综合体项目整体定位及物业发展建议

谨呈：鑫达集团2012年7月7日融府大厦综合体项目整体定位及物业发展建议世联地产沈阳公司顾问中心中央大街火车站群力南岗香坊道外哈西松北呼兰会展中心道里项目区位概况：项目位于哈尔滨道里区公路大桥，传统城市核心区，具备成熟完善的城市设施配套；江南江北的交通枢纽，增强区域的辐射功能、管理功能、集散功能和服务功能。附近聚集了城市公园、高端酒店、商务、商业等城市级配套，具备强烈的城市意向和城市价值；交通区位距离火车站直线距离？？公里，？？分钟车程；距离中央大街商圈直线距离？？公里，15分钟车程；与哈尔滨强势旅游资源仅有一江之隔，地理位置优越；项目位于道里区公路大桥，周边聚集了城市江畔公园、高端酒店、高端住宅，具有明显的地段优势……项目前身融府康年曾经哈尔滨松花江畔的第一高度，具备较高的识别性和既有的关注度，但如今光辉不在荒废多年…

融府康年酒店主楼38层，地下负一层，有179间各式客房，设有2个中餐厅，2个西餐厅，36层的“凌旋阁”旋转餐厅提供精美的中西自助餐，并可一览哈尔滨美丽的市容。酒店设有可容纳400人的康年殿宴会厅和多功能厅，可以承办各种会议及宴会，并提供装有先进的影音及灯光等设备。同时，酒店附设夜总会，并配备了先进的健身娱乐设施。融府大厦由哈尔滨森融房地产开发有限公司建于1997年，获得当年建筑工程最高奖项“鲁班奖”，高度在中国排名第1363位，当年是哈市最高建筑。融府康年…项目属于典型老楼改造项目，产权复杂且限制条件诸多，具备相当操作难度，无实力的企业望而却步…12345本项目占地56451.58平方米，总建筑面积11976.2平方米。大厦总高度138米。项目地块分为酒店、银行及核算中心三部分：1、酒店部分：（图中2+3的一部分+4，建面37895.43平方米）负一层2209.23平，为设备房、洗衣间等。1-5层酒店裙楼部分（图中4）14358.25平方米。21-38层（除34层设备间）（图中3）共17084.16平方米。锅炉房、游泳池及设备间（图中2）共4243.79平方米2、银行部分（图中3的一部分+5）主塔6-19层（图中3），共13300平方米地下一层车库1998平方米，共50个车位裙房1-2层（图中5），共3258.15平方米3、另有核算中心占地4186.3平方米，建面2893.36平方米，此部分无产权黑龙江鑫达国际集团是国内最早从事汽车专用改性塑料生产的厂商之一。在22年的发展中，已成功的完成了原始积累。主导产品汽车专用改性塑料在国内第一家实现10万吨的生产能力，为企业全面参与国际竞争奠定了监视基础；

通过其全资子公司哈尔滨鑫达高分子材料有限责任公司从事改性塑料的研发、生产和销售，主要用于汽车行业。公司的汽车专用塑料产品被广泛应用于奥迪、红旗、大众、马自达等三十余种车型的外饰件、内饰件及功能件。…鑫达集团凭借企业雄厚的实力与多方资源协调与整合的能力，欲接手本项目的改造与开发，并致力达成多方的共赢…鑫达集团（CXDC），大中华地区首家NASDAQ上市的塑料新材料企业政府银行企业解决多年遗留的难题，修复城市老牌地标形象项目搁置多年，在周边区域城市面貌的迅速提升的背景下显得极不协调，多年未有具备实力的企业接手抵债部分处置并改善办公条件3.8万抵债房的资产处置2.5万银行办公部分的规整和安置实现经济利益的同时，奠定企业的形象与口碑充分挖掘项目价值，完成利润目标实现在主产业外的品牌落地建立与政府、银行良好的合作关系，为企业未来发展奠定良好基础世联很荣幸得到甲方委托，并凭借多年哈尔滨市场成果经验与积累集结优秀团队，对本项目提出适宜的开发建议江北片区哈西片区群力片区香坊片区道里滨江片区会展片区道外片区立汇美罗湾滨才城天鹅湾中山国际悦城欧美亚世界阳光盛和天下哈电置业朝阳镇、团结镇前期顾问项目永泰地产香坊区住宅前期顾问项目经沟通，世联项目团队基于以下限制条件开展工作项目可利用占地面积：——融府大厦占地11976.2㎡+银行核算中心占地4186.3㎡=16162.5㎡启动条件：——对酒店部分用3.4亿收购，建筑面积37893.43㎡，占地面积7392.7㎡——对银行办公用房进行安置，产权面积18558.15+非产权面积2893.36+其他=25000㎡限制条件：——地块内游泳馆承担融府大厦消防供水功能，在大厦未改造完成时不得动用经济指标：——项目整体容积率与未来建筑属性可做灵活考虑截至目前世联项目团队已完成以下几个阶段的研究工作，从而形成本次提交的终期成果核心成果汇报阶段性方向沟通市场调研地块及周边调研地块内部及周边环境融府大厦内部化境及建筑格局房地产市场调研调研范围涉及住宅、写字楼、公寓、酒店及商业重要访谈盛和地产工程负责人岳鹏金爵万象营销总监远大购物广场策划负责人王洋……各物业类型的市场判断地块的限制条件研判项目初步打造方向本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析深入分析与研究重要访谈房地产市场调研业内专业人士中建设计院设计总监刘丹世联华北建筑研究中心高级建筑研究员李晶晶上实海上商业广场大客户

经理周汇欣银泰置地销售主管李凤娟恒盛·豪庭策划责任人杨

金鑫富力江湾新城营销主管徐莹盛和地产工程负责人岳鹏金爵万象营销总监远大购物广场策划负责人王洋……重点板块核心区、群力、哈西、江北重点项目上实·盛世江南住宅项目上实·海商银座写字楼项

目调研盛世天下高端住宅项目分析哈西万达广场综合商业体项目调研江北华润欢乐颂项目哈西金爵万象商务公寓项目群力远大SOHO项目道里银泰置地项目富力江湾新城项目群力恒盛·豪庭项本体条件分析区位、交通、资源等区域发展机会分析区域在哈尔滨城市发展阶段及宏观经济环境下的发展机会市场研究各物业类型的机会研究案例研究其他城市的相似案例经济测算PART1项目成功开发的机会评估PART2地块排布可行性研究及最优方案选择PART4项目开发建议及经济测算PART3项目定位及产品建议本次沟通内容世联认为本项目地段及资源条件十分强势，未来具备较大的发展空间，但在甲方大量资金投入的前提下，初期快速变现支持项目运转项目成功开发的首要导入条件现状融府大厦置换后可利用土地松花江3.4亿初期投入2.5万银行办公置换+初期选取具备快速回收资金能力的物业类型项目的成功开发城市及区域机会市场机会品类机会项目团队从三方面对项目发展所面临的机会进行评估城市的发展基础，与区域面临的发展机会城市房地产整体水平及未来发展脉络基于目标下的各物业类型的机会评价【城市经济】哈尔滨经济保持持续高速发展，GDP年均增速13.5%，人均GDP已超过40000元，房地产市场步入平稳高速发展阶段萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%哈尔滨历年GDP及GDP增长率2011年哈尔滨全市GDP达4243.4亿元，近年来一直保持高速增长，年均增长率13.5%。说明经济的快速发展对房地产发展形成有力支撑，哈尔滨房地产业保持高速发展。哈尔滨人均GDP从2006年越过20000元大关，2011年达到42700元，增幅为12.0%。表明市场逐渐以改善需求为主，决定房地产开发开始追求品质路线哈尔滨全市历年人均GDP发展状况发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展。以数量为主，数量与质量并重平稳发展。以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产需求特征之间的关系哈尔滨历年人均GDP及人均GDP增长率1.城市经济指标支撑房地产平稳发展【城市化率】2011年哈尔滨市城镇化率达到48%，仅略高于全国平均水平，城市化率有较大提升空间城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段世界城市化进程阶段性规律图全国平均46.6%发展次序

