海南文昌高隆湾五星级温泉酒店项目整体定位

工程研究的工作阶段划分整体定位与物业开展建议〔中期汇报〕整体定位与物业开展建议〔终稿汇报〕市场调研阶段工程地块查勘区域宏观经济背景研究区域旅游地产市场调研一线销售人员访谈专业人士访谈政府官员访谈消费者访谈2023/07/302023/08/252023/07/16工程界定及目标分析问题结构化分析工程时机挖掘案例借鉴工程整体开展战略工程定位物业开展建议开发策略2023/11/202工程定位研究能解决的主要问题工程开发的核心问题国际精品度假物业专题工程时机挖掘整体开展战略工程整体定位全球超五星级酒店专题工程经营模式物业开展建议开发次序与展示安排——问题在哪？——时机在哪？——向谁学？学什么？——指导思想是什么？——怎么卖？——是什么？做什么？卖给谁？——怎么做？——特色在哪里？——先做什么？后做什么？3核心问题结构化分析物业发展建议项目属性界定项目整体战略项目整体定位项目机会挖掘案例借鉴4工程区位文昌市位于海南省东北部。东、南、北三面临海，全市南北长90公里，东西宽65公里，环疆长285公里，土地总面积2403平方公里，海域面积4600平方公里。文昌市辖有17个镇，总人口约56万人，海外华侨约130万人。高隆湾距文昌市区10公里，距离海口美兰空港仅36公里。距离海口市区仅50分钟车程。高隆湾距离建设中的文昌卫星发射场直线距离10公里，距规划跨海大桥约5公里，大桥建成后，陆路交通直达航天主题公园15公里。区域认知文昌素以文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、将军之乡、国母之乡扬名海内外。工程所处高隆湾属文昌市管辖范围，区域内有铜鼓岭、月亮湾、东郊椰林等著名旅游景点，常年平均气温为23.9度。政府将高隆湾规划为文昌市近期开展重点。高隆湾，可谓是一块风水宝地，东南北三面临海，市政府那么坐落于中心偏西的位置。地块位于海南文昌高隆湾度假区内，距美兰空港36公里，距离建设中的卫星发射场仅10公里。项目属性界定

本案卫星发射中心海口美兰机场文昌老城琼海5工程现状交通通达性佳，区域内部道路已建成，随着规划实施和周边工程的开发，交通条件将得到持续的改善。区外交通：全市公路通车里程达1646公里，其中国道1条9公里，省道6条227.557公里，县市道19条221.7公里，乡道1187.25公里。全线共有桥梁55座1697.32米；其中，大桥3座416.24米，中桥11座670.34米，小桥41座610.74米，涵洞688道。高隆湾片区距离文昌市区10公里。文昌市距离海口市区全线高速公路56公里。随着轻轨的建设，文昌市区距离海口的通行时间将缩短在30分钟内。文昌距离琼海82公里。区内交通：工程地块途经白金路、文清大道直达文昌老城区。工程地块东南侧225.21米临海，观高隆湾海景，其余三侧临市政规划路〔双向四车道〕，现均已建成可以通行。地块与防风林之间有可通行道路。交通条件6地块呈长方形，东南侧海岸线长约225.21米，地块地势稍低于周边道路。地块呈长方形，工程地块内有鱼塘、椰子树等。地块西南侧为白金路，已开发工程为白金海岸，配套有会所、游泳池、海鲜城等。工程西北侧临高隆路，为待开发地块，该工程为电梯公寓及商业用房。工程东北侧临已开通规划路，平海逸龙湾已开工建设，为文昌高隆湾现阶段最高档次的旅游房产开发工程。项目四至西北侧：高隆路东北部：逸龙湾东南侧：防风林西南侧：白金海岸7工程拥有一线海景，沙滩质量良好，且有可利用的温泉资源。朝向：工程地块海景为东南向海景。海浪：高隆湾沙质细腻洁白，沙滩质量良好。内部资源：在后期的开发过程中可将工程现有地块的椰子树等热带植物加以利用。外部资源：周边工程开发的商业、餐饮可作为工程的外部生活配套。参与性：工程东南向海城已成为文昌市民夏季的天然海水浴场。资源状况一线临海，坡度极缓防风林中沙滩周边商业本案沙滩8按照城市控规，该地块容积率≤1.2，建筑密度≤20%。规划用地经济技术指标用地面积108026平米容积率≤1.2建筑密度≤20%建筑限高≤12层绿地率≥50%机动车位每150平方米建筑面积配1个车位规划设计限制条件物业形态根据文昌市政府规划，凡临高隆湾一线海景用地，必须修建一座五星级酒店作为开发前提。建筑设计建筑物外墙退海岸线，退主道路景观通廊尺寸暂未确定。用地性质现有用地性质为农业科研用地，对于海景公寓与度假别墅的建设需变更用地性质。建筑总高度海景公寓原则上总层高不超过12层，但与政府沟通后可局部突破到15层。停车场项目南侧必须预留一定数量的车位，但对项目整体性及海景景观存在较大影响。基础指标：9亚热带滨海城市，中小型规模、具有一线海景优势资源的综合性工程。有利因素：地块具有一线海景优势资源。初步规划将集星级酒店、度假别墅、产权式酒店、局部商业配套为一体的休闲旅游度假物业。可适当挖掘工程的温泉资源。周边开发工程众多，区域认知度强。位于开展的片区中间位置，区域内交通通达性好。周边大型工程云集，已建成和待建的配套正在逐步完善。可利用工程地块对应的海岸线，但退海岸线局部不能建设永久性建筑物。不利因素：地块虽拥有一线海景，但临海面面宽窄，不利于建筑的排布。工程总用地199亩，退海岸线及地块红线后可用地总面积166亩，在高隆湾片区在建的其他工程相对规模较小。地块用地性质不明确，在规划设计时必须考虑地块划分问题。工程属性：区域属性：热带滨海航天主题城我国唯一热带滨海度假城市、滨海航天城市通达性好海文高速为区域对外联系主要干道知名度低高隆湾的一部分，但受制于行政区划，知名度有待进一步提升一线强势海景地块一线临海225米，海岸线长3.6公里中等规模项目可建设用地达166亩，在一线物业开发项目中属中等规模综合性物业规划包括超高端酒店、别墅、高档海景公寓项目属性界定结论10核心问题结构化分析物业发展建议项目属性界定项目整体战略项目整体定位项目机会挖掘案例借鉴11工程开发目标、背景与限制性条件开发背景合作开发本工程意向由农业部出地，海口农工贸〔罗牛山〕股份出资共同开发建设。资金实力背景海口农工贸〔罗牛山〕股份以房地产开发、畜牧业、教育业为主导公司开展的三大支柱产业，已有10年的开发业绩，并在海南拥有近20000亩土地储藏，公司资金实力雄厚。开发使命该工程的开发建设主要为农业部提供会议、培训、国内国际学术交流与疗养的综合型酒店。项目必须打造五星级酒店。项目限高12层。项目地块变性。市场如何定位，产品如何定位？打造文昌最高端的度假酒店及酒店物业资产的保值增值？开发理念如何确定、哪些先做，如何操作？酒店如何在众多的工程中脱颖而出成为区域标杆？关注的问题：必须解决业主相关的会议、培训、交流等需求。开发目标限制性条件打造同区域旅游度假物业精品、一流的会议与培训中心。实现资产的保值增值。12本工程的核心问题工程整体价值如何最大化，实现增值保值？核心问题——行业大势的演变带来什么时机？如何顺势而为？1234区域开展能否对本工程形成有效支撑？区域价值何在？面临什么竞争？如何通过精品营造制胜市场？如何运营？如何处理住宅物业与酒店物业的关系？