卖资源性物业的最佳时机-普华浅水湾培训

卖资源性物业的最佳时机

——普华浅水湾销售培训普华浅水湾项目组政策面从严政策国家调控政策持续从严，但政策效力正在边际递减，调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”政策内容NO1：直指地方政府贯彻落实一季度公布住房价格控制目标，否则问责约谈NO3：税收调节首套税收优惠，取消多套优惠，调整住房营业税，逐步推广房产税NO6：直指开发商规范开发商交易行为NO2：直指银行信贷首套三成，二套六成，三套停贷NO4

：直指供给加大中小套型和保障房供给11年保障房建设1000万套NO5

：抑制需求限购令愈演愈烈11年的限购是地方政府实施的防御性政策，不在于遏制已经过快上涨的房价，而在于防御未来房价的过快上涨限购令限购令会导致成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随着成交量的大幅上涨北京限购令去年5月1日起执行，到8月份房价上涨32%限购限购对实际的影响并没有想象的大，从二线城市来看，历次信贷政策收紧后，一个月左右就会开始有所提升普华浅水湾的客户大多都是改善性自住客户，客户基本都是二次置业（20%投资），限购问题会有影响但不会产生根本性；而投资性客户我们也是能解决的

限购限购对实际的影响并没有想象的大，近期西安开盘项目销售量持续走高。开盘日期项目名称项目地址成交均价推售货量成交套数3月12日-3月13日、3月19日万科金域曲江南三环9965元/㎡（精装）405227套（56%）3月19日海璟国际凤城二路以西7200元/㎡178套约80套（45%）3月20日星币传说东二环建国饭店以南7500元/㎡144套144套（售罄）3月27日金地湖城大境曲江南湖共7个多亿叠加、小高250多套3月27日唐韵三坊东二环和胡家庙十字向东300米，长缨东路和东站路交汇处东北角6300元/㎡236套183（77%）星币传说开盘售罄，金地湖城大境开盘销售7个多亿……..由此可见政策影响真的没有我们想象的那么严重四月开盘项目：鼎正中央领郡9000元/㎡、风景御园9000-10000元/㎡、星币传说9000元/㎡、海璟台北湾7400元/㎡、中建开源一号8000元/㎡房产税局部投资比例较高的城市率先试点，尚不具备全国开征的条件，对豪宅影响也不大房产税实际并不可怕：对于房产税的征收，根据上海提交的房地产税的试点方案，税率初定在0.5%-0.8%之间，若房产税按这个数字来征收，按100万的房子，一年最多也就征收8000元的税费，根据过去几年房地产走势，优质的物业一年的升值空间达到20%，差点的都保持在5%左右，在扣除8000元的税费，还有很大的盈余。打击投资投机稳定市场预期调节收入分配增加地方收入通过增加所有者的持有成本，提高投资投机性需求的成本，减少投资投机行为，同时有利于多套房屋所有者将房屋转让或出租，增加存量房的供给只要持有房屋，就需每年征收房产税，是一项长期成本，将有助于形成理性的需求，但也无形中增加了购房者的经济负担调节财富分配，实现社会公平房产税是一种地方税，可增加地方财政收入2005.3-4国八条、新国八条，提高首付，打击投机2003.4关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知2003.7出售房屋开始征收房产税