第一阶段

第二阶段

第三阶段

第四阶段

发展阶段

初步城市化

低速发展期

高速增长期

稳定发展期

城市化水平

30%30～50%50～90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移

2.迅速城市化的进程中【城市规划】“一江居中、两岸繁荣”的规划理念，把松花江作为哈尔滨城市建设和发展的主轴，推动两岸发展生态之旅户外漫步城市印象北国水韵田园牧歌湖光山色

六个特色区段：战略要点——把松花江作为哈尔滨城市建设和发展的总纲，以水定城；主体内容——加快“一江居中、两岸繁荣”的开发建设步伐，实现以水兴城、以水富城、以水丽城，促进水与城市、人与自然、城区与郊区、风景旅游与城镇建设的和谐发展；战略规划——“万顷松江湿地百里生态长廊”建设富有经济活力的集商贸服务、旅游娱乐等多功能为一体的可持续发展的产业经济带，具有原野风光、冰雪文化、欧陆风情、北方民俗鲜明特色的集休闲度假、游憩活动一体的游憩景观带。2.迅速城市化的进程中16群力南岗香坊道外哈西松北呼兰道里团结镇【发展战略】“北跃、南拓、中兴、强县”哈尔滨最新城市发展战略，城市骨架迅速拉大16哈尔滨城市发展战略由原来的“北越、西扩、南延、东优、中兴”改为“北跃、南拓、中兴、强县”北跃：——即落实“一江居中、两岸繁荣”的构想，在江北建设科技新城，加快实现科技成果产业化南拓：——为依托香坊区、平房区工业基础，连同阿城区、双城市和五常市，拓展一片工业园区，作为哈尔滨新型工业化产业基地中兴：——使道里、道外、南岗、香坊中心城区面貌尽快改善、提档升级松花江主轴：江南——群力新区段优化开发，道里、道外老区段提档升级、优化建筑景观江北——打造滨水景观带、滨江景观大道、沿岸六大中心及“北国水城”强县：——实现“四个加快”加快县域工业化，推进产业特色化，培植壮大支柱产业；加快农业产业化，发展农村新型合作经济组织，做强龙头企业；加快农村城镇化，促进改革兴镇、产业强镇；加快城乡一体化，打破城乡发展障碍，促进市县协调发展2.迅速城市化的进程中【产业结构】哈尔滨呈现明显的三、二、一产业结构特征，并且产业结构调整正在持续进行中，有利于吸纳人口以及城镇化的有序进行哈尔滨产业结构是“三、二、一”型，以第三产业为主。近几年，哈尔滨第二、三产业比例不断增加，形成了以装备制造业、医药、食品、石化等为主门类的产业格局。2011年，哈尔滨全年实现地区生产总值4243.4亿元，其中一产实现增加值447.2亿元，增长7.0%；二产增加1647.2亿元，增长14.4%；三产增加2149.0亿元，增长12.0%。三产比重由2010年的11.3：37.8：50.9调整为10.5：38.8：50.7

。主要产品名称单位产量增长(%)水泥万吨1312.828.9电站锅炉蒸发量吨114022.1-11.6发电设备万千瓦2239.53.9水轮发电机组万千瓦348.196.2发电量亿千瓦时158.81.3卷烟亿支436.11.2原油加工量万吨336.2

