某住宅开发投资项目可行性研究案例分析

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档目录一、总论 41、项目建设背景 4二、市场调研分析 7（一）江北市房地产市场运行情况分析 7三、项目规模分析 15（一）项目整体定位 15（二）项目规模规划指标 15（三）价格定位 18四、项目投资估算 22五、财务分析 30六、盈亏平衡和敏感性分析 31七、风险及其对策分析 35八、附表 37

江北市某住宅开发投资项目可行性研究案例分析目录一、总论二、市场调研分析三、项目规模分析四、项目投资估算五、项目财务分析六、盈亏平衡和敏感性分析七、风险及其对策分析八、附表一、总论1、项目建设背景根据江北市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，腾飞国际房地产有限公司已通过拍卖获得住宅项目开发用地共90.9亩。开发建设用地手续由江北市土地管理局和市规划局办理。2、项目概况（1）项目名称：“腾飞国际”（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（4）规划用途：居住、商业（5）建设单位：腾飞房地产有限公司（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）工程概况：“腾飞国际”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。（8）资金来源：本项目建设资金由腾飞国际房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。3、可行性报告研究范围根据“腾飞国际”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析、建设规模，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。4、研究结论及建议根据市场研究以及本项目相关数据计算，本项目税后财务内部收益率IRR为？%，税后财务净现值NPV为1020万元。财务分析结果表明，项目经济效益较好。（另外，在此处要加上其他分析如盈亏平衡、敏感性、风险以及国名经济分析的结论）本项目属住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件已具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和江北市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对江北市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。5、主要经济技术指标表1：“腾飞国际”项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米606002总建筑面积平方米1090003容积率1.84绿化率%355建筑密度%256高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米（两房）B户型125平方米（三房）C户型135平方米（三房）D户型140平方米（四房）7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米（两房）F户型110平方米（三房）G户型120平方米（三房）8商铺面积平方米43609总户数户94410车位数（地上）个300表2：居住区用地平衡控制指标（%）序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共绿地（R04）35212105居住区用地（R）10060600二、市场调研分析（一）江北市房地产市场运行情况分析2009年以来，受金融危机的影响，我市房地产行业宏观经济快速发展大背景下得到快速发展，在加快我市城市建设的同时拉动了我市的消费与投资，房地产行业成为我市的支柱产业。1、2008年房地产业市场运行情况（1）房地产业与国民经济协调发展情况2008年江北市完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。表3：房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额（亿元）56同比增长（%）60固定资产投资额（亿元）218同比增长（%）55.4GDP（亿元）636同比增长（%）15.1房地产投资占固定资产投资比重（%）26房地产投资占GDP比重（%）9今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。（2）新建商品房供求结构情况2008年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。表4：商品住宅供应量情况表价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.22000~250042.6817.0795~12038.7515.52500~300072.2628.9120~15075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534表5：商品住宅销售情况表价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000~250055.6427.2995~12035.3017.312500~300055.7127.32120~15069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。（3）商品房价格走势2008年江北市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价（元/平方米）2722增幅（%）20.89商品住宅均价（元/平方米）2438增幅（%）18.18居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）9.0居民消费价格指数100.6增幅（%）0.62008年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。（4）新建商品房购买对象情况2008年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。表7：购买对象构成情况表商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类203.90本地居民154.71所占比例76自住173.32所占比例85外地居民49.19所占比例24置业投资30.58所占比例15近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2008年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2005年的2%上涨到2008年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好江北市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。