水:二次供水水池与水箱定期消毒及清洗，无跑水、断水现象、水泵正常上水，给水管无渗水、漏水、积水4)排水:防水工程、排水管畅通5〕自动报警系统:正常6〕防火卷帘门系统:开关正常启动7〕自动喷淋系统：管网、喷头、阀门等正常完好8〕移动灭火器：有效期内、瓶体完好9〕消防疏用通道：畅通、清洁〔5〕用电1〕电表正转，表计量准确2〕室内的电器线路搭接标准3〕各项用电器开关温度正常〔6〕停车场管理：优惠折扣确定，优惠票按月结算〔7〕中央空调管理1〕同楼层不同业态空调流量计：计量分摊2〕使用中央空调前的平安检查：开机前各项指标检查与调试3〕商户使用空调前的登记管理：通知空调开关时间并做好记录4〕中央空调使用的结算：空调运行使用费用在每月水电费分摊〔8〕电扶梯、电梯管理1〕夜间电梯使用的管理：开关时间明确2〕电梯内清洁卫生：定期清洁保养3〕运货：使用专用货梯〔9〕霓虹灯、广告1〕外墙霓虹图文完好情况，按时开启电源情况，内容更新情况。2〕户外灯箱、广告牌完好情况，卫生良好。3〕场内灯箱、广告画面完好，费用及时收取。客户满意度分类〔1〕客户满意度〔2〕内部员工满意度调查表要求(1)客户满意度达标为85%(2)内部员工满意度达标为86%(3)客户满意度每季度一次(4)员工满意度每半年一次职责〔1〕客户满意度，由招商运营部汇总分析〔2〕员工满意度，由行政人力部汇总分析市场调查市场调查分类(1)前期市场调查:用于商业规划的需求(2)后期市场调查:用于后期营运的需求调查内容(1)商圈分析:城市开展分析：GDP、产业结构区域、商贸分析、人流研究、商圈幅射范围(2)消费者分析:消费习惯年龄、性别、文化、偏爱商场、偏爱度原因分析、逛商场频度(3)投资者分析:喜欢经营时间、营业时间；喜欢投资物业类型〔临街商铺、大型商场〕；能够接受售价与租价(4)竞争对手分析：1〕地理位置：调查的区域具体位置2〕商业规模：商业面积的大小3〕商铺划分：商铺面积大小及经营的动线划分4〕业态布局：楼层业种组合5〕品牌落位：商户组合6〕租金价格体系：租价区间，优惠政策，最高与最低租金比例7〕管理模式：统一管理或分散管理8〕营销推广模式：商户自行推广或统一促销9〕经营业绩：利用二八原理进行分析调查报告经果分析〔1〕差异分析：明确自身市场占有率优劣势〔2〕目标市场确定：消费者与投资者的目标对象〔3〕后期经营调整方案经营分析时间要求〔1〕10月－２月底销售旺季，分析时间为３月份进行，以２月２５日关帐数据为准〔2〕3月－5月底，分析时间为6月份进行，以5月25日关帐数据为准〔3〕6月－9月底销售淡季，分析时间为10月份进行，以9月25日关帐数据为准〔4〕1月－6月底，分析时间为7月份进行，以6月30日关帐数据为准〔5〕1月－12月底，分析时间为1月份进行，以12月30日关帐数据为准内容〔1〕业态比例〔2〕品牌商户〔3〕持续经营〔4〕持续撤场或转项〔5〕商户经营标准分析〔6〕商户商品陈列分析上货分析要求:上货初期:月初--15日上货中期:月中--30日上货初期上货的商户要求要到达20-30%,中期到达50--60%分析时间节点春装:2月份开始上货,分析时间为3月份夏装:4月份开始上货,分析时间为5月份秋装:8月份开始上货,分析时间为9月份冬装:10月份开始上货,分析时间为11月份内容品牌商家数量及比例,上货饱满度精品店商家数量及比例,上货饱满度销货时间春季：处理冬天及秋装货秋季：处理夏天及春天货每季未的前２０天处理当季货品客流分析时间要求〔1〕元旦节