1.3啤酒万千升117.3

9.8铝材万吨10.7

49.32011年规模以上工业企业主要产品产量3.外来人口迅速扩容哈尔滨市区人口及增长率统计（2003-2011）哈尔滨户籍人口及增长率统计（2003-2011）【城市人口】哈尔滨市区人口快速增长，年均增速0.64%，除机械增长外，外来人口涌入是推动人口增加的主要原因2003-2011年，哈尔滨户籍人口从954.3万增加到993.3万，年均增加数为4.33万人2003-2011年，哈尔滨非农业人口从454.51万增加到476.59万，年均增加数为2.48万，年均增长率为0.64%哈尔滨市区人口的增长具有阶段性和跳跃性特征；并且市区人口增速远高于整体户籍人口增速，说明哈尔滨城市的集聚效应明显，并且主要为外地人口（非哈市户籍人口）的持续涌入哈尔滨人口变化政策优惠助推外地人口涌入外地来哈购房享市民待遇，《关于开展房地产市场暖春行动的意见》，明确了购买15万元以上房产可在哈落户，并可享受医保等政策；3.外来人口迅速扩容【居民收支】哈尔滨市人均消费支出占比逐年降低，居民储蓄余额呈上升态势，区域居民投资能力进一步增强人均可支配收入快速增长；2011年，哈尔滨市人均年可支配收入达20030元，同比增长14.1%，持续的收入增长为商业市场的发展提供了强有力的支撑；从205年起哈尔滨市城市消费类型也逐渐从生存型向享受型转变；居民可支配收入突破万元，人均消费性支出占人均可支配收入的比重较低；2011年，人均消费性支出为16232元，人均可支配收入为20030元，消费支出占收入比值为81.03%，在黑龙江各省市中位居中部，未来消费市场还有很大潜力。全市居民储蓄快速增长；近年，哈尔滨市全市国民收入上涨较快，2008年增幅接近25%，居民生活水平和消费能力不断提高。4.居民投资能力增强【中兴】老城区提档升级旧貌换新颜，覆盖道里、道外、南岗、香坊四大主城区，主要为城市道路交通建设、棚户区改造和环境改善规划范围——四环以内提档升级——围绕城市面貌“一年初见成效，三年大见成效”的目标，立足老城区现实基础，大力度实施基础设施建设，全面提升老城区交通承载功能、生态环境质量、城区市容面貌、生活居住水平、日常管理效能和辐射带动能力，力促老城区提档升级、旧貌换新颜，再现哈尔滨欧陆风情、滨江临水的独特魅力。哈西站规划地铁规划道路整治规划棚户区改造5.中心区复苏【公路大桥桥头】公路大桥扩建完毕并通车，桥头旧楼翻新，区域形象焕然一新，成为城市崭新的名片区新桥位置在老桥上游25米处，两桥桥梁高度、孔径、长度对应一致，主桥长1198米。上部结构为9跨变截面单箱双室预应力混凝土连续箱梁，最大跨径90米，下部结构为主墩采用实体式墩，破冰体以上单幅箱梁墩身宽度16-22号墩为15.6米，23号墩为18.63米,墩身厚度3.6米，破冰体范围内双幅箱梁的墩身连成整体。6.松花江畔，城市的名片世联认为：1.城市在快速的城市化进程当中，经济发展迅速，带来了大量人口的涌入和居民经济能力的提升，为房地产行业建立了良好的生存环境；2.城市踏在中心强化，骨架延伸的发展轨道之上，江畔核心区“都市名片”地位将进一步加强，物业价值将进一步拔升项目的成功开发城市及区域机会市场机会品类机会项目团队从三方面对项目发展所面临的机会进行评估城市的发展基础，与区域面临的发展机会城市房地产整体水平及未来发展脉络基于目标下的各物业类型的机会评价异常基本正常正常运行基本正常异常2011年房地产开发投资额增幅<-5%-5%-5%5%-15%15%-25%>25%55.8%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求。房地产开发投资/固定资产投资<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%18.66%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%【房地产投资】房地产开发投资额增长迅速，市场投资活跃，呈现持续上升态势哈尔滨房地产投资与全社会固定资产投资占比哈尔滨历年房地产投资及增长率2011年，哈尔滨市房地产投资共完成562.1亿元，增幅达到55.86%；这表明2011年哈尔滨房地产市场投资旺盛；2011年，哈尔滨房地产市场投资占到全社会固定资产投资的比重达到13.6%，但仍尚处于基本正常的范围之内，与发达国家正常比例20-25%相比差距不大，说明哈尔滨房地产投资较为活跃。1.投资活跃的市场【土地供应】全市土地供应量持续大幅上升，增幅为50%，土地供应倾向于新区，平房区土地成交、供应均为第一根据哈尔滨国土资源局网站统计，2011年哈尔滨挂牌出让土地213宗地，从区域来看，平房区土地供应量最大，无论是土地出让宗地数还是供应面积都位列第一，这其中有很大一部分工业用地；其次是道里区，群力新区作为道里区近年来政府倾力打造的板块，成为道里区土地供应的核心地段；松北区、南岗区、香坊区分列三、四、五位。在2011年挂牌土地中，商住地块和工业用地仍是主导，商住地块供应量最大，占土地总供应量的46%；工业用地占41%；另有纯住宅用地五宗。2.中心区土地稀缺【土地成交】全市土地成交量持续大幅上升，同比上涨84%，城市边缘成交量明显高于城市中心数据来源：世联数据平台2011年哈尔滨土地市场共成交181宗，占地面积达1278.6727万㎡。土地出让金总额约2531475万元，同比去年上涨35.7%，土地平均价格为1980元/㎡，同比下降9.1%。其中商住用地成交79宗，总面积631.6465万㎡。土地出让金总额约210.5亿元，同比上涨22.4%，商住用地平均价格为3332.5元/㎡，同比下降8.5%。2.中心区土地稀缺【容积率】容积率超过2以上的宗地占比82%，未来市场上以高层产品为主2010年1-11月，成交土地容积率整体偏高，绝大多数都在2以上，最高容积率在南岗区，达14.58；黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司在道外区连续拿九块地，商业为主，总占地面积30.7万平米，平均容积率4.94典型地块列表区域竞得人位置占地面积（平方米）容积率用地性质成交价格（万元)道外黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司道外区景阳街-滨洲铁路线-规划南勋街-北环路围合区域39454.94

