第二部分-投资估算及设计概算的编制及审查-改

第二部分投资估算及设计概算的编制及审查杨健：河南兴博工程管理咨询有限公司

我们都知道，工程造价的范围可覆盖工程建设全过程(决策、设计、发承包、施工、后评价)，投资估算和设计概算都处于项目建设全过程的前期阶段。

项目决策阶段，工作内容很多，项目前期，进行项目投资决策，是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术、经济论证，对不同建设方案进行技术、经济比较并作出判断和决定的过程。项目决策正确与否，直接关系到项目建设的成败。这一阶段的造价管理，也就是我们说的投资估算，是这一阶段主要工作之一；项目设计阶段，是分析处理技术和经济的关键环节，也是有效控制工程造价的主要阶段。设计概算（书）是以初步设计文件的重要组成部分。我们说，这一阶段的造价管理工作，设计概算也是这一阶段的主要工作之一。设计阶段工程造价管理的主要方法是通过多方案技术经济分析，优化设计方案；同时，通过推行限额设计和标准化设计，有效控制工程造价。关于这些，在座的各位都是专家、行业精英，都是行家里手，说这些，有些班门弄斧之嫌。今天呢，我们仅从造价的角度与大家探讨一下。接下来，分别介绍一下。今天呢，我们想着重点说一说设计概算的编审，精选典型案例一同分享。。第一章、投资估算一、概述关于投资估算，我们国家出台有相应的编审规程。《建设项目投资估算编审规程》（编号CECA/GC1-2007），给出了明确的定义，投资估算是指：在项目决策过程中，对建设项目投资数额（包括过程造价和流动资金）进行的估计。它是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果。而且直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项目资金筹措方案也有直接的影响。因此，投资估算在项目开发建设过程中的作用很重要。全面准确的估算建设项目的工程造价，是可行性研究乃至这个决策阶段造价管理的主要任务。具体作用，内容分较多，由于的时间关系不再展开。投资估算的阶段划分与精度要求，随阶段的不通过有所差别。通常情况下：项目建议书阶段的投资估算，对投资估算精度的要求为误差控制在±30%以内；初步可行性研究阶段的投资估算，对投资估算精度的要求为误差控制在±20%以内；详细可行性研究阶段的投资估算，对投资估算精度的要求为误差控制在±10%以内；由此可见，随着项目的推进，目标越来越清晰，相对来说，估算的要求会更高。几点强调：1、投资估算，是进行建设项目技术经济评价和投资决策的基础；2、投资估算，应全面反映建设项目建设前期和建设期的全部投资；3、投资估算，应委托有相应工程造价咨询资质的单位编制；二、投资估算的内容依据编审规程规定，投资估算按照编审估算的工程对象划分，包括建设项目投资估算、单项工程投资估算和单位工程投资估算等。投资估算的文件，一般有封面、签署页、编制说明、投资估算分析、总投资估算表、单项工程估算表、主要技术经济指标等内容组成。相关规程中，给出了详细的组成及表格要求。可作为进一步的了解。

三、费用组成建设项目总投资由建设投资、建设期利息、固定资产投资方向调节税和流动资金组成。费用项目名称资产类别归类（限项目经济评价用）建设项目总投资建设投资第一、工程费用建筑工程费固定资产费用设备购置费安装工程费第二、工程建设其他费用建设管理费固定资产费用建设用地费可行性研究费......专利及专有技术使用费无形资产费用生产准备及开办费其他资产费用（递延资产）第三、预备费用基本预备费固定资产费用价差预备费建设期利息固定资产费用固定资产投资方向调节税（暂停征收）流动资金流动资产建设项目总投资组成表四、编制依据