五星级度假酒店是否可行？如何开展？13核心问题结构化分析物业发展建议项目属性界定项目整体战略项目整体定位项目机会挖掘案例借鉴14旅游市场时机分析海南岛对岛外目标客户的吸引国际旅游岛政策对海南旅游地产市场的影响旅游度假市场的开展趋势区域开展时机挖掘市场时机挖掘15海南岛对岛外目标客户的吸引受益于全球经济回暖美国房屋数据显示，虽然市场还未实现全面复苏，但出现了很多令人振奋的消息。标准普尔/凯斯-席勒2023年12月公布的数据显示，美国20个大城市11月份的房价环比增长1.2%，连续第三个月环比上升。英国的房屋市场也出现转机，多项指标显示继续回暖。随着中国经济企稳上升，房地产市场已率先回暖。受益于救市政策，2023年住宅市场与商业地产异常火爆。国际旅游岛战略获批备受关注的《海南国际旅游岛规划纲要》已经获批,海南国际旅游岛将获得更为宽松的政策支持,包括免签证、商品购物免税、航权开放、旅游效劳业对外开放等优惠政策。在规划纲要中,着重提出了“零关税〞的政策,即在购置免税商品时对离境旅客实行“区内付款提货,海关离境验放〞、本国游客实行“无次数限制但有金额和数量限制〞的政策,海南全境将成为我国首个日用消费品免税区。这一消息的公布带动了人们对海南省的投资热情，甚至带火了二级市场中的海南本地股。轻轨开通在即，为财富加速海南一大批重大根底设施，如东环铁路、琼洲跨海大桥、环岛高速公路、文昌卫星城等开工完成，对提升海南整个旅游地产市场有很大的拉动作用。到2023年后，海南各地区旅游地产市场会上升到一个新的层次，具有很大的开展潜力。海南岛东环铁路于2023年建成后，将大大缩短岛上各城市之间的距离，海口直达三亚约需80分钟。16海南岛对岛外目标客户的吸引2000-2007年三亚旅游收入与接待过夜游客总数量海南旅客开房率现有背景下，旅游市场趋势如何？国民度假休闲指数上升根据国际惯例，国民人均收入到达2000美元左右，度假旅游市场逐步形成。根据预测，到2023年底，我国人均GDP有望到达4000美元。从这个角度观察，国民休闲将顺应我国经济快步开展，越来越多的人选择投资、度假。海南凭借着得天独厚的气候环境,自然成了居家、度假、养生的首选。大量游资炒作自从2023年下半年之后，全国各地都在高喊房价虚高的时候，海南房价却异军突起。2023年元旦之后，房价普遍翻了一倍乃至更多！由于大量热钱形成，国有民间资本无路可去，房地产是其博取暴利的最正确场所。在实体经济利润极低，投融资环境恶劣的大背景下，2023年从山西煤炭行业退出的千亿资金，理所当然地选择海南地产作为目标。海南国际旅游岛的“概念〞让游资抓住了时间点，海南房价的飙升也就在情理之中。17国际旅游岛政策对海南旅游地产市场的影响〔一〕房价明显上涨旅游地产价格前期呈现南高北低之势。目前，总体房价呈现南高北低、东线沿海高，中间低、西线最低的趋势。三亚平均价格最高，市区均价在20000-30000元/平方米、海景房在30000元/平方米以上。其次海口，市区均价在9000-13000元/平方米，海景房在13000元/平方米以上。周边各沿海一线海景房均价在8000-12000元/平方米，内陆各县均价在4000-6000元/平方米。西线根本在3000-4000元/平方米。海南旅游地产逐渐步入多极化时代由海口、三亚为主迅速向中间各县市开展，三线旅游地产市场受宠。目前，海南省土地储藏中心及各市县已筛选向省外推介出让的地块有２３宗，近1．4万亩。开发方向上看,过去较长一段时期，海南省旅游地产开发重点主要集中在海口、三亚等地，2023年情况有所变化,开发重点正以较快速度向文昌、琼海、澄迈、万宁、陵水、保亭等其他市县拓展。海南旅游地产对外热销80%为岛外客户购置，60平方米或以下的小户型畅销。从旅游类商品房销售情况和销售对象来看，购房者中80%的市场消费力量主要来自岛外。统计显示，三亚房产构建类型中小于或等于60平方米的小户型为最畅销类型。18国际旅游岛政策对海南房产市场的影响〔二〕岛外购房者的特征以“四高一都〞为主以上海为中心的高收入地区、东北等高寒地区、山西等高产煤地区、成都等追求高品质居住的区域，首都及周边地区的岛外人群是海南楼市的主要消费体。楼盘80％以上卖给了外地人，其中北京占首位，上海、浙江占第二位，重庆、成都包括东北排到第三位。小户型为主多数以中小户型为主的楼盘特别抢手和热销，即便是一些以中大户型为主的楼盘，其小户型局部就像肥膘中的瘦肉，早被订购一空。事实上，不管是面对岛内还是岛外购房者，中小户型总是最先卖掉的。比方，天来泉从2023年10月31日开盘到目前，售出小户型房2100多套，引起业界惊呼。外来地产商大举进入海南地产在从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产工程星罗棋布，雅居乐、富力、万科、鲁能等知名地产开发商，已经在这里展开了全面的竞争。业内人士估计，海南的全国性房地产开发企业超过了100家，投资总额超过1000亿。雅居乐地产、中南集团、鲁能集团、合景泰富、上海平海集团、上海宝名集团、同创集团、华隆集团、香港华商集团、广州新大地等国内知名地产商也相继在文昌市抢滩登陆。19生活度假休闲度假观光度假财富积累下度假成为时尚，海南旅游逐渐从观光的奢侈品向休闲的生活消费品转变。趋势一123456789101112人均停留天数（天）月份入住率未来入住率以往入住率中国经济30年高速增长的财富积累有效地支撑了旅游方式的转型，休闲度假成为时尚；高速增长的度假型旅游特点在海南出现；人均停留天数上升，市场粘性增强；淡旺季的入住率差距缩减，旅游季节性因素弱化；海南正处于观光度假到休闲度假，再到生活度假的转型期，对目标客户而言，旅游已经脱离了奢侈品的范畴，逐步向一种生活常态演变。理念度假需求$300PerCapitaGDP$1000$3000$5000增长见识，享受视觉愉悦；感官接触表面感受，“拍照留念”的方式旅游是一种奢侈品观光是旅游的核心旅游是一种选购品休闲放松是主题旅游是一种生活方式，是生活的必需释放压力，舒缓心情，自我调节；住宿酒店，参与活动，融入氛围体验生活，享受人生，交际方式；旅游置业，生活化的度假方式度假方式升级路径20海南房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具和资金出口。全球性流动性过剩、长期贸易顺差、人民币升值压力三大因素共同推动了中国资本市场的流动性过剩，CPI高涨下的负利率迫使资本寻找新的出口。证券市场和房地产市场成为市场资本最重要的投资方向，房地产从居住自用逐渐成为投资产品；房地产作为高端客户的财富工具而存在。在全国市场调控严厉，市场观望气氛浓厚的大势下，海南房地产市场逆市而上，成为财富工具的优选。随着海南度假资源价值的兑现与提升和一线海景的稀缺性，产权式酒店、海景公寓价格快速上涨，投资成为不可无视的置业驱动力。趋势二10万亿14万亿17万亿03年04年05年06年07年03年到05年居民储蓄余额加速增加人均储蓄率全球第一05年到07年居民储蓄余额增速减缓“储蓄搬家”逐渐显现07年5月起居民储蓄余额出现滑坡最高缩水幅度2.5%储蓄增长速度放缓乃至缩水，民间资本主动寻找投资对象。随着海南度假资源价值的兑现与提升，商品房价格快速上涨，投资成为不可无视的置业驱动力，目前岛外购房比例到达了90%。21在政府的推动下，海南正在逐步地形成国际化的旅游度假目的地。

