商贸城招商定位报告

XXXX商贸城

招商定位报告1.第一局部引言篇调研依据定位结论调研对象调研范围2.调研对象政府部门相关人员各专业市场管理部门专业市场经营户各产业企业主各阶层市民3.调研范围城市的宏观经济状况城市规划及发展状况

各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式

经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场的各项需求状况

各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议

各阶层市民对本定位方案的建议和看法4.调研依据《市统计年鉴》（2002-2004）

专业市场管理部访谈记录专业市场经营户调研统计数据

与政府有关部门的相关人员访谈记录

与各产业私营企业主访谈记录各阶层市民调研数据5.第二局部开展规划篇的专业市场开展状况及规划温州商贸城的开展规划6.的专业市场开展状况及规划有产业，无市场九州家具城九州装饰城新世纪汽车城现有市场状况就目前的整体城市规划而言，暂时没有新的专业市场工程上马；专业市场规划状况7.的专业市场开展状况及规划三区六园保税区省级开发区沿江开发区扬子江国际化学工业园欧洲工业园冶金工业园粮油食品工业园汽车工业园木业工业园产业园区打造状况就温州商贸城周边的整体规划而言，钢铁和汽车会是周边专业市场的主要方向。8.温州商贸城的开展规划短期规划：温州商贸城在短期之内应该是以完成整个商贸城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻商贸城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往商贸城进行消费。中期规划：温州商贸城在中期的开展规划是以完成商贸城内经营户结构调整为主要工作，根据温州商贸城的整体定位，逐步将整个商贸城经营户结构由批零兼营转向以批发为主。长期规划：在大量的调整结束之后，温州商贸城得经营户结构仍将有较小规模的调整，但是，温州商贸城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善效劳、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。9.第三局部市场篇温州商贸城SWOT分析经济发展状况周边专业市场状况温州商贸城状况防止同质竞争、抓住空白时机完善市场配套、组合营销策略上海专业市场、苏州专业市场常州专业市场、无锡专业市场南通专业市场、专业市场销售状况出租状况经营状况客户关注问题状况各项经济指标整体经济开展规划固定资产投资情况房地产市场状况引论专业市场存在的前提和依据10.专业市场存在的前提和依据政府强力打造专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；交通便捷市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络需求拉动聚集效应慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；产业链完整半成品加工及成品制造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能够形成完成的产业链，是专业市场存在的根本前提；11.经济开展各项指标的经济近年来持续快速开展，国内生产总值呈现出良性增长的态势，2004年人均GDP到达6.67万元12.整体经济开展规划围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好开展；围绕打造现代制造业基地，推动二、三产业互动并进围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚围绕统筹城乡协调开展，切实改善人民群众生活围绕城市未来开展定位，高标准推进城市建设按照“一城四片区〞的总体构架，坚持以规划为先导，进一步完善功能、优化环境，全面提升城市建设整体水平，切实增强城市的集聚力、竞争力和可持续开展能力。