依据建设项目特征、设计文件和工程计价依据，对项目总投资及其构成进行估算，并对主要技术经济指标进行分析。建设项目投资估算编制依据是指编制投资估算时进行工程计量以及价格确定，与工程计价有关参数、率值确定的基础资料，主要有以下几个方面：1、国家、行业和地方政府的有关规定；2、拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容；3、工程勘察与设计文件，图示计量或有关专业提供的主要工程量和主要设备清单；4、行业部门、项目所在地工程造价管理机构或行业协会等编制的投资估算办法、投资估算指标、概算指标（定额）、工程建设其他费用定额（规定）、综合单价、价格指数和有关造价文件等；5、类似工程的各种技术经济指标和参数；6、工程所在地的同期的人工、材料、设备的市场价格，建筑、工艺及附属设备的市场价格和有关费用。7、政府有关部门、金融机构等部门发布的价格指数、利率、汇率、税金等有关参数。8、与建设项目相关的工程地质资料、设计文件、图纸等。9、委托人提供的其他技术经济资料。可以看出，这些都是与价格密切相关的。五、编制办法1、编制要求应根据主体专业设计的阶段和深度，结合各自行业的特点，所采用生产工艺流程的成熟性，以及国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度，采用合适的方法，进行编制。应做到工程内容和费用构成齐全，不漏项，不提高或降低估算标准，计算合理，不少算、不重复计算。应充分考虑拟建项目设计的技术参数和投资估算所采用的估算系数、估算指标在质和量方面所综合的内容，应遵循口径一致的原则。精度应满足控制初步设计概算要求，并尽量减少投资估算的误差。2、方法项目建议书阶段，可采用：生产能力指数法、系数估算法、比例估算法、混合法（生产能力指数法与比例估算法、系数估算法与比例估算法等综合使用）、指标估算法等。可行性研究阶段，原则上采用指标估算法。在条件具备时，对于对投资有重大影响的主体工程应估算出分部分项工程量，套用相关综合定额（概算指标）或概算定额进行编制。内容很多，由于时间关系，不在展开说。第二章、设计概算

一、概述依据相关规程规定，《建设项目设计概算编审规程》（编号CECA/GC2-2007），给出了明确的定义，设计概算是指：在设计阶段对建设项目投资额度的概略计算，设计概算投资应包括建设项目从立项、可行性研究、设计、施工、试运行到竣工验收等的全部建设资金，设计概算是设计文件的重要组成部分。1、建设项目设计概算是设计文件的重要组成部分，是确定和控制建设项目全部投资的文件，是编制固定资产投资计划、实行建设项目投资包干、签订承发包合同的依据，是签订贷款合同、项目实施全过程造价控制管理以及考核项目经济合理性的依据。2、建设项目设计概算，一般应控制在立项批准的投资控制额以内；如果设计概算值超过控制额，必须修改设计或重新立项审批；设计概算批准后不得任意修改和调整；如需修改或调整时，必须原批准部门重新审批。3、设计概算应按编制时项目所在地的价格水平编制；二、费用组成概算总投资由工程费用、其他费用、预备费及应列入项目概算总投资中的几项费用组成。建设项目总投资第一、工程费用市政民用建设项目主体建（构）筑物、辅助建（构）筑物、配套系统工业建设项目主要工艺生产装置、辅助工艺生产装置、公用工程、总图运输、生产管理服务性工程、生活福利工程、厂外工程第二、其他费用1、建设管理费2、建设用地费3、可行性研究费4、研究试验费5、勘查设计费6、环境影响评价及验收费、水土保持评价及验收费、劳动安全卫生评价及验收费7、职业病危害评价费等8、场地准备及临时设施费9、引进技术和引进设备其他费10、工程保险费11、联合试运转费12、特殊设备安全监督检查费13、市政公用设施费14、专利及专有技术使用费15、生产准备及开办费第三、预备费基本预备费价差预备费第四、应列入项目概算总投资中的几项费用建设期利息固定资产投资方向调节税（暂停征收）铺底流动资金建设项目投资估算费用组成工程费用按单项工程综合概算组成编制，采用二级编制的按单位工程概算组成编制。预备费，包括：基本预备费，价差预备费。基本预备费，在设计及概算内难以预料的费用，包括在批准的初步设计和概算范围内的技术设计，施工图设计及施工过程中所增加的工程和费用（如设计变更、局部地基处理等），由于一般自然灾害所造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用，竣工到验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要开挖和修复的费用。

价差预备费，建设项目在建设期内（或概算编制期至竣工）由于政策、价格等因素变化引起工程造价变化的预测预留费用。建设期利息，在项目建设期发生的支付银行贷款、出口信贷、债券等的借款利息和融资费用。铺地流动资金，生产经营性项目为保证投产后正常的生产营运所需，并在项目资本金中筹措的自有流动资金。

