房地产工程与物业介入

房地产工程与物业介入1.一、房地产工程的定位与规划2.1、房地产工程定位房地产工程定位是指经过研究市场、技术和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位的过程。3.房地产工程定位----产品定位研究房地产市场环境，确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品定位提供市场根底；研究产品构成要素和目标客户消费使用过程，确定房地产工程形成过程中的外部和内部条件，分析产品方案构成的主要因素，形成市场差异化产品。

4.房地产工程定位----客户定位客户定位是确定房地产工程的目标消费群体和他们的特征。研究消费者消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境，文化的背景，喜好偏向和生活方式，答复的问题是房地产工程针对哪些不同的消费群体？产品的差异对消费行为的影响程度和影响方式？消费者对房地产工程的消费习惯？

5.房地产工程定位----形象定位找到本楼盘的竞争者，能够通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征；如何让消费者理解产品的内核；如何对产品的特点进行描述和提升；如何让消费者对工程产生认同感而发生购置行为。

6.房地产工程定位----定位原那么受众导向原那么：市定位必须符合消费者的需要，而且必须为消费者接受信息的思维方式和心理需求所牵引；差异化原那么：建筑风格、平面布置、垂直交通能及对外交通、价格、物业管理、环境、质量、装饰、升值潜力等的差异。

7.2、房地产工程规划8.房地产工程规划一规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。

这应该是最高原那么。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七十年〔几乎是一辈子！〕负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。“规划方案无小事〞，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。9.房地产工程规划二规划设计必须符合工程定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。

工程定位是一个工程的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。10.房地产工程规划三

规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。

现在物业管理已经成为楼盘工程成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。〞11.房地产工程规划四规划设计要考虑工程营销。营销在规划设计上有两个根本要求，一个是卖点，一个是卖相。许多工程在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销效劳。

12.房地产工程规划五规划设计中的一些专业术语：

用地面积、建筑占地面积、容积率、建筑密度、绿化率13.二、工程质量通病14.工程质量通病----裂缝裂缝

裂缝的表现和危害

1、窗台下墙体从窗台一角向楼板沿450方向形成裂缝，该裂缝绝大局部出现在底层和顶层，尤其是顶层窗外墙体。

2、在现浇钢筋砼楼板南北外墙角根部有450裂缝，绝大局部表现为顶层和房屋东西山墙端头单元楼板。

3、在浇注钢筋砼楼板时，因各种原因留设的施工缝，由于没有按标准要求处理好，当业主入住全部荷载形成后，出现的垂直于短边在跨中1/3范围内，和施工缝重合的位置出现裂缝。裂缝的防治

1、对于上述第一种裂缝的防止措施，我们要求砌体工程的顶层和底层设置通长现浇钢筋砼窗台梁，其高度为120mm，纵筋为4φ10，箍筋φ6@200,该纵筋直接与构造柱或剪力墙锚固连接(植筋或与预留钢筋连接).其它楼层在窗台标高处设置通长现浇钢筋砼板带，板带高度不小于60mm,纵筋不小于3φ8,板带嵌入墙体不小于120mm.

2、对于上述第二种裂缝防治措施，我们要求建筑物两端单元现浇板设置双层双向钢筋，钢筋间距不大于100mm，直径不小于8mm。所有楼板受力转角处设置放射形钢筋，钢筋的数量不小于7φ10，长度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。

3、对于楼板施工缝处理不当造成的裂缝，我们防治要求为：

同一层受力楼板〔除伸缩缝和沉降缝外〕，施工过程中严禁留设施工缝。假设由于现有条件限制，不可防止留设施工缝时，必须上报监理和工程部批准，对留设位置、形状进行严格控制，并要求在粉刷前对施工缝板底进行碳纤维粘贴加固，再进行粉刷。

15.工程质量通病----渗漏

渗漏的表现和危害

1、外飘窗的下部、侧部窗与砼板墙体连接处，在雨后有渗漏现象。

2、厨房、卫生间的烟道、管道井根部，穿楼面管和地漏部位，以及屋面、阳台地漏部位有渗漏。

3、外墙脚手洞、外脚手架与墙体连接铁丝等外墙部位渗漏。

渗漏的防治

1、窗与主体结构连接按标准要求应用聚胺脂现场发泡柔性连接，但现场施工由于窗与主体缝隙过大；发泡剂施工不连续和不饱满；发泡剂填塞超过窗框人为切割；发泡剂质量不合格等因素影响，造成填缝施工偏差较大，使窗与主体连接部位渗水，特别是外飘窗的下口与主体连结处渗漏是比较多的。通过对原因的分析和维护方法的总结，我们对外飘窗与主体连结工艺进行如下要求：