、五一节、国庆节、春节及平时周末职责〔1〕招商运营部负责汇总分析客流统计内容〔1〕进出人数统计〔2〕出人数的年龄段统计〔3〕进出人数男女统计〔4〕出场人数提袋人数统计：男、女、中、老、青统计客流汇总分析〔1〕当前数的分析〔2〕与上期比拟分析〔3〕与去年同期比拟分析筹划标准企划部工作界面及工作标准类别重点工作公司工程总企划部工作标准公司层面VI系统的建立〔规划/设计〕审批提报论证规划设计，打印成册VI〔导示〕系统统一运用标准审批提报执行卖场形象管理标准审批提报执行拟定表格，定期检查推广耗材采购市场价格标准审批提报执行/论证文件报批，定期更新推广方案审批流程审批提报执行文件报批推广费用报销流程审批提报执行文件报批促销活动筹划方案标准格式审批提报执行文件报批年度品牌推广方案审批提报执行方案报批典型商业工程市场推广调研审核提报论证市调报告工程层面工程年度推广方案〔含预算〕审批审核提报方案报批工程阶段性促销方案审批审核提报方案报批工程阶段性包装方案审批审核提报方案报批工程阶段性活动方案审批审核提报方案报批工程导示标牌的调整〔增设/更新/维保〕审批审核提报方案报批工程店招、广告位的调整〔增设/更新/维保〕审批审核提报方案报批工程推广器材的申购及维保审批审核提报方案报批商户现场促销活动审批流程审批审核提报文件报批商户店招〔导示〕设置审批流程审批审核提报文件报批商户广揭发布审批流程审批审核提报文件报批市场推广部工作文件〔1〕VI〔导视〕系统统一运用标准〔另附〕〔2〕卖场形象管理方法〔附表1〕〔3〕推广耗材采购市场价格标准〔附表2〕〔4〕推广方案审批流程〔附表3〕〔5〕推广费用报销流程〔附表4〕〔6〕广宣〔标牌制作〕验收单〔附表5〕〔7〕工程促销活动筹划方案标准格式〔附表6〕〔8〕商场推广活动管理制度〔附表7〕〔9〕商场品牌形象管理制度〔附表8〕〔10〕媒体宣传管理制度〔附表9〕商场卖场布置工作标准〔1〕商场卖场布置的含义：卖场布置可分为硬布置和软布置两种。硬布置是依据消费习性来确定的，起到便于消费，引导消费的作用，一般布置到位后，短期内不会作大的调整，例如：客户效劳区设置、通道设计，商品陈列设计等。软布置从引导消费者的心灵出发，起到衬托购物气氛，提升购物环境，带动销售的作用，例如：导示系统、气氛渲染，休闲设施等。硬布置强调功能性，软布置注重艺术性。〔2〕商场卖场布置〔软布置〕工作标准：工作事项工作内容工作标准导示系统公司办公场所导示系统公司办公用品导示运用标准工程楼层经营导示系统主力店导示系统工程公共设施导示系统工程促销信息发布导示系统及时更新、标准管理气氛渲染节日主通道包装〔门、柱、吊顶装饰〕3－4次/年中庭气氛营造〔吊饰、情景小品、休闲设施等〕1－2次/年外立面包装〔灯饰工程、气氛装饰等〕1次/年效劳台包装〔造型设计包装等〕1－2次/年转角，过度通道包装〔商业雕塑小品、美陈等〕1－2次/年休闲设施休闲座椅及时植物、水等自然景观营造及时休闲、娱乐、趣味设施的引进及时工程管理工作标准工程职能授权序号工作工程部门备注公司工程总工程部1装修管理装修管理方法审批审核申报/执行工程装修管理方案审批申报/执行工程中心内部会签执行装修方案的审定审批审核/执行装修过程监控执行按〈装修手册〉、?物业管理条列?、?消防法?、各施工标准执行；装修竣工验收执行按〈审核意见〉和技术变更核定执行验收；2日常管理2.1.工程方案管理审核申报/执行工程月度方案、工程物料方案、工程物业收支方案按要求上报；2.2.