资产评估服务方案投标方案（技术方案）

1资产评估服务投标方案第一章项目理解与需求分析 第一节城市房屋拆迁现状分析 一、调查项目的研究背景、意义和方法 二、对调查数据情况的分析 三、拆迁存在的法律漏洞及问题 四、完善拆迁法律机制、规范拆迁的建议 第二节资产评估行业现状分析及建议 一、我国资产评估理论体系现状 二、构建我国评估理论体系的基本思路 三、我国评估理论体系的基本构想 四、中国目前评估业现状 五、建立符合市场经济发展要求的、健康的资产评估 六、关于评估行业管理体制创新的思考 七、关于完善资产评估法制环境的思考 八、关于无形资产资本化及其与评估关系的思考.第三节拆迁评估重难点分析及应对措施 一、拆迁评估的难点 第二章资产评估的基本方法 2一、市场法的概念 二、市场法的应用举例 一、成本法的概念与评估思路 二、重置成本的计量 三、有形损耗的计量 四、功能性损耗的计量 一、收益法的概念 三、收益法评估的操作程序 四、收益法的计算 第四节资产评估基本方法的比较与选择 一、资产评估基本方法的优缺点 二、基本评估方法的适用条件 三、基本评估方法的比较对照表 四、本项目选用的评估方法 第三章项目总体服务方案 第一节价值类型 一、定义 三、类型 第二节评估基准日 3一、定义 二、评估基准日的选取 三、本项目的评估基准日 第三节评估依据 一、行为依据 三、专业规范及准则依据 五、主要取价依据及参考资料 第四节评估方法 一、房屋建(构)筑物拆迁损失 二、管道沟槽拆迁损失 三、机器设备拆迁损失 第五节评估程序 一、接受委托及前期准备阶段 二、场勘察及资料收集分析阶段 三、评定汇总阶段 四、提交报告阶段 第六节评估假设 一、一般假设 第四章拆迁社会稳定风险评估 第一节风险调查 4一、调查方式和方法 二、调查内容和范围 第二节风险识别 一、风险识别的方法 二、风险因素分析 三、风险因素 第三节风险估计 一、单风险因素估计 二、风险指数估计 第四节风险防范和化解措施 一、单因素风险防范和化解措施 二、风险防范和化解措施汇总 第五节项目风险等级 一、风险防范和化解措施分析 二、措施落实前后风险因素变化趋势 三、措施落实后风险等级 四、项目社会稳定风险等级 第六节风险分析结论 一、项目的主要风险因素 二、项目风险等级 三、主要风险防、化解措施 5第一节任务及工作内容 一、主要任务 二、主要工作内容 第二节技术路线与方法 一、技术路线 第三节土地利用现状调查 三、遥感影像资料采购及调查底图制作 四、农村土地利用现状调查 五、城镇村庄内部土地利用现状调查 六、权属界线上图和补充调查 第四节专项用地调查 二、批准未建设的建设用地调查 三、耕地质量等级调查评价和耕地分等定级调查评价四、坝子核实 第五节地调查数据库建设 一、县(市、区)数据库建设 二、州(市)、省级数据库建设 第六节检查与验收 一、县(市、区)自检 二、州(市)初验 6三、省级验收 第七节统一时点更新 第八节成果汇总 一、数据汇总 三、成果分析与文字报告编写 第九节主要成果 一、县(市、区)调查成果 二、州(市)、省级汇总成果 第六章房屋征收项目测绘实施方案 第一节测绘技术依据 一、规范规程 二、数学基础 第二节实施方案 一、资料收集 二、实地踏勘及编制技术设计书 三、地籍测绘 四、房产测绘 五、入户权属调查 六、权属绘制和数据整理 八、异议复核 7第三节测绘工作流程与方法 一、控制测量 二、宗地调查 三、建筑物、构筑物和地面附属物测量 四、实地调查的工作程序 五、提交地形图测绘成果数据 六、数据公示 七、异议处理 八、检查验收 第四节质量检查及保障措施 一、成果质量控制要求 二、成果质量检查要求 第五节测绘周期承诺 一、测绘周期计划 二、周期进度细化说明 三、影响工期问题的因素分析 四、保证测绘周期的措施 五、本项目测绘周期保障措施 第七章评估实施方案 第一节总体思路 第二节拆迁评估工作流程 一、前期准备 二、技术保证措施 第三节作业时间 8第四节棚户区改造项目重点、难点分析 一、测绘工作的重点分析及措施 二、工作的难点分析及对策措施 三、合理化建议 第五节实施中的具体问题及难点 一、与拆迁公司的配合 二、与委托人的配合 三、实施过程中的难点 第八章管理人员的配备、培训和管理 第一节管理人员的配备 一、人员配备的含义及配备原则 二、管理人员的需要量及其选聘标准 三、管理人员的来源 四、管理人员的选聘程序与方法 五、管理人员考评的内容 六、管理人员考评的程序与方法 第二节人员的培训 一、目的、宗旨与原则 三、培训组织程序 四、培训评估标准 六、培训考勤规定 七、培训档案管理 9八、培训费用 第三节人员的管理 一、严把录用关，选好苗、真良才 二、严格考核制度 三、优胜劣汰的末位淘汰制度 四、竟争上岗，不拘一格选人才 五、重视用户意见，及时落实整改，依例奖惩员工六、人性化民主型内部管理，增加企业凝聚力..七、量化管理与标准化动作 第九章管理规章制度和档案的建立与管理 第一节规章制度的建立与管理 一、制度建立的原则 二、制度的建立 三、制度的内容 第二节档案管理 一、档案管理制度 二、档案管理流程 三、档案安全保密与借阅查阅 第十章质量保证措施 第一节基本要求 第二节业务执行 一、基本评估程序 二、查询相关事项 三、前期准备 第三节职业道德 第四节技术委员会 第五节签字盖章 一、审核方式 二、审核内容 第六节业务总结 第七节工作底稿质量要求 第十一章服务承诺、廉政制度、保密制度 第一节服务承诺 一、遵纪守法、热情服务 二、重视业主、诚信服务 三、及时响应、高效服务 四、竭尽全力、优质服务 五、技术支持、专业服务 第二节廉政制度 第三节保密制度 本方案目录中的内容在后续文档内均有详细阐述，如一、如招标文件要求“项目理解与需求分析”,详情见二、如招标文件要求“资产评估方法”,详情见本方案三、如招标文件要求“项目总体服务方案”,详情见本五、如招标文件要求“三调实施方案”,详情见本方案六、如招标文件要求“房屋征收项目测绘实施方案”,八、如招标文件要求“管理制度和档案管理”,详情见九、如招标文件要求“质量保证措施”,详情见本编制依据1.中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资2.原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36号文3.国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国4.国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权5.国务院国有资产监督管理委员会、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国资发产权号);6.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常委员会第二十九次会议修订，中华人民共和国主席令第72号公布);7.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订，中华人民共和国主席令第28号公布);1.中国资产评估协会制定的《资产评估准则一基本准则》(财企[2004]20号);2.中国资产评估协会制定的《资产评估职业道德准则3.中国资产评估协会制定的《资产评估准则一评估报告》(中评协[2007]189号);4.