加快完善规划体系。按照规划全覆盖的目标，加快推进各类规划编制进程，形成包括市区和片区总体规划、控制性详规、专业规划、城市设计在内的完整的城市规划体系。年内，完成市区5项分区规划、城西新区控制性详规和杨舍城区整体城市设计，抓好塘桥片区、常阴沙总体规划，以及金港、锦丰、塘桥、乐余新城的控制性详规，将各项建设全面纳入规划指导的轨道。围绕构建和谐社会，大力开展各项社会事业围绕建设生态良好的新港城，积极实施可持续开展战略围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设13.整体经济开展规划居住、商业、贸易、金融居住、办公城市核心居住、商业区物流、生产、加工物流、生产、加工工业园区、加工未知七大功能区打造新港城：温州商贸城位于东北角的居住、商业、贸易、金融区内，属于东部物流、生产、加工功能区北延。注：本规划方案目前尚未报批14.固定资产投资情况固定资产投资额在2003年有一个较大幅度的上升，而在2004年，这个涨幅有所回落，从某种意义上来说，估计与宏观调控的影响有一定的关系。而这个宏观调控也将影响后期的专业市场的投资建设，从这个意义上来讲，对温州商贸城是比较有利的,在一定时期内，在的专业市场领域不会遇到太大的竞争。15.房地产市场状况目前房地产市场供需两旺，房地产业成为了市的经济开展支柱产业。2004年房地产投资完成情况良好，各项指标均有较大幅度的增长，2004年累计完成房地产开发投资33.38亿元，同比增长44.69%；商品房批准预售面积116.71万平方米，同期下降25.3%，商业用房11.88万平方米，同期下降了30.36%16.周边专业市场分析租售模式只租不售or只售不租or租售并举经营模式无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司市场定位定位业态；对周边专业市场的分析主要从以下几个方面着手：产品形态层数、开放式or独立式17.上海九星批发市场租售模式只租不售经营模式整合大品牌经营商，负责局部铺面的招商，自己也负责其他铺面的招商工作；市场定位刚开始定位为建材和装饰类产品，随着市场不断扩张，目前已经形成九个区，包含五金、建材、化工等产品产品形态单层、独立式铺面为主，少量开放式的铺面18.上海国际五金城租售模式租售并举，以租带售经营模式以“机电五金城〞为根底，通过机电五金工程开发，向国际贸易开展，整合大品牌经营商，负责局部铺面的招商，自己也负责局部铺面的招商；市场定位以"机电五金城"为根底，通过机电五金工程开发，向国际贸易开展；总投资11亿余元人民币，规划用地1100余亩，总建筑面积50万平方米，可容纳商户3000余家。产品形态独立式铺面为主，少量开放式的铺面19.苏州国际服装城租售模式前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；市场定位占地面积600亩，建筑总面积60万平方米，将建成集国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科研设计、教育培训、管理效劳、娱乐休闲等功能为一体的平台产品形态产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。经营目标整合社会资源,打造世界时尚之都20.常熟招商城租售模式自发形成的市场，租售模式不固定，以只租不售的形式为主；经营模式招商城管委会进行管理；市场定位招商场、纺交市场、西片市场、布匹市场、五金市场5个管理片区，下辖服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的开展带动了周边交通、旅游、效劳业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。产品形态独立式的铺面。21.无锡招商城租售模式一期只租不售，租赁期限为五年，二期将出售产权经营模式自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位占地500亩，总建筑面积60万平米，投资20亿元，一期业态有家电、机电、五金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、针织、鞋帽、化装品、工艺品、旅游用品、纪念品、文化用品、小百货产品形态产品为两层，店中店的形式。22.