工程年度节能降耗方案审批审核申报/执行由工程形成年度节能降耗实施方案，2.3.根底物业工程督导管理执行由工程履行工程督导和日常检查，并按要求填写?消防平安检查跟踪表?，?工程综合检查记录表?，?安防、保洁检查记录表?；2.4.工程日常〔小修〕维修管理----常规采购审批审核申报小修材料按公司采购流程按方案月报，公司行政部实施采购监，工程监控维修质量〔事后验收〕,物料领用，维修平安管理等，2.4.1.应急(小额：单件价值小于100元)材料采购审批申报/执行突发事件，应急维修，常用常规材料采购，工程按月结方式履行采购；2.4.1.年度预算月度采购审批审核申报/执行按公司年度预算标准控制，工程配合监督；实施采购；2.5.工程大/中修管理审批审核申报/执行按物业管理法规，招投标管理方法筹集维修资金，组织维修和维修验收，工程跟进维修过程；3专项工程检测、维护3.1.设备定期检测电扶梯年检审批审核申报/执行按重庆市技术监督局?关于特种设备定期检测假设干规定?严格执行提前申报，按时检测，取得合法年检报告；供配电设备高压预测审批审核申报/执行按重庆市电力公司?高压设备定期检测相关规定?执行，取得检测报告，确保工程供配电设备平安运行；工程车库执照年审备案申报/执行按重庆市物价局车库年审相关规定履行市政审核，物价年审；3.2.专项工程维护供配电设备维保审批审核申报/执行按?招投标管理相关规定?执行；消防设施维保审批审核申报/执行按?招投标管理相关规定?执行；中央空调维保审批审核申报/执行按?招投标管理相关规定?执行；中央空调水质处理审批审核申报/执行按?招投标管理相关规定?执行；电扶梯维保审批审核申报/执行按?招投标管理相关规定?执行；外墙清洗和维护审批审核申报/执行按?招投标管理相关规定?执行；生化池维保审批审核申报/执行按?招投标管理相关规定?执行；霓虹灯、户外广告维保审批审核申报/执行按?招投标管理相关规定?执行；4招投标管理4.1.招投标年度方案拟定申报每年年末由营运部牵头梳理各工程工程/物业到期合同，与工程一道确定来年设备维保续约或招标管理方式；委托管理〔施工〕总额?10000元审批审核申报/执行委托管理〔施工〕总额?10000元：采取招投标方式委托施工单位审批组织申报/执行4.2.招标信息发布审批执行参与4.3.招标实施审批组织参与4.4.合同签署审批审核申报/执行4.5.合同实施与履行期间月度，季度，年度评估验收执行5改造/扩建/新增工程方案审批审核申报/执行方案——OA报批；请款——实施；验收——报费；改造工程实施监督执行改造工程验收1000元<总工程造价〈5000元改造工程审批申报/执行按〈工程建设施工合同〉和经审定后的方案，技术变更核定单实施验收，工程负责人及公司分管负责人在〈竣工验收单〉上签字，确认；总工程造价〉5000元改造工程审批申报/执行按〈工程建设施工合同〉和经审定后的方案，技术变更核定单实施验收，工程负责人和公司分管负责人在〈竣工验收单〉上签字，确认；6工程遗留工程整改6.1.开发委托实施整改：取得工程遗留工程整改授权审批申报与各开发公司签定〈**工程遗留工程整改授权方案〉6.1.1.零星工程整改：整改施工单位管理执行施工单位施工人员的管理，施工活动的统筹安排，施工质量考核等；整改土建，装饰等整改工程量核定，人工费核定，材料用量核定，工程签证审核执行按开发单位与施工单位签定的委托施工合同执行6.1.2.质保期内设施设备零部件的更换和维修审批按〈整改授权方案〉实施；6.1.3.