中国资产评估协会制定的《资产评估准则一评估程序》(中评协[2007]189号);5.中国资产评估协会制定的《资产评估准则一业务约定书》(中评协[2007]189号);6.中国资产评估协会制定的《资产评估准则一工作底稿》(中评协[2007]189号);(中评协[2007]189号);9.中国资产评估协会制定的《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)11.《中华人民共和国国家标准一房地产估价规范》GB/T50291-1999(国家质量技术监督局、建设部1999年6月1日联合发布);指南》(中评协[2008]218号)。第一章项目理解与需求分析第一节城市房屋拆迁现状分析其是最近颁布的《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》,适用例，对国有土地和集体土地上拆迁的法律适用情况进行调对XX市拆迁的社会现状和现行拆迁法律的施行情况进行(一)调查项目的研究背景年8月底，国家信访局接到关于拆迁纠纷的投诉信件共11641封，比2002年同期上升50%,上访人数5360人次，上升47%。关于拆迁的社会现状及存在的问题日益引屋拆迁管理条例》(2001年)已不适应日新月异的发展形势，对此国务院于2011年1月22日颁布施行《国有土(二)调查项目的研究意义为，严重侵害了被拆迁人的的权利。本报告通过调查现今(三)调查时间与调查方法问卷调查。本次调查的对象是XX市奎文区的不同农道的居民发放问卷，发出问卷五百份，实际收回361份，有效问卷350份。问卷由15个问题构成，主要涉及对“新调查在精心设计调查问卷并进行了试调查后于2011年7月末进行，调查计划抽样人数500人，实际抽样人数500人，实际回收有效问卷350份，回收率70%。(一)样本描述在350名被调查者中，男性191人，占总数的55%;女性159人，占总数的45%。2.所属地区在所属地区方面，中上虞村97人，占总数的28%;李家部分街道94,占27%。(二)拆迁的社会现状登不是假充希，活所道，45.到了作多州题在关于居民对拆迁后的生活状况分析中，有87%的人对拆迁后的生活状况不是很满意。调查显示，有47%的人认为补偿不是很充裕，生活不方便；27%的人认为不好，拆迁后遇到许多问题；13%的人认为拆迁后生活状况很差。这一结果表明拆迁补偿与当地的经济发展有差距，人们生活受到一定影响。(见图一)以中上虞村为例，村委会一次性支付拆迁后的租房费用，拆迁后《:生动激迁在调查居民对拆迁抱有的态度时，问卷显示83%的居民表示只要补偿合理愿意搬迁，11%的人认为拆迁大势已趋不得不拆，此外有4%的人表示积极响应政府号召主动搬迁，只有1%的人表示不愿拆迁。调查结果表明，在对待拆(见图二)周存在六大问题。其中22%的居民认为是补偿标准太低，补偿费没有包括对土地使用权的补偿。19%的人认为政府的人则认为目前存在着拆迁行为不规范的问题。16%的居也都存在不小的差异。14%的人认为目前拆迁存在着对弱政策上享受的优惠和照顾较少。另外11%的居民认为硬性改府根器本地精况法定3负责该处的地产商定价，1共同协商由法律规定补偿标准政府根据本地情况决定■负责该处的地产商定价由法控规定料候标准，56.与地产商议公证角色图四由地产商、拆同协商，103.在调查拆迁户拆迁时，其补偿数额应由谁来定，由54%个公证角色，而不直接参与。29%的人认为拆迁补偿应由16%的人认为拆迁补偿标准应由法律明确规定，其中经过访标准应较为公平，且具有确定性和稳定性。只有1%的人认图四)(三)居民对关于拆迁的法律法规的认知程度是《中第人民是《中第人民过访谈的形式我们了解到有84.6%的人不知道，14.3%的人较模糊的知道一点，1.1%的人知道，并准确的回答出了(见图五)非常然悉，65.只有18%表示非常熟悉，39%的人表示了解一些，28%的人表示不大清楚，另有15%的人表示完全不清楚。调查结果显示，大约有43%的人对新拆迁条例不是很了解，部分在调查居民对新的拆迁条例对之前的频频发生的强拆事件的影响作用如何中，有24%的人认为新拆迁条例有很强的影响作用，令行禁止，有56%的人认为虽然作用渺小，的实施前景表示乐观。15%的人认为几乎没有影响作用，5%的人表示不怎么相信政府。觉得是空头支票。(见图七)(四)被拆迁人的法律意识调查其他，18,50其他，18,50解，78,22%诉清法律，210.上访。34,10%图八在调查当应拆迁补偿发生纠纷时倾向于采取哪种解决方式中，由60%的人倾向于诉诸法律，22%的人倾向于接1.受教育水平的差异部分居民对拆迁相关法律认知程2.没有对被拆迁户的土地使用权进行补偿,国有土地要求被征收人选定的评估机构去仅仅评估现有房屋的建筑价值，而不评估其所在区位所含的价值[1]。《国有土地“类似房地产”并没有说明就是被征收房屋所在地附近1.赋予征收部门告知义务，并设定不履行该义务的不2.扩大拆迁补偿范围。将被拆迁人的土地使用权和其所在区位所含的价值纳入补偿范围，对其按照当地的土地商业房的承租经营人合理补偿其对商业房投入大量的资金第二节资产评估行业现状分析及建议我国的资产评估是在改革开放和建设社会主义市场经起来。在80年代末期，为了防止国有资产的流失以及出于动。经过10几年的发展，可以说我国的资产评估行业已初我国的资产评估事业从20世纪90年代初蓬勃发展起估结果”的理论体系。在这个体系中，评估目的占主导地位，决定或制约着其他方面(国务院91号令提出了11种资股份经营，企业与外商的合资合作，企业清算等)。评估目体评估对象所采用的具体评估方法，是对评估结果量的约描述。任何一项评估业务都是基于某种原因(或目的),运一般框架”,“是人们由实践概括出来的吴于自然界和社会路应以指导实践为根本目的，对整个理论框架起统一的作(一)资产评估的根本目的资产评估的产生源于人们最初在进行财产或某些商品股份经营、合资合作、企业清算、资产抵押(潜藏着资产权属转移可能性)等，并将随着交易的发展而不断地扩充和细(二)资产评估的基本假设由此产生清算(清偿)假设。3.清算(清偿)假设。清算(清偿)假设与继续使用假设相对立，清算(清偿)假设的涵义实际上是指被评估资产(三)资产评估的原理(四)资产评估准则(一)行业管理混乱理的，在1988年国有资产管理局成立之后，形成了资产评混乱的局面和多头管理状态至今未梳理清楚。政府行政干(二)缺乏统一的资产评估准则，法律法规滞后，造成中国资产评估协会早在1993年就已成立，并决定从政有资产评估办法》,1996年国有资产管理局颁发《资产评估操作规范意见(试行)》和1999年财政部颁布《资产评估业财务实力下降，降低公司的风险防范能力和市场竞争能(三)资产评估业背离了其公开、公正的“中介性”特行票据，对其到1995年6月30日资产评估，其账面资产净值1.34亿元，评估结果为1.72亿元，增值28.4%,其中无形资产和递延资产增值655%(账面净值728万元，评估值为5578万元);2001麦科特公司虚假上市，其通过伪造进口设备、融资租赁合同虚构固定资产9074万港元；伪造产评估机构为麦科特公司出具的资产评估报告是严重失实2.中国资产评估业所作的评估结果是上市公司增人。“根据2001年报，115家上市公司的大股东及关联方占用资金达426亿元，其中的每家上市公司平均被占3.7亿元。”(《财经》2002年第11期)而在偿还上市公司的欠东凭借的资产评估机构评价的结果把商标评出无价出售或(四)资产评估的内容、信息不公开，社会公众知情权资产评估报告内容是投资者(社会公众)用以判断评估世界上发达国家和地区如美国、香港地区在资产评估的立统一准则》,香港地区制定有《资产评估指引》和《物业评(二)加强资产评估业的自律和管理，维护其独立性。