商服5280道外区景阳街-滨洲铁路线-规划南勋街-北环路围合区域2006.14.94

商服道外区景阳街-滨洲铁路线-规划南勋街-北环路围合区域3915.94.94

商服南岗黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司南岗区中山路-河沟街-国民街-沿河路围合区域4156.9≤14.58住宅商服11530【数据来源：哈尔滨国土资源局】2011年哈尔滨出让地块容积率指标方面，容积率3以上的地块占总出让地块宗数的35%，容积率在1.5-3之间的地块占总出让地块宗数38%，容积率在1.5以下的地块占总出让地块宗数27%，较去年有大幅上升，这主要因为平房区、松北区大量提高供应造成。这两个区域远离中心区域，容积率较低。同时也表明主城区可出让土地越来越少，虽容积率整体下降，但商住用地地块容积率仍以1.5-3为主。2011年哈尔滨出让土地容积率3.高容积率的市场2005-2011年哈市商品房成交均价/成交量走势2011年商品房供需情况2005-2012年哈市商品房成交均价稳步上升，成交量波动与国家调控政策基本同步；2011年哈市商品房成交均价随国家调控政策小幅波动，成交面积走势与国家调控政策基本同步；哈尔滨调控政策2011年1月26日，被称为史上最严厉调控政策“新国八条”强悍登场，拉开了2011年调控的序幕。2011年2月27日哈尔滨市出台“限购令”2011年7月12号“新国五条”出台截至2011年12月，哈市保障性安居工程已开工10.3万套，保障房入市加剧销售压力中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。国家对房地产住宅市场调控政策进一步加强，调控手段多样化，但是相比2010年哈市2011年住宅成交量小幅上升4.交易活跃2010年、2011年哈尔滨1-12月各区域商品房成交情况2011年各区域成交量除了平房区下降外均大幅上升。2011年道里区住宅成交面积为183.2万㎡，同比2010年上升55.8%；松北区住宅成交面积为132.6万㎡，同比2010年上升237%。而2010年排名第二名的南岗区降至第三名，住宅成交面积为132.5万㎡香坊区位列第四位，住宅成交面积为130.5万㎡；道外区位列第五位，住宅成交面积为54.6万㎡，平房区住宅成交量则以10.6万㎡的成交面积居于末位。区域交易份额:道里、松北区域是成交热点区域，南岗区商品房交易情况紧随其后2011年哈尔滨商品房价格走势4.交易活跃30哈尔滨市场客户呈典型的金字塔结构，且不同区域置业客户呈现不同的特点人群特征置业动机可承受价格需求特征(使用面积)关注点主要置业板块职业经济私企老板、省内周边县市矿主、省内地市高级官员家庭收入超过百万，财富累积千万以上典型的多次置业者，部分在北京等一线城市有房产，占优资源、彰显身份、投资无明显上限尺度豪华的平层、复式、类别墅产品区域环境、产品形式、升值前景、社区环境多选择具有核心资源区位，如道里沿江片区和会展片区以及江北别墅企事业单位中高层、中小企业主、大型批发市场业主、大学教师家庭收入十万至数十万，并有相当的财富累积拥有一套或多套住房，多次置业，改善需求为主兼有投资考虑100-200万100平以上的舒适3居区域环境、社区景观、产品形式、总价、物业管理、升值前景环境良好，未来发展看好的片区，如哈西、群力、南岗道里核心片区权利公务员、企事业单位员工、外企白领、小生意业主家庭年收入10-15万元之间，有一定积蓄已有一套住房，二次置业，以改善升级型需求为主80-100万70-90平米的2居或紧凑型3居总价、社区环境、教育配套、生活配套、物业、户型环境良好，未来发展看好的片区，或离工作生活源近的区域公务员、企事业单位员工、白领家庭年收入10万元左右，有一定积蓄已有一套住房，以改善型需求为主50-80万60-80平米的2居或紧凑型3居通勤时间、总价、社区环境、教育配套、生活配套、户型与亲友居所距离主要选择工作地点周边区域主要为毕业刚工作的大学生、刚来哈工作者、蓝领技术工人参加工作不久，人均年收入3万以内，无积蓄，购房需要父母资助首次置业，由于结婚等与父母分巢的刚性需求50万以下30-50平米的紧凑型1-2居总价、通勤时间、区域成熟度、社区配套、较为偏远的低价区域，如香坊、松北等地中端客户低端客户支付能力顶端客户高端客户高低4.四类客户两极化趋势【顶端财富客户】支付能力无明显上限的客户，追求高品质的生活，注重环境和资源的占有城市高端客户置业特征与住房价值取向Action活动年纪一般在50岁以上，子女都已结婚或工作，家庭处于空巢期公司高管，私企老板、省内周边县市矿主、省内地市高级官员家庭结构相对较大，注重圈层内的沟通，喜欢高品质高消费的娱乐休闲活动关注信息较高的总价，对距离无明显障碍体现身份感、认同感的高品质产品，性价比高居住环境、产品形式，升值前景Interest兴趣有强烈的事业追求，对现在的生活比较满意喜欢高品质商品，乐于接受体现身份感和地位的事物，但比较含蓄内敛，不甚张扬受过高等教育，学习或工作期间有见识Opinion观点有很高的支付能力，追求区域环境、产品形式、升值前景、社区环境工作压力大，休闲需求旺盛随着财富的不断积累，城市中的高端客户对房子有了更高的要求，追求优越的环境，优秀的产品品质，对资源的强势占有。高端人群注重身份地位的彰显，哈尔滨目前的高端项目也无法满足这些客户的要求。很多需求外溢至一线城市。高端客户典型的多次置业，在北京、大连、三亚等地会有房产。4.四类客户两极化趋势【高端客户】支付能力较高的群体，追求身份感、认同感，向往高品质生活城市中高端客户置业特征与住房价值取向Action活动一般都是40岁以上，孩子还在上学或刚刚工作公务员、企事业单位中高层、私企业主/管理层、教师、白领阶层、生意人……重视家庭、生活圈子，同事、朋友聚会、出游等交往较多，有特定的活动场所关注电视、报纸，时间安排规律适当的总价，适宜的距离体现身份感、认同感的高品质产品，性价比高居住环境、服务水平Interest兴趣有较强的事业追求，对未来充满信心喜欢潮流商品，乐于接受体现身份感和地位的事物（通过名表、品牌时装等体现身份与层次，好面子）受过高等教育，学习或工作期间有见识喜欢谈论新闻时事、政策、城市变化/发展等话题Opinion观点有较高支付能力，追求居住环境、社区品质、物业服务等工作压力大，休闲需求旺盛随着市场的快速发展，哈尔滨市中高端客户需求在逐渐被挖掘和释放，他们对产品的认识逐渐由户型、面积等最基本要素扩展到居住的感受，身份的认同等更深层次。但相对快速发展变化客户需求，哈尔滨市场发展脚步明显滞后，中高端客户的深层次需求在现有市场上难以得到有效满足。中高端客户的第一住所置业需求主要是在市中心的道里区和会展区，休闲度假或者投资目的会在江北置业。4.四类客户两极化趋势【中端客户】支付能力有限，对总价敏感，注重生活教育等相关配套城市中端客户置业特征与住房价值取向Action活动公务员、企事业单位员工、外企白领、小生意业主典型中年3口之家，孩子年龄不大，尚在受教育阶段关注电视、信息的收集对总价敏感，可能因为城市中心较高的房价被迫郊区化追求生活的便利，基本的购物、医疗、教育的配套可接受一定距离的通勤Interest兴趣事业相对稳定或处于上升期，工作压力大关注家庭生活、朋友交流、大众化的娱乐休闲活动受过较好的教育，对未来充满憧憬Opinion观点支付能力有限，对总价敏感，注重便利的生活配套，会因为市中心较高的房价成为被迫郊区化的人群休闲娱乐的支出受收入水平的制约，只有大众化的休闲活动中端客户支付能力有限，对总价敏感，多为三口之家，孩子年龄不大，还在受教育阶段。注重生活的便利性，对交通、教育、购物、医疗等配套有要求。注重房子居住的舒适性，比如户型、朝向、面积等方面。4.四类客户两极化趋势典型项目客户特征——中高端客户，关注资源价值和投资价值，置业产品为高层客户来源置业目的对应项目现购买产品全省财富型客户、外地在哈生意人城市核心资源占有观江国际高层哈市本地财富客户、周边县市财富客户城市核心资源占有盛和天下、盛世江南高层中心区地缘性客户改善升级客户工大左岸高层————————南岗客户、道里客户过渡、投资悦山国际高层万达广场公寓、江北普通住宅总价(万元）200以上100-20080-10060-8050-8050万以下客户呈两极化趋势一、财富人群（外地、本地财富客户及实力地缘性客户），购买产品总价区间在80万以上二、投资客及过渡客户，购买的产品总价区间为40-60万外地财富客户、中心化财富客户、南岗客户、道里客户、资源占有、居住升级、过渡、投资高层4.四类客户两极化趋势世联认为：1.城市房地产投资与土地交易活跃，潜在供应以高密度产品为主，未来机会与挑战并存，但核心区供应较为稀缺，本项目的地段优势凸显；2.城市容纳着的足量的购房需求，政策调控下市场交易量依然活跃，客户趋向两极化，高端与投资过渡型需求是市场的主要力量，也是本项目在快速变现的目标下需要抓的重点；项目的成功开发城市及区域机会市场机会品类机会项目团队从三方面对项目发展所面临的机会进行评估城市的发展基础，与区域面临的发展机会城市房地产整体水平及未来发展脉络基于目标下的各物业类型的机会评价【发展阶段】随着第二第三产业的比重日益加大，哈市对于写字楼的需求也日益增加，目前处于第二阶段向第三阶段过渡期近五年内，哈市第二产业和第三产业的比重从36.8%，48.3%发展到现阶段的37.8%，50.9%，第二产业与第三产业的发展，带动了一些衍生出来的高科技产业和专业性的服务业的产生，由此对于写字楼物业的需求在逐渐增加，使写字楼市场日趋成熟。