（5）商品房空置情况2008年全市商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。表8：商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区6.4万平方米所占比例（%）40新城区9.6万平方米所占比例（%）60按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例（%）1095平方米~150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按单价划分2000元以下所占比例（%）82000~3000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60（6）存量房交易情况2008年全市工完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。2008年江北市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。（7）房屋租赁市场情况2008年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%。（8）房屋拆迁及旧城改造情况2008年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。2005年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2008年达到70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。2、2009年房地产市场发展预测（1）我市房地产发展有利条件1）、全市经济持续高速增长态势。2008年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2009年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，江北市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据江北市城市总体规划，到2010年，江北城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。3）江北市居民住房消费潜力巨大。我市2008年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照江北市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2009年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。（2）2009年江北市房地产市场发展不利条件1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2008]111文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。3）、原材上涨，开发成本增加。从2005年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。（3）2009年房地产市场基本走势预测根据带动江北市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2009年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。2）、住房消费需求日渐增大。随着江北经济快速发展和居住环境的日益改善，江北市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2008年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。3）、商品房价格将会稳中有升。2005年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。三、项目规模分析（一）项目整体定位在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。（二）项目规模规划指标根据“腾飞国际”初步方案及建设规模，规划指标见表9表9：“腾飞国际”项目建筑技术经济指标序号项目指标备注1总用地面积60600平方米2总建筑面积109000平方米多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米3建筑层数多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层4建筑层高多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准一二三四套型面积系列标准（平方米）使用面积42~4853~6064~7175~90建筑面积55~6570~8085~90100~120功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18~25主卧室12~16双人次卧室12~14单人卧室8~10厨房≥6餐厅≥8卫生间4~6（双卫可适当增加）门厅2~3储藏2~4（吊柜不计入）6~8设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80~120KWH/月负荷1560~4000W（大套可增至6000W）电表5（20）A~10（40）A电源插座小居室2~3组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居、主卧个一个电话1~2台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200~300升/人·日热水器或热水管道系统采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）室内环境质量标准光环境采光≥1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）照明起居厅及一般活动30~70LX卧室、书写阅读150~300LX床头阅读75~150LX管厅、厨房50~100LX卫生间20~50LX楼梯间15~30LX声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB楼板≤75~65dB热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃夏季＜28℃卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时~冬至日1小时表11：“腾飞国际”项目住宅经济指标表序号指标名称单位指标1套内使用面积1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.51022住宅标准层总使用面积平方米872723住宅标准层总建筑面积平方米103420（首层架空1220平方米）4住宅标准层使用系数高层多层%%80855套内建筑面积5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6户内平均居住人数人/户3.57居住户数户9448居住人数人3304（三）价格定位1、住宅部分（1）市场比较法定价过程表12：表楼盘调查统计表序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘日期A龙泽园6-7F28529260010003/01/28B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300----------未开盘内部认购C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：2880高层：35008003/06/15D船山广场1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2008年江北市商品住宅均价增长18.18%，江北市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通配套环境小计交房标准社区规划小计A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%--------------------------------C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合计多层：180%多层：5020多层：2789高层：250%高层：7914高层：3166多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米（2）加权平均法定价过程表15：本项目住宅价格加权平均价项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）A2698285297697B多层：2850高层：33592500007125083975C多层：2903高层：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元=3076元/平方米高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元=3311元/平方米故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米高层住宅单价为：3238元/平方米2、商铺部分（1）市场比较法定价过程目前江北市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2008年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米（2）收益还原法定价过程目前江北市同类地段的市场租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商铺的售价。PS=12NRS……………①（总价等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P为商铺价格；S为商铺面积；N为收益年限(按50年计算)；R为市场租金；λ为人民银行10年期抵押贷款常数。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/KP=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76%=10246元/平方米故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米3、车位销售价格的确定根据江北市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个~15万元/个。4、建议销售价格综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：多层住宅：2950元/平方米高层住宅：3250元/平方米商铺：10000元/平方米车位：15万元/个四、项目投资估算（一）项目实施进度安排本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：2008年6月：2008年6月25日~7月25日：2008年8月~9月：2008年10月：2008年10月~11月：2008年12月：2009年1月：2009年3月：2009年7月：2009年10月：2009年10月~2009年12月：2009年11月~2009年2月：2009年12月：2010年1月~3月：2010年3月~5月：2010年3月~6月：2010年6月：2010年6月~9月：2010年7月~9月：2010年10月~2011年1月：2010年8月~2011年5月：2011年3月~6月：2010年6月：项目建议书批复。编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。报建、领取建设规划许可证。工程开工，多层1#~4#楼先施工。完成投资额25%，开始预售多层1#~4#楼。多层5#~8#楼开始施工。高层4#楼开始施工。多层1#~4#楼主体工程完工。高层1#~3#楼开始施工。1#~4#楼设备安装。1#~4#楼室内外装修。多层5#~8#楼主体工程完工。多层5#~8#楼设备安装。多层1#~4#楼竣工验收。多层5#~8#楼室内外装修。高层4#主体完工。高层4#设备安装。高层4#室内外装修。多层5#~8#楼竣工验收。高层1#~3#设备安装。高层1#~3#室内外装修。高层4#楼竣工验收。公共设施配套工程。高层1#~3#楼竣工验收。正式全部入住。工程施工进度详见附表12。（二）本项目物业销售租赁价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元；商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元；（三）销售进度及付款回收计划本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见表17。表17：本项目销售计划表（%）项目合计200820092010201120122013多层住宅10060%30%10%高层住宅10030%60%10%商业10080%20%停车位10060%40%由于银行按揭的时限，所以2009年和2010年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2011年销售的房款收入，当年全部回收。