窗框与墙体之间的空隙必须在10mm~15mm之间，超出此范围的窗框不得安装；

窗的下框与墙体连结部位〔外飘窗还包括侧框与墙体部位〕，用微膨胀水泥分二次填实；

窗框外侧四周粉刷层与窗框连结部位留设8mm凹槽，用黑色硅酮胶填补，硅酮胶应限品牌，注重质量；

待外飘窗窗扇安装之后，每个飘窗都进行4小时淋水试验，淋水后检查窗框内侧无水迹方能通过验收；

2、厨房、卫生间烟道、管道根部渗水已经是老问题，好的施工工艺方法很多，我们在此就不一一列举，关键在于施工单位的管理和操作者的责任心。

3、从我们工程入住维修工程来看，屋面渗漏维修较少，关键还是严格检查和认真试验、整改的结果。

4、对于外墙防渗漏，除脚手洞，支模对拉螺栓洞严格按标准填塞，专人负责及时办理专项隐蔽验收外，我们还注意以下三个方面要求：

外墙面刮糙用不低于1：3的防水砂浆，刮糙层数不得少于两遍，逐层粉刷。下一层施工前应把上一层的质量缺陷〔空壳、裂缝、漏刮等〕消除，待监理、甲方人员确认后，方可进行下一层刮糙。

在刮糙完毕之后，面层施工前必须在窗台和栏杆、阳台处对脚手架进行加固，把用于脚手架固定的连墙管和铁丝全部除去，断绝一切渗水路线。

两遍底刮施工结束后对外墙，特别是山墙进行淋水试验，每个淋水面持续时间不少于12小时，没有发现漏水并得到监理、甲方人员确认后，才能嵌分格条进行外粉面层粉刷施工。

16.工程质量通病----室内几何尺寸偏差

室内几何尺寸偏差的表现和危害

天棚平整度和水平度大于2cm，业主在天棚装修时发现。

室内房屋净尺寸有大小头，特别是有内走廊的房间，其走廊两侧墙距有大小头。

室内几何尺寸偏差的防治

1、室内几何尺寸偏差的防治关键在于勤检查，认真检查，在主体结构施工时，每个轴线标高都要认真检查和记录，及时发现问题并及时处理。特别在房屋室内粉刷阶段和粉刷成型完成后阶段，室内几何尺寸偏差的检查力度更要加大，在完成全部工作量之后，需有针对性的制定了检查表格，组织了专业人员，每间房屋室内逐间检查几何尺寸。我们在排施工进度方案时，就明确规定在房屋具备竣工验收条件后，留有一个月时间进行分户验收，逐间进行质量通病检查和整改工作，全部整改完成后再进行竣工验收和物业办理交接手续。

2、室内天棚粉刷为节省净空高度和防止水泥砂浆粉刷层起壳脱落，现都采用水泥批嵌法施工，但天棚平整度和水平度偏差出现的问题也较多起来。我们对天棚几何尺寸偏差的防治方法为：

为防止楼层净空高度出现负误差，我们要求施工单位按设计要求层高+15mm~20mm为标准进行施工。

对楼板模板在绑扎钢筋之前用水平仪、靠尺检查其水平度和平整度，并认真检查模板刚度，对不合格的模板坚决整改。

天棚楼板成型后，在主体验收准备阶段，应在墙上弹出水平线，每间房逐个检查水平度和平整度，发现超过2cm的不合格点马上进行修整，在主体验收之前处理完毕，严禁把缺陷带入粉刷阶段。