2023年1月，海南正式成为国际旅游岛，总体目标是把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地。趋势三海南的国际旅游岛目标基于国际旅游岛目标及城市开展战略，海南加速开展其国际度假配套平台实行旅游零关税扩大航权开放进一步扩大入境免签范围实行更加开放的海洋旅游政策海南旅游国内、国际承接状况〔2007-2023〕相关政策全面开放旅游及相关产业22旅游市场趋势总结——海南市场处于快速开展的阶段，仍具有巨大的增长潜力。中国的休闲度假正逐步由奢侈品转变为生活不可或缺的一局部海南房产以其稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具海南正在逐步地形成国际化的旅游度假运作平台1、行业开展趋势支撑酒店业的持续开展2、比照国际知名滨海度假区，海南旅游地产的开展仍然具有增值保值的巨大空间分析结论度假生活化物业资产化旅游国际化23区域开展时机挖掘城市开展格局板块价值解构工程核心价值区域价值24随着政府的迁移，高隆湾将依托先天的海景资源，成为继三亚亚龙湾之后的高端滨海度假湾区之一。城市发展格局湾区片区规划功能定位三亚湾以旅游配套服务为主并辅以居住功能的超大型新区大东海大众休闲主题的中部城市旅游区面向国际和国内的度假区亚龙湾国际性旅游度假区海棠湾国家海岸未来国际性旅游度假区清水湾高档度假式住宅区香水湾综合型的高档旅游度假区高隆湾航天主题城国际滨海旅游区25高隆湾交通便利，海景、沙滩资源条件良好，一线区域开发逐步完善，现住宅局部目标客户群主要面向国内游客，酒店局部目标客户群主要面向省内客户及航天城商务客户。高隆湾海水良好，在各湾区中处于中等地位；亲海的资源价值较高。自然资源条件在各湾区中处于中等地位，开发处于初级阶段，旅游资源相对缺乏。目前发展状况2007年开始起步，目前配套相对缺乏以国内旅游度假为主,酒店价格较其它区域低主要功能休闲度假、娱乐客户散客，少量国外客户特色海景资源、航天公园片区规划功能定位以旅游配套服务为主并辅以居住功能的超大型新区未来发展规划期内主要集中在高隆湾，发展势头良好以商业、娱乐设施为主的中心服务区，为国内外游人服务住宅功能在高隆湾湾整体开发中占据主导地位板块价值解构26文昌高隆湾将以航天发射基地为依托，逐步开展成为以旅游为重点的休闲度假新城。高隆湾定位为以旅游为重点的休闲度假新城。东起清澜港，南到南海村，西至南二环，北靠疏港大道，规划控制范围面积约629公顷，建设成为滨海旅游效劳基地，拥有优越生态环境的滨海花园居住区。作为文昌未来开展的重点，高隆湾受到国内外众多投资者的热切关注。滨海旅游效劳基地规划期末区内常年居住人口2.5万人旅游酒店接待床位1.5万床，现规定一线海景必须建设五星级酒店高隆湾规划新城国际化复合性度假一流的景观资源驳接全球的交通体系便利的城市生活配套特色、丰富的度假设施大量高端人群进驻未来一流海资源、科技博览、丰富的度假设施吸引大量的高端客户板块价值解构航天城与周边关系规划航天城高隆湾27区域的开展正在逐步走向成熟，存在巨大的升值空间和潜力。优越的自然资源政府的强势推动航天城主题规划国际主题休闲度假区凭借优质的自然资源与政府的强势推动，借势率先起步区域的不断成熟——高隆湾将成为文昌高端休闲度假地标。区域价值1、区域的开展将逐步填补现有开展过程中高端、商务效劳能力的缺乏。2、高隆湾将成为多元化，效劳高端，商务活动的休闲度假新城的重要组团。高隆湾的未来28工程市场时机分析市场开展概况及特征竞争格局研究市场时机提炼29旅游地产市场近年快速增长，在航天城和国际旅游岛政策宣布后，区域旅游地产市场呈现量价齐升的增长格局。星级酒店由于政策的限制，将在未来的3-5年内大量增长。区域内相关生活、休闲度假消费、商务配套将随着区域开发进程逐步完善。周边工程的规划对高端客户的需求考虑相对欠缺。省内各湾区的开展各具特色，以航天城为依托的高隆湾将在逐步凸显商务度假的优势。商品房市场的供求与价格走势〔2000-2007〕各类型物业价格变化状况市场发展概况与特征30从消费者调查及访谈中显示，经济考虑决定了购房行为，在考虑海南度假价值首要重视的是海景资源的优劣，其次是区域考虑，再根据具体的产品进行选择。价格考虑不同区域假设已选定高隆湾考虑海景资源一线海景二线海景腹地亚龙湾三亚湾高隆湾湾……考虑具体产品假设已选定一线海景产品选择价格区间海南价值看重海南这个度假天堂是所有购买者的选择前提独一无二的度假资源中国唯一的热带滨海旅游城市超前的房产投资消费理念市场特征一资源价值决定了产品的初始价值，对有限海资源占有是当前高端客户置业的首要驱动因素。从区域形象、交通、环境、景观等调整心理价值指标从楼盘小区环境、房型、设计管理等对价位作出调整根据距海的远近、海景资源的优劣及参考性楼盘来确定心理价值经济考虑海景考虑区域考虑产品考虑31物业类型逐步趋于多元化，但产权式酒店、公寓依然是市场绝对主流的产品，且是客户偏好的物业类型；产权式酒店以物业形态取胜，主要面向高端客户，公寓面向中高端阶层，低总价是仅次于景观的驱动因素；面积呈小型化趋势，30-80㎡的公寓成为供给主流，成为市场畅销产品。客户对于物业类型的偏好物业类型公寓产权式酒店其他050100150200250300﹥4002005年至今物业面积市场特征二市场产品的形态不断趋于多元化，产权式酒店、电梯公寓是当前市场的畅销产品。32项目销售均价同期周边普通公寓嘉宾国际1.1万元/平0.8万元/平海航二期1.5万元/平1.2万元/平天福源酒店1.2万元/平0.9万元/平时代海岸1万元/平7800元/平2006年同期销售中的时代海岸的价格普通公寓产权式酒店780010000元/平米项目位置客房量营业状况销售周期销售速度海航二期三亚湾476已营业尾盘在售旺季月均80套嘉宾国际大东海售170套已营业2年多旺季月均40套华宇皇冠假日酒店亚龙湾451已营业淡季10个月月均20套时代海岸艾德瑞市区392已营业1年旺季月均80套国光滨海花园三亚湾1160尾盘2年全年月均60套左右泛酒店物业可实现高于周边住宅10~20%的溢价，个盘销售速度年200-300套；产权式酒店尚未经营或经营初期因前景尚不明朗，销售速度和销量价均较低，经营稳定后，量价均有大幅提升；酒店式公寓销售相对更为灵活，承诺一定的投资回报率能够实现溢价销售，且销售速度明显优于普通住宅；市场特征三附加投资回报的泛酒店物业能够实现更高的市场价值，但对效劳管理的要求相对提高。33竞争格局研究市场现有住宅物业供给集中在高隆湾、老城区及铜鼓岭、月亮湾片区。本工程未来的竞争威胁主要来自于高隆湾区域及铜鼓岭、月亮湾等其他一线海景物业。相对铜鼓岭、月亮湾，高隆湾的开展、配套相对完善，区域知名度相对较高。