我国资产评估业的发展应实行在政府部门监管之下的行业2.加强资产评估业的自律管理，建立内部监督制约机(三)加强资产评估从业人员的职业道德培养和业务素可避免地出现从业人员素质低下、违规违法现象的频频发(四)改变资产评估结果作为企业、上市公司等调整资(五)建立资产评估的信息披露制度。资产评估不能成为只被某个部门或公司操纵利用的工强调职业资产评估师在资本和金融市场有效运行中的尽管按国务院经济鉴证类中介机构清理整顿领导小组部门利益刚性异化和扭曲了中国资产评估行业在转型经济产权界定和价值评估是转型经济国家中资产通过市场行的政策和法规并没有为化解上述矛盾提供合规律合目的复杂多变的产权界定问题采取如此简单的法律条文予以应济出现的利益主体多元化和通过流动重组实现经济战略调第一，国有存量资产到底是由国家一元所有还是由地等到形式上平等，再由形式上平等到本质上平等的渐进过既然是国有资产产权界定必须由政府强制，即使是多元分发展相对曲折和缓慢，几成舆论界特别关注的社会弱势行既是传统经济向知识经济转化过程中无形资产重要作用的仅成为经济结构调整和国有企业改革赖以顺利进行的重要国有无形资产资本化是转型经济中存在的一种特殊现府对国有企业人财物等生产要素的配置和产供销过程的控进改革的模式使上述权力演变呈现出有别于经典市场经济国有企业渐进改革的模式为国有无形资产的商品化和财政拨款入不敷出的情况下，通过与市场相联系的创收活所属机构凭借国家权力或国家的授权取得的没有纳入预算在资源主要由政府按计划配置转变到主要由市场配置的过什么,如何生产，以及生产多少的重大决策权。然而，政府对国有企业的债权人和劳动者没有承担无限责任的义务和其理由，一是根据1986年12月2日颁布的《中华人民共和说生产资料国有化存在操之过急的问题，那么,劳动力身份岗的情况下，国家规定的关于医疗和退休的待遇就更难落正如上文已经提到的，这一过程是转型经济的必然现产评估已成为资产评估中一项具有良好市场发展潜力的新致使资产评估陷入了部门割据和资格林立的困境之中而难目前，中注协于xxx年8月12日发布的《资产评则》两个征求意见稿和此前时候出台的《资产评估准则---无形资产》,标志着我国资产评估立法工作已走上了正轨。但是我们可以看到，这两个征求意见稿，制定的内容均太指南(借鉴注册会计师行业的做法)来对原则性条款进行更执业的CPV们有大部分不是合伙人或发起人，他们自己并无当前，我国的资产评估行业实际正处于"战国时期",割据混战，自保一方，进而导致了行业本身的停滞不前。所以尽快实现"多师合并"是挽救我国评估行业需益，我想也不是不可以的吧?!度对待工作，造成损失之后又以有限责任的形式来逃避责才入口是行业稳定发展的起点和关键环节，其作用不可低我国的资产评估作为一种新生的基础性中介服务按国务院经济鉴证类中介机构清理整顿领导小组的统一布置，于2000年归入中注协管理，实行了与注册会计师的合我国的资产评估行业是一个及具发展前景的新兴第三节拆迁评估重难点分析及应对措施拆迁的焦点.综合起来，拆迁评估大致有六大难点，即：(一)进门难(二)调查难(有的是过时淘汰的材料)的认定、询价非常不易。(三)测算难一般的拆迁评估要进行2—3次试算，复杂的甚至要进行五六次试算再加上地方拆迁实施办法有时与国家法律有些冲测算就更为艰难，每一栋楼之间、户与户之间需进行合理(四)答疑难果进行咨询本来无可非议，但拆迁评估由于受各种因素影户相当多，有的客户还带上了自己的亲戚朋友一行浩浩荡宗拆迁业务中至少有90%的客户要求答疑，少数被拆迁入(五)结案难(六)收费难二是收费没有保障，一些拆迁人把我们评估公司当(一)讲诚信，遵守职业道德(二)善沟通，消除对立情绪理性行为，作为拆迁的“中间人”,评估机构应主动与(三)深钻研，提高执业水平估人员必须深入市场，深入调查与被拆迁房屋相似物业转三是加强职业培训。职业培训是提高执业水平的催化(四)重合同，加强自我保护订立完善的评估委托协议书是解决拆迁评估收费难的核心。在接受一项拆迁评估业务时，评估机构应与拆迁人(或拆迁事务所)签订正式的书面委托协议，协议内容应收款，在进场之前，一般按照评估费总收入的30%～50%(五)勤总结，积累执业经验第二章资产评估的基本方法搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为上与待估资产同样或类似的资产(参照物)的近期交易价格都不会接受高于相同用途的替代品的价格，既然是待估资可比参照物及与相同的活动，是否能够搜集到相关交易数【例2-1】南阳市曹路镇有一待估宗地G需要评估，现搜集到与待估宗地条件类似的于2011年进行交易的6宗地，具体情况如表2-1所示：表2-1类似的宗地交易案例数据宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况A4月6月0上表中成交价的单位为：元/m2。该城市2011年的地价指数见表3-2:表3-22011年南阳市地价指数表时间(月)123456789积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加4%。对试根据以上已知条件，评估该宗地2011年的价值。解：(1)建立容积率地价指数表容积0111I234率地价指数05050(2)参照物数据的修正计算评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数(3)评估结果以600元/m2左右为大致均值，案例D和E的数值振幅超过120元/m2,为异常值，应予剔除。其他4个案例的结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(643+592+687+548)/4=617(元/m2)第二节成本法的重置成本扣减其各项损耗价值来确定待估资产价值的方待估资产评估值=重置成本一有形损耗一功能性损耗或者，评估值=重置成本×综合成新率(一)直接法直接法是根据市场交易数据直接确定设备重置成本的(二)物价指数法为基础，当物价指数大于100%,表明物价上涨；物价指数在【例2-2】某项固定资产2005年购进，账面原值为20万元，购建时物价指数为150%,2011年上升为225%(定基物价指数),试评估该设备的重置价格。解：该固定资产重置价格=原始成本×评估时的物价指=20×225%/150%=30(万元)【例2-3】某项资产2005年的历史成本为20000元，环比物价指数见表4-3,计算2011年该设备的重置成本。表2-32005-2011年环比物价指数表年份环比物价指数×118%×106%×101%)=32000(元)(2)需要核查历史成本的真实性。(3)构建资产的企业账面历史成本一般包括运杂费、(4)只能测算复原重置成本。(5)进口资产使用物价指数法时需要应用资产出口国(三)重置核算法重置核算法是以现行市价标准核算资产重置的各项成2.间接成本费用，包括资金占用成本在内。