在天棚批嵌施工前对模板拼缝处砼进行打磨处理，对天棚平整度和水平度做控制性标高点〔灰饼〕，对缺陷较大部位应先局部处理。

3、室内房屋和走廊两墙净尺寸大小头超标，其主要原因是粉刷的控制标高点〔灰饼〕制作方法不当和没有引起足够重视所致，我们认为制作粉刷灰饼的正确方法是：

根据墙体轴线和粉刷内净尺寸要求，在地坪上沿墙体根部弹出，满足粉刷要求的内净尺寸控制线，此控制线应与垂直方向墙体内净控制线成方，并没有大小头。

根据墙根均净尺寸控制线、墙体粉刷垂直度和平整度要求，制作墙体粉刷控制标高点〔灰饼〕。

17.工程质量通病----铝合金门窗质量通病

铝合金门窗质量通病主要表现与危害

1、铝合金平开门扇、窗扇下沉，造成门窗关不上。

2、推拉门开启不顺畅、不灵活。

铝合金门窗质量通病的防治

1、在门窗型状设计时，应尽量多推拉，少平开，平开窗扇尺寸不宜大于600×1400mm，平开门扇尺寸不宜大于900×2000mm，如果窗扇、门扇过大，下沉在所难免。

2、为防止平开窗扇、门扇下沉变形，平开窗扇滑撑铰链选用优等品，平开门铰链必须在3个以上，采用4链杆传动锁，窗扇、门扇均加提升块。

推拉门开启不顺畅、不灵活，我们经过对实物分析，得出以下防治结论：

推拉门为防止重量过大，建议设计尺寸不宜大于1000×2000mm；

推拉门的滑轨应采用优质实腹铝轨，空腹铝轨严禁使用；

推拉门的滑轮要使用加强轮；

18.三、物业如何在房屋品质和质量上起到监督的作用关注使用功能；关注施工过程19.使用功能切入点1----安保布局便于安保管理区域分割，消除管理死角。

便于安保管理视线的巡查，防止管理的盲点。人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反响快速20.使用功能切入点2----消防布局消防设备、设施配置〔灭火器、消防箱、室内〔外〕消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等〕充分合理，使用可靠。消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家标准。消防登高面〔场地〕设置合理，其位置及面积符合国家标准。消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家标准。21.使用功能切入点3----交通布局各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及汇车余地。机动车位配置充分〔套型面积大于130平米的每户2个，90平米1个〕。非机动车位配置充分〔一般住宅不少于户数1：1.5〕，便于停放。22.使用功能切入点4----生活配置根据小区周边〔1公里范围〕市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套效劳功能；如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量防止产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开；如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活开工程宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置工程：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。23.使用功能切入点5----设备配套水、电、煤、电信、播送电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置适宜，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家标准。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施24.使用功能切入点6----智能化配置安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急播送系统等，并与中央控制中心联网。中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。25.使用功能切入点7----房屋单体屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

楼板厚度与隔音符合国家标准。住宅分户门宜采用统一制作的平安防卫门。住宅外窗应考虑开启方便，尺度〔安装空调要求〕，隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家标准，管道井检修孔应设置合理，便于检修。宜采用垂直烟道，断面尺寸充分〔一般不少于250mm〕，应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。底层地坪应充分考虑防潮措施。房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动〔敲墙、再次分隔等〕。

有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面〔阳台〕时，应考虑防盗措施。

阳台栏杆或栏板高度合理〔一般不少于1.10M〕，宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。26.使用功能切入点8----室内配置室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜防止对床直吹。室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、平安隐蔽。室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取平安隔离措施。空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。电视、信息〔和数据〕插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。考虑居家安防系统的配置及扩展功能。27.使用功能切入点9----绿化配置绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然会聚。绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护，养护本钱节约。绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能〔如尾气〕主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。28.使用功能切入点10----景观配置景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。水系岸床设计应考虑防渗漏效果。不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。泛光照明不影响住户，不造成光污染。

29.使用功能切入点11----公共空间应充分考虑雨水排泄能力的设计，防止排泄不畅通。宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。绿化及保洁用水取水口设置合理〔一般距离不大于150m〕。各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。30.施工阶段关注点1----房屋整体情况了解了解各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程工程，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位〔孔〕、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。31.施工阶段关注点2----地下室工程地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。

采用防水混凝土结构时，应重点检查：底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照标准中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按标准施工；养护时间和养护方式应严格监控。采用水泥砂浆防水层，除按设计及标准施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。32.施工阶段关注点3----回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、室外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否那么后患无穷。33.施工阶段关注点4----楼面、屋面砼工程楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。

①钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按标准施工，其下料长度、绑扎位置、搭接位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。

②砼浇注：物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。34.施工阶段关注点5----砌筑工程

交付过的房屋常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