设计缺陷专项委托整改/改造：整改/改造工程工程方案申报/执行工程完成〔委托完成〕规划设计，初步方案，施工图设计和工程造价预算；改造工程工程方案的审核审批组织参与公司工程部组织开发公司、施工单位方案评审，由开发公司议价或招投标；改造工程实施监督执行改造工程验收审批申报/执行工程部牵头开发公司，工程中心验收6.2.开发公司授权：施工(供货)单位尾款签字权审核审核按开发公司与工程中心授权细那么实施,由使用单位负责人、工程分管工程负责人、财务部门签字后,公司总经理签字;6.3.非开发委托工程整改〔质保到期整改〕:6.3.1.?委托整改施工合同?签署审批审核申报/执行按公司招投标相关规定执行6.3.2.施工单位的管理执行施工单位施工人员的管理，施工活动的统筹安排，施工质量考核等；6.3.3.土建，装饰等整改工程量核定，人工费核定，材料用量核定，工程签证审批审核按公司与施工单位签定的〈委托施工合同〉执行6.3.4.质保到期后设施设备零部件的更换和维修审批执行按月报"物料需求方案",工程部按公司采购流程执行7根底物业管理7.1.根底物业委托管理合同签定审批申报7.2.根底物业委托管理合同实施执行7.3.根底物业管理的评价审核执行执行根底物业管理月度，季度，年度，半年度，年度综合评估，实行每季度关于根底物业管理满意度专项调查；8工程/物业标准化管理8.1.物业前期介入方案审批申报公司主编，工程配合，公司汇签，可下发试行；8.2.交房管理：交房方案的拟订审批申报公司主编，工程配合，公司汇签，可下发试行；交房组织与实施执行公司主编，工程配合，公司汇签，可下发试行；8.3.物业接管验收：物业接管方案的制定审批申报参与公司主编，工程配合，公司汇签，可下发试行；物业接管的组织与实施参与执行公司主编，工程配合，公司汇签，可下发试行；8.4.商业物业营运管理：开发单位与管理公司关于工程移交标准审批审核申报工程部主编，工程配合，公司汇签，可下发试行；开发单位与管理公司后期工程整改授权标准审批申报执行工程部主编，工程配合，公司汇签，可下发试行；商业物业工程、保安、保洁效劳人员岗位设置的标准审批申报执行工程、物业部主编，工程配合，公司汇签，可下发试行；商业物业效劳标准备案审批工程部主编，工程配合，公司汇签，可下发试行；有偿效劳界面备案审批工程部主编，工程配合，公司汇签，可下发试行；工程应急突发事件处理备案审批工程、物业部主编，工程配合，公司汇签，可下发试行；租赁合同根底物业配套标准审批申报执行工程、物业部主编，工程配合，公司汇签，可下发试行；根底物业配置移交标准和维护界面审批申报执行工程部主编，工程配合，公司汇签，可下发试行；有偿/无偿效劳的工作界面序号效劳工程收费性质收费标准备注安装服务卷帘门/玻璃门安装1电动卷帘门安装有偿2普通卷帘门安装有偿3卷帘门电机安装有偿4卷帘门锁具安装〔更换〕5玻璃门安装有偿空调安装1窗机安装有偿不含加冷酶2壁挂机安装有偿不含加冷酶3柜机安装有偿不含加冷酶4独立冷源安装有偿灯具安装〔更换〕1普通灯具安装〔更换〕2普通掉灯安装单件价值低于100元3大型灯具安装单件价值大于100元家用普通配饰安装1窗帘安装/门帘安装2晾衣架安装3挂画4安装门铃9安装，调试家用音响有偿10对讲安装消防设施安装1喷淋头安装有偿2感烟探测器安装有偿3少量感烟探测器安装或调整位置2个以下含2个4感温探测器安装有偿5少量感温探测器安装或调整位置2个以下含2个6手报调整位置7消防栓移位有偿8消防弱点系统调试有偿拆卸