在高隆湾区域内部，本工程将和平海·逸龙湾等高端、高配置物业存在竞争关系。本工程的竞争策略——优势资源整合，农业部、罗牛山的强强联手将2家的社会资源进行了有效组合。34文昌典型楼盘住宅供给情况市场供应现状序号项目名称户型供应数量（套）总数量（套）所占比例预计交房时间现均价（元/m2）付款方式交房标准1白金海岸1F200多300多55%2010.6.307000一次性：99折按揭：无折扣（已售罄）毛坯2F10045%2平海·逸龙湾1F5400600090%2012.69200一次性：无折扣按揭：无折扣精装2000元/m22F60010%3中南·森海湾1F49007000多70%2012.3.1（三期）8500一次性：无折扣无按揭精装1300元/m22F140020%3F70010%4波溪·丽亚湾1F840多1400多60%待定9000一次性：95折按揭：98折精装1200元/m22F560多40%5蓝色假日1F400多95650%2011.5.14000（已售罄）毛坯2F400多50%6黄金海岸1F57071080%2011.6.307500一次性：98折无按揭毛坯2F14020%7阳光东海岸12011.115600一次性：无折扣无按揭毛坯8星蓝湾1F待定1788待定待定4500一次性：无折扣无按揭精装(待定)元/m22F待定待定9夏湾拿1F主力户型744主力户型2012.66000一次性：98折按揭：无折扣毛坯2F辅助户型辅助户型35文昌临海楼盘酒店客房供给情况及相应配套效劳未来供应序号项目(及酒店)名称酒店客房数量（间）标准完工时间预计推出时间配套服务备注1白金海岸（海南白金海岸度假酒店）1800四星2008年2007年泳池、温泉、沙滩娱乐项目、中西餐厅、会所等4栋均已完工，2007已陆续开始推出经营2平海·逸龙湾（酒店名待定）约300五星待定待定待定酒店未启动3中南·森海湾（中南·森海湾海景酒店）88（详情待定）五星2013年以前待定待定大概会在2010年底启动，88套高级行政套房4波溪·丽亚湾358五星待定待定餐厅、泳池、休闲、健身、游戏、SPA等36文昌临海楼盘别墅供给情况未来供应序号项目名称面积（m2/套）单价（元/m2）套数（栋）备注1白金海岸约300待定8未建，详情待定2平海·逸龙湾待定待定待定别墅属于酒店配套，未建，详情待定3中南·森海湾待定待定30多未建（别墅在项目四期开发），详情待定4波溪·丽亚湾300多待定5详情待定37目前文昌一线海景工程在规划与建筑设计上对资源占有的实现已经到达了较高的水平。规划上上下搭配，尽可能扩大产品观景面，实现溢价；产品设计上做到户户观景，实现价值最大化；白金海岸沙滩栈桥仅注重社区内部景观的营造，忽视外围环境的整体包装，贬损资源的整体价值；强调对自然资源的最大化利用，缺乏对人文资源的挖掘提炼和升华。对海资源的利用过于简单化，未能整合更多参与海、体验海的休闲方式；资源改良资源整合资源再造资源利用的缺乏主要表现为角度的片面与方式的单一。中南森海湾市场机会提炼目前市场整体上仍处于销售资源的极端，强调的是自愿的占有，忽略了对资源的利用、改进、整合与创造。38多数工程的意图通过热带风情主题的营造表达滨海度假气氛，局部工程的园林打造已经到达一定水平。园林打造缺乏对热带滨海度假气氛深刻理解的主要表现：白金海岸森海湾园林景观多停留在为景造景的阶段，缺乏系统性，极少工程能演绎滨海度假的社区气氛。层次感不足在园林整体规划上，主轴、组团、节点不明晰；在植物使用上缺乏多样化，频繁使用椰树等单一树种，难以表现真正的热带风情；主题不鲜明热带风情的千篇一律，欠缺对园林风格特征的深层次挖掘；软景主导，但多数欠缺硬景点缀，标识、小品缺失，导致主题泛化；色彩过于单调绝大多数运用绿色植物铺排，极少使用栽植鲜花或其他颜色的植物进行搭配，导致整体观感缺乏感染力；水系利用不充分泳池小打小闹，与城市住宅如出一辙；未能通过水系营造社区的海域感，实现与海的紧密关联，最大化海资源价值。39公寓产品设计以观景最大化为导向，利用观景阳台、落地窗强化卧室等功能空间的观景面，较好地满足了客户的度假需求。白金海岸别墅尚未滨海化的假设干表现欠缺挑空处理，空间感缺乏，难以产生开阔的观感；缺乏室外淋浴、Spa区等休闲功能空间设计；较少使用灰空间连接主要功能区，增加情趣性；室内外空间的衔接、过渡缺乏设计，内外割裂；户型设计根本以强调景观最大化为导向，忽略了户型内部的滨海化的空间表现。森海湾40项目物业管理服务鲁能山海天北京鲁能物业管理三亚湾新城Butler英式管家服务亚龙湾会公主郡北京凯莱物业管理红磡香水湾凯莱物业管理海南福湾聘请国内一流物管半山半岛世邦魏理仕物业顾问香水湾1号深圳世邦魏理仕管理近几年开发的工程普遍引进品牌物管，效劳水平有所提升。绝大多数工程的物业效劳是通过本地人员最终执行的；尽管经过专业公司培训，但由于效劳意识不到位以及管理的现实困难，存在监管脱节、效劳马虎等问题。酒店管理公司物业顾问公司物业管理公司本地执行人员客户多数为一二线城市的高端客户，习惯了高品质的物业管理效劳每年多数时间不在本地，需要物业管理对住宅进行维护。“物管的人常犯一些低级错误，你跟他讲多少遍都没用，效劳意识不到位是根深蒂固的……〞——专业人士访谈物管体系存在的主要问题是执行力缺失，概念与现实效劳脱节。物业管理水平亟待提升，“酒店式〞“贴心管家式〞等效劳概念的提出在实施上无法落实。41本工程规划定位起点高，具有一定的后发优势，应弥补高隆湾区域市场缺乏特色酒店大型会议配套设施的缺乏。本工程酒店极具特色的南欧建筑风格特显区别于现有星级酒店市场，从品质及风格上实现完全超越。本工程需要弥补现有高端消费产品的缺乏，营造自身的多文化度假气氛。本工程需要重视文昌快速增长的商务会议旅游需求，必须具备接待大规模高端商务会议的能力。启示一：启示二：启示三：启示四：工程市场时机启示项目市场方向总结42关于工程的可行性及开展方向分析工程用地性质只有在可变性的前提下本工程才具有开发的可行性打造五星级酒店具有市场可行性。别墅的建设类似于定向建造，在客户要求的根底上把控建筑外立面、园林景观、交通等细节和工程整体的融合。在用地性质可变性的前提下修建产权式酒店或海景电梯公寓。结论一：结论二：结论三：结论四：项目市场方向总结43关于工程增值保值的战略方向分析行业与区域的开展趋势足以支撑工程的增值保值。本工程应走加速区域开展，促进区域多元化、提升区域活力的路线。超越市场现有供给，延展产品内涵。结论一：结论二：结论三：项目市场方向总结44核心问题结构化分析物业开展建议工程属性界定工程整体战略工程整体定位工程时机挖掘案例借鉴45案例选取及适用条件案例选取的适用条件区位拟合度：类似纬度滨海旅游度假城市;国际知名度：国际知名的精品度假物业；工程相似度：内部具有星级酒店、住宅物业的综合性度假物业；印尼巴厘岛FourSeasons(RoyalVilla)泰国普吉岛SheratonGrandeLagunaPhuketBanyanTreePhuketLagunaBeachResort夏威夷WaikoloaBeachResort.