海门叠石桥家纺市场租售模式租售并举，以租带售；经营模式自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位占地77150平方米，拥有8000多个营业门面及摊位，生产经营床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各类家用电器套、窗帘、靠垫、玩具等300多个绣品系列品种产品形态产品为两层，独立铺面形式；23.九州家具城24.九州家具城租售模式只租不售经营模式自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位一、二期工程总投资2.5亿元人民币，占地600亩；三期工程总建筑面积26万平方米，招商3000户。业种有家具及布艺、工艺品、床上用品、窗帘等家居用品产品形态产品为一层，有店中店和独立铺面两种形式；25.各地市场租金情况图单位：元/日·平方米26.各地市场租金情况图单位：元/日·平方米27.各地市场租金情况从业态来看，床上用品的租金水平最高，其次是妇女用品，然后才是儿童用品；从面积段来看，面积为60平方米左右的户型最受市场欢送；28.温州商贸城状况工程状况一期已经交付使用；二期接近结构封顶；出租状况已经出租了60多套销售状况华燕公司于2004年九月接手温州商贸城销售工作；华燕公司接手前，共销售148套，接手后共销售62套；业态定位成衣棉纺、五金机电、日用百货、餐饮休闲和步行街综合，五位一体的综合性市场29.温州商贸城SWOT分析优势有五大支柱产业，而目前就专业市场而言，只有九州家具城和世纪星汽车城两个工程，就市而言，专业市场仍属于空白；劣势地理位置较为偏远；仓储物流用地缺乏，配套不齐备；没有产权；不能办理按揭贷款，只能采取分期付款的方法；局部店铺无法打通，对于经营大面积商铺的客户无法满足要求；时机后期的专业市场根本上没有，因此，温州商贸城从这个意义上来说还是比较稀缺的；威胁业态定位过于分散，不能形成集约效应；产品形态有很多硬伤，如层数、道路等问题，对于招商业态定位有很多限制；周边有各主要产业都有较大的专业市场，对本案形成了相当大的竞争威胁；没有较为强有力的政策保证和相关措施建立经营户的信心；30.温州商贸城SWOT分析SWOT分析得出的启示本案在销售和招商上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的躲避，而不在于优势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量躲避本案的劣势，防止威胁为主，而以发挥优势，抓住时机为辅。相应的策略规避劣势解决产权问题解决工商税务优惠问题解决产权,经营权与管理权分离的问题重新调整产品形态，使其更能符合招商要求主动完善相关配套，引入人气解决统一规划、统一经营、统一管理的问题发挥优势抓住市场空白点，切入市场整合周边产业优势，明确市场定位因为专业市场不多，把握机会向政府要优惠31.第四局部定位及细化篇温州商贸城做专业市场的理由温州商贸城招商定位原那么温州商贸城招商方向及最终定位温州商贸城最终定位的依据123432.温州商贸城做专业市场的理由交通便捷位于杨锦公路和张扬公路旁，沿江高速直接接入长三角交通网络，便于向整个长三角辐射，能够降低销售产品的物流本钱；支持温州商贸城做专业市场的理由地段偏远温州商贸城地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往零售消费，而专业市场针对性较强，能够较快的形成聚集效应；温州商贸城不得不做专业市场的理由体量及建筑形态支持温州商贸城建筑面积约11万方，建筑形态主体两层，局部三层，适合做专业市场；配套欠缺温州商贸城周边配套较差，普通消费者难以在温州商贸城周边满足购物所产生的相关需求，而对于专业市场的客户，这方面的因素的影响就要小得多；33.温州商贸城招商定位方向的选择原那么市场空白原那么不仅要立足在，而且要立足于长三角区域，至少要在苏南地区寻找到市场的空白点，躲避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争可行性原那么招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强可操作性原那么产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件本钱导向原那么必须在保证在温州商贸城拿到的货物价格到周边类似市场廉价，解决购置客户的本钱问题，这样才能让温州商贸城真正兴旺起来123434.