车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。回款进度详见表18。表18：回款金额估算表单位：面积（平方米）销售收入（万元）销售期间项目2009201020112012面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入销售计划合计58242172953867215822120866633多层高层商业车位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额收款计划2005多层高层商业车位90%9010%16061242006多层高层商业车位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多层高层商业车位100%100%100%50%2676413174490050%900小计15565148898396900注：车位面积未计算在内。（四）税费率本报告采用的各种税费率见表19。表19：税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税1城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税33任意盈余公积金3管理费用5不可预见费2销售费用2.5房产税（按租金）12（五）项目各种财务数据估算1、土地费用本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2008年先付80%，即14544万元；剩余的土地出让金在2009年付清，即3636万元。2、前期工程费。本项目前期工程费估算见表20表20：前期工程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×1.5%1262可行性研究费建安工程费×5‰423水文地质勘探费建安工程费×5‰424通水、通电、通路费建安工程费×1%845场地平整费10元/平方米63合计3573、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算见表21表21：基础设施建设费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费×3%2512供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计2514、建安工程费用本项目建安工程费用估算见表22表22：建安工程费用估算表单位：万元序号项目单价计价数量金额1多层住宅700元/平方米90720平方米6350高层住宅1200元/平方米13920平方米16702商业800元/平方米4360平方米349合计83695、公共设施配套费本项目公共设施配套费估算见表23表23：公共设施配套费估算表单位：万元序号项目单价计价数量金额1居委会100元/平方米134001342托儿所3公共厕所4停车场5健身设施合计1346、开发间接费用本项目开发间接费用估算见表24表：24开发间接费用估算表单位：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%4182建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰333供水管网补偿费住宅商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：154供电用电负荷费住宅商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商业：166其他建安工程费×5‰42合计7647、其他费用本项目其他费用估算见表25表25：其他费用估算表单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费×5‰422竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计428、不可预见费用本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算，详见附表2。2008年不可预见费用：310万元；2009年不可预见费用：224万元；2010年不可预见费用：27万元；2011年不可预见费用：1万元；合计：562万元。9、管理费用本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算，详见附表2。2008年管理费用：465万元；2009年管理费用：336万元；2010年管理费用：40万元；2011年管理费用：2万元；合计：843万元。10、销售费用本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即596万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。11、财务费用本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r=5.58%）估算，详见附表10。2008年财务费用：167万元；2009年财务费用：391万元；2010年财务费用：446万元；2010年财务费用：223万元；合计：1227万元。（六）资金筹措项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年（2008年）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年（2008年）贷款6000万元，第二年（2009）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。（七）贷款条件年利率5.58%，按单息计利每年支付，宽限期2年，第三年（2010）等额还本，分2年还清。五、财务分析（一）盈利能力分析项目在计算期内经营收入为39750万元，可获利润5465万元，扣除所得税、资本公积后还有3002万元可分配利润。项目缴纳的营业税金为2165万元，所得税为1803万元，土地增值税为397万元，合计缴纳税金4365万元。和项目业主投入的资本金2000万元相比，在4年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。项目全部投资内部收益率（所得税前）为13.22%，在预期可接纳内部收益率为10%，项目净现值为1020万元，项目投资回收期为3.39年。资本金内部收益率为23.12%，项目净现值为2390万元。详见附表7和附表8。