2004.3大幅度提高拿地“门槛”2006.4-5上调房贷利率，国税总局出台二手房营业税政策2006.7宣布强制征税二手房转让个人所得税2007年，9·27新政出台，五次加息2008.6税务总局规定企业为个人购买住房需征个人所得税2009.12将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2010.1国十一条出台2010.4新国十条出台2007年的9·27新政也仅仅是暂时改变了市场格局政策退出＝报复性反弹？不确定：2010年力度空前的4·15新政的效力将会持续多久？会不会再度反弹？越调越涨从03年开始，政府对房地产市场格外关注，但政府在与市场的博弈中非常被动2011.1新国八条出台不确定：2011年力度空前的新国八条的效力将会持续多久，会不会反弹？新政虽在短期内抑制了成交量的上升，但更为严重的“市场报复性反弹”近在眼前反弹给力从新政调控效果看，每次压的越狠，弹的越快越高报复上涨一旦政策放开，房价肯定面临报复性反弹证据一：北京限购令去年5月1日执行，7月份房价环比涨20％，8月份环比涨11％，达21008元/平。可见，限购令是抑制了一些购买需求，但并没能抑制住房价上涨，反而涨得更厉害。证据二：

西安市场，4.15新政出台了，6月份市场就回暖了；9.29新政出台了，10月份市场就回暖了，房价一路上涨，2010年没买房的人都后悔了。证据三：实际上，根据世联目前掌握的一二线客户的表现反映，投资客并没有退场，而是持币寻找优质的物业投资，他们对于房价的报复性上涨预期是非常坚定的。观点一：房市就和股市在价位低点时补仓一样，调控正是购房时机。观点二：目前能有购房机会难得，而且正因为限购，你才能选到好房子。如果日后放开了限购令，你就先人一步，赚更多的钱，所以能有资格买房就一定要买，这样可以为你的资产保值、增值。观点三：限购令导致需求在短期内快速积聚，积压越长，未来反弹的冲击越大，现在正是反弹时机。资源型物业无忧资源性物业最安全、最保值、最赚钱价格翻番由此可见地铁物业的抗跌性相当强，跌幅几乎是不可能的。未来3-5年成都地铁物业还要涨30%例如：成都地铁五号线途径的马家堡地区，还没有修建之前均价大概在3000元/m左右，修建过程中价格一路飙升，从2005年下半年到2006年下半年，均价从4000元一路涨到8500元，上涨幅度高达100%。上海市中心商业物业售价十年前一般在20000元/平方米左右，如今，凡是地下层链接了地铁站的商业物业，售价高约180000元/平方米以上，而同区域的同等商业物业价格还维持在每平方米几万元的水平2011年9月28日地铁二号线开通1、城内土地已无放量；2、城北地铁口物业只有：汇通太古城（现在二期排号1万抵5万，报价8500元/㎡）、盛世一品（8300元/㎡）、宫园壹号（7400-9700元/㎡）。3、盛世一品唯一一个在经开区繁华地段的项目物以稀为贵，西安地铁口物业严重稀缺地铁物业无忧绝对的升值无忧经济面流动性过剩货币供应量高速增长，远大于GDP和CPI增长，造成市场流动性逐年快速增长通货膨胀高速增长的流动性更多的涌向众多的可持有资产市场，导致资产价格快速上涨通货膨胀通货膨胀的产生，推高商品和资产的价格，楼市受其影响明显通货膨胀通货膨胀预期在楼市的体现，就是导致各地房价的大幅上扬从通货膨胀的机制演绎出经济生活中的两个“螺旋”，一个是工资——价格螺旋，另一个是房价——股价螺旋，进而揭示现代社会的贫困循环和财富循环。社会分为低收入家庭和高收入家庭，家庭的支出结构有了三个函数：消费——储蓄——投资。通货膨胀，如同一柄悬剑直插储蓄，两类家庭的本能反应会一样吗？绝对不会。低收入家庭的储蓄向左，高收入家庭的储蓄向右。储蓄向左走，推高物价，抬高工资，再推高物价，这就是经济学描述的工资——价格螺旋。储蓄向右走，进入房产，抬高房价，再进入股市，这就是我们看到的房市——股市螺旋。工资——价格螺旋最终会导致企业利润下降，投资动机弱化，就业机会减少，形成社会的贫困循环。而房市——股市螺旋通过信息流动产生财富效应，使高收入群体进入投资市场，多层次激发投资动机，全方位推动消费升级，高投资，高消费，高负债，形成社会的财富循环。两个循环的背后是两个螺旋，一极在生产贫困，一极在生产财富，现代社会两级分化的经济机制由此可见一斑。