夏威夷MaunaLaniResort巴哈马AtlantisParadiseIsland中国（china）墨西哥坎昆PuertoCancun马尔代夫ParadiseIsland澳大利亚黄金海岸Bluewater46SheratonGrandeLagunaPhuket位于普吉岛拉古娜高档综合旅游度假区核心区中部。LagunaResort地势平坦，西面向海，三面群山环绕，形成天然的绿化隔离带；度假区主体是5家全球性五星级度假式酒店、18洞高尔夫球场、三家国家级健康美容SPA、8家高级餐厅、户外活动及训练中心、儿童娱乐营区、传统泰国市集、假期规划中心、购物村等度假全方位设施；市场定位是一个大型的高档综合旅游度假区，以高级度假式酒店为开展重点；LagunaResort不单在东南亚声誉甚隆，在欧洲和美洲亦享有很高评价。越南柬埔寨老挝泰国马来西亚缅甸普吉岛曼谷Laguna整个LagunaPhuket度假区位于泰国南部普吉岛Bangtao湾，占地约3.2平方公里；是由新加坡ThaiWah集团的何氏兄弟〔HoKwonPong&HoKwonCjan〕，在东南亚所创立的第一个整合性高级度假区；对外交通主要依靠航空，距离曼谷飞行距离1小时；岛内交通网络完全依靠公路。喜来登湖礁度假村47在规划上以酒店为核心，庭院式建筑格局将各功能区有机连接。酒店别墅酒店别墅酒店套房酒店套房会议中心娱乐及商业SheratonGrandeLagunaPhuket建于1995年，由酒店套房、酒店villa、会议中心、商业娱乐配套、Jacuzzis按摩水疗池等组成；低密度庭院式建筑风格，两翼为亲水别墅，酒店套房和会议中心、商业中心等建筑围合中心园林，价值高的物业占据更好的资源。除了传统客房种类外，酒店另外提供别墅式客房和分时度假套房。所有客房共有423间，是LagunaPhuket

度假区内规模最大的酒店。48喜来登度假村以水系为主题，在海资源的根底上，将湖滨特色发挥至极致；酒店内的礁湖泳池(LagunaPool)全长323公尺，是全亚洲最长的泳池，并穿过酒店的所有设施。极致化利用湖景资源为度假村核心特色，打造亚洲最长的泳池以水系贯穿酒店内部所有设施。49LagoonVillasRestaurantFlatletsGekko酒吧沙滩餐厅建筑与水相生相融，最大化提升社区的亲水性，营造浓厚的国际滨海度假气氛。LagoonVillas是沿湖而建的两层别墅，下层客厅上层睡房，两层皆有落地玻璃窗对正湖景；每栋别墅也设有私人码头，可以乘小艇回房间，住在这里会有整天留在酒店的冲动。酒店套房均是滨湖四层建筑，大面积的湖礁泳池和沙滩可以吸引宾客滞留嬉戏，营造浓厚的度假区气氛；餐厅、gekko酒吧、婚礼教堂充分利用海景资源，提升海资源的参与性。50利用大面积的落地窗，室外湖景尽收眼底；客房现代化简约风格，但是用料不菲，装修极为考究；私人泳池房〔Privatepoolvilla〕虽然处于庭院式建筑群中，其私密性却能得到最大的保障。产品设计极其精致，舒适性与私密性并重，室内装饰凸显顾客品味。51度假村以合家欢为主题，区域配套及娱乐设施齐全，如提供儿童会所、残疾人专用设施等，使宾客体验“家〞的舒适、方便；水上娱乐和运动也深得度假区内宾客的青睐，特别是驾小帆船出海和海湾潜水探险，最能激发游趣；与生态湖景融为一体的会议室常接待国际会议；餐饮从奢侈到风味小吃、从室内到水上餐厅，种类多样，宾客甚至可以足不出户就享受到各种美味。以“合家欢〞为主题，完善的配套设施提供多元化的度假体验，满足不同客户的度假需求。52夏威夷群岛是由124个小岛和8个大岛组成的新月形岛链，弯弯地镶嵌在太平洋中部水域，所以有“太平洋十字路口〞和“美国通往亚太的门户〞之称；它的陆地面积为16641平方公里，面积最大的是夏威夷岛，由5座火山组成，其中基拉维厄火山为世界活火山之最；冒纳罗亚火山每隔假设干年喷发一次，炽烈的熔岩从山隙中缓缓流出，成为夏威夷的一大奇观。希尔顿唯客乐度假村WaikoloaBeachResort位于夏威夷大岛的西北KohalaCoast附近，区域内第一个旅游度假村工程。53度假村总占地面积1350英亩，包括两座五星级酒店〔theHiltonWaikoloaVillageandWaikoloaBeachMarriottHotel〕，两个竞标赛级的高尔夫球场，豪宅区，SPA，保存完好的文化遗址，海滩娱乐场所，海上运动区以及集餐饮、购物、娱乐于一体的综合型商场希尔顿酒店建成于1980s，占地62英亩，由WaikoloaLandCompany〔ThosRohr,president〕投资兴建；ThenewQueens'MarketPlace&CulturalGardens于2005年末开始建设，投资9500万美元，于2007年完工并投入使用。希尔顿唯客乐酒店唯客乐海滩酒店娱乐与商业娱乐与商业别墅别墅别墅别墅度假村由酒店、豪宅区、配套效劳区共同构成，各功能板块分区相对独立。54VistaWaikoloaFairwayVillaBeachVillaColonyVillashoresGolfVilla别墅种类较多，有fairwayvilla、golfvilla、beachvilla、vistaWaikoloa、colonyvilla、shares等多种产品；根据客户需求，提供租赁和分时度假效劳，或者直接销售，物业租售相对灵活，均由希尔顿酒店管理公司进行统一管理；具有相对稳定的投资回报，开发商希望度假村工程能吸引更多的国际投资者。以星级酒店为依托，为客户提供租赁和分时度假效劳，实现长期度假与短期度假的完美结合。55案例启示一整合区域内自然资源，将外部资源纳入社区的体系当中以民俗民风为纽带，赋予社区一定的文化内涵资源整合依托星级酒店的品牌服务，社区实行统一管理，提升整体的服务水平服务提升建筑与水融合，水体贯穿整个社区，营造整体度假氛围以酒店为依托，各类物业功能分区相对独立，配套资源共享硬件打造极致化利用海资源，以水为核心，开展各类娱乐设施着力打造公共空间，户型设计以最大化利用资源为导向极其精致的室内装饰，凸显入住客户的身份感、档次感产品的外延与内涵如何塑造？国际精品度假物业从资源、硬件、效劳三个层面系统性打造具有外延性的产品。56案例启示二服务泛化——星级酒店服务泛化至整个社区，形成泛酒店社区租售灵活——持有星级酒店主体并进行良好的运营，住宅类物业租售相对灵活，实现资产的持续增值泛酒店社区整体开发——以星级酒店为核心，将社区各类物业有机整合，形成整体开发理念强势吸引——较高的投资回报和良好的运营状况，对度假投资客户形成强烈的吸引星级酒店与住宅物业的关系如何协调？以效劳为纽带，通过经营模式的创新，实现工程整体价值最大化。57核心问题结构化分析物业开展建议工程属性界定工程整体战略工程整体定位工程时机挖掘案例借鉴58五星级酒店是否可行？如何发展？项目整体价值如何最大化，实现增值保值？酒店与住宅之间的关系如何处理？模式创新，以泛酒店社区的模式运作。能否借鉴？打造超五星级酒店具有市场可行性；本项目酒店应走超越市场、个性化的高端方向。行业与区域的发展趋势足以支撑项目的增值保值；走加速区域发展，促进区域多元，提升区域活力的路线；从资源、服务、硬件三个层面构筑全面的产品体系，延展产品内涵，超越市场；已解决问题案例启示围绕核心问题，进一步提炼工程时机与案例研究的关键结论得出对本工程的启示。59泛酒店社区有利于形成多元化的度假体验，提升住宅物业价值，并易于形成弹性的经营策略。定位上多元化与差异化，充分整合资源，有利于增加产品溢价，提升经营绩效，降低经营风险，实现资产增值保值形成弹性的经营策略，增加资产操控的自由度附加价值有利于获得政府支持有利于与酒店管理公司的谈判创造更多的税收来源/更显著地提升区域形象/更好地促进旅游业发展更具市场竞争力的经营模式/更广泛的合作内容/更丰厚的回报服务上——将酒店与住宅整合为整体，统一运营，统一管理；规划上——整体性规划，一体化的景观打造，配套上——各种配套资源充分共享，充分提升居住的便利性与舒适性；销售上——在一定时间内提供固定比率的返租，促进销售，提升溢价；私密、亲海、浓郁的度假氛围提供多元化的休闲度假特色居住体验酒店主体Dominant酒店式别墅Villa时尚舒适睥睨天下的尊贵体验高性价比城市感观海听涛的岛居生活酒店式公寓Apartment物业可租可售，既可获得经营收益，也可出售回现；有利于销售节奏的把控，最大化的实现资产价值；配套资源共享，增加附加值，提升住宅物业价值60项目的容积率社区可能物业形态