投资利润率=利润总额÷总投资×100%=5465÷31723×100%=17.23%资本金净利润率=税后利润÷资本金×100%=3662÷2000×100%=183.10%（二）偿债能力分析按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从2010年开始分2年等额偿还本金，每年还4000万元；借款利息每年照付，总计付利息1227万元。详见附表10。（三）资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债是比较低的，资产负债率最高是（第3年）仅43%，低于行业标准。因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析和资产负债分析详见附表9和附表11。六、盈亏平衡和敏感性分析（一）盈亏平衡临界点分析本项目基本方案总体物业平均价格为3647元/平方米，收入为39750万元。其中包括：高层住宅、多层住宅、商铺和车位四种物业。销售面积为109000平方米，高层住宅Q1：13920平方米，多层住宅Q2：90720平方米，商铺Q3：4360平方米。各单位单方工程造价分别为高层P1：1100元/平方米，多层P2：650元/平方米，商铺P3：800元/平方米。项目的应缴税金为6.5%。经对财务数据的估算：Q：可销售总面积（平方米）；P：销售均价（元/平方米）；A：工程建安成本(8369万元)；Π：利润（万元）收入R(万元)：P*Q开发成本：115%A＋19021开发费用：3%A＋2.5%P*Q＋1786各种税金：6.5%P*Q由以上可得：固定成本FC（万元）：20807万元可变成本VC（万元）：118%A＋2.5%P*Q税金r（万元）：6.5%RΠ=R－FC－VC－r=P*Q－（118%A＋2.5%P*Q）－20807－6.5%R=0.91P*Q－1.18A－20807当Π=0时：销售价格P0=3096元/平方米，项目收入支出持平。ηp=(P－P0)÷P×100%=(3647－3093)÷3647×100%=15.11%当销售价格制定在P=3647元/平方米时：完成销售面积Q0=92527平方米就能使项目收支平衡。ηQ=(Q－Q0)÷Q×100%=(109000－92527)÷109000×100%=15.11%当销售价格制定在P=3490元/平方米，销售面积为109000平方米时，追加投资：总投资(FC＋VC)为37166万元，项目的经济利润为0；上述计算结果表明：如果本项目的整体价格在3096元/平方米以上时，项目有经济利润，即本项目有15.11%的降价空间，保证经济利润。如果本项目的整体定价在3490元/平方米时，只需销售92527平方米，就可保证项目的经济利润有，有15.11%的销售控制空间。如果本项目整体定价在3490元/平方米，销售面积预计达到100%，即109000平方米时，追加开发产品的投资，最高能达到37166万元。表26：临界点分析表敏感因素基本方案临界点计算内部收益率（%）13.22%期望值10%开发产品投资（万元）31723最高值37166销售价格（元/平方米）3647最低值3093销售面积（平方米）109000最低值92451（二）敏感性分析根据临界点分析建立的数学模型，我们针对模型中的销售价格、销售面积、固定成本和可变成本四个自身变量因素进行分析。设变量变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利润变动的结果。1、单一变量敏感性分析（1）、销售价格变动，其他因素固定不变设价格变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利润变动的结果为：表27：单一变量静态敏感分析表-20%-10%0+10%+20%销售价格-176918485465908212699销售面积20628355465809610724可变成本74406453546544783090从此表可以看出，销售价格和销售面积的波动很直接的影响了本项目的经济利润，而可变成本的影响相对比较弱。表28：单一变量动态敏感分析表序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案13.2210203.391销售价格+1022.1238563.02-104.25-18163.862销售面积+1015.0711203.35-1011.43-18163.863可边成本+105.07-17143.81-1023.1137542.99从此表可以看出，销售面积的变动对本项目来说没有很大的影响，而销售价格和可变成本的变动则直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定。从以上两表分析中可以得知，销售价格是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本投资则不会捉襟见肘。七、风险及其对策分析（一）市场风险分析从江北市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的情况，市场有效需求不足。本项目定位于中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。按照国际惯例，房价一般是居民收入的3~6倍，而目前江北市房价每平方米为2722元（一般市区住宅），一套90平方米的住宅总价在25万左右，相当于家庭收入的8倍，难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前江北市先富起来的人毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。虽然目前江北市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走高，销售相当不理想，但随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。（二）经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加净现值413万元，增长28.31%；反之，利润减少，销售收益下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之一。做好物业管理和售后服务工作。（三）金融财务风险分析本项目资金分为三块：一部分银行贷款、一部分自有资金、一部分预售房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成银行按揭方式；④建筑分期付款＋银行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。