温州商贸城招商的方向儿童用品类女性用品类成衣棉纺类日用百货类小商品类温州商贸城可选择的招商定位方向综合考虑上述招商原那么，温州商贸城的招商定位方向主要有以下几类：35.我们对温州商贸城的业态定位妇女儿童用品交易广场妇女用品儿童用品床上用品36.定位妇女儿童用品交易市场的依据产业有支持能够在长三角范围内寻找到比较有力的产业支持女性用品、儿童用品和床上用品的商业定位，既可以满足单个消费者对其的零散需求，同样可以满足团购和向下层经销商批发的特征商业有特色特色商业定位吸引两大消费主体——女性与儿童零批易共存招商易成功此商业定位在长三角能够找到大量生产企业和流通商入驻本案37.定位妇女儿童用品交易市场的理由市场有空白苏南地区目前还没有较大规模的专业化的妇女和儿童的专业市场，以专取胜，是本工程的重要法宝温州商贸城目前的一层门店，二三层仓库的仓储条件能够满足经营户的仓储要求仓储要求低调研显示，以中青年为主的工人阶层，对于女性用品、儿童用品具有较大数量的需求，且其消费具有较强的冲动性和随机性。而高收入阶层亦经常驱车前往杭州、常熟、上海等地购置女性用品、儿童用品和床上用品，三种产品在具有较强的市场需求。产品有市场38.定位妇女儿童用品交易市场的理由人流易聚集此商业定位符合各年龄层次，而且具有群购、冲动性、随机性消费倾向，人流易聚集，并形成滞留整改要求少温州商贸城目前的产品形态等各方面均比较适合做此定位市场，定位变动后发生的相应整改较少，也能节约局部本钱易生现金流现有的商业定位属于日用消费品，季节性消费不明显，且多数不属于耐用品，易产生现金流对于本新兴市场至关重要政府必支持现有的商业定位一旦成形，不但解决大量社会就业问题，而且能为政府提供大量财税收入，并且有可能成为商业历史上的一座丰碑39.第五局部招商篇招商原那么招商前提招商目标招商实施40.招商原那么招商朋友化长三角品牌化特色街区化时尚潮流化批零兼营化效益最大化作为招商工作的指导方法和今后妇女儿童用品交易广场工作开展方向，始终围绕、贯穿本‘案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角品牌化、时尚潮流化、批零兼营化、效益最大化的招商原那么，符合了本案的经营理念、战略开展规划和定位要求41.招商前提政府支持开发商搭台整合社会资源42.政府支持支持五政府批准的各项地方性收费〔不含有偿效劳性收费〕2年内免收；支持四在“广场内〞成立的从事餐饮、浴场、娱乐等配套性的行业和商家，经营部门认定3年内免征营业税留成局部及个人所得税；支持三进入“广场〞的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；支持二进入“广场〞的合法经营户，所得税实行地方留成局部第一年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业效劳企业有关税收优惠政策；支持一凡进入“广场〞的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自广场开业之日起第一年免征营业税地方留成局部，免征工商管理费，第二三年减半征收；核心支持对市区内老市场如跳蚤小商品市场、步行街小商品市场等进行关、停、并、转，并归口到本案乃上上之策；43.政府支持支持十政府不能随时、随地、随意来打假，要竭力维护温州商贸城的声誉，而不能随时打假或者检查；支持九必须尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；支持八对市内各小商品市场和不符合消防要求的场所进行强制性关停并由主要领导带头和本案进行对接，实际操作人员和主要挂帅领导一定要把他们套住，尤其是市里一二把手及其手下重要爱将；支持七对进入“广场〞的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴。有关部门必须主动为经营户提供优质效劳；支持六“广场内〞有关效劳性收费工程和收费标准由市场管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用；44.开发商搭台搭台六开发商郑重承诺，租赁一年后有权无理由退房并返还开业保证金；搭台五进入市场的合法经营户，在试营业期间除各商铺的水电费自理外，其余费用一律免除，并免费享受半年仓储效劳；搭台四租赁广场商铺的合法经营户，承租为三年，在经营过程中享受“第一年免半年租金，第二年返还三个月租金，第三年返还一个月租金〞的优惠政策；搭台三对前50名进驻的家纺、妇女儿童用品商家，可享受一定的租金优惠；搭台二进入广场内的妇女儿童用品行业，由开发商免费安装统一规格的店面招牌；搭台一重组经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理；45.