1.2小高层公寓或产权式酒店、高品质独立别墅、五星级酒店多元化的物业类型酒店管理公司的深度介入投资主体罗牛山地产具有主营业务带来的强大而持续的资金支持；开发目标为保值增值，将工程投资作为资金出口之一；具有明确的投资方案，且不急于回收资金。需和专业的酒店管理公司商洽，前期对工程酒店功能设计提出意见，同时介入对泛酒店社区进行统一管理；提供多元化的休闲度假特色居住体验配套资源共享，增加附加值，提升住宅物业价值形成弹性的经营策略，增加资产操控的自由度否否是是泛酒店社区的经营模式能显著提升工程价值本工程具备泛酒店社区经营的关键条件可行性本工程具有多元化的物业类型与开发主体强大的投资支持，具备运作泛酒店社区的关键条件。强大的资金实力支持61工程战略推导行业大势区域格局区域价值酒店市场研究住宅市场研究案例借鉴核心问题分析行业与区域发展有效支撑资产价值的提升走提升区域活力，服务高端的路线从资源、服务、产品构筑价值体系，引领市场模式创新，打造泛酒店社区项目整体战略如何全方位地实现资产价值最大化？62工程开展战略模式创新，打造泛酒店社区；从资源、服务与硬件全面构建超越市场的产品价值体系；手段目标实现资产价值的最大化。打造五星级、个性化的高端酒店；提升区域活力，服务高端客户；方向颠覆市场狭隘的产品理念；63核心问题结构化分析物业开展建议工程属性界定工程整体战略工程整体定位工程时机挖掘案例借鉴64本工程内部有三种不同类型的物业：星级酒店、独栋别墅、住宅类物业，整体定位为以星级酒店为依托，将酒店效劳泛化至整个社区，形成酒店综合体；酒店综合体的定位决定工程面临来自于两个层面的客户，需要解决两个问题：度假需求客户度假置业需求个人度假客户商务会议客户观光团体客户企业置业客户私人置业客户作为一个泛酒店社区，入住客户是谁？内部可售局部物业，购置客户是谁？客户定位酒店综合体的整体定位下，工程面临来自于两个层面的客户：度假需求客户及度假置业客户。65从度假入住角度来看，个人休闲度假及商务会议类客户为本工程的主力客户群体。客户类别客户来源度假目的消费特征核心关注点观光团体客户以国内为主；少量的国外组团客户；以短期观光旅游为主要目的；平均逗留时间较短，且多为一次性消费，回头率不高；人均消费较低，国际游客消费能力远高于国内游客，但数量有限；对价格比较敏感，性价比是选择酒店的核心关注要素；商务会议客户北京、长三角、环渤海、珠三角等发达地区大型企事业单位；少量国际会议客户；企业年会、机构管理层封闭会议、部门拓展培训、部门集体活动、员工奖励；行业峰会、学术交流；EMBA/总裁级企业培训班；停留时间一般较长在一周以上，重复购买比例较大；消费能力较强，目前仍以国内为主；对酒店的商务接待水平及餐饮更为关注；酒店的度假环境及硬件设施是客户选择的基础条件；个人度假客户发达地区白领阶层及其他地区的中产阶级以上圈层；国外中高端客户，以俄罗斯、日本、韩国为主；以度假型旅游为主要目的；享受沙滩、海水，全身心的放松；国际游客逗留时间在2周左右，消费能力较高；国内度假客户停留时间相对低于国际游客，但一般在三天以上；对酒店的度假氛围极为敏感；与海的距离；配套设施、服务水平为其选择酒店的关键点；东北、北京、上海等地候鸟性客户；疗养、过冬为主要目的；疗养过冬客户停留时间较长，但消费能力有限；关注酒店性价比；度假需求客户66度假需求客户定位——以个人度假客户为核心，以商务客户作为重要客户。商务会议客户客户来源：政府机构、国有大型企业、国内500强企业、国际会务客户；敏感点：本工程星级酒店的硬件配备能够很好满足会议类客户的顶级需求：具备顶级的会务设施，可以举办大型会展、顶级的联合/双边会议等；个人度假客户客户来源：国内富裕阶层及富豪圈层、高级公务员；敏感点：看重度假体验带来的满足感，被本工程星级的效劳、完善的配套设施、多元化的度假气氛所感染；潜在客户重要客户核心客户国际团体客户客户来源：国外、港澳台敏感点：酒店经营步入正轨，凭借其世界范围内的稀缺性成为国际游客的中国航天城度假目的地。度假需求客户67度假客户商务客户养生保健商务接待水平放松环境亲近自然家庭氛围美食享受亲子活动高品质购物分析家庭度假综合性要求高商务客户对商务设施要求更高相较于商务客户，个人度假客户的综合性需求更强。基本不要求要求一般要求高高端消费客户以家庭度假与商务会议为主，且多具有较强的购置力；个人度假客户，尤其是家庭度假客户综合性需求高，商务客户对商务接待水平专项要求高，其他要求一般；工程定位为酒店综合体，旨在提供多元化的度假体验为核心，应着重考虑商务旅游度假、家庭度假客户的综合性要求，并适当考虑商务客户的专项需求，到达度假为主，商务为辅的综合度假功能。度假需求客户68客户类别代表群体置业目的消费特征核心关注点企业类客户大型企业集团实力央企疗养度假提升企业形象；员工福利；投资增值；购买行为受到企业董事会的约束，还要接受社会、企业内部员工的约束力；区域成熟度高户型面积大产品设计综合性要求高富豪阶层私营企业主集团企业高管；文体、娱乐明星政府官员追求更高的度假品质资源的占有资产保值增值多次置业，总价承受能力较高资源占有身份象征一线海景更优质的度假氛围更大的升值空间富裕阶层私营业主个体老板企业高层中产休闲度假投资升值养老注重生活享受购买力有限，对总价相当敏感度假氛围配套设施升值潜力产品的细节关注度假置业客户从度假置业层面来看，个人度假置业客户为本工程主力客群，且以富裕圈层为核心。69度假置业客户客户类型客户来源资源要求区域要求产品要求购买力置业类型置业目的国有企事业单位、富豪阶层北京、上海等一线发达地区；二线城市顶级财富人群；其他：具有一定的国际生活经验的财富人群。资源的唯一性区域大环境要求高，档次纯粹私密要求极高；圈层特性敏感500万以上一线大独栋财富工具、接待富裕阶层一线发达地区；二线富裕阶层；国外长期度假客户；一线海景区域升值潜力大总价承受较高100-200万一线海景度假、投资中产阶层上海、北京、江浙中产阶级成都、重庆、东北客户富裕家庭一线海景、二线近海区域升值潜力大总价控制50-100万一线公寓、二线别墅度假、投资本工程系统性的产品打造、一线海景资源的依托、星级酒店的强势推动、泛酒店效劳的增值功能能够为客户提供更优质的度假空间，更大的升值潜力，为客户购置提供强有力的支撑，并成为艺术收藏的典范；目标消费群体置业倾向——度假兼投资为目标客户共性特征。70随工程度假气氛的逐渐成熟，置业客户将不断泛化，吸引更多的度假需求客户前来置业。