目前哈市的写字楼逐渐从自建小体量写字楼到商办公寓性写字楼，再到纯写字楼的阶段发展。现今市场上可见的以商办公寓及新生的纯写字间为主，处于第二阶段向第三阶段的过渡期。第一阶段第二阶段第三阶段自建小体量办公楼或者是为了控制成本找住宅做办公有较成熟的办公物业，但是产品功能相对复合，可以居住及办公的商办公寓专业的写字楼物业，产品力水平较高，物业管理较成熟过渡期近五年内二产、三产总值及所占比重办公物业发展阶段数据来源：世联地产『写字楼市场』1.市场逐步向专业转变【产品档次】哈市写字楼产品多在21-25层，标准层集中在1000-1300平米，以中、中高档为主，高档写字楼项目稀少写字楼楼宇高度代表写字楼整体的形象，目前，哈尔滨写字楼多在30层以下，占总写字楼数量的81%。40层以上，具有可视性的写字楼只有网通广场。标准层设置上，哈尔滨写字楼标准层集中在1,000-1,300平米区间内，其中具有超过1,500平米标准层的写字楼项目只有奥威斯发展大厦、御景国际、网通广场和福斯特大厦，另外还有个别项目标准层面积不到1,000平米，再次说明目前哈尔滨写字楼整体档次不高。尽管哈尔滨写字楼起步较晚，但整体档次不高，目前现有写字楼档次以中档、中高档为主，共占总写字楼项目数量的90%，高端写字楼项目稀少，仅包括奥威斯发展大厦和网通广场两个项目。哈市写字楼标准层区间500平1000平1500平2000平道里会展省政府南岗数据来源：世联地产『写字楼市场』2.市场平均水平较低【板块现状】传统区域的道里及南岗中心区的办公楼物业发展较早，整体水平要落后于新兴的省政府中心区和会展中心区传统区域新兴区域沪士大厦奥维斯大厦南岗中心区道里中心区宏光大厦上实海上银座省政府中心区创展国际长江国际大厦浦发大厦投资大厦会展中心区传统的道里及南岗区办公物业发展较早，目前新旧项目并存，市场较混乱；新兴的省政府中心区及会展中心区从90年代末开始发展办公物业，未来是新办公物业集聚区『写字楼市场』2.市场平均水平较低哈尔滨市原有的写字楼分布比较集中，主要分布在哈站地区、秋林商圈、省政府、道里中心区四大区域，2004年初期则呈现出东移趋势，尤以会展中心为龙头的开发区未来将会有多个项目进入市场。从目前的写字楼分布的情况和未来发展趋势来看，写字楼区域大体可划分为：南岗中心区、道里中心区、省政府中心区、会展中心区四大部分，松北新区、群力新区、平房区占有的比例较小，暂不具备规模。道里中心区省政府中心区南岗中心区会展中心区『写字楼市场』3.新品高质写字楼供应在外围【市场供应】传统区域写字楼物业发展缓慢，未来主要集中在会展中心区从板块分布上看，哈尔滨写字楼主要集中在会展中心区板块，占总供应量的32%，占据市场主导，其次是南岗中心区板块，占总供应量的23%。本项目所在的会展中心区，未来是写字楼物业发展的一个集中区域。【市场表现Ⅰ】哈尔滨市场上的可见写字楼物业的销售情况均较好，其中近年面市的项目表现均较好，但整体价格略高于住宅板块项目名称开盘时间单价（元/平米）去化率道里中心区宏光大厦1999年8200100%上实海上银座2011年4月14500100%南岗中心区奥维斯大厦2004现价14000100%省政府中心区创展国际B区2011年8月1120092%长江国际大厦2006年7000100%会展中心区浦发大厦2005年10000100%投资大厦2003年9000100%群力区远大广场2011年10月880050%哈市写字楼物业发展较晚，从2000年初开始。市面上可见的写字楼物业开发商自持和销售的两种经营模式均有。早期的写字楼多以自持的为主，销售的占其中一部分。近期面市的写字楼物业多以销售的模式进行经营。从写字楼物业的单价，可以看到整体水平在相对应的区域里边略高于住宅的单价，市场可为空间较大。从去化速度上看，写字楼物业的去化速度都较好。『写字楼市场』4.售价与租金较为理性【市场表现Ⅱ】哈市写字楼租金基本维持在3.2元/平米/天，空置率处于10%之下，有效租金为3元/平/天，投资回报率达9%哈尔滨市写字楼租金水平基本维持在3.2元/平米/天，其中以南岗中心区和道里爱建商圈内的写字楼租金水平最高，会展中心写字楼租金水平较低，但集聚效应明显，未来市场空间较大。市场上可见的写字楼物业空置率基本控制在10%以内，有效租金为3元/平米/天。市场需求较大。我们盘点了写字楼市场售价在10000-14000元/平之间，取中间值12000元/平算，投资回报率达到9%。板块项目名称租金（元/平米/天）空置率有效租金（元/平/天）道里中心区宏光大厦2.602.6上实海上银座415%3.4南岗中心区远大商务公寓404奥维斯大厦45%3.8省政府中心区创展国际B区2.910%2.6长江国际大厦3.25%3会展中心区浦发大厦2.55%2.4投资大厦2.910%2.6『写字楼市场』4.售价与租金较为理性户型区间：写字楼（114-279）平米，平层（1400）平米产品体量：4-22层为写字楼，4梯8户，共两栋。体量总共288户。产品价格：A座13500元/㎡、B座15000元/㎡车位：共135个，其中60个有产权。有产权车位46万/㎡，无产权车位35万/㎡。【上实·海上银座】高端的写字楼项目，大面积户型设计，车位配备齐全，价位处于区域内写字楼均价。具备城市核心办公条件。配合高端住宅产品，提升产品价值，烫金地段，产品稀缺，形成理想办公区产品大平层面积，符合办公条件，适合大、中型企业置业处于区域内平均价格区间，底商提升调性详情描述『写字楼市场』6.区域内品质写字楼销售火爆上实海上银座——成交客户分析销售情况：2010年推出A栋，3个月售罄；实现均价13500元/㎡。2011年推出B栋，2个月售罄实现均价15000元/㎡客户特征：企业自用为主，主要看中道里区上档次的写字楼稀缺性，另外有很多高端人群和老板居住在哈公馆、观江国际和爱建，他们给到了项目较大的贡献客户关注点：核心区域、景观资源、临近金融机构【上实·海上银座】公司自用型购买80%，成熟写字楼投资客20%，周边财富人群的聚集与区域写字楼稀缺为核心驱动因素『写字楼市场』6.区域内品质写字楼销售火爆世联认为：1.城市写字楼市场以往市场水平较为初级，正处在专业化进程的窗口期，厚积薄发，具备较强的发展潜力；2.核心地段高品质写字楼处于极度稀缺状态，本项目拥有核心地段+江景资源，写字楼物业具备良好的发展前景，并在区域内上实海上银座的热销中得以印证；【价值梯度】由于各板块依托的核心资源不同，板块间呈现明显价值梯度，房产市场分为三个圈层46华丰海城湾工大左岸泰鑫国典立汇美罗湾溪树庭院紫金城盛和天下恒盛豪庭东方玫瑰园悦城泰山领秀四季上东盛世江南保利公园9号恒大绿洲群力板块7000-12000中心板块8800-12500香坊板块5700-6300哈西板块7000-10000南极国际好民居柏悦星城道外板块6500-8000新里海德公馆玫瑰湾会展板块7500-9500江北松北板块6100-7500保利清华颐园呼兰利民板块价格区间：4000-4500第一圈层第二圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层第三圈层第一圈层：中心板块，依托其城市传统商业、行政中心的城市价值，占位城市价值巅峰，价格平台为8800-12500元/平米；第二圈层：会展、群力、哈西板块构成第二圈层；第二圈层中，各个板块依托的核心资源并不相同：价格平台为7000-10000元/平米；群力新区依托其生态景观资源优势，形成生态型新城；哈西依托西客站的建设，加之区域的文化教育优势和商业的兴起，形成综合性新区；会展定位为现代服务业聚集，城市设施配套完善的中央商务区；道外属于典型的老城区，内生市场充足，定位于特色旅游区；第三圈层：江北、香坊、利民板块；属于典型的被动外溢客户区域；『住宅市场』1.明晰的板块梯度和客户流向【客户流向】各板块依据核心资源不同分流中心板块客户，哈西、群力、会展成为主动外溢客户的选择，利民、香坊以价格优势吸引被动外溢客户被动外溢客户流向主动外溢客户流向群力：前期以道里客户为主，随着区域的发展与政府的强势支持南岗客户逐渐增加哈西：前期以南岗和周边客户为主，现阶段道里客户逐渐增多香坊：主要以周边为主，价格优势吸引中心区域刚需客户流入会展：前期南岗客户为主导，随着区域价值走高吸引全市高端客户进入道外：内生客户为主松北：前期吸引道里南岗刚需客户，后期逐渐以物业形式改善客户为主呼兰利民：周边客户，全城刚需客户为主呼兰利民板块价格区间：4000-4500产品：多层为主客户：首次置业群力板块价格区间：7000-12000产品：高层为主、少量多层、洋房客户：居住改善升级客户香坊板块价格5700-6300产品：多层、小高层客户：首次置业哈西板块价格区间：7000-10000产品：高层、多层客户：首次置业，居住改善道外板块价格区间：7500-9000元产品：高层客户：区域内生客户江北松北板块价格区间：6100-7500产品：多层、高层客户：首次置业，居住改善中心板块价格区间：8800-12500产品：高层客户：占据城市价值，居住改善会展板块7500-9500元/平米产品：高层客户：哈尔滨高端客户『住宅市场』1.明晰的板块梯度和客户流向群力、哈西、松北为市场主力消化区域板块楼盘名称产品类型总价（万元）面积区间（平米）月均去化速度月回款金额（万元）中心板块工大左岸高层30-8020-60463266金丰优豪斯高层30-８019-75413290香坊板块四季上东高层60-20040-1609013500珠江帝景高层40-12040-90504000哈西板块