八、附表附表1：主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ项目设计参数1房地产开发产品总建筑面积平方米113780商品住宅销售面积商业用房建筑面积车位销售面积平方米平方米平方米103420436060004780㎡不计建筑面积Ⅱ经济数据1开发产品投资万元31723其中：财务费用万元12272单方成本元/平方米29103资金筹措万元31723其中：资本金借款预售房款自有资金万元万元万元万元200080001328184424经营收入万元397505经营成本万元286596经营费用万元30647应交税金万元4365其中：营业税金及附加土地增值税所得税万元万元万元216539718038利润总额万元54659税后利润万元366210可分配利润万元3002Ⅲ财务评价指标1投资利润率%17.232投资净利润率%11.544投资利税率%13.765资本金净利润率%183.16全部投资内部收益率（所得税前）%13.227全部投资投资回收期（所得税前）年3.398全部投资内部收益率（所得税后）%9.039全部投资投资回收期（所得税后）年3.6010房地产投资长期借款偿还期年4建设期起注：整数位存在四舍五入产生+1的误差附表2：项目总投资估算表单位：万元序号项目合计2008200920102011一开发建设投资31723164421258722354591房地产开发成本2865915810114281353681.11.21.31.41.51.61.71.8土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用其他费用不可预见费用1818035725183691347644256214544357251306423636718638222411836776276712房地产开发费用306463211598823912.12.22.3销售费用管理费用财务费用9948431227465167432336391396404461662223二经营资金三项目总投资额3172316442125872235459123开发产品投资固定资产投资经营资金3172316442125872235459附表3：销售收入与经营税金估算表单位：万元序号项目合计200820092010201120121销售收入39750172951582266331.11.21.3可销售面积（平方米）平均售价（元/平方米）销售比例（%）10900036471005824229705338672409136120865488112经营税金及附加21659528703432.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加196813859865612679155243122293土地增值税397173158664商品房销售净收入3718816170147946224注：销售比例是各个产品销售比例的加权平均附表4：土地增值税估算表单位：万元序号项目合计200820092010201120121销售收入39750172951582266332扣除项目2.12.22.32.4开发成本开发费用销售税金其他扣除额3增值额4增值比例（%）5增值税率（%）1116速算扣除率（%）7土地增值税39717315866附表5：投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计200820092010201120121总投资31723164421258722354591.11.2经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用3172330496122716442162751671258712196391223517894464592362232资金筹措31723164421258722354592.12.22.32.42.52.62.6.12.6.2资本金预售收入租金收入其他收入自有资金借款开发产品投资长期借款经营资金借款200013281844280008000200084426000600010587200020002235459附表6：损益表单位：万元序号项目合计200820092010201120121经营收入39750172951582266331.11.2销售收入租金收入39750172951582266332总成本费用31723157101181641972.12.2开发成本开发费用28659306414209150110682113437684293经营税金及附加21659528703434土地增值税397173158665利润总额5465460297820276弥补前年度亏损7应缴所得税额5465460297820278所得税18031529826699税后利润33623081196135810盈余公积6605536024510.110.210.3法定盈余公积金公益金任意盈余公积金3671831103115920010060136684111加：年初未分配利润253188912可供投资者分配利润2531636111313应付利润A方B方C方14年末未分配利润25318893002注：成本费用按销售金额比例各期分摊。附表7：现金流量表（全部投资）单位：万元序号项目合计200820092010201120121现金流入39750155651488983969001.11.21.31.41.51.6销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入39750155651488983969002现金流出360881644213864424515372.12.22.32.42.52.6开发产品投资经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税317232165397180316442125879521731522235870158982459343666693净现金流量3662-164421701106446859900累计净现金流量-16442-14741-4097276236624所得税前净现金流量5465-164421853116267528900累计所得税前净现金流量-16442-14589-2963456554655净现值-300-14947140679974685559累计净现值-14947-13541-554-859-3006所得税前净现值1020-14947153187355142559累计所得税前净现值-14947-13416-46814611020计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）13.22%9.03%财务净现值（FNPV）1020-300投资回收期（年）[静态]3.393.60投资回收期（年）[动态]3.91------基准收益率（Ie）10%10%附表8：现金流量表（资本金）单位：万元序号项目合计200820092010201120121现金流入39750155651488983969001.11.21.31.41.51.6销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入39750155651488983969002现金流出360881044211864824555372.