三、概算编制依据

1、国家、行业和地方政府有关建设和造价管理的法律、法规、规章、规程、标准等；2、相关文件和费用资料，包括：（1）初步设计或扩大初步设计图纸、设计说明书、设备清单和材料表等；（2）批准的建设项目设计任务书（或批准的可行性研究报告）和主管部门的有关规定（3）国家或省、市、自治区现行的建筑设计概算定额（综合预算定额或概算指标），现行的安装设计概算定额（或概算指标），类似工程概预算及技术经济指标；（4）建设工程所在地区的人工工资标准、材料预算价格、施工机械台班预算价格，标准设备和非标准设备价格资料，现行的设备原价及运杂费率，各类造价信息和指数；（5）国家或省、市、自治区现行的建筑安装工程间接费定额和有关费用标准，工程所在地的土地征购、房屋拆迁、青苗补偿等费用和价格资料；（6）资金筹措方式或资金来源；（7）正常的施工组织设计及常规施工方案；（8）项目涉及的有关文件、合同、协议等。3、施工现场资料：（1）建设场地的工程地质、地形地貌等自然条件和建设工程所在地区的技术经济条件资料；（2）项目所在地区有关的气候、水文、地质地貌等自然条件；（3）项目所在地区的经济、人文等社会条件；（4）项目的技术复杂程度，以及新工艺、新材料、新技术、新结构、专利使用情况等（5）建设项目拟定的建设规模、生产能力、工艺流程、设备及技术要求等情况；（6）建设项目的准备情况，包括“三通一平”，施工方式的确定，施工用水、用电的供应等诸多因素；四、编制办法按照组成内容的不同方式也各不相同。1、单位工程概算单位工程概算应根据单项工程中所属的每个单体按专业分别编制。一般分：土建、装饰、采暖通风、给排水、照明、工艺安装、自控仪表、通信、道路、总图竖向等专业或工程类别分别编制。通常，单位工程概算，包括单位建筑工程概算和单位设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算的编制方法：概算定额法、概算指标法、类似工程预算法等等；设备及安装工程概算的编制方法：预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法、和综合吨位指标法等。2、单项工程综合概算的编制单项工程综合概算是确定单项工程建设费用的综合性文件，它是由该单项工程的各专业单位工程概算汇总而成的，是建设项目总概算的组成部分。单项工程综合概算文件一般包括：编制说明、综合概算表。当建设项目只有一个单项工程时，还应包括过程建设其他费用、建设期利息、预备费的概算。3、建设项目总概算建设项目总概算是设计文件的主要组成部分，是预计整个项目从筹建到竣工交付使用所花费的全部费用的文件。由各单项工程综合概算、工程建设其他费用、建设期利息、预备费和经营性项目的铺地流动资金概算所组成。4、其他费用、预备费、专项费用工程建设其他费用，相关规程上说的比较详细，可以看看。建设单位管理费的问题。建筑管理费的问题建议重点关注一下。哪些可议列支。5、调整概算，设计概算经批准后，一般不得调整，由于某些原因需调整时，由建设单位调查分析原因，报主管部门审批同意后，由原设计单位核实编制调整概算，并按有关审批程序报批。因这种情况比较复杂，一般不是很好操作。相关规程上，给出了有三种情况可以调整概算：（1）超出原设计范围的重大变更；（2）超出基本预备费规定范围不可抗拒的重大自然灾害引起的工程变动和费用增加；（3）超出工程造价调整预备费的国家重大政策的调整。需要说明一点的是：影响工程概算的主要因素已经清楚，工程量完成了一定量后方可进行调整，一个工程只允许调整一次概算。五、编审程序和质量控制

设计概算文件编制的有关单位应当一起制定编制原则、方法，以及确定合理的概算投资水平，对设计概算的编制质量、投资水平负责。概算文件编制单位应有严格的内部编制、质量控制保障措施。概算文件需经编制单位自审，建设单位（业主单位）复审。因概算文件是确定建设工程造价的文件，是工程建设全过程造价控制、考核工程项目经济合理性的重要依据，所以，对概算文件的审查在工程造价管理中具有非常重要的作用和现实意义。所以，作为建设单位，需全面参与、重点参与设计钙素的审查工作。经过审查的设计概算，有利于为建设项目投资的落实提供可靠的依据。通常情况下，打足投资，不留缺口，有助于提高建设项目的投资效益。关于设计概算的审查，我们接触的项目比较多，类型也比较全面，遇到这样或那样的问题也比较多，在这里，我们与大家交流，分享一下，不足之处望批评指正