悦城高层50-18040-110403200辰能溪树庭院高层100-25080-12013019500保利清华颐园高层100-20077-110669240群力板块

盛和天下高层150-40079-242102000别墅1600-4000300-37765800盛和世纪高层100-30075-22681600洋房195-620132-320//恒盛豪庭高层70-20058-1538010400玫瑰湾高层50-20048-1708610320洋房88-220137-155446160会展板块泰鑫国典高层30-15040-90//悦山国际高层130-20075-12374110002011年道里区住宅成交面积为183.2万㎡，同比2010年上升55.8%；以群力为主松北区住宅成交面积为132.6万㎡，同比2010年上升237%。而2010年排名第二名的南岗区降至第三名，住宅成交面积为132.5万㎡，以哈西为主『住宅市场』2.重点外围板块为销售主力【去化速度】平台去化速度为60-90套，哈西、群力的品质大盘成为市场中快速走量的亮点套数709050301012345679101012中心区会展香坊哈西群力高层洋房别墅20406080100110120130140150楼盘名称产品类型月均去化速度哈西万达广场高层公寓1100金爵万象loft公寓270水木清华高层310远大SOHO高层470悦城高层530辰能溪树庭院高层660保利清华颐园高层750盛和天下高层87别墅83恒盛豪庭高层950玫瑰湾高层1040洋房1020上实·盛世江南高层1130四季上东高层123088盛和天下处于尾盘消化期，由于户型较大总价较高，去化较慢；『住宅市场』2.重点外围板块为销售主力12【单价】高层销售均价8500-10000元，洋房均价13000，城市别墅可以实现45000元的价格单价1000011000140001300012000900080007000123456789910111112138中心区会展香坊哈西群力高层洋房别墅洋房的产品形式可以实现较高的溢价城市别墅可以突破4万元的销售均价。『住宅市场』3.物业形式决定价格能力楼盘名称产品类型产品单价哈西万达广场高层19000金爵万象高层212000水木清华高层36250远大SOHO高层411000悦城高层58400辰能溪树庭院高层68700保利清华颐园高层710000盛和天下高层812500别墅845000盛和世纪高层910000洋房913000恒盛豪庭高层108000玫瑰湾高层118400洋房118400上实·盛世江南高层1213000四季上东高层1310000总价140180100602013456789910111112138中心区会展香坊哈西群力高层洋房别墅4080120160200220240260280300楼盘名称产品类型总价（万元）哈西万达广场高层130-50金爵万象高层228-58水木清华高层335-90远大SOHO高层430-60悦城高层550-180辰能溪树庭院高层6100-250保利清华颐园高层7100-200盛和天下高层8150-400别墅81600-4000盛和世纪高层9100-300洋房9195-620恒盛豪庭高层1070-168玫瑰湾高层1150-200洋房1188-220上实·盛世江南高层12100-300四季上东高层1370-100【总价】高层总价区间集中在80万—180万，洋房总价200-600万，群力、哈西板块楼盘总价最高2『住宅市场』3.物业形式决定价格能力9【面积区间】主力户型集中在40-120平米，60-90二居，90-120三居为畅销户型，大面积户型去化缓慢。面积1401801006020123567891011111213888中心区会展香坊哈西群力高层洋房别墅楼盘名称产品类型面积区间（平米）哈西万达广场高层138-60金爵万象高层224-49水木清华高层330-104远大SOHO高层427-60悦城高层540-110辰能溪树庭院高层680-120保利清华颐园高层777-110盛和天下高层879-242别墅8300-377盛和世纪高层975-226洋房9132-320恒盛豪庭高层1058-153玫瑰湾高层1148-170洋房1170-170上实·盛世江南高层1281-264四季上东高层1375-20040801201602002202402602803004一居二居三居『住宅市场』4.大户型去化能力弱【回款额】回款额根据产品品质和舒适度的不同而呈现差异，高品质项目可实现较高的回款额5010015020030040060080001500月回款额（万元）总价（万元）3000５1350015000120004３9６高层洋房别墅1２７195004500600075009000105001650018000８10128『住宅市场』5.追求品质与舒适度的市场楼盘名称产品类型总价月回款金额（万元）哈西万达广场高层130-504000金爵万象高层228-583080水木清华高层335-90600远大SOHO高层430-603150悦城高层550-1803600辰能溪树庭院高层6100-25010500保利清华颐园高层7100-2007500盛和天下高层8150-4001925别墅81600-40008400恒盛豪庭高层970-1686000玫瑰湾高层1050-2005000洋房10133-1552800上实·盛世江南高层11100-3006000四季上东高层1270-10025501110【富力江湾新城】哈尔滨城市核心区松花江最后一段黄金岸线，拥有超过800米长的一线观江面，定位于城市豪宅与城市最高端商务区项目信息位置：道里区友谊西路（紧邻原顾乡公园）建筑面积：880000平方米，分三期开发占地面积：120000平方米产权：40年、70年物业类型：酒店、写字间、公寓、住宅住宅主力户型：150-290平物业特点：酒店引入丽思卡尔顿品牌，住宅6000元/㎡精装修标准、公寓为豪华精装公寓，酒店为哈尔滨最高建筑（288米，60层），底商为富力自有品牌。富力江湾新城位置图项目处于工程打桩阶段，具体销售节点未定。丽思卡尔顿酒店将于今年7月进行品牌引进说明会工建下裙楼7万㎡只有商业品牌商场裙楼底商五星级酒店5A级写字楼精装公寓一期31层住宅三期42层住宅二期35层住宅『住宅市场』6.区域出现“领头羊”动静分区、布局合理、舒享生活三面采光，总采光面超过50米，尽享阳光物品收纳系统，让家中井井有条卧室多套间处理，生活更舒心户型科学，有效减少交通面积从而提高功能区使用空间功能区分配合理，将动、静区域完全分开，业主生活更加私密户型科学，有效减少交通面积从而提高功能区使用面积物品收纳系统，让家中井井有条卧室多套间设计，生活更舒心独立完备的工作区域双面操作台设计，更宽敞的厨房空间入户门高达2.3米，更多尊崇感受双面盆设计，生活更加从容卧室赠飘窗，随时享受完美景观景观书房，更多学习生活享受中西厨房分离，更多用餐选择刷卡直达式私家电梯，赠送电梯前厅功能区分配合理，将动、静区域完全分开，业主生活更加私密户型科学，有效减少交通面积从而提高功能区使用面积物品收纳系统，让家中井井有条卧室多套间设计，生活更舒心刷卡直达式私家电梯，赠送电梯前厅280㎡A户型230㎡B户型180㎡C1户型180㎡C2户型【富力江湾新城】户型定位于哈市一线观江豪宅，豪宅气息明显，细节处体现业主尊贵。配合6000元/㎡标准精装，挑战市场天花板『住宅市场』6.区域出现“领头羊”世联认为：1.城市住宅市场热点板块集中在城市外围新区，处于“中心拔高，外围走量”的阶段，区域属于住宅供应的板块断裂带，比价体系不够明晰，容易造成价值低估；2.市场大户型高总价产品不具备快速变现的能力，在物业类型与项目品质不占优势的条件下很难形成市场突破；3.项目西侧富力江湾新城，凭借其体量与地段优势强势启动，挑战区域“天花板”，本项目未来需在“借势”同时，采取差异化竞争路线；【分布特征】市场可见公寓主要分布在发展成熟的南岗区和道里区，其中商住公寓多集中在城市商业核心区序号项目名称所属区域性质1哈西万达广场南岗商住2华鸿国际中心南岗住宅3盟科视界南岗住宅4天悦国际南岗住宅5金爵万象南岗商住6上实海上银座道里商住799公馆道里住宅8远大购物广场道里商住9曼哈顿国际道里商住10恒盛豪庭道里住宅11盛和天下道里住宅12宝宇天邑澜湾道外住宅