螺旋定律通货膨胀的痛苦转化为津津乐道的投资，而津津乐道的投资产生的财富效应又激励投资穷者越穷，富者越富！！！我们身边所有的消费品和投资品，都可以装在一个木桶和水池里，木桶里装的是衣食住行，水池里是股市、楼市、政府投资、奢侈品等，木桶在水池中漂浮着，随着池中的水位“水涨船高”。央行增大流动性，也就是投放货币，只有两个选择，木桶或者水池。如果流入木桶，就是衣食住行等人人相关的物价要上涨，然后导致工资上涨，工厂成本增加，此时就会裁员，那么就有大量的穷人担心会失业；如果注入水池，就会使得股价、楼价上涨，形成泡沫。如果你是管理层，宁愿选择哪一个？大多数人的失业，还是少数人的破产？要使更多人就业，代价必然是高房价，中央早先发布的政策说，要遏制少数城市房价过快上涨，其潜台词就是，允许多数城市房价平稳上涨。其带来的后果则是，城市贫富差距加大。所谓富人，就是有负债能力的人，比如负债买房子。当房子成为财富的象征，就会有越来越多的人选择负债买房，当然也会吹大这个泡沫。水池木桶理论用高房价来换取高增长并解决就业问题为什么在调控压力最大的时候，国家仍然强调：调控的目的不是为了打压房价，而是为了抑制房价过快上涨？？？负利率随着CPI持续上升，货币的增值速度明显赶不上物价的上涨水平，钱将越来越不值钱利率、CPI、GDP关系图利率、CPI、GDP关系图“负利率”趋势加重CPI屡创新高，人民币贬值迅速。2011年1月中国CPI同比上涨4.9%，实际的CPI应该更高，现在的一年定期存款利率才3%，活期更低，只有0.4%，这就意味着在银行存500万，一年最少都得赔十几万。“货币从长期而言就是一堆废纸”——雷曼兄弟公司留下的著名“遗言”。房地产是最好的投资渠道，只有买房产无风险最保值。投资渠道中国已经进入负利率时代，想资产不贬值，唯一的办法是投资股票楼市VS投资风险大2008年经济危机，股市从6100多点跌到1600多点，现在好不容易才回到3000多点。抗跌性强2008年经济危机，房价就只跌了3个月，差不多也只跌10%-20%。深圳是最严重的，普通住宅均价跌幅35.4%，豪宅跌幅为26.3%，但是一转眼，09年的一轮高峰，房价又翻了一番。黄金投资收益低根据1980年黄金的价格兑换美金最高850美元/盎司，在30年后的今天，最高价的时候，金价只不过涨到1400美元/盎司，包含物价上涨在内的年均升值率只有1.1%。投资收益高从78年到09年，31年间到现在，中国房价平均涨了16.6倍。楼市VS在这种社会结构下不同的阶层，对房地产的投资和消费需求特征迥异！城乡收入差距拉大：3.2倍城市内收入差距拉大：20%高收入阶层占55%的收入基尼系数偏高：0.47M型社会中国“M型社会结构”日渐成型，富豪的产生速度要远大于豪宅的产生速度香港港岛地区高低端住宅房价变化图据统计，近几年，香港的每年年人均收入高于100倍数的人群产生速度要远大于50倍数与100倍数之间的人群产生速度40平米以下及40-70平米的低端市场走势平稳，市场化表现较小160平米以上住宅波动大，呈现较强的投资市场状态，市场化程度较高，攀升趋势明显M型社会地产规律，豪宅房价攀升更快M型社会城市面上海北京深圳国内四大国际化城市中国的国际前沿，房地产价格风向标北京GDP占全国比重为3.4%上海GDP占全国比重为4.6%深圳GDP占全国比重为3%西北地区经济龙脉西安——13朝古都，西北经济龙脉国际化城市西安汤臣一品：15万/平米新华路1号：11万/平米世茂滨江花园：12万/平米北京杭州阳明谷：8.4万/平米西湖8号公馆：12万/平米霞公府：10万/平米NAGA上院：8万/平米钓鱼台七号院：10万/平米财富中心二期：12万/平米外滩九里：10万/平米翠湖天地：16万/平米白金湾：13万/平米世贸5号：10万/平米上海北京财富中心二期12万嘉里-星汇源8万昆仑公寓10万霞公府10万盘古大观8.5万紫御府公馆9万霄云路8号9万上海协和成10万绿城黄埔湾10万世茂滨江花园12万汤臣怡园10万汤臣一品15万华润外滩九里10万世茂5号10万翠湖天地嘉苑16万白金湾13万价格洼地西安大有空间——价格远不及北京上海深圳北京、上海、深圳地铁物业动辄3万/平米以上的价格。