世联-研究模型-全国市场高容积率物业的创新模式-11P

全国市场高容积率物业的创新模式世联研究模型针对于本项目的模式和案例分析国内二三线城市非中心片区高容积率项目具有其共同特征和规律，因此作为重点在本报告中分析。其他成功的高容积率项目的市场竞争模式对我们项目的后期同样具有借鉴意义，但在项目启动阶段不作重点讨论。国内二三线城市非中心片区高容积率项目的竞争模式其它成功的高容积率项目的市场竞争模式模式突破角度城市案例区域重新界定区域佛山雅居乐•雍景豪园放大物业优势高层物业效果重庆宜昌龙湖•水晶郦城世纪欧洲城市场细分选择目标市场合肥绿地•国际花都户型产品创新户型合肥/深圳合肥世纪云顶深圳丽景城深圳中海怡美山庄生活方式转换生活理念深圳/沈阳欧洲城布吉慢城物业功能转换功能深圳深圳财富广场技术创新技术北京/深圳北京锋尚国际深圳红树西岸概念创新概念深圳深圳星河国际深圳御景东园其它成功的高容积率项目的市场竞争模式

分析从各竞争模式赖以成功的必要条件看，除适度的产品创新外，本项目启动期尚不适合采取其他模式来赢得市场。其他模式的案例和分析在报告附件中。模式类型突破角度典型项目成功必要条件适应性户型产品创新户型合肥世纪云顶深圳丽景城深圳中海怡美山庄具有区位、品牌等其他相关优势一般在市区效果更理想消费者对户型创新敏感生活方式转换生活理念布吉慢城城市发展水平较高生活方式和质量成为置业者和市民考虑的要素物业功能转换功能深圳财富广场多种物业类型均有较大市场私营企业蓬勃发展甲级写字楼等商用物业成熟商住混合公寓存有市场缺口技术创新技术北京锋尚国际深圳红树西岸城市具有足够的高端购买力群体和高房价支付能力置业群体对生活质量追求很高概念创新概念深圳星河国际深圳御景东园城市和置业者的开发性和包容性较高高收入、高学历、高消费能力、高视野置业群体户型创新型模式——合肥世纪云顶下层上层新楼中楼主力客户：投资者——5米2的层高，可自由间隔，相当于买一层送一层；70平方米房价享受112平方米立体空间超越传统视野，4米落地观景窗。售价超过同区域楼盘的1/3销售速度超越区域市场营销推广语：拒绝平庸、拒绝狭隘、拒绝一层不变。劣势：会增加部分成本和增大实际建筑面积。丽景城三错层的户型解构：赠送约30%的阁楼面积

客厅部分层高开阔，空间丰富上层、底层均为卧室，中间层为客厅、餐厅、厨房；三层立体空间，更时尚、更实用。而且，可买一层送一层。比如，业主买三房，可以住上四房，甚至五房。赠送面积的物业管理费，还终生免除。小户型公寓：LOFT工作室工作室是一个创业载体，一个人创办工作室，是将自己的事业、金钱、生活、未来等梦想和自己的现实结合起来。底层办公，阁楼居住（送阁楼）生活空间工作空间LOFTWorkRoom生活方式转换模式——深圳布吉“慢城”“慢”是对生活的珍视，重新思考的态度，释放心灵的本能，对事物的平衡的能力，对自由的合理的把握。在“慢”的作用下，生活因此才恣意散播出诗意和柔情。功能转换模式——深圳财富广场B栋物业地址：深圳福田深南大道和农园路交汇处，深圳中心西区；占地面积：11679.45平方米；建筑面积：84502.24平方米；容积率：5.50；楼宇状况：A栋为28层写字楼，B栋为25层商住公寓；总户数：330；停车位：230；成功原因分析：低成本，高形象财富广场是以土地为住宅用地推向市场，有70年产权；由于是居住产权，因此客户的贷款成数与年限都增加了，降低了购买压力；公建立面，昭示性强，提高项目形象；低成本，其公共部分采用中央空调，每个单位内采用分体式空调；项目推出背景：周边住宅价格高启，因此商住公寓价格上升空间较大；商住公寓功能：可商可住；商住公寓可供企业注册挂牌；商住公寓形象高、自由空间、多元功能，吸引投资客、小型公司、自由工作者的眼球；商住公寓办公费用低；技术创新——锋尚国际项目位于北京海淀区中关村的万柳社区内；建筑面积8万平方米，容积率3项目低密度、高绿化63%；核心技术——欧洲高舒适度低能耗优化设计系统精装修采用多种国际知名品牌产品容积率3.0，绿化覆盖率63%，是参照欧洲发达国家建筑规范设计的环保、健康、节能的纯居住高档社区；高舒适度低能耗优化设计系统由八个子系统组成1、外墙子系统2、外窗子系统3、屋面和地下子系统4、混凝土采暖制冷子系统5、健康新风子系统6、防噪音子系统7、垃圾处理子系统8、水处理子系统精装修采用多种国际知名品牌产品概念创新模式——星河国际项目位于深圳市中心区。占地33946平米，建面26.5万平米，住宅建面14.9万平米，容积率4.5。项目推出时面临城中雅苑、如诗美地、雅颂居等楼盘的激烈竞争。本项目的容积率远远高于周边楼盘。项目区别于周边楼盘的优势在于概念创新，始终站在区域的高度进行