住宅公寓商住公寓哈尔滨可见公寓项目共计12个，主要集中在发展成熟的南岗区和道里区；其中商住性质的公寓4个，由于商住公寓具有办公功能，因此此类项目多依城市商业区分布，包括中央大街商圈、会展商圈、顾乡商圈和爱建商圈；118104156712923会展商圈中央大街商圈顾乡商圈注：爱建商圈『公寓市场』1.城市核心区为发展依托整体来看，哈尔滨商住公寓发展时间落后于写字楼，2005年以前，全市只有三个商住公寓项目，其中最早入市的是总规模只有1.5万平米，紧邻远大购物中心的远大商务公寓项目（2003年）。2006-2008年正属写字楼供应放缓阶段，这期间，商住公寓进入较快速发展期，平均每年供应量8万平米。可以说，商住公寓的入市弥补了写字楼市场的空白。从区域分布上看，发展最为成熟的道里区集中的商住公寓项目最多，占全市总量的58%，其次为南岗区，占全市总量的31%。【供应特征】哈市写字楼市场的供应放缓，带动商住公寓的发展，承担中小型企业办公的功能，供应充足『公寓市场』2.填补市场空白的功能序号区域项目名称功能组合1南岗哈西万达广场住宅+公寓+酒店+mall2华鸿国际中心公寓+mall+酒店+写字楼3盟科视界住宅+公寓+底商4天悦国际住宅+公寓+商业+写字楼5金爵万象公寓+写字楼+底商6道里上实海上银座商务公寓799公馆公寓8远大购物广场公寓+写字楼+mall9曼哈顿国际公寓+酒店+商业10恒盛豪庭住宅+公寓+写字楼+酒店+底商11盛和天下公寓+住宅12道外宝宇天邑澜湾住宅+公寓+写字楼+mall+酒店+mall【功能组合】商住公寓多为综合体的形式，重视与商业物业的结合，公寓式住宅依附于住宅区，填补小户型产品空白商住公寓——由于哈尔滨写字楼市场发展不成熟，因此商住公寓成为弥补写字楼物业的业态出现在综合体中。一方面，实现了办公与居住功能的融合，另一方面还可以满足办公企业客户对商业配套的需求。如宝玉天邑澜湾、远大购物广场、华鸿国际中心等。公寓式住宅——公寓依附于居住区出现，除丰富产品形式外，同时起到填补小户型住宅产品空白的作用，如盛和天下、99公馆。盛和天下整体功能划分图别墅区高层高层公寓远大购物广场整体功能划分图mall商业街区写字楼公寓『公寓市场』2.填补市场空白的功能【总价】公寓式住宅总价45-65万，商住公寓总价40-60万序号项目名称使用面积总价1哈西万达广场30-5035-582华鸿国际中心37.38——3盟科视界30-5037.5-744天悦国际28-40——5金爵万象24-3540-59699公馆26-3045-537远大购物广场27-3845-648曼哈顿国际26-3454-719恒盛豪庭30-3537-4310盛和天下30-5053-8811宝宇天邑澜湾30-5850-97南岗道里道外总价（万元）60504090100803070商住公寓住宅公公寓市场』3.总价低门槛单价较高【单价】公寓式住宅8250-12500元/㎡，商住公寓12000元/㎡，金爵万象通过产品形式创新、宝宇凭借规模优势实现溢价序号项目名称单价精装标准1哈西万达广场825012002华鸿国际中心未定精装3盟科视界1000015004天悦国际未定毛坯5金爵万象12000毛坯699公馆1250015007远大购物广场1200020008曼哈顿国际1500020009恒盛豪庭8800毛坯10盛和天下12500毛坯11宝宇天邑澜湾12000毛坯商住公寓住宅公寓南岗道里道外单价（元/㎡）900080007000120001300011000160002未定34未定56781000091011曼哈顿凭借中央大街的优良区位，实现溢价宝宇凭借规模优势、品牌优势，实现溢价金爵万象凭借Loft的创新产品形式，实现溢价『公寓市场』3.总价低门槛单价较高【消化速度】市场公寓项目消化速度均在100套/月以上，宝宇凭借规模、品牌和资源优势，领先市场平台序号项目名称总价去化1哈西万达广场35-581302华鸿国际中心——未售3盟科视界37.5-74——4天悦国际——未售5金爵万象40-59160699公馆45-531137远大购物广场45-641008曼哈顿国际54-711479恒盛豪庭37-43未售10盛和天下53-88未售11宝宇天邑澜湾50-97180总价（万元）60504090100803070商住公寓住宅公寓1567811套/月80100120140160180200『公寓市场』4.高速度，高回款能力【回款额】相比普通住宅，公寓的市场反响良好，宝宇凭借大盘规划、品牌口碑及区位优势，引领整个市场，回款速度最快月回款额（万元）10000800060001600014000400012000商住公寓住宅公寓576811总价（万元）304050607080901001序号项目名称总价去化月回款额1哈西万达35-5813060452华鸿国际——未售——3盟科视界37.5-74————4天悦国际——未售——5金爵万象40-591607920699公馆45-5311355377远大购物广场45-6410054508曼哈顿国际54-7114791889恒盛豪庭37-43未售——10盛和天下53-88未售——11宝宇天邑澜湾50-9718013230『公寓市场』4.高速度，高回款能力【客户特征】公寓式住宅以地缘客户为主，自住和投资为主要目的；商住公寓以本地投资客和小型企业单位为主，用作投资或办公