直接成本是指购建全新资产时所费的可直接计入购建成本的必要和重置成本=直接成本+间接成本(四)功能成本法【例2-4】某炼钢炉全新价为10万元，年产量为600吨，待估炼钢炉年产量为900吨，试用功能成本法确定待估炼钢解：待估资产重置成本/待估资产年产量=参照物重置待估资产重置成本=参照物重置成本×待估资产年产量/参照物年产量=10×900/600=15(万元)【例2-5】戴克公司×型笔记本电脑生产线年生产量为72万台，已使用4年，市场上同类生产线价格为1500万美元，设计生产能力为60万台，设规模效益指数为0.9,试评解：×型笔记本电脑生产线重置价格=1500×(72/60)0.9=1767.48(万美元)(五)统计分析法再依据资产重置成本与原始成本之间稳定的函数关系推断(一)观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对待响，判断待估资产的成新率，从而估算实体性贬值的一种测算方法。计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×(1一实体性成新率)=重置成本×实体性贬值率(二)使用年限法使用年限法假设资产的贬值与其实际使用年限成正比，使用年限有名义已使用年限与实际已使用年限两种，使用时需要加以区别。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限，可以通过会计记录、资产登记簿等渠道查询；而实际已使用年限是指资产在使用中实际有形损耗的年限。由于资产在使用中负荷程度不同，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限，这可以通过资产利用率来调整。实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。资产的实体性贬值=(重置成本-预计残值)×实体(三)修复费用法利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算待估那么用于补偿(修复)实体性损耗所发生的费用就是设备的实体性贬值。需要区分可补偿(修复)性损耗和不可补偿(修复)性损耗。前者是指可以用技术上、经济上可行的方法修实体性贬值=可补偿费用+(重置成本一可补偿费用)【例2-6】有一台加工铝合金门窗窗框的数控角码机，重置成本为50万元，已使用5年，其经济使用寿命约15年，现在其数控系统损坏需要维修，估计修复费用约5万元，设备的其他部分工作正常。试求该数控角码机实体性贬值5)×5/15=15万(5+15)=20万四、功能性损耗的计量资产的功能性损耗，主要是由于新技术新材料新工艺不断出现或科学技术进步带来的，具体存在两种表现形式，第I种功能性贬值和第Ⅱ种功能性贬值。(一)第I种功能性贬值(超额投资成本)由于新技术新材料新工艺不断出现使得相同功能的资产的重新构建成本比过去降低，即更新重置成本低于复原重置成本，待估资产中有一部分超额投资成本得不到补偿，这部分超额投资成本引起的贬值被称为第I种功能性贬值(又称为一次性贬值),超额投资成本=复原重置成本一更新重置成本需要注意的是，在这种情况下，相同功能的资产本身技术结构和经济性能并未根本改变，待估资产尚可正常使用，无须更新。如果选用了复原重置成本，应该考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如果直接选用了更新重置成本，因为第I种功能性贬值因素已经计入，无须重复考虑；(二)第Ⅱ种功能性贬值(超额营运成本)1.将待估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的营成本低于其实际支付额，即超额运营成本还具有节税效4.以适当的折现率将待估资产在剩余寿命内的年净超第Ⅱ种功能性损耗=乙待估资产的年税后超额运营成=Z(旧技术的单位生产成本—新技术的单位生产成本)×年生产量×(1—所得税率)×各年折现系数【例2-7】某套生产自动控制装置，正常运行需要6名操作人员，目前同类新式控制装置只需4名操作人员，设操作人员年均收入48000元，待估装置尚可使用3年，所得税25%,折现率10%,请计算待估装置的功能性贬值额。解：(1)待估装置年超额运营成本=(6-4)×48000=96000(元)(2)待估装置年超额运营成本净额=96000×(1-25%)=72000(元)(3)待估装置超额运营成本净额折现=72000×2.4869=179056.8(元)利因素影响潜在经济回报，直接影响资产或物业的市场价某项资产产生的经济回报率小于同价值资产产生的社会基【例2-8】某无纺布产品生产流水线，根据2003年购建时的市场需求，设计生产能力为年产2000万件，2008年以万元，规模经济效益指数为0.75,实体性损耗忽略不计，请解：该流水线的经济性贬值=[1-(500/2000)0.75]×3000≈1939.34(万元)第三节收益法者所能接受的最高价格。收益法的基本要素包括(1)待估(1)稳定化收益法；(2)未来收益折现法。【例3-9】一笔能持续带来年收益率为8%、年收益为2000元的初始投资为多少?解：资产价值=资产的年收益率/适当的资本化率V=2000/8%=25000(元)(一)稳定化收益法稳定化收益法采用简单测算年收入(即稳定的收益)以(1)平稳趋势模式。这种情况下收益是以或多或少稳【例2-10】将下表中的2009年的收入作为稳定化了的表2-4过去5年某项资产带来稳定增长的年收益年份收入($)收入变化率(%)5555(2)不稳定增长趋势模式(处在周期性市场扩张当中的企业),但收入增长幅度相对稳定。表2-5过去5年某项资产带来增长幅度相对稳定的年收益年份收入($)收入变化率(%)平均数年份总收益($)年份总收益($)(二)未来收益折现法借以识别收益的平稳性或不稳定性以及产生这种模式的原还将持续(对以往的数据进行回归技术分析)。当以往的收【例2-12】按时间序列计算的回归方程：总收益=(年份数×83)—163638表2-7未表2-6过去5年某资产带来的年收益表2-7未来5年该资产带来的年收益年份总收益($)(三)资本化率与折现率的选择1.资本化率=折现率一未来年收入增长率不会超过折现率，因为，折现率=无风险收益率+风险报酬当未来年收入增长率=0时，资本化率=折现率，即预(1)求和法经营风险和市场风险(资产经营的市场环境)。要求的利率是16%(通过银行自身开发的信托理财产品名义借出),无风险报酬率是8%,而该资产又与待估资产相似，则风险报酬率至少不低于8%。总风险报酬率=系统性风险报酬率×非系统性风险系数β (β是特定证券风险报酬率与证券市场上所有证券平均风险报酬率之比)。(2)资本成本加权法【例2-13】试用资本成本加权法计算折现率。根据下表数据资料，资本加权平均成本=7.5%×25%+9%表2-8某资本各组成部分的比例及成本资本的构成部分比例税前成本税后成本第一顺序偿还债务第二顺序偿还债务所有者权益资本加权平均成本(3)市价比较法求取折现率的方法，主要是指根据市第四节资产评估基本方法的比较与选择(一)市场法的优缺点(1)市场法由于是目前为主我国主要的资产评估方法(2)根据市场法做出的评估结果很容易被人们所接受，(1)市场法的确立，首要条件就是要求有具体的市场，(2)市场法的应用主要是针对固定财产或者有形财产，市场法中常用的两种具体方法是参考企业比较法和并上与待估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财并购案例比较法是指通过分析与待估企业处于同一或类似(二)成本法的优缺点(1)它能够很好的考虑到该资产的无形消耗。(2)它的原理简单，有利于人们的理解。