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10资本金租售收入用于产品投资自有资金经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付20001328184422165397180380002000844210587952173152223587015898240004593436666940003净现金流量3662-10442370166442859900累计净现金流量-10442-6741-97276236624所得税前净现金流量5465-10442385376263528900累计所得税前净现金流量-10442-65891037456554655净现值1070-9493305949921953559累计净现值-9493-6434-144251110706所得税前净现值2390-9493318457302410559累计所得税前净现值-9493-6309-57918132390计算指标所得税前所得税后内部收益率（IRR）23.12%16.09%财务净现值（NPV）23901070基准收益率（Ie）10%10%附表9：资金来源与运用表单位：万元序号项目合计200820092010201120121现金来源5819216442175651488983969001.11.21.31.41.51.61.71.81.91.10销售收入租金收入其他收入房地产投资借款短期借款资本金自有资金回收固定资产余值回收经营资金净转售收入397508000200084426000200084421556520001488983969002现金运用5253016442138648245139792.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10开发产品投资（含利息）经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自有资金回收借款本金偿还借款利息支付31723216539718038442800016442125879521731522235870158982400045934366669844240004盈余资金566237016644-55839005累计盈余资金37011034547625662附表10：长期借款偿还表单位：万元序号项目合计200820092010201120121长期借款偿还1.11.21.31.41.5年初借款本息累计本金利息本年借款本年应付利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计800012279227800012276000167167167600060002000391391391800080004464446400044640004000223422340002232还本资金来源170112345152042.12.22.32.42.52.6上年余额摊销折旧利润可利用售房收入其他17011064468599003偿还等额还款本金400040004偿还长期贷款本金能力1701834511204121045长期借款偿还期（年）4附表11：资产负债表单位：万元序号项目200820092010201120121资产16442187501699978041.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.3流动资产总额应收帐款存货（含在建工程）货币资金累计盈余资金固定资产净值无形及递延资产净值164421644217301331937012663399110345900214247622负债及所有者权益164421875016997804负债6000800040002.12.1.12.1.22.1.32.22.2.12.2.2流动负债总额应付帐款短期借款应付税金借款经营资金借款开发产品投资借款600080004000所有者权益10442107501299978042.32.42.52.6资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润20008442200084425525320008442415214220006605144比率指标参考指标资产负债率（%）≤70%37%43%24%流动比率（%）≥120%速动比率（%）≥65%权益报酬率（%）5%40%15%总资产报酬率（%）3%18%13%权益乘数（%）182%221%115%销售利润率（%）3%12%18%总资产周转率（%）89%146%71%精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档东方之珠住宅小区三期高层消防及通风工程投标文件项目名称：东方之珠住宅小区三期高层消防通风工程投标人：(盖章)投标文件内容：投标文件技术部分法定代表人：(签字或盖章)2014年05月22日技术标目录编制说明及编制依据一、编制依据二、编制说明工程概况及特点一、总述二、工程概况三、施工目标四、本工程的重点及难点五、系统功能表述、产品型号性能详细说明项目组织管理机构一、项目经理级主要技术管理人员简介二、人员资质证书三、管理机构岗位职责施工进度计划表及劳动力安排一、总工期及进度计划安排二、确保施工进度的技术组织措施三、劳动力计划及说明四、主材供应计划工程施工方案及技术措施一、自动报警系统二、喷淋系统（车库）三、消火栓系统四、防火卷帘五、通风系统质量目标及保证措施一、质量目标二、质量保证措施第七章安全文明目标及保证措施一、安全生产目标二、安全生产保证措施三、文明施工目标四、文明施工保证措施第八章施工措施一、与总包及其他相关单位的协调配合措施二、成品、半成品保护措施三、雨季、暑季施工保证措施工程维修、保养服务第十章近三年工程业绩表及业绩实景图片编制说明及编制依据一、编制依据《火灾自动报警系统设计规范》《火灾自动报警系统施工及验收规范》《自动喷水灭火系统设计规范》《自动喷水灭火系统施工及验收规范》《建筑工程施工验收统一标准》《建筑电气工程施工质量验收规范》《高层民用建筑设计防火规范》《民用建筑电气设计规范》《建筑采暖卫生与煤气工程施工及验收规范》《建筑结构给水及采暖工程质量检验评定标准》《工业金属管道安装工程施工及验收规范》《采暖通风与空气调节设计规范》《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》《通风与空调工程施工质量验收规范》《人民防空工程施工及验收规范》《防火卷帘通用技术条件》其他相关国家及地方规范及标准。二、编制说明1、本投标文件依据甲方提供的河北拓为工程设计有限公司设计的东方之珠三期25#-29#楼与地下车库自动报警系统、消火栓系统、喷淋系统、通风系统工程图纸、工程量清单、招标文件及国家现行的有关法律、标准、规范及标准施工图集、施工预算进行编制的。为确保“东方之珠住宅小区三期高层消防通风工程”安排的顺利进行，以优质的工程交付建设单位使用。在满足设计、符合国境现行规范、法律要求的前提下，为本工程编制了施工组织设计与施工方案。本施工组织设计方案，仅适用于东方之珠三期高层消防通风工程施工。