整合社会资源公司放权制定招商租金炒作方案，使参与招商的各方面人员都能从中获益46.招商目标近期目标工作重点一年半内，附近一小时能到达县级市的中低档妇女儿童用品、床上用品的生产企业、经销商和个体工商户，尤其是市区及所辖乡镇的批发商、零售商、经销商和个体工商户为招商重点，而且高层的工作重点应该集中精力在中低档妇女儿童用品中经营较好的生产企业、经销商和个体工商户搞好关系，使他们能尽早的入住本案，并在每年每季每周举办妇女儿童用品的展览、拍卖和乡镇组织贸易活动，为提升本案的人气和商家的营业额提供根底；经营公司的开展规划及工作思路：更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，为本案将来打下根底推广和招商：制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系47.招商目标中期目标工作重点利用一年半到三年的时间，通过零售批发互为带动，逐步调整零售和批发之比重，淘汰局部商家，引入更好更多的妇女儿童用品、床上用品批发商，到达批发和零售的均衡比例，从而形成较有特色的妇女儿童用品、床上用品交易市场；筹划并制定本案的经营策略，提供更多的增值效劳，同时建立完善的客户效劳管理体系，稳定进场的企业和商家，帮助他们提高经济效益；对经营管理公司的业务、效劳和管理进行细分、整合和重组，组建各类相关商业中心机构，对各种业务进行统筹和管理，为各种商业类型的经营奠定根底。48.招商目标远期目标工作重点通过三到五年时间，逐步调整、不断提高入住品牌和商家的档次，把中低档品牌过渡到长三角地区乃至全国的品牌，雄踞苏南，面向长三角，影响全国，从而形成长三角较有特色的妇女儿童用品市场的定位要求提高经营管理公司的经营战略，重视公司的组织架构和人才团队；对公司的业务进行重组，进行有条件的管理输出、业务输出和技术输出。49.招商对象国内中低档家纺、妇女儿童用品生产企业国内中低档家纺、妇女儿童用品经销商国内中低档家纺、妇女儿童用品个体工商户其他入住企业如大中小型餐饮、超市、休闲娱乐业物流运输等其他配套企业50.招商品类婴儿用品〔奶瓶、奶嘴、湿纸巾、纸尿裤、理发器等〕玩具(奇智奇思、儿乐宝等)奇智奇思〔k'skids〕益智玩具/美国★孩之宝〔儿乐宝〕PLAYSCKOOL/迪孚〔国内玩具销售状元〕●服装、鞋帽婴幼童帽/婴儿/童袜/婴儿鞋、童鞋/美国卡拉尤娜Croyola婴、童鞋●★好孩子★童车童床木餐椅、★宝贝第一★汽车平安座椅好孩子/电瓶车/汽车平安座椅●★奶粉★美国雅培,美赞臣,德国美素,雀巢,惠氏，羊奶粉等美赞臣/美国雅培/德国美素/雀巢/惠氏/多美滋/美可高特羊奶粉●食品〔婴儿辅食〕亨氏一段辅食(4-24个月)/亨氏二段辅食(6-24个月)/亨氏三段辅食(8-24个月)●图书、音像、婴儿卡片、婴幼儿图书、育儿图书婴儿卡片/婴幼儿图书/育儿图书●浴盆、浴床、坐便器日康牌●儿童饰品●婴儿游泳设备〔游泳池、游泳圈〕童帽童装童鞋婴儿用品童车童袜51.招商品类儿童用品●婴儿用品〔奶瓶、奶嘴、湿纸巾、纸尿裤、理发器等〕●玩具(奇智奇思、儿乐宝等)●服装、鞋帽婴幼童帽/婴儿/童袜/婴儿鞋、童鞋/美国卡拉尤娜Croyola婴、童鞋●★好孩子★童车童床木餐椅、★宝贝第一★汽车平安座椅●★奶粉★美国雅培,美赞臣,德国美素,雀巢,惠氏，羊奶粉等美赞臣/美国雅培/德国美素/雀巢/惠氏/多美滋/美可高特羊奶粉●食品〔婴儿辅食〕亨氏一段辅食(4-24个月)/亨氏二段辅食(6-24个月)/亨氏三段辅食(8-24个月)图书、音像、婴儿卡片、婴幼儿图书、育儿图书婴儿卡片/婴幼儿图书/育儿图书●浴盆、浴床、坐便器日康牌●儿童饰品●婴儿游泳设备〔游泳池、游泳圈〕童帽童装童鞋婴儿用品童车童袜52.招商品类妇女用品美发护发化装盒/箱/包化装工具绿色美颜保健品保健器械保健滋补美颜护肤其他化装品其他保健品香水\香熏\精油彩妆美体个人洗护用品防晒系列护手系列卸妆系列女包女士配件其他女鞋/袜女帽手套女上装\套装女裙/女裤情侣装唐装/中式服装婚纱/礼服泳装女用内衣品牌内衣银制饰品/玻璃饰品藏饰、其他民族饰品珍珠/琥珀/水晶/珊瑚类饰品首饰盒仿真饰品黄金/铂金/钻石类饰品首饰保养品眼镜/护理产品世界名表其他时尚饰品类53.招商品类床上用品被子枕芯四件套儿童床婚庆被芯