物业类型置业客户入住客户星级酒店——国内顶级度假客户；国际高端度假客户；短时顶级高端会议客户酒店式别墅主流高端客户：投资度假型客户，看重项目较高的投资回报率及升值空间，作为一种财富工具，以资产的保值增值为核心目的；一线物业占有型客户，看重本项目一线强势海景资源；度假需求类客户：入住本项目酒店客户，被项目浓厚的度假氛围所打动，置业为收藏精品，长期度假使用，作为国内度假的第一居所；国内企事业单位度假、修养国内顶级度假客户；家庭度假客户酒店式公寓产权式酒店国内高端客户周期较长商务会议客户长期商务度假客户前期后期运营状况区域仍不成熟，且酒店经营处于起步阶段，度假氛围的形成尚需一定的时间；星级酒店经营进入正轨，社区整体度假氛围趋于完善；主打客户投资度假型客户、资源占有型客户；度假需求类客户、投资度假型客户。71星级酒店为政府针对一线海景用地的必然规划，未来3-5年内供给量将突增到近3000套客房，随着航天城的逐步建设，商务客户和旅游度假客户对酒店的需求量也明显加大。文昌市政府针对高隆湾一线海景片区出台硬性规定：凡一线海景开发用地，均需规划五星级酒店，导致未来3-5年内区域五星级酒店客房供给量激增。文昌航天城的规划必然会吸引高端商务客户，同时带动航天城工作人员为主的以家庭为单位的旅游度假消费。高隆湾片区的大规模开发，已逐步吸引了以成都、重庆等西南片区、北京东北片区的居住型旅游度假客户，势必带动星级度假酒店的需求量上升。五星级酒店别墅区域目标消费客户多为投资度假型，对投资总价要求相对较高，独立别墅供给量相对其他一线海景区域比例较小，现存的供给也以300-450平方米左右小中型别墅为主。在全国禁止别墅物业开发的大背景下，对海资源及土地资源的占有使得别墅物业客户接受度显著提高。72相同价格水平下，酒店式公寓由于其较高的投资回报率，销售速度优于普通公寓的市场销售。同一区域公寓总价较低，销售速度快于别墅的市场实现。土地变性为商业用地，物业组合为产权式酒店+度假别墅+星级酒店。土地变性为商住用地，物业组合为海景电梯公寓+度假别墅+星级酒店。总价控制下的小户型产品为市场现有及未来供给的主导，满足了投资、度假消费群体的需求，市场实现价值较高。产权式酒店由于较高的投资回报，在相同品质情况下其价格会高于住宅产品10-20%，在同等价格的水平下，销售速度优于普通住宅公寓。产权式酒店或电梯公寓公寓产品作为低总价的度假产品，销售速度优于别墅物业，可成为资金快速回笼的工具。考虑在不突破规划容积率的前提下，从客户接受度及畅销产品分析可知，小户型产品更能满足度假客户的需求；以住宅为主体开发，星级酒店作为强力支撑，通过品牌酒店管理公司的引进最大化拉升住宅物业价值。73由于建筑高度、容积率、建筑密度的限制，根据工程开展战略及经济测算确定物业类型配比。在建筑面积一定和限高的前提下，尽可能多的增加住宅或产权式酒店的量；规划排布上应尽量将独栋与公寓分开布置，保证独栋区域的纯粹性；通过一线纯独栋社区的营造及尽可能增加公寓的观景面，通过“亲海〞与“观海〞实现对海资源的最大化利用。酒店与住宅或产权式别墅相邻，有利于泛酒店效劳的充分实行。产权式酒店或电梯公寓市场特征客户偏好项目条件物业比确定的前提条件独栋、公寓为市场畅销产品，独栋物业价值实现更高；星级酒店的配套使项目价值实现更好；对滨海度假氛围的营造比较关注；作为财富工具，度假物业应能实现较好的保值增值；项目整体容积率1.2；星级酒店建筑面积约30万平米。74本工程户型设计的原那么——基于工程销售及后期经营管理的两个层面对产品进行设计，产权式酒店及电梯公寓能够在居住功能上灵活转换。物业类型建筑面积/平米建筑面积比例星级酒店3000023%独栋80006%高层公寓9150071%尽可能增加独栋产品的比例以增加工程的总收益；在工程限高可以突破的前提下，高层公寓更能表达观海的效果，整体价值实现更高。物业类型确定的原那么：物业类型组合既要符合市场现状，又要有创新点，突出产品的竞争力；容积率一定的前提下，低密度物业占比越大，利润越高；考虑到独栋产品价值实现更高，且客户接受度最高，本工程低密度物业为独栋产品。市场时机客户需求经济测算产权式酒店或电梯公寓75从商务旅游度假投资价值与使用价值两个层面上考虑，基于满足目标客户的需求原那么，确定本工程独栋别墅定位。独栋产品面积分布图别墅定位公寓或产权式酒店户型定位市场现有公寓产品各户型面积相对集中，酒店式公寓面积与主流公寓产品趋同。市场主流面积区间：单间集中在50平米以下；一房集中在50—70平米；二房在80—100平米；三房较少，面积在120平米以上；独栋产品面积集中在330-800平米之间；产品以商务休闲度假旅游为主，不同面积别墅泳池面积不同；单套别墅内具备完整的商务配套，配备不同规格的商务会议厅及影视厅；76工程为效劳于主流高端客户群体的酒店综合体，产品设计应基于市场现状，适度前瞻性的进行户型设计；酒店综合体的工程定位要求户型设计应协调好居住物业与酒店物业的关系，能够在居住功能之间灵活转换；独栋面积多控制在330-450平米之间，独栋产品根本可视为为目标客户群量身打造，通过系统化的效劳体系全面超越竞争；公寓以一房、两房为主，公寓产品在设计时应考虑出租后终端客户的需求，户型面积不宜太大，在主流面积区间，以中小户型为主，保证客户投资需求的同时，尽可能满足居住功能的提升；本工程户型设计的原那么——基于工程销售及后期经营两个层面进行产品设计。户型定位产品设计应兼顾投资价值及使用价值，以公寓产品设计为根底，以酒店客房的空间格局为参考，进行灵活设计；本工程在保证产品品质的同时，户型设计应适当增加阳台的面积，提升产品的性价比，最大化满足购置客户的投资增值及提升入住客户的舒适度。77核心问题结构化分析物业开展建议工程属性界定工程整体战略工程整体定位工程时机挖掘案例借鉴78作为酒店综合体，本工程在物业设计上需要解决两个关键问题。从资源、服务与硬件全面构筑超越的产品价值体系；模式创新，打造酒店综合体；手段提升区域活力，服务高端客户；方向目标实现资产价值的最大化。如何基于资源、服务与硬件三个层面，打造全方位超越市场的产品价值体系？如何选择和营造酒店综合体的特色？做什么怎么做79我们通过对具备全球影响力的超五星级酒店案例的研究，寻求酒店成功运营的关键动因。由于目前国际上尚无评判超星级酒店的统一标准；我们主要针对已建立全球影响力的超五星级酒店展开研究。迪拜帆船酒店Burjalarabhotel阿布扎比宫殿酒店EmiratesPalace拉斯维加斯威尼斯饭店Sandsexpo/Veretian汶莱帝国酒店TheEmpireHotel&CountryClub意大利汤豪斯佳乐利酒店TownHouseGalleria巴黎金利伦大饭店HotelDeGrillon加拿大帝后饭店TheFairmontEmpressHotel南非马拉马拉大饭店MalaMalagamereserveadventurehotel菲律宾阿曼普罗酒店AmanpuloHotel伦敦休顿格林大饭店ChewtonGlen泰国普吉岛悦榕庄BanyanTreePhuket墨西哥坎昆万豪JW酒店JWMarriottCancunResort&Spa夏威夷格兰地威拉大饭店GrandWailea美国柏克莱四季酒店FourSeasonsHotelBeverlyHills澳大利亚海曼岛大饭店HaymanIslandResort加拿大路易斯湖城堡ChateauLakeLouise迈阿密瑟塔酒店SetaiHotelMiami澳大利亚黄金海岸范思哲宫殿PalazzoVersace迈阿密伽蓝鸟大饭店Thepelican上海波特曼丽嘉酒店PortmanRitz-Carlton泰国东方大饭店TheOrientalBangkok“星级酒店只不过是个概念，国际国内都没有一套标准来衡量，国内最高的就是白金五星……〞——雅高酒店管理集团中国区总部业务开展部颜经理“所谓的超星级无非是硬件更好一点、效劳更好一点，但具体的标准怎么定，现在都还没有出，国际上也没有，迪拜的七星级只是业内的称呼，太豪华了，大家给个称号而已。