(1)在利用成本法进行资产评估时，由于它的特殊性(2)用成本法进行资产评估很难对企业的经济型贬值(三)收益法的优缺点表2-9三种基本评估方法的比较对照表较市场法成本法收益法点侧重于市场价格分析，必须收集到充分的市场数据侧重于历史过程和性能方面完全基于对未来的分析(哪怕过去一文不值)适用范围适用于固定财产或有形财产评估适用于学校、公园、医院、公共建筑和公共设施等公益性房地产、单项机器设备、车辆等评估适用于企业及整体资产产权变动、房地产和自然资源、无形资产转让、投资的评估第三章项目总体服务方案第一节价值类型不同的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价三、类型(一)市场价值指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强(二)投资价值投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定(三)在用价值指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正(四)清算价值。(五)残余价值(六)保险价值保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和(或)重建成本。保险价值是保险单条款中记载或认同的(八)持续经营价值值类型)第二节评估基准日法定资产评估机构接受客户的委托bai评估任务后，确日应与评估工作时间不远于2个月；基准日原则上应选在年3.矿业权评估结果备案或确认申请应在评估基准日起本项目评估基准日为20XX年XX月XX日。本方案所采用的价格标准均为评估基准日正在执行或第三节评估依据1.中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资3.国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权号);6.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常委员会第二十九次会议修订，中华人民共和国主席令第72号公布);7.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订，中华人民共和国主席令第28号公布);1.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20号);2.中国资产评估协会制定的《资产评估职业道德准则3.中国资产评估协会制定的《资产评估准则一评估报告》(中评协[2007]189号);4.中国资产评估协会制定的《资产评估准则一评估程序》(中评协[2007]189号);5.中国资产评估协会制定的《资产评估准则一业务约定书》(中评协[2007]189号);6.中国资产评估协会制定的《资产评估准则一工作底稿》(中评协[2007]189号);(中评协[2007]189号);设备》(中评协[2007]189号);9.中国资产评估协会制定的《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)11.《中华人民共和国国家标准一房地产估价规范》GB/T50291-1999(国家质量技术监督局、建设部1999年6月1日联合发布);指南》(中评协[2008]218号)。2.【XX】提供的《承诺函》和《关于进行资产评估1.辽宁建筑工程预算定额(2009);2.辽宁安装工程预算定额(2009);3.辽宁装饰装修工程预算定额(2009);行规定的通知》(计价格[1999]1283);部：计价格[2002]10号文);价格[2007]670号);8.原城乡建设环境保护部颁布的《房屋完损等级及评第四节评估方法评估值=重路成本×成新率(一)重路成本的确定重路成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+建安综合造价采用预(结)算调整法确定，即以待估建房屋建筑物采用现场勘查成新率和年限法成新率相结综合成新率=现场勘查成新率×权重+年限法成新(二)成新率的确定综合成新率=现场勘察成新率×60%+理论成新率理论成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%体结构部分、装饰部分、配套设施(水、暖、电)部分的完评估值=重路成本×成新率(一)重路成本的确定(二)成新率的确定成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%(三)评估值的确定评估值=重路成本×成新率以企业提供的可拆迁和不可拆迁设备评估申报表作为本次因而不可拆卸或拆卸后形成的破损难于修复或修复的代价(一)不可拆迁设备的拆迁损失本次采用重路成本法对不可拆迁设备的拆迁损失进行不可拆迁设备拆迁损失的评估价值=不可拆迁设备的重路价值×成新率一不可拆迁设备的残余价值+不可拆迁(1)国内设备的重路价值由设备购路价、运杂费和安装调试费(含基础费)等部分构成。的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成设备运杂费是指设备从生产厂或交货地点运至安装现设备运杂费=设备购路价×设备运杂费率③安装调试费(含基础费)装调试费(含基础费)。设备安装调试费(含基础费)按下列公式计算：设备安装费=设备购路价×设备安装费及基础费率备1.5米管路、由设备至配电箱之间的电气线路等。(2)进口设备重路成本的确定(1)年限法成新率的确定可用年限)×100%已使用年限按实际投入使用年限乘以设备利用率来确大修记录，根据实际鉴定情况确定的，对一些旧设(2)打分法成新率的确定总分为100分，通过对各部位新旧程(3)采用综合法确定成新率。成新率=年限法确定成新率×40%+观察法确定成新率×60%年限法确定成新率=尚可用年限/(已用年限+尚可用年限)×100%设备残余价值=设备重路价值×设备残余价值比率设备清理费用=设备重路价值×设备清理费用率(二)可拆迁设备的搬迁损失可拆迁设备的搬迁损失指截止评估基准日现有生产规模的机器设备因企业整体搬迁而发生的为保证可拆迁设备费、运杂费和安装调试费(含基础费)。可拆迁设备搬迁损失的评估值=拆卸费+运杂费+安装调试费(含基础费)=设备购路价×(拆卸费率+运杂费率+安装调试费及基础费率)2.运杂费量及精度要求等因素并参考全统施工机械台班费用定3.安装调试费(含基础费)相同的方法确定其国产设备安装调试费(含基础费)。4.拆卸费为基数，按其安装调试费的50%计算。PD待估宗地价格;A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数；B待估宗地估计期日地价指数/比较案例宗地估C待估宗地年期指数/比较案例宗地估年期指D待估宗地区域因数条件指数/比较案例宗地区E待估宗地个别因数条件指数/比较案例宗地个第五节评估程序标等情况的资料，并向被评估单位了解委估资产的有关情2.听取被评估单位有关人员介绍评估对象的历史及现3.对被评估单位提供的资产清查评估申报明细表进行况，收集相关资料；对机器设备，查阅相关技术资料；对第六节评估假设一、一般假设产产权或法律权属之表述既不能理解为是关于该等资产之在评估报告中已经披露了该等资产或其中部分资产的产权3.本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的(1)已有或可能存在的抵押、按揭、担保等他项权利或(2)未来经济环境、市场环境、社会环境等(如国家宏环境保护政策、金融货币政策等)因素之变化。