设计概算的审查，根据它的组成上应进行全面审查，审查的主要内容包括：概算编制依据、概算编制深度及概算主要内容三个方面。1、审查设计概算的编制依据（1）审查编制依据的合法性；设计概算采用的编制依据必须经过国家和授权机关的批准，符合概算编制的有关要求规定。同时，不得擅自提高概算定额、指标或费用标准。（2）审查编制依据的时效性；设计概算文件所使用的各类依据，如定额、指标、价格、取费标准等，都应该根据国家有关部门的规定执行。（3）审查编制依据的适用范围。各主管部门规定的各类专业定额及其取费标准，仅适用于该部门的专业工程；各地区规定的各种定额及其取费标准，只适用于该地区范围内，特别是地区的材料预算价格应按工程所在地区的具体规定执行。2、审查设计概算编制深度（1）审查编制说明，如：编制方法、深度、和编制依据等重大原则性问题；（2）审查概算编制完整性，如：一般大中型项目，是否具有完整的编制说明、和三级设计概算文件（总概算、综合概算、单位工程概算），是否达到规定的深度；（3）审查概算的编制范围，包括：设计概算的编制范围和内容是否与批准的工程项目范围相一致；各项费用应列的项目是否符合法律法规及工程建设标准；是否存在多列或遗漏的取费项目等；3、审查工程概算的内容，全面审查应审核设计概算编制内容与要求的一致性；审查设计概算的费用项目的准确性、全面性和合理性。具体的，应列为审查重点有：（1）是否符合法律、法规及相关政策；（2）建设规模、建设标准、配套工程、设计定员等是否符合原批准的可行性研究报告或立项批文的编制。对总概算投资超过投资估算的10%以上的，应进行技术经济论证，需重新上报进行审批。（3）审查编制方法、计价依据和程序是否符合现行规定，包括定额或指标的适用范围和调整方法是否正确；（4）审查工程量是否准确，应将工程量较大、造价较高、对整体造价影响较大的项目作为审查重点；（5）审查材料用量和价格，是否符合工程所在地的价格水平，材料价差调整是否符合相关规定等；（6）审查设备规格、数量和配置是否符合设计要求，设备原价和运杂费是否正确；非标准设备原价的计价方法是否符合规定；进口设备的各项费用的组成及其计价程序、方法是否符合规定；（7）概算中各项费用的计取是否符合国家或地方有关部门的现行规定；（8）是否是完整地包括了建设项目从筹建到竣工投产为止的全部费用组成；（9）审查概算、总概算的编制内容、方法是否符合国家相关规定和设计文件的要求，（10）审查工程建设其他费用费用中的费率和计取标准是否符合国家、行业有关规定。（11）审查项目是否符合国家对于环境治理的要求和相关规定；（12）审查技术经济指标的结算方法和程序是否正确；（13）审查投资经济效果；等等4、审查方法，（1）对比分析法（2）主要问题符合法（3）查询核实法（4）分类整理法（5）联合会审法5、编制及审查难点浅析我们主要从以下几点加以说明。（1）设计概算的编制依据的审查设计概算编制依据的合法性、合规性、合理性。应符合国家及地方的法律、法规等。也就是我们说的，不能犯方向性错误。（2）结合我省情况，目前概算编制所依据的定额选用的问题依据《河南省住房和城乡建设厅河南省发展和改革委员会关于我省建筑工程概算编制使用定额的通知》（豫建设标【2009】64号文）的文件精神，主要是执行《河南省建设工程工程量清单综合单价（2008）》及其配套文件、解释编制。采用该定额，因初步设计阶段图纸的设计深度达不到施工图设计阶段，也就是我们通常说的，尚不满足施工图预算的要求，因此，在编制设计概算时，需考虑全面，确保不缺项、不漏项、不重复、各种指标在合理范围内，这就需要编制人员要具备较高的预结算编制、审查水平，能够查漏补缺，确保内容全面、计算合理、费用构成完整。举例说明：一般情况下，初步设计阶段，建筑工程专业的图纸不涉及钢筋配筋信息，在编制概算时，需考虑钢筋用量的问题，这种情况下，就需要参考相类似的结构形式的钢筋用量来编制，比如框架结构形式的含钢量在大约50-70kg/m2、剪力墙结构形式的含钢量在大约40-60kg/m2、楼层增高含钢量也会增加，有人防要求的地下室的含钢量也会增加，等等。

（3）搜集、分析、整理大量的相关类似项目的信息，满足拟编制项目需求。（4）设备规格、数量和配置要求是否符合设计要求，需要大量的基础信息来支撑。（5）工程建设其他费用的编制和审查工程建设其他费用的计算应结合拟建项目的具体情况，有合同约定或有协议明确的费用按合同或协议列入；无合同或协议明确的费用，根据国家和各行业部门、工程所在地政府的有关工程建设其他费用定额（规定）和计算办法计算。这部分费用内容多、弹性大，约占项目总投资的25%以上，......文件收集整理是一大难点，地域性比较强，情况各不相同，再者，市场经济，相关文件收集完成以后，还需进行市场调研，须结合市场情况。我们都知道，比如：勘查设计费的计算，依据相关文件，“总投资估算1000万元及以上建设项目实行政府指导价，收费标准仍按计价格[2002]10号文执行；总投资估算额1000万元以下建设项目实行市场调节价。”在编制时，还需考虑市场经济对价格的影响。