〞——万豪酒店管理集团中国区副总裁林先生80将某一主题发挥至极致是奠定星级酒店全球性影响力的核心举措〔一〕极度奢侈贵族体验自然神秘健康养生共性特征一关键条件主要特征代表性酒店类型迪拜伯茨（帆船）酒店阿布扎比宫殿酒店拉斯维加斯威尼斯饭店文莱帝国酒店奢侈极致化，从内到外用材、设备都以世界顶级为标准大量运用高科技元素，制造全球稀缺的现代奢华体验营造帝胄式的尊贵感，多对一服务，服务人员与客户的比例一般都在5：1以上超密集的资金投入，总投资额一般在15亿美金以上一般出现于富人区米兰汤豪斯佳乐利酒店巴黎金利伦大饭店加拿大帝后饭店自身蕴涵深厚的历史文化底蕴，经营时间较长，为国王及贵族经常下榻的场所硬件超越奢华之美，优雅而品位，每一个细节都弥漫着贵族气息提供“先于客户要求”的服务，一切都为客户考虑周全，给予客户王室般的待遇具有深厚的历史文化传承，长期经营的百年老店与王室、贵族等顶级阶层具有密切关系南非马拉马拉大饭店菲律宾阿曼普罗酒店多位于人烟较少的地方，凸显自然原生、神秘的特色主题设计取材于当地原生材料，与自然融为一体的生态设计娱乐设施充分与大自然关联，注重融入当地的民族文化亲切、体贴的个性化服务，带给顾客的不仅仅是尊贵、更是主人般的感觉私密性极佳的区域拥有极其稀缺的自然资源泰国普吉岛悦榕庄坎昆万豪JW温泉酒店夏威夷格兰地威拉饭店与自然资源充分结合，原生材质打造，硬件走精致路线多数具有顶级的温泉Spa配套服务提供一处让人回归自然场所与回归宁静的服务优越的原生自然资源顶级休闲度假品牌的酒店管理公司介入81将某一主题发挥至极致是奠定星级酒店全球性影响力的核心举措〔二〕运动娱乐时尚魅力个性另类文化神韵共性特征一澳大利亚海曼岛大饭店加拿大路易斯湖城堡伦敦休顿格林大饭店位于可开展高级室外活动的区域，并充分整合周边资源配备强大的运动娱乐配套资源，提供世界一流的高级运动娱乐场所自身或周边拥有全球顶级的运动娱乐场所强大的资源整合能力迈阿密瑟塔酒店澳大利亚黄金海岸范思哲宫殿融合城市与自然的双重资源由内到外充满设计感，是现代艺术之美的典范室内装饰不乏艺术品点缀其间，充分体现酒店的时尚魅力充满活力氛围，顶级时尚名流的常驻地位于城市资源的辐射圈内，自然之外兼具都市的繁华整体设计走时尚路线迈阿密珈蓝鸟大饭店英国伦敦sandsem酒店由形态与观念创新，吸引对其认同的客户群体通过夸张另类的设计凸显酒店个性，制造独特的度假体验，给客户带来前所未有的新鲜感硬件打造以精致为主题，对细节格外关注多在成熟度较高的区域或具有先天的独特个性，或大胆地夸张创新泰国东方大饭店长时间的经营，将民族文化充分融入酒店运作的各个环节配套设施、装饰细节、餐饮服务、娱乐活动等，无一不体现民族特色充满风情体验的元素与活动，让客户充分进入度假状态具有一定的文化底蕴，经营时间较长所在地具有富于特色体验的文化资源关键条件主要特征代表性酒店类型82星级酒店没有具体的物业类型及客房数量限制，面积大小以客户舒适为导向。酒店名称帆船酒店帝后饭店汤豪斯佳乐利普吉悦榕庄路易斯湖城堡海曼岛大饭店Sandsern酒店马拉马拉饭店东方大饭店Setai酒店物业类型超高层多层三层独栋10层独栋多层独栋15层40层房间数量2024833010955021215031395125套客房及其他公寓共性特征二83公共空间凸显酒店核心特色，第一时间给予客户直接的感官体验。酒店公共空间特征描述1、帆船酒店大堂四根镀金柱子、支撑180米高中庭（世界第一），凸显其极度奢侈的本质2、汤豪斯佳乐利大堂金碧辉煌极富皇室气息的拱形门，充分彰显其贵族魅力3、Setai酒店大堂精致的雕琢，充满时尚与品味，彰显其时尚魅力4、马拉马拉大饭店接待处原始部落，茅草屋的设计，体现其自然神秘型的特征5、东方大饭店大堂采用泰国传统吊灯设计，凸显其民族文化内涵6、Sandsern酒店大堂所有隔断有玻璃组成彰显其另类特色共性特征三84细节决定品质，极度关注产品细节的塑造。Setai酒店精品雕饰；上海新天地弄堂中的黑砖地板；鲨革门把手；西藏地毯等；东方大饭店泰丝床具；大堂灯笼吊灯等；海曼岛大饭店门把手安装按摩装置汤豪斯佳乐利大量拱形设计及雕塑的运用；室内华丽的精品雕饰；帆船酒店镀金门把手、留言条、水龙头、导示牌等；房间内的照明系统自身可将客人引导至卫生间和浴室。共性特征四85泛化酒店概念，规划设计上强调酒店与区域资源的融合。酒店位于延伸至阿拉伯海湾内280米处的人工岛上，创造性地利用海资源，与周围美丽的波斯湾海滩相互融入；位居意大利米兰核心区百年名店街之上，充分整合周边城市资源，将周边城市繁华配套纳入酒店范畴，室内的典雅与城市的浪漫充分结合；以运动休闲为主题，将冰山、路易斯湖、维多利亚冰河及班芙国家公园等强势资源融入酒店当中，打造世界知名的滑雪度假胜地；将世界七大自然景观之一的大堡礁纳入到酒店范畴，通过海底运动及大堡礁空中飞行等休闲娱乐活动形成酒店核心；充分整合南非550英亩野生动物保护区内资源，将野生动物猎奇作为酒店的核心特色，打造成为世界十大奢华饭店之一；将迈阿密都市的繁华与海资源的宁静融为一体，进退之间，自然与繁华同在。迪拜帆船酒店汤豪斯佳乐利酒店路易斯湖大饭店海曼岛大饭店马拉马拉大饭店setai酒店共性特征五86世界顶级的餐饮美食为超星级酒店的必备条件，使客户流连忘返。酒店特色帆船酒店顶级太空餐厅及海底餐厅，提供世界各地的美食帝后饭店英女皇留下的骨瓷及红茶，最具贵族血统的的英式下午茶东方大饭店七个不同主题的餐厅，以正宗的泰国菜为主路易斯湖城堡四个顶级餐厅，有国际大奖的首席厨师亲自下厨Setai酒店顶级时尚吧台，名流荟萃Sandsern酒店艺术酒吧，创始人为美国艺术酒吧的先驱汤豪斯佳乐利完全根据客户喜好定制菜单，四季各有不同共性特征六87个性化的顶级效劳体系，与客户进行深度有效沟通，尽最大可能满足客户的任何需求。酒店服务特色帆船酒店拥有来自60多个国家的1000多名服务人员，以母语与顾客沟通；酒店有28辆劳斯莱斯及10多架直升飞机负责客户接送；每层楼设私人接待处，私人管家24小时服务；东方大酒店以民族接待礼节迎接客户；注重与客户建立永久性的联系；汤豪斯佳乐利针对不同年龄、不同类型的客户提供个性化的服务；路易斯湖城堡九部电梯，分别由专人看守，随时为顾客提供所要求的服务；海曼岛大饭店500多名工作人员在1.6公里长的秘道中默默地为客户服务；马拉马拉大饭店制定野生动物出没季节表，为客户制定详实的游览计划，并提供专机接送；Setai酒店420名服务人员，高薪招聘由白金汉宫找来的贴身管家；三个不同温度的恒温泳池，充分彰显其个性化服务。共性特征七88研究说明，世界一流的超星级酒店具有以下关键的共性特征。硬件设施餐饮配套服务体系资源整合特色营造奢华与精致的硬件设施是必备的基本要素；提供世界级的一流美食服务；完全超乎客户想象的服务能力，充分体现客户的身份感；充分整合所在地的自然与人文资源，融合本土文化特色；鲜明的主题特色，以一两个关键点建立世界之最的影响力。区位条件绝多数位于顶级（尤其滨海）度假区，个别位于城市核心；共性特征七89多层建筑——建筑造型富于设计感、时尚感、异域风情。坡屋顶的外观，充满自然感与韵律感；玻璃、石林、木质材料的外立面，质感、异域风情展现无遗；注重多层建筑与周边环境的协调。酒店特色之一90建筑装修风格表达时尚、奢华、休闲的特质。整体装修风格保持与酒店主题风格一致；大堂中庭装修要突显宏大气派特质，并实现海天一色的视觉景观；公共走廊进行精细的装饰和雕刻，陈列全球潮流艺术大师的经典之作；电梯轿厢与电梯前室进行休闲时尚的装饰，与整个大堂及建筑风格保持一致；绿化设计，与社区