服务空调拆卸1窗机拆卸有偿2壁挂机拆卸有偿3柜机拆卸有偿4独立冷源室内机拆卸有偿灯具类拆卸1普通灯具拆卸〔更换〕2普通掉灯拆卸单件价值低于100元3大型灯具拆卸有偿单件价值大于100元4热水器拆卸有偿5抽油烟机拆卸有偿维修服务1检查电源线路2维修电源线路有偿3可视对讲故障检查4可视对讲故障维修有偿5家具配件〔五金件维修，更换〕维修6家用电器维修有偿7健身器材维修有偿8开关/插座/接线盒维修9家用厨房/卫浴设施维修有偿10维修，更换门铃、信箱锁11灯泡、日光灯管、灯罩更换12更换水龙头〔普通〕13更换水龙头〔混阀〕有偿14布设电源线路、闭路线路、通信电路有偿15疏通下水管道有偿16卷帘门〔本体维修〕17卷帘门锁具维修18卷帘门电机维修有偿19卷帘门拉链维修20玻璃门把手维修22玻璃门本体维修23玻璃门锁具维修24玻璃门门夹维修25店招维修/换灯管物业移交序号类别物业配置移交标准维护界面1物业本体地面水泥砂土找平，高差控制在5CM以内；地面完成面与扶梯起步下平台同一水平〔±00〕；移交后由使用单位维护，修缮；墙面水泥砂浆找平，管道穿墙后塞口封堵完成，墙面无明显空鼓，无大面积裂纹；移交后由使用单位维护，修缮；天棚混泥土矼面平整，管道穿楼板后塞口封堵完成，楼板无明显裂纹和滴漏现象；移交后由使用单位维护，修缮；入户门按租赁〔销售〕合同约定规格，类型，款式移交该设备质保期为年月日至年月日止：1、质保期内由管理公司催促施工或供货单位履行维修义务；2、质保期后由使用单位履行维修义务；初装饰使用方提供初装饰施工图，管理方照图施工结束移交〔一般在租赁红线上装饰物〕；质保期内，由管理单位催促施工单位协助维护，质保期结束，由使用单位负责维护；序号类别物业配置移交标准维护界面2供配电/弱电工程独立户头供配电1、变压器安装、调试、检测到位并投入使用，计量装置完善；2、低压侧配电柜，电容补偿柜安装到位通电使用；3、楼层配电箱，电缆安装到位，通电使用；4、发电机应急电源除楼层配电箱做移交以外，其他原那么上不做移交；该设备质保期为年月日至年月日止：1、质保期内所有供配电设备维修，更换由管理公司协助使用单位催促供给商或安装单位完成；2、交付后〔质保期内〕日常维护和运行管理由使用单位履行；3、质保期结束，使用单位自行履行设备维修，更换，日常维护，运行管理；4、交付使用后，设备定期检测，法定维护，委托保养由使用单位履行，费用由使用单位承当；5、发电机应急电源除移交局部由使用单位做维护，其他由管理公司负责维护；非独立户头供配电箱，电缆安装到使用单位租赁红线范围内并可通电使用，以计量表为界，表前〔含表〕管理权归属管理公司，表后管理权归属使用单位；自交付使用之日起：1、管理公司负责维护管理权属局部设施〔表前〕日常维修，养护；2、使用单位负责其管理权属局部设施日常维修，养护或更换；3、假设使用单位委托维修，进入有偿效劳范畴；序号类别物业配置移交标准维护界面3给/排水工程独立户头给水1、按当地水气公司要求将水表安装带指定位置；2、在水表后端引入出水管到用户租赁红线范围内指定位置；自交付使用之日起：1、计量表前〔含表〕由当地水气公司维护；2、计量表后由使用单位负责维护，维修，更换；非独立户头给水由管理公司将给水管道，计量表安装到专用水井或使用方指定位置；自交付使用之日起：计量表前端〔含表〕由管理公司负责维护，后端由使用单位负责维护排水由管理公司统一安装共用排水立管或横管，在共用管道上预留接驳口；自交付使用之日起：接驳口后端共用立