(3)各类资产目前的或既定的用途、目的和使用的方排等(如管理方式、管理团队和职工队伍等)发生变化。(4)特殊的交易方可能追加或减少付出的价格。(5)因产权变动等产生的非经常性收益或支出。(6)出现战争、自然灾害和其他不可抗力因素。(7)资产占有方未列报或未向我们做出说明而可能影响我们对被评估资产价值分析的负债/资产、或有负债/或有资产；或者其他相关权利/或有权利和义务/或有义(1)所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分如埋藏在地下的建(构)筑物基础和管网等资产均被认(2)所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功(3)所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的第四章拆迁社会稳定风险评估社会稳定风险评估旨在系统调查和综合研判项目在建设过程中可能存在的社会稳定风险因素以及风险的影响程第一节风险调查(一)调查方式抽样调查是指从调查对象的总体中抽取一些个人或单对于项目所在地周边乡镇街道的调研，考虑到居民数量项目涉及地区村委召开座谈会，收集基层组织对项目的态全面调查是对调查对象的所有单位一一进行调查的调(二)调查方法表个人调查意见汇总表序号调查内容情况人数比例1对项目的了解程度了解8不了解不清楚82项目造成的影响拆迁1征地环境影响其他63您是否为本项目被征地的居民是不是6不清楚4您是否了解项目的征地方案了解不了解了解不清楚5您对征地/拆迁方案的满意度满意部分满意不满意66您对征地/拆迁补偿标准的满意度满意部分满意不满意67如果征地/拆迁补偿金及时足额到位您支持不支持的态度不清楚58您认为项目征地是否会出现强征、强拆会不会其他49您认为项目征地是否会发生群体性事件肯定不会可能有零星案例会发生大规模事件您认为项目征地期间是否对您生活造成影响无影响有影响6其他3您认为项目征地过程中互联网上是否会出现负面舆论不会少量8大量您认为当地政府和项目业主在本项目宣传解释方面做的好5不好1不清楚您认为该项目的建设对您的生活水平积极的改善有没有其他对项目的态度支持不支持不清楚3表团体调查表汇总序号调查内容情况人数比例1用地审批是否通过已通过正在报批5未通过不清楚2规划选址是否通过已通过正在报批5未通过不清楚3项目占用土地是否符合地方整体规划已通过正在报批5未通过不清楚4审批内容和程序是否合法合规完全符合5个别不符合完全符合5项目对居民就业及收入的影响没有影响5有所影响影响较大6项目对促进本地经济社会发展的作用影响较小影响较大影响显著57项目施工对周边交影响较小5通的影响影响较大影响显著8各有关部门对项目的支持度完全支持5大多数部门支持个别部门支持9项目征地是否会导致上访现象不会零星5大规模项目征地是否会导致群体性事件不会5零星大规模项目征地过程中互联网上是否会出现负面舆论不会5少量大量有关部门是否已经采取了一些化解矛盾的措施已采取5不清楚未制定有关部门是否制定了化解社会矛盾的应急预案已制定5不清楚未制定有关部门开展的宣传解释工作是否深入细致细致深入1较为细致4不太细致2.访谈法3.文献法3.项目所在地政府及其有关部门、基层政府和基层组(一)项目的合法性(二)项目利益相关者(三)同类项目曾引发的社会稳定风险第二节风险识别(一)访谈法(二)问卷法(三)专家调查法(后期)四个阶段，备注可标注风险的特征(例如长期影响还是短期影响、持续性影响还是间断影响等)和其它需要说(四)对照表法(五)实地观察法(六)项目类比法(一)项目的合法性分析力争全县城镇总人口达20万左右，建制镇达到9个以上，城镇化率达到45%左右。在加快城镇化建设的同时提升富有特色、充满活力的现代城市。至2020年，县城区面积达13平方公里，县城人口11万以上，占县域总人口的25%,发展成为百色次中心城市。”根据《中华人民共和国城乡规划法》,城市总体规划、(二)项目的合理性分析迁方案、补偿标准有76%的基本满意和24%的不满意，获得(三)项目的可行性分析根据调查结果显示90%的受访者对该征地项目表示支(四)项目的可控性分析小风险程度的单因素风险有2个。项目征地拆迁单位需要重但征地拆迁单位对上述单风险因素均提出了针对性较围绕项目的建设和运行是否可能使群众的合法权益遭别项目建设和运行可能诱发的社会矛盾和社会稳定风险事件(包括对社会稳定可能造成重大负面影响的各种群体性或个人极端事件),识别影响项目总体目标顺利实现的各种社依据现场风险调查、以往同类项目经验及项目相关报表项目风险因素对照表分类序号风险因素是否为本项目风险因素备注政策、规划和审批程序1审批程序是2产业政策、发展规划否关规划3规划选线(选址)否符合区域控制规边无敏感目标4规划设计参数(设计规范)否暂不涉及5项目环评等支撑文件的办复安排否暂不涉及6公众参与性是征地拆迁及补偿7土地征收征用范围否项目符合因地制求和土地利用规划8土地征收征用补偿资金否项目征地资金充足，准备充分9被征地群众就业及生活是安置房源数量和质量否本项目仅涉及一商完成土地征收征用补偿标准是土地补偿程序和方案是征拆过程是特殊土地和建筑物的征收征用否本项目不涉及军等征收征管线搬迁及绿化迁移方案否本项目不涉及管线搬迁对当地其他的补偿否不涉及安置方案是人居环境(征地拆迁期间)噪声、振动否项目不动用大型机械设备废气否项目不动用大型机械设备经济效应就业影响否无影响群众收入影响否无影响生活成本否本项目对此项无影响社会环境宗教、习俗否文化、生活习惯否项目不与当地群众的信仰和风俗根据上表的风险识别结果，本项目项目共识别出2大类共7个主要单因素风险。表主要风险因素汇总表序号风险分类发生阶段风险因素备注1程序决策期审批程序短期影响2程序决策期公众参与性短期影响3征地拆迁及补偿实施期被征地群众就业及生活长期影响4征地拆迁及补偿实施期土地征收征用补偿标准短期影响5征地拆迁及补偿实施期土地补偿程序和方案短期影响6征地拆迁及补偿实施期征拆过程短期影响7征地拆迁及补偿实施期安置方案长期影响第三节风险估计(一)估计内容估计发生的概率，分析影响程度(后果),判断其风险程度，(二)估计方法按照风险因素发生的可能性将风险概率划分为五个档次，很高(概率在81%-100%)、较高(概率在61%-80%)、中等(概率在41%-60%)、较低(概率在21%-40%)、很低(概率在0-20%),可根据经验或预测进行确定。级，严重(定量判断标准81%-100%)、较大(定量判断标准61%-80%)、中等(定量判断标准41%-60%)、较小(定量判断标准21%-40%)、可忽略(定量判断标准0-20%),可根 (定量判断标准为：0.64≥R=p×q>0.16≥R=p×q>0.04)和微小(定量判断标准为：0.04≥R=p(三)估计汇总计算表：主要单因素风险及其风险程度汇总表序号风险因素风险概率(P)影响程度(q)风险程度R概率程度指标程度指标程度1审批程序很低较小微小2公众参与性很低较小微小3被征地群众就业及生活中等较大一般4土地征收征用补偿标准较高较大较大5土地补偿程序和方案中等较大较大6征拆过程中等较大一般7安置方案较高较大较大(一)估计内容(二)估计方法指数定量计算表包括风险因素、权重、风险程度(R)和风险因素风险因素的权重I(取值范围为0-1,I取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大)。