西安：盛世一品8300元/平米；宫园壹号7400元/平米（住宅）9600元/㎡（公寓）；汇通太古城8500元/平米。VS西安地铁元年即将开启西安地铁物业同为地铁沿线城市的西安房价能比北京、上海差四倍么？作为手段精明、眼光独到的巴菲特们会允许西安的房价这么不如北京、上海吗？上海北京房价真的高的离谱吗？你拿到全球去比比看，连印度的孟买都比不过！印度人均GDP比中国低了1/3，印度是一个比中国穷很多的国家，印度孟买不过是他们的金融中心，而上海的平均楼价也就是两万，印度孟买是6万。国际洼地中国房价处于全球价格洼地，未来升值空间巨大随着中国国力的日渐增强，外籍来华人士的日益增多，全球资本开始聚焦中国上海、北京、深圳、西安已开始慢慢发展为国际性的大都市所以，上海、北京、深圳、西安房价应该放到全球的大环境下来对比从绝对价格来看，中国的房地产在国际上来比并不高中国是个人多地少的国家，中国经济正处于城市化的加速阶段目前中国城市化率为45%，据麦肯锡预测，中国到2025年城市化率达到65%，而要达到欧美等国家85%的平均水平，甚至赶上美国的90%，那至少得30年时间当不断外来打工的人涌入大城市和土地资源的稀缺性，房价的上涨则成为必然。每当一个新兴国家要在全球崛起，要成为世界经济的火车头的时候，其核心城市的房价都会大涨，伦敦、纽约在其成为世界金融中心的过程中都是如此，东京也是如此。上海、北京、深圳等超级城市的天价房必然会带动二线城市房价紧紧跟随，那时候就是一线城市领涨，二线城市跟涨，反过来，二线城市又能助涨一线城市，大家齐心合力一起涨！“城市化持续20年，中国房价就会涨20年”“超级城市，超级房价”城市化城市化是未来30年中国经济主题，中国将形成北上深西四个超级大都市，从而产生超级房价。未来利好高铁助推房价地铁市政府高铁、地铁、市政府齐上阵。高铁、地铁不仅缩小了城市的距离，更重要的作用是拉动了经济的发展，将推动城市物业价值高企。市政府北迁，整个城北的面貌的急剧转变，流通资金的大增，直接推动各个消费领域价格上涨，尤以楼市为甚。在2号线开通后，地铁沿线房价必将大幅上涨，而整个西安的房价也必定有所涨幅。未来利好西安市国际化，政府北迁，西安及城北未来新一轮的房价暴涨借口西安国际之路政府北迁理由2011年3月29日，西安市人民政府召开新闻发布会，西安市政府秘书长张建政就《西安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》向媒体作了通报。西安“十二五”规划纲要明确指出未来五年将是建设西安国际化大都市全面启动最为关键的时期。规划纲要指出，到2015年，西安全市生产总值比2010年翻一番，年均增长13%以上。为确保西安“十二五”规划目标实现，《纲要》提出积极推进“十大工程”建设，共300个重大项目，总投资15000亿元，其中“十二五”期间投资9000亿元大型军工企业、纺织企业特别集中的城东；城西随着高新技术开发区和经济技术开发区的迅速发展，已成为两个国家级开发区的纽带和枢纽；城南是西安的高校文化区，文化氛围十分浓厚；新城北的人居环境，也随着经开区改善投资环境而日新月异。特别是城北近几年的发展，逐渐被人们所关注。比如市政府的北迁计划。城北具有城东、城西不可比拟的开发优势，城北的土地资源、交通资源、环境资源极为丰富。政府北迁加大北区优惠政策的投放，推动和扶持新北区经济发展。因为政府所在地，一般都是城市政治、经济、文化发展的重心地带，况且政府“北迁”之后，能够转变西安市民传统的固有观念，并转移消费者的注意力，消除阻碍经济发展的潜意识制约因素。