管由管理公司负责维护，接驳口前端使用单位专用排水局部由使用单位负责维护，清通；隔油池除超市或自带超市的大型百货卖场隔油池由管理方提供以外，其余有客户自费施工设置；1、超市或自带超市的大型百货卖场隔油池自交付使用之日起由使用单位自费定期维护清掏；2、由使用单位自费施工设置的隔油池由使用单位自费定期维护清掏；卫生间1、专用：按租赁合同约定实施装修，到达双方约定交付标准；2、共用：管理公司按原设计实施装修；自交付使用之日起：专用：卫生间所有配置〔门，窗，面盆，阀门等〕由使用单位负责维护；卫生间防水由管理公司责令施工单位按法规保修5年；共用：由管理公司负责日常维护，卫生间防水由管理公司责令施工单位按法规保修5年；序号类别物业配置移交标准维护界面4空调/通风工程专用空调系统1、按租赁合同要求提供独立主机，系统〔水系统泵及管道，阀门，风系统风机，风管，阀门等〕，末端设备〔散流器，新风口，回风口〕并安装调试到位，各参数符合设计要求；该设备质保期为年月日至年月日止：1、质保期内空调系统所有配置由管理公司协助使用单位催促供给商或安装单位完成；2、交付后〔质保期内〕日常维护和运行管理由使用单位履行；3、交付使用后〔质保期内〕，设备定期维护〔水质处理〕由使用单位履行，费用由使用单位承当；4、质保期结束，使用单位自行履行设备维修，更换，日常维护，运行管理，委托维护，水质处理等，费用由使用单位承当；共用空调系统1、按租赁合同要求提供共用主机，系统〔水系统泵及管道，阀门，风系统风机，风管，阀门等〕，末端设备〔散流器，新风口，回风口〕并安装调试到位，各参数符合设计要求；该设备质保期为年月日至年月日止：1、质保期内空调系统所有配置由管理公司协助使用单位催促供给商或安装单位完成，主机，水系统运行管理由管理公司代为履行，室内机组运行管理由使用单位履行；2、质保期结束后，以租赁红线为界，红线范围内所有设施由使用单位负责维护，维修，运行管理，日常管理；红线范围外包括系统、主机、泵的日常维护，运行管理，定期维护由管理公司代为履行；3，质保期后的委托维护，质保期内和到期后的水质处理，产生的费用由使用单位按使用面积分摊；排烟系统按租赁合同约定安装，检测，调试，运行合格后交付使用；该设备质保期为年月日至年月日止：由管理公司负责质保期内和到期后的维保，费用由管理公司承当；序号类别物业配置移交标准维护界面5消防工程消火栓，喷淋配置一次消防验收标准配置，做数量移交和感官质量移交〔不做功能移交〕该设备质保期为年月日至年月日止：由管理公司负责日常维护和系统质保到期后的委托维护，费用由管理公司承当；报警，消防播送，通讯，应急照明配置一次消防验收标准配置，做数量移交和感官质量移交〔不做功能移交〕该设备质保期为年月日至年月日止：由管理公司负责日常维护和系统质保到期后的委托维护，费用由管理公司承当；使用单位新增消防设施1、使用单位负责新增消防设施的维护，保养；2、管理公司负责〔或委托〕进入系统，调试费用由使用单位承当；序号类别物业配置移交标准维护界面6其他门头/店招/广告位/导示按租赁合同约定提供根底，框架，或安装场地，到达移交标准；自交付使用之日起：由使用单位负责广告申报安装，使用过程中的维护，承当因使用维护不当带来的法律责任；监控按租赁合同约定提供监控点位，数量达移交标准；一般由使用单位视经营情况自费安装，不予提供监控设施自交付使用之日起：由管理公司负责日常维护，保养，维修或更换；假设由使用单位自费安装的监控系统，由使用单位负责该系统维护，保养，维修或更换；4．