根据单因素风险估计的结果确定该项目各类单因素风险因素的风险程度，风险程度可分为5个等级：重大(0.7以上)、较大(0.6-0.7)、一般(0.14-0.36)、较小(0.06-0.14)、微小(小于0.06)。T-确定项目整体风险指数项目整体风险指数T=≥I×R,即各类单因素风险因素的(三)估计汇总计算表项目综合风险指数定量计算表序号风险因素权重风险程度风险指数I微小较小一般较大重大W1审批程序32公众参与性23被征地群众就业及生活54土地征收征用补偿标准45土地补偿程序和方案66征拆过程57安置方案7合计1.社会稳定风险等级评判参考标准将项目识别出的各项风险等级评判标准依据下表进行评判，判断出项目的综合风险等级。表项目社会风险等级评判参考标准表风险等级高(重大负面影中(较大负面影响)低(一般负面影总体评判标准大部分群众对项目有意见、反应特别强烈，可能引发大规模部分群众对项目有意见、反应强烈，可能引发矛盾冲突。多数群众理解并支持但少部分人对项目有意见，通过有效工作可防范和单因素风险程度评判标准2个及以上重大或5个及以上较重大单因素风险1个重大或2到4个较大单因素风险1个较大或1到4个一般单因素风险综合风险指数评判标准(2)可通过风险估计结果与风险等级评判标准的对比，表项目社会风险等级评判参考标准表风险等级高(重大负面影响)中(较大负面影响)低(一般负面影响)判断依据判断结论总体评判标准大部分群众对项目有意见、反应特别强烈，可能引发大规模群体性事件。部分群众对项目有意见，反应强烈，可能引发矛盾冲突多数群众理解支持但少部分人对项目通过有效工作可防范和化解矛盾。90%被调查人支持该工程的建低风险单因素风险程度评判标准2个及以上重大或5个及以上较重大单因素风险1个重大个较大单因素风险1个较大个一般单因素风险3个较大程度以上的单因素风险中风险综合中风风险指数评判标准4△/(2)以单因素风险程度评判标准来判断，项目初始风(3)以综合风险指数评判标准来判断，综合风险指数会稳定风险等级，即项目初始社会稳定风险等级为“中风第四节风险防范和化解措施(一)政策、规划和审批程序风险因素防范和化解措施(二)征地拆迁及补偿风险的防范和化解措施会环境等外部风险因素量化为指标，通过这些指标进行监(三)其他社会稳定风险的防范和化解措施表风险防范措和化解措施汇总表序号风险因素主要防范和化解措施责任主体协助单位1审批程序加强学习、沟通，成立联系领导小组征地部门地方政府2公众参与性通过媒体引导积极导向，加强序贯征地部门方政府3被征地群众就业及生活建立回访机制，加强对地方企业联系，增加培训征地部门地方企业4土地征收征用补偿标准严格执行已公示的方案，遵循现行法律法规征地部门5土地补偿程序和方案提高业务人员专业水平，严格执行已公示的方案，遵循现行法律法规征地部门6征拆过程严格遵照征地拆迁流程，以人为本征地部门安保部门7安置方案及时了解需安置群众的诉求征地部门第五节项目风险等级(一)合法性(二)可行性(三)有效性依照项目社会稳定风险防范和化解措施实施前后风险(四)可控性项目社会稳定风险防范和化解措施明确的责任主体前范和化解措施的评估，将项目7个单因素风险的风险概率、表防范措施实施后主要单因素风险及其风险程度汇总表序号风险因素风险概率(P)影响程度(q)概率程度指标程度指标程度1审批程序很低较小微小2公众参与性很低较小微小3被征地群众就业及生活较低较大一般4土地征收征用补偿标准中等较大一般5土地补偿程序和方案较低较大一般6征拆过程较低较小较小7安置方案较低中等较小表防范措施实施前后对比表序号风险因素风险概率(P)影响程度(q)风险程度⑧实施前实施后实施前实施后实施前实施后1审批程序很低很低较小较小微小微小2公众参与性很低很低较小较小微小微小3被征地群众就业及生活中等较低较大较大一般一般4土地征收征用补偿标准较高中等较大较大较大一般5土地补偿程序和方案中等较低较大较大较大一般6征拆过程中等较低较大较小一般较小7安置方案较高较低较大中等较大较小通过对项目7个单因素风险落实防范和化解措施后的风险程度的估计，将各个单因素风险的风险程度利用“叠加累积”原则进行判断项目落实措施后的风险等级。表防范措施实施后项目综合风险指数定量计算表序号风险因素权重风险程度风险指数I微小较小一般较大重大W1审批程序2公众参与性3被征地群众就业及生活4土地征收征用补偿标准5土地补偿程序和方案6征拆过程7安置方案合计1三、措施落实后风险等级表项目实施防范措施后社会风险等级评判参考标准表风险等级高(重大负面影响)中(较大负面影响)低(一般负面影响)判断依据判断结论总体评判标准大部分群众对项目有意见、反应特别强烈，可能引发大规模群体性事件。部分群众对项目有意见，反应强烈，可能引发矛盾冲突多数群众理解支持但少部分人对项目有意见，通过有效工作可防范和化解矛盾。90%被调查人支持该工程的建设。低风险单因素风2个及以上重大或51个重大或2到4个较1个较大或1到4个一3个一般单因低风险险程度评判标准个及以上较重大单因素风险大单因素风险般单因素风险素风险综合风险指数评判标准低风险1.以总体评判标准来判断，项目初始风险等级为“低风2.以单因素风险程度评判标准来判断，项目初始风险等3.以综合风险指数评判标准来判断，综合风险指数R<0.36,项目初始社会稳定风险等级为“低风险”。综合来看，取各判断结论中的最高值作为项目的初始社会稳定风险等级，即项目初始社会稳定风险等级为“低风本章节对落实风险防范和化解措施后的项目单因素风险1.在充分落实征地拆迁单位和分析组提出的风险防范和化解措施的前提下，项目7个单因素风险的风险程度均有不控制在3个。2.利用风险矩阵评价方法定量计算落实措施后的项目综合风险指数为R=0.219,低于落实措施前的R=0.388。3.依据《关于固定资产投资项目社会稳定风险分析工作第六节风险分析结论利用风险对照表，从24个单因素风险中识别出项目存在7个主要单因素风险：审批程序，公众参与性，被征地群有3个，一般风险程度的单因素风险有2个，微小风险程度的单因素风险有2个；落实风险防范和化解措施后，较大风下降至3个，较小风险程度的单因素风险有2个，微小风险项目在落实风险防范和化解措施的基础上社会稳定风险等级判断为“低风险”,且具有的社会稳定风险因素是可对项目的7个风险因素提出了针对性的风险防范和化解些措施对相关风险因素的风险防范和化解具有一定的合理目社会稳定突发事件应急预案》,与相关部门紧密联系，建建议项目征地拆迁单位若发现重大社会稳定问题苗头据起因及时通知有关人员赶赴现场做好耐心细致的疏导工第五章“三调”实施方案第一节任务及工作内容用状况；建立互联共享的覆盖省、州(市)、县(市、区)有内容的细化、变化内容的更新、新增内容的补充”,并对(一)土地利用现状调查土地利用现状调查包括农村土地利用现状调查和城镇1.农村土地利用现状调查。以县(市、区)为基本单位，和不动产统一登记成果以及相关部门已有的高分辨遥感影(二)土地权属调查用地范围外已完成的集体土地所有权确权登记和国有土地(三)专项用地调查与评价在耕地质量调查评价和耕地分等定级调查评价的基础(四)各级土地利用数据库建设州(市)土地调查数据库。以县(市、区)各类数据库成果为基础，组织建设州(市)土地调查数据库及专项调查2.建立各级土地调查数据及专项调查数据分析与共享计算技术，建设从县(市、区)、州(市)到省的土地调查(五)成果汇总2.成果分析基于三调数据，制作系列数据成果，编制省、州(市)、县(市、区)、乡(镇)系列土地利用图件、图集和各种专2.