（6）调整概算的编制、审核由于某种原因需调整概算，前面已经介绍，有三种原因可以调整。哪三种呢？（1）超出原设计范围的重大变更；（2）超出基本预备费规定范围不可抗拒的重大自然灾害引起的工程变动和费用增加；（3）超出工程造价调整预备费的国家重大政策的调整。

项目实施中，情况比较复杂，超概现象也有发生。调整概算的编制审核工作难度较大，我们遇到的较多的情况有：①项目周期长，建筑工程费用涨幅较大，远超预期；②

国家规定的安全设防标准提高引起的费用增加；③属国家、省、市等的重大政策性变动因素，如财务税收、产业调整等等；④

超出原设计的重大设计变更；原概算编制时有缺项、漏项、其他费用考虑不全面的现象；项目立项时，投资估算标准偏低，在编制设计概算时受前期估算费用的限制，设计概算的标准偏低。

针对这几种情况，通常可能出现的情况为“超概”，也就是我们常说的“三超项象”：概算超估算、预算超概算、结算超预算。建设项目要想避免这种情况出现，在项目前期的投资估算、设计概算应引起足够的重视。审查时，需重点审查设计概算的费用项目的准确性、全面性和合理性。

需要特别说明一点：依据相关规定，建设单位（项目业主）自行扩大建设规模、提高设计标准而增加费用不予调整。案例一：某项目调整概算，某项目，政府投资，因多种原因，主体即将封顶，建设单位（业主）已经发现费用远远超出已经批复的设计概算，向原批准单位申请调整概算。一、成果文件部分表格等演示（一）编制说明（二）相关表格我们可以看一下做的表格：总概算表、综合概算表、其他费用表，（三）增加投资情况说明二、分析1、该项目共申请调概2052.56万元，其中：工程费用2001.79万元，其他费用（仅考虑有设计费）50.77万元。2、我们把超概的原因通过分析、整理，一共归纳为六种情况，各种情况的费用如下：（1）因政策性变化因素导致的投资增加，354.12万元；（2）因场区高程、地质情况等客观因素发生变化造成的投资增加，318.44万元；（3）因强制性标准及刚性使用功能要求造成的投资增加，224.31万元；（4）因施工图深化设计及相应规范要求需要增加的投资，337.50万元；（5）增加专项设计造成的投资增加，678.82万元；（6）因其他方面的投资增加，88.60万元工程其他费用，50.77万元。

合计2052.56万元。3、引起调概的原因刚才，我们已经介绍了，整理归纳为6种情况。这其中还有些深层次的原因，只是不好表述出来。（1）项目批准的可行性研究报告文件的时间为2011年1月份，建筑面积47223平方米，批准概算金额为11430.30万元，折合每平方米2420.49元，造价明显偏低。其中：工程费用为9443.06万元，各个单体造价，有人防地下室，颐养楼（框架剪力墙结构，15层）1678元/m2、后勤服务楼（框架结构，地下1层地上8层）1587元/m2，老年养护楼（框架剪力墙结构，地下1层13层）1686元/m2等，但从指标看造价偏低。本次申请调概后，增加单方造价为434.7元/m2，整体单方指标达到2855元/m2，项目2014年至今尚未竣工，造价偏低。（2）受某种原因所限（资金紧张、项目立项时估算考虑的不是十分全面、申请立项时为避免投资金额大不能立项而有意的将投资金额报的偏低、等等），项目立项时间早估算金额偏低，申报可研时，设计概算的金额远远的超出了立项时的批准金额，受投资估算的限制，有意压低设计概算的金额。（3）设计概算阶段，某些因素考虑不全面，图纸设计有待进一步优化。大量数据表明，设计阶段的设计费只占工程全部费用不到1%，但在项目决策正确的前提下，它对工程造价影响程度高达75%以上。（4）设计概算的编制，质量有待提高。4、几点建议：（1）通过多方案技术经济分析，优化设计方案；同时。通过推行限额设计和标准化设计，可以有效提高项目的管控质量。（2）提高设计概算的编制质量，避免少想、漏项、重复、立项不全等问题，各项费用计算应全面。（3）项目实施过程中严格控制设计变更。

案例二：工程其他费用的计算问题，我们整理了一部分相关的文件依据。主要有：1、建设单位管理费：按财建【2002】394号文规定计入；2、设计费：3、工程监理费：参照发改价格【2007】670号文计入：4、招标代理费：按计价格【2002】1980号文规定计入；5、城市配套费：按《按郑州市城市基