工程概况及特点总述本工程施工组织设计在编制过程中，充分考虑本工程特点，有关规范的要求和本公司部管理规章的要求，以及公司以往施工过的工程的技术特点和经验，本着优化施工方案，强化质量管理，合理降低工程造价，缩短工期的原则，制定了本工程的施工组织机构、施工技术、施工质量管理以及文明安全管理机构和措施，制定了质量目标和技术要求，并充分考虑了现场条件和设计要求，采用新技术、新工艺、新材料、新方法，以保证优化、按期完成工程施工任务。本工程具备如下特点：1、本工程作为高层住宅，对消防系统的功能和可靠性有相当高的要求；2、本工程为5栋高层（最高为30层，地下2层）与地下车库，地下车库通风工程设计为战时通风与平时通风，技术要求较高。3、本工程在25#楼地下一层设置一台区域主机，此区域主机与小区的中控室主机联网，采用了新产品，新技术。5、本工程施工工期贯穿整个雨季、暑季，材料存放、劳动者的防暑降温保证成为本工程重点，为保证施工质量必须采取相应的施工方法、施工措施。二、工程概况：1、工程名称：东方之珠住宅小区三期高层消防通风工程2、工程地址：廊坊市经济技术开发区东方大学城内3、基本情况：26#、28#楼地下二层，地上三十层，建筑高度86.44m;25#、27#、29#楼地下二层，地上二十八层。建筑高度80.74米；地下二层部分为车库，总建筑面积130817.15平方米，本建筑地下为住宅功能，地下为储藏间、自行车库及设备用房。4、本工程地上耐火等级为一级，地下耐火等级为一级、现浇钢筋混凝土结构，抗震设防烈度8度。5、施工内容：（1）地下车库与25#-29#楼火灾自动报警系统与广播系统的安装及联动调试，包括火灾探测器、监视模块、控制模块、手动报警按钮、消火栓按钮、声光报警器等。（2）地下车库与25#-29#楼消火栓系统的安装，包括管道支架、阀门、整套消火栓箱的安装调试，地下车库管道的电伴热保温。（3）地下车库喷淋系统的安装调试，包括喷头、阀门，预作用报警阀组的安装调试。（4）平时送、排风系统与防排烟系统的安装调试，包括管道、风机、风阀、消声器等设备的安装调试。（5）人防通风系统即进风系统与排风系统安装调试，包括进风口、排风口等安装调试。（6）防火卷帘的安装调试。三、施工目标1、质量目标保证本工程一次验收合格率100%，优良率90%以上，保部优争国优。安全目标杜绝重大安全事故，月负伤率小于千分之零点四，争创“无伤工程”。工期目标科学组织施工，合理安排工序穿插，确保合同工期实现。文明施工目标实行标准化施工，标准化管理，达到廊坊市“标化工地”的要求。本工程的重点及难点及应对措施1、火灾自动报警及消防联动控制系统重点难点分析及应对措施a、施工中管线敷设有断头、少线、接地、短路时应采取以下措施防治：(1)、施工前认真进行图纸会审和技术交底。明确报警布点位置，设备接线需求、管线的敷设方向。(2)、现场实地勘察。将现场实际性与施工图纸进行比较细化，拿出详细的可行性方案和施工方案，包括管线的型号、数量及预留等情况。(3)、施工中严格按上述施工方案和国家电气布线施工标准规范进行施工。(4)、管线敷设完后，认真细心地检查导线的型号、数量是否与方案和图纸相符，导线的绝缘阻值是否达到要求。(5)、实施完上述工序并达到合格标准后，再进行其它工序的施工。b、前端设备的安装松动、无法联动、不正确时应采取以下预防措施：(1)、安装前熟悉各个设备（探测器、模块、手报）的接线方式和安装方法。(2)、针对施工图纸牢固正确的安装设备。(3)、与其它消防设备联接的联动模块或信号模块，在安装前要特别注意该消防设备与消防联接的接线方式及控制原理。(4)、设备安装遵照《火灾自动报警设计及施工验收规范》执行。c、报警控制器的安装和调试为避免出现调不通、联动失效、运行不正常应该按以下步骤进行：(1)、认真阅读报警控制器的使用说明书，检查控制器的工作情况。(2)、在控制器正确安装后正常工作的情况下，关闭控制器后，接入前端各报警回路，再开机运行并检查系统运行情况。(3)、进行系统编程，按逻辑程序对探测区域和报警区域进行编程，联动相应的模块，控制相应的消防设备。(4)、如果出现相应的联动设备不动作，此时应检查模块工作是否正常。如果模块工作正常，此时应要求联动设备的施工方配合，共同协调解决。(5)、如果出现探头报警故障或是总是报警，或是试验不报警，应检查探头是否损坏或是更换探头。(6)、当检查调试完成上述合格后，方可进入试运行，最后进行验收。d、小区总中控室与25#楼地下一层中控室之间的联网不正确时采取的预防措施：、总中控室主机联网卡的安装严格按照说明书安装。、特别注意总控制室与25#楼地下一层中控室之间接线与压线方式。2、自动喷水灭火系统重点难点分析及应对措施a、管网渗漏采取以下预防措施：(1)、所有管网的管材和管网上的阀门零部件均应是合格产品。(2)、管网的施工人员必须持证上岗，并且经验丰富。(3)、如发现渗漏，应及时查明所在位置，排水进行处理。b、水流指示器（或信号蝶阀）不发出报警信号采取以下措施：

(1)、检查水流指示器（或信号蝶阀）的安装方向是否正确，型号是否与口径一致。

(2)、检查水流指示器（或信号蝶阀）上的电器元件工作是否正常。

c、报警阀组不发出报警信号采取以下措施：

(1)、检查该阀组安装方式和管路连接方式是否正确。

(2)、如果该阀组压力开关不报警，应检查压力开关的电路是否正常。

(3)、如果该阀组的警铃不发出报警，应检查警铃盘内的转轴旋转是否灵活，周围是否有遮挡物。通风系统（平时通风和人防通风）重点难点分析及应对措施a、风口的安装是通风系统安装工程的重点难点(1)、安装通则：风口安装从接口和外观两方面要求。风口与风管连接严密、牢固保证风口与风管离缝处不漏风；风口在室内墙面或吊顶做到横平竖直，表面平整，风口与装饰面贴实，达到无明显缝隙。（2）、安装时需要注意保证风口的安装方向，安装操作高度，以及与风管连接处的防火处理,以保证防火系统的功能。防火卷帘安装重点难点分析及应对措施a、导轨深度尺寸（1）、复核洞口尺寸与产品尺寸是否相符，测量洞口标高，弹出导轨垂线及卷筒中心线。b、防火卷帘门传动装置的强度、卷帘轴的强度时卷帘门的重要参数，采购时要仔细检查防火卷帘轴的强度。防火卷帘门的使用卷帘轴的结构主要指卷帘轴和两端轴头塞人钢管内的深度及其结构轴头塞人深度要有两个法兰和足够的焊缝。消火栓系统安装重点难点（1）、注意消火栓栓口朝向，需方便接水枪水带。（2）、试压试验，试压时制定专项试压方案，先采用空气压力试验，再进行水压试验，避免渗漏，造成损失。本工程的安全、质量、进度控制为本工程的重点（1）、人员的安全管理、机具的安全管理、临电的安全管理。、建立质量控制体系，制定质量管理组织措施。、施工进度计划管理与控制（合理安排进度计划与人员）。五、系统功能表述、产品型号性能详细说明书1、预作用自动喷水灭火系统

预作用自动喷水灭火系统主要由闭式喷头、管网系统、预作用阀组充气设备、供水设备、火灾探测报警系统等组成。

预作用系统，平时预作用阀后管网充以低压压缩空气或氮气(也可以是空管)，火灾时，由火灾探测系统自动开启预作用阀，使管道充水呈临时湿式系统。

发生火灾时，由火灾探测器探测到火灾，通过火灾报警控制箱开启预作用阀，或手动开启预作用阀，向喷水管网充水，当火源处温度继续上升，喷头开启迅速出水灭火。如果发生火灾时，火灾探测器发生故障，没能发出报警信号启动预作用阀，而火源处温度继续上升，使得喷头开启，于是管网中的压缩空气气压迅速下降，由压力开关