将收集到的原有坐标系统与三调规定不一致的相关数据成果资料，转换为统一的2000国家大地坐标系6.开展农村土地利用现状和城镇村庄内部土地利用现第二节技术路线与方法信息GIS)一体化外业调查等技术，准确查清全省城乡每一+”技术核实调查数据真实性。充分运用大数据、云计算和互联网等新技术，建立省、州(市)、县(市、区)三级土1.基于高分辨率遥感数据制作数字正射影像图。农村土地调查全面采用优于1米分辨率的航天遥感数据；城镇土地利用现状调查采用现有优于0.2米的航空遥感数据。采用高精度数字高程模型或高精度控制点，制作数字正射影像2.基于内业对比分析制作土地调查底图。国家在最新3.基于3S一体化技术开展农村土地利用现状外集的相关行业资料，制作外业调查数据，采用3S一体化技4.基于地籍调查成果开展城镇村庄内部土地利用现状5.基于内外业一体化数据采集技术建设土地调查数据库。按照国家及省数据库标准，以县(市、区)为单位，采信息调查和采集，实现各类专题信息与每个图斑的匹配连6.基于增量更新技术开展标准时点数据更新。按照三合2019年度土地变更调查工作，获取土地调查成果标准时地利用现状调查成果统一更新到2019年12月31日标准时7.基于大数据技术开展土地调查成果多元服务与专项第三节土地利用现状调查土地利用现状调查包括农村土地利用现状调查和城镇(一)数学基础(二)分幅、编号及投影方式和纬差划分，采用经、纬度分幅。图幅编号均以1:100万(三)地类图斑划分三调以图斑为基本单元开展调查(包括道路、沟渠、河流等线状地物)。单一地类地块，以及被行政界线和土地权(四)土地利用现状分类见《第三次全国土地调查技术规程》(以下简称《技术规州(市)、县(市、区)调查界线和控制面积制作与确定；门的批准文件，报全国土地调查办批准后调整；乡(镇)级(一)调查界线的调整展各级调查界线调整。乡(镇)界线调整后报省土地调查办备案，州(市)、县(市、区)调查界线调整后报全国土地2.因成图精度等客观因素造成调查界线与数字正射影(二)调查界线制作及控制面积确定省土地调查办依据国家下发的省级控制界线和控制面控制界线，并制作全省及州(市)、县(市、区)的《图幅理论面积与控制面积接合图表》,计算各级调查区域控制面积，提供各州(市)、县(市、区)使用。省土地调查办上报全国土地调查办依据所报比例尺计算和(一)遥感数据采购和正射影像图制作农村土地利用现状调查原则上采用优于1米分辨率遥感影像资料；城镇内部土地利用现状调查采用优于0.2米分辨国家组织统一采购优于1米分辨率覆盖全国的遥感影像制作DOM。各州(市)、县(市、区)可自行采购更高分辨为开展城镇村庄内部土地利用现状调查，各州(市)、县(市、区)需自行多方收集2014年以后、优于0.2米分辨率(如农村土地承包经营权确权登记颁证使用的正射影像),覆盖城镇村庄范围的已有航空遥感正射影像数据及其镇村庄内部的土地利用现状调查。当原有0.2米分辨率的航空遥感数据不能全覆盖城镇村庄调查区域时，可采用优于1(二)细化调查底图内容按照《工作分类》,实地对调查核实图斑逐一进行地类(一)地类调绘及补测1.各县(市、区)以下发的调查底图为基础，将调查底2.依据影像和实地现状进行图斑综合调绘。对实地地丘陵地不得大于2.5m,山地不得大于3.75m;最大误差不超过2倍中误差。(二)变化图斑的调查举证1.未按全国土地调查办提取的地类调查上图的，由县 (市、区)土地调查办全部实地举证。但对原地类为耕地，内业提取地类为其他农用地，经县(市、区)土地调查办调2.重点地类变化图斑原则上由县(市、区)土地调查办调查新增的变化图斑原则上由县(市、区)土地调查办全部对城镇村庄地籍调查数据库未覆盖和城镇村庄新扩区区)土地调查办组织街道办事处、土管所及村委会相关人员将农村集体土地确权登记数据库中确定的权属界线转绘到土地调查底图上。城镇以外的独立国有土地使用权界界线转绘到土地调查底图上。)第四节专项用地调查在部监管平台备案的新增建设用地审批界线统一制作下发的批准未建设的建设用地图层进行调查。各县(市、区)需(一)耕地质量等级调查评价健全耕地质量等级评价指标体系。以县(市、区)为单监测，建立县(市、区)域耕地质量评价数据库，汇总分析(二)耕地分等定级调查评价梳理现有耕地分等定级成果。根据耕地分等国家级参数，修订和规范省级参数，以州(市)为单位分县(市、区)分等数据库的核查入库，形成全省耕地分等定级专项数据第五节地调查数据库建设量，确保三调各级数据库的顺利汇交和管理系统的正常运一、县(市、区)数据库建设县(市、区)土地调查办负责组织开展本地区土地调查二、州(市)、省级数据库建设省土地调查办组织，逐级开展数据库成果质量检查。以县 (市、区)土地调查汇交数据库为基础，开展州(市)、省土地调查数据的集成整合，建立州(市)、省土地调查数据库；构建州(市)、省数据库管理系统及数据分析共享服务平台，为县(市、区)土地调查数据库的备份、更新、维护、第六节检查与验收基础上，建立调查成果的县(市、区)自检、州(市)初验、三调采用分阶段成果检查制度，采取内外业检查的方县级以上地方人民政府对本行政区域的土地调查成果一、县(市、区)自检各县(市、区)土地调查办组织对调查成果进行100%利用全国统一的数据库质量检查软件对数据库及相关表格县(市、区)根据自检结果组织成果全面整改，编写自检及整改报告，报州(市)土地调查办预检和汇总。二、州(市)初验州(市)土地调查办负责对本行政辖区内的调查成果进行初验和汇总。在参与县(市、区)外业自检、全面检查县 (市、区)自检记录的基础上，重点检查调查成果的完整性和规范性，形成州(市)初验报告报送省级验收。县(市、区)调查成果、州(市)级汇总成果，由省土省级在州(市)土地调查办初验成果的基础上，重点检查成果的真实性和准确性。根据三调要求，利用“互联网+”举证成果，对县(市、区)、州(市)报送成果，采用计算整改，编写省级验收报告；对整改后的县(市、区)调查成将通过省级验收的县(市、区)调查成果及检查记录一全国土地调查办组织对通过省级验收的县级调查成果第七节统一时点更新各县(市、区)利用2019年度土地变更调查工作的正对比，通过实地补充调查，开展三调完成时点与2019年12月31日期间的行政界线、图斑界线、地类信息和权属界线县(市、区)国土资源主管部门对本地区统一时点土地调查成果质量负责，县(市、区)组织对本地区统一时点土地调查成果进行100%全面自检，确保成果的完整性、规范州(市)土地调查办组织、指导、监督本辖区内统一时省土地调查办对本省统一时点土地调查成果质量负总责，并组织对辖区内各县(市、区)的统一时点土地调查成统一的数据库质量检查软件检查各县(市、区)的统一时点第八节成果汇总成果汇总分为两个阶段，第一阶段为初始调查成果汇(一)县(市、区)数据汇总以县(市、区)土地调查数据库为基础，按省级确定的县(市、区)行政区域调查界线和控制面积为基准，按照三调规定的具体内容和汇总方法，由地类图斑逐级汇总本县 (市、区)行政区域内的土地利用现状、权属数据，永久基(二)州(市)数据汇总按省土地调查办确定的州(市)行政区域调查界线、控制面积，对所辖县(市、区)数据汇总成果进行检查；按三调规定的汇总内容和格式，以县(市、区)汇总结果为基础，汇总州(市)行政区域内的土地利用现状、权属数据，永久(三)省级数据汇总面积，对各县(市、区)数据汇总成果进行检查；按三调规定的汇总内容和格式，以县(市、区)汇总结果为基础，汇按行政区域编制土地利用挂图和其他专题图件，乡(镇)挂图以分幅土地利用现状图为基础缩