我们的公寓价格从7500元/平-10000元/平之间，带有1200元/平米左右的精装修。户型越小单价越高，从而实现控制总价的目的。来买的人，主要是一些投资客，第一是因为不限购，第二是看中区域的未来发展，哈西本地客户较多。——哈西万达广场销售代表公寓部分主要是客户投资和自住各占一半，其中投资客户中10%为外地客户。——99公馆销售代表客户主要是用来做投资或者是在附近的一些小公司或者小企业自己办公。说是公寓，其实就是类似北京soho的那种loft公寓。得房率比较高。客户比较喜欢。来这边的企业主要有：律师事务所、会计事务所、婚纱摄影或者是一些经营实体店的老板等等。自住的基本很少，毕竟公寓在哈西这样小户型住宅项目很多的区域，如果选择公寓自住的话，成本会很高（比方说水电费等等）。——金爵万象销售代表客户以项目地缘客户为主，少量外地客置业目的：自住、投资客户各占一半公寓式住宅客户以本地投资客和小型企业单位为主置业目的：投资或者购买用来企业办公为主，居住的很少商住公寓『公寓市场』5.承载自用投资多元需求单位：元/平米【租金】哈尔滨商住公寓的租金水平与写字楼相近，投资价值依靠销售价格体现业内人士语录：精装出租，整体平均租金2500元/月，30平米的一居2100元/平米/月，50平米的2居3000-3500元/平米，根据装修不同，价格不同，出租率达90%，客户以商务客户为主，也有部分是单位租了用来办公的。——盟科视界租赁中介由于哈尔滨的写字楼市场发展不成熟，商住公寓的很大一部分功能用于出租给单位，作为办公用地。租金水平：目前可见的出租的商住公寓，平均租金约2.3元/平米/天（按使用面积计算），与写字楼3元/天/平米的租金水平存在一定差距。从销售价格走势上看，商住公寓的销售价格近年来呈明显上涨趋势，说明商住公寓产品的投资价值主要体现在买卖价格上，而非出租经营收益。『公寓市场』6.租金收益率较高且成熟区域租赁火爆爱建非常男女地址：哈尔滨市道里区友谊路488号

建筑面积：94000平米占地面积：13000平米容积率：7.23开发商：哈尔滨爱达投资置业有限公司开盘时间：2005年07月30日入住时间：2005年11月02日户型使用面积：30-90㎡（一室或两室）历史出售价格：4500/㎡租赁价格：3000-4740元/月现二手房出售价格：8900元/㎡目前非常男女的租赁市场较为火爆，30-40平公寓日租价格为100元/平，70-90平日租价格为158元/天。目前市场上非常男女无月租或年租房，多数为日租。每天入住率均能保持在50%以上。租赁情况【周边租赁市场】租赁市场上40平左右的小户型产品出租情况最好，市场认可度高，出租价格集中在1800-2200元/月爱建板块户型面积（平米）出租价格（元/月）30-401200-180040-501800-220050-703000左右70-904000-500090以上5000以上爱建板块多为新住宅小区，居住环境好，40平以下的房源月租金1200元以上，普遍出租房屋在40-50平左右，价格集中在1800-2200元河松板块户型面积（平米）出租价格（元/月）30-401000-150040-601500-200060-802000左右80以上2000以上河松板块出租房屋价格主要集中在1500-2000元，40平左右的小面积房源出租信息最多，市场接受度高。『公寓市场』6.租金收益率较高且成熟区域租赁火爆项目信息位置：南岗哈西大街109号（哈西大街与学府四道街交汇处）建筑面积：86万平米，总体一期开发占地面积：18.6万平米产权：40年公寓主力户型：40-50平米住宅主力户型：89-108平米物业形态：高层住宅、商务公寓、办公写字楼【哈西万达广场】位于哈西发展的核心地带，是带动其区域发展的重要项目,也是该区域交通枢纽的中转站，市场影响力大整体一期开发，住宅基本售罄。写字楼去化50%，公寓去化速度较快平均150套/月。整体去化量在70%。●万达广场『公寓市场』7.哈西公寓实现热销户型区间：住宅89-165平米；公寓38-64平米；写字楼38-90平米产品体量：公寓两栋（30层、31层）共854户；写字楼（26层）8梯14户，共364户。产品价格：住宅9000元/㎡；公寓8000-10200元/㎡（精装1000元/㎡）；写字楼8500元/㎡【哈西万达广场】…集中商业、精品小型商务公寓、高端写字楼、豪华五星级酒店、万达公馆等构成豪华综合体…B户型2室2厅2卫建筑面积103-108平大品牌，集中商业产品，拥有良好客户口碑。具有投资商住两用价值。区域未来发展机会明显，地铁沿线、交通枢纽。产品种类区域内稀缺，写字楼、公寓都是区域内缺失产品。整体物业类型风格独具匠心，产品规划分布合理，商业与住宅区相隔离，不影响居住。优点D户型3室2厅2卫建筑面积153-158平精装公寓标准层『公寓市场』7.哈西商务公寓实现热销哈西万达广场——