同时也能够防止区域性经济泡沫的产生，城北区发展的同时，带动城西、城东共同发展，最终实现整个西安市综合势力的全面提升。一个新商业中心即将在城北形成，所带来的商机是不可限量的，涵盖房地产开发、餐饮、宾馆酒店、生活日用品超市等，这些都是城北目前所欠缺的。未来利好市政北迁后市政府会对城北建设的投入会加大，这对改善城北市民的生活环境，提升城市生活质量大有好处。西安市成为国际大都市后可以吸引更多的外地人才，从而增加西安市及城北的竞争力。西安市国际化后国家对西安市的投资力度将会加大，西安市也会吸引更多的国际资本计划进入，流通资金的大增，将直接推动各个领域价格上涨。推动楼市价格的持续快速上涨西安市国际化，政府北迁，西安及城北未来新一轮的房价暴涨借口产品面VS1567891234项目位置：未央大道龙首村西北区主力户型：一居38-51平米；二居69-272平米；三居125-150平米四居148-255平米项目占地100余亩建筑面积：42万平方米容积率：6.2绿化率：40%项目总户数：2300余户前期毛坯均价：7200-7600元/㎡公寓均价：精装8800-9700元/㎡物业费：1.2元/㎡物业类型：住宅、商铺建筑类别：高层、小高层车位：1800个开发商：陕西荣民房地产集团有限公司一期今年5月交房9月推出公寓产品，1#楼共28层，1-4层为人人乐及商业，5-10层为写字楼，11-28层为公寓，户型面积区间为38-90㎡，5梯24户，公寓部分11-19层为毛坯、20-28层为精装，精装修标准是1500元/平米。4#3单元150-200㎡，2T4户，32层约128套；共剩余约300套左右（公寓剩余较多）优惠：按揭0.99*0.99*0.99；一次性0.98*0.99*0.99推广：LED、短信、围墙宫园壹号：龙首地铁口、百亩大盘，与本项目直接竞争对比项本项目宫园壹号区位经开区龙首村配套周边配套齐全，百米内解决日常生活所需，地铁口内在商业、写字楼、会所配套、地铁口纯粹性小中大户型均有，小户型居多小中大户型均有，中大户型居多装修情况毛坯毛坯、精装产品2T4，八角阳台、多飘窗设计，户型设计亮点突出2T5，居住尺度优势明显，个别大户型卫生间数量较少景观三大主题，45%大公园生活环境，35%均价8300元/㎡（10%赠送面积）毛坯大户型：7400-7600元/㎡精装公寓：9000-9700元/㎡点对点对比分析本项目产品与宫园壹号相比，整体素质相当。VS:宫园壹号相当相当相当优势优势相当优势VS21#4#3#2#面积套数所占比例93-99㎡52258.92%117-123㎡26029.35%148㎡10411.73%项目地址：城北文景路5号（凤城一路与文景路交汇处东南角）物业类别：住宅楼间距：65米建筑类别：高层共4栋26层2梯4户1#楼2单元18层，3#4#为28层。1#楼底三层商业。容积率：3.5社区商业：3000平米绿化率：50%物业费：1.2元/㎡项目占地：25335㎡总建面：10万平米公摊：19%停车位：地下400个，地上100个共4栋楼，2T4户，除1#楼2单元18层，3#4#为28层。1#楼底三层商业。2#2T4户，26层，共208户，面积区间为88-150㎡。工程进度：1#3#地面25层,2#4#地面15层，预计10月封顶。1#两个单元高层面积为114㎡、117㎡剩余约8套；小高面积为89㎡、95㎡剩余50套;2#两个单元（120/93/150/95），120㎡与150㎡剩余约8套;3#（97㎡、150㎡），150㎡剩余8套;4#三个单元（94/120、94/96、94/120）剩余约4套，共剩余75套左右（不含开发商保留房源）优惠：一次性97折，按揭98折（120平米一次性、按揭均99折），因近期政策影响多优惠一个点香樟园：单价总价双低对客户有一定诱惑，但不具威胁点对点对比分析本项目产品与香樟园相比，整体素质