6物业效劳标准保安人员的效劳标准另见?平安管理筹划?。绿化管理的工作标准另见?环境管理筹划?。保洁效劳工作标准另见?环境管理筹划?。(五)运营管理制度前期物业管理制度商业物业接管验收管理(前期物业管理阶段)〔1〕目标标准商业物业接管验收工作，为后续物业经营管理工作打下良好的根底,保障商业工程接管验收工作顺利推进；为业主或租户接房和入场装修创造条件，实现商业工程按期开业或试营业特制定本方法；〔2〕适用范围1)本方法适用于重庆世睿达商业管理下辖集团委托管理前期介入的商业工程；2)适用于重庆世睿达商业管理外接前期介入的商业工程；〔3〕说明：本方法对接管验收流程流程、接管验收原那么,组织机构职责，保障措施，遗留工程处理方法均作出描述，前期介入工程可依据本方法结合工程实际情况制定<**工程接管验收方案>，该方案报公司审批后用以指导工程接管验收工作有序开展；〔4〕接管验收组织及职责1〕领导小组组织：由开发公司、工程中心、物业公司抽调专人组成工程接管验收专项工作领导小组；职责：负责工作小组组建，接管工作实施安排；制定接管验收方案〔交付方案/接管方案〕；确保接管验收工作质量及进度；负责接管验收后工程整改组织2〕工作小组组织：开发公司下设工程物业交付小组，工程中心和物业公司下设物业接管验收小组。职责：按接管验收领导小组授权实施接管验收工作；负责接管验收工作工程遗留问题整改工作；〔5〕接管验收原那么：1〕定期议会原那么：建立接管验收工作联系会议制，定期或不定期开会商讨解决接管验收中存在的问题2〕一次性移交原那么：即开发公司按交付方案一次性将物业交付管理公司〔工程中心、物业公司〕，勿需再由工程中心交付物业公司，防止重复劳动；3〕交付整改原那么：开发公司虽然将实物量和局部功能移交管理公司，但因设计缺陷、施工缺陷带来的工程遗留问题任由开发公司负责，具体按?工程整改管理方法?实施；4〕移交备忘原那么：对接管验收过程中，因设计缺陷而不能改正或暂时勿需改正的设计施工缺陷、功能没方法移交等特殊情况，接管方与移交方应以?移交备忘录?方式记载；5〕管理权属移交原那么：物业移交后，管理公司〔工程中心/物业公司〕履行功能管理，实物量，成品保护责任；〔6〕接管验收依据和标准1〕政策法规依据：?物业管理条例?、?建设工程/工程竣工验收方法?、?竣工综合验收管理方法?；技术依据：?商业物业移交标准?、?房屋接管验收标准?和国家相关的建筑、安装、设计、施工验收标准及工程设计、施工、竣工等相关技术资料；管理依据：开发商与工程中心签署的?物业委托经营管理协议?；业主\租户与物业公司签定的?物业委托管理合同?；〔7〕验收性质剖析：竣工综合验收、物业接管验收以及业主接房验收组成，这三种验收具有不同的验收目的、不同的条件、不同的交接对象。竣工综合验收是国家相关职能部门、物业建设单位按?建设工程/工程竣工验收方法?、?竣工综合验收管理方法?以及相应的建筑、安装、设计、施工、验收技术标准对建成物业的建筑主体、围护结构、装饰装修及配套的设备实施是否到达设计要求进行查验，是工程承建单位向工程建设单位移交产品的过程。物业接管验收是物业管理企业受开展商和业主的要求，在物业竣工综合验收的根底上依据?物业管理条例?、?房屋接管验收标准?，参照相应的建筑、安装、设计、施工、验收标准，从物业使用和管理的角度对建成物业的施工质量以及满足使用功能为主要内容的再检验，是